125 C 1/2018

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Adrianou Hasmanovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa žaloba na zaplacení peněžitého plnění ve výši částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se co do částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech řízení částku ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobce.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Kladně náklady řízení ve výši [částka] do 15 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce podal k soudu žalobu o zaplacení částky [částka] z titulu slevy z kupní ceny, žalobu odůvodnil tím, že se žalovanou uzavřel dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej parcely č. st. [anonymizováno], jejíž součástí byla rozestavěná stavba, parcely [číslo] parcely [číslo] které jsou zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu [částka]. Žalobce nabyl vlastnické právo k nemovitosti dne [datum]. Protože po užívání nemovitosti zjistil skryté vady, tj. vadu komína a vadu topení, vytknul tyto vady žalované a požadoval slevu z kupní ceny. K prokázání tohoto tvrzení ohledně vady komínu označil e-mailovou komunikaci ze dne [datum], [datum] a z [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Žalobce uvedl, že vada komínu spočívala v nedostatečné dilataci mezi díly a v nesprávném užívání topeniště, což žalobci znemožnilo dům řádně kolaudovat, a proto musel vady na svoje náklady odstranit. Žalovaná odmítla poskytnout částku [částka] jako slevu z kupní ceny v důsledku této vady. Žalobce dále uvedl, že následně na počátku topné sezony objevil další vadu, tj. nefunkčnost topení. [příjmení] spočívala v tom, že podlahové topení neodpovídalo projektové dokumentaci, kterou obdržel při uzavření kupní smlouvy, když tato existovala již v okamžiku uzavření kupní smlouvy. Žalobce tuto vadu oznámil žalované mailem dne [datum] a požadoval rovněž slevu z kupní ceny, a to dle znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum], který vypracoval soudní znalec [jméno] [příjmení]. Za tuto vadu požadoval slevu z kupní ceny ve výši [částka]. Žalobce rovněž požadoval uhradit částku [částka] představující náklady na vypracování znaleckého posudku.

2. K žalobě se žalovaná vyjádřila tak, že tuto označila za bezpředmětnou a neoprávněnou, když zmínila i trestně právní rozměr řešení sporu v důsledku oznámení podaného na žalovanou ke [stát. instituce] – [anonymizováno] odbor [obec] vedeného pod sp. zn. [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo], když v rámci prověřování nebylo policejním orgánem na straně žalované zjištěno žádné závadné nebo trestné jednání. Žalovaná uvedla, že nároky žalobce považuje za nepodložené s poukazem na znění kupní smlouvy, konkrétně na článek 3 odstavec 6, ve kterém je uvedeno, že podpisem kupní smlouvy kupující potvrdil, že se před uzavřením smlouvy seznámil na místě samém se stavebnětechnickým stavem nemovitosti a výslovně prohlásil, že si nemovitost důkladně prohlédl. Kupující dále prohlásil, že seznámení s aktuálním stavem nemovitosti bylo provedeno v souladu s požadavky a představami kupujícího, že prohlídku mohl vykonat v neomezeném počtu i za přítomnosti pozvaných odborníků a znalců. Protože měl dle názoru žalované žalobce neomezenou možnost nemovitost si prohlédnout, považuje postup žalobce za nedůvodný. K vadě komínu se vyjádřila tak, že od počátku byla ochotna se žalobcem jednat, o čemž vypovídají i SMS zprávy ze dne [datum], [datum] a [datum]. Žalovaná na své náklady navrhla provedení nezávislé revize komínu, která by potvrdila vadu komína, nicméně žalobce reagoval nestandardně tím, že komín nechal v horizontu 4 až 5 dní opravit, tj. vyvézt na skládku a vše dát do provozuschopného stavu. Žalobce svým postupem tak porušil § 2107 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Žalovaná dále poukázala i na § 2170 o. z. za situace, kdy dle jejího názoru žalobce komín v obývacím pokoji užíval – zkoušel jeho funkčnost, a jeho neodborným užíváním došlo k poškození. Žalovaná se vyjádřila i k založené faktuře obsahující údaj o„ rekonstrukci komínového tělesa“, ze které plynou značné nesrovnalosti, mj. - cena opravy komínu měla být podle tvrzení žalobce v SMS zprávě ze dne [datum] na základě cenové nabídky [příjmení] [příjmení] cca [částka] bez DPH – cena opravy komína podle faktury předložené žalobcem žalované od [příjmení] [příjmení], s místem podnikání [adresa], [IČO], je ovšem vystavena na částku ve výši [částka] s DPH; - oprava komínu měla být podle tvrzení samotného žalobce v SMS zprávě ze dne [datum] provedena již na přelomu měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] roku [rok] – faktura [příjmení] [příjmení] je vystavena až dne [datum] s datem uskutečnění zdanitelného plnění dne [datum]; - z faktury neplyne, jaký komín byl opraven, jaká přesná část komínu byla opravena, byla-li opravena prasklá část komínu a jaký materiál byl použit a zpracován; - žalovaná také rozporuje samotnou cenu za opravu komína, kdy podle jejího názoru a názoru oslovených odborníků vložkování komínového průduchu ani zdaleka nedosahuje částky ve výši [částka]; - žalobce u žalované reklamoval prasklý komín, kdy v revizní zprávě spalinové cesty ze dne [datum] je uvedeno:„ Nedostatečná výška tělesa v nadstřešní části – nízké vyústění vůči hřebenu střechy“. Faktura samotná obsahuje položku„ osazení třívrstvého nástavce v nadstřešní části“ – z popsaného plyne, že faktura obsahuje položky, které žalobce u žalované nereklamoval a nikdy nepožadoval zaplatit, avšak je po žalované požaduje jako slevu z kupní ceny! Identické rozpory obsahuje cenová nabídka – práce s nadstřešní částí komínu, kouřovod a jiné ze strany žalobce nereklamované položky; - žalobce by měl být v přesně neurčeném vztahu a kontaktu s osobou panem [příjmení], který opravu komína prováděl. Co se týká vady topného systému, žalovaná uvedla, že o jakékoli neshodě topného systému s projektovou dokumentací nemovitosti nevěděla a nebyla nikdy na žádné vady topného systému upozorněna. Žalovaná zdůraznila, že topný systém neprováděla a ani na jeho zhotovování nedohlížela. Topný systém byl proveden bývalým přítelem žalované svépomocí, kdy na skutečnost, že na nemovitosti pracoval také bývalý přítel žalované, žalovaná žalobce několikrát upozorňovala. Žalovaná uvedla, že nemůže nést jakoukoli odpovědnost za jednání třetích osob. Žalovaná dále zmínila, že od poloviny roku [rok] v nemovitosti nebydlela a tuto obýval její bývalý přítel. K žalobcem předloženému znaleckému posudku uvedla, že má k němu výhrady.

3. Při posouzení věci soud vycházel z této právní úpravy:

4. Podle § 1914 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění. Dle § 1915 o. z. je dlužník zavázán plnit ve střední jakosti, není-li mezi stranami ujednána jiná jakost. Dle § 1916 o. z. plní dlužník vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji. Dle § 1917 o. z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel, nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá, nebo že je vůbec bez vad. Podle § 2079 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

5. V případě kupních smluv nemovitých věcí se užije obecná úprava odpovědnosti za vady obsažená v § 2099 – 2112 o. z. Odpovědnost za vady je dána pouze tehdy, pokud je předmět koupě vadný v době prodeje, resp. při přechodu nebezpečí škody (tedy nejčastěji při předání). Pokud se vada na věci vyskytne až následně, nejedná se o odpovědnost z vad. Vady věci vzniklé po přechodu nebezpečí škody může krýt záruka, na kterou však nevzniká nárok ze zákona a je dána obecně pouze tehdy, pokud ji prodávající poskytne.

6. Podle § 2099 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

7. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

8. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

9. Podle § 2106 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odstavce 3 tohoto ustanovení nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § [číslo].

10. Podle § 2107 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

11. Podle § 2112 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

12. Podle § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

13. Podle § 2131 o. z. se na smlouvu o koupi nemovité věci s výjimkou zde uvedených případů použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

14. Podle § 2170 o. z. právo z vadného plnění kupujícímu nenáleží, pokud kupující před převzetím věci věděl, že věc má vadu, anebo pokud kupující vadu sám způsobil.

15. V tomto řízení soud s ohledem na žalobní tvrzení a obranu žalované ve smyslu shora citované právní úpravy proto musel zaměřit pozornost na zjištění a prokázaní skutečnosti, že se opravdu jedná o vady nemovité věci, že se tyto vyskytovaly na nemovité věci již v rozhodné době, tedy v době přechodu nebezpečí škody na kupujícího, a jaký charakter tyto vady měly. Až poté, co soud zjistil, že se jedná o vady, a že byly na nemovité věci v době rozhodné, bylo povinností soudu dále zabývat se otázkou, zda se jednalo o vady podstatné či nikoli. Pokud by soud měl za prokázané, že se jedná o vady skryté, bylo jeho povinností posoudit i včasnost jejich uplatnění v souladu s § 2129 o. z. Další povinností soudu bylo dále zabývat se také tím, zda byly vady vytčeny řádně (a tedy včas).

16. Soud se pokusil řešit věc za pomoci mediátora, tento postup úspěšný nebyl. U prvního nařízeného jednání se ještě pokusil vyřešit věc smírnou cestou, kdy právní zástupce žalované žalobci nabídl za žalovanou uhradit polovinu nároku, nicméně žalobce s tímto řešení nesouhlasil.

17. Za účelem zjištění skutkového stavu provedl soud důkazy: kupní smlouvou, mailovou komunikací mezi účastníky, znaleckým posudkem [jméno] [příjmení] [číslo] z těchto důkazů zjistil, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej parcely č. st. [anonymizováno], jejíž součástí byla rozestavěná stavba, parcely [číslo] parcely [číslo] které jsou zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu [částka]. Žalobce nabyl vlastnické právo k nemovitosti dne [datum]. Z mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce využil pomoci nezávislé arbitrážní asociace, která mu pomohla orientovat se při uplatňování skrytých vad po koupi nemovitosti. Z mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná obdržela výzvu ohledně vady komína s tím, že se pokoušela po obdržení revizní zprávy a rozpočtu na opravu situaci řešit. Žalovaná v tomto mailu sdělila, že požadovanou fotodokumentaci neobdržela a oznámila žalobci, že po oslovení odborníka jí bylo doporučeno zadat vypracování nezávislé revize. Žalovaná zmínila, že na tuto nabídku žalobce reagoval tím, že komín již sám opravil a vyvezl na skládku. Z faktury č. [rok] soud zjistil, že tato byla dne [datum] vystavena [příjmení] [příjmení] s tím, že odběratelem byl žalobce, splatnost byla stanovena téhož dne, tj. [datum], způsob platby byl určen v hotovosti a zněla na částku [částka]. Jednalo se o rekonstrukci komínového tělesa. Žalobce založil i nabídku Kominictví bez data s uvedením popisu práce pod položkami 1 – 14 s tím, že celková částka bez DPH byla stanovena ve výši [částka]. Z mailu právní zástupkyně žalobce ze dne [datum] zaslaného žalované soud zjistil, že byly zaslány revizní zpráva spalinové cesty a fotky, ze které mělo vyplývat, že nebyla dostatečná dilatace mezi díly komína a že bylo také zřejmě nesprávně užíváno topeniště. Žalované bylo tímto mailem oznámeno, že žalobce oznámil vadu v souladu s § 2107 odst. 1 o. z., a že požaduje slevu z kupní ceny. Žalované bylo sděleno, že žalobce postupoval v souladu se zákonem, když mu žádný předpis nezakazuje opravit si věc sám a požadovat slevu z kupní ceny, a to tím spíše, když by v důsledku prodlení vznikla další újma, tj. nutnost náhradního bydlení. Žalovaná byla upozorněna, že jí je zasílána i zaslána i faktura na částku [částka]. Z mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná oslovila právní zástupkyni žalobce po přečtení jejího mailu ohledně vady komínu, neboť zjistila, že v příloze neobdržela revizní zprávu. Rovněž požadovala zaslání originálního dokladu o úhradě faktury zanesený do účetnictví firmy. Na tento mail odpověděla právní zástupkyně žalobce dne [datum] s tím, že v příloze zasílá (bez uvedení, co konkrétně zasílá). Z mailu právní zástupkyně žalobce ze dne [datum] zaslaného žalované soud zjistil, že žalobce oznámil další skrytou vadu – když podlahové topení neodpovídá projektové dokumentaci a zároveň je nefunkční. Žalobce rovněž oznámil, že využívá svého práva dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z., a požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny. Z následně zaslaného mailu žalovanou ze dne [datum] právní zástupkyni žalobce ohledně vady komínu soud zjistil, že žalovaná po celkovém shrnutí vzájemné korespondence dospěla k závěru, že neobdržela všechny potřebné dokumenty týkající se opravy komína (rozsah provedených prací, zjištění závad s řádnou dokumentací), když i oznámení vady komína nebylo dle občanského zákoníku a nabídla uhradit polovinu požadované částky. Ze založeného znaleckého posudku [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v době jeho šetření zjistil nefunkční topení v některých místnostech, nesprávně provedené rozvody teplovodního podlahového vytápění a prasklou keramickou přípojku, prasklé keramické tvarovky a absenci čistících otvorů v komíně. Zjištěnou vadu vyhodnotil za významnou poruchu a navrhl provést demolici podlahových vrstev včetně rozvodů ústředního topení v celém prvním nadzemním podlaží, tepelné izolace, provést novou anhydridovou stěrku, novou tepelnou izolaci, nové rozvody ústředního topení, nový 8 cestný rozdělovač včetně úpravy elektroinstalace a dále provést výměnu komínové vložky kovové včetně komínových dvířek, prodloužení kouřovodu a bourání části nadstřešního zdiva. Vady a poruchy ocenil u topení částkou [částka] a u poruchy komínového tělesa částkou [částka]. Z potvrzení [jméno] [příjmení] – instalatérství ze dne [datum] soud zjistil, že ústřední vytápění bylo provedeno dle platných norem a předpisů, že jako tepelný zdroj byl nainstalován automatický teplovodní kotel a akumulační nádrž. [příjmení] vytápění je provedeno z trubek ALPEX uložených v systémových deskách, a rozvody k tělesům z potrubí Cu. Z potvrzení dále vyplývá, že byla provedena tlaková zkouška a následně zkouška topná, celý topný systém byl vyregulován a nebyly zjištěny žádné závady. Dále soud zjistil, že bylo vydáno potvrzení o tom, že vodovodní instalace, zdravotní technika, vnitřní odpady a kanalizace jsou provedeny dle platných norem a předpisů.

18. Z výslechu žalobce soud zjistil, že je odborníkem přes topení. Před koupí domu obdržel veškerou potřebnou dokumentaci k topení domu a spolehl se na pravdivost těchto údajů a topení v létě nekontroloval. Problémy zjistil až v zimě, kdy hodlal topení používat a toto zprovoznil. Dům hodlal kolaudovat hned po jeho koupi, ale narazil na problém s komínem, proto ke kolaudaci došlo až někdy v [anonymizováno] [rok]. Dům nakonec zkolaudovali i přes vadu topení, ta trápí spíše rodinu. Pomáhají si topením v krbu. Se žalovanou se snažil dohodnout, nabízel několik řešení a snažil se, aby byly schůdné i pro žalovanou. Mj. navrhoval topení opravit sám, nebo že zajistí opravu žalovaná, nic z toho však nevyšlo. Potvrdil, že se situaci snažili vyřešit sami, až následně požádali o pomoc advokáty. Žalobce upřesnil, že výdaje za dřevo má za rok [částka] a protopí ročně [anonymizováno] – [částka], když nesmí kotel vypnout, takže kdyby vše fungovalo, dle jeho názoru by se dostal na 1/3 nákladů. Tč. náklady za výměnu topení šly nahoru, navíc vše se musí vystěhovat, rozbourat, bylo by to tak na 2 – 3 měsíce. Pokud se informoval, kolik by stál materiál na topení, bylo to cca [částka], a to bez ohodnocení práce. Žalobce upřesnil, že dům našel na internetu, měl zájem o jeho koupi. Zájem měl i někdo další, on měl výhodu, protože složil zálohu. Na nikoho netlačil, byl rád, že po návratu z dovolené byl dům jeho. Neviděl problém koupit nezkolaudovaný dům, toto považoval za běžné. Pokud zjistil, že má k dispozici veškerou technickou dokumentaci k topení, nenapadlo ho v létě, kdy bylo neskutečné teplo, topení zkoušet. V té době se věnoval venkovním úpravám, do kterých před kolaudací investoval asi milion korun, to ho nenapadlo, že bude mít problémy s topením. Je pravdou, že podepsal, že měl možnost seznámit se se stavem nemovitosti, na druhou stranu spoléhal plně na zprávy o revizi topení a netušil, že topení je funkční na 25 – 30 %, což zjistila termokamera, a vůbec by ho nenapadlo, že to není v souladu s technickou zprávou, která mu byla předána. Podotkl, že pořád řeší ve vztahu k žalované pouze sjednání nápravy v přízemí. Děti v prvním patře topí na cca 18 stupňů, toto vyhodnotil tak, že tam mají pokojíky, ve kterých spí, a ve vztahu k žalované tuto situaci neřeší.

19. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalobce zná z kurzu svářečů cca před [anonymizováno] lety, žalovanou nezná. Svědek po předestření potvrzení z čl. 129 spisu uvedl, že topení v domě nedělal, ani nedodával materiál. Potvrzení vydal na požádání paní [příjmení], která dozorovala stavbu domu. Vycházel dle předložené dokumentace a spoléhal na to, že je pravdou, že firma provedla tlakovou a topnou zkoušku. Protokol o provedení těchto zkoušek neviděl, nevěděl ani, která firma měla zkoušku provádět. Další potvrzení ohledně vodovodní instalace, kanalizace a zdravotní techniky rovněž vydával on, také mu nebylo známo, zda tyto práce prováděla firma. Tyto údaje by měly být poznamenány ve stavebním deníku, ten on rovněž neviděl. Vycházel pouze z výkresové dokumentace. Fakturu za vydání potvrzení nevystavoval, byla to služba pro paní [příjmení]. Nejedná se o revizní potvrzení, toto potvrzení může vydat každá firma, která topení dělala. V tomto oboru podnikám od roku [rok] a od roku [rok] mám živnostenské oprávnění. V domě nikdy nebyl, informace obdržel od stavebního dozoru. Zřejmě to byla paní [příjmení], ta mu informace potvrdila.

20. Z výslechu znalce [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jeho konzultant [příjmení] [jméno], který pracoval jako konzultant znalce v oblasti rozpočtové. Ten k dotazu upřesnil, že ohodnocení vad ve znaleckém posudku je stanoveno k době výstavby, tj. k [anonymizováno] [rok] s tím, že od té doby se ceny zvyšují cca 5 % ročně. Znalec vypověděl, že při vypracování posudku zjistil problém u topení v tom smyslu, že došlo k ošizení realizace. V některých místnostech bylo možné topit bez regulace a v některých místnostech topit možné nebylo. V důsledku vady provedení díla chybí technické provedení, topení nebylo provedeno v souladu se schválenou projektovou dokumentací. Ohodnotil celé provedení díla za neprofesionální. Vyjádřil se v tom smyslu, že je nutné nově trubky správně rozvést po podlaze a to v souladu s projektem. Co se týče vad komínu, uvedl, že dle jeho názoru byl proveden neodborně. Při tomto posouzení vycházel ze zprávy kominíka. Vadu popsal na straně 8 posudku pod bodem 4.

3. Od žalobce měl k dispozici autorizované vadné revize, pro které nebyl dům zkolaudován. Praskliny nebyly způsobeny absencí čistících otvorů, ty byly na jiném místě, spíše byl použit nesprávný materiál, který viděl. Jednalo se o prasklé keramické tvarovky. Navíc zjistil, že nad střechou byl komín proveden v nedostatečné výšce. Na místním šetření byl v prosinci [rok] a v [anonymizováno] [rok]. V domě se topilo nepatrně, topilo se v krbu. Na komíně poškozený materiál viděl, možná tomu tak bylo při obou místních šetřeních. V té době komín opravován nebyl, toto si nepamatoval. Topení opravováno rovněž nebylo, nedostal informaci o tom, že by topení opravoval sám žalobce. Znalec dále upřesnil, že posudek vypracoval bez toho, že by mu byl poskytnut stavební deník. Vyjádřil se v tom smyslu, že běžné však je, že pokud se prodává nemovitost před kolaudací, měl by prodávající poskytnout kupujícímu i stavební deník. Znalec nevěděl o tom, zda ke komínu byla připojena kamna a zda mohlo dojít tímto způsobem k jeho poškození. Uvedl však, že to by záleželo na technických podmínkách, jak lze provozovat komín. Znalec si nepamatoval, zda v komíně byla nová vložka. Po výpovědi znalce poukázal právní zástupce žalované na sdělení samotného žalobce v mailu ze dne [datum], ze kterého vyplývá, že žalobce provedl opravu komína sám. V tomto mailu rovněž napsal, že nová revize byla již hotova, tudíž z toho jasně vyplývá, že musela být provedena oprava komína. Za této situace proto žalovaná navrhla zpracování revizního znaleckého posudku, aby bylo zřejmé, v jakém přesném rozsahu je nutné případné opravy ohodnotit.

21. Z výslechu [jméno] [příjmení], bývalého druha žalované, soud zjistil, že rodinný dům s bývalou družkou stavěl svépomocí, je totiž zedník. Na montáž oken měli odbornou firmu, topení pokládal svépomocí na základě projektu, který zajišťovala žalovaná. Žalovaná byla označena za stavebníka a byla i vlastníkem nemovitosti. Když pokládal topení, snažil se vycházet z projektu, ale na zapojení topení povolala žalovaná instalatéra z vesnice. Svědek si nepamatoval jeho jméno. Topení se pokládalo dle finančních možností na etapy. Na topný materiál do celé nemovitosti mohli vynaložit cca [částka]. Tato cena nezahrnuje však bojler a kotel. Svědek dále uvedl, že v zimě topili krbem denně, to považovali za příjemnější, navíc měli dřevo, proto topení často nevyužívali, příp. toto využívali k přitápění vedle topení v krbu. Topení bylo nastaveno na 21 stupňů, krb byl schopen vytápět i první patro. Fotky z pokládky topení dělal, ale nemá k dispozici žádné, všechno si odvezla žalovaná. K dotazu, zda podlahy hřály, svědek uvedl, že hřály. Upřesnil, že prostorový termostat byl umístěn v ložnici, to byla nejchladnější místnost v nemovitosti. Komín stavěl svědek rovněž sám, připojil k němu i lokální spotřebič zn. Petra, jednalo se o starší spotřebič, využíval se k zavlažování stavby. Bylo to předtím, než byla provozuschopná krbová kamna. Po rozchodu s družkou ho vyplatila částkou cca [částka]. K dotazu svědek upřesnil, že si již nepamatuje, zda u komína proběhla jeho revize, svědek nezaznamenal žádnou vadu ani na vložce, navíc dovnitř komínu neviděl. Žádné výkyvy teplot v domě nezaznamenal, měli jeden termostat pro celý dům. Na rozvaděči pro okruhy místností bylo možné teplotu rozlišovat. Pracoval v souladu s projektovou dokumentací, a když stavěl komín, postupoval v souladu s doporučením výrobce. Komín odebíral od firmy Nejkomíny, seznámil se s podmínkami zprovoznění a zjistil i to, že bylo možné připojení lokálního spotřebiče ke komínu. Navíc připojení spotřebiče zn. Petra bylo podle něho v pořádku, neboť tento spotřebič měl menší výkonnost než krbová kamna.

22. Soud za situace popsané shora přistoupil k zadání revizního znaleckého posudku, který vypracoval [titul] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], pod č. [spisová značka] v [anonymizováno] [rok] s tím, že k požadavku účastníků byl znalec předvolán i k soudnímu jednání. Úvodem znalec uvedl, že se shoduje v tom, že pan [příjmení] shledal vady v topení, neboť topení nebylo zabudováno v souladu s projektovou dokumentací. Neshodl se však s výsledkem řešení nabízeným p. [příjmení], neboť dle jeho názoru by nebylo vhodné topení renovovat dle stávající projektové dokumentace. Nesplňovalo by totiž parametry kvalitního vytápění. Současné normativní požadavky jsou zaměřeny na kvalitu prostředí a ta je vyjádřena parametry jako operativní teplota, dále mj. tím, že nesmí být velký rozdíl mezi teplotou u kotníku a u hlavy a dále, aby sálání tepla ze dvou stran mělo určitou normu. Navíc tento projekt vycházel sice v té době z platné vyhlášky, ale dle tohoto projektu nemohly být splněny parametry, se kterými projekt počítal. Např. projekt nepočítal s tím, že v obytné místnosti bude stát nábytek atd. Takže se nejedná o ideální řešení. K dotazu, jak by měl žalobce docílit navrácení stavu, jak mu byl kupní smlouvou přislíben, znalec uvedl, že by musel udělat určité kompromisy typu osazení topných těles před některá francouzská okna, což by způsobilo, že by některá nemohl ani otevírat, nebo použitím podlahových konvektorů, které by byly umístěny pouze pod otevíravou částí oken. Znalec za nejlepší variantu řešení označil tu, kterou uvedl na čl. 214 spisu pod bodem 1.

4. Pokud žalobce nechce přistoupit na kompromisní řešení, je řešení uvedeno za odrážkou 1 s tím, že pokud zkoumal znalecký posudek pana [příjmení] s jeho naceněním dle položek, v tomto postupu neshledal chybu. S tímto naceněním plně souhlasil. Znalec k dotazu žalobce upřesnil, že to nabízené kompromisní řešení oceněné na max. [částka] popsané v bodě 1.4 odrážka 2, je řešení s omezením užívání francouzských oken, navíc ale s posílením kotle s tím, že by se musel vyřešit zdroj vč. rozvodů. Zásah do dlažby by byl při tomto řešení v každém případě po obvodu celého bytu, takže by došlo k tomu, že by dlažba byla dvojí. Znalec ještě upřesnil, že v částce [částka] by byla zahrnuta i rezerva pro případné porušení izolace, ke které by došlo. Znalec dále uvedl, že stávající topný systém v kombinaci s krbovými kamny splňuje parametry vytápění nemovitosti pouze částečně, ne v celém prostoru. Neuměl odpovědět na dotaz, na jakou nejvyšší teplotu je schopen stávající topný systém vytopit nemovitost. Neuměl odpovědět ani na otázku, v důsledku jaké události došlo k poškození komína krbových kamen, ani na otázku, zda je cena [částka] přiměřená.

23. Po takto provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žalobce neprokázal skrytou vadu komína, nedoložil jím tvrzené poškození vložky komínového tělesa, neboť po vytknutí vady komín sám opravil. Žalobce naopak prokázal, že nemovitost vykazovala další skrytou vadu, a to vadu topení, která byla na nemovitosti již v době předání nemovitosti. Pokud žalobce uplatnil tuto vadu dopisem ze dne [datum], má soud za to, že vadu uplatnil včas, a to v souladu s dodržením zásady po vynaložení obvyklé pozornosti, když prohlídku topení provedl s ohledem na povahu věci co nejdříve po přechodu nebezpečí škody. Dodržel tak podmínku oznámení vady bez zbytečného odkladu, neboť tuto vadu bylo možné zjistit až při užívání nemovitosti, tj. po zahájení topné sezóny. Protože vada snížila funkčnost nemovitosti, má žalobce nárok z vadného plnění formou slevy z kupní ceny, neboť tuto volbu práva sdělil žalované řádně za situace, kdy se jedná o podstatné porušení kupní smlouvy. Nic na tom nemění ani skutečnost, že žalovaná uvedla, že o jakékoli neshodě topného systému s projektovou dokumentací nemovitosti nevěděla a nebyla nikdy na žádné vady topného systému upozorněna. I přesto, že topný systém sama neprováděla a ani na jeho zhotovování nedohlížela, je z pozice prodávající odpovědná za tuto skrytou vadu.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka], ze zaplacené zálohy na znalecký posudek v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky [částka] za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] a z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně třinácti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši [částka], a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 80 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 463/2017 Sb. při průměrné spotřebě [anonymizováno] l [číslo] km a 4 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 463/2017 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za [anonymizováno] ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě [anonymizováno] l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za [anonymizováno] ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě 10,2 l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za [anonymizováno] ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě 10,2 l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za [anonymizováno] ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 10,2 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka]. Pokud žalobce požadoval uhradit odměnu za jednání o smíru, což dokládal e-mailovou korespondencí s tím, že následně proběhl místo jednání pouze telefonický rozhovor, tak za tento úkon nepřiznal soud odměnu – nicméně nad rámec požadovaného přiznal odměnu za převzetí věci, kterou žalobce neoznačil. Za opravu žaloby soud rovněž nepřiznal odměnu, neboť žaloba měla být podána v řádné podobě, soud dále nepřiznal odměnu za e-mailovou korespondenci ze dne [datum] a [datum]. Za zaslání vyjádření označeného ze dne [datum] odměnu soud přiznal, ale s tím, že správně označil datum dnem [datum]. Datum opravil i u zaslání závěrečné řeči ze dne [datum]. Soud cestovné přiznal za jízdu z advokátní kanceláře k soudu a zpět.

25. O náhradě nákladů státu soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o. s. ř., dle kterého má stát dle výsledku řízení proti účastníku právo na náhradu nákladů řízení, které platil tak, že neúspěšné žalované uložil povinnost k úhradě nákladů řízení za vyhotovení znaleckého posudku ve výši [částka].