210 C 53/2023

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl samosoudkyní JUDr. Evou Kučerovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně trvale bytem adresa , obec zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlo podnikání ulice a číslo , PSČ , obec zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení se sídlem adresa , obec o zaplacení částky 15 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby byl žalovaný povinen zaplatit žalobkyni částku 15 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 000 Kč od [datum] do do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému na nákladech řízení 9 680 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky 25 000 Kč proti žalovanému. Uvedla, že spolu Mgr. [jméno] [příjmení] (dále jen spolunájemkyní) jako společné nájemkyně na straně jedné uzavřely dne [datum] se žalovaným jako pronajímatelem na straně druhé nájemní smlouvu, na jejímž základě se žalovaný zavázal předat žalobkyni a spolunájemkyni do užívání nemovitosti v jeho výlučném vlastnictví, a to parcelu č. St. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba č. e. [anonymizováno], parcelu [číslo] parcelu [číslo] parcelu [číslo] parcelu [číslo] parcelu [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Žalobkyně, která sama rovněž působí jako realitní makléřka, si předmětné nemovitosti vyhlédla a zhodnotila je pro svůj účel jako jedinečné, o pronájem měla mimořádný zájem. Kontaktovala proto realitní kancelář, která uvedenou nemovitost nabízela a zjistila, že realitní makléř - žalovaný, který pronájem nemovitostí nabízel, je zároveň vlastníkem těchto nemovitostí. Již v tomto telefonickém rozhovoru sdělil žalovaný žalobkyni, že za zprostředkování pronájmu bude požadovat částku 25 000 Kč, s čímž žalobkyně souhlasila, právě proto, že o pronájem těchto konkrétních nemovitostí měla opravdu velký zájem. Potvrdila proto žalovanému v telefonickém hovoru svou ochotu zaplatit požadovanou částku, což zrealizovala v den podpisu smlouvy – dne [datum]. Učinila tak na základě faktury, kterou žalovaný žalobkyni vystavil a kde označil požadovanou částku 25 000 Kč jako odměnu za zprostředkování pronájmu nemovitostí na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí]. Za užívání se nájemkyně zavázaly hradit pronajímateli nájemné a předem složit kauci; nájemné ani kauce však není předmětem sporu. Nájemní vztah spolunájemkyň měl trvat od poloviny dubna 2023, byl však předčasně ukončen v únoru 2023 z důvodu odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyně a spolunájemkyně. Žalobkyně po uhrazení částky 25 000 Kč na účet žalovaného dospěla k závěru, že částka 25 000 Kč byla žalovaným požadována neoprávněně, nárok na úhradu této odměny za zprostředkování mu vůbec nevznikl. Vzhledem k tomu, že žalobkyně uvedenou částku žalovanému zaplatila, došlo k situaci, kdy se žalovaný částkou 25 000 Kč na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatil. Mezi žalobkyní a žalovaným nebyla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., kdy je cílem uzavření realitní smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. V daném případě však vlastník nemovitosti vystupoval zároveň i jako realitní zprostředkovatel, proto se uvedená právní úprava na tuto situaci nevztahuje. Žalovaný spravuje vlastní nemovitosti, nejde o realitní zprostředkování. Žalobkyně proto požaduje, aby jí žalovaný bezdůvodné obohacení ve výši 25 000 Kč žalobkyni vydal. Dne [datum] byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou k vrácení částky 25 000 Kč, ale marně.

2. V průběhu řízení, avšak ještě před 1. jednáním, vzala žalobkyně žalobu zpět co do částky 10 000 Kč, s tím, že do této výše žalovaný po podání žaloby, konkrétně dne [datum], žalobkyni plnil. Vzhledem k tomu, že žalobkyně výslovně navrhla zpětvzetí žaloby pouze do částky 10 000 Kč a nikoliv již co do zákonného úroku z prodlení z částky 10 000 Kč od [datum] do [datum], s výslovným uvedením, že„ …v ostatním na podaném návrhu trvá…“, soud podle § 96 o. s. ř. usnesením ze dne 9. 5. 2023, č. j. 210 C 53/2023-40 řízení zastavil pouze co do částky 10 000 Kč. Předmětem řízení nadále zůstala částka 15 000 Kč s příslušenstvím tak, jak žalobkyně požadovala v žalobě.

3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Potvrdil převod částky 25 000 Kč od žalobkyně na svůj účet, na svou obranu ale uvedl, že předmětnou částku žalobkyně žalovanému uhradila nikoliv jako provizi, nýbrž v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy jako odměnu, která v sobě zahrnuje náklady žalovaného spojené s inzercí, prohlídkami a smluvní dokumentací; jde o náklady související s pronájmem. Žalobkyně s úhradou částky 25 000 Kč souhlasila a včas ji uhradila. Zhruba po 14 dnech po uzavření smlouvy žalobkyně a spolunájemkyně od smlouvy odstoupily, ač to smlouva ani zákon neumožnoval. Po odstoupení od nájemní smlouvy požadovala žalobkyně po žalovaném z částky 25 000 Kč vrácení částky 20 000 Kč, s tím, že zbylou částku 5 000 Kč by si mohl žalovaný ponechat právě na úhradu nákladů, spojených s nerealizovaným nájmem. Poté mezi účastníky proběhla písemná korespondence (formou e-mailu), která vyústila v dohodu, podle které bude žalovaný akceptovat odstoupení od smlouvy, nemající oporu ve smlouvě ani v zákoně, s tím, že žalobkyni z částky 25 000 Kč vrátí částku 12 500 Kč, zbývající částku (12 500 Kč) si - za shora uváděným účelem - ponechá. Jelikož žalobkyně tento postup odsouhlasila, podepsal tedy žalovaný dohodu o ukončení nájmu a takto ji poslal žalobkyni. Po obdržení žalovaným podepsané dohody o ukončení nájmu zaslala žalobkyně žalovanému domluvenou dohodou o narovnání, v níž však bylo - oproti předchozí dohodě - uvedeno, že namísto částky 12 500 Kč žalovaný vrátí žalobkyni částku 20 000 Kč. Návrh takto pozměněné dohody proto žalovaný nepodepsal. Vzhledem k tomu, že žalobkyně porušila mezi účastníky uzavřenou dohodu o narovnání, není žalovaný ochoten mimosoudní dohody. Po podání žaloby uhradil žalobkyni částku 10 000 Kč a částku 15 000 Kč, představující žalobkyní způsobenou škodu žalovanému za vynaložené náklady za právní služby na předčasně ukončenou nájemní smlouvu a na marnou přípravu dohody o narovnání, kterou odmítla podepsat žalobkyně, započítal vůči pohledávce žalobkyně. Započtení žalovaný oznámil právní zástupkyni žalobkyně před podáním žaloby.

4. Z nájemní smlouvy, uzavřené mezi žalovaným na straně jedné jako pronajímatelem a žalobkyní a spolunájemkyní na straně druhé jako nájemkyněmi dne [datum], bylo vzato za prokázané, že předmětem nájmu se staly shora označené nemovitosti ve výlučném vlastnictví žalovaného, kdy žalovaný uvedené nemovitosti pronajal žalobkyni a její spolunájemkyni po dobu od [datum] do [datum] za měsíční nájemné 25 000 Kč, s tím, že první nájemné za období od 16. 4. do [datum] ve výši 12 500 Kč nájemce složí nejpozději dne [datum] do tří dnů od podpisu smlouvy. Do [datum] pak nájemce složí jistinu ve výši 50 000 Kč (jistina ani první nájemné není předmětem projednávaného sporu). Smlouva neobsahuje ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy jak pronajímatelem, tak nájemkyněmi.

5. Z faktury – daňového dokladu č. F [číslo] [variabilní symbol] bylo zjištěno, že dne [datum] vystavil žalovaný fakturu na částku 25 000 Kč s datem splatnosti [datum] z titulu„ odměna za zprostředkování pronájmu nemovitostí na [list vlastnictví] katastrální území Újezd nad Zbečnem“.

6. Z dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo vzato za prokázané, že všichni 3 účastníci smluvního vztahu uvedeného dne podepsali dohodu o ukončení nájemní smlouvy, s tím, že se dohodli na odstoupení od nájemní smlouvy přede dnem faktického započetí užívání nemovitostí a s tím, že pronajímatel nájemkyni vrátí do tří dnů složené první nájemné na konkrétní číslo účtu.

7. Z výzvy k vydání bezdůvodného obohacení (z předžalobní výzvy) ze dne [datum] bylo prokázáno, že právní zástupkyně žalobkyně vyzývá žalovaného k úhradě částky 25 000 Kč z titulu vydání bezdůvodného obohacení pod pohrůžkou soudního vymáhání uvedené částky, a to nejpozději do 5 kalendářních dnů od doručení výzvy.

8. Z výpisu [list vlastnictví] z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, bylo prokázáno vlastnické právo žalovaného k předmětným nemovitostem, které se staly předmětem nájemní smlouvy.

9. Z potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady ze dne [datum] bylo prokázáno, že z účtu žalobkyně byla odepsána dne [datum] částka 25 000 Kč na účet příjemce č. [bankovní účet].

10. Z veřejné části živnostenského rejstříku bylo prokázáno, že žalovaný je držitelem živnostenského oprávnění (mimo jiné) v oblasti zprostředkování obchodu a služeb, nákupu prodeje zprávy a údržby nemovitostí, vnuk obchodu a maloobchodu.

11. Z konceptu dohody o narovnání ze dne [datum] bylo zjištěno, že v článku III je obsažena formulace, podle níž žalovaný v postavení dlužníka uznává vůči věřiteli – žalobkyni svůj dluh ve výši 20 000 Kč a zavazuje se jej uhradit do tří dnů ode doručení dohody dlužníkovi.

12. Z e-mailové korespondence mezi žalobkyní a žalovaným ze dnů [datum], [datum] a [datum] bylo prokázáno, že žalobkyně a žalovaný komunikovali formou e-mailu ohledně výše částky, která by měla žalovanému zůstat z částky 25 000 Kč, v souvislosti s neúspěšným pronájmem předmětných nemovitostí poté odstoupení od smlouvy žalobkyní a spolunájemkyní.

13. Z potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrad [právnická osoba] Bank. a.s. bylo prokázáno, že z čísla účtu žalovaného bylo odepsáno 15 000 Kč dne [datum] na účet č. [bankovní účet] a z faktury č. 2023 ze dne [datum] bylo zjištěno, že právní zástupce žalovaného vystavil žalovanému fakturu na částku 15 000 Kč s datem splatnosti [datum] za právní služby.

14. Na základě provedeného důkazního řízení vzal soud za prokázaný skutkový děj, podle něhož měla žalobkyně velký zájem o pronájem konkrétních nemovitostí v katastrálním území Újezd nad Zbečnem, když tyto nemovitosti byly k pronájmu v nabídce realitní kanceláře. Po zkontaktování s konkrétním realitním makléřem – žalovaným - žalobkyně, sama působící jako realitní makléřka, zjistila, že žalovaný nabízí předmětné nemovitosti k pronájmu jako nemovitosti, které sám vlastní. Již při prvním telefonickém kontaktu žalovaný žalobkyni sdělil, že za úkony, spojené k přípravou nemovitostí k pronájmu (prohlídky nemovitostí, administrativa atd.) bude předem požadovat„ odměnu“ ve výši 25 000 Kč. Žalobkyně, protože měla o pronájem nemovitostí opravdu velký zájem, s podmínkou žalovaného výslovně souhlasila a během telefonického rozhovoru ji žalovanému potvrdila. Uvedená skutečnost se ukázala být nesporná, protože se na ni shodli jak žalovaný, tak i žalobkyně. Následně žalovaný vystavil žalobkyni fakturu, kterou žalobkyně ještě před uplynutím doby splatnosti (v den podpisu kupní smlouvy) uhradila. Dne [datum] pak žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně spolu se spolunájemkyní Mgr. [jméno] [příjmení] uzavřeli nájemní smlouvu ohledně předmětných pozemků na dobu od [datum] do [datum]. Nájemné za dobu od 15. 4. do [datum] žalobkyně uhradila předem. Dne [datum] došlo k podpisu„ Dohody o ukončení nájemní smlouvy“, a to z iniciativy žalobkyně, což vzal soud za prokázané z tvrzení žalovaného, kterým se žalobkyně nijak nebránila. Bylo by rovněž v rozporu s logikou, aby na ukončení nájemní smlouvy v polovině února 2023 měl zájem žalovaný, když důvodem ukončení nájemní smlouvy byla roztržka mezi žalobkyní a žalovaným, týkající se uhrazené částky 25 000 Kč. Soud vzal ze shodných tvrzení obou sporných stran za prokázané, že žalovaný na podpis výše uvedené dohody o ukončení nájemní smlouvy přistoupil až poté, co se účastníci mezi sebou dohodli na obsahu dohody o narovnání podle níž žalovaný žalobkyni kromě uhrazeného nájemného a jistiny vrátí z částky 25 000 Kč, která je předmětem tohoto sporu, pouze částku 12 500 Kč, avšak listinou – konceptem dohody o narovnání - bylo prokázáno, že následně byl písemný text dohody o narovnání, zaslaný žalobkyní žalovanému poté, co žalovaný podepsal Dohodu o ukončení nájemní smlouvy, jiný, neodpovídal předchozí dohodě, obsahoval závazek žalovaného zaplatit žalobkyni nikoliv částku 12 500 Kč, nýbrž částku 20 000 Kč. Toto tvrzení žalovaného žalobkyně také nevyvracela, naopak uvedené potvrdila, s tím, že při komunikaci se žalovaným sice výslovně souhlasila s navrácením částky pouze ve výši 12 500 Kč, ale učinila tak pouze proto, že se v tom okamžiku cítila být pod tlakem žalovaného a obávala se, že by žalovaný jinak na dohodu o ukončení nájemní smlouvy nepřistoupil. Oproti předchozí ústní dohodě pozměněný text smlouvy o narovnání žalovaný skutečně nepodepsal. Dne 2. 3. obdržela žalobkyně od žalovaného dopis, obsahující jednostranný zápočet žalovaného na částku 15 000 Kč z titulu předmětné platby, s tím, že právě částku 15 000 Kč vynaložil jako platbu advokátní kanceláři v souvislosti se zmařeným pronájmem nemovitostí – vyhotovení nájemní smlouvy, kontrolu dohody o ukončení nájemní smlouvy a kontrolu dohody o narovnání. Dne [datum] žalovaný zaplatil ve prospěch žalobkyně částku 10 000 Kč.

15. Podle § 1746 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

16. Podle § 9 odst. 1 z. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

17. Podle § 1903 odst. 1 o. z. dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné. Týká-li se narovnání věcného práva k věci zapsané do veřejného seznamu, nastávají účinky narovnání zápisem do tohoto seznamu.

18. Podle § 1982 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

19. V posuzované věci soud učinil právní závěr, podle něhož účastníci mezi sebou - v souvislosti s jednáním o uzavření nájemní smlouvy k výše označeným nemovitostem - uzavřeli tzv. nepojmenovanou smlouvu ve smyslu § 1746 odst. 2 o. z. Obsahem této smlouvy, která byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena ústně prostřednictvím telefonu, byl závazek žalobkyně zaplatit před uzavřením nájemní smlouvy žalovanému částku 25 000 Kč, kterou žalovaný požadoval v souvislosti s úkony, nutnými pro realizaci pronájmu nemovitostí. V tomto případě, kdy žalovaný jako realitní makléř a zároveň vlastník poptávaných nemovitostí, určených k pronájmu, nepronajímal nemovitosti ve prospěch 3. osoby, ale ve prospěch sebe samého, nemohl uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu ve smyslu z. č. 39/2020 Sb., avšak zákon mu nebránil v úmyslu uzavřít smlouvu nepojmenovanou, jak výše uvedeno a na jejím základě požadovat úhradu jistých nákladů, spojených s pronájmem. Otázkou zůstává cena těchto nákladů, avšak zde se jedná již o jednu ze smluvních podmínek a je to„ zákon trhu“, kdo může výši těchto nákladů regulovat. Žalobkyně, jak sama uvedla, na podmínku žalovaného přistoupila a projevila ochotu částku nejpozději v den uzavření nájemní smlouvy zaplatit, přičemž její odůvodnění, že tak učinila proto, že měla skutečně velký zájem o pronájem právě těchto nemovitostí, nemůže být vnímáno jako nouze či tlak ze strany žalovaného – žádná objektivní nouze žalobkyni nehrozila, bylo pouze na jejím vyhodnocení, zda na uvedenou podmínku žalovaného přistoupí nebo zda bude hledat jiné vhodné nemovitosti k pronájmu. Žalobkyně je osobou svéprávnou, navíc pohybující se rovněž v oblasti realit a její svobodná vůle rozhodnout se nebyla v tu chvíli nijak omezena. Pokud se tedy žalobkyně rozhodla tak, že má o pronájem nemovitostí ve vlastnictví žalovaného zájem i za cenu úhrady požadované částky 25 000 Kč a pokud žalovanému v telefonickém hovoru výslovně přislíbila, že tuto částku uhradí, což se i stalo, dala tím výslovně najevo, že na podmínky žalovaného přistupuje. Soud opakuje, že je irelevantní, činila – li tak pouze z důvodu zvýšeného zájmu o předmětné nemovitosti. Obecně platí, že svými projevy vůči druhým osobám je každá svéprávná osoba vázána a nelze tedy postupovat tak, že po dosažení cíle, v tomto případě pronájmu nemovitostí od žalovaného, si žalobkyně proběhlou platbu„ rozmyslí“ a začne ji požadovat zpět, s tím, že byla poskytnuta bez právního důvodu. Tak by tomu mohlo být pouze v případě, pokud by právní jednání, v tomto případě smlouva o zaplacení částky 25 000 Kč, bylo vyhodnoceno jako neplatný právní úkon – soud však na základě provedeného důkazního řízení neplatnost uvedené smlouvy neshledal, protože žalovaný nepochybně náklady, spojené s přípravou pronájmu nemovitostí měl a bylo na něm, na jakou částku je vyčíslí.

20. Po ukončení smluvního vztahu, ke kterému - s ohledem na obsah nájemní smlouvy, neupravující možnost odstoupení od smlouvy ani s ohledem na zákon (o. z.) – nemohlo dojít jinak nežli dohodou, žalobkyně stejným způsobem změnila svůj projev vůle ohledně vypořádání částky 25 000 Kč po zániku smluvního vztahu. Zatímco, jak bylo prokázáno, v komunikaci se žalovaným před jeho podpisem dohody o ukončení nájemní smlouvy výslovně přislíbila žalovanému ponechat mu částku 12 500 Kč, s tím, že vrácena jí žalovaným bude zbývající částka 12 500 Kč, po podpisu smlouvy o ukončení nájmu již po žalovaném požadovala vrátit částku 20 000 Kč. I v tomto případě nutno uzavřít, že žalobkyně opět porušila dohodu se žalovaným, přičemž je zřejmé, že již v době jejího odsouhlasení (ponechat žalovanému částku 12 500 Kč) neměla skutečnou vůli žalovanému tuto částku ponechat, příslib mu dala, jak sama uvedla, pouze z obavy, že jinak by„ …nedošlo k ukončení nájemní smlouvy…“. Nutno ale uvést, že popsané jednání žalobkyně nemá oporu v zákoně, soud ji dokonce považuje za nemravnou, je totiž velmi pravděpodobné, že uvedla žalovaného v omyl, na základě kterého žalovaný podepsal smlouvu o ukončení nájemní smlouvy, když jinak na ukončení nájemní smlouvy – vzhledem k jejímu obsahu - žalobkyně neměla žádný nárok. Žalovaný však omyl při podpisu dohody o ukončení nájemní smlouvy nenamítl, soud se jím proto nezabýval (viz § 583 – 586 o. z.).

21. Soud s ohledem na výše uvedené učinil závěr, podle něhož žalovaný vůči žalobkyni úspěšně provedl jednostranný zápočet částky 15 000 Kč v souvislosti se vzniklými náklady, jak výše uvedeno (služby advokátní kanceláře v souvislosti s přípravou pronájmu nemovitostí a s ukončením nájemní smlouvy). Provedení zápočtu bylo žalobkyní potvrzeno, bylo doručeno do její sféry. Zbývající částku 10 000 Kč žalovaný žalobkyni po podání žaloby uhradil, byť se se žalobkyní platně dohodl na tom, že částku 12 500 Kč si ponechá.

22. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalobu zamítl.

23. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s. ř. Náklady řízení úspěšného žalovaného sestávají ze 4 úkonů po 1 700 Kč podle § 6, § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (převzetí zastoupení + příprava, sepis vyjádření k žalobě, účast u jednání, závěrečné vyjádření), 4 režijní paušály po 300 Kč dle téhož předpisu, celkem 9 680 Kč. Zástupce žalovaného u zdejšího soudu osvědčil, že je plátcem DPH, proto mu soud přiznal 21% DPH (§137 odst. 3 o. s. ř.)