124 C 6/2021

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jitkou Sikorovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně trvale bytem adresa , obec a číslo zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalované: osobní údaje žalované trvale bytem adresa , obec zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec a číslo o zaplacení částky 190 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 190 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 190 000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 107 510 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně podala ke zdejšímu soudu žalobu, kterou se domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 190 000 Kč s příslušenstvím. Svůj návrh odůvodnila tím, že dne [datum] mezi žalovanou jako vlastníkem, žalobkyní jako zájemcem a společností [právnická osoba] (dále jen„ realitní kancelář“) byla uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla úprava práv a povinností při rezervaci pozemku parcelní [číslo] zapsaného [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [obec] u [obec]. [příjmení] pozemku byla ke dni podpisu rezervační smlouvy a je i nadále žalovaná. Žalobkyně se na základě čl. II. odst. 2.3 rezervační smlouvy zavázala uhradit žalované jakožto vlastníkovi pozemku rezervační poplatek v částce 270 000 Kč, a to do 10 dnů ode dne podpisu rezervační smlouvy. Žalobkyně rezervační poplatek uhradila dne [datum]. Realitní kancelář si na základě ujednání čl. II. odst. 2.3 rezervační smlouvy měla ponechat částku 70 000 Kč a částku 200 000 Kč přeposlat na účet žalované. K uzavření kupní smlouvy k předmětnému pozemku nakonec nedošlo, neboť pozemek nemá zajištěn přístup z veřejné komunikace a přístup k němu je možný pouze přes pozemek třetích osob. Vzhledem k tomu, že se nepodařilo uzavřít kupní smlouvu do původně sjednaného termínu 60 dnů ode dne podpisu rezervační smlouvy, zaslala realitní kancelář žalobkyni přípis ze dne [datum], kterým předepsala žalobkyni smluvní pokutu v částce 270 000 Kč. Žalobkyně uplatnila žalobou vedenou u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] nárok na zaplacení částky 70 000 Kč proti realitní kanceláři, tj. té částky, kterou si měla realitní kancelář v souladu s čl. II. odst. 2.3 ponechat. Žalobkyně opírala svůj nárok zejména o tvrzení, že na straně realitní kanceláře došlo k bezdůvodnému obohacení, které je realitní kancelář povinna vydat. Rozsudkem [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], bylo žalobě vyhověno a realitní kanceláři bylo uloženo, aby uhradila žalobkyni částku 70 000 Kč s příslušenstvím. Rozsudek [název soudu], č.j. [číslo jednací], byl napaden odvoláním realitní kanceláře, o kterém bylo rozhodnuto rozsudkem [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [spisová značka], tak že se rozsudek [název soudu] potvrzuje. Žalobkyně zdůraznila, že podstatné rozhodovací důvody byly mimo jiné tyto: - Vrácení rezervačního poplatku je vázáno na to, že žalovaná jako vlastník neuzavře s žalobkyní jako zájemcem kupní smlouvu, ačkoliv k tomu bude písemně vyzvána, což je podmínka nesplnitelná, když není závislá na vůli žalobkyně, protože podle čl. 3 rezervační smlouvy má povinnost předložit kupní smlouvu (návrh) vlastník (žalovaná), která je zastoupena zprostředkovatelem. Žalobkyně tedy není oprávněna vyzvat žalovanou k uzavření kupní smlouvy, vrácení rezervačního poplatku je závislé na vůli ostatních účastníků a jde tedy o ujednání v rozporu s § 1814 písm. b) zák. č. 89/2012 Sb.- občanský zákoník, dále jen „o.z.“ (body 16. až 18. rozsudku [název soudu]), - Smlouva je nevyvážená, má charakter spotřebitelské smlouvy a pro významnou nerovnováhu v právech a povinnostech je absolutně neplatná, - Smlouva je neplatná podle § 580 ve spojení s § 1813 o.z. a plnění z ní poskytnutá jsou bezdůvodným obohacením (body 28. a 29. rozsudku [název soudu]). Žalobkyně stojí na stanovisku, že jí svědčí proti žalované právo na úhradu částky 200 000 Kč, neboť žalované nesvědčí žádný právní titul pro to, aby tyto peníze obdržela a ponechala si je. Žalobkyně se dovolává neplatnosti smlouvy, když odkazuje na argumentaci uvedenou v rozsudku [název soudu], resp. na argumentaci v čl. V. žaloby. Pokud by se snad soud neztotožnil se závěrem žalobkyně o absolutní neplatnosti smlouvy, namítá žalobkyně, že smluvní pokuta sjednaná v čl. II. odst. 2.5 rezervační smlouvy je sjednána neplatně, neboť, jak správně konstatoval [název soudu], úhrada této smluvní pokuty je vázána na splnění podmínky, kterou žalobkyně nemůže ovlivnit. Nad rámec toho uvádí žalobkyně, že nebyla žalovanou k úhradě smluvní pokuty nikdy vyzvána. Na straně žalované se tedy jedná o bezdůvodné obohacení, které je povinna vydat. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky 200 000 Kč přípisem ze dne [datum] a přípisem ze dne [datum]. V mezidobí žalobkyně podala ke zdejšímu soudu žalobu, kterou se z důvodu právní opatrnosti domáhala uhrazení po žalované pouze částky 10 000 Kč O žalobě bylo rozhodnuto rozsudkem pro uznání vydaného dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]. Vzhledem k tomu, že ve věci bylo rozhodnuto fikcí, žalobkyně svoji žalobu nemohla rozšířit a zbytek nároku uplatňuje touto žalobou.

2. Žalovaná nerozporovala, že mezi ní a žalobkyní došlo dne [datum] k uzavření rezervační smlouvy, v ostatním se žalobou nesouhlasila a navrhla ji zamítnout. Dle žalované žalobkyně účelově odkazuje na ustanovení rezervační smlouvy, které na žalobou uplatňovaný nárok nedopadají. Žalobkyně zcela opomíjí čl. II. odst. 2. rezervační smlouvy, který zní:„ Zájemce bere na vědomí, že se uzavřením této rezervační smlouvy vlastník hospodářsky omezuje a podstupuje riziko finanční újmy tím, že bude odmítat třetí subjekty, které projeví zájem o koupi nemovitosti. Strany činí nesporným, že toto omezení a podstoupení rizika je odpovídajícím protiplněním za poskytnutý rezervační poplatek“. Skutečným předmětem rezervační smlouvy byla exkluzivita jednání s žalobkyní prostřednictvím zprostředkovatele (čl. I. odst. 1,3), tedy společností [právnická osoba], a to na dobu 60 dnů od podpisu rezervační smlouvy (čl. IV. odst. 4.1 rezervační smlouvy) a odmítání dalších zájemců o předmětnou nemovitost v rezervační době a konečně kompenzace za podstoupení rizika hospodářského omezení v dispozici s předmětem prodeje po dobu trvání rezervační smlouvy. Žalobkyně byla seznámena před uzavřením rezervační smlouvy s faktickým stavem nemovitosti. Tvrzení žalobkyně, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu, že i přes vyzvání společnosti [právnická osoba] nedošlo k zajištění přístupu z veřejné komunikace a přístupu nemovitosti, považuje žalovaná za zástupný, neboť tyto skutečnosti byly žalobkyni známy již před podpisem rezervační smlouvy a žalobkyně ničeho nenamítala. Žalobkyně vyzvala realitní kancelář k úpravě přístupu k nemovitosti dne [datum] tedy po uplynutí 60 denní lhůty k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně svým jednáním způsobila, že poplatek připadl žalované. Dle článku IV. odst. 4.3 rezervační smlouvy má zájemce, tedy žalobkyně, nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, poruší-li vlastník (žalovaná) povinnost z rezervační smlouvy: a) exkluzivitu jednání a mlčenlivosti, b) neuzavřel v rezervační době kupní smlouvu se zájemcem, ačkoliv ten jej k tomu písemně vyzval během rezervační doby a prokázal připravenost uhradit kupní cenu. Žalovaná rovněž namítla, že zmiňované řízení vedené u [název soudu], resp. [anonymizováno] soudu pod sp.zn. [spisová značka] spočívá na zcela jiném skutkovém základě a procesním postavení stran, přičemž ji nelze v tomto případě aplikovat.

3. Vlastnictví žalované k předmětnému pozemku p. [číslo] zapsaného [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [obec] u [obec] bylo prokázáno výpisem z katastru nemovitostí.

4. Zaplacení rezervační zálohy žalobkyní bylo prokázáno potvrzením o provedení tuzemské odchozí úhrady, kdy platba byla provedena z účtu [právnická osoba], č. ú. [anonymizováno] [bankovní účet], na účet [bankovní účet] dne [datum]. K tomu žalovaná namítla nedostatek aktivní legitimace žalobkyně z důvodu, že finanční prostředky, které žalobkyně skládala na úhradu rezervační zálohy, byly uhrazeny jiným subjektem. Soud tuto námitku považuje za zcela lichou, neboť smluvní vztah se žalovanou uzavřela žalobkyně, odkud čerpala finanční prostředky na uhrazení rezervační zálohy, je v daném případě irelevantní.

5. Z rezervační smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanou jako vlastníkem pozemku zastoupenou společností [právnická osoba], žalobkyní jakožto zájemkyní a společností [právnická osoba] jakožto zprostředkovatelem má soud za zjištěné, že obsahem smlouvy byl závazek mezi žalobkyní a žalovanou, že do 60 dnů od podpisu rezervační smlouvy uzavřou kupní smlouvu na prodej pozemku parc. [číslo] zapsaného [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce]. Po dobu účinnosti rezervační smlouvy se žalovaná zavázala, že sama ani prostřednictvím zprostředkovatele nebude pozemek nabízet k prodeji jinému zájemci. Za to, že žalovaná nebude po dobu rezervační smlouvy nabízet pozemek k prodeji jinému zájemci, se žalobkyně zavázala žalované zaplatit rezervační poplatek ve výši 270 000 Kč, a to do 10 dnů od podpisu rezervační smlouvy s tím, že žalobkyně uhradí rezervační poplatek na účet zprostředkovatele a zprostředkovatel část rezervačního poplatku ve výši 200 000 Kč přepošle na účet prodávající straně, jakožto první část kupní ceny. Vlastní návrh kupní smlouvy měla žalobkyni předložit dle bodu III. odst. 3.3 žalovaná jako vlastník pozemku. V bodě IV. odst. 4.2 je stanoveno, že nebude-li v rezervační době uzavřena kupní smlouva ani po předchozí výzvě k jejímu učinění, sjednávají si smluvní strany možnost jednostranně od smlouvy odstoupit. Účinky doručení nastávají doručením písemného projevu druhé smluvní straně. Zájemkyně, tj. žalobkyně, má nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, porušila-li vlastnice pozemku, tj. žalovaná, povinnosti z této smlouvy uvedené v IV. odst. 4.3, a) porušila-li závazky uvedené v bodě 2.1 smlouvy, b) neuzavřela-li v rezervační době kupní smlouvu se zájemkyní, ačkoliv ta ji k tomu písemně vyzvala během rezervační doby a prokázala připravenost uhradit kupní cenu. Žalovaná v takovém případě je povinna vrátit rezervační poplatek do 10 dnů od marného uplynutí rezervační doby. V článku IV. odst. 4.5 je uvedeno, že pro případ, že by k uzavření kupní smlouvy nedošlo v rezervační době, sjednaly žalobkyně a žalovaná smluvní pokutu ve výši 270 000 Kč s tím, že smluvní pokutu je povinna uhradit druhé straně ta strana, na níž leží důvody, pro které nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Smluvní pokuta je splatná následující den po marném uplynutí rezervační doby. [příjmení] pozemku je oprávněn započítat nárok na smluvní pokutu proti povinnosti vrácení rezervačního poplatku, a to v rozsahu, v jakém se tyto pohledávky kryjí.

6. Z předpisu smluvní pokuty ze dne [datum] má soud za zjištěné, že pracovnice společnosti [právnická osoba] [jméno] [příjmení] zaslala žalobkyni předpis smluvní pokuty dle rezervační smlouvy, kterým byla žalobkyni předepsána smluvní pokuta dle článku IV. bod 4.5 a to ve výši 270 000 Kč, neboť ani přes opakované výzvy nedošlo k uzavření kupní smlouvy, kterou byla žalobkyně povinna uzavřít do 60 dnů, a to na základě rezervační smlouvy ze dne [datum].

7. Návrh na provedení důkazu výslechem svědka [jméno] [příjmení], kterým by mělo být prokázáno, že žalobkyně byla vyzvána k uzavření kupní smlouvy s žalovanou, považoval soud s ohledem na e-mail ze dne [datum] od [jméno] [příjmení] (ekonomické [webová adresa]) [jméno] [příjmení], kde je uvedeno:„ Vážený pane, zaslal jste mi návrh kupní smlouvy, bohužel bez nutných doplnění, které požaduje naše oddělení. Je zcela nutné do smlouvy zapracovat povinnosti prodávajícího zřídit věcné břemeno“, za nadbytečný. E-mail byl k důkazu založen žalobkyní, tím má soud za prokázané, že žalobkyně nijak nezpochybňuje, že byla vyzvána k uzavření kupní smlouvy. Z důvodu procesní ekonomiky soud návrh na výslech svědka [jméno] [příjmení] zamítl.

8. Soud se v řízení primárně zabýval otázkou absolutní neplatnosti rezervační smlouvy dle § 580 o.z. Soud při jednání účastníky poučil, že nemá důvod se v dané věci odchylovat od názoru [název soudu], jakožto soudu odvolacího, vyjádřeného v rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], kdy v odůvodnění citového rozhodnutí je uvedeno: <i>Povahou tzv. rezervačních smluv se Nejvyšší soud zabýval již v několika svých rozhodnutích (srov. např. rozsudky ze dne 20. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008, ze dne 29. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 110/2010, ze dne 29. 3. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4114/2010, ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011). Uzavřel, že rezervační smlouvy jsou nepojmenovanými smlouvami, neboť neodpovídají žádnému z typů smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními ustanoveními závazkového práva (nyní dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.). Pro obligační vztah účastníků vzniklý rezervační smlouvou je z hlediska vzájemných práv a povinností typické, že zájemce se zavazuje zaplatit peněžní částku jako utvrzení svého zájmu o nabytí věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, a strana, která je nabízí, se zavazuje po určitou dobu zdržet se vymezených právních jednání týkajících se věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty.</i> <i>Nezbytným předpokladem platnosti rezervační smlouvy tak podle výše uvedeného účelu je jednoznačné ujednání o osudu blokační částky (buď zápočtem" na cenu předmětu převodu, nebo vrácení žalobkyni po ukončení právního vztahu založeného dohodou z důvodu na straně vlastníka).</i> <i>Právo na vrácení rezervačního poplatku je v rezervační smlouvě upraveno v článku 4. 3., který stanoví, že zájemce má nárok na vrácení rezervačního poplatku za situace, kdy vlastník (nikoli zprostředkovatel který má dle této smlouvy pouze práva, nikoli povinnosti, jejichž nedodržení je sankcionováno)</i> <i>a/ poruší závazek 2. 1. (tj. viz tento článek - nejednat po dobu účinnosti s třetími subjekty, zachovávat mlčenlivost, nečinit kroky k narušení budoucího převodu, zejména nepřevést nemovitost na třetí osobu a nezatížit ji právy třetích osob)</i> <i>b/ neuzavře kupní smlouvu se zájemcem, ačkoli ten jej k uzavření smlouvy písemně v rezervační době vyzve a prokáže připravenost uhradit kupní cenu.</i> <i>Podmínka písemné výzvy pod písmenem b/ je však neproveditelná, když nezávisí výhradně na vůli žalobkyně (zájemce), neboť podle článku 3. 3. tím, kdo má povinnost předložit bez zbytečného prodlení návrh kupní smlouvy, je vlastník zastoupený žalovanou jako zprostředkovatelem, resp. zprostředkovatel (viz formulace„ vlastník se zavazuje prostřednictvím zprostředkovatele“.</i> <i>Realizovatelnost práva na vrácení rezervačního poplatku je tedy závislá na vůli ostatních účastníků — stran právního jednání, což je v přímém rozporu s ustanovením § 1814 písm. b) o. z., výslovně zakazujícím ujednání, která spotřebitele zavazují plnit, zatímco podnikateli vznikne povinnost plnit splněním podmínky závislé na jeho vůli.</i> <i>Z uvedeného tak vyplývá, že vrácení rezervačního poplatku zájemci je podle této smlouvy prakticky pro žalobkyni nenárokovatelné, když ta nemůže písemně vyzvat prodávající k uzavření smlouvy, jejíž předložení závisí na ní, resp. zprostředkovateli, který ji zastupuje.</i> <i>O nevyváženosti těchto zásadních ujednání svědčí i skutečnost, že vlastník (resp. zprostředkovatel) dle článku 3. 3. si, na rozdíl od zájemce, může zvolit způsob (formu) výzvy k uzavření smlouvy, a to i den před uplynutím rezervační doby. Ačkoli smlouva sankcionuje žalobkyni za nedodržení lhůty, nepředpokládá, že by zájemce mohl mít výhrady k předložené kupní smlouvě, což při uzavírání převodní smlouvy k nemovitosti, kdy jsou mezi účastníky předjednány pouze předmět převodu a cena (chybí dohoda o způsobu úhrady apod.), je značně pravděpodobné.</i> <i>S tím souvisí i neurčitost závazku uzavřít smlouvu o převodu, jejíž nesplnění mělo být zajištěno smluvní pokutou. Specifikace předmětu převodu, účastníků smlouvy a kupní ceny bez upřesnění podmínek její splatnosti, způsobu uhrazení a dalších pro účastníky významných podmínek, nemůže zakládat vynutitelný závazek. Účastníci se tak zavazovali k uzavření smlouvy, aniž by znali její konkrétní znění. Jeden z nich tak mohl (jako v tomto případě) v průběhu dalších jednání o uzavření smlouvy trvat na podmínce, která by druhou stranou nebyla akceptovatelná. Proto v době, kdy nebyla známa konečná podoba smlouvy, nemohl ani existovat závazek ji uzavřít.</i> <i>Uvedené hodnocení již samo postačuje k závěru o absolutní neplatnosti rezervační smlouvy pro její nevyváženost — významnou nerovnováhu práv a povinností, nepřiměřenost ujednání a neurčitost v neprospěch žalované.</i> 9. Podle ust. § 580 odst. 1 o.z., neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

10. Dle § 2991 odst. 1, 2 zákona o.z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (2).

11. Dle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

12. Vzhledem k výše uvedenému soud nemohl dojít k jinému závěru, než posoudit předmětnou smlouvu jako absolutně neplatnou, a proto ve výroku I. soud uložil žalované povinnost vydat žalobkyni částku, která odpovídá majetkovému prospěchu získanému bez právního důvodu (bezdůvodné obohacení) ve smyslu § 2991 o.z., tj. částku 190 000 Kč. Kromě nároku na jistinu pohledávky vzniklo žalobkyni též právo na úrok z prodlení podle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

13. Ve výroku II. soud rozhodl o nákladech řízení podle § 142 odst. 1 o.s.ř. za situace, kdy žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná a přísluší jí náhrada nákladů řízení. Ty jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem 9 500 Kč a náklady právního zastoupení (odměna dle vyhlášky 177/1996 Sb. za 9 úkonů právní služby po 8 700 Kč, 9x paušál po 300 Kč, tj. na právním zastoupení 81 000 Kč), s připočtením DPH 17 010 Kč a soudním poplatkem 9 500 Kč celkem 107 510 Kč, splatných do rukou právního zástupce žalobkyně dle § 149 odst. 1 občanského soudního řádu.