14 C 75/2019

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl samosoudkyní JUDr. Evženií Vodovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem jméno příjmení se sídlem adresa o určení vlastnického práva k nemovité věci

I. Žaloba, aby bylo určeno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] v obci [obec], v katastrálním území Miletice u Velvar, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, pro katastrální území Miletice u Velvar na [list vlastnictví], je žalobkyně, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v obci [obec], v katastrálním území Miletice u Velvar, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, pro katastrální území Miletice u Velvar na [list vlastnictví]. Uvedla, že jako prodávající dne [datum] uzavřela se žalovanou jako kupující kupní smlouvu, na jejímž základě žalovaná nabyla vlastnické právo za kupní cenu ve výši [částka]. Při uzavírání smlouvy žalobkyně důvěřovala svému spolupracovníkovi a současně partneru žalované [jméno] [příjmení], který nechal smlouvu připravit, a protože měla žalovaná žalobkyni poskytnout zápůjčku ve stejné výši, bylo v čl. III smlouvy sjednáno, že kupní cena bude uhrazena zápočtem pohledávky žalované za žalobkyní z titulu předmětné smlouvy o zápůjčce ze dne [datum]. Uvedený článek kupní smlouvy však není pravdivý, žalovaná zápůjčku neposkytla, a žalobkyně tak byla uvedena v omyl zejména jednáním [jméno] [příjmení]. Na výzvu žalobkyně k úhradě kupní ceny v dodatečné lhůtě do [datum] žalovaná reagovala dne [datum] tak, že nic hradit nebude. Dne [datum] žalobkyně žalované odeslala oznámení o odstoupení od kupní smlouvy z důvodu nezaplacení kupní ceny s výzvou k vrácení předmětného pozemku. Oznámení bylo žalované doručeno dne [datum], přičemž žalovaná odpověděla, že pro odstoupení od smlouvy nevidí důvod a předmět koupě nevrátí.

2. Žalovaná se vyjádřila tak, že uplatněný nárok neuznává, a navrhla žalobu zamítnout. Uvedla, že skutečně uzavřela předmětnou kupní smlouvu i smlouvu o zápůjčce a byl sjednán zápočet kupní ceny na její pohledávku za žalobkyní. Není pravdou, že čl. III kupní smlouvy je nepravdivý, a že žalobkyně byla uvedena v omyl. Odstoupení od kupní smlouvy bylo nedůvodné a protiprávní a kupní smlouva byla uzavřena při splnění všech náležitostí, o čemž svědčí mj. její článek IX. bodu 4 a přítomnost [jméno] [příjmení] a advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] při podpisu.

3. Provedeným dokazováním soud dospěl k těmto skutkovým zjištěním:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastníkem předmětného pozemku je žalovaná, a to na základě kupní smlouvy ze dne [datum], vklad vlastnického práva byl proveden dne [datum].

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] s razítkem katastrálního úřadu bylo zjištěno, že uvedeného dne účastnice podepsaly kupní smlouvu (žalobkyně zastoupená svým jednatelem [jméno] [příjmení]), jíž žalobkyně žalované prodává předmětný pozemek a žalovaná se za to zavazuje uhradit žalobkyni kupní cenu ve výši [částka] (článek II. bod 2.) a jíž bylo deklarováno, že účastnice dne [datum] uzavřely smlouvu o zápůjčce, na jejímž základě žalovaná žalobkyni poskytla částku ve výši [částka], kterou žalobkyně žalované dosud nevrátila (článek III.). Na plnou úhradu kupní ceny se započítává pohledávka žalované z titulu citované smlouvy o zápůjčce, prodávající s tímto postupem souhlasí, a kupní cena je tak plně uhrazena (článek IV.). Dle článku VI. kupní smlouvy vlastnické právo přejde na žalovanou vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, dle článku VIII. daň z nabytí nemovitých věcí hradí žalovaná, dle článku IX. smlouva nabývá účinnosti dnem podpisu oběma stranami, tj. [datum], a byla uzavřena podle skutečné, svobodné, určité a vážné vůle prosté omylu.

6. Z předžalobní upomínky ze dne [datum], plné moci a podacího lístku bylo zjištěno, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovanou k úhradě kupní ceny ve výši [částka] nejpozději do [datum]. Kupní cena nemohla být započtena na pohledávku žalované ze smlouvy o zápůjčce, neboť žalovaná žalobkyni žádnou zápůjčku neposkytla.

7. Ze sdělení žalované ze dne [datum] k uvedené výzvě a dodejky bylo zjištěno, že žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce zaslala žalobkyni repliku s tím, že kupní smlouva byla uzavřena za splnění veškerých náležitostí, ujednání o zápočtu kupní ceny proti zápůjčce je naprosto legální a legitimní a žalovaná odmítá, že by žalobkyně byla kýmkoli uvedena v omyl. Výzvě k úhradě kupní ceny tedy nebude vyhověno.

8. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum], podacího lístku a informace o zásilce bylo zjištěno, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyrozuměla žalovanou o tom, že od kupní smlouvy odstupuje, neboť neuhrazení kupní ceny, a to ani ve stanovené lhůtě do [datum], je porušením smlouvy. Zopakovala, že k zápočtu kupní ceny na neexistující pohledávku žalované za žalobkyní nemohlo dojít, a nezaplacení kupní ceny tedy odstoupení plně odůvodňuje. Odstoupením se smlouva ruší, čímž zaniká i vlastnické právo žalované. Pokud žalovaná neposkytne odpovídající součinnost, obrátí se žalobkyně na soud. Odstoupení bylo žalované doručeno dne [datum].

9. Z odpovědi žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce sdělila právnímu zástupci žalované, že zápůjčka nebyla poskytnuta, a tudíž žalovaná neměla za žalobkyní jakoukoli pohledávku způsobilou k započtení. Důkazní břemeno ohledně poskytnutí zápůjčky je navíc na straně žalované. S ohledem na to, že žalovaná neuhradila kupní cenu, žalobkyně od smlouvy odstoupila (písemně žalované doručeno [datum]) a vyzvala žalovanou k poskytnutí nutné součinnosti při podpisu souhlasného prohlášení pro účely katastru nemovitostí.

10. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku bylo zjištěno, že žalobkyně je společností s ručením omezeným, jejímž jednatelem je pan [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] nikdy nebyl společníkem ani jednatelem žalobkyně.

11. Z výslechu [jméno] [příjmení], jednatele žalobkyně, bylo zjištěno, že jmenovaný neví, kdy byla kupní smlouva uzavřena. Smlouva byla pouze jedna, nebyla uzavřena smlouva o zápůjčce a žádné peníze dodnes nepřišly, a to ani v hotovosti ani na účet žalobkyně. Pan Mičulka je bývalý společník žalobkyně a přítel žalované. S nápadem prodat předmětný pozemek přišel pan [příjmení], peníze měly být využity na financování společnosti a měly být získány tak, že si žalovaná vezme hypotéku a uhradí kupní cenu. Jednatel kupní smlouvu četl, připravoval ji pan [příjmení] a pan [příjmení], u podpisu byli oba jmenovaní a žalovaná. Na dotaz, kdy dorazí peníze, mu bylo řečeno, že dorazí, smlouvu tedy v dobré víře podepsal, byl tedy podveden panem [příjmení] a žalovanou. S panem [příjmení] je jednatel nyní ve sporu ohledně vyklizení nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně. O tom, zda pan [příjmení] pro žalobkyni vyřizoval něco i předtím, jednatel neví, mohlo jít o něco na katastru ohledně staveb ve vlastnictví žalobkyně. Žalobkyně má jediný účet, a to u Komerční banky. Na předmětném pozemku probíhaly před podpisem kupní smlouvy stavební práce (rovnání terénu, bourání stavby, z čehož žalobkyně utržila asi [částka]), které se dělaly svépomocí (tj. zajišťoval je jednatel a pan [příjmení]), nebyly dokončeny a byly financovány z rozpočtu žalobkyně, částku jednatel nezná. Žalovaná se na těchto pracích nepodílela fyzicky ani finančně.

12. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, bylo zjištěno, že se na něj v roce 2018 obrátil pan [příjmení] s tím, aby vypracoval předmětnou kupní smlouvu. Smlouva byla podepsána v jeho kanceláři žalovanou a panem [příjmení], svědek ověřil podpisy. Nikdo proti obsahu smlouvy neměl výhrady, svědek si již nevybaví, zda pan [příjmení] vznesl otázku na zaplacení kupní ceny, ale domnívá se, že zápůjčka se neprobírala. Ohledně zápůjčky vycházel z tvrzení pana [příjmení] a žalované, po přečtení smlouvy pan [příjmení] nejspíš neříkal nic. Svědek také nezaznamenal nic, co by uzavření smlouvy bránilo.

13. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že jmenovaný nikdy nebyl společníkem či zaměstnancem žalobkyně, byl OSVČ a spolupracoval s panem [příjmení] v tomtéž oboru, měli mezi sebou jakousi dohodu. Na uzavření předmětné kupní smlouvy si pamatuje, byl přítomen jejímu podpisu, smlouva se řešila s Mgr. [příjmení] a pan [příjmení] ji při podpisu neviděl poprvé. Svědek do bouracích prací spolu se žalovanou, svou partnerkou, vložil velké peníze, více než [částka], žalovaná si na to brala úvěr, do smlouvy se napsala právě uvedená částka podle aktuálního odhadu. Dohoda byla, že pan [příjmení] si nechá kus pozemku s budovou a svědek se žalovanou zbylou část. Pozemek proto byl rozdělen geometrickým plánem a na sjednanou část byla uzavřena kupní smlouva se žalovanou jako kupující za cenu [částka], která byla sjednána s ohledem na odhad, který byl k dispozici, a na to, aby nedošlo k problémům s finančním úřadem. Žalovaná do stavebních úprav vložila určitě přes 1 milion Kč, dělala se tam kancelář, vrata a další věci, to vše i na části patřící panu [příjmení]. Odhad ceny nerozděleného pozemku byl ve výši cca 2,3 milionu Kč, pozemek byl rozdělen cca na 3000 m2 a 1500 m2 s budovou, která je obrovská, má 4 patra a cca 300 m2. Původní dohoda byla, že si vše nechá pan [příjmení] a svědka a žalovanou vyplatí, avšak protože na to neměl, zněla nová dohoda, jak uvedeno. Před uzavřením předmětné kupní smlouvy byla uzavřena ještě smlouva o půjčce, na jejímž základě žalovaná do žalobkyně, resp. do nemovitosti, vkládala peníze, ta byla uzavřena asi v únoru 2018, půjčka byla pro žalobkyni. Peníze přebíral pan [příjmení] doma u svědka (ostatně u svědka i bydlel), v [část obce] i v bance, peníze se čerpaly postupně, nebyly předány jednorázově při podpisu smlouvy. Při podpisu kupní smlouvy pan [příjmení] neměl výhrady. Žalovaná dávala peníze jak svědkovi, tak panu [příjmení], svědek sám některé částky poukazoval na účet žalobkyně. Pozemek původně koupila žalobkyně prostřednictvím pana [příjmení] za 2 miliony Kč. Výtěžek demolice mohl být cca [částka] (za materiál), šlo o železo a pár kamenů. Žalobkyně měla účet u Komerční banky, k němuž měl svědek přístup, o jiných účtech svědek neví. Pan Němeček svědka v poslední době kontaktoval se snahou vyřešit věc smírně, svědek se žalovanou řeší, že by odkoupili zbylou část pozemku ve vlastnictví žalobkyně. Pan Němeček ví, jaké vyrovnání mezi ním na jedné straně a svědkem a žalovanou na straně druhé proběhlo prostřednictvím předmětné kupní smlouvy. Toto vyrovnání všichni považovali ohledně žalované za uzavřené. Svědek měl kartu k firemnímu účtu žalobkyně, na účet vkládal peníze a také je z účtu vybíral. U vkladů šlo především o peníze od žalované, ale také o jeho vlastní prostředky, šlo o financování stavebních prací, určitě to bylo celkem přes 1 milion Kč. Peníze vkládal kartou, protože to bylo bez poplatků, probíhaly nicméně i platby v hotovosti pro potřeby neprodlených úhrad (bagry, jeřáb, materiál), šlo o částku od 50 000 do [částka]. Při svém výslechu svědek předložil platební kartu Visa na jméno [jméno] [příjmení] s uvedeném firmy žalobkyně, poslední trojčíslí 709, platnost do [číslo]. K tomu doplnil, že jednu kartu tedy měl sám, další (MasterCard) měl pan [příjmení] Částku [částka] s datem [datum] svědek vkládal svojí kartou, šlo asi o peníze žalované. Pokud jde o částku 2 mil. Kč převedenou [datum] (a následně částku 2,09 mil. Kč převedenou dne [datum]), tu do žalobkyně dával pan [příjmení], to je platba za předmětný pozemek.

14. Z výpisů z účtu žalované č. [bankovní účet] vedeného u Era Poštovní spořitelny za období květen 2017, únor 2018, srpen 2018 a září 2018 bylo zjištěno, že žalovaná dne [datum] převedla částku [částka] na účet č. [bankovní účet], dne [datum] z účtu kartou vybrala částku [částka] a následně mj. kartou dne [datum], [datum] a [datum] vybrala částku [částka] a dne [datum] vybrala částku [částka]. K tomuto důkazu žalovaná doplnila, že všechny uvedené částky byly poskytnuty [jméno] [příjmení] či přímo žalobkyni jako půjčka žalobkyni. Do konce května 2018 tedy žalovaná žalobkyni poskytla celkem [částka], z toho [částka] hotově v květnu 2018.

15. Z výpisů z účtu žalobkyně č. [bankovní účet] vedeného u Komerční banky za období od [datum] do [datum] bylo zjištěno, že počáteční zůstatek činil [částka]. Následně byly na účet vkládány částky v řádu stokorun s poznámkou vklad [příjmení] [jméno], dne [datum] takto bylo vloženo [částka] a následně téhož dne [částka] zaplaceno s poznámkou„ najem service4cars“ (obdobně [částka] dne [datum]). Dále bylo mj. dne [datum] takto vloženo [částka] s řadou následných plateb z účtu. Přes bankomat (vždy kartou Visa končící trojčíslím 709, není-li uvedeno jinak) bylo na účet vloženo dne [datum] [částka], dne [datum] bylo takto vloženo [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka] a [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka] kartou MasterCard, dne [datum] [částka], dne [datum] [částka] kartou MasterCard, dne [datum] [částka], dne [datum] [částka] kartou MasterCard, dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka] kartou MasterCard, dne [datum] [částka] kartou MasterCard, v prosinci 2018 následně několik vkladů kartou MasterCard, dne [datum] [částka] a [částka], dne [datum] [částka] kartou MasterCard, dne [datum] [částka] kartou MasterCard, dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka], dne [datum] [částka] a [částka], dne [datum] [částka]. Dne [datum] byla vložena částka 2 mil. Kč s poznámkou vklad do firmy, [jméno] [příjmení]. Dne [datum] byla přijata platba ve výši [částka] z účtu č. [bankovní účet] a téhož dne byla odepsána platba ve výši 2,09 mil. Kč s poznámkou platba do úschovy [část obce]. Dne [datum] byla na účet vložena hotovost ve výši [částka] s poznámkou [jméno] [příjmení].

16. Další provedené důkazy soud pro nadbytečnost nehodnotil, neboť z nich nebylo učiněna žádná zjištění, která by přispěla k objasnění věci.

17. Provedené důkazy soud hodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci (§ 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), tedy vyšel z následujícího:

18. Mezi účastnicemi bylo nesporné, že uzavřely předmětnou kupní smlouvu k předmětnému pozemku za kupní cenu ve výši [částka] s tím, že tato částka má být zcela započtena na pohledávku žalované za žalobkyní z titulu smlouvy o zápůjčce. [příjmení] byl veden spíše v rovině právní, kdy žalobkyně argumentovala platným odstoupením od smlouvy s ohledem na neuhrazení kupní ceny žalovanou, proti čemuž žalovaná namítala, že žalobkyni poskytla předmětnou zápůjčku, a započtením tak došlo k zániku nároku žalobkyně na úhradu kupní ceny. Nejen s ohledem na níže uvedené právní posouzení bylo však na prvním místě nutno vyjasnit, k jakému skutkovému ději mezi účastnicemi došlo, tj. zda skutečně žalovaná žalobkyni poskytla„ půjčku“, kdy a v jaké výši, jak probíhalo financování žalobkyně ze strany svědka [příjmení] a žalované, a k čemu tedy směřovala vůle účastnic při předmětných právních jednáních (prodej pozemku, poskytnutí zápůjčky, vyrovnání závazků).

19. Na prvním místě soud konstatuje, že i přes stěží věrohodnou povahu výpovědi [jméno] [příjmení], společníka a jednatele žalobkyně, který ve svém postavení nezná strukturu„ vlastní“ obchodní společnosti (chybně uvedl, že společníkem byl svědek [příjmení]), jím sdělené skutečnosti korespondují s ucelenou, logickou a ve všech ohledech věrohodnou výpovědí svědka [příjmení] a tvrzeními žalované v tom smyslu, že minimálně na stavebních pracích (prováděných svépomocí [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]) se finančně podílela žalovaná, která prostřednictvím svědka [příjmení], svého přítele, žalobkyni fakticky financovala, přičemž šlo minimálně o částku ve výši [částka]. Celkově je pak zřejmé (zejména z výpisů z účtu žalobkyně), že finanční řízení a hospodaření žalobkyně probíhalo spíše živelně než organizovaně, docházelo mj. k opakovaným vkladům hotovosti v řádu desetitisíců Kč (zpravidla následovaných opakovanými výběry či platbami během krátkého časového období), a to kartou společnosti (žalobkyně) vydané přímo na jméno svědka [příjmení], který však ve společnosti neměl žádné postavení a ostatně jej k ní nevázal ani žádný„ oficiální“ vztah, nebyl například ani jejím zaměstnancem. Za tohoto stavu, kdy bylo navíc zjištěno, že výše popsané platby probíhaly právě prostřednictvím předmětné platební karty vystavené na jméno svědka [příjmení] (Visa končící trojčíslím 709), soud neshledal rozumného důvodu, proč nevěřit výpovědi tohoto svědka a tvrzením žalované v tom rozsahu, že minimálně v letech 2017 a 2018 žalovaná žalobkyni skutečně poskytovala finanční prostředky, a to opakovaně ve výši desetitisíců Kč.

20. Nepochybnou skutečností je dále uzavření, resp. podpis předmětné kupní smlouvy, což potvrdily obě účastnice a ostatně i svědek [příjmení] [příjmení], advokát, který přesvědčivě a logicky vypověděl v podstatě to, že při podpisu smlouvy (kterou připravil), jemuž byl přítomen, nezaznamenal žádné nesrovnalosti a vše proběhlo obvyklým způsobem, tj. všichni zúčastnění byli se smlouvou a jejím obsahem srozuměni. Žalobkyně nicméně namítala, že není pravdivé ujednání o tom, že jí žalovaná poskytla„ půjčku“ (právě) ve výši kupní ceny, tj. [částka]. Přestože by soud uvedenou„ shodu okolností“ ohledně výše kupní ceny a poskytnuté zápůjčky ve světle povahy hospodaření žalobkyně považoval za stěží uvěřitelnou, nelze nevidět zcela nadstandardní vztahy mezi jednatelem žalobkyně, svědkem [příjmení] (u něhož jednatel ostatně i bydlel) a žalovanou, které by ve vztahu k předmětu řízení bylo možno vyjádřit tak, že v podstatě všichni se neformálně podíleli na řízení a financování žalobkyně, přičemž nepochybný přehled o její činnosti a fungování měl spíše svědek [příjmení] než jednatel a současně společník [jméno] [příjmení], který ohledně žalobkyně vypovídal v podstatě tak, že neví (srov. jeho výpověď na listech [číslo] p. v. a násl. spisu). K obsahu smlouvy soud konstatuje, že neposkytla-li by žalovaná žalobkyni„ půjčku“ dne [datum] či kdykoli předtím, ať už v uvedené či jiné výši, bylo by s krajním podivem, že jednatel obchodní společnosti (žalobkyně) svým podpisem potvrdí obsah třístránkové smlouvy (formulované nadto velmi jednoduše v několika článcích o několika odstavcích), s nímž však nesouhlasí, protože žádná„ půjčka“ poskytnuta nebyla, přičemž ujednání o zápočtu této„ půjčky“ na kupní cenu je uvedeno přímo na první straně v článku IV. odst. 1.

21. Jak správně poukázal právní zástupce žalobkyně, nebylo však prokázáno, že by skutečně ke dni domnělého uzavření smlouvy o zápůjčce ([datum]) žalovaná žalobkyni poskytla částku [částka]. Jak však rozvedeno výše, je nepochybné, že žalovaná žalobkyni dlouhodobě značnými sumami financovala. Za těchto okolností soud opět vyšel z věrohodné výpovědi svědka [příjmení], že zúčastnění dospěli k řešení v té podobě, že žalovaná (po rozdělení) odkoupí předmětný pozemek, přičemž proti zjevně arbitrárně určené kupní ceny bude započtena zjevně arbitrárně určená výše„ půjčky“ (navíc ve shodných výších), čímž fakticky dojde ke kompenzaci nároků žalované vůči žalobkyni. Tato dohoda musela být zjevně všem zúčastněným zřejmá, a proto dne [datum] za výše popsaných okolností došlo k podpisu kupní smlouvy, jenž nelze hodnotit jinak než jako zcela standardní. Následně žalobkyně (po více než roce) od kupní smlouvy písemně odstoupila a toto odstoupení žalované doručila dne [datum].

22. Soud tak dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu: Mezi účastnicemi zejména v letech 2017 a 2018 probíhala dlouhodobá neformální spolupráce spočívající zejména v tom, že žalovaná prostřednictvím svědka [příjmení], svého přítele a neformálního blízkého spolupracovníka jednatele žalované, financovala činnost žalobkyně, a to opakovaně i částkami v řádu desetitisíců Kč, přičemž celkem šlo nejméně o [částka] pro účely hrazení stavebních prací. Dne [datum] účastnice za účelem vyjasnění a urovnání vzájemných závazků podepsaly předmětnou kupní smlouvu, přičemž si sjednaly, že kupní cena, kterou by hradila žalovaná, bude započtena proti její údajné pohledávce z titulu poskytnuté půjčky ve stejné výši. Po více než roce žalobkyně od této smlouvy písemně odstoupila s tím, že s ohledem na neposkytnutí zápůjčky nelze kupní cenu započíst na pohledávku žalované, a protože žalovaná neuhradila kupní cenu, smlouvu podstatným způsobem porušila.

23. Po právní stránce soud věc posoudil zejména dle ust. § 545 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), dle něhož právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

24. Dle ust. § 555 odst. 1 o.z. se právní jednání posuzuje dle svého obsahu.

25. Dle ust. § 556 odst. 2 o.z. se při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

26. Dle ust. § 1903 odst. 1 o.z. dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné.

27. Dle ust. § 1904 o.z. platnost narovnání není dotčena omylem v tom, co bylo mezi stranami sporné nebo pochybné, ledaže omyl vyvolala některá strana lstí. Narovnání dohodnuté v dobré víře nepozbývá platnosti ani tehdy, zjistí-li se na základě skutečností vyšlých najevo dodatečně, že některá ze stran pohledávku neměla.

28. Dle ust. § 560 o.z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

29. Dle ust. § 2390 o.z. přenechá-li zapůjčitel vydlužiteli zastupitelnou věc tak, aby ji užil podle libosti a po čase vrátil věc stejného druhu, vznikne smlouva o zápůjčce.

30. Dle ust. § 2001 o.z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Dle ust. § 2002 o.z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Dle ust. § 2004 odst. 1 o.z. se odstoupením od smlouvy závazek zrušuje od počátku.

31. Na prvním místě soud při posouzení věci ve smyslu ust. § 80 o.s.ř. vyšel z toho, že je dán naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k předmětné nemovité věci. Žalobkyně v daném případě nemá možnost žalovat na plnění, její vlastnické právo by bez požadovaného určení mohlo být nejisté (případně by skutečný stav mohl odporovat zápisu v katastru nemovitostí) a nápravy případně nelze dosáhnout jinak (srov. rozsudky Nejvyššího soudu, sp. zn. 3 Cdon 1338/96 či 21 Cdo 236/2017, nebo rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 3. 5. 2017, č. j. 26 Co 57/2017-120).

32. S ohledem na zjištěný skutkový stav bylo nejprve nutno vyjasnit, jakou povahu měla popsaná dlouhodobá spolupráce mezi účastnicemi, resp. jaká právní jednání a s jakými následky účastnice činily. Dle citovaných zákonných ustanovení a ustálené judikatury přitom není rozhodné, jak účastnice předmětná právní jednání (v písemné či jiné podobě) označily, nýbrž je nutno posoudit je dle obsahu a vůle stran, jakož i praxe zavedené mezi stranami, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 2061/08).

33. Protože je zřejmé, že žalovaná dlouhodobě žalobkyni poskytovala finanční prostředky, tj. zastupitelnou věc, což s ohledem na dobré mravy i obyčejnou logiku nemohla činit nezištně, a samy účastnice argumentovaly mj. uzavřením smlouvy o zápůjčce (resp. poskytnutím„ půjčky“), přičemž tento termín se objevuje i v předmětné kupní smlouvě, dospěl soud k závěru, že bez ohledu na to, zda skutečně dne [datum] uzavřely smlouvu o zápůjčce (což je ostatně nerozhodné, jak správně poukázal právní zástupce žalobkyně, neboť dle ust. § 2390 o.z. jde o tzv. reálný kontrakt („ přenechá-li“) a je nepochybné, že k předání předmětné částky uvedeného dne nedošlo), došlo ústně či konkludentně v dřívější době k opakovanému uzavírání smluv o zápůjčce, na jejichž základě žalovaná poskytovala žalobkyni finanční prostředky. Protože tato praxe probíhala živelně jako nutně související hospodaření žalobkyně, měly účastnice vůli situaci vyjasnit, zde soud odkazuje na výše uvedenou argumentaci ohledně arbitrárního určení výše kupní ceny i celkové výše zápůjček, které nelze rozumně vyložit jinak, než že jednání účastnic směřovalo právě k vyjasnění a narovnání vztahů a závazků mezi nimi. [příjmení] článek III. smlouvy obsahuje dohodu o narovnání, smlouva vyjasňuje práva mezi stranami sporná a účastnice ji zjevně uzavřely, aby předešly dalším pochybnostem v budoucnu. Takovéto narovnání, resp. sjednaný závazek k úhradě poskytnutých zápůjček pak byl nepochybně způsobilý k započtení proti úhradě kupní ceny. Dle (již odkazovaného) nálezu Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 2061/08,„ soud by se měl proto, při výkladu smlouvy, vyhnout zejména takovému výkladu, který je pochybný, zejména s ohledem na absurdní či problematické důsledky, k nimž vede. (…) Soud totiž musí přihlížet ke vzájemným vztahům jednotlivých, v úvahu připadajících argumentů a jejich roli v konkrétním případě vyvážit, s ohledem na specifika dané kauzy, a nikoliv tato kritéria aplikovat mechanicky. Takovýto přístup je zároveň přístupem moderní judikatury, která postupně nahrazuje formálně legalistický pohled na právo pohledem, kterým soudce usiluje poskytnout nejlépe vyargumentovanou odpověď na právní a skutkové otázky, které před něj strany sporu staví“. V daném případě na základě všech výše uvedených argumentů nemůže být pochyb o tom, že vůle účastnic směřovala k narovnání vztahů mezi nimi.

34. Protože soud neshledal předmětné narovnání neplatným, nicotným či trpícím jinými vadami a koupě nemovité věci byla sjednána v zákonem předepsané formě (§ 560, § 2079, § 2128 o.z.), je nutno jej posoudit jako platné právní jednání, jímž došlo k nahrazení dosavadních závazků mezi stranami závazkem novým, který zároveň zanikl započtením. Žalobkyně tedy nemohla od kupní smlouvy platně odstoupit, neboť žalovaná smlouvu podstatně neporušila (§ 2002 o.z.), což objektivně – s ohledem na vše výše řečené – ani nebylo možné. Podpůrně k této otázce lze co do včasnosti odstoupení („ bez zbytečného odkladu“) odkázat také na žalovanou citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, jenž je nepochybně použitelný i na souzenou věc a dle něhož„ pro závěr, zda byla lhůta bez zbytečného odkladu dle § 345 odst. 1 obch. zák. dodržena, není rozhodující doba trvání závazkového vztahu, nýbrž bezodkladné jednání účastníka (bez neodůvodněných průtahů) směřující k odstoupení od smlouvy“. Odstoupení žalobkyně od kupní smlouvy tedy nelze posoudit jinak než jako neplatné, resp. lze jej posoudit toliko jako žádost o úhradu kupní ceny, na což však již žalobkyně neměla nárok s ohledem na předchozí narovnání, jak vyloženo výše. Rozhodně by jej nebylo možno považovat ani za učiněné bez zbytečného odkladu s ohledem na uzavření kupní smlouvy dne [datum] a jeho dataci dnem [datum], a to tím spíše v situaci, kdy žalobkyně po více než roce rozporuje obsah velmi jednoduše a srozumitelně formulované smlouvy, jak vyloženo výše, ohledně stranám tak zřejmé skutečnosti, jako bylo (ne) poskytnutí uvedených zápůjček žalovanou.

35. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalobu na požadované určení zamítl, tedy rozhodl, jak uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

36. O náhradě nákladů řízení (výrok II.) rozhodl soud dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Jde o náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a.t.”), z tarifní hodnoty ve výši [částka] (kupní cena předmětné nemovité věci) sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a.t., z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t. ze dne [datum] a z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t. ze dne [datum] včetně šesti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a.t., cestovní náhrada v celkové výši [částka] za 3 cesty [obec] – [obec] a zpět, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 174 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 5,4 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a.t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a.t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 174 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 5,4 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a.t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a.t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 174 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 5,4 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a.t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a.t. a 21 % DPH ze základu [částka] ve výši [částka]. Odměnu za sdělení k výzvě na zaplacení ze dne [datum] (dle vyúčtování na listu [číslo] spisu) nebylo možno přiznat, neboť nejde o úkon právní služby uvedený v § 11 a.t. O DPH bylo rozhodnuto podle § 137 odst. 3 o.s.ř., když právní zástupce žalované doložil, že je plátcem této daně.

37. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o.s.ř., o povinnosti žalobkyně zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalované bylo rozhodnuto dle § 149 odst. 1 o.s.ř.