121 C 1/2021

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Martinou Burešovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení se sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupena advokátem Mgr. jméno příjmení se sídlem adresa o zaplacení částky 125 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům částku 125 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 125 000 Kč ode dne [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované náhradu nákladů řízení ve výši 31 539 Kč.

1. Žalobci se domáhali zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Uvedli, že dne [datum] uzavřel žalobce b) jako zájemce se [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatelem a žalovanou jako prodávající smlouvu o složení blokovacího depozita v souvislosti s prodejem pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Toto depozitum ve výši 125 000 Kč bylo žalobcem b) uhrazeno zprostředkovateli dne [datum] a dne [datum] došlo k uzavření kupní smlouvy mezi žalobci jako kupujícími, žalovanou jako prodávající a uvedenou společností jako zprostředkovatelem. Kupní cena činila 1 325 000 Kč a zaplacení její první části ve výši 125 000 Kč bylo sjednáno použitím rezervační zálohy. Druhá část kupní ceny měla být hrazena do advokátní úschovy z hypotečního úvěru, tedy po splnění podmínek jeho čerpání, jak výslovně stanovila kupní smlouva. Žalobci tyto podmínky splnili, avšak podmínky nebyly splněny na straně žalované, která bance nedodala potřebnou dokumentaci (k čemuž byla opakovaně vyzývána), když žalobci následně rovněž zjistili, že ohledně pozemku probíhá soudní řízení. Dopisem ze dne [datum] žalovaná žalobcům sdělila, že od kupní smlouvy odstupuje. Žalobci reagovali zasláním výzvy k nápravě (šlo o neplatné odstoupení od kupní smlouvy) a následně žalované v listopadu 2020 i opětovně později oznámili, že od kupní smlouvy sami odstupují. Protože odstoupením došlo k zániku kupní smlouvy od počátku, jsou si strany povinny vrátit, co si vzájemně plnily, a žalovaná tak má vydat složenou rezervační zálohu.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že došlo k uzavření obou smluv a složení rezervační zálohy dle tvrzení žalobců. Zdůraznila, že kupní smlouva byla uzavřena den po uplynutí lhůty předpokládané předchozí smlouvou, a dle jejího čl. III. odst. 3 jí tak vzniklo právo na úhradu smluvní pokuty právě ve výši složené zálohy. Není pravdou, že neposkytla součinnost potřebnou k tomu, aby banka mohla druhou část kupní ceny složit do úschovy z titulu hypotečního úvěru, neboť poskytla veškerou potřebnou dokumentaci. Skutečností naopak je, že žalobci nebyli připraveni k úhradě kupní ceny, k čemuž se dobrovolně zavázali, neboť již [datum] banka požadovala doložení určitých listin. Protože k úhradě kupní ceny nedošlo ani po několika měsících od uzavření kupní smlouvy, žalovaná žalobce vyrozuměla, že od smlouvy odstupuje.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] žalobce b) jako zájemce, žalovaná jako prodávající a [právnická osoba] s. r. o. (realitní kancelář) uzavřeli smlouvu o složení blokovacího depozita ohledně rezervace nemovité věci, a to pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Téhož dne žalobce b) předmětné depozitum ve výši 125 000 Kč složil na účet realitní kanceláře. Dále bylo nesporné, že dne [datum] oba žalobci jako kupující, žalovaná jako prodávající a [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatel (vedlejší účastník) uzavřeli kupní smlouvu k předmětnému pozemku.

4. Ze smlouvy o složení blokovacího depozita ze dne [datum] bylo konkrétně zjištěno, že uvedeného dne žalobce b), žalovaná a [právnická osoba] s.r.o. ve výše uvedeném postavení uzavřeli citovanou smlouvu, v níž žalovaná prohlásila, že je vlastníkem předmětného pozemku, realitní kancelář pak, že je oprávněna zprostředkovat prodej této nemovité věci a„ podepisovat za stranu Prodávající zejména rezervační smlouvu, nebo blokační depozitum“. Žalobce b) deklaroval vůli nabýt předmětný pozemek do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy za kupní cenu ve výši 1 325 000 Kč. Za účelem blokace nemovité věci, tedy tak aby její koupě nebyla po dobu účinnosti smlouvy zprostředkována jinému kupujícímu, se žalobce b) zavázal složit k rukám realitní kanceláře blokovací depozitum ve výši 125 000 Kč. Pro případ uzavření kupní smlouvy bylo sjednáno započtení depozita v plné výši na kupní cenu. Žalobce b) se zavázal na výzvu realitní kanceláře, nejpozději však v poslední den účinnosti této smlouvy, kupní smlouvu uzavřít, přičemž prohlásil, že je schopen doplatit a doplatí kupní cenu dle uvedených podmínek. Smlouva o složení blokovacího depozita byla uzavřena„ na dobu určitou ode dne podpisu této smlouvy do 2 měsíců“. V čl. V. odst. 3 smlouvy byla sjednána povinnost žalobce b) k úhradě smluvní pokuty ve výši blokovacího depozita mj. pro případ, že ve stanovené lhůtě neuzavře kupní smlouvu.

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo konkrétně zjištěno, že uvedeného dne oba žalobci, žalovaná a [právnická osoba] s.r.o. ve výše uvedeném postavení uzavřeli kupní smlouvu k předmětnému pozemku za kupní cenu ve výši 1 325 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 125 000 Kč složila strana kupující jako rezervační zálohu na základě smlouvy o složení blokovacího depozita před podpisem této smlouvy, tato rezervační záloha se tedy započítává na úhradu kuní ceny.

6. Z výzvy adresované žalobkyni a) bylo zjištěno, že žalovaná žalobkyni vyzvala k úhradě kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč do 10 dnů od doručení této výzvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky byla výzva doporučeně odeslána poštou dne [datum] a doručena dne [datum].

7. Z výzvy adresované žalobci b) bylo zjištěno, že žalovaná žalobce vyzvala k úhradě kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč do 10 dnů od doručení této výzvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky byla výzva doporučeně odeslána poštou dne [datum] a doručena dne [datum].

8. Z odstoupení adresovaného žalobkyni a) bylo zjištěno, že žalovaná žalobkyni sdělila, že odstupuje od kupní smlouvy s ohledem na nezaplacení kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč, k němuž nedošlo ani po doručení výzvy ze dne [datum]. Toto prodlení žalovaná považuje za podstatné porušení smlouvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky bylo odstoupení doporučeně odesláno poštou dne [datum] a doručeno dne [datum].

9. Z odstoupení adresovaného žalobci b) bylo zjištěno, že žalovaná žalobci sdělila, že odstupuje od kupní smlouvy s ohledem na nezaplacení kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč, k němuž nedošlo ani po doručení výzvy ze dne [datum]. Toto prodlení žalovaná považuje za podstatné porušení smlouvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky bylo odstoupení doporučeně odesláno poštou dne [datum] a doručeno dne [datum].

10. Z výzvy k nápravě ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci žalované sdělili, že její odstoupení od kupní smlouvy je neplatné a bez právního důvodu. V čl. III. odst. 2 kupní smlouvy bylo sjednáno, že druhá část kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč bude zaplacena do úschovy po splnění podmínek čerpání úvěru. Tyto podmínky nebyly splněny z důvodů na straně žalované (nedoložení smlouvy o rozdělení společného jmění manželů), které brání tomu, aby banka vyplatila úvěr. Žalobci proto žalovanou vyzvali k poskytnutí součinnosti nezbytné k tomu, aby druhá část kupní ceny mohla být vyplacena. Výzva byla žalované odeslána doporučeně poštou dne [datum] a v úložní době nebyla vyzvednuta.

11. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci žalované sdělili, že odstupují od předmětné kupní smlouvy z důvodu, že žalovaná neposkytla potřebnou součinnost k tomu, aby mohla být doplacena druhá část kupní ceny (nedoložila dokument ohledně rozdělení společného jmění manželů). Předchozí výzvu si žalovaná nepřevzala, přičemž nereagovala na opakované telefonické výzvy jak ze strany žalobců, tak banky. Dalším důvodem pro odstoupení žalobců je skutečnost, že ohledně předmětného pozemku probíhá soudní řízení, což je v rozporu s čl. VI. odst. 1 kupní smlouvy. Odstoupení bylo žalované odesláno doporučeně poštou dne [datum] a v úložní době nebylo vyzvednuto.

12. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci prostřednictvím svého zástupce vyzvali žalobkyni k vrácení první části kupní ceny, resp. blokovacího depozita, ve výši 125 000 Kč do 7 dnů od doručení pod hrozbou podání žaloby. Výzva byla odeslána doporučeně poštou dne [datum] a vrácena jako nedoručená.

13. Další navrhované důkazy (emailová komunikace ohledně poskytnutí součinnosti žalované, emailová komunikace mezi zástupci účastníků, smlouva o úvěru [číslo] ze dne [datum], screenshot sms zpráv ze dne [datum] a [datum], emailová komunikace před uzavřením kupní smlouvy, územně-plánovací dokumentace ze dne [datum] včetně sms manžela žalované, email úvěrující banky ze dne [datum] na žalobce a zprostředkovatele, email žalované ze dne [datum] k možnosti zřízení služebnosti nezbytné cesty, screenshot sms zprávy manžela žalované ze dne [datum], emailová komunikace s úvěrující bankou ohledně poskytnutí součinnosti žalované, účastnický výslech žalobců, výslech svědka [jméno] [příjmení] a screenshoty obrazovek telefonu manžela žalované zachycující sms konverzaci manžela žalované s žalobcem b) a [jméno] [příjmení]) byly s ohledem na níže rozvedené právní posouzení věci pro nadbytečnost zamítnuty.

14. Takto provedenými listinnými důkazy, hodnocenými podle ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu, který odpovídá shodným tvrzení účastníků:

15. Dne [datum] žalobce b) jako zájemce, žalovaná jako prodávající a [právnická osoba] s. r. o. jakožto realitní kancelář uzavřeli smlouvu o složení blokovacího depozita ohledně rezervace nemovité věci, a to pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Téhož dne žalobce b) předmětné depozitum ve výši 125 000 Kč složil na účet realitní kanceláře. Smlouva byla uzavřena na dobu 2 měsíců od uvedeného data. Dne [datum] oba žalobci jako kupující, žalovaná jako prodávající a [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatel (vedlejší účastník) uzavřeli kupní smlouvu k předmětnému pozemku. Dopisy doručenými oběma žalobcům dne 5. a [datum] žalovaná žalobcům sdělila, že od uzavřené kupní smlouvy odstupuje. Žalobci s jejím postupem nesouhlasili a dopisem ze dne [datum] jí oznámili, že od smlouvy sami odstupují. Účastníci tedy netvrdili ani neprokázali, že by svá odstoupení od kupní smlouvy adresovali rovněž [právnická osoba] s. r. o.

16. Po právní stránce soud věc posoudil zejména dle ust. § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

17. Dle ust. § 2001 o.z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

18. Dle ust. § 2002 odst. 1 o.z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

19. Dle ust. § 2003 odst. 1 o.z. jakmile strana oprávněná odstoupit od smlouvy oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje, nebo že na smlouvě setrvává, nemůže volbu již sama změnit.

20. Dle ust. § 2004 odst. 1 o.z. se odstoupení od smlouvy závazek zrušuje od počátku.

21. Dle ust. § 2005 odst. 2 o.z. se odstoupení od smlouvy nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl.

22. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 citovaného ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

23. V případě plnění z právního důvodu, který odpadl, právní důvod v době plnění existoval a až později došlo k jeho odpadnutí, čímž se z plnění na základě něj poskytnutého stalo bezdůvodné obohacení. K této situaci může dojít zejména v případech dovolání se relativní neplatnosti právního jednání nebo zrušení vykonatelného rozhodnutí, na jehož základě bylo plněno. O plnění z právního důvodu, který odpadl, se dále může jednat tehdy, dojde-li k odstoupení od smlouvy (viz komentář k § [číslo] ASPI).

24. Soud věc po právní stránce posoudil podle shora uvedených ustanovení a dospěl k závěru o nedůvodnosti podané žaloby.

25. V daném případě účastníci, tj. žalobci jako kupující, resp. nejprve pouze žalobce b) jakožto zájemce, žalovaná jako prodávající a [právnická osoba] s. r. o. jako realitní kancelář či zprostředkovatel, platně uzavřeli smlouvu o složení blokovacího depozita, resp. smlouvu„ o rezervaci“, ve smyslu citovaného ustanovení § 1746 odst. 2 o.z. a následně (a to již včetně žalobkyně a) jako kupující) další nepojmenovanou smlouvu, kterou lze přiměřeně posoudit jako smlouvu kupní (§ 2079 a násl. o.z.), čímž mezi uvedenými osobami vznikl trojstranný závazkový právní vztah (neplatnost či jiné vady předmětných smluv účastníci netvrdili a vady, k nimž soud přihlíží z úřední povinnosti, nebyly zjištěny). Odstoupení od smlouvy je jednostranné adresované právní jednání, jehož formu zákon nepředepisuje. [příjmení] se toto adresované jednání stalo účinným, musí tudíž dorazit do sféry adresáta-dalšího účastníka smlouvy (jinak jeho právní účinky nenastanou) a musí se tak stát s ohledem na ustanovení § 2002 odst. 1 o. z. bez zbytečného odkladu (viz komentář k ustanovení § 2004 ASPI). Žalobci odstoupili od kupní smlouvy pouze ve vztahu k jedné smluvní straně, a to vůči žalované, a nikoliv též vůči další smluvní straně, tedy [právnická osoba] s.r.o. Žalovaná pak rovněž od kupní smlouvy odstoupila pouze ve vztahu k žalobcům, nikoli též vůči uvedené společnosti. Vzhledem k tomu, že projev vůle žalobců ani žalované nedostal do dispozice jmenované společnosti, protože patrně vůči ní nebyl vůbec učiněn, nelze hovořit o účinném odstoupení od smlouvy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 22 Cdo 3005/99, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2011, sp. zn. 30 Cdo 3145/2010). Tím, že nedošlo k účinnému odstoupení od smlouvy, nenastaly zákonem předpokládané následky, tj. zrušení závazkového právního vztahu od počátku a vznik povinnosti vzájemně si vrátit plnění poskytnutá na základě zaniklé smlouvy. Blokovací depozitum (záloha na kupní cenu) složené na základě zaniklé„ rezervační“ smlouvy proto nadále představuje částečnou úhradu kupní ceny na základě kupní smlouvy, kterou jsou strany nadále vázány. Žalobcům tak nemohlo vzniknout právo na vrácení této zálohy. Za této situace se soud pro nadbytečnost dále nezabýval posouzením skutečností, pro které žalobci či žalovaná od kupní smlouvy odstoupili, tedy tím, zda tyto skutečnosti jsou způsobilým důvodem pro řádné odstoupení od smlouvy. Žaloba tak byla jako nedůvodná výrokem I. tohoto rozsudku zamítnuta.

26. O náhradě nákladů řízení (výrok II.) rozhodl soud dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 31 539 Kč Tyto náklady tvoří odměna advokáta stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a.t.”), z tarifní hodnoty ve výši 125 000 Kč sestávající z částky 6 100 Kč za každý ze 4 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a.t. včetně 4 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a.t.. V souvislosti s cestou realizovanou na jednání soudu dne [datum] se dále jedná o cestovné v částce 79 Kč podle § 13 a.t. a o náhradu za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a.t. Zástupci žalované náleží rovněž náhrada daně z přidané hodnoty v sazbě 21 % ze základu 26 000 Kč ve výši 5 460 Kč.

27. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., o povinnosti platit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalované dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.