130 C 3/2022

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl samosoudkyní Mgr. Marií Ťoupalíkovou Bredovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa , Vinohrady zastoupená advokátem Mgr. jméno jméno sídlem adresa , obec proti žalovanému: osobní údaje žalovaného trvale bytem adresa , obec o zaplacení částky 207 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba, aby byl žalovaný zavázán zaplatit žalobci částku 207 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z této částky za období od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala žalované částky coby smluvní pokuty s odůvodněním, že dne [datum] došlo mezi účastníky tohoto řízení a [jméno] [příjmení] (coby převodcem) k uzavření trojstranné smlouvy o rezervaci, na jejímž základě se žalovaný zavázal poskytnou součinnost k uzavření smlouvy o převodu rezervovaných nemovitostí a dále se pak zavázal zaplatit rezervační zálohu ve výši žalované částky k rukám žalobkyně do sedmi dnů od uzavření této smlouvy. Žalobkyně dále tvrdila, že pro případ nezaplacení rezervační zálohy žalovaným účastníci sjednali ve prospěch žalobkyně smluvní pokutu ve výši žalované částky. Žalovaný rezervační zálohu neuhradil; dne [datum] žalobkyni informoval, že z důvodu zamítnutí žádosti o hypoteční úvěr od smlouvy o rezervaci odstupuje. Žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného k zaplacení smluvní pokuty ve výši žalované částky do [datum], od [datum] pak požadovala z žalované částky i zákonný úrok z prodlení.

2. Žalovaný žalobu považoval za nedůvodnou a navrhl její zamítnutí. Tvrdil, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o rezervaci, od které však žalovaný dne [datum] odstoupil, neboť mu byla zamítnuta žádost o úvěr, prostřednictvím kterého měla být koupě z jedné poloviny financována. Žalovaný dále tvrdil, že k zamítnutí jeho žádosti o úvěr došlo z důvodu nesplnění povinnosti žalobkyně zveřejňovat účetní závěrky ve Sbírce listin, pročež se tak žalobkyně coby zprostředkovatelka realitního obchodu stala pro úvěrující banku nedůvěryhodným subjektem. Žalovaný dále tvrdil, že si dotčené nemovitosti osobně za účasti zástupce žalobkyně prohlédl a že mu v rámci uzavírání smlouvy o rezervaci nebyla předložena plná moc k jednání žalobkyně za převodce [jméno] [příjmení] coby třetí stranu smlouvy o rezervaci a že se předmětná smlouva uzavírala narychlo mimo provozovnu žalobkyně v jakési hale u letiště, kdy ze strany žalobkyně bylo deklarováno, že o koupi předmětných rezervovaných nemovitosti mají zájem další eventuální kupující.

3. Ve věci se dne [datum] konalo ústní jednání, během kterého bylo provedeno následující dokazování.

4. Ze smlouvy o rezervaci uzavřené mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem, žalovaným jako zájemcem a [jméno] [příjmení] coby převodcem dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný se zavázal poskytnout žalobkyni jako zprostředkovatelce veškerou součinnost nezbytnou k uzavření smlouvy o převodu rezervovaných nemovitostí (tj. pozemků parc. [číslo] na něm stojící budovy č.p./e. [číslo] v k.ú. a obci [obec]) a že se zavázal nejpozději do [datum] uzavřít za součinnosti žalobkyně s převodcem smlouvu budoucí o smlouvě o převodu rezervovaných nemovitostí či případně rovnou smlouvu o převodu těchto nemovitostí. V článku 4.1. smlouvy o rezervaci pak smluvní strany sjednaly závazek žalovaného převést nebo složit„ za účelem rezervace a na důkaz vážného projevu žalovaného ohledně jeho zájmu o nabytí vlastnického práva k rezervovaným nemovitostem“ rezervační zálohu na účet žalobkyně ve výši 207 000 Kč do sedmi pracovních dnů od uzavření smlouvy o rezervaci. Pro případ nesložení této rezervační zálohy žalovaným na účet žalobkyně sjednaly smluvní strany oprávnění žalobkyně a převodce od smlouvy o rezervaci odstoupit a dále pak vznik nároku žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty dle článku 6.1. smlouvy o rezervaci.

5. Z článku 6.1 smlouvy o rezervaci nazvaného„ Zajištění závazků zájemce“ soud zjistil ujednání stran pro případ, že z důvodu na straně žalovaného nedojde do doby rezervace k uzavření smlouvy o převodu či uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o převodu (či nedojde po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o převodu v době sjednané pro uzavření smlouvy o převodu k uzavření smlouvy o převodu) a pro případ, že žalovaný nesloží či nepřevede rezervační zálohu ve lhůtě a za podmínek stanovených ve smlouvě o rezervaci; v takových případech byl žalovaný coby zájemce povinen uhradit žalobkyni coby zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy.

6. Z emailové korespondence zaslané dne [datum] z emailové adresy [email] na adresu [email] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] [příjmení] oznámila„ odstoupení od smlouvy týkající se domu v [obec]“ z důvodu zamítnutí hypotéky. V emailu ze dne [datum] pak žalovaný setrval na svém stanovisku odstoupit od rezervační smlouvy, požadavek žalobkyně na úhradu smluvní pokuty a ušlého zisku neshledal oprávněným, s odkazem na nekonkretizované soudní rozhodnutí, kterým byla pro rozpor s dobrými mravy zamítnuta žaloba jiné realitní kanceláře nárokující taktéž smluvní pokutu. Žalovaný rozporoval i existenci ušlého zisku žalobkyně, neboť byl pracovníkem žalobkyně informován o existenci dalších zájemců o koupi předmětných nemovitostí.

7. Z emailové korespondence zaslané z adresy [email] na adresu [email] bylo zjištěno, že žalobkyně uplatnila dne [datum] vůči žalovanému svůj nárok na smluvní pokutu ve výši žalované částky s poukazem na čl. 6 smlouvy o rezervaci. Předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzval právní zástupce žalobkyně žalovaného k úhradě žalované částky do [datum], přípisem ze dne [datum] potvrdil žalovaný doručení předžalobní výzvy a nárok žalobkyně na smluvní pokutu odmítl jako neexistující.

8. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] uzavřeli smlouvu o rezervaci se shora citovaným obsahem, dále bylo nesporné, že žalovaný nesložil (ani nepřevedl) na účet žalobkyně sjednanou rezervační zálohu ve výši žalované částky. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že žalovaný dne [datum] sdělil žalobkyni svůj záměr již dále v realitním obchodu nepokračovat a rezervované nemovitosti nekoupit z důvodu neschválení hypotéčního úvěru pro financování této koupě a že [datum] žalobkyně uplatnila vůči žalovanému svůj nárok na sjednanou smluvní pokutu, k čemuž mu prostřednictvím svého právního zástupce stanovila lhůtu do [datum].

9. Těžištěm sporu tedy bylo právní posouzení platnosti závazků z plynoucích ze shora uvedené smlouvy o rezervaci, především pak posouzení platného sjednání žalobou nárokované smluvní pokuty dle čl. 6 smlouvy o rezervaci. Z toho důvodu soud považoval navrhovaný svědecký výslech hypotečního poradce [anonymizována dvě slova] prokazující tvrzení o důvodu neschválení žádosti žalovaného o hypoteční úvěr za nadbytečný. Návrh na provedení důkazu plnou mocí vystavenou [jméno] [příjmení] žalobkyni shledal soud nadbytečným, neboť z nesporných tvrzení účastníků vyplývá, že žalovaný si rezervované nemovitosti osobně prohlédl v přítomnosti pracovníka žalobkyně, s nímž dále jednal a uzavřel smlouvu o rezervaci, bez pověření vlastníka nemovitostí by rezervované nemovitosti nemohly být žalovanému zevnitř zpřístupněny; jednání žalobkyně bez pověření vlastníka nemovitosti by bylo neekonomické a nelogické. Ostatně ani žalovaný v rámci procesu sjednávání, podpisu a odstupování od smlouvy o rezervaci oprávnění žalobkyně jednat za převodce nikterak nesporoval.

10. Podle § 2048 odst. 1 zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen„ o.z“., platí, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

11. Podle §§ 2049 a 2050 o.z. platí, že zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený. Je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

12. Podle § 2051 o.z. platí, že nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

13. Podle § 1812 o.z. platí, že lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější. K ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.Podle § 1815 o.z. platí, že ke zneužívajícímu ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

14. Podle § 1 zák.č. 39/2020, o realitním zprostředkování, platí, že tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.

15. Podle § 2 zákona o realitním zprostředkování se pro účely tohoto zákona rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

16. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, platí, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

17. Podle § 19 zákona o realitním zprostředkování platí, že není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Je-li se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.

18. Soud právně neposuzoval ujednání o smluvní pokutě utvrzující povinnost žalovaného ke složení rezervační zálohy odděleně, ale v kontextu celé smlouvy o rezervaci, resp. v kontextu hlavních práv a povinností plynoucích z této smlouvy pro všechny smluvní strany. Hlavním účelem této smlouvy bylo právně ošetřit postup vedoucí k uskutečnění převodu vlastnického práva k rezervovaným nemovitostem z převodce na zájemce a zakotvit roli a poskytnutí služeb žalobkyně coby zprostředkovatele realitního obchodu.

19. Soud dospěl k závěru, že na předmětnou trojstrannou smlouvu o rezervaci je třeba aplikovat ustanovení zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, neboť se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování. Byť zákon ve svém § 2 smlouvu o realitním zprostředkování definuje jako smlouvu, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, podle důvodové zprávy k tomuto zákonu byla hlavním motivem pro jeho přijetí snaha o vyšší ochranu spotřebitele jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele, především pak snaha omezit„ nežádoucí praxi realitních spotřebitelů s propadnými rezervačními zálohami v případě porušení sjednané povinnosti zájemce o koupi uzavřít kupní smlouvu“; je tedy zřejmé, že záměrem zákonodárce bylo, aby se ochranná ustanovení zákona vztahovala právě na takové smlouvy, v nichž bude spotřebitel v pozici kupujícího (tedy nejen na smlouvy uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem o služby zprostředkování v pozici budoucího kupujícího). V podrobnostech soud odkazuje na rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 3. února 2022, č.j. 53 Co 388/2021-81, s jehož závěry o věcné působnosti zákona o zprostředkování na trojstranné smlouvy o rezervaci se ztotožňuje a v podrobnostech na ně plně odkazuje.

20. Je tedy nutné ve věci zohlednit shora citovaný § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle kterého nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy; tato právní úprava nebyla podle názoru soudu v posuzované smlouvě respektována. Z čl. 6 smlouvy o rezervaci totiž plyne, že pro případ neuzavření realitní smlouvy z důvodů na straně žalovaného jako zájemce je tento povinen zaplatit žalobci jako zprostředkovateli smluvní pokutu; je tedy utvrzována smluvní pokutou povinnost žalovaného (v daném případě vystupujícího jako spotřebitel) uzavřít realitní smlouvu. Důsledkem porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování je pak ve spojení se shora citovaným § 1812 o.z. situace, kdy se k ujednání čl. 6 posuzované smlouvy nepřihlédne, neboť smluvní strany se odchýlily od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele.

21. Soud si je vědom toho, že v dané věci žalobce nárokuje smluvní pokutu za porušení povinnosti složit rezervační zálohu, nikoli za porušení povinnosti uzavřít realitní smlouvu. Soud je však toho názoru, že tyto dvě povinnosti zakotvené rezervační smlouvou od sebe nelze zcela oddělit. Smyslem rezervační zálohy a důvodem jejího složení žalobci jako zprostředkovateli je (i podle znění smlouvy o rezervaci) rezervovat nemovitost zájemci a prokázat vážný zájem zájemce o nabytí vlastnického práva k dotčené nemovitosti; dále pak je rezervační záloha svou povahou především již předběžně složená část kupní ceny (což plyne i z čl. 4 smlouvy o rezervaci – ve kterém je popisován postup započtení rezervační zálohy na kupní cenu v rámci převodu rezervovaných nemovitosti).

22. Ujednání obsažené v čl. 4 smlouvy o rezervaci umožňuje realitnímu zprostředkovateli pro případ nesložení rezervační zálohy zájemcem využít práva od smlouvy o rezervaci odstoupit, tedy nebýt vázán závazkem neprodat rezervovanou nemovitosti jinému. V daném případě žalovaný coby zájemce oznámil žalobci cca 14 dní po splatnosti rezervační zálohy, že o rezervovanou nemovitost již nemá zájem, tudíž rezervační záloha již k rukám realitního zprostředkovatele složena nebude. Smysl složení rezervační zálohy jako důkazu zájmu o koupi nemovitosti tedy odpadl. Žalobkyně tedy od [datum] měla možnost nabídnout rezervovanou nemovitost dalším zájemcům.

23. Pokud jde o hlavní účel sjednané povinnosti složit rezervační zálohu - a to předběžně složit k rukám zprostředkovatele část kupní ceny - tuto soud posuzoval v kontextu shora zmíněného zákonného zákazu sjednat ve smlouvě o rezervaci povinnost zájemce o koupi v pozici spotřebitele uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí. Odporuje totiž účelu a smyslu zákona o zprostředkování, aby byl zájemce o koupi povinen po uzavření smlouvy o rezervaci předčasně skládat k rukám realitního zprostředkovatele část kupní ceny, pokud zákon zakotvuje zákaz sjednání samotné povinnosti spotřebitele uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k dotčeným nemovitostem. Takto sjednanou povinností ke složení rezervační zálohy utvrzenou smluvní pokutou ve výši rezervační zálohy by byla obcházena zákonná úprava, jejímž účelem bylo právě zamezit praxi propadných záloh ve prospěch realitních zprostředkovatelů, jak bylo citováno shora v bodě 20. z důvodové zprávy k zákonu o realitním zprostředkování.

24. Soud tak ke smlouvou o rezervaci sjednané povinnosti složit rezervační zálohu s ohledem na § 1812 o.z. nepřihlédl, neboť byla ujednána v rozporu s § 14 zákona o realitním zprostředkování, stejně tak tedy nepřihlédl k sjednané smluvní pokutě, která tuto povinnost měla utvrdit.

25. Pro úplnost soud konstatuje, že pokud by snad účelem složení rezervační zálohy v daném případě měla být úhrada provize realitního zprostředkovatele, takové ujednání by odporovalo shora citovanému § 19 zákona o zprostředkování a soud by opět s ohledem na znění § 1812 o.z. k takovému ujednání nepřihlédl.

26. Otázkou přiměřenosti výše smluvní pokuty se již soud s ohledem na výše aplikovanou právní úpravu jako nadbytečnou nezabýval.

27. Na základě výše uvedeného tedy shledal soud žalobu nedůvodnou, a proto ji v celém rozsahu zamítl.

28. Závěrem soud považuje za nutné zmínit velmi lehkomyslný přístup žalovaného k přijímání závazků v milionových částkách utvrzeným statisícovými smluvními pokutami, aniž by měl zajištěnu reálnou proveditelnost jejich splnění. V daném případě však žalovaného chrání dobrodiní právní úpravy ochrany spotřebitele před plným dopadem obecné právní zásady pacta sunt servanda.

29. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto v souladu se zásadou procesního úspěchu ve věci. Žalovaný byl procesně zcela úspěšný, náklady řízení mu však nevznikly. Bylo tak rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.