19 C 8/2020

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudcem JUDr. Jaroslavem Lockenbauerem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k nemovitostem, a to pozemku parc. č. st. 61 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 236 m2, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], bydlení, stavba stojí na pozemku parc. č. st. 61, vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], se zrušuje.

II. Nařizuje se prodej nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek dražby bude mezi účastníky rozdělen tak, že žalobkyni připadne jedna třetina výtěžku a žalované dvě třetiny výtěžku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Kladně náhradu nákladů žalobkyně v rozsahu 100 % ve výši a lhůtě stanovené v samostatném usnesení.

V. Žalovaná je povinna zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Kladně doplatek soudního poplatku ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala, aby soud zrušil spoluvlastnictví účastnic k pozemku p. č. st. 61 v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba s [adresa] (dále jen„ nemovitost“), a nemovitost přikázal do vlastnictví žalované za náhradu ve výši jedné třetiny hodnoty nemovitosti, eventuálně rozhodl o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku z prodeje tak, že žalobkyni připadne jedna třetina a žalované dvě třetiny. Svůj návrh odůvodnila tím, že účastnice jsou spoluvlastnicemi nemovitosti. Spoluvlastnický podíl žalobkyně činí 1/3, zatímco žalované 2/3. Žalobkyně nemovitost nikdy neužívala s ohledem na vzdálenost od svého bydliště a svůj věk a zdravotní stav. Nemovitost nyní chátrá, v důsledku čehož bylo žalobkyni stavebním úřadem uloženo provést udržovací práce. Žalobkyně se tak obrátila na žalovanou s návrhem na zrušení spoluvlastnictví a odprodání svého podílu, popř. prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku. Žalovaná však na dopis žalobkyně nereagovala, byť si jej převzala. Žalobkyně o nemovitost nemá zájem. V průběhu řízení nabídla žalované součinnost k prodeji mimo veřejnou dražbu, ale žalovaná na to nereagovala. Dlouhodobě celou záležitost neřeší a je nečinná, přestože proklamovala opak. Neposkytla součinnost k uzavření smíru ani se nedostavila k jednání. Žalovaná také neprokázala, že by měla dostatek peněz k zaplacení náhrady ve výši dle znaleckého posudku (tj. asi [částka]), a proto nezbývá, než nařídit prodej nemovitosti ve veřejné dražbě.

2. Žalovaná navrhla, aby jí nemovitost byla přikázána, pokud jí její finanční možnosti dovolí zaplacení náhrady, případně aby byla prodána, ale ne v dražbě, což by bylo nevýhodné. Uvedla, že spoluvlastnický podíl k nemovitosti získala v restituci, ale nikdy ji sama neužívala ani nepronajímala. Nemovitost, včetně stavby je ve špatném stavu. Nechce zde bydlet ani stavbu rekonstruovat. Žalobkyně se o nemovitost léta nezajímala.

3. Žalovaná se k jednání soudu nedostavila, soud tedy věc projednal v její nepřítomnosti (§ 101 odst. 3 o.s.ř.).

4. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti.

5. Žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastnicemi pozemku p.č.st. 61 v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba s [adresa]. Spoluvlastnický podíl žalobkyně činí 1/3, spoluvlastnický podíl žalované 2/3 (viz výpis z katastru nemovitostí). Obvyklá aktuální cena pozemku, včetně stavby (dle stavu, v jakém se nacházely ke dni [datum], kdy znalec provedl prohlídku), činí podle znaleckého posudku [celé jméno znalce] [částka]. Z posudku dále plyne, že nemovitost se sestává z pozemku, na němž se nachází nepodsklepený rodinný dům o stáří asi 100 let s jedním nadzemním podlažím a půdou. Pozemek je touto stavbou zastavěn asi z jedné třetiny. Kromě stavby jsou zde sutiny, staré dožilé stromy a náletová zeleň. Pozemek není oplocen, vstupuje se na něj přes nefunkční ocelová vrata a vrátka. Dům je v havarijním statickém stavu (praskliny v nosných konstrukcích i stropu přes celý dům). Jde o řadový koncový dům s dřevěným krovem, bez okapů a svodů hromosvodu, s neodizolovanými základy a vlhkým svislým zdivem. [příjmení] je v místnosti„ ložnice“ prasklý. Vnitřní i vnější omítka je velmi vlhká. Na půdu chybí schodiště (přístupná je venkovním otvorem), okna jsou nefunkční a místy chybí. Vstupní i vnitřní dveře chybí a dřevěné podlahy jsou shnilé. Dům má tři pokoje (pravděpodobně dřívější kuchyně, obývací pokoj a ložnice s provaleným stropem). Stavbu nyní zřejmě obývají bezdomovci a je bez jakékoliv údržby. Elektrický rozvod je nefunkční a zčásti vytrhaný, není zde přípojka ani zdroj vody a ani napojení na kanalizaci či jímka. Dům nemá žádné sociální vybavení (WC, koupelna). Podle znalce dům v současné době nelze považovat za objekt s možností bydlení, ale k demolici či úplné (i statické) rekonstrukci.

6. Dopisem ze dne [datum] (odeslaným dne [datum], viz podací lístek) žalobkyně navrhla žalované dohodu, podle které by byl spoluvlastnický podíl žalobkyně prodán žalované s tím, že kupní cena by byla po předchozí domluvě stanovena znalcem, popř. že by byla nemovitost prodána a výtěžek rozdělen mezi účastnice poměrně dle spoluvlastnických podílů. Žalovanou též upozornila, že jinak se bude domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou.

7. Městský úřad Slaný (stavební úřad) rozhodnutím ze dne [datum] nařídil oběma účastnicím provést udržovací práce na stavbě, která je součástí nemovitosti, konkrétně osazení okapů, zajištění likvidace dešťové vody a zajištění proti vniknutí cizích osob, do [datum]. Důvodem bylo, že účastnice neudržovaly stavbu v řádném stavu.

8. Dne [datum] žalovaná zaslala žalobkyni e-mail (byl předložen jak žalobkyní, tak žalovanou), v němž sdělila, že,„ jak již u soudu uvedla“, o nemovitost nemá zájem, a souhlasí s prodejem. Pouze nesouhlasí s prodejem ve veřejné dražbě, neboť by byl pro obě strany nevýhodný. Na to reagovala žalobkyně e-mailem ze dne [datum] tak, že s prodejem nemovitosti souhlasí, a to i mimo soudní dražbu. Jelikož ale pro svůj vysoký věk není schopna kupce zajistit, nechala by prodej na žalované a současně se jí dotázala, zda tedy chce kupce zajistit. Dne [datum] zaslala žalobkyně žalované další e-mail, jímž se tázala, zda již zahájila kroky k prodeji nemovitosti a požádala ji obratem o stanovisko. Navrhla, že případně obstará prodej sama prostřednictvím své advokátky. Na žádný z e-mailů žalobkyně žalovaná neodpověděla.

9. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ občanský zákoník“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

10. Podle § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

11. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

12. Podle § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

13. Z výše citovaného § 1140 občanského zákoníku plyne, že každý ze spoluvlastníků může (až na výjimky) kdykoliv žádat zrušení spoluvlastnictví. Zákon přitom jednoznačně preferuje, aby se tak stalo dohodou spoluvlastníků (§ 1141 a § 1143 občanského zákoníku). Teprve v případě, že se spoluvlastníci o zrušení nedohodnou, rozhodne na návrh některého z nich soud, a to i o konkrétním způsobu vypořádání (§ 1143 občanského zákoníku). Ten zákon rozlišuje trojí.

14. Primárním způsobem vypořádání je rozdělení společné věci (a contrario § 1147 věta první občanského zákoníku). Není-li to ovšem (dobře) možné (výluky stanoví např. § [číslo], který se aplikuje i u soudního vypořádání, viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, § [číslo] či § 1146 občanského zákoníku), přikáže soud věc jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu. Základní subjektivní podmínkou pro tento postup nicméně je, že spoluvlastník, jemuž má být věc přikázána, s tím souhlasí (slovy § 1147 věty druhé občanského zákoníku věc„ chce“). Objektivní podmínkou pak mj. je i to, že má dostatečné finanční prostředky k zaplacení náhrady, tedy jeho solventnost (kredibilita, viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 22 Cdo 103/2019, a tam citovanou judikaturu), což však musí prokázat. Teprve poslední variantou, tj. nejsou-li splněny podmínky pro rozdělení či přikázání společné věci, je její prodej ve veřejné dražbě (§ 1147 věta druhá občanského zákoníku). Výtěžek z prodeje se následně mezi spoluvlastníky rozdělí (§ 1148 odst. 3 občanského zákoníku).

15. V projednávaném případě k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví mezi účastnicemi nedošlo. Zásadní podíl viny na tom nese žalovaná. Žalobkyně jí již před podáním žaloby navrhla dohodu, podle které by byla nemovitost převedena žalované s vyplacením žalobkyně, popř. prodána a výtěžek rozdělen mezi obě účastnice podle podílů. Na to žalovaná nereagovala. Po zahájení řízení (při upřesnění svého vyjádření do protokolu) žalovaná deklarovala, že vlastně s návrhem žalobkyně souhlasí a (v závislosti na ceně pozemku dle znaleckého posudku) je ochotna spoluvlastnický podíl žalobkyně koupit, případně nemovitost společně s žalobkyní prodat. I přes tuto deklarovanou ochotu dosáhnout smírného vyřešení pro to ovšem žalovaná v řízení nic neučinila a zůstala zcela pasivní. V řízení se již nevyjádřila a soudu pouze zaslala na vědomí e-mail ze dne [datum] adresovaný žalobkyni, jímž sdělovala, že nemovitost nechce a souhlasí s prodejem, jen nesouhlasí s prodejem ve veřejné dražbě. Na následné dva e-maily žalobkyně s návrhy na společný prodej (včetně toho, v němž jí žalobkyně nabízela, že i obstará kupce) žalovaná vůbec nereagovala. Především se pak ani (ač řádně předvolána) bez omluvy nedostavila na jednání, čímž zmařila možný pokus soudu o nalezení smírného řešení, byť tomu byla druhá strana po celou dobu přístupná.

16. Vzhledem k neuzavření dohody soudu nezbylo, než o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastnic rozhodnout. Žádná z nich netvrdila, že by tu byl některý z důvodů bránících zrušení spoluvlastnictví ve smyslu § 1140 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku. Prvním výrokem proto soud spoluvlastnictví účastnic k nemovitosti zrušil.

17. O způsobu vypořádání soud rozhodl dle výše nastíněných hledisek. Rozdělení nemovitosti není dobře možné, neboť její součástí je stavba rodinného domu, která je, jak podrobně popsal znalec, v havarijním a neobyvatelném stavu, a navíc ji ani teoreticky nelze reálně rozdělit na dvě samostatné části (vzhledem k tomu, že jsou zde jen tři místnosti – kuchyně, obývací pokoj a ložnice – tvořící dohromady jeden funkční„ obytný“ celek). Pro přikázání nemovitosti se zaplacením náhrady navíc není ani u jedné z účastnic splněna subjektivní podmínka, tzn., žádná z nich nemovitost nechce (důvody proč tomu tak je, již nejsou podstatné). Žalobkyně tento postoj zastává již od počátku řízení. Žalovaná sice zpočátku tvrdila, že by byla ochotna nemovitost vlastnit a žalobkyni vyplatit, což podmiňovala znalostí ceny dle znaleckého posudku. Následně se ovšem v řízení již nevyjádřila (byť jí byl posudek zaslán spolu s výzvou k vyjádření) a v e-mailu žalobkyni ze dne [datum] (který obsahuje její poslední stanovisko) uváděla, že chce nemovitost (také) prodat. I u žalované je tak zřejmé, že o nemovitost nemá zájem. [příjmení] toho, jak poukázala žalobkyně, by u žalované nebyla splněna ani podmínka solventnosti, neboť neprokázala, že by byla schopna náhradu ve výši [částka] (1/3 z ceny nemovitosti dle posudku) zaplatit (případné poučení podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, soud žalované nemohl dát /byť to měl soud při jednání v úmyslu učinit/, neboť, jak již bylo výše řečeno, se k jednání nedostavila). Soud tedy neměl jinou možnost, než druhým výrokem nařídit prodej nemovitosti ve veřejné dražbě (§ 1147 věta druhá občanského zákoníku). Rozdělení výtěžku prodeje mezi účastnice pak odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům na nemovitosti.

18. Třetím výrokem soud rozhodl o náhradě nákladů řízení žalobkyně. Z nálezu Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 262/20, plyne, že (nedojde-li k zamítnutí žaloby) je v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví třeba spatřovat u obou stran částečný úspěch ve smyslu § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. a zásadně rozhodnout podle odst. 2 tohoto ustanovení tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (viz zejména body 41 a 42). V odůvodněných případech nicméně lze podle § 142 odst. 3 o. s. ř. náhradu nákladů řízení přiznat některému z účastníků, neboť způsob vypořádání závisí na úvaze soudu. Mezi tyto důvody patří i nezájem účastníka o konstruktivní vyřešení sporu (včetně ochoty ke smírnému vyřešení), procesní aktivita, chování a stanoviska účastníků, a jejich jednání při snaze o zrušení spoluvlastnictví dohodou (viz body 43 a 44 nálezu). V tomto případě byly takové důvody dány. Žalobkyně od počátku projevovala snahu o smírné řešení a uzavření dohody, a to i v podobě, o které žalovaná proklamovala, že je pro ni přijatelná (společný prodej nemovitostí). V případě žalované však takříkajíc„ zůstalo pouze u slov“, neboť žádnou reálnou činnost směřující ke konstruktivnímu řešení nevyvinula (ignorace návrhů žalobkyně, nedostavení se k jednání soudu, podrobněji viz výše bod 14). Je tedy na místě žalobkyni podle § 142 odst. 3 o. s. ř. přiznat náhradu účelně vynaložených nákladů řízení proti žalované. Náhradu nákladů řízení tvoří žalobkyní zaplacená záloha na náklady důkazů (znalecký posudek) ve výši [částka] a zaplacená polovina soudního poplatku za žalobu ve výši [částka] Celkem proto náhrada nákladů řízení žalobkyně činí [částka]. Náhrada je splatná do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám zástupkyně žalobkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

19. Čtvrtým výrokem soud rozhodl o náhradě nákladů státu podle § 149 odst. 2 o. s. ř. S ohledem na to, že právo státu na náhradu nákladů se řídí výsledkem řízení, platí obdobně výše uvedené. Žalovaná je proto povinna zaplatit státu plnou náhradu nákladů řízení, které státu vznikly, a to ve výši a lhůtě stanovené v samostatném usnesení (§ 155 odst. 1 o. s. ř.).

20. Pátým výrokem soud uložil žalované povinnost zaplatit státu doplatek soudního poplatku za žalobu ve výši [částka]. Žalobkyně byla z 50 % osvobozena od soudních poplatků a soud žalobě vyhověl, žalovaná (která osvobozena nebyla a ani nemá právo na náhradu nákladů řízení proti žalobkyni), je proto podle § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ zákon o soudních poplatcích“), povinna zaplatit zbývající (tj. poloviční) část soudního poplatku. Soudní poplatek za žalobu činí podle položky 6 bodů 1 a 2 sazebníku poplatků, který je přílohou zákona o soudních poplatcích, [částka], žalovaná je tak povinna zaplatit celkem [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

21. Jen nad rámec soud závěrem poznamenává, že za veřejnou dražbu ve smyslu § 1147 věty druhé občanského zákoníku je třeba považovat nejen dražbu podle zákona [číslo] Sb., o veřejných dražbách, ale i prodej nemovitosti soudem či soudním exekutorem podle § 348 o. s. ř. (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 10. 2020, sp. zn. 20 Cdo 1961/2020). Účastnice tedy mohou využít i tento postup, byl-li by pro ně prodej nemovitosti ve veřejné dražbě (dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách) nevýhodný. Nynější rozsudek pak samozřejmě nebrání ani tomu, aby dodatečně došlo mezi účastnicemi k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví např. prodejem z volné ruky (spoluvlastnictví totiž v tomto případě zaniká až prodejem společné věci, viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2010, sp. zn. 21 Cdo 2145/2009).