18 C 143/2023

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Holubovskou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] o neplatnost výpovědi z nájmu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu nebytových prostor sloužících k podnikání ze dne 16. 5. 2022 daná žalovanou žalobkyni, kdy předmětem nájmu je prostor 1. nadzemního podlaží budovy [adresa] a [adresa] a přístup do technického suterénu nacházejících se v k. ú. [část obce] a vážící se ke smlouvě o nájmu uzavřené dne 1. 11. 2019 mezi žalobkyní a žalovanou, je neplatná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 20 805,33 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se podaným návrhem domáhala vydání rozhodnutí ve smyslu výroku I. tohoto rozsudku. Skutkově uváděla, že dne 17. 5. 2022 obdržela od žalované písemnost„ výpověď z nájmu nebytových prostor sloužících k podnikání“ datovanou dnem 16. 5. 2022, jež se má vztahovat k objektu [adresa] v k. ú. [část obce]. Výpověď je podepsána žalovanou. S ohledem na svůj nesouhlas s výpovědí vyhotovila žalobkyně ve vztahu k žalované písemné námitky ze dne 15. 6. 2022, ve kterých jasně a srozumitelně vyjevila důvody nesouhlasu s doručenou výpovědí. Žalobkyně uváděla, že je pravdou, že na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 11. 2019 má v nájmu prostory sloužící k podnikání, když předmětem nájmu je prvé nadzemní podlaží budovy [adresa] a č. p 689 a přístup do technického suterénu. Žalobkyně v žalobě poukazovala na zákonná ustanovení § 2309 písm. b), § 2305 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Uváděla, že jako nájemce se nedopouští porušování či porušení žádných svých povinností plynoucích ze zákona či smlouvy a nemůže se tedy ani dopustit porušení svých povinností hrubě, když je jistě nezbytné rozlišovat běžné porušení povinností od těch, které zákonodárce definuje jako porušení hrubé.

2. Žalobkyně dále v žalobě uváděla, že tvrzení o tom, že by žalobkyně jako nájemce byla v prodlení s úhradou záloh za měsíc únor 2022 na dodávku vody a odvádění odpadních vod, že nájemní smlouva o hrazení záloh na dodávku vody a odvádění odpadních vod vůbec nehovoří, když povinnost hradit zálohy je jistě dána majiteli, tedy o sobě žalované. Poukazovala na článek VII bod 7.1. nájemní smlouvy, který hovoří o tom, že žalovaná je povinna spotřebu vody vyúčtovat, a to dle poměrného měření. Takové vyúčtování však žalovaná ve vztahu k žalobkyni neprovedla.

3. Žalobkyně uváděla, že dalším tvrzením žalované ve výpovědi je, že jsou v předmětu nájmu prováděny stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele. S ohledem na absolutní nezájem žalované o předmětné nemovitosti nezbylo žalobkyni, než realizovat drobné opravy spojené s užíváním pronajatých prostor, a to plně v souladu s článkem IX odstavec 9.3. nájemní smlouvy.

4. Dle žalobkyně je taktéž liché tvrzení žalované o tom, že není hrazeno nájemné, neboť žalovaná přijetí peněžních prostředků dne 15. 5. 2022 odmítla. Nájemné bylo a je hrazeno plně v intencích smlouvy.

5. Taktéž není pravdivé tvrzení žalované o tom, že by jí někdo bránil v přístupu do výlučně jí užívaných prostor a technického zázemí. Žalobkyně upozornila na to, že je jí známo mnohočetnost exekučních řízení vedených vůči žalované a tedy již jen tím, že žalovaná přijímá nájem od žalobkyně v hotovosti, je obcházením povinností vůči věřitelům.

6. V žalobě dále žalobkyně odmítá tvrzení žalované o tom, že by měla užívat movité věci, stoly, židle, nábytek a další ve vlastnictví žalované, není zjevné, jaké věci má žalovaná na mysli, když žádné takové ve výpovědi nevyjmenovává tak, aby byly individuálně identifikovatelné a nezaměnitelné a již vůbec neprokazuje své případné vlastnictví.

7. Nad rámec žalobkyně uvedla, že je to naopak žalovaná, která se dopouští jednání vůči žalobkyni jako nájemci, když hrubě porušuje své povinnosti pronajímatele tím, že došlo k úmyslnému ukončení smlouvy o dodávce vody a odvádění odpadních vod s jediným úmyslem vystrnadit nájemce, což je však nepřípustné a toto jednání naplňuje znaky trestného činu, nájemci vznikla a vzniká škoda, neboť je tím vyloučeno užívání předmětu nájmu.

8. Žalovaná navrhovala zamítnutí podané žaloby. Uvedla, že výpověď z nájmu byla podána důvodně ze zákonných důvodů, naopak nedůvodné jsou všechny námitky žalobkyně. Žalovaná taktéž poukazovala na to, že námitky nebyly podány včas.

9. Žalovaná uváděla, že žalobkyně jako nájemce opakovaně a dlouhodobě porušuje nájemní smlouvu, jedná v rozporu s ní a neplní své povinnosti, ke kterým se písemně ve smlouvě o nájmu zavázal, proto byla žalobkyni po řadě předchozích výzev podána řádná výpověď s uvedením výpovědních důvodů.

10. K důvodům výpovědi žalovaná uvedla, že nájemce hrubě a opakovaně porušoval a dále porušuje své povinnosti vůči pronajímateli. Nejedná se o běžné, ale hrubé porušování - neplacení energií, nájmu a provádění stavebních úprav bez souhlasu vlastníka a chování se v rozporu s dobrými mravy, pomluvy, šíření nepravdivých informací vlastnících objektu, vyvolávání negativního veřejného mínění o pronajímateli. Prováděné stavební práce nejsou drobnými opravami prostor, jedná se o budování zděných příček, podávacího okna, zřízení chladicího boxu, zbudování občerstvení. Pokud jde o vodu, ta byla měřena a přeúčtována. 15. 5. 2022 žalovaná neodmítla převzít nájem. Problém vznikl, když jednatel žalobkyně trval na tom, že nájem uhradí pouze v herně a žalovaná musí přijít sama, což z důvodu obavy odmítla. Několikrát navrhovala úhradu nájmu formou poštovní složenky, což jednatel žalobkyně odmítal s tím, že nebude platit poštovné.

11. Žalovaná taktéž poukazovala na to, že žalobkyně užívá movité věci jako stoly, židle, nábytek, interiérové vybavení včetně osvětlovacích těles, hostinského nádobí atd. Věci v jejím vlastnictví není povinná nájemci prokazovat vlastnictví.

12. Mezi účastníky řízení byly nesporné tyto skutečnosti:Dne 1. 11. 2019 byla mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou, nesoucím tehdy příjmení [příjmení], jako pronajímatelem, smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Nesporným byl učiněn obsah této smlouvy. Dne 16. 5. 2022 udělila žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor. Nesporný je obsah této výpovědi. Výpověď z nájmu nebytových prostor žalobkyně obdržela dne 17. 5. 2022. Na tuto výpověď reagovala žalobkyně dopisem ze dne 15. 6. 2022 odeslaným žalované 16. 6. 2022. Nespornou skutečností rovněž bylo, že žalobkyni byla udělena výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor rovněž dne 6. 4. 2022 a tato výpověď je předmětem žaloby vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 11 C 83/2023.

13. Mezi účastníky řízení byly sporné tyto skutečnosti:Existence písemné výzvy zaslané žalovanou žalobkyni upozorňující na protiprávní stav, porušení nájemní smlouvy obsahující žádost o odstranění tohoto protiprávního stavu a upozornění na možnost dát výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor. Sporná je existence důvodů, pro které byla výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor dne 16. 5. 2022 dána žalobkyni žalovanou. Sporná je platnost předmětné výpovědi z nájmu.

14. Ke sporným skutečnostem provedl soud listinou předloženou žalovanou nazvanou„ pokus o smír“, protokolem o otevření bytu ze dne 10. 5. 2023, protokolem o výslechu obviněného ze dne 16. 1. 2023, soupisem věcí, výzvou k nápravě porušování nájemní smlouvy ze dne 3. 6. 2022, rozsudkem zdejšího soudu č. j. 11 C 83/2023–42 ze dne 31. 7. 2023, smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřenou mezi účastníky řízení dne 1. 11. 2019, výpovědí z nájmu nebytových prostor ze dne 16. 5. 2022, výpisem z katastru nemovitostí, smlouvou o nájmu nebytových prostor uzavřenou dne 27. 6. 2023 mezi žalovanou a [jméno] [příjmení], souborem příjmových pokladních dokladů, výzvou žalované ze dne 10. 7. 2022 nazvanou pokus o smír dle občanského zákoníku, listinou žalované ze dne 16. 4. 2022 adresovanou žalobkyni s názvem věc„ výzva k nápravě, porušování nájemní smlouvy …“, rozsudkem Okresního soudu v Chomutově č. j. 23 C 112/2022–124 ze dne 17. 10. 2023, právní moc 22. 11. 2023, a z těchto důkazů učinil soud následující skutková zjištění:

15. Dne 1. 11. 2019 uzavřely žalobkyně a žalovaná smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kdy předmětem nájmu byly předmětné budovy za účelem podnikání. Ten byl uzavřen na dobu určitou od 1. 11. 2019 do 31. 10. 2039. V článku V. bod 5.1. bylo ujednáno, že nájemní vztah může skončit dohodou smluvních stran, výpovědí jedné ze smluvních stran, odstoupením od smlouvy, případně dalšími způsoby předpokládanými právními předpisy. V článku římská VI. je upravena výše a způsob úhrady nájemného, v článku VII pak úhrada služeb spojených s nájmem tak, že náklady na elektrickou energii a teplo budou hrazeny nájemcem dle smlouvy sjednané přímo mezi nájemcem a dodavatelem. Spotřeba vody bude vyúčtována dle poměrného měření. Taktéž je sjednána povinnost pronajímatele předložit nájemci vyúčtování záloh na služby a čerpaných plnění do jednoho měsíce ode dne, kdy takové vyúčtování obdrží od dodavatelů plnění. Dle článku IX bod 9.2. je nájemce oprávněn provádět v pronajatých prostorách stavební či jiné úpravy jen s předchozím písemným souhlasem nájemce či pronajímatele, a to na svoje náklady.

16. Z výpovědi z nájmu nebytových prostor ze dne 16. 5. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná ukončila nájemní vztah k předmětným nemovitostem z důvodů hrubého porušování povinností nájemcem, který je v prodlení od února 2022 s úhradou zálohy za měsíc únor 2022 na dodávku vody a odvádění odpadních vod, provádí v daném prostoru a v části prostoru objektu [adresa], který nemá v nájmu, stavební úpravy, zejména budování chladicího zařízení ve veřejném prostoru restaurace, a další rekonstrukci a změnu interiéru bez písemného souhlasu pronajímatele, je v prodlení s úhradou nájemného za měsíc květen 2022, neumožňuje vlastníkovi přístup do jím výlučně užívaných prostor a do technického zázemí, nájemce užívá movité věci, zejména stoly, židle, nábytek a další ve vlastnictví pronajímatele a v dopise ze 7. 5. 2022 vyhrožuje vlastníkovi trestním oznámením, a to bezdůvodně.

17. Z výzvy žalované ze dne 16. 4. 2022 k nápravě porušování nájemní smlouvy adresované žalobkyni bylo zjištěno, že žalobkyně byla žalovanou vyzvána k okamžitému odstranění závadového stavu pronajatých prostor sloužících k podnikání, předložení platné a aktuální revizní zprávy požární ochrany - hasičů, revizní zprávy na odběr elektrické energie, stavů a vyúčtování energií za rok 2021, 2020, 2019, k zastavení provádění rekonstrukce bez písemného souhlasu, umožnění řádného přístupu vlastníkovi věci, revizním technikům, soudnímu znalci, a předání klíčů od všech dveří uvedeného objektu. Doklad o doručení této výzvy nebyl žalovanou předložen.

18. Ze spisu Okresního soudu v Karlových Varech sp. zn. 11 C 83/2023 bylo zjištěno, že žalovaná ukončila nájemní vztah k předmětným nemovitostem žalobkyni výpovědí z 6. 4. 2022 z důvodu dlužného nájemného z období coronaviru od 1. 3. 2021 ve výši 150 000 Kč, úprava v objektu bez písemného souhlasu žalované, chování v rozporu s dobrými mravy a s občanským zákoníkem, nerespektování manžela žalované jako spoluvlastníka, nereagování k nutnosti změny nájemní smlouvy. Výpověď – okamžité zrušení nájemního vztahu bylo podáno žalovanou 13. 4. 2022 a odesláno na adresu sídla žalobkyně.

19. Rozsudkem pro zmeškání ze dne 31. 7. 2023 č. j. 11 C 83/2023–42, právní moc 9. 9. 2023, bylo určeno, že výpověď ze dne 6. 4. 2022 je neplatná.

20. Rozsudkem Okresního soudu v Chomutově č. j. 23 C 112/2022–124 ze dne 17. 10. 2023, který nabyl právní moci 22. 11. 2023, byla zamítnuta žaloba pronajímatelky [celé jméno žalované] o vyklizení budovy [adresa], která je nedílnou součástí pozemku parc. [číslo] budovy [adresa], která je nedílnou součástí pozemku parc. [číslo] obě budovy nacházející se v [část obce]. Současně byla žalobkyni stanovena povinnost k úhradě nákladů řízení.

21. Skutková zjištění učiněná z provedených důkazů vzal soud za základ zjištěného skutkového stavu věci:

22. Po právní stránce posoudil soud věc takto:

23. Podle § 2302 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. v platném znění, občanský zákoník, ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící k podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího k podnikání obecná ustanovení o nájmu.

24. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

25. Podle § 2309 občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím sjednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru a pronajímatel to při uzavírání smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo] nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužících podnikání.

26. Podle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Dle odst. 2 téhož ustanovení je výpovědní doba tříměsíční.

27. Podle § 555 odst. 1 občanského zákoníku se právní jednání posuzuje podle svého obsahu.

28. Podle ust. § 2314 odst. 1 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

29. Dle ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

30. Soud posoudil právně výše zjištěný skutkový stav a dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 1. 11. 2019 uzavřená platná nájemní smlouva ve smyslu výše citovaného zákonného ustanovení § 2201 občanského zákoníku za účelem provozování podnikání. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 11. 2019 do 31. 10. 2039. V nájemní smlouvě byla dohodnuta možnost výpovědi v nájmu. [jméno] dala žalovaná žalobkyni listinou datovanou dnem 16. 5. 2022 a byla prokazatelně, což žalobkyně nepopírala, doručena 17. 5. 2022. Ve výše uvedené zákonné lhůtě jednoho měsíce podala pak žalobkyně písemné námitky ze dne 15. 6. 2022. V zákonné lhůtě dvou měsíců pak podala žalobu (ta byla doručena Okresnímu soudu v Chomutově) dne 15. 7. 2022. Ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku dává pronajímateli možnost výpovědi v případě, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vůči pronajímateli zejména tím, že přestože pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ust. § [číslo] nebo je po delší dobu než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání. Po provedeném dokazování dospěl soud závěru, že v daném případě nebyly splněny podmínky uvedeného zákonného ustanovení. Žalovaná sice předložila soudu výzvu k nápravě datovanou dnem 16. 4. 2020 adresovanou nájemci, tam uvedené skutečnosti představující dle žalované závadový stav jsou však odlišné od důvodů uvedených ve výpovědi z nájmu ze dne 16. 5. 2022 a dle názoru soudu tak nelze tuto listinu považovat za výzvu ke sjednání nápravy a upozornění na závadový stav. Současně třeba uvést, že žalovaná nikterak neprokázala, že tato výzva byla žalobkyni doručena. Pokud jde o důvody výpovědi uvedené ve výpovědi samotné, tyto nesplňují důvody uvedené v ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku. Ust. § 2305 občanského zákoníku na uvedené výpovědní důvody nedopadá a pokud jde o prodlení s úhradou nájemného, které žalovaná ve výpovědi tvrdí, třeba uvést, že výše citované zákonné ustanovení předpokládá prodlení s úhradou nájemného či služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání za dobu delší než jeden měsíc. Ve výpovědi samotné je uvedeno prodlení žalobkyně se zaplacením nájmu za měsíc květen 2022, které bylo dle nájemní smlouvy splatné dne 15. 5. 2022. I pokud by tento dluh existoval, není splněna podmínka prodlení nejméně v trvání jednoho měsíce, pokud jde o uváděné prodlení s úhradou zálohy na dodávku vody a odvádění odpadních vod za měsíc únor 2022, ani tento výpovědní důvod nemůže obstát, když dle nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky řízení (článek VII) bude spotřeba vody vyúčtována nájemci dle poměrného měření a pronajímatel je povinen předložit nájemci vyúčtování záloh na služby a čerpaných plnění do jednoho měsíce ode dne, kdy takové vyúčtování obdrží od dodavatelů plnění. Povinnost nájemci hradit zálohy na dodávku vody a odvádění odpadních vod smlouvou stanovena nebyla.

31. S ohledem na zjištěné skutečnosti považuje soud žalobu za důvodně podanou a beze zbytku jí vyhověl.

32. Výrok o nákladech řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého má úspěšný účastník v řízení právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. Soud tak žalované vůči žalobkyni stanovil povinnost k úhradě nákladů řízení ve výši 20 805,33 Kč, které jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč, náklady právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, za úkony příprava a převzetí zastoupení, účast při jednání soudu dne 31. 7. 2023, 30. 8. 2023 a 3. 4. 2024 á 2 500 Kč dle § 11 uvedené vyhlášky, dále 4x režijní paušál dle § 13 odst. 3 a. t. á 300 Kč, to je 1 200 Kč, náhrada cestovních výdajů v celkové výši 3 141,60 Kč a náhrada za ztrátu času v rozsahu 12 půl hodin á 100 Kč, to je 1 200 Kč, dále 21 % DPH v celkové výši 3 263,73 Kč dle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř.