121 C 15/2020

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Burešovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno jméno sídlem adresa o zaplacení částka s příslušenstvím <b>I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům částku ve výši [částka] se zákonným úrokem z prodlení z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se zamítá.</b> <b>II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka].</b> 1. Žalobce a) a b) se domáhali po žalované zaplacení částky ve výši [částka] spolu s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnili tím, že dne [datum] jako zájemci, žalovaná jako zprostředkovatel a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci (dále i jen„ manželé [příjmení]“), uzavřeli smlouvu o rezervaci, jejímž předmětem byla koupě pozemku parc. č. [rok], a to včetně na něm postavené budovy [adresa], a pozemku parc. č. [rok], to vše v k. ú. [část obce] zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] (dále i jen„ předmětná smlouva o rezervaci“,„ předmětné nemovitosti“). Kupní cena v předmětné smlouvě o rezervaci byla sjednána ve výši [částka], rezervační záloha byla sjednána ve výši [částka] a doba rezervace byla stanovena do [datum]. Rezervační záloha byla splatná ve dvou splátkách po [částka], první splátka do 3 dnů od podpisu smlouvy o rezervaci a druhá část do 10 dnů po předložení návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Žalobci uzavřeli smlouvu o rezervaci a následně zaplatili částku [částka] jako rezervační poplatek. V čl. V. předmětné rezervační smlouvy bylo dále ujednáno, že pokud nedojde do [datum] k uzavření smlouvy o převodu či k uzavření budoucí smlouvy o převodu z důvodu na straně žalobců, je žalovaná oprávněna ponechat si rezervační zálohu jako smluvní pokutu. Žalobci měli v úmyslu financovat koupi předmětných nemovitostí pomocí úvěru a zčásti prodejem vlastní nemovitosti. Pro účely úvěru bylo pro ně stěžejní, aby nemovité věci měly dostatečnou hodnotu, a byly tak dostatečným zajištěním, přičemž později se ukázalo, že tímto dostatečným zajištěním nejsou. Po celou dobu však žalobci byli ze strany žalované přesvědčováni, že předmětné nemovité věci mají dostatečnou hodnotu, aby mohly sloužit k zajištění. Žalovaná, ačkoliv se pohybuje v oboru, vědomě uváděla nepravdu. Žalobci na základě tohoto zjištění odstoupili od smlouvy o rezervaci a požadují zaplacení částky [částka] jako již zaplacené rezervační zálohy s příslušenstvím. Odstoupení od smlouvy bylo adresované žalované z důvodu, že právě žalovaná byla příjemcem peněz.

2. Dne [datum] byl ve věci vydán platební rozkaz, č.j. [číslo jednací], proti kterému žalovaná podala dne [datum] včasný odpor. Žalovaná se ve věci dále vyjádřila s tím, že nárok žalobců neuznává, neboť žalovaná žalobcům nedala žádné záruky za hodnotu zajištění. Dle názoru žalované nebylo odstoupení od smlouvy o rezervaci učiněno platně, neboť se jednalo o trojstranný právní vztah, přičemž žalované není známo, že by odstoupení od smlouvy bylo doručeno i převodcům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Navíc bylo odstoupení do smlouvy doručeno jednatelce žalované jako fyzické osobě. Naopak z jednání žalobců vyplývá, že již od počátku neměli v úmyslu naplnit účel smlouvy, především takový úmysl vyplývá ze skutečnosti, že nemovité věci byly ohodnoceny pouze jednou osobou, nebyly poptány jiné bankovní instituce. Žalobci byli povinni uzavřít kupní smlouvu do [datum], avšak to neučinili a jednoznačně odstoupením od smlouvy porušili smlouvu o rezervaci. Část rezervačního poplatku ve výši [částka] byla již předána převodcům, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], když touto částkou je částečně pokryta smluvní pokuta v souladu s čl. V. smlouvy o rezervaci. Z toho důvodu není žalovaná ani pasivně legitimována v řízení, neboť dne [datum] došlo k poukázání částky [částka] převodcům. Pokud by soud nepřisvědčil ani jedné z argumentací žalované, pak žalovaná poukazuje na skutečnost, že nárok převodců, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], na zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] byl postoupen na žalovanou s tím, že předmětných [částka] bylo již na smluvní pokutu započteno. Zbylých [částka] z titulu doplatku smluvní pokutu žalovaná uplatňuje v rámci své obrany k započtení vůči nároku žalobců v tomto řízení.

3. Ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum], ev. [číslo] soud zjistil, že [právnická osoba] jako zprostředkovatel, převodci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a zájemci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitost - pozemek parc. č. [rok], jehož součástí je budova č.p. / e. [číslo] pozemek parc. č. [rok], vše zapsané na [list vlastnictví], obec Kladno, kat. území [část obce]. Kupní cena byla stanovena částkou [částka], rezervační záloha činila [částka]. Doba rezervace byla stanovena do [datum]. V bodu I.3 předmětné smlouvy je prohlášení převodce, že souhlasí s tím, aby úhrada části nebo celé kupní ceny byla financována prostředky hypotečního úvěru, a to i na základě zřízení zástavního práva. Pod bodem II.4 se zájemce zavázal, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o smlouvě o převodu a následně, ve lhůtě dle této budoucí smlouvy, smlouvu o převodu nebo rovnou smlouvu o převodu. Pod bodem III.1 za účelem blokace nemovitosti se zájemce zavazuje složit nebo převést rezervační zálohu ve výši [částka], přičemž částka [částka] měla být zaplacena nejpozději do 3 pracovních dnů od uzavření této smlouvy a druhá část ve výši [částka] do 10 pracovních dnů po předložení originálu návrhu na vklad do katastru nemovitostí opatřeného razítkem příslušné podatelny. V případě, že zájemce svou povinnost nesplní řádně a včas, jsou převodce a zprostředkovatel oprávněni od této smlouvy odstoupit a převodci vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty dle bodu V.1 předmětné smlouvy. Podle bodu V.1. v případě, že nedojde do doby rezervace k uzavření smlouvy o převodu či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu z důvodu na straně zájemce a / nebo zájemce nesloží či nepřevede ve lhůtě stanovené v této smlouvě rezervační zálohu a / nebo zájemce nesloží či nepřevede do uplynutí doby rezervace zbývající část kupní ceny, je zájemce povinen zaplatit převodci smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. V takovém případě je převodce oprávněn si na smluvní pokutu započíst rezervační zálohu složenou zájemcem.

4. Z odstoupení od smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci odstoupili od smlouvy vůči [jméno] [příjmení], [anonymizováno], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] se sdělením, že žalovaná je opakovaně ujišťovala o tom, že nemovitosti hodnotu kupní ceny mají, když jí předem bylo známo, že kupní cena má být hrazena prostřednictvím hypotečního úvěru. Ještě před odhadem žádala žalovaná, aby byla uzavřena rezervační smlouva. Následně byla nemovitost ohodnocena na [částka], přičemž takovýto nízký odhad neumožnuje žalobcům koupi realizovat a nastává překážka, která není na straně žalobců. Současně žalobci vyzvali k vrácení částky [částka]. Dne [datum] zaslali žalobci žalované opětovnou žádost o odstoupení do smlouvy o rezervaci. Tato byla vrácena jako nevyzvednutá.

5. Z dopisu žalované adresovaného žalobcům ze dne [datum] soud zjistil, že tímto dopisem žalovaná reagovala na odstoupení žalobců od smlouvy dopisem s datem [datum] sdělením, že žalobce a) byl celkem třikrát na prohlídce předmětných nemovitostí s tím, že jednou tomu tak bylo s osobou, která odhadovala cenu nemovitosti. Teprve po těchto prohlídkách byla uzavřena smlouva o rezervaci ev. [číslo] přičemž po zaplacení rezervační zálohy byla stažena inzerce. Po dohodě byla rezervační lhůta prodloužena do [datum]. Rovněž byl žalobcům zaslán návrh kupní smlouvy a smlouvy o správě peněz. Nezajištění finančních prostředků na úhradu kupní ceny je překážkou na straně žalobců jako kupujících. Ani zprostředkovatel ani prodávající nezaručí ocenění předmětných nemovitých věcí na konkrétní částku. Právo na odstoupení od smlouvy o rezervaci pak nevzniklo ani ze zákona ani z předmětné smlouvy. Naopak jsou to žalobci, kteří jsou povinni vyvinout dostatečnou součinnost k uzavření kupní smlouvy.

6. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci vyzvali společnost [právnická osoba] k zaplacení částky [částka], tato výzva dle dodejky byla žalované doručena dne [datum].

7. Z dopisu společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že dopis je stejného obsahu jako dopis ze dne [datum]. Žalovaná vůči žalobcům navíc uplatňuje částku [částka] jako náhradu škody a vyzývá žalobce k jejímu zaplacení, a to do 10 dnů od doručení tohoto dopisu. Současně žalovaná připomněla vznik nároku na smluvní pokutu ve výši [částka], přičemž nárok na její zaplacení bude částečně do výše [částka] uspokojen z rezervační zálohy ve výši [částka]. Výzvou s datem [datum] byli žalobci vyzváni převodci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] k zaplacení zbylé částky [částka] jako smluvní pokuty, dle dodacího lístku byla výzva odeslána žalobcům dne [datum]. Současně byli žalobci informováni, že již zaplacená část rezervační zálohy ve výši [částka] byla započtena na část smluvní pokuty, když celá výše smluvní pokuty činí [částka].

8. Smlouvou o postoupení pohledávek ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum] soud zjistil, že [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci postoupili pohledávku ve výši [částka] z titulu doplatku smluvní pokuty, kterou mají vůči žalobcům, na žalovanou, postoupení pohledávek bylo žalobcům oznámeno v rámci vyjádření žalované s datem [datum] v rámci tohoto řízení.

9. Na základě provedeného dokazování shora uvedenými důkazy soud dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu věci: Mezi žalobci jako kupujícími, žalovanou jako zprostředkovatelem a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávajícími byla dne [datum] uzavřena smlouva o rezervaci, kterou byla sjednána na dobu do [datum] rezervace předmětných nemovitostí, jež měly být následně předmětem koupě. Kupní cena ve smlouvě o rezervaci byla sjednána ve výši [částka], rezervační záloha ve výši [částka] se splatností první části v částce [částka] do 3 dnů od podpisu uvedené smlouvy, druhé části ve stejné výši [částka] do 10 dnů po předložení návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Dále se smluvní strany dohodly, že pokud nedojde do doby rezervaci k uzavření smlouvy o převodu, či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu z důvodu na straně zájemců (žalobců) jsou zájemci (žalobci) povinni zaplatit převodci smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy s tím, že převodce je oprávněn si na smluvní pokutu započíst rezervační zálohu složenou zájemcem. Na základě uzavřené smlouvy o rezervaci došlo ze strany žalobců ve lhůtě do 3 dnů od podpisu této smlouvy k zaplacení části rezervační zálohy ve výši [částka] na účet žalované. Poté žalobci písemně svým dopisem s datem [datum] uplatnili právo odstoupit od smlouvy o rezervaci z důvodu opakovaného ujišťování žalovanou, že předmětné nemovitosti, které měli žalobci zájem financovat prostřednictvím hypotéky, mají hodnotu kupní ceny, což se po odhadu bankovním odhadcem nepotvrdilo, a že žalovaná dříve, než žalobcům byl umožněn odhad nemovitostí, po žalobcích žádala rezervaci, na kterou žalobci přistoupili. Odstoupení od smlouvy o rezervaci bylo žalobci učiněno jen vůči žalované, do jejíž dispozice se dostalo a žalovaná na něj reagovala dopisem s datem [datum] s uvedením, že podle ní žalobcům právo na odstoupení od smlouvy o rezervaci ze zákona ani ze smlouvy nevzniklo. Vůči převodcům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] žalobci od smlouvy o rezervaci neodstoupili. Manželé [příjmení] dne [datum] písemně vyzvali žalobce k zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] s tím, že částka [částka] bude uhrazena ze složené první části rezervační zálohy a zbývající částka do 10 dnů od doručení dopisu, který byl žalobcům odeslán dne [datum], na účet specifikovaný ve výzvě. Žalovaná částku [částka] představující první část rezervační zálohy poukázala manželům [příjmení] dne [datum]. Dne [datum] byla mezi žalovanou jako postupníkem a manželi [příjmení] jako postupiteli uzavřena smlouva o postoupení pohledávek ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum], kdy předmětem je postoupení pohledávky manželů [příjmení] za žalobci ve výši [částka] z titulu doplatku smluvní pokuty. Postoupení pohledávky bylo žalobcům oznámeno v rámci vyjádření žalované s datem [datum] v tomto řízení, kdy současně žalobcům byla doručena i smlouva o postoupení pohledávek.

10. Podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

11. Podle § 2001 o.z., od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

12. Podle § 2003 odst. 1 o.z., jakmile strana oprávněná odstoupit od smlouvy oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje, nebo že na smlouvě setrvává, nemůže volbu již sama změnit.

13. Podle § 2004 odst. 1 o.z., odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

14. Podle § 2991 odst. 1 o.z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 citovaného ustanovení, bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

15. V případě plnění z právního důvodu, který odpadl, právní důvod v době plnění existoval a až později došlo k jeho odpadnutí, čímž se z plnění na základě něj poskytnutého stalo bezdůvodné obohacení. K této situaci může dojít zejména v případech dovolání se relativní neplatnosti právního jednání nebo zrušení vykonatelného rozhodnutí, na jehož základě bylo plněno. O plnění z právního důvodu, který odpadl, se dále může jednat tehdy, dojde-li k odstoupení od smlouvy (viz komentář k § 2991 ASPI).

16. Soud věc po právní stránce posoudil podle shora uvedených ustanovení a dospěl k závěru o nedůvodnosti podané žaloby, kterou v plném rozsahu zamítl.

17. V daném případě účastníci (žalobci jako kupující, žalovaná jako zprostředkovatel a manželé [příjmení] jako převodci) platně uzavřeli smlouvu o rezervaci ve smyslu shora cit. ustanovení § 1746 odst. 2 o.z., a tím mezi uvedenými subjekty vznikl trojstranný závazkový právní vztah. Odstoupení od smlouvy je jednostranné adresované jednání, jehož formu zákon nepředepisuje. [příjmení] se toto adresované jednání stalo účinným, musí tudíž dorazit do sféry adresáta (jinak jeho právní účinky nenastanou) a musí se tak stát s ohledem na ustanovení § 2002 odst. 1 o. z. bez zbytečného odkladu (viz komentář k ustanovení § 2004 ASPI). Žalobci odstoupili od rezervační smlouvy pouze ve vztahu k jednomu subjektu smluvního vztahu, a to vůči žalované, a nikoliv též vůči další smluvní straně převodcům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Pokud se takový projev vůle nedostal do dispozice manželů [příjmení], nelze hovořit o účinném odstoupení od smlouvy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21.5.2001, sp.zn. 22 Cdo 3005/99). Tím, že nedošlo k účinnému odstoupení od smlouvy, nenastaly zákonem předpokládané následky tj. zrušení závazkového právního vztahu od počátku dle smlouvy o rezervaci a vznik povinnosti příslušnému subjekt vrátit plnění poskytnuté na základě této smlouvy. Smluvní strany jsou nadále vázány mezi nimi uzavřenou smlouvou a žalobcům nevzniklo právo na vrácení složené části zálohy. Za této situace se soud nadále nezabýval posouzením skutečností, pro které žalobci od smlouvy o rezervaci odstoupili, tedy tím, zda tyto skutečnosti jsou způsobilým důvodem pro řádné odstoupení od smlouvy o rezervaci a i příp. vznikem povinnosti žalované zaplatit žalobcům žalovanou částku, a žalobu jako nedůvodnou výrokem I. zamítl.

18. Návrh žalobců na provedení dokazování výslechy svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a výslechy účastníků, příjmovým pokladním dokladem vystaveným Ing. [příjmení], a shodný návrh žalobců a žalované na provedení dokazování výslechy svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], soud zamítl, neboť provedení navrhovaných důkazů soud považuje za nadbytečné, k věci nemohou přinést zásadních poznatků, když dosud provedené důkazy již poskytují spolehlivé podklady pro zjištění skutkového stavu a tedy i pro rozhodnutí ve věci.

19. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V dané věci měla plný úspěch žalovaná, a proto soud tomuto účastníkovi přiznal náhradu nákladů řízení ve výši [částka] Tyto náklady se sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 bodu 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý ze tří úkonů právní služby realizovaných před podáním návrhu ve věci (převzetí a příprava věci, vyjádření k žalobě, účast na jednání dne [datum]) včetně tří paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 3 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka]. Zaplacení nákladů řízení soud žalobcům, kteří jsou zavázáni společně a nerozdílně, uložil ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku podle § 160 odst. 1 o. s. ř., k rukám zástupce žalované dle § 149 odst. 1 o. s. ř.