18 C 360/2021

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Holubovskou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 283.332 Kč s přísl./ odměna za správu

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 495 831 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z:II. z částky 70 833 Kč ve výši 8,25 % ročně od 22. 4. 2021 do zaplacení,III. z částky 70 833 Kč ve výši 8,25 % ročně od 21. 5. 2021 do zaplacení,IV. z částky 70 833 Kč ve výši 8,25 % ročně od 22. 6. 2021 do zaplacení,V. z částky 70 833 Kč ve výši 8,50 % ročně od 22. 7. 2021 do zaplacení,VI. z částky 70 833 Kč ve výši 8,50 % ročně od 24. 8. 2021 do zaplacení,VII. z částky 70 833 Kč ve výši 8,50 % ročně od 22. 9. 2021 do zaplacení,VIII. z částky 70 833 Kč ve výši 8,50 % ročně od 21. 10. 2021 do zaplacení,to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IX. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náklady řízení částku 218 090 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně ve lhůtě do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud žalovanému stanovil povinnost zaplatit ji nejprve částku 283 332 Kč, po rozšíření žaloby pak částku 495 831 Kč se zákonným úrokem z prodlení z jednotlivých částek ve výši 70 833 Kč od dat splatnosti jednotlivých faktur do zaplacení a náhrady nákladů řízení. Svůj nárok žalobkyně zdůvodnila tím, že mezi ní a žalovaným byla dne 7. 7. 2010 uzavřena smlouva o správě, na jejímž základě žalobkyně zajišťuje správu domu [adresa] v katastrálním území Karlovy Vary a některé další činnosti žalovaného. Dle smlouvy je žalovaný povinen hradit žalobkyni sjednanou odměnu ve výši 70 833 Kč měsíčně. Po dlouhou dobu probíhala spolupráce mezi účastníky řízení zcela bezproblémově, poté však žalovaný přestal žalobkyni hradit sjednanou odměnu, přestože práva a povinnosti ze smlouvy o správě nadále trvají a žalobkyně své povinnosti z této smlouvy plynoucí řádně plní. Žalobkyně uváděla, že žalovaný neuhradil sjednanou odměnu za měsíce březen, duben, květen a červen roku 2021 v celkové výši 283 332 Kč, které byly vyúčtovány zmíněnými v žalobě. V průběhu řízení pak žalobkyně rozšířila žalobu o částku 212 499 Kč představující odměnu žalobkyně za měsíce červenec, srpen a září roku 2021, která byla vyfakturovaná žalovanému v rozšíření uvedenými fakturami. Z této částky, taktéž požadovala přiznání zákonného úroku z prodlení.

2. Podepsaný soud vydal ve věci elektronický platební rozkaz dne 27. 8. 2021 pod č. j. EPR 202116/2021-6. Usnesením zdejšího soudu ze dne 20. 10. 2021, č. j. EPR 202116/2021-9, které nabylo právní moci 17. 11. 2021, byl vydaný elektronický platební rozkaz zrušen, když se jej nepodařilo řádně doručit žalovanému do vlastních rukou.

3. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 19. 11. 2021 navrhl podaný návrh zamítnout v celém rozsahu a přiznat žalovanému právo na náhradu nákladů řízení. Uváděl, že žalobkyně již dlouhou dobu užívá nebytové prostory v domě [ulice a číslo], [obec], nacházející se ve vlastnictví žalovaného, pro vlastní potřebu. Jedná se o technickou místnost o rozloze 17 m², ve které si žalobkyně svévolně zřídila vlastní zázemí a dané prostory užívá jako vlastní kancelář, aniž by měla se žalovaným uzavřenu nájemní smlouvu a platila řádně nájemné. Z titulu tohoto užívání tak vzniklo na straně žalobkyně bezdůvodné obohacení ve smyslu ustanovení § 2991 a násl. občanského zákoníku, které je nyní žalovanému povinna nahradit. Výši nájemného, respektive cenu za užívání obdobného prostoru v místě a čase obvyklou, vyčíslil dle svého odhadu žalovaný částkou 5 000 Kč měsíčně, neboť s užíváním předmětného prostoru bylo rovněž spojeno i čerpání služeb jako například spotřeba elektrické energie, vývoz odpadu a jiné. Za posledních pět let užívání, tak na straně žalobkyně vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši 300 000 Kč, které je žalované povinna nahradit. Žalovaný tak ve smyslu ustanovení § 1982 občanského zákoníku provádí zápočet své pohledávky ve výši 300 000 Kč proti pohledávce vznesené žalobkyní v tomto řízení.

4. Ke vznesené námitce započtení žalobkyně uvedla, že tzv. technická místnost v domě žalovaného je místnost vymezená dle prohlášení vlastníka ze dne 19. 11. 2003 v rámci společných částí budovy jakožto místnost správce (místnost č. 5). A takto byla vždy užívána i před uzavřením smlouvy o správě ze dne 7. 7. 2010. Do místnosti je svedena řada technologií a místnost slouží jako kontrolní centrum pro hlavní vypínače osvětlení vstupní haly domu, pultu civilní ochrany včetně kamerového systému v domě nebo signalizaci provozu výměníkové stanice. Užívání předmětné místnosti je nutným předpokladem pro to, aby žalobkyně mohla řádně vykonávat povinnosti správce domu plynoucí ze smlouvy o správě ze dne 7. 7. 2010. Na straně žalobkyně tak bezdůvodné obohacení nevzniklo, neboť danou místnost vždy užívala pouze v souvislosti s výkonem svých povinností správce domu pro žalovaného. Žalobkyně dále uvedla, že shodná pohledávka tvrzená žalovaným je předmětem řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 94/2021, kde žalovaný vystupuje v procesním postavení žalobce. Tato pohledávka je od samého počátku jednoznačně pohledávkou spornou. Žalobkyně namítala, že pohledávka vznesená žalovaným k započtení z titulu vydání bezdůvodného obohacení není způsobilá k započtení, neboť ve smyslu § 1987 odst. 2 občanského zákoníku se jedná o pohledávku nejistou a započtení učiněné žalovaným je tak neplatným právním jednáním. Z téhož důvodu pak nelze pohledávku použít k procesní obraně v rámci tohoto řízení. Své stanovisko žalobkyně opřela o konstantní judikaturu, konkrétně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 9. 2020 sp. zn. 31 Cdo 684/2020. Při jednání soudu dne 18. 7. 2022 bylo soudem připuštěno rozšíření žaloby v souladu s návrhem žalobkyně ze dne 21. 1. 2022 jak uvedeno výše. Současně byly vymezeny mezi účastníky řízení nesporné a sporné skutečnosti.

5. Mezi účastníky řízení byly tyto nesporné skutečnosti: Dne 7. 7. 2010 byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena smlouva o správě společných částí domu a pozemku, a to ve znění listiny založené ve spise s tím, že v následujícím období nedošlo k uzavírání žádných dodatků k této smlouvě. Nesporná je mezi účastníky řízení existence faktur zmiňovaných v žalobě a uvedených ve vyjádření žalobkyně ze dne 14. 4. 2022, tj. faktur č. 101313, č. 101318, č. 101320, č. 101328, č. 101333, č. 101338 a č. 101343. Nesporné je, že žalobkyni byly doručeny výzvy žalovaného nazvané„ Výzva k odstranění závadného stavu“ upozorňující na porušení smlouvy a upozornění na možnost odstoupit od smlouvy ze dne 4. 6. 2021 a„ Výzva k odstranění závadného stavu a upozornění na porušení smlouvy“ ze dne 27. 4. 2021. Nesporné je, že pohledávka uplatněná z titulu bezdůvodného obohacení je uplatněna v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 94/2021.

6. Mezi účastníky byly sporné tyto skutečnosti: Existence pohledávky představující bezdůvodné obohacení, kterou žalovaný započetl vůči vznesenému nároku žalobkyně. Existence práva s odkazem na ustanovení § 2438 občanského zákoníku na jednostranné snížení odměny. Skutečnost, že žalovaný řádně uplatnil dopisy z 27. 4. 2021 a 4. 6. 2021, toto případné právo na jednostranné snížení odměny. Sporné je, zda žalobkyně porušila své povinnosti uvedené ve smlouvě o správě, které jsou výslovně vyjmenované v dopisech žalovaného ze dne 27. 4. 2021 a 4. 6. 2021. Sporná je platnost provedeného započtení výše uvedené pohledávky žalovaným a faktická výše odměny žalobkyně za období od března 2021 do září 2021 včetně, a to v závislosti na žalovaným tvrzené porušení povinností žalobkyně přidané správě. Sporné je doručení faktur uvedených v žalobě a ve vyjádření žalobkyně, jímž bylo navrženo rozšíření žaloby, žalovanému.

7. Ke sporným skutečnostem provedl soud tyto důkazy: Výslech svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], dále výpovědí svědků [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], které byly učiněny v rámci řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 94/2021 při jednání dne 26. 10. 2022. Byly provedeny důkazy listinami, a to smlouvou o správě společných částí domu a pozemku uzavřenou mezi účastníky řízení dne 7. 7. 2010, fakturou č. 13/ 2021 ze dne 7. 4. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 18/ 2021 ze dne 6. 5. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 23/ 2021 ze dne 7. 6. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 28/ 2021 ze dne 7. 7. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 43/ 2021 ze dne 6. 10. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 38/ 2021 ze dne 7. 9. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 33/ 2021 ze dne 9. 8. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, dopisem právního zástupce žalobkyně adresovaným žalovanému ze dne 26. 10. 2021, odstoupením od smlouvy o správě společných částí domu a pozemku ze dne 21. 10. 2021, podacím lístkem, dopisem žalobkyně žalovanému z 28. 7. 2021 - Výzva k úhradě, podací stvrzenkou ze dne 28. 7. 2021, dopisem žalovaného SVJ podepsaným předsedou žalovaného ze dne 4. 6. 2021, dopisem žalovaného ze dne 27. 4. 2021, smlouvou o zajištění výkonu ochranné bezpečnostní služby PCO a provozování kamerového systému ze dne 20. 7. 2011 a z těchto důkazů zjistil soud následující skutečnosti:

8. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že od počátku vzniku žalovaného, tj. od roku 2004, působila jako tzv. pověřený vlastník, poté jako předseda SVJ až do roku 2019, kdy funkce na základě svého rozhodnutí odstoupila a její místo převzal pan [jméno] [příjmení]. V současnosti svědkyně působí jako jednatelka společností, které jsou taktéž vlastníky. Svědkyně uvedla, že již v rámci výstavby domu spolupracovala s investorem a byly jí známy plány i jejich změny. Dům byl zamýšlen jako tzv. kondominium a jako takové vyžadovalo jiný druh správy. Za tímto účelem bylo počítáno s místností správce a také v prohlášení vlastníka byla v prvém patře, ve druhém nadzemním podlaží vymezena místnost správce. Tato místnost byla také jako místnost správce využívána. Správa domu vyžadovala každodenní přítomnost správce domu na místě, a to po celou pracovní dobu. Takto to funguje do současnosti. V domě je celkem 34 bytů a další nebytové prostory, které ne vždy byly obsazeny. Ani byty nebyly trvale obsazeny, byly využívány jako tzv. lázeňské byty. Dnes je situace trochu jiná a trvale je obydleno rodinami více bytů zejména v souvislosti s konfliktem na Ukrajině. Ale i tak je cca 20 bytů prázdných. Pokud je řeč o místnosti správce, měl od ní klíče správce i svědkyně, která mu se správou pomáhala. Místnost správce je místností o velikosti cca 16 m², přísluší k ní WC, do kterého se vchází ze společné chodby. Ve správcovské místnosti se nachází okno vedoucí na terasu patřící k bytové jednotce číslo dva. Správcovskou místnost správce vybavil nábytkem, aby ji bylo možné užívat. Jedná se o klasický kancelářský nábytek - kancelářské psací stoly, dvě kancelářské židle, skříňky na dokumenty uzavřené i typ regály. V místnosti byla také plechová zásuvková skříň s nářadím, kdy správce vykonával mnoho práce i fyzicky prováděl různé opravy atd. Na podlaze je položena dlažba. V místnosti bylo i kancelářské vybavení, počítač, monitor, tiskárna, trezor, v němž byly klíče od bytů, ve kterých nikdo nebydlel. V místnosti se rovněž nacházelo zařízení na připojení bytových jednotek na PCO a rovněž zařízení pro kamerové záznamy. Došlo k ukončení smlouvy s firmou, která tato zařízení provozovala. Svědkyně uváděla, že správce kromě jiných věcí přebíral i poštu. Poštovní schránky ve vstupu do domu nebyly, nehodili by se k secesnímu charakteru domu, a vzhledem k tomu, že vlastníci v bytech z velké části nebydleli, neměl by schránky ani kdo vybírat. Správce proto poštu převzal, roztřídil, bydlícím předal, nebydlícím ofotil a předal jim zprávu o tom, že je třeba zaplatit například faktury atd. Svědkyně uvedla, že správce domu využíval místnost v souvislosti se správou domu. Byl zde osm hodin denně, docházel v případě potřeby i v noci nebo o víkendech, pokud bylo třeba něco řešit. Svědkyně pak tuto místnost využívala jako předsedkyně SVJ ke schůzkám s vlastníky. Ze strany vlastníků nikdy nebyly zaznamenány žádné výhrady k užívání předmětné místnosti.

9. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že je od roku 2004 či 2005 společně s manželkou vlastníkem bytových jednotek a nebytových prostor v domě v ulici [ulice] č. 698/37 v [obec]. Uváděl, že technická místnost se nachází v prvém patře domu, v chodbě vedle výtahu. Pokud se má vyjádřit k užívání této místnosti od roku 2017 do současnosti, uvedl, že od roku 2010 v místnosti byla žalující společnost, paní [příjmení], dále předseda společenství domu [ulice a číslo] a 37. Žalující společnost se v místnosti nacházela za účelem vedení své podnikatelské činnosti a za účelem správy domu [ulice] č. 35 a č.

37. Svědek uvedl, že do roku 2018 v [obec] trávil 7-8 měsíců v roce, po roce 2018 to bylo méně, v roce 2019 třeba i jen jeden měsíc v roce, v době pandemie covid-19 to bylo 2-3 týdny v roce. V roce 2022 zde byl svědek s manželkou tři týdny. V letošním roce v době výslechu (17. května. 2023) podruhé. Pokud svědek uváděl, že žalující společnost využívala technickou místnost pro svoji podnikatelskou činnost, tak tato společnost pronajímala jednotky v obou zmíněných domech jako zprostředkovatel. Ze smlouvy ví, že žalující společnost měla poskytovat administrativní služby, finanční služby, technické služby a ještě nějaké služby spojené se správou domu. Přesně si nevzpomíná, jaké. Patřilo sem vyúčtování za služby, daňové přiznání SVJ. Svědkovi bylo známo, že správce měl právo disponovat s účtem SVJ a zastupoval společenství v jednání s třetími osobami. Technické služby spočívaly v tom, že správce měl provádět údržbu domu, udržovat dům, aby bylo vše v pořádku, dohlížet, v jakém stavu se vše nachází, řešit případné havárie a dohlížet na stav domu a řešit případné vzniklé problémy, kontrolovat, zda společné prostory domu jsou využívány správně atd. Svědek uváděl, že žalobkyně pracovala pět dní v týdnu od 9 do 17 hodin na adrese [ulice a číslo] a tato informace byla všem známá. I přesto, že tyto informace o pracovní době byly zveřejněny v internetovém katalogu na webových stránkách, přesto od roku 2017 své povinnosti neplnila či je plnila jen částečně. Svědek uváděl, že se neprováděla technická kontrola jednotek v domě, neexistuje o tom žádná dokumentace, nebyl kontrolován technický stav jednotek a technický stav domu. Svědek uváděl, že roh domu je dlouhodobě napaden houbou. Bylo žádáno o sjednání nápravy, byla podaná žádost o řešení problému, ale nepřišla žádná odpověď. Svědek se spolu se svojí manželkou osobně obrátili na tehdejší předsedkyni SVJ paní [příjmení], dále i na pana [příjmení], když takové věci má řešit správce. Bylo to v období od roku 2012 do roku 2020. Další problém shledal svědek v souvislosti s odvětráváním ve svém bytě, kdy byly cítit různé nepříjemné pachy, a bylo zjištěno, že v domě byla špatně provedená vzduchotechnika, odvětrávání. Tento problém svědek řešil od roku 2012 dále. Později bylo zjištěno, že v nižším patře bylo provedeno špatně odvětrávání. Svědek žalobkyni vytýkal, že má kontrolovat technický stav domu, což se nedělo. Ohledně účetnictví svědek uváděl, že žalobkyně disponovala bankovním účtem společnosti podle libosti. To spočívalo například v tom, že paní [příjmení] posílala z účtu společenství na svůj účet peníze či odměnu za práci, kterou prováděla pro třetí osoby. Správce o tom věděl, protože měl k dispozici výpisy z banky a při sestavování daňového přiznání musel o těchto transakcích vědět. Na žádné schůzi se o tom ale nikdy nezmínil. Správce nekontroloval, i když to byla jeho povinnost, jakým způsobem byly využívány finanční prostředky na účtu společenství. Činnosti, které měla žalobkyně podle smlouvy vykonávat a vykonávala je dobře, byly například uzavírání smluv jménem společenství na dodávku elektřiny, pojištění, úklid atd. Ale jak se později zjistilo, tak tyto smlouvy nebyly uzavírány za výhodných podmínek pro společenství. Svědek uváděl, že pokud jde o pana [jméno] [příjmení], ten byl vždy velice ochotný, byl v místnosti přítomen od devíti do 17 hodin, a když se na něj svědek obrátil s nějakým problémem, vždy mu ochotně pomohl. Stejná situace byla i v domě [ulice] č.

35. Svědek uvedl, že pokud si vzpomíná, asi v roce 2018 byl v technické místnosti přítomen někdo z hotelu Vila [anonymizováno] nacházející se naproti a svědek zaslechl, jak pan [příjmení] s touto osobou projednávají finanční podmínky pronájmu bytu v domě na krátkodobý pronájem. V té souvislosti svědek panu [příjmení] řekl, že budou do domu chodit lidé s velkými kufry a v domě bude nepořádek. Dále se v technické místnosti řešili také problémy domu [ulice] č. 35. [ulice] činnost žalující společnosti spočívala také v poskytování služeb pro některé společnosti, které vlastnili v tomto domě jednotky. Jako příklad svědek uvedl, že když s panem [jméno] [příjmení] projednával nějaké záležitosti, přišel někdo od [právnická osoba] [jméno] a požádal pana [jméno] [příjmení] o zařízení transferu z letiště [obec] do [obec]. Dle svědka toto bylo nepřijatelné, protože se to zařizovalo v pracovní době, volalo se z jejich telefonů a v pracovní době, kterou oni platí.

10. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že pana [příjmení] zná asi 10 let. Provozoval penzion [příjmení] [jméno] v [obec] v [anonymizováno] ulici č. 4, který se nachází naproti objektu, kde působil pan [příjmení]. Vzájemné vztahy by nazval dobrými sousedskými. Pan [anonymizováno] tento objekt spravoval a svědek se s ním vídal v různých prostorách objektu či před ním, např. na chodníku na ulici. Nešlo o řešení obchodních záležitostí. Jejich vztahy byly dobré, sousedské, vídali se nahodile, setkání nebyla předem domlouvaná. Svědek uvedl, že si nevzpomíná, zda byl přítomen v rámci náhodných setkání nějakému jednání pana [příjmení] se třetí osobou, respektive jednou byl přítomen situaci, kdy pan [příjmení] řešil před domem čištění kanálu a zrovna přijel příslušný technik. Ohledně záležitosti s pronájmy bytů v předmětném objektu, který pan [příjmení] spravoval, svědek uvedl, že se pana [příjmení] příležitostně ptal, zda v domě není k dispozici nějaký byt k pronájmu: Pan Krejbich svědka vždy odkázal na svoji matku, která s vlastníky bytů komunikovala. Svědek uvedl, že v předmětném domě měl po určité období pronajaté tři apartmány, které používal v době, kdy objekt, který on provozoval, byl zcela obsazen. V období pandemie covid-19 pronájmy skončily. Svědek uvedl, že v souvislosti s pronájmy se obracel na maminku pana [příjmení] paní [příjmení] a všechny věci související s nájmem řešil s ní včetně uzavírání nájemních smluv. Svědek uvedl, že nezaznamenal za dobu, co se s panem [příjmení] zná, že by v domě kromě správy pan [příjmení] provozoval i nějakou další činnost, např. realitní kancelář. Svědek dodal, že v místě byl každý den a na pana [příjmení] se ve věci pronájmu obrátil proto, že ví, že je správce a ví o objektu nejvíc. Dále svědek uvedl, že pan [příjmení] prováděl údržbu objektu. Byly to právě ty momenty, při kterých se vídali, protože svědek do objektu často nechodil. Viděl pana [příjmení] například mít okna v přízemí, vstupní dveře do domu, mít chodník, čistit markýzu nad vchodem do domu. Svědek doplnil, že s paní [příjmení] ohledně pronájmu bytů řešil v restauraci objektu [příjmení] [jméno]. Vzhledem k časovému odstupu si nevybavuje, že by s ní někdy jednal ve správcovské místnosti.

11. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], učiněných v rámci řízení zdejšího soudu sp. zn. 16 C 94/2021 byly zjištěny následující skutečnosti:

12. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že vlastní byt číslo 15 ve třetím patře domu a v [anonymizováno] žije posledních 10 let. Správcovská místnost nacházející se v prvém patře byla využívána pro správce, nacházel se tam video systém, trezor s klíči od bytů v domě, nářadí pro pana [jméno] [příjmení] pro drobné opravy v domě. Byla tam také dokumentace a pošta. Pan [anonymizováno] byl vždy po ruce, když byly nějaké problémy, mohli se na něj obyvatelé domu obrátit. Svědek uváděl, že s manželkou hodně cestují, bývají třeba celý měsíc pryč a bylo pro ně důležité, že pan [jméno] [příjmení] shromažďoval poštu, kterou si pak mohli převzít. Považovali to za samozřejmost. Cca 70 % vlastníků v domě trvale nebydlí a pan [příjmení] přebíral a shromažďoval poštu i pro ně. Ve správcovské místnosti se nacházel též kamerový systém, který svědek považoval pro dům za velice důležitý, neboť většina majitelů bytů v domě nebydlela. Systém obsluhoval pan [jméno] [příjmení], který rozumí hodně věcem, např. vodoinstalacím, elektroinstalacím, spravoval bojler.

13. Svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že v předmětném domě bydlel po dobu 10 let do roku 2020 spolu s rodinou. Společnost jeho manželky zde vlastnila a i nadále vlastní byty č. 104 a 13. Ten se nachází v prvém patře, byt 13 pak ve třetím. V prvém patře se nacházela správcovská místnost a zdržoval se v ní stále pan [příjmení]. Na něj se obraceli, když potřebovali pomoc. Svědkovi je známo, že tato místnost byla používána i pro shromáždění vlastníků. Dále tam pan správce měl poštu, respektive jí tam shromažďoval, velké balíky, v místnosti měl i věci potřebné pro provádění drobných oprav. Svědkovi je známo, že pan [příjmení] prováděl revize a drobné opravy, např. opravy v kotelně, která se v domě nacházela, nebo drobné opravy výtahu. Ve správcovské místnosti se také nacházel kamerový bezpečnostní systém a byly tam monitory. V místnosti se nacházely klíče od všech bytů. Svědek do této místnosti někdy chodil na schůze společenství vlastníků jednotek, ale spíše je navštěvovala jeho manželka. Svědek uvedl, že si nepamatuje, že by na některé schůzi SVJ zazněly výhrady k užívání této místnosti správcem.

14. Z listinných důkazů bylo zjištěno následující: Dne 7. července. 2010 byla mezi účastníky řízení uzavřena smlouva o správě společných částí domu a pozemku, předmětem smlouvy bylo určení rozsahu správcem zajišťované správy domu a pozemku pro objednatele, kterou se rozumí ekonomické služby, technicko-provozní servis, správní činnost v rozsahu stanoveném ve smlouvě. Smlouva byla uzavřena na dobu jednoho roku s tzv. automatickou prolongací. V článku VII byla stanovena odměna správce s tím, že úhrada bude prováděna na základě faktur vystavených správcem. Žalobce vystavil faktury znějící na částku 70 833 Kč každá, představující odměnu za měsíce březen až září roku 2021. Dopisem právního zástupce ze dne 28. 7. 2021 vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě odměny za období březen až červen 2021 v celkové výši 283 332 Kč nejpozději do 6. 8. 2021. Dopisem právního zástupce žalobkyně z 26. 10. 2021 pak byl žalovaný vyzván k úhradě odměny za měsíce březen 2021 až říjen 2021 v celkové výši 566 664 Kč nejpozději do 5. 11. 2021. Z vyjádření realitní kanceláře [právnická osoba], které předložil žalovaný, vyplývá, že obvyklá cena nájmu nebytového prostoru č. 5 o výměře 21,2 m² – místnost správce WC, v ulici [ulice a číslo], [obec], činí od roku 2017 poměrně 5- 6 000 Kč měsíčně. Z vyjádření [anonymizována tři slova] Agency, které rovněž předložil žalovaný, vyplývá odhad ceny nájmu k 30. 8. 2023 ve výši 5 548 Kč. Dle upřesnění žalobkyně představuje započítávaná částka ve výši 300 000 Kč užívání předmětných prostor za období posledních pěti let, konkrétně za období od 1. 11 2016 do 1. 11 2021.

15. Dopisem z 27. 4. 2021 vyzval žalovaný žalobkyni k odstranění závadného stavu a upozornil na porušení smlouvy o správě a žalovaný s odkazem na ustanovení § 2438 odst. 2 občanského zákoníku snížil odměnu žalobkyně za měsíc duben a následující měsíce roku 2021 na částku 15 000 Kč. Dopisem ze 4. 6. 2021 vyzval žalovaný žalobkyni opětovně k odstranění závadného stavu a upozornil na porušení smlouvy vč. upozornění na možnost od smlouvy odstoupit. Taktéž postupem dle § 2438 odst. 2 občanského zákoníku v důsledku porušení povinnosti ze strany žalobkyně snížil její odměnu za měsíc duben 2021 a následující měsíce na částku 15 000 Kč a dále za měsíce květen až říjen roku 2021 na 10 000 Kč měsíčně. 13. 10. 2021 pak zaslal žalovaný žalobkyni odstoupení od smlouvy o správě ze dne 7. 7. 2010. Dle žalovaného celková výše odměny žalobkyně za žalobou označené období pak činí 140 833 Kč.

16. Soud dospěl k následujícím právním závěrům: Právní vztah mezi účastníky řízení je třeba s ohledem na ustanovení § 3028 odst. 3 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dle názoru soudu posuzovat podle občanského zákoníku číslo 40/1964 Sb. účinného do 31. 12. 2013, protože smlouva, ze které žalobkyně uplatnila svůj nárok v tomto řízení, byla uzavřena dne 7. 7. 2010, tedy před účinností současně platného občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014, protože nejde o vztah obchodněprávní, neboť žalovaný není v pozici podnikatele. Z obsahu uzavřené smlouvy o správě společných částí domu a pozemku je zřejmé, že jde o tzv. nepojmenovanou smlouvu uzavřenou dle ustanovení § 51 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., která svým obsahem neodporuje obsahu ani účelu zákona a soud ji považuje za platnou. Dle názoru soudu se tato uzavřená smlouva typově nejvíce blíží svým obsahem smlouvě příkazní upravené v ustanoveních § 724 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Ve smlouvě však lze spatřovat i prvky smlouvy o obstarání věci dle ustanovení § 733 a násl. z. č. 40/1964 Sb. či smlouvy o dílo upravené v ustanoveních § 631 a násl. z.č. 40/1964 Sb. S ohledem na tuto skutečnost dospěl soud k závěru, že nelze v daném případě použít ustanovení § 730 odst. 2 z. č. 40/1964 Sb., dle kterého příkazce je povinen poskytovat odměnu, i když výsledek nenastal, ledaže nezdar jednání byl způsoben porušením povinností příkazníka. Samotná možnost snížení odměny nebyla účastníky řízení v uzavřené smlouvě dne 7. 7. 2010 ujednána. Písemné znění smlouvy uzavřené ve smyslu ust. § 51 z. č. 40/1964 Sb. je dle soudu zásadní. Soud proto nesouhlasí se stanoviskem žalovaného, že mu náleželo oprávnění ke snížení smluvní odměny žalobci a úkon učiněný žalovaným dopisem z 27. 4. 2021 a následně dopisem ze 4. 6. 2021 nepovažuje za platný, a to bez ohledu na to, zda žalobkyně porušila či nikoliv své povinnosti ze smlouvy o správě domu a pozemku uzavřené dne 7. 7. 2010. Žalovaný v průběhu řízení ani netvrdil, že by částku, která je žalobou uplatněna, uhradil. S ohledem na uvedené skutečnosti proto soud nároku žalobkyně na úhradu částky 495 831 Kč představující nezaplacenou odměnu ze smlouvy o správě domu a pozemku ze dne 7. 7. 2010 uzavřené mezi účastníky řízení za měsíce duben až říjen 2 021 Kč plně. Vyhověl ve smyslu ustanovení § 1970 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, přiznal žalobkyni rovněž právo na náhradu úroku z prodlení.

17. Podle ust. § 1980 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

18. Podle ust. § 1982 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

19. Podle ust. § 1987 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem.

20. Dle ust. § 1987 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

21. Žalovaný proti nároku uplatněnému v žalobě uplatnil procesní obranu spočívající v započtení pohledávky ve výši 300 000 Kč z titulu tvrzeného bezdůvodného obohacení vzniklém na straně žalobkyně užíváním tzv. technické místnosti v domě k vlastní podnikatelské činnosti. Námitka započtení byla uplatněna podáním žalovaného z 19. 11. 2021. Zcela totožná pohledávka byla žalovaným uplatněná v rámci řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 94/2021, kde žalovaný vystupuje jako žalobce. Účastníci tohoto soudního řízení jsou totožní, pouze vystupují v opačném procesním postavení. O tuto pohledávku je mezi účastníky řízení veden od počátku spor.

22. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 10. 2018 sp. zn. 28 Cdo 5711/2017, jehož závěry byly potvrzeny rovněž velkým senátem Nejvyššího soudu ČR v rozsudku ze dne 9. 9. 2020, sp. zn. 31 Cdo 684/2020, vyplývá, že účelem ust. § 1987 odst. 2 občanského zákoníku je ochrana věřitele pasivní pohledávky tj. pohledávky, proti které je započítáváno před tím, aby dlužník pasivní pohledávky zabránil jejímu uspokojení či toto uspokojení oddálil jednostranným započtením své sporné (nejisté či neurčité) aktivní pohledávky tj. pohledávky užité k započtení. Započtením takové pohledávky by totiž došlo k tomu, že místo brzkého a efektivního uspokojení pasivní pohledávky vznikne mezi stranami spor o existenci a výši pohledávky aktivní. Pohledávkou nejistou nebo neurčitou ve smyslu § 1987 odst. 2 občanského zákoníku je proto potřeba rozumět pohledávku, která je co do základu a / nebo výše sporná (nejistá) a jejíž uplatnění vůči dlužníku (věřiteli pasivní pohledávky) formou námitky započtení vyvolá (namísto jednoznačného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jakém se kryjí) spory o existenci či výši aktivní pohledávky. O nejistou nebo neurčitou pohledávku se přitom nejedná jen proto, že ji dlužník neuznává (odmítá uhradit), nebo že je sporná (nejednoznačná) její právní kvalifikace. Musí zde být objektivní nejistota, zda pohledávka vznikla a z jakého důvodu, popř. zda je splatná, kdo je jejím věřitelem či dlužníkem, jaká je její výše atd. Následkem porušení § 1987 odst. 2 občanského zákoníku je relativní neplatnost započtení. Dovolá-li se věřitel pasivní pohledávky této neplatnosti, k zániku pohledávek započtením nedojde.

23. Z řízení vyplynulo, že tzv. technická místnost, tj. místnost č. 5, uvedená na straně 2 přílohy č. 1 prohlášení vlastníka z 19. 11. 2003 byla vymezena v rámci společných částí budovy jako místnost správce. Takto byla užívána ještě před uzavřením smlouvy o správě ze dne 7. 7. 2010 mezi účastníky řízení. Z uzavřené smlouvy vyplývá široký rozsah z domluvené správy. Nejednalo se pouze o zprávu v tzv. užším smyslu, tedy administrativní zpracování dokumentu souvisejících se správou a na něj navazující rozúčtování nákladů mezi vlastníky jednotek, avšak také o fyzickou správu - údržbu společných částí domu. Z řízení vyplynulo, že v místnosti byla umístěna řada technologií, nacházelo se zde kontrolní centrum pro hlavní vypínače, osvětlení vstupní haly domu, pult civilní ochrany, kamerový systém, signalizace provozu výměníkové stanice. Pokud v této místnosti navštívil správce někdo jiný než vlastník jednotky, nelze tuto skutečnost považovat bez dalšího za neoprávněné užívání majetku žalovaného k vlastní podnikatelské činnosti. Je zřejmé, že pohledávka, která byla žalovaným započtena na nárok vznesený žalobkyní, je sporná. Spornost této pohledávky spočívá v několika ohledech. Není zřejmé, zda vůbec k nějakému bezdůvodnému obohacení žalobkyně došlo. I pokud by se tak stalo, není zřejmá výše bezdůvodného obohacení. Taktéž při jednání dne 9. 8. 2023 byla žalobkyní vznesena námitka promlčení započítávané pohledávky. S ohledem na všechny uvedené skutečnosti soud k námitce podjatosti vznesené žalovaným nepřihlížel.

24. Výrok o nákladech řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého má úspěšný účastník v řízení právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, soud tak žalobkyni žalovanému přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 265 461 Kč spočívajících v zaplaceném soudním poplatku ve výši 14 167 Kč a nákladech právního zastoupení z tarifní hodnoty 283 332 Kč za pět úkonů právní služby á 9 460 Kč a jeden úkon z jedné poloviny tj. 4 730 Kč a z tarifní hodnoty 495 831 Kč á 10 300 Kč za jeden úkon právní služby dle úkonů specifikovaných v písemném vyjádření žalobkyně ze dne 15. 1. 2024, dále 21x režijní paušál á 300 Kč a DPH v částce 43 614 Kč dle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř., celkem 265 461 Kč.