118 C 6/2021

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jaroslavou Tenglerovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení částky 361 733, částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z částky [částka] od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Co do zákonného úroku z prodlení ve výši 9,75 % ročně jdoucího z částky [částka] od [datum] do zaplacení a zákonného úroků z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucího z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se řízení zastavuje.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení celkové částky [částka] s odůvodněním, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] smlouvu o podnájmu prostor sloužících k podnikání. Předmětem nájmu byly nebytové prostory č. [anonymizována dvě slova] o výměře 50,70 m2, nacházející se ve stanici metra [anonymizováno]. Žalovaná byla oprávněna předmětné prostory užívat ke svému podnikání jako prodejnu typu [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno]. Žalovaná se zavázala platit žalobkyni nájemné ve výši [částka] měsíčně (bez DPH) a servisní poplatek ve výši [částka] měsíčně, jako součást nájemného, přičemž uvedené platby podléhaly smluvně sjednané valorizaci. Žalovaná po dobu cca 3 let plnila své závazky ze smlouvy řádně, následně je však přestala plnit a ke dni [datum] dlužila žalobkyni následující částky: -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (smluvní pokuta ve výši [částka], úroky z prodlení ve výši [částka]) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] 2016 ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] 2016 ze dne [datum], splatnost [datum] (energie za 1. pololetí roku 2020) -) [částka] podle faktury [číslo] 2016 ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] 2018 ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] 2020 ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (nájemné) -) [částka] podle faktury [číslo] ze dne [datum], splatnost [datum] (smluvní pokuta ve výši [částka], úroky z prodlení ve výši [částka]). Žalobkyně upomínala žalovanou bezvýsledně o zaplacení, naposledy předžalobní výzvou ze dne [datum], která byla doručena do datové schránky žalované dne [datum].

2. Soud ve věci nařídil jednání na den [datum]. Žalobkyně na žalobě setrvala, návrh vzala částečně zpět pouze co do úroku z prodlení jdoucího z kapitalizovaného úroku [částka] (dle faktury [číslo]) od [datum] do zaplacení a dále co do úroku z prodlení jdoucího z kapitalizovaného úroku ve výši [částka] (dle faktury [číslo]) od [datum] do zaplacení. Soud v této části řízení zastavil podle § 96 odst. 1, 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (výrok II.).

3. Žalovaná nároky žalobkyně neuznávala s tím, že byla zneužita obchodní taktikou žalobkyně. K věci dále uvedla, že v roce 2015 hledala v lokalitě [obec a číslo] nájemní prostory pro svou činnost. Oslovila ji nabídka prostor v nově vybudované stanici metra [anonymizováno]. Při osobní návštěvě nabízeného prostoru bylo žalované zástupci žalobkyně řečeno, že podle jejich statistik tam prochází do metra 60 až 80 tisíc lidí měsíčně, že naproti jejich provozovně bude lékárna Dr. [jméno] a další obchody, které jí zajistí úspěšnost v těchto prostorách. Předmět nájmu byl tzv. holoprostor, žalovaná vycházela z informace, že dokončení a zařízení provozovny bude stát cca [částka], a že by to mělo být za měsíc vyřešeno, proto se rozhodla pokrýt náklady z vlastních zdrojů. Sleva na nájemném, která je stanovena ve výši 30 % ze standardní výše nájemného do konce roku 2015, měla pokrýt dobu realizace zařízení provozovny a být žalované kompenzací v této věci. Ve skutečnosti však žalovaná obdržela kolaudační souhlas k předmětu nájmu až [datum] a provozovna byla otevřena [datum], tedy půl roku poté, co žalovaná platila nájem v plné výši. Žalované navíc bylo zatajeno, že specifická instalace v prostorách dopravních podniků je natolik ekonomicky a časově náročná, že skutečná částka za realizaci se blížila [částka]. Vzhledem k tomu, že smlouva nebyla vypověditelná a žalovaná byla každý měsíc v minusu po dobu několika let, vedla žalovaná s žalobkyní opakované telefonické a emailové diskuze, proč neplatí a kdy zaplatí, žalovaná upozorňovala na skutečnost, že v obchodních prostorech není úspěšná a že nemá z čeho hradit. Žalovaná hradila z vlastních rezerv, z kontokorentu a podobně, nemohla smlouvu ukončit, vrcholem pak byla covidová situace. Nakonec žalovaná ukončila smlouvu jednostranně, připravila řádný předávací protokol, kde byly vyplněny konečné stavy i s fotodokumentací, a zaslala jej s klíči na adresu pronajímatele v září 2020. Žalovaná poukazovala na to, že se stala dlužníkem kvůli manipulaci ze strany žalobkyně a neochotě sjednat s žalovanou relevantní nájemné. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta.

4. Ze smlouvy o podnájmu prostor sloužících podnikání uzavřené mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem ze dne [datum] bylo zejména zjištěno, že předmětem nájmu byl prostor sloužící podnikání č. BO 14 o výměře 50,70 m2, nacházející se ve stanici Metra [anonymizováno], nájemce byl oprávněn provozovat v předmětu nájmu prodejnu typu [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno]. Ke dni podpisu smlouvy nebyl předmět nájmu zkolaudován, nebyl tedy způsobilý k provozování podnikatelské činnosti, byl předáván ve stavu tzv. shell & core. Žalovaná se zavázala provést v předmětu nájmu na vlastní náklad veškeré dostavby a úpravy, včetně stavebních prací, potřebné ke kolaudaci předmětu nájmu. Žalovaná se zavázala platit žalobkyni nájemné, které v době od účinnosti nájemní smlouvy do [datum] činilo 30 % standardní výše nájemného. Počínaje od [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši [částka] měsíčně s tím, že k nájemnému bude připočtena zákonem stanovená DPH v aktuálně platné sazbě. Dále se žalovaná zavázala spolu s nájemným hradit servisní poplatek za provozování obchodní zóny stanice metra [anonymizováno], a to ve výši [částka] měsíčně. Smluvní strany dále sjednaly, že jednostranným úkonem pronajímatele bude výše nájemného a servisní poplatek každoročně od 1. ledna automaticky valorizovány o oficiálně stanovenou míru inflace v České republice za předchozí rok, stanovenou Českým statistickým úřadem. [jméno] a platby za plnění a služby poskytovaném s nájmem nebyly zahrnuty do nájemného, bylo sjednáno, že rozsah, specifikace a podmínky dodávek veškerých služeb budou řešeny v samostatných smlouvách. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum]. Pro případ prodlení žalované s jakýmkoli peněžitým plněním, ke kterému je žalovaná povinna podle předmětné smlouvy, se žalovaná zavázala zaplatit vedle zákonného úroku z prodlení i smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý i započatý den prodlení s úhradou peněžitého plnění. Ve vztahu k ukončení smlouvy bylo sjednáno, že smlouvu lze ukončit dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí na základě některého z důvodů, výslovně uvedených ve smlouvě.

5. Z přehledu neuhrazených faktur a částečných plateb, vyčíslení spotřeby energie a vody ke dni [datum] spolu s fakturou [číslo] dále z faktur [číslo] ze dne [datum] a [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná dluží žalobkyni nájemné za období od září 2019 do listopadu 2020 v celkové výši [částka], přičemž na nájemné za měsíce září 2019 a březen až červen 2020 byly provedeny částečné úhrady, které žalobkyně ve vyčíslení celkové dlužné částky zohlednila. Fakturou [číslo] ze dne [datum] byla žalované přefakturována spotřeba elektrické energie a vody za 1. pololetí roku 2020 ve výši [částka] podle vyúčtování k předmětnému nebytovému prostoru. Výše jednotlivých dílčích dlužných částek je v souladu s tvrzeními uvedenými v žalobě, kde jsou identifikovány dlužné částky za jednotlivé měsíce, včetně označení jednotlivých faktur a jejich splatnosti, na ně soud pro stručnost odkazuje. Fakturou [číslo] ze dne [datum] byly žalované vyúčtovány smluvní pokuty a úroky z prodlení z jednotlivých fakturovaných částek, jejichž výčet je součástí faktury a které byly uhrazeny po splatnosti, a to podle faktur vydaných v období od ledna 2016 do listopadu 2018. Celková výše kapitalizovaných smluvních pokut činila [částka] a zákonných úroků z prodlení [částka]. Fakturou [číslo] ze dne [datum] byly žalované vyúčtovány smluvní pokuty a úroky z prodlení z jednotlivých fakturovaných částek, jejichž výčet je součástí faktury a které byly uhrazeny po splatnosti, a to podle faktur vydaných v období od prosince 2018 do června 2020. Celková výše kapitalizovaných smluvních pokut činila v tomto případě [částka] a výše zákonných úroků z prodlení činila [částka].

6. Předžalobní výzvou ze dne [datum] byla žalovaná vyzvána k zaplacení celkové částky [částka] do sedmi dnů od doručení výzvy. Podle připojené dodejky datové zprávy byla předžalobní výzva dodána do datové schránky žalované dne [datum].

7. Jednatel žalované k listinným důkazům uvedl, že nezpochybňuje, že nájemní smlouva byla uzavřena, stejně tak nezpochybnil ani existenci dlužných částek. K částečným úhradám v měsících březen až červen 2020 jednatel žalované uvedl, že si na to půjčili peníze, doufali, že částečné úhrady povedou k tomu, že by žalobkyně mohla být ochotna s žalovanou jednat o adekvátním nájemném.

8. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Podle § 2202 odst. 1 občanského zákoníku, pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

10. Podle § 2213 občanského zákoníku, nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

11. Podle § 2217 odst. 1 občanského zákoníku, nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

12. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

13. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobkyně a žalovaná platně uzavřely smlouvu o podnájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byl prostor k podnikání ve stanici metra [anonymizováno]. Žalovaná se zavázala platit žalobkyni nájemné ve výši [částka] měsíčně + DPH a servisní poplatek za užívání obchodní zóny stanice metra [anonymizováno] ve výši [částka] měsíčně, ve smlouvě byla sjednána pravidelná valorizace nájemného a servisního poplatku podle růstu inflace za předchozí rok. Dále byla platně sjednána i smluvní pokuta pro případ prodlení žalované se zaplacením peněžitých plnění vůči žalobkyni. Žalovaná dluží žalobkyni nájemné za období od září 2019 do listopadu 2020, přičemž v některých měsících byla provedena částečná úhrada nájemného, jak vyplývá ze shora citovaných listinných důkazů. Vzhledem k tomu, že žalovaná neplatila nájemné (příp. úhrady za poskytované služby) řádně a včas, vyúčtovala žalobkyně žalované z jednotlivých pozdě uhrazených částek smluvní pokuty i kapitalizovaný úrok z prodlení. Poslední součást celkové žalované částky pak tvoří náklady na spotřebovanou vodu a elektřinu za 1. pololetí 2020, které žalobkyně žalované řádně vyfakturovala. Soud tedy dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně, neboť nájemné podle smlouvy nebylo řádně placeno, žalobkyni tak vedle dlužného nájemného vznikl i nárok na sjednanou smluvní pokutu a zákonný úrok z prodlení. Žalovaná na svou obranu v podstatě uváděla, že podnájemní smlouva pro ni byla nevýhodná, žalovaná zahájila podnikání v předmětné provozovně až o 5 měsíců později, než původně očekávala, náklady na dokončení a zařízení provozovny podstatně překročily původně uvažovanou částku a obchodní činnost žalované byla prodělečná. Soudu v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že žalovaná je v postavení podnikatele, nikoli spotřebitele, a bylo tedy na žalované, aby zvážila míru podnikatelských rizik již před uzavřením předmětné smlouvy, například aby si opatřila vlastní posouzení výše nezbytných nákladů (a potřebného času) na dokončení a zařízení provozovny i kvalifikovaný odhad návratnosti investovaných prostředků. Je pravdou, že možnosti vypovědět smlouvu na dobu určitou jsou podstatně omezené, tato nevýhoda však stíhá obě smluvní strany, a i tuto skutečnost s ohledem na sjednanou dobu trvání smlouvy (cca 10 let) měla žalovaná též vzít v úvahu. Pokud žalovaná smlouvu považovala za potenciálně nevýhodnou, neměla ji vůbec uzavírat. S ohledem na výše uvedené skutečnosti soud žalobě v celém rozsahu vyhověl a přiznal žalobkyni i úrok z prodlení podle § 1970 občanského zákoníku, a to ode dne následujícího po splatnosti každé jednotlivé dlužné částky.

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky [částka] za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada podle § 13 a. t. v celkové částce [částka] a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].