208 C 158/2025

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Zelenkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení částky 174 882 Kč s příslušenstvím

I. Návrh žalobkyně na zaplacení částky 174 882 Kč s úrokem z prodlení ve výši 0,1 % denně z částky 33 294 Kč od 2. 5. 2025 do zaplacení, z částky 33 294 Kč od 26. 5. 2025 do zaplacení a z částky 108 294 Kč od 26. 6. 2025 do zaplacení se zamítá.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobci na nákladech řízení částku 73 521,40 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, jímž by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci 174 882 Kč s příslušenstvím, rovněž tak povinnost nahradit vzniklé náklady řízení s odůvodněním, že nárok vznikl z titulu nezaplaceného nájemného a úhrady za služby spojené s užíváním bytu č. , Anonymizováno, v domě č.p. , Anonymizováno, zapsaný na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, za měsíce květen až červenec 2025.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s odůvodněním, že nájemné včetně poplatků bylo stanoveno nájemní smlouvou na částku 18 294 Kč, částka 40 000 Kč byla v podstatě splátkou na budoucí kupní cenu, neboť dodatkem ke smlouvě se účastníci dohodli, že za situace, kdy žalovaná bude hradit částku 58 294 Kč měsíčně bude nejpozději do 30. 4. 2026 mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, kterou si žalovaná byt odkoupí za částku 3 600 000 Kč. Žalovaná již na základě smlouvy z roku 2024 hradila takto vysoké „nájemné“, toto započetla na dlužné nájemné, a tudíž dluh neexistuje.

3. Z nájemní smlouvy dne 30. 4. 2025 má soud za prokázané, že žalobce uzavřel s žalovanou smlouvu na nájem byt č. , Anonymizováno, v domě č.p. , Anonymizováno, zapsaný na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, na dobu určitou do 30. 4. 2026 Nájemné bylo nájemní smlouvou dohodnuto ve výši 18 924 Kč s tím, že částka 10 000 Kč bude hrazena žalobci a 8 924 Kč správci budovy. Dodatkem k této smlouvě ze dne 30. 4. 2025 ze stejného data se účastníci dohodli na navýšení nájemného z částky 18 924 Kč na částku 58 294 Kč měsíčně, počínaje dnem podpisu smlouvy, tedy 1. 5. 2025. Splatnost nájemného byla dohodnuta tak, že žalovaná vždy dva po sobě jdoucím měsíce zaplatí 25 000 Kč na účet žalobce a 8 294 na účet SVJ, třetí měsíc uhradí na účet žalobce částku 100 000 Kč a částku 8 294 Kč na účet SVJ.

4. Z výpovědi nájmu bytu ze dne 2. 7. 2025 soud zjistil, že žalované byla dána výpověď z nájmu bytu s odůvodněním, že za měsíce květen, červen a červenec 2025 nebylo uhrazeno na nájemném nic. Zároveň byla vyzvána k úhradě částky 174 882 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,1 % denně.

5. Z dokladů o úhradě bylo prokázáno, že od 27. 5. 2024 do 30. 4. 2024 na základě předchozí nájemní smlouvy uhradila žalovaná k rukám žalobce celkovou částku 525 000 Kč a k rukám SVJ částku 91 234 Kč. Úhrady těchto částek žalobce nezpochybňuje. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaná za měsíce květen, červen a červenec 2025 nájemné ani poplatky na účet SVJ nehradila.

6. Ze zprávy realitní kanceláře , Anonymizováno, ze dne 2. 12. 2025 bylo zjištěno, že průměrné nájemné za byt 3+1 v Kladně je 24 500 Kč bez poplatků. Z internetu, www., Anonymizováno, .cz bylo zjištěno, že nájemné za byt uvedené velikosti se pohybuje v částkách od 16 000 Kč do 22 500 Kč měsíčně bez poplatků, je-li nájem nabízen bez účasti realitní kanceláře.

7. Den 13. 1. 2026 při jednání soudu došlo ze strany žalované k započtení částky 54 882 Kč, tedy nájemného včetně poplatků ve výši 18 294 Kč měsíčně za dlužné měsíce květen, červen a červenec 2025 oproti platbám hrazeným žalovanou.

8. V daném případě vzal soud skutkově za prokázané, že účastníci měli uzavřenu nájemní smlouvu na užívání bytu s dohodnutým nájemným ve výši 18 924 Kč, když částku ve výši 10 000 Kč tvořilo nájemné a byla splatná k rukám pronajímatele a částku 8 924 Kč tvořily platby za užívání bytu a byla splatná rovnou na účet SVJ. Mimo této nájemní smlouvy sjednaly strany již v roce 2024 dodatek k této smlouvě, kterým se „nájemné“ navýšilo na částku 58 294 Kč měsíčně a strany si dohodly, že pokud bude takto hrazeno, má žalovaná právo si byt odkoupit kupní smlouvou uzavřenou nejpozději do 30. 4. 2026 za zvýhodněnou cenu 3 600 000 Kč. Za období květen 2024 až duben 2025 žalovaná dle dodatku ke smlouvě uhradila celkem 525 000 Kč k rukám žalobce, přestože dle nájemní smlouvy činilo roční nájemné 219 528 Kč. Průměrný měsíční nájem obdobného bytu ve stejné nebo obdobné lokalitě v Kladně činil v tu dobu (rok 2024) cca 17 000 Kč. Protože k prodeji bytu za dohodnutých podmínek nedošlo, žalovaná provedla během řízení započtení částek hrazených v roce 2024 dle předchozí smlouvy na požadované nájemné.

9. Podle § 555 odst. 1, 2 zákona číslo 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.) právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

10. Podle § 1987 odst. 1, 2 o. z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

11. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

13. Podle odst. 2 tohoto ustanovení má-li být nájemné podle ujednání stran plněno jinak než v penězích, je rozhodná majetková hodnota poskytovaného plnění vyjádřená v penězích.

14. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

15. Podle § 2239 odst. 1 o. z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

16. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

17. Podle odst. 2 tohoto ustanovení neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

18. Podle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce19. Podle odst. 2 tohoto ustanovené pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

20. V daném případě soud při právním hodnocení vyšel z výkladu právního jednání mezi účastníky, a to jak nájemní smlouvy, tak jejího dodatku. Z jeho obsahu je zřejmé, že se nejedná o pouhou změnu výše nájemného, neboť obsahuje i ustanovení o uzavření budoucí kupní smlouvy, je ujednáno do kdy a za kolik bude byt prodán. Kromě toho dodatek je uzavřen pouze den poté, co je uzavřena samotná nájemní smlouva, nemohlo tedy dojít ke změně poměrů ve výši nájmu, která by uzavření takového dodatku opravňovala. Za dané situace proto soud vyšel z toho, že se skutečně jednalo o smlouvu o budoucí smlouvě kupní a že částka 40 000 Kč měsíčně, o kterou byl nájem“ navýšen, je zálohou na budoucí kupní cenu, neboť kupní cena byla v dodatku stanovena nižší, než je cena tržní. Za situace, kdy k uzavření kupní smlouvy nedojde, provedla žalovaná započtení, částky jsou k započtení způsobilé a skutečnost, že žalovaná je hradila, je mezi účastníky nesporná. Neuzavřením smlouvy kupní vzniklo ze strany žalobce bezdůvodné obohacení. Proto soud žalobu zamítl v plném rozsahu, neboť započtením pohledávka žalobce zanikla.

21. Žalobce namítal, že nelze provést započtení na nájemné stanovené smlouvou, neboť pak by žalovaná za byt hradila mnohem méně, než je tržní nájemné. Předložil zprávu realitní kanceláře , Anonymizováno, , dle které je tržní nájemné za byt 3+1 o výměře 65 m² 24 500 Kč. Soud vzal tento důkaz na vědomí, je však třeba přihlédnout k tomu, že v roce 2024 a v dubnu 2025, kdy byla smlouva uzavřena, bylo nájemné nižší, kromě toho nájemné nečinilo pouze 10 000 Kč, které žalovaná hradila žalobci, ale i další částky, neboť v poplatku stanoveném SVJ jako měsíční platba, kterou žalovaná hradila z vlastních prostředků, jsou obsaženy i platby, které ze zákona nepřísluší hradit nájemci, ale vlastníku bytu. Nesouvisí s nájmem, ale vlastnictvím, jedná se např. o příspěvek do fondu oprav. Pro toto řízení však bylo nepodstatné, kolik činí tržní nájemné, neboť se účastníci smlouvou, a nutno dodat že opakovaně, dohodli na výši nájemného 18 294 Kč, a žalovaná uhradila na záloze na kupní cenu za květen 2024 až duben 2025 tolik, že to stačilo k zápočtu na celou pohledávku.

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení sice neúspěšný, ale jeho žaloba byla podána důvodně, neboť k započtení došlo ze strany žalované až při jednání soudu, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 73 521,40 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 8 745 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 174 882 Kč sestávající z částky 8 100 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %. Dále soud přiznal žalobci náhradu za cestovné dne 4. 11. 2025 ve výši 1 114,76 Kč a dne 13. 1. 2026 ve výši 1 119,46 Kč včetně DPH. Za repliku k vyjádření a vyjádření ze dne 4. 12. 2025 soud náklady nepřiznal, neboť náklady nepovažuje za účelně vynaložené a nebyly učiněny na výzvu soudu.

23. Při výpočtu nákladů řízení vycházel soud z původně žalované částky, neboť účastníci skutečně celou tuto částku nazvali v nájemní smlouvě jako nájemné, žaloba byla dle názoru soudu podána důvodně na celou částku, snížení této částky záviselo na právní úvaze soudu.