118 C 4/2021

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jaroslavou Tenglerovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 172 425 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 172 425 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky 172 425 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 85 563,50 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že žalobkyně jako zájemce o koupi bytové jednotky uzavřela s žalovaným jako prodávajícím dne [datum] Smlouvu o rezervaci k zakázce č. [anonymizováno] (dále jen„ Rezervační smlouva“). Na základě této smlouvy se žalovaný zavázal k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, případně k uzavření kupní smlouvy k těmto nemovitostem: • jednotka [číslo] – byt, umístěná v bytovém domě [adresa], část [územní celek] a obec Praha, postaveném na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce] a obec Praha, přičemž s vlastnictvím jednotky [číslo] která je zapsána v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na LV č. [rok] pro k. ú. [část obce] a obec Praha, je spojen spoluvlastnický podíl ve výši id. [číslo] vzhledem k celku na společných částech bytového domu a dále spoluvlastnický podíl ve výši id. [číslo] vzhledem k celku na zastavěném pozemku; • id. spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu, které jsou společné vlastníkům jednotek umístěných v sekci G bytového domu o velikosti [číslo]; • id. spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemcích parc. [číslo] k. ú. [část obce] a obec Praha, který je zapsán v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na LV č. [rok] pro k. ú. [část obce] a obec Praha (dále jen„ byt“ nebo„ bytová jednotka“). V rámci rezervační smlouvy žalovaný v čl. III. mimo jiné prohlásil, že vlastní 100 % podíl na této nemovitosti. Ačkoliv byl žalovaný opakovaně vyzván zprostředkovatelem společností [právnická osoba], [IČO], i žalobkyní k dodání potřebných podkladů pro uzavření kupní smlouvy, která byla ze strany žalobkyně a zprostředkovatele předpřipravena, kupní smlouva nebyla z důvodů ležících na straně žalovaného uzavřena, a to zřejmě i kvůli nejasným vlastnickým vztahům k bytové jednotce. V průběhu jednání o uzavření smlouvy byli zprostředkovatel a žalobkyně informováni manželkou žalovaného paní [jméno] [příjmení], že bytová jednotka je údajně vlastněna v režimu společného jmění manželů, přičemž tato informace není promítnutá v katastru nemovitostí a žalovaný ji žalobkyni ani zprostředkovateli nesdělil. Tato informace byla sice zásadní, avšak na neuzavření kupní smlouvy mělo vliv jednání žalovaného ve smyslu nedodání potřebných podkladů a informací potřebných pro vyhotovení finální verze kupní smlouvy. Situace ohledně majetkoprávního režimu bytové jednotky měla být vyřešena na jednání dne [datum], kdy k řešení otázky majetkoprávního režimu bytové jednotky již nedošlo, neboť žalovaný na tomto jednání výslovně sdělil, že si již nepřeje prodej bytové jednotky uskutečnit. Před tímto jednáním ještě během ledna 2020 však žalovaný aktivně komunikoval a měl zájem uzavřít kupní smlouvu tak, jak bylo sjednáno v rezervační smlouvě, což dokazují emaily ze dne [datum] a [datum]. Žalovaný však souhlas bývalé manželky s prodejem nedodal, o otázce uzavření kupní smlouvy přestal komunikovat a naopak bývalá manželka žalovaného paní [jméno] [příjmení] sdělila v emailu ze dne [datum], že si prodej předmětné bytové jednotky nepřeje. Bez ohledu na skutečné důvody neuzavření kupní smlouvy ze strany žalovaného bylo naplněno ujednání v článku 3.5. rezervační smlouvy, které stanoví, že nebude-li nejpozději v poslední den trvání rezervační lhůty mezi prodávajícím a zájemcem uzavřena SBK nebo KS z důvodu na straně prodávajícího, zavazuje se prodávající uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 50 % hodnoty rezervačního poplatku. Vzhledem k tomu, že rezervační lhůta skončila dne [datum] a do této doby, ač k tomu byl vyzván, nedodal žalovaný potřebné podklady pro uzavření kupní smlouvy a neuzavřel kupní smlouvu, je žalovaný povinen žalobkyni uhradit smluvní pokutu ve výši 50 % rezervačního poplatku, který v daném případě činil [částka], z toho 50 % odpovídá částce [částka]. Žalovaný byl k zaplacení smluvní pokuty vyzván, prostřednictvím svého právního zástupce však nárok žalobkyně odmítl. Znovu byl žalovaný vyzván k zaplacení smluvní pokuty předžalobní výzvou ze dne [datum], k úhradě smluvní pokuty však nedošlo.

2. Soud žalobě vyhověl platebním rozkazem, proti němuž žalovaný podal včas odpor. V odporu ze dne [datum] zejména namítal, že žalobkyni uvedenou částku nedluží, neboť v období platnosti a účinnosti rezervační smlouvy nebyl žalovaný žalobkyní ani zprostředkovatelem vyzván k uzavření žádné konkrétní kupní smlouvy, nebyla mu ani zaslána konečná verze konkrétní kupní smlouvy s konkrétním kupujícím určená k podpisu, vždy se jednalo pouze o návrhy k vyjádření. Žalovaný si není vědom jakéhokoliv porušení rezervační smlouvy ze své strany a nároky žalobkyně neuznává. Ve vyjádření ze dne [datum] žalovaný doplnil, že dne [datum] byla mezi žalovaným a společností [právnická osoba], členem partnerské sítě„ [anonymizována dvě slova]“, uzavřena zprostředkovatelská smlouva na prodej bytové jednotky na dobu od [datum] do [datum], s možností prodloužení o jeden kalendářní měsíc. Dále byla mezi žalobkyní, žalovaným a zprostředkovatelem uzavřena smlouva o rezervaci k zakázce č. [anonymizováno] ze dne [datum]. V období platnosti a účinnosti uvedených smluv nebyl žalovaný vyzván k uzavření žádné konkrétní kupní smlouvy, nebyla mu ani zaslána konečná verze konkrétní kupní smlouvy s konkrétním kupujícím určená k podpisu, vždy se jednalo pouze o návrhy k vyjádření. Zprostředkovatelská smlouva zanikla bez náhrady ke dni [datum] a rezervační smlouva dne [datum] (nejpozději však dnem, kdy byl žalované na základě jednostranného jednání zprostředkovatele vrácen rezervační poplatek). Žalovaný v důsledku toho zpochybňoval platnost rezervační smlouvy, neboť byla uzavřena až po zániku smlouvy zprostředkovatelské a jedna ze smluvních stran (zprostředkovatel) tedy neexistovala. Žalovaný opakovaně zdůraznil, že obě smlouvy zanikly, aniž by ze strany zprostředkovatele byla učiněna řádná výzva k uzavření konkrétní kupní smlouvy s žalobkyní. Přitom ze strany žalovaného nebylo učiněno žádné právní jednání směřující k ukončení rezervační smlouvy. Zájem žalovaného prodat bytovou jednotku trval po celou dobu účinnosti zprostředkovatelské, resp. rezervační smlouvy. Vzhledem k tomu není možné po žalovaném spravedlivě požadovat sankce za porušení zprostředkovatelské, resp. rezervační smlouvy z důvodu neuzavření kupní smlouvy. Není proto podstatné, jaké výhrady k uzavření případné kupní smlouvy měla bývalá manželka žalovaného paní [jméno] [příjmení]. Vlastnictví k nemovité věci je v katastru nemovitostí zapsáno výlučně ve prospěch žalovaného, nikoli jako společné jmění manželů, přičemž správnost zápisu ve veřejném rejstříku se předpokládá. Pokud žalobkyně a zprostředkovatel uzavření kupní smlouvy vyhodnotili s ohledem na ničím nepodložená tvrzení bývalé manželky žalovaného jako rizikový obchod a jednali proti intabulačnímu principu, zabránili tak sami realizaci kupní smlouvy. Z uvedených důvodů žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v plném rozsahu.

3. Žalobkyně se k námitkám žalovaného vyjádřila písemným podáním ze dne [datum]. K tvrzení žalovaného, že mu nebyla předložena žádná finální verze kupní smlouvy, poukazovala na to, že z žaloby i z e-mailové komunikace s žalovaným vyplývá, že žalovanému byly předloženy návrhy smluvní dokumentace a žalovaný byl požádán, aby ještě doplnil relevantní skutečnosti, které jsou nutné k finalizaci smluvní dokumentace – např. vyčíslení zbývající výše úvěru, který na prodávaných nemovitostech vázl. Bez těchto skutečností nebylo možné dokumentaci dokončit a předložit žalovanému k podpisu. Tyto informace doplňoval žalovaný ještě [datum], avšak následně komunikace s ním ustala a již nebyl ochoten poskytnout součinnost k uzavření kupní smlouvy. Celá kauza se uzavřela dne [datum] v provozovně společnosti [právnická osoba], kdy žalovaný explicitně sdělil, že bohužel si nadále nepřeje prodávané nemovitosti prodat. Argumentaci žalovaného, že rezervační smlouva uzavřená dne [datum] je neplatná proto, že skončila platnost zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi ním a společností [právnická osoba], považuje žalobkyně za absurdní. Vzhledem k tomu, že dne [datum] uzavřel žalovaný (osobně), žalobkyně a taktéž společnost [právnická osoba] smlouvu o rezervaci č. [anonymizováno], jejímž objektem byla nemovitost, kterou žalovaný prodával a jejíž prodej zprostředkovávala (bez ohledu na to, zda na základě písemné zprostředkovatelské smlouvy nebo na základě jakéhokoliv jiného zmocnění ze strany žalovaného) společnost [právnická osoba], nemůže být pochyb o tom, že společnost [právnická osoba] byla ze strany žalovaného nominována do role zprostředkovatele obchodu. Zájemkyni o nemovitosti, tedy žalobkyni, vyhledala společnost [právnická osoba], ta také připravila rezervační smlouvu mezi žalobkyní, žalobcem a společností [právnická osoba] Žalobkyně neměla žádnou možnost kontrolovat platnost a účinnost smlouvy o zprostředkování uzavřenou mezi společností [právnická osoba] a žalovaným, neboť tuto smlouvu ani neměla nikdy k dispozici. Pro samotnou transakci, kdy smlouvu o rezervaci č. [anonymizováno] podepsal taktéž samotný žalovaný, to ani není nijak podstatné. Platnost nebo neplatnost zprostředkovatelské smlouvy není pro platnost a účinnost smlouvy o rezervaci č. [anonymizováno] vůbec relevantní. Při jednání s žalobkyní bylo nanejvýš patrné, že žalovaný chce prodat nemovitost a že společnost [právnická osoba] mu zprostředkovává možnost uzavřít smlouvy o prodeji nemovitosti s žalobkyní. K námitce žalovaného týkající se nejasného vlastnického právo k prodávaným nemovitostem žalobkyně uvedla, že v žádném případě neměla v úmyslu odstoupit od koupě z důvodu nevyjasněných vlastnických poměrů, avšak byl to sám žalovaný, který upozornil na to, že je potřeba, aby si vymínil souhlas bývalé manželky a ten slíbil taktéž dodat. V písemném podání ze dne [datum] žalobkyně dále doplnila, že dne [datum] se konalo osobní setkání žalobkyně, žalovaného a zprostředkovatele společnosti [právnická osoba], za niž byl přítomen mj. pan [příjmení], jednatel této společnosti, a právní zástupce této společnosti pan [příjmení], a na tomto jednání žalovaný uzavřel snahy o dokončení transakce prodeje předmětného bytu tím, že sdělil, že již bohužel není ochoten uzavřít smlouvu o převodu předmětné nemovitosti. Toto jednání bylo posledním, které meritorně řešilo prodej předmětné nemovitosti. Vzhledem k výsledku tohoto jednání bylo jednoznačně konstatováno, a to i za přítomnosti žalovaného, že bez jeho ochoty dále pokračovat v jednání není možné transakci uzavřít a že musí tedy být zahájen proces ukončení transakce se všemi důsledky, které to bude pro žalovaného mít. Žalovaný tuto skutečnost akceptoval. V návaznosti na neúspěšnou transakci došlo ještě na místě, kde probíhala schůzka i s žalovaným, k sepsání žádosti, kterou předpokládala rezervační smlouva pro to, aby mohla být vydána rezervační záloha z účtu zprostředkovatele na účet žalobkyně. V této žádosti bylo jednoznačně konstatováno, že transakce byla skončena z důvodu ležících výhradně na straně žalovaného. Žádost podepsala žalobkyně a jednatel zprostředkovatele, pan [příjmení].

4. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi uvedla, že vzhledem k tomu, jak probíhala předchozí jednání, si na schůzku dne [datum] přizvala svého advokáta, nicméně kupní smlouvu stále chtěla uzavřít, měla zájem byt co nejrychleji koupit. Na schůzce byla přítomna žalobkyně, její advokát, majitel realitní kanceláře a právník realitní kanceláře. Žalovaný přišel pozdě a oznámil jim, že už nemá zájem kupní smlouvu uzavřít, že má s bytem nějaké své soukromé zájmy, chtěl, aby tam bydlel jeho syn. Advokát žalobkyně ho upozornil, že porušuje rezervační smlouvu, že od ní nejde jen tak odstoupit a že žalobkyně stále trvá na rychlém uzavření kupní smlouvy. Potom byl podepsán dokument - žádost o vrácení rezervačního poplatku, a peníze byly žalobkyni obratem realitní kanceláří vráceny na účet. Žalobkyně také musela upozornit svou banku, protože chtěla hypotéku, všechno se muselo pozastavit. [příjmení] vyšla žalobkyni vstříc a žádným způsobem ji nepokutovala. Žalobkyně poskytovala realitní kanceláři součinnost, sdělila jim všechny svoje osobní údaje i údaje o financování, menší část ceny měla být hrazena z hypotéky. Žalobkyně komunikovala jak s realitní kanceláří, tak i s bankou, která požadovala nějaké podklady a žalobkyně je z realitní kanceláře vyžádala a bance poskytla. Žalobkyně si není vědoma, že by realitní kanceláři neposkytla jakékoli informace, které by po ní požadovali. Spíše žalobkyně sama tlačila na to, aby průběh byl co nejrychlejší, makléř byl informován o její osobní situaci, kdy ze Slovenska se do [obec] za žalobkyní stěhovala její matka, která je nemocná, a žalobkyně se o ni potřebovala starat. [příjmení] nemovitost pak žalobkyně koupila někdy v červenci nebo v srpnu [rok].

5. Žalovaný ve své účastnické výpovědi uvedl, že s [jméno] [příjmení] byli známí, žalovaný ho požádal, aby jej zastupoval při prodeji bytu s tím, že tomu vůbec nerozumí. Pan [obec] se nabídl, že za určitý poplatek vše zařídí, žalovaný se nebude muset o nic starat. Žalovanému vždycky zavolal zaměstnanec pana [příjmení], že našli potenciálního kupce, pokud bylo potřeba podepsat nějaké listiny, třeba smlouvu o budoucí smlouvě, tak je žalovaný podepisoval. Pan [obec] od počátku věděl, že byt je v SJM, ptal se, jestli manželka chce byt prodat, žalovaný mu sděloval, že ano. Po celou dobu žalovaný i bývalá manželka chtěli byt prodat, žalovaný však netušil, že ke všem procesům je potřeba i podpis jeho ženy. Když se dostávali k podpisu finální smlouvy, bývalá manželka žalovaného prostřednictvím své advokátky řekla, že si to chce ještě rozmyslet, že potřebuje víc času. Pořád chtěla byt prodat, ale nakonec to ztroskotalo na nedostatku jejího podpisu. Žalovaný zaslal panu [příjmení] dokumenty o nabytí nemovitostí z katastru. Žalovaný nepopřel, že je v katastru nemovitostí zapsaný sám a v té době se s manželkou rozváděli, ale věděl, že byt je v SJM a panu [příjmení] ústně na první schůzce říkal, že byt nabyli dva roky po uzavření manželství, takže je v SJM. Pan [obec] celou dobu věděl, že žalovaný podpis manželky nemá. Žalovaný s panem [příjmení] nebo jeho společností určitě uzavřel jako první smlouvu o zastupování při prodeji a pak smlouvu o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvu, to podepisoval někde v restauraci se zaměstnancem pana [příjmení]. Ten se žalovaného ptal, jestli určitě bude mít podpis manželky, žalovaný ho ujišťoval, že ano, protože byt chtěla prodat. Žalovaný smlouvy do detailu nečetl, přečetl si hlavičku, očekával, že to dopadne, a že se byt prodá. Smlouvy nečetl celé až dosud, rozhodně neví o tom, že by ve smlouvě prohlásil, že je výlučným vlastníkem bytu. S žalobkyní v žádném kontaktu nebyl, nesděloval jí, že byt je v SJM, viděli se až při schůzce v kanceláři pana [příjmení] v realitce, tehdy tam žalovaný byl poprvé. O nějaké sankci v rezervační smlouvě žalovaný nevěděl, plně důvěřoval realitce. Na schůzce dne [datum] byl přítomen právní zástupce žalobkyně, žalobkyně, pan [příjmení], jeho zaměstnanec, jeho právní zástupce a žalovaný. Žalovaný si přesně nepamatoval, co všechno se na schůzce říkalo, protože dva dny předtím se mu narodil syn. V každém případě mluvili o tom, že žalovaný nemá podpis manželky, který byl ke smlouvě potřeba, že manželka potřebuje víc času. Odešli s tím, že manželka sice chce byt prodat, ale že potřebuje čas, a že žalovaný její podpis nemá. Byt je pořád k prodeji, žalovaný bez bývalé manželky a bývalá manželka žalovaného nemohou byt prodat samostatně. Pan [obec] reagoval na sdělení, že byt je v SJM, pouze tak, že bude potřeba podpis manželky. Žalovaný to bral jako bezproblémovou věc, oba chtěli byt prodat. Bývalá manželka byla kontaktována realitní kanceláří až těsně před podpisem smlouvy, pravděpodobně e-mailem, možná i telefonicky.

6. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že k účastníkům řízení nemá vztah, jeho klientem byla společnost [právnická osoba], která jej zprostila mlčenlivosti v této věci. Svědek potvrdil, že se zúčastnil schůzky dne [datum], která byla patrně svolána realitní kanceláří za účelem dořešení případu mezi účastníky. Žalovaný se dostavil a oznámil, že se rozhodl, že byt neprodá, protože bude součástí nějakého vyrovnání mezi jeho bývalou nebo současnou manželkou, podrobnosti o tom svědek neznal. Schůzky se zúčastnil žalovaný, žalobkyně, její právní zástupce, dále pan [příjmení], jednatel realitní kanceláře, makléř pan [příjmení] a svědek. Svědek měl za to, že právní zástupce žalovaného se schůzky nezúčastnil. Svědek připravoval smluvní dokumentaci k tomuto případu, nejprve ji odsouhlasila kupující, která poskytovala informace o financování. Prodávající dodal informace k zástavě, která na bytě vázla, a sděloval částku, kterou bude potřeba věřiteli vyplatit, potom telefonicky nebo písemně sdělil, že nemovitost je v SJM, což nevyplývalo z listu vlastnictví. Prodávající psal nebo říkal, že zajistí souhlas manželky, že to nebude problém, ale nakonec se to jako problém ukázalo. Schůzka [datum] probíhala z toho důvodu, že distančně se problém nepodařilo vyřešit. K jednání žalovaného v období mezi [datum] a [datum], svědek uvedl, že až v průběhu ledna žalovaný poskytl informace potřebné pro sepsání kupní smlouvy, proto svědek vycházel z toho, že nadále má zájem prodat. Svědek komunikoval přímo s žalovaným telefonicky, pamatoval si, že měl britské číslo. Svědek nevěděl, zda informaci o tom, že nemovitost je v SJM, mu žalovaný sděloval emailem nebo telefonicky, svědek neměl poznatky o tom, zda si realitní kancelář vyžádala písemnou informaci od žalovaného o tom, že nemovitost je v SJM, nebo zda o tom realitní kancelář věděla. Svědek telefonicky jednal s právničkou manželky žalovaného, probírali různé varianty, ale žádný výstup z toho nebyl.

7. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalobkyně i žalovaní byli v tomto případu jeho klienty, žalobkyni svědek dříve neznal, žalovaný byl jeho kamarád. Svědek z pozice jednatele tuto záležitost přímo neřešil, zabýval se tím jeho podřízený [jméno] [příjmení] a dále advokát pan [příjmení]. Po uzavření třístranné rezervační smlouvy s žalobkyní se nerýsoval žádný problém, pan [příjmení] řešil s účastníky obsah smlouvy. Až později se u žalovaného objevil problém s manželkou, která si na byt dělala nějaké nároky. Také údajně byl problém od žalovaného získat některé dokumenty, např. vyčíslení hypotéky. Podstatný však byl souhlas manželky. Vyvrcholilo to na schůzce [datum], kdy žalovaný sdělil, že nemá zájem na pokračování prodeje, že byt využije jinak. Nebylo jasné, zda s bytem bude nakládat on, nebo jeho manželka, ale jasně se vyjádřil, že on už zájem o prodej nemá. Ohledně vlastnictví bytu vycházeli z katastru nemovitostí, kde byl žalovaný uveden jako jediný vlastník. Žalovaný sám o sobě hovořil jako o rozvedeném. Ptali se ho, zda má vyřešené majetkové vztahy a žalovaný uváděl, že ano. V občanském průkazu měl uvedeno, že je ženatý, ale tomu zřejmě nevěnovali pozornost, měli za to, že si po rozvodu asi nenechal udělat nový občanský průkaz. Svědek přesně nevěděl, kdy byla informace o SJM zjištěna, zabýval se tím hlavně pan [příjmení]. Žalovaný jim výslovně na žádné z úvodních schůzek neřekl, že byt je v SJM. Pokud by to řekl, postupovali by jinak, požadovali by podpis manželky na smlouvách, tj. na smlouvě zprostředkovatelské a následně na všech dalších, které se podepisují, tedy rezervační a případně kupní. Zájem žalobkyně o koupi bytu trval až do poslední chvíle, proto také po schůzce v únoru jí byl vrácen rezervační poplatek. Bylo to z toho důvodu, že zájem na straně žalobkyně trval, zatímco na straně žalovaného ne, tím byly jasně splněny podmínky pro vrácení rezervačního poplatku. Sepsali o tom v kanceláři i nějaký dokument. Na první schůzce žalovaný svědkovi nesdělil, že byt patří do SJM. Realitní kancelář poskytuje i právní služby, konkrétně se jedná o zpracování kupní smlouvy a dokumentace související s převodem. Stav nemovitostí z hlediska vlastnického práva si zjišťují v katastru nemovitostí, prohlášení vlastníka nepožadují. Když se dozvěděli, že byt je v SJM a manželka žalovaného s prodejem nesouhlasí, byla o tom patrně informována žalobkyně a pan [příjmení] jednal s manželkou žalovaného. Snažil se o nějakou dohodu, ale souhlas nebyl udělen. Svědek se toho přímo neúčastnil, jednal s ní pan [příjmení]. Je též možné, že jednání s manželkou žalovaného vedl spíše pan [příjmení], od něho svědek slyšel, že s ní mluvil.

8. Ze smlouvy o rezervaci k zakázce číslo [anonymizováno] ze dne [datum] bylo zjištěno, že smlouvu uzavřely smluvní strany: [právnická osoba], jako zprostředkovatel, žalovaný jako prodávající a žalobkyně jako zájemce o koupi předmětné bytové jednotky. Smlouva byla uzavřena jako nepojmenovaná smlouva podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Kupní cena nemovitosti činila [částka], rezervační poplatek [částka], rezervační lhůta byla sjednána do [datum]. Žalovaný v článku 1.2. smlouvy výslovně prohlásil, že je vlastníkem nemovitosti a že tuto nemovitost nabízí včetně všech jejích součástí a příslušenství k prodeji prostřednictvím zprostředkovatele, a to na základě platné a účinné zprostředkovatelské smlouvy. Podle článku 3.1. se smluvní strany výslovně dohodly, že v případě, že dojde v přiměřené době po uplynutí rezervační lhůty k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (SBK) či kupní smlouvy (KS), považuje se SBK či KS za uzavřenou v rámci rezervační lhůty a rezervační lhůta se tak považuje za prodlouženou o tuto dobu, kdy v takovém případě smluvní strany výslovně vylučují aplikaci článků 3.3. až 3.8. této smlouvy. Podle článku 3.5., nebude-li nejpozději v poslední den trvání rezervační lhůty mezi prodávajícím a zájemcem uzavřena SBK či KS z důvodu na straně prodávajícího, zavazuje se prodávající uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 50 % hodnoty rezervačního poplatku. Smluvní pokuta je splatná ve lhůtě pěti dnů od doručení písemné výzvy zájemce k úhradě smluvní pokuty. Tím není dotčen nárok na náhradu škody přesahující smluvní pokutu. V takovém případě zároveň zprostředkovatel vydá složený rezervační poplatek zájemci, a to nejpozději do pěti pracovních dnů ode dne, kdy obdrží písemnou výzvu zájemce ve smyslu čl. 3 této dohody.

9. Ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba], členem Partnerské sítě„ [anonymizována dvě slova]“, jako zprostředkovatelem a žalovaným jako zájemcem bylo zjištěno, že předmětem zprostředkování byl prodej předmětné bytové jednotky za požadovanou kupní cenu 6 000 000 Kč Smlouva byla sjednána na dobu určitou, do [datum].

10. Z výpisu z katastru nemovitostí (podle stavu ke dni [datum]) bylo zjištěno, že žalovaný je evidován jako výlučný vlastník předmětné bytové jednotky, kterou nabyl na základě smlouvy kupní ze dne [datum]. Žalovaný k tomu uvedl, že manželství s bývalou manželkou uzavřel [datum].

11. Z žádosti o vrácení rezervačního poplatku ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně písemně požádala zprostředkovatele [právnická osoba], o vrácení rezervačního poplatku ve výši [částka] podle Smlouvy o rezervaci k zakázce č. [anonymizováno], neboť nedošlo k uzavření SBK ani KS, protože prodávající neposkytl dostatečnou součinnost k uzavření SBK nebo KS.

12. Z e-mailové zprávy žalobkyně adresované [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně žádala o sdělení nejbližšího možného termínu na podpis smlouvy s tím, že návrh na vklad a smlouva o zástavním právu jsou již připravené. Z e-mailové zprávy [jméno] [příjmení] adresované žalovanému ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný byl v návaznosti na telefonický rozhovor vyzván ke sdělení případných připomínek ke smluvní dokumentaci, dále k doložení oficiálního vyčíslení hypotéky ke dni 25. 1. nebo k pozdějšímu datu a případně k doložení souhlasu manželky, pokud jsou nemovitosti v SJM. Žalovaný reagoval e-mailovou zprávou ze dne [datum], v níž se omlouval za zpožděnou odpověď s tím, že čekal na souhlas bývalé manželky, který mu písemně dodá během pár dní. Dne [datum] žalovaný zaslal e-mailem [jméno] [příjmení] informace [právnická osoba], k mimořádné splátce úvěru ze dne [datum]. Z e-mailové zprávy [jméno] [příjmení] ze dne [datum], která byla zaslána [jméno] [příjmení], žalobkyni, žalovanému a právní zástupkyni M. [příjmení] [jméno] [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že paní [příjmení] uvedla, že byla seznámena s návrhem kupní smlouvy a s dokumenty na ni navazujícími a k věci se vyjádřila tak, že nemovitost byla pořízena za trvání jejího manželství s žalovaným a nemovitost je tudíž součástí jejich dosud nevypořádaného SJM. [příjmení] [příjmení] žádala, aby smlouva byla upravena tak, že bude uvedena jako prodávající a že kupní cena bude vyplacena rovným dílem na její bankovní účet a na bankovní účet bývalého manžela. V opačném případě by byla nucena činit právní kroky k ochraně svých vlastnických práv.

13. Z e-mailové komunikace ze dne [datum], [datum], [datum] a z předžalobní upomínky ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný byl vyzván k zaplacení smluvní pokuty ve výši 172 425 Kč dne [datum], dne [datum] byla výzva zaslána i právnímu zástupci žalovaného. Zprávou ze dne [datum] žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce nárok žalobkyně odmítl jako nedůvodný. Znovu byl žalovaný k zaplacení vyzván předžalobní výzvou z [datum], která byla dne [datum] odeslána žalovanému i jeho právnímu zástupci.

14. Podle § 1746 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Podle odst. 2 citovaného ustanovení, strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

15. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

16. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobkyně a žalovaný za účasti zprostředkovatele uzavřeli nepojmenovanou smlouvu označenou jako Smlouva o rezervaci k zakázce číslo [anonymizováno], jejímž předmětem byla realizace prodeje a koupě předmětné bytové jednotky mezi účastníky, za podmínek stanovených smlouvou (kupní cena [částka], rezervační lhůta do [datum]). V době trvání rezervační smlouvy nedošlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ani samotné kupní smlouvy. Žádná z předvídaných smluv nebyla uzavřena ani v přiměřené době navazující na uplynutí rezervační lhůty. Z e-mailové komunikace mezi účastníky a zprostředkovatelem obchodu i z účastnického výslechu žalobkyně a svědků [příjmení] a [obec] má soud za prokázané, že žalobkyně byla ke dni [datum] připravena příslušné smlouvy uzavřít, měla připravené potřebné podklady. Naopak žalovaný až v průběhu ledna [rok] sděloval, že potřebný souhlas (bývalé) manželky k převodu nemovitostí patřících do SJM předloží v nejbližší době, v průběhu ledna též teprve předložil informace k mimořádné splátce hypotečního úvěru. Písemný souhlas manželky s prodejem bytové jednotky, která je v katastru nemovitostí evidována jako výlučný majetek žalovaného, však doložen nebyl, naopak z vyjádření [jméno] [příjmení] ze dne [datum] je zřejmé, že bytovou jednotku označila za součást nevypořádaného SJM s žalovaným a požadovala vypořádání kupní ceny rovným dílem mezi žalovaného a svou osobu. Následně při schůzce dne [datum] žalovaný veškerá jednání o uzavření kupní smlouvy ukončil. Žalovaný uváděl, že si nepamatuje, co přesně na schůzce říkal, v každém případě mu však chyběl souhlas manželky s prodejem. Z výpovědi žalobkyně, která se v zásadě shodovala s výpovědí obou slyšených svědků, pak bylo zjištěno, že důvodem ukončení jednání byla změna stanoviska žalovaného, který si již nepřál nemovitosti prodat. V návaznosti na tuto skutečnost žalobkyně písemně požádala zprostředkovatele o vrácení rezervačního poplatku a z výpovědi žalobkyně i svědka [příjmení] vyplynulo, že žádosti žalobkyně bylo vyhověno. Soud tedy uzavírá, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo jednoznačně z důvodů na straně prodávajícího, a proto žalobkyni vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, která byla platně mezi účastníky sjednána v čl. 3 rezervační smlouvy právě pro případ, kdy k uzavření finálních smluv nedojde z důvodů na straně prodávajícího. Tvrzení žalovaného, že smlouvu nečetl a neví, co bylo jejím obsahem, soud považuje za účelová a i pokud by tomu tak bylo, nemůže jít tato skutečnost k tíži žalobkyně a nezbavuje žalovaného odpovědnosti za závazky, které pro něho z předmětné smlouvy vyplývají. V této souvislosti soud odkazuje na ustanovení § 4 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. S ohledem na výše uvedené skutečnosti soud shledal žalobu důvodnou a v celém rozsahu jí vyhověl.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 85 563,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé, žaloba, písemné podání ze dne [datum] a účast na jednáních soudu dne [datum], [datum] a [datum]) a z částky 4 010 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (písemné podání ze dne [datum]) včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 1 038 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 332,50 Kč za 60 ujetých km (27,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 4,2 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 332,50 Kč za 60 ujetých km (27,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 4,2 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 373 Kč za 60 ujetých km (36,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 4,2 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka]. Žalobkyni nebyla přiznána náhrada nákladů za písemné doplnění žaloby ze dne [datum], neboť jím byly k výzvě soudu odstraňovány vady žaloby a dále soud považuje za neúčelně vynaložené náklady za účast právního zástupce žalobkyně při jednání dne [datum], při kterém došlo pouze k vyhlášení rozsudku, když oběma právním zástupcům bylo vyhlášení rozsudku avizováno s tím, že účast u takového jednání není nutná.