33 C 60/2025

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní Mgr. Nikolou Wejmelkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované trvale bytem Adresa žalované o zaplacení částky 171 291 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 171 291 Kč, smluvní úrok z prodlení ve výši 11 515,25 Kč, zákonný úrok z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 25 500 Kč od 26. 12. 2024 do zaplacení, z částky 20 000 Kč od 26. 1. 2025 do zaplacení, z částky 26 500 Kč od 26. 2. 2025 do zaplacení a z částky 26 500 Kč od 26. 3. 2025 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 100 % náhrady nákladů řízení ve výši 61 510,28 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu dne 27. 10. 2025 domáhala vůči žalované zaplacení shora specifikované částky s příslušenstvím. K odůvodnění svého návrhu zejména uvedla, že žalobkyně je výlučnou vlastnictví bytové jednotky č. 1380/212 nacházející se v domě č.p. 1380 na adrese , adresa, (dále jen „byt“). Účastnice uzavřely dne 23. 5. 2023 nájemní smlouvu, která byla dne 1. 4. 2024 doplněna dodatkem č. 1 – dohodou o prodloužení nájmu. Žalovaná se ve smlouvě zavázala za užívání bytu platit nájemné ve výši 20 500 Kč a hradit zálohy ve výši 4 500 Kč, resp. 6 000 Kč od ledna 2024. Žalovaná porušovala povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy, a proto byl nájem ze strany žalobkyně vypovězen ke dni 31. 12. 2024. Žalovaná však byt neoprávněně užívala až do 6. 4. 2025, kdy byl byt vyklizen. Za období od ledna do dubna 2025 žalovaná nehradila nájemné. V souladu s nájemní smlouvou vznikl žalobkyni rovněž nárok požadovat smluvní úrok z prodlení. Žalovaná při užívání bytu způsobila škodu na vybavení bytu ve výši 45 175 Kč, kterou žalobkyni nenahradila. K vyklizení bytu byla žalobkyně nucena využít odborných služeb společnosti Kontra s.r.o. a za tyto služby uhradila 25 000 Kč. Žalovaná při předání bytu uznala dluh co do důvodu i výše. Požadované plnění však žalobkyni nezaplatila, přestože k tomu byla písemné vyzvána.

2. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. K odůvodnění svého stanoviska zejména uvedla, že spor účastnic vznikl v souvislosti s vyúčtováním služeb za rok 2023, které bylo spočítáno nesprávně a žalobkyně jej odmítla upravit. V průběhu nájemního vztahu žádala o slevu z nájmu pro nefunkční topení, což žalobkyně odmítla řešit, resp. nechala odstavit jeden radiátor. Po výpovědi z nájmu bytu došlo k situaci, kdy při běžné manipulaci se šatní skříní prasklo zrcadlo a přizvaný truhlář zhodnotil stav a stáří skříně jako nevyhovující, neboť bylo slepována lepidlem. V dubnu 2024 žalovaná upozornila žalobkyni na nefunkční lednici, oprava však neproběhla.

3. Žalovaná se k nařízenému ústnímu jednání nedostavila. V průběhu řízení opakovaně žádala o odročení jednání. V prvním případě bylo s ohledem na doložené rozhodnutí o dočasné pracovní neschopnosti žádosti žalované vyhověno a současně, s ohledem na skutečnost, že očekávala pracovní neschopnost dlouhodobě, byla soudem poučena, nechť sdělí soudu, má-li za to, že ani v odročeném termínu se nebude schopna jednání účastnit, neboť v takovém případě by soud zvážil ustanovení opatrovníka. Žalovaná se k výzvě soudu žádným způsobem nevyjádřila a před konáním dalšího jednání doručila soudu další žádost o odročení. Soud posoudil závěry lékařky v předložené lékařské zprávě, kdy žalované byl doporučen šetřící režim, nezvedat těžká břemena a neprochladnout a dospěl k závěru, že se nejedná o překážku, která by žalované bránila ústního jednání se účastnit. Žádost proto nebyla shledána důvodnou a o tom byl žalovaná soudem vyrozuměna.

4. Soud provedl dokazování listinami a zjistil tento skutkový stav.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí bytu.

6. Ze smlouvy o nájmu bytu a dodatku č. 1 – Dohody o prodloužení smlouvy o nájmu bytu soud zjistil, že účastnice uzavřely 23. 5. 2023 smlouvu o nájmu bytu č. 1380/212 nacházejícího se ve 3. NP domu na adrese , adresa, . Žalovaná se ve smlouvě zavázala hradit nájemné ve výši 20 500 Kč a náklady na služby Dne 1. 4. 2024 dodatek k nájemní smlouvě ze dne 27. 5. 2023 o tom, že nájem bytu bude prodloužen do 31. 5. 2025.

7. Z předávacího protokolu ze dne 27. 5. 2023 soud zjistil, že při předání bytu žalované žalobkyní byla jako závada uvedena rozbitá kachlička a prasklá polička v lednici. Předávací protokol byl opatřen podpisy obou účastnic.

8. Z komunikace prostřednictvím aplikace Whatsapp soud zjistil, že žalovaná zaslala dne 26. 11. 2024 na telefonní číslo , tel. číslo, zprávu o tom, že se dostavil pan , jméno FO, , který utáhl ventil na topení a nyní nekape. Na přiložených fotografiích je zachycena spodní část topení a miska s tekutinou.

9. Z faktury – daňového dokladu č. 20240182 ze dne 16. 11. 2024 soud zjistil, že společnost Jsme tu pro Vás, s.r.o. fakturovala žalobkyni částku ve výši 2 464 Kč za opravu kapajícího radiátoru v bytě p. , adresa, .

10. Z vyúčtování služeb spojených a užíváním bytu za rok 2024 soud zjistil, že byly zaplaceny zálohy ve výši 58 500 Kč, náklady činily celkem 61 116 Kč a vznikl nedoplatek ve výši 2 616 Kč.

11. Z fotografií pantu okna a žaluzií soud zjistil, že na těchto fotografiích je zachycena zeď kolem pantu okna s tmavými skvrnami a žaluzie s tmavými skvrnami.

12. Z potvrzení lékařky ze dne 23. 12. 2024 soud zjistil, že lékařka shledala na základě fotografií a telefonického hovoru s žalovanou prostředí, kde žalovaná žije za nevhodné pro dítě s astmatem a alergiemi. Potvrzení je opatřeno nečitelným razítkem a podpisem.

13. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne 10. 9. 2024 soud zjistil, že žalobkyně vypověděla nájem bytu pro nezaplacení nedoplatku za rok 2023, nerespektování požadavku na zvýšení nákladů na služby poskytované s užíváním bytu, nedoplnění kauce, nedostatečnou komunikaci žalované, neodstranila závady v bytě, neumožňuje žalobkyni jako pronajímatelce po předchozím oznámení návštěvu bytu a pronajímá garážové stání s tím, že to nájemní smlouva neumožňuje. Nájem byl vypovězen ke dni 31. 12. 2024 a žalovaná byla poučena o možnosti vznést námitky či dát návrh soudu na přezkum oprávněnosti výpovědi.

14. Z fotografie šatní skříně soud zjistil, že na fotografii je zachycena šatní skříň s prasklinou napříč zrcadlem ve dveřích skříně.

15. Z posouzení poškození posuvných dveří u vestavěné skříně ze dne 23. 12. 2024 soud zjistil, že bylo vypracováno posouzení příčiny praskliny na dveřích šatní skříně, údajně panem Romanem Schusterem a toto potvrzení není opatřeno žádným podpisem.

16. Z prohlášení odpovědnosti a uznání dluhu ze dne 18. 10. 2024 soud zjistil, že žalovaná uznala škodu způsobenou na vestavěné skříni a zavázala se celkové náklady na opravu uhradit do skončení nájemního vztahu.

17. Z cenové nabídky společnosti ČÍŽEK s.r.o. ze dne 29. 10. 2024 soud zjistil, že za výměnu posuvných dveří byla vyhotovena cenová nabídka na 21 991,24 Kč.

18. Z dopisu žalované ze dne 14. 1. 2025 soud zjistil, že žalovaná informovala žalobkyni o tom, že výpověď považuje za neplatnou, poukazovala na skutečnost, že dveře šatní skříně byly poškozeny při běžné manipulaci – otevírání dveří, vyjádřila se k vyúčtování služeb za rok 2023, které považovala za nesprávné, upozornila na nefunkční topení v obývacím pokoji a vyjadřovala se k podnájmu garážového stání s tím, že podnájem byl sjednán písemně prostřednictvím aplikace Whatsapp.

19. Z výzvy k předání bytu ze dne 6. 2. 2025 soud zjistil, že žalovaná byla vyzvána k předání bytu s tím, že se v bytě nachází neoprávněně. Žalovaná svým podpisem potvrdila, že výzvu dne 6. 2. 2025 převzala.

20. Z výzvy ze dne 25. 2. 2025 soud zjistil, že žalovaná byla vyzvána k úhradě nedoplatku na nájmu, škodě na vestavěné skříni a vyúčtování záloh za rok 2024 a k vyklizení bytu.

21. Z příkazní smlouvy, zálohové faktury č. Z920250010 a faktury č. 20250007 soud zjistil, že žalobkyně sjednala se společností Kontra s.r.o. příkazní smlouvu k vyklizení bytu č. 1380/212 nacházejícího se v domě na adrese , adresa, . Dne 10. 3. 2025 tato společnost fakturovala žalobkyni odměnu za součinnost při vyklizení bytu , Anonymizováno, , adresa, ve výši 10 000 Kč. Dne 29. 4. 2025 účtovali žalobkyni doplatek za vyklizení bytu ve výši 15 000 Kč.

22. Z protokolu o převzetí bytu ze dne 6. 4. 2025 soud zjistil, že dne 6. 4. 2025 došlo k předání bytu žalovanou žalobkyni, přičemž byly zjištěny při předání vady v obývacím pokoji, a to poškození lišty, vlhkost kolem radiátorů a zvlněná podlaha. V kuchyňském koutu byly zjištěny vady v tom, že nesvítí bodové světlo bar, rukojeť skříně je znečištěna, lednice je poškozena, a digestoř je znečištěna. V ložnici byl zjištěn znečištěný koberec. V koupelně byla zjištěna nefunkční baterie ve vaně a poškozená kachlička a na chodbě byla zjištěna a popsána závada na skříni. Další závady byly zjištěny v tom směru, že nebyla provedena výmalba a zapravení děr ve stěnách a prasklina na kachli v koupelně. Protokol byl opatřen podpisy obou účastnic.

23. Z uznání dluhu s dohodou o jeho splnění ze dne 6. 4. 2025 soud zjistil, že žalovaná uznala dluh ve výši 182 196 Kč představující dluh za užívání byt. Jednotky č. 212 v domě č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , vzniklou škodu s užíváním bytové jednotky a nákladů souvisejících s vyklizením bytové jednotky co do důvodu i výše. Uznání dluhu opatřila svým vlastnoručním podpisem.

24. Z předžalobní výzvy, podacího archu a doručenky datové zprávy soud zjistil, že žalovaná byla vyzvána k úhradě dlužné částky a výzva jí byla odeslána dne 15. 7. 2025, a to jak poštou, tak datové schránky.

25. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné další skutečnosti relevantní pro toto řízení.

26. Žalovaná se na jednání ve věci nedostavila a připravila se tak o možnost poučení o povinnosti doplnit svá tvrzení a označit důkazy k prokázání svých tvrzení, zejména o nefunkčnosti topení a lednice a s tím související slevou z nájemného. Jak plyne z ustálené judikatury, poučení podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”) je poskytováno zásadně při jednání, přičemž lze po účastníkovi spravedlivě žádat, aby se takového jednání účastnil nebo aby v opačném případě nesl procesní následky své neúčasti. Soud není povinen poučení podle § 118a o. s. ř. sdělovat účastníkovi jinak či odročovat kvůli tomuto jednání (viz rozsudek NS ze dne 24. 3. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3665/2009).

27. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

28. Podle § 2217 o.z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

29. Podle § 2295 o.z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

30. Podle § 2255 odst. 1 o.z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

31. Podle § 2267 o.z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

32. Podle § 2208 odst. 1 o.z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

33. Podle ustanovení § 2053 o.z. uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.

34. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením (č. 351/2013 Sb.); neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

35. Soud provedené důkazy zhodnotil dle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), každý důkaz jednotlivě a všechny v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k závěru, že je namístě návrhu žalobkyně vyhovět. V řízení bylo nájemní smlouvou a dodatkem k nájemní smlouvě prokázáno, že účastnice uzavřely nájemní smlouvu o užívání bytu. Nájem byl žalobkyní před skončením nájmu vypovězen, jak se podává z výpovědi z nájmu, přičemž žalovaná byla poučena o možnosti vznést proti výpovědi námitky či navrhnout, aby oprávněnost výpovědi posoudil soud. Výpověď byla žalované doručena osobně dne 10. 9. 2024, jak se podává z dopisu žalované ze dne 14. 1. 2025. Žalovaná v řízení netvrdila ani neprokázala, že by výpověď žalobkyně přípustným způsobem napadla, pouze žalobkyni v dopisu ze dne 14. 1. 2025 sdělila, že výpověď považuje za neplatnou. Lhůta k uplatnění obrany proti výpovědi z nájmu bytu je lhůtou prekluzivní a jelikož marně uplynula, soud posoudil nájem jako platně vypovězený ke dni 31. 12. 2024. Žalovaná však byt bez právního důvodu užívala až do dne 6. 4. 2025, kdy byl byt vyklizen, jak bylo prokázáno předávacím protokolem, který svým podpisem opatřily obě účastnice řízení. Žalovaná dluh uplatněný žalobkyní uznala co do důvodu i výše, a to písemně dne 6. 4. 2025, jak bylo prokázáno uznáním dluhu s dohodou o jeho splnění. Byla tak založena vyvratitelná právní domněnka, že dluh v době uznání trval. Žalobkyně tak nemusí dokazovat ani vznik dluhu (argumentovat smlouvou nebo jinou právní skutečností zakládající závazek), ani jeho rozsah v době uznání. Důkazní břemeno se přesouvá na žalovanou, která musí prokázat, že dluh vůbec nevznikl, nebo že byl splněn či zanikl z jiného důvodu.

36. Žalovaná v řízení uplatnila obranu ve vztahu ke dluhu spočívající ve škodě vzniklé v bytě a požadované náhradě a také uplatnila námitku ohledně slevy z nájemného. Soud se nejprve tedy zabýval otázkou, zda žalovaná prokázala, že nevznikl dluh spočívající ve škodě za poškozenou šatní skříň. Žalovaná v řízení tvrdila, že šatní skříň byla poškozena při běžné manipulaci a žalobkyně proto není oprávněna požadovat náhradu za opravu skříně. K prokázání tohoto tvrzení předložila údajné posouzení stavu skříně odborníkem, avšak tento dokument nebyl opatřen žádným podpisem ani razítkem příslušného odborníka. Tímto důkazem se proto žalované tvrzení o způsobené škodě při běžné manipulaci prokázat nepodařilo a jiné důkazy, kterými by toto své tvrzení prokázala, v řízení nevrženy nebyly. V řízení bylo naopak prokázáno, že žalovaná opakovaně uznala dluh z tohoto titulu, a to uznáním dluhu ze dne 18. 10. 2024 a uznání dluhu ze dne 6. 4. 2025. Ohledně námitky, že dluh za poškození šatní skříně nevznikl, soud uzavřel, že toto tvrzení se žalované nepodařilo v řízení prokázat.

37. Žalovaná dále uplatnila obranu týkající se slevy z nájmu. V tomto směru však žalovaná neunesla ani břemeno tvrzení a na jednání, při němž měla být soudem poučena o nutnosti tvrdit další skutečnosti a tvrzení prokázat, se nedostavila. Žalovaná tedy zejména netvrdila, v čem konkrétně vada topení a lednice spočívala, zda vada přetrvávala právě v období, za které žalobkyně požaduje náhradu ve výši ujednaného nájemného, jakým způsobem uplatnila slevu z nájemného a zda tak učinila bez zbytečného odkladu, zda byly tyto vady v průběhu trvání nájemního vztahu odstraněny, kým a kdy. V řízení bylo prokázáno pouze to, že účastnice komunikovaly o kapajícím radiátoru v průběhu listopadu 2024 a za opravu této závady byla vystavena faktura odbornou společností. Tvrzení o závadách právě v uplatněném období však v řízení zcela absentovalo. Soud proto dospěl k závěru, že ani touto obranou se žalované nepodařilo tvrdit a prokázat, že dluh, který písemně uznala, nevznikl, popř. nevznikl právě v uznané výši. Žalovaná v řízení uplatnila i další obranu, a to ohledně vyúčtování za rok 2023, avšak soud tato tvrzení nepovažuje za relevantní ve vztahu k uplatněnému nároku, tj. za období od ledna do dubna 2025.

38. Jelikož žalovaná v řízení netvrdila ani neprokázala, že by na uplatněný nárok čehokoliv plnila, soud posoudil důvodným i nárok na zákonný úrok z prodlení ode dne následujícího po splatnosti jednotlivých náhrad ve výši ujednaného nájemného ve výši dle §2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

39. S ohledem na vše shora uvedené soud návrhu vyhověl a rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

40. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byl v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 61 510,28 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 8 565 Kč, nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 171 291 Kč sestávající z částky 7 980 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí věci, předžalobní výzva, žaloba, písemné vyjádření ze dne 12. 3. 2026 a ústní jednání konané dne 18. 3. 2026) včetně pěti paušálních náhrad po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovného ve výši 1 606,43 Kč za cestu k soudu a zpět při ujetí 206 km dle údajů vyplývajících z technického průkazu užitého vozidla (průměrná spotřeba 6,6/4,7/5,4 l/100km, cena pohonných hmot ve výši 34,1 Kč/l paliva a náhrada za opotřebení vozidla ve výši 5,9 Kč/km) a 21 % DPH ve výši 9 188,85 Kč dle § 137 odst. 3 o.s.ř. Zaplacení nákladů řízení soud žalované uložil ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku podle § 160 odst. 1 o. s. ř., k rukám zástupce žalobce dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně dále požadovala odměnu za výzvu k vyklizení nemovitosti, avšak soud odměnu za tento úkon žalobkyni nepřiznal, neboť se dle názoru soudu nejedná odůvodněný úkon přiléhavý k předmětu řízení.