18 C 66/2024

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jaroslavou Tenglerovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 29 419,50 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 29 419,50 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně jdoucím z částky 29 419,50 Kč od 3. 9. 2024 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 26 155 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že účastnice byly podílovými spoluvlastnicemi pozemků parc. č. hodnota – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno – rodinný dům, a parc. č. hodnota – zahrada, zapsaných na LV č. hodnota pro k. ú. adresa, obec adresa, u právnická osoba pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště adresa (dále jen „nemovitosti“), každá s podílem o velikosti ideální jedna polovina vzhledem k celku. Před prodejem nemovitostí oslovila žalobkyně e-mailem ze dne 15. 8. 2024 žalovanou ohledně potřeby sanovat krovy rodinného domu č. p. Anonymizováno, aby se zabránilo jejich další devastaci dřevokazným hmyzem a houbami a dosáhlo vyššího výtěžku při prodeji nemovitostí. Žalovaná však na uvedený e-mail nijak nereagovala, a proto žalobkyně s ohledem na shora uvedené společné zájmy zařídila sanaci krovů vlastním nákladem i bez souhlasu žalované. Žalobkyně za sanaci krovů odborníkem uhradila částku 58 839,20 Kč. Žalobkyně svůj nárok opírá o ustanovení § 1136 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Žalobkyně vyzvala žalovanou výzvou ze dne 5. 9. 2024, současně koncipovanou jako tzv. předžalobní výzva ve smyslu ustanovení § 142a o. s. ř., aby se podílela do výše jedné poloviny (dle výše svého spoluvlastnického podílu na nemovitostech) na nákladech na sanaci krovů nemovitosti, které vynaložila žalobkyně, tj. v částce 29 419,50 Kč Žalovaná však na uvedenou výzvu nereagovala a požadovanou částku ani zčásti neuhradila, proto se žalobkyně se svým nárokem obrátila na soud.

2. Soud žalobě vyhověl platebním rozkazem č. j. spisová značka ze dne 23. 10. 2024, proti němuž podala žalovaná včas odpor. Ve vyjádření k žalobě pak žalovaná zejména uvedla, že má za to, že náklad na sanaci střechy byl vynaložen zbytečně a nejednalo se tak o nutný náklad. Trámy by existovaly i dále bez sanace, nebylo třeba je několik dnů před prodejem zachraňovat, už vůbec ne v takovém rozsahu. Kupující žalovanou nežádal o opravu vady. Žalovaná odkazovala na e-mail od makléře tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, který předmětné nemovitosti prodával a který měl dle žalobkyně na vadu upozornit, ze dne 7. 8. 2024 adresovaný žalované, z něhož vyplývá, že „Rozsah není kdo ví jak velký, rámcově je aktivních do 20% celkových stop (zbytek jsou historické stopy působení dřevokazného hmyzu)“. Kupující si nemovitost před datem před 18. 7. 2024 několikrát důkladně prohlédli, což stvrdili svým podpisem v rezervační smlouvě ze dne 18. 7. 2024. Že se kupující s žalobkyní zřejmě dohodli na rekonstrukci střechy a u této dohody nebyla žalovaná přítomna, je skutečnost, která nezavazuje žalovanou k platbě žalované částky. Žalovaná proto navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout.

3. Žalobkyně reagovala na vyjádření žalované replikou ze dne 17. 1. 2025 v níž zejména poukazovala na vyjádření zhotovitele v cenové nabídce na sanaci krovů, kdy mimo jiné bylo uvedeno: „Největším problémem současného stavu střešní konstrukce je napadení dřevokazným hmyzem (tesařík krovový, červotoč). Sanace je nutná, aby se dřevokazný hmyz více nešířil, a dále se nesnižovala statická nosnost trámů a předešlo se mnohem vyšším investicím v budoucnu.“ Pokud jsou krovy napadeny dřevokazným hmyzem, je podstatou sanace vyhubení dřevokazného hmyzu a prevenční zabránění zničení věci v budoucnu. Dle názoru žalobkyně není pochybnosti o tom, že sanace byla nutným nákladem, přičemž není rozhodující, zdali se tento náklad vynaložil s přihlédnutím k prodeji domu, či bez něj. Prodej domu byl příčinou odhalení problému, který bez ohledu na to, zda by se dům prodával či nikoli, musel být řešen, a to pro zachování věci, a tedy i zachování majetku obou spoluvlastnic. Sanace nebyla nějakým rozmarem žalobkyně, ale byla logickým důsledkem zjištění odborníka, který střechu prohlédl, uvedl své shora citované závěry, učinil cenovou nabídku, která byla akceptována, a následně svým jednáním zachránil střechu od budoucího zničení. Podle tvrzení žalované kupující žalovanou nežádal o opravu střechy, v tomto případě se však nejedná o odstranění vady věci, ale jedná se o náklad na zachování věci ve vlastnictví účastníků tohoto řízení. Žalobkyně v této souvislosti odkázala na e-mail z 15. 8. 2024, jímž informovala žalovanou o nutnosti provést sanaci krovu, kdy dokonce uvedla i konkrétní důvody a cenu, která bude za sanaci účtována. Žalovaná na e-mail žalobkyně nijak nereagovala, a žalobkyně tak k zachování věci musela jednat v zájmu obou spoluvlastnic. S ohledem na shora uvedené skutečnosti žalobkyně na žalobě v celém rozsahu setrvala.

4. Z cenové nabídky na dlouhodobou ochranu a sanaci střešní konstrukce vypracované společností právnická osoba, dne 3. 8. 2024, týkající se sanace domu na adrese adresa, adresa, bylo zjištěno, že největším problémem stavu předmětné budovy je napadení střešní konstrukce dřevokazným hmyzem, a to tesaříkem krovovým a červotočem. V nabídce bylo uvedeno, že sanace je nutná, aby se dřevokazný hmyz více nešířil a dále se nesnižovala statická nosnost trámů a předešlo se mnohem vyšším investicím v budoucnu. Bylo navrhováno provést likvidační a ochranný nástřik celoplošně a u prvků napadených tesaříkem aplikovat tlakovou injektáž. Nabídková cena za provedení navrhovaných opatření a sanace střešní konstrukce činila 58 977 Kč, včetně DPH. Podle objednávky č. Anonymizováno ze dne 15. 8. 2024 provedla žalobkyně objednávku sanace krovu rodinného domu za celkovou cenu 58 839 Kč. Podle předávacího protokolu zakázky ze dne 20. 8. 2024 bylo zjištěno, že práce byly provedeny dne 20. 8. 2024, a to podle citované objednávky, žalobkyně zakázku téhož dne převzala. Podle potvrzení o odchozí úhradě byla žalobkyní uhrazena částka 58 839,20 Kč dne 2. 9. 2024 na účet společnosti právnická osoba 5. Z předžalobní upomínky ze dne 5. 9. 2024 bylo zjištěno, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána k zaplacení částky ve výši 29 419,50 Kč, a to nejpozději do 30. 9. 2024. Současně byla žalovaná poučena o možnosti vymáhání předmětného nároku soudní cestou.

6. Z e-mailu tituly před jménem jméno FO adresovaného žalované ze dne 7. 8. 2024 bylo zjištěno, že realitní makléř tituly před jménem jméno FO zaslal žalované nabídku na sanaci napadeného krovu v domě na adresa, kdy inspekci provedl pan jméno FO a odhalil v určitých částech domu aktivního červotoče a tesaříka. Makléř se vyjádřil tak, že navrhovaná cena je podle něho přiměřená a žalobkyně s ošetřením krovu souhlasí. Realitní makléř žádal žalovanou o informaci, jak s touto situací naložit, sám doporučil ošetření provést vzhledem k tomu, že se v určitém slova smyslu jedná o vadu nemovitosti odhalenou včas.

7. Z e-mailu žalobkyně adresovaného žalované ze dne 15. 8. 2024 bylo zjištěno, že žalobkyně informovala žalovanou o tom, že ve střešní konstrukci domu bylo zjištěno napadení červotočem a odbornou firmou byla navržena sanace krovu v ceně 58 977 Kč včetně DPH. Žalobkyně se dotazovala žalované, zda je ochotna polovinu částky za sanaci krovu uhradit. Uvedla, že se snaží touto cestou předejít většímu poškození dřevěné konstrukce střechy v budoucnosti, kdy následná sanace by mohla být mnohem nákladnější a mohlo by to vytvořit spory při prodeji nemovitosti.

8. Z emailové zprávy obsahující návrh úprav kupní smlouvy ze strany kupujících manželů jméno FO ze dne 2. 8. 2024 bylo zjištěno, že se zabývali i zjištěním výskytu dřevokazného hmyzu. Ve vyjádření k návrhu kupní smlouvy bylo mj. uvedeno, že vzhledem k výskytu dřevokazného hmyzu v konstrukci krovu nelze vyloučit, že není tímto hmyzem napadena i stropní konstrukce, která je v části objektu tvořena dřevěnými trámy. Případnou vadu stropní konstrukce nelze ani s vynaložením obvyklé pozornosti poznat bez stavebního zásahu do nemovitosti, proto kupující navrhovali pozdržet výplatu 10 % z druhé části kupní ceny, tedy částky 820 000 Kč jako jistinu, a to do doby, dokud nebude posouzen stav stropní konstrukce.

9. Ze smlouvy o rezervaci uzavřené dne 18. 7. 2024 bylo zjištěno, že žalobkyně a žalovaná, jako převodci, uzavřely se zájemci manželi jméno FO za účasti zprostředkovatele obchodní společnosti právnická osoba smlouvu o rezervaci předmětných nemovitostí za kupní cenu ve výši 8 500 000 korun, s tím, že doba rezervace byla sjednána do 30. 9. 2024.

10. Z kupní smlouvy uzavřené dne 28. 8. 2024 mezi žalobkyní a žalovanou jako stranou prodávající a manželi tituly před jménem jméno FO a tituly před jménem jméno FO jako stranou kupující bylo zjištěno, že předmětem koupě a prodeje byly nemovitosti označené v žalobě, za kupní cenu ve výši 8 500 000 Kč. Strana kupující přitom ve smlouvě výslovně prohlásila, že jí je znám faktický i právní stav předmětu převodu a že na něm neshledala žádné vady, na které by nebyla stranou prodávající upozorněna a dále, že před podpisem této smlouvy předmět převodu prozkoumala v rozsahu vyplývajícím z příslušného listu vlastnictví, seznámila se na místě samém se stavebně technickým stavem předmětu převodu a kupuje jej za podmínek uvedených v této smlouvě, kdy zejména prohlašuje, že seznámení s aktuálním stavem předmětu převodu bylo provedeno v souladu s jejími požadavky a představami, že mohla prohlídky vykonat v neomezeném počtu i za přítomnosti pozvaných odborníků a znalců a že jí byla předložena dostupná dokumentace k předmětu převodu, kterou si vyžádala.

11. Žalovaná dále k důkazu předložila fotografii, na které je vidět jeden jedinec hmyzu na dřevěném podkladu. Podle komentáře žalované se mělo jednat o fotografii jednoho z krovů, kde byl zachycen jeden jedinec tesaříka, z toho dovozovala, že napadení nebylo nijak značné.

12. Žalovaná ve své účastnické výpovědi zejména uvedla, že s žalobkyní byly dědičkami předmětného objektu, účastnice spolu nekomunikují. Žalovaná na návrh žalobkyně souhlasila s tím, že nemovitost se bude prodávat. Prodej zařizoval realitní makléř pan jméno FO. Vzhledem k tomu, že účastnice spolu nekomunikují, najala si žalovaná právníka, pak už prodej řešili právníci. V souvislosti s prodejem žalovaná do nemovitosti dvakrát pouštěla pana jméno FO, pan jméno FO o to žalovanou požádal. jméno FO tam chodil přes měsíc, byl tam třeba 3 až 4 hodiny, všechno bylo v pořádku. Někdy začátkem srpna přišel e-mail od žalobkyně, že tam jsou nějací brouci. Rodiče žalované ale dělali střechu před nějakými 17 nebo 18 roky, něco tam bylo, ale otec žalované to všechno zajistil. Žalovaná se ptala pana jméno FO, zda s tím musí souhlasit, že nehodlá platit nějakých 30 000 Kč. jméno FO jí řekl, že s tím souhlasit nemusí. jméno FO dostali slevu 400 000 Kč, kdyby se někde něco vyskytlo. Původní cena byla 8 900 000 Kč. jméno FO žalobkyni vyřizoval, že žalovaná s tím nesouhlasí, přesto žalobkyně sanaci nechala udělat. Žalovaná vycházela z toho, že kupující už dostali slevu 400 000 Kč, právě kdyby se vyskytly nějaké problémy, proto nic dalšího hradit už nechtěla. V době, kdy byla poskytována sleva na prodej nemovitosti, se ještě o broucích nevědělo. To bylo zjištěno až za více než měsíc.

13. Z výpovědi svědka tituly před jménem jméno FO bylo zjištěno, že před koupí nemovitosti si nemovitost podrobně prohlížel, zaměřoval, a v části střešní konstrukce narazil na to, že tam byly patrné nějaké drobné dírky. Jevilo se to jako nějaké napadení dřevokazným hmyzem. O tom komunikoval s makléřem, chtěli to nějak promítnout do ceny, protože to může generovat vícenáklady pro stavební úpravy, které tam plánovali. Došlo k úpravě ceny asi o půl milionu korun a potom došlo k tomu, že některá z účastnic se dohodla s firmou, která realizuje opatření proti dřevokazným škůdcům, to proběhlo, a kupující o tom dostali protokol. Svědek uvedl, že neví, na které části krovu opatření bylo děláno, protože je tam asi 160 m2 půdního prostoru, krov zasahuje nad obě bytové jednotky v domě. Hlavní důvod požadavku na slevu souvisel s tím, že konstrukce stropu nebyla v době koupě viditelná, je dřevěná, a pokud už škůdce byl v objektu, nebylo vyloučeno, že napadne i stropní konstrukce, které v té době byly zakryté. Mohlo se stát, že by se musely celé vyměnit. Po odkrytí záklopu a násypů, které tam byly, se také ukázalo, že škůdce tam v těch konstrukcích je. To bylo zjištěno zhruba v říjnu, už po předání nemovitosti. Prvotní zjištění ohledně škůdce na střešní konstrukci mohlo být někdy během srpna, když si svědek dům byl zaměřovat a pořizoval tam i nějaké fotky. Svědek o tom komunikoval s makléřem, kterému také nějaké fotky posílal, a makléř to potom zajišťoval dál v rámci prodeje nemovitosti.

14. Z výpovědi svědka tituly před jménem jméno FO bylo zjištěno, že v daném případě vystupoval jako realitní makléř, bližší vztah k účastnicím neměl. Předmětná nemovitost byla nabízena v řádu několika měsíců, možná čtyř až pěti. Nejprve byla nabízena za vyšší cenu, po nějakých slevách byla finální cena asi 8 400 000 Kč. Ke zjištění přítomnosti dřevokazného hmyzu svědek uvedl, že prvotní zjištění bylo ze strany kupujícího, který v rámci průzkumu nemovitosti po uzavření rezervační smlouvy pojal podezření na dřevokazný hmyz. To pak bylo potvrzeno odborníkem, který se tam byl podívat a udělal cenovou nabídku. Odborníka na dřevokazný hmyz oslovil pan jméno FO, příbuzný žalobkyně. Pak byla svědkovi předána cenová nabídka, žalobkyně i žalovaná s ní byly seznámeny. Z cenové nabídky svědkovi utkvělo, že aktivních bylo asi 20 % z celkové plochy, bylo potřeba použít gel proti tesaříkovi a postřik na červotoče. Žalovaná se celkem jasně vyjádřila, že s tím nesouhlasí a hradit to nebude. Sanace podle informací svědka pak proběhla, svědek předpokládal, že ji uhradila žalobkyně na své náklady, protože žalovaná se na tom odmítla podílet. Svědek na základě svých zkušeností považoval za vhodné, aby sanace byla provedena. Souvisí s tím i to, že v rámci jednání o kupní smlouvě kupující právě s ohledem na podezření na výskyt tohoto hmyzu navrhovali do smlouvy například ujednání o pozastávce 10 % z ceny do doby odkrytí stropů a zjištění, zda nejsou napadeny hmyzem. Když byla sanace provedena, byli o tom kupující informováni, souhlasili s tím, a kupní smlouva pak byla uzavřena bez dalších ujednání, která svědek zmiňoval. Prohlídky ze strany kupujícího pana jméno FO probíhaly jak před uzavřením rezervační smlouvy, tak i po uzavření.

15. Soud již nedoplňoval dokazování výslechem svědka tituly před jménem jméno FO, pracovníka společnosti právnická osoba, který byl předvolán k jednání dne 24. 7. 2025. Svědek v písemné omluvě své nepřítomnosti ujednání mj. uvedl, že kontrola krovu v domě na adrese adresa, adresa, proběhla 1. 7. 2024 a byl zjištěn výskyt dřevokazného hmyzu v krovu. Jednoznačně byla doporučena sanace, aby se dřevokazný hmyz dále nešířil a neměl negativní vliv na krov. Svědek odkázal na návrh na sanaci s bližšími informacemi s tím, že 20. 8. 2024 byl krov firmou právnická osoba, ošetřen. V rámci řízení bylo poukazováno rozpor v datech zjištění výskytu dřevokazného hmyzu, kdy tituly před jménem jméno FO v písemném podání uváděl, že kontrola střešní konstrukce proběhla 1. 7. 2024. Soud však z dalších provedených důkazů, zejména výslechu svědků jméno FO a jméno FO a cenové nabídky na provedení sanace shledal, že výskyt dřevokazného hmyzu byl zjištěn kupujícím v průběhu prohlídek nemovitosti po uzavření rezervační smlouvy, a právě na toto zjištění reagovala nejprve cenová nabídka z 3. 8. 2024 a následně 20. 8. 2024 následovalo provedení sanace. Z těchto důvodů soud výslech tituly před jménem jméno FO považoval již za nadbytečný.

16. Podle § 1126 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.

17. Podle § 1136 občanského zákoníku, spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.

18. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobkyně a žalovaná byly podílovými spoluvlastnicemi nemovitostí v adresa, podíl každé z nich činil ideální jednu polovinu. Účastnice se rozhodly nemovitosti prodat, přičemž před uzavřením kupní smlouvy byla kupujícími zjištěna v krovech přítomnost dřevokazného hmyzu; v souvislosti s tím kupující zvažovali doplnit do kupní smlouvy ujednání o pozastávce části kupní ceny. Žalobkyně zajistila provedení sanace krovů ošetřením proti dřevokaznému hmyzu s nákladem ve výši 58 839,20 Kč, tuto částku sama uhradila. Nemovitosti byly následně prodány za sjednanou kupní cenu 8 500 000 Kč, pozastávka části kupní ceny nebyla v kupní smlouvě uplatněna. Žalovaná byla o provedení sanace informována, na úhradě nákladů se však odmítla podílet. Soud dospěl k závěru, že v daném případě se jednalo o nutný náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci v širším slova smyslu, neboť krovy jsou součástí střešní konstrukce, která je prvkem dlouhodobé životnosti domu. Pokud by sanace nebyla provedena, mohlo jednak dojít ke zhoršení stavu střešní konstrukce, jednak účastnicím hrozila ekonomická ztráta, neboť z dokazování vyplynulo, že kupující v rámci vyjednávání o kupní smlouvě požadovali pozastávku části kupní cenu do doby zjištění výskytu dřevokazného hmyzu i ve stropních konstrukcích. Pro vynaložení předmětných nákladů dle názoru soudu nebylo třeba, aby „střecha padala“, jak uváděla žalovaná. Podstatné je, že pokud by napadení krovů dřevokazným hmyzem nebylo řešeno, mohlo dojít k podstatnému zhoršení stavu krovů a nelze vyloučit ani uplatnění nároků z odpovědnosti za vady v souvislosti s prodejem nemovitostí, mohlo tedy dojít ke vzniku ekonomické ztráty na straně účastnic. Soud dále bral v úvahu, že náklady na provedení sanace byly relativně nízké v porovnání s celkovou cenou, za kterou byly nemovitosti prodány (cena za sanaci netvoří ani celé 1 % z ceny, za kterou byly nemovitosti prodány). Za tohoto stavu soud hodnotil vynaložené náklady jako náklady nutné pro záchranu věci, přičemž vynaložená částka byla zcela přiměřená. Žalobě proto bylo v celém rozsahu vyhověno.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 26 155 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 471, Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 29 419,50 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 1 150, Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč a pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 20 400 Kč ve výši 4 284 Kč. Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze prostřednictvím zdejšího soudu. Nebude-li povinnost stanovená tímto rozhodnutím splněna dobrovolně, lze navrhnout výkon rozhodnutí (exekuci).