7 C 38/2024

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jarmilou Tůmovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k budově čp. , Anonymizováno, – rodinný dům, který stojí na parcele č. st. , Anonymizováno, (LV č. , hodnota, – výlučné vlastnictví žalovaného) a který je zapsán v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , se zrušuje.

II. Nemovitost označená ve výroku I. se přikazuje do výlučného vlastnictví žalovaného.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na vypořádání jejího spoluvlastnického podílu 3 208 500 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Kladně na náhradě nákladů státu částku, jejíž výše bude určena samostatným usnesením, a to do 15 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví se žalovaným ve vztahu k rodinnému domu č.p. , Anonymizováno, včetně součástí a příslušenství tak, jak je tato nemovitost označena ve výroku I. tohoto rozsudku. Účastníci jsou bývalí manželé, spoluvlastníky se stali na základě notářského zápisu sepsaného ještě před uzavřením manželství, kterým bylo stvrzeno, že na pozemku ve výlučném vlastnictví žalovaného vybudovali rodinný dům, který náleží každému z nich jednou polovinou. Žalobkyně byla podle svých slov žalovaným nucena odstěhovat se ze společného domu od 1. 8. 2023 i se dvěma nezletilými dcerami, má tedy za to, že žalovaný nadužívá svůj spoluvlastnický podíl, nicméně nárok ani co do výše ani co do délky období nespecifikovala do prvého jednání ve věci, zmínila jen své předchozí návrhy, že nabízela žalovanému vypořádání spoluvlastnictví tak, že on se stane výlučným vlastníkem domu a současně se vypořádá se žalobkyní za nadužívání svého spoluvlastnického podílu, navrhla tak vyplacení částky 5 300 000 Kč, v samotném petitu ovšem nezmiňovala vůbec otázku nadužívání, ale toliko navrhla, aby spoluvlastnictví bylo zrušeno a celek nemovitostí přikázán do výlučného vlastnictví žalovaného.

2. Žalovaný se vyjádřil souhlasně v té části, v níž se účastníci shodli na zrušení spoluvlastnictví a přikázání celku nemovitostí do výlučného vlastnictví žalovaného, v tvrzeních zahrnutých do vyjádření k žalobě ze dne 7. 8. 2024 zmínil také na okraj vyjádřené tvrzení žalobkyně, že údajně se měli účastníci dohodnout i o spoluvlastnictví pozemku v jiném notářském zápise, který ovšem k dispozici není, to žalovaný zcela popřel. Vyložil také, že notářský zápis jednoznačně hovoří pouze o vlastnictví společně vybudovaného domu, a zdůraznil, že pozemků nabyl na základě darovací smlouvy ještě před manželstvím. Vyjádřil se také nesouhlasně k tvrzení žalobkyně, že on ji donutil opustit společnou domácnost, věcně ovšem k předmětu řízení namítl, že má k dispozici odhad ceny a z té se podává hodnota 6 374 000 Kč, a navrhuje tudíž, aby částka určená k vypořádání byla uložena ve výši jedné poloviny z tohoto odhadu.

3. Účastníci nejprve souhlasili s mediací a přerušením řízení, o tomto bylo rozhodnuto usnesením ze dne 29. 10. 2024 č.j. , spisová značka, , nicméně následně účastníci sdělili a mediátorka , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, sdělila, že se nepodařilo uzavřít dohodu účastníků a mediace se ukončuje ke dni 20. 2. 2025.

4. S ohledem na principiální shodu účastníků na způsobu vypořádání a na sporu fakticky v jediném bodě, a to v ceně za vypořádání, nařídil soud k návrhu účastníků znalecký posudek na stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. , Anonymizováno, se všemi součástmi a příslušenstvím v obci , adresa, s upozorněním, že budova není součástí pozemku a je situována na parcele, která je výlučným vlastnictvím žalovaného.

5. Znaleckým posudkem a výpovědí znalce při jednání bylo prokázáno, že znalec především přesvědčivě vysvětlil metodu ocenění, to znamená, že vysvětlil pojmy ceny obvyklé a tržní hodnoty, kdy v případě domu bez pozemku, resp. domu stojícího na cizím pozemku, nejsou prakticky k dispozici srovnávací údaje, neboť takové případy se zpravidla neobchodují. Naopak obvyklá cena vychází z porovnání hodnot, když je takové srovnání k dispozici. Znalec tedy v případě ocenění domu bez pozemku využil odhadu, tedy tržní hodnoty, což vysvětlil jako částku, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoliv v tísni. Znalec se vypořádal se zadáním komplexně, proto stanovil i obvyklou cenu rodinného domu s pozemkem, využil srovnání cen nabízených nemovitostí v daném místě a čase a dospěl k závěru, že obvyklá cena rodinného domu a pozemku by činila 14 671 000 Kč, přičemž obvyklá cena pozemku by v tomto případě činila 7 541 000 Kč a tržní hodnotu rodinného domu bez pozemku pak stanovil na 7 130 000 Kč. V závěru svého ocenění vysvětlil, že rodinné domy bez pozemků, ani pozemky zastavěné stavbami jiného vlastníka se samostatně neobchodují, jejich obvyklou cenu nelze stanovit a lze předpokládat, že tržní hodnota samostatně obchodovaného pozemku zastavěného stavbou bude nižší než obvyklá cena nezastavěného pozemku, stejně tak bude tržní hodnota samostatně obchodovaného rodinného domu bez pozemku nižší než prostý rozdíl obvyklé ceny celku a obvyklé ceny pozemku. Důvodem je nutnost vlastníka pozemku a vlastníka stavby vzájemně se domluvit na odkupu či nájemném, nemožnost jiného využití pozemků pro vlastníka, nižší jistota vlastníka stavby bez pozemku, obtížnější čerpání hypotéky, apod. Odkázal také na znalecký standard, kdy u pozemku pod stavbami cizího vlastníka je doporučeno snížení ceny do 15 % a obdobně i u tržní hodnoty stavby bez pozemku. V tomto případě uvedl znalec do svého písemného znaleckého posudku, že odhadl snížení ceny o 10 %. Při jednání pak znalec vysvětlil, proč využil právě snížení hodnoty o 10 %, nikoliv 5 % nebo 15 %, při určení zvažoval, že snížení o 15 % by bylo příliš vysoké, naopak o 5% příliš nízké, protože rizika zde jsou, byť nevysoká, když jsou zde pouze dva spoluvlastníci. Nejde o složitější případ, jako by bylo více různě vysokých podílů spoluvlastníků, apod. Znalec tedy potvrdil, že po snížení o 10 % by tržní hodnota domu bez pozemků činila 6 417 000 Kč, z čehož vyplývá hodnota spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny stanovená na částku 3 208 500 Kč.

6. V té souvislosti seznámil soud s účastníky s usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 11. 2024, č.j. 22 Cdo 3001/2024–1114, zejména s body 12, 13 a 17 odůvodnění tohoto usnesení, které je zcela využitelné na případ zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, byť předmětem dotčeného řízení bylo vypořádání SJM. Zásadně se ale řešila otázka finančního ekvivalentu za vypořádávaný podíl a zde je zásadní vysvětlení v odůvodnění předmětného usnesení, že obvyklá cena stavby, která je předmětem spoluvlastnictví, ale stojí na pozemku ve vlastnictví jen jednoho ze spoluvlastníků, je dotčena právě touto skutečností. Soud tedy musí přihlédnout k tomu, že stavba se nachází na pozemku, jenž nesdílí vlastnický režim stavby, a tuto skutečnost zohlednit při stanovení výše náhrady za vyloučení jednoho z manželů z majetkového společenství k této stavbě. V takovém případě je totiž majetková újma toho z manželů, který je vylučován ze spoluvlastnictví k této stavbě, nižší, než by byla v případě, že by šlo o stavbu na pozemku, ke kterému by měl i tento spoluvlastník spoluvlastnické právo. Jde tedy o to, nahradit to, o co jeden z manželů přichází, nikoliv rozdělit výhodu, kterou fakticky získává druhý z manželů tím, že jde o dům na jeho pozemku. Dále odkázal v tomto rozhodnutí Nejvyšší soud i na předchozí rozsudek sp. zn. 22 Cdo 367/2013 s poukazem na to, že skutečnost, že vlastnictví domu a pozemku není zcela totožné, je totiž právní závadou, což také musí být při ocenění domu zohledněno. V tomto rozhodnutí se tedy shrnulo, že je třeba posoudit, jak vysoká by měla být srážka, tedy snížení ceny předmětné stavby v důsledku uvedené právní vady.

7. Důkaz provedený znaleckým posudkem a výpovědí znalce tudíž má soud za přesvědčivě zdůvodněný i v tom bodě, kdy znalec uvažoval o snížení hodnoty domu o 10 %, tedy v této výši ohodnotil zmíněnou právní vadu spočívající v odlišnosti vlastnictví pozemku a domu.

8. Soud účastníkům v rámci jednání sdělil, že hodlá respektovat postupy přesvědčivě zdůvodněné v citovaném usnesení NS ČR, kdy skutečně vypořádacímu podílu žalobkyně by měla odpovídat částka 3 208 500 Kč, a vyzval žalovaného k prokázání toho, zda je schopen takovou částku vyplatit, a to s odkazem na konstantní judikaturu, která pokládá takové prokázání za podmínku uvedeného způsobu vypořádání.

9. Žalovaný navrhl v rámci hospodárnosti řízení, tedy neoddalování rozhodnutí prokázáním toho, že skutečně prostředky k dispozici má, aby účastníci učinili tuto skutečnost nespornou. Poukázal na to, že žalobkyni je známo, že žalovaný nedávno prodal jinou svou nemovitost ve svém výlučném vlastnictví a prostředky má k dispozici. Žalobkyně učinila nesporným tvrzení žalovaného, že on disponuje dostatečnou částkou k výplatě spoluvlastnického podílu, tudíž bylo možno konstatovat, že s výjimkou určení výše finančního ekvivalentu učinili účastníci všechny rozhodné skutečnosti týkající se zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nespornými. Konkrétně je tímto způsobem prokázáno, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky shora označeného domu bez pozemku, přičemž pozemek je výlučným vlastnictvím žalovaného, stalo se tak na základě notářského zápisu z roku 1997, účastníci jsou bývalí manželé a žalovaný bydlí v domě nyní sám, žalobkyně tam nebydlí. Tato nesporná tvrzení byla ještě dokreslena provedením listinných důkazů, a to výpisu z katastru nemovitostí pro obec a katastrální území , adresa, , kopií rozsudku o rozvodu manželství, kopií notářského zápisu , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 19. 11. 1997, vzájemnou korespondencí účastníků a také obsahem odhadu cen, které předkládali účastníci každý za sebe, což právě vyústilo v nutnost nařídit znalecký posudek v rámci řízení. Při jednání poukázal žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce na neurčitou část žaloby, v níž žalobkyně zmiňovala, že po určitou byla vyloučena a je dosud vyloučena z užívání svého spoluvlastnického podílu, uváděla skutečnosti, které mohou mít význam pro takové určení, nikoliv však pro zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, nebylo ani stanoveno v žalobních tvrzeních a už vůbec ne v petitu žaloby, za jaké období by to bylo požadováno, a teprve při jednání po upozornění soudu na tyto neurčitosti v žalobě právní zástupce žalobkyně tvrdil, že celková částka odpovídající ekvivalentu za nadužívání spoluvlastnického podílu žalovaným by se měla týkat 26 měsíců s částkou, která by měla odpovídat obvyklému nájemnému, a tato částka že by měla být souladná s tím, jak to ohodnotil ve znaleckém posudku znalec , tituly před jménem, , jméno FO, . Soud ovšem souhlasil s doplněním zadání znaleckého posudku právě o tuto otázku pouze z toho důvodu, že stále se i vzhledem k dříve vstřícnému postoji účastníků k mediaci jevilo uzavření smíru jako možné a tím by mohla být pokryta i další část sporných otázek mezi účastníky, nikoliv pouze vypořádání spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že při jednání nakonec žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce dotvrdila sledované období a tvrzenou částku, rozhodl soud o vyloučení věci do samostatného řízení, usnesení při jednání vyhlásil a vzhledem k tomu, že proti němu není odvolání přípustné, nabylo téhož dne právní moci. Důsledkem bude založení nového spisu a potom náležitý postup při precizaci tvrzení i důkazních návrhů, což ovšem dosud nebylo v perfektní podobě součástí tohoto řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Současně řešení vyloučením této při jednání nakonec upřesněné věci do samostatného řízení také odpovídá principu ekonomiky řízení, neboť tím, že až na cenu odpovídající vypořádacímu podílu byly všechny skutečnosti týkající se zrušení spoluvlastnictví mezi účastníky nesporné a soud prokázal i hodnotu věci prostřednictvím znaleckého posouzení, pak bylo možno rozhodnout při tomto jediném jednání.

10. Podle § 1140 odst. 1 a 2. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o.z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

11. Podle § 1143 o.z. nedohodnou- li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

12. Podle § 1144 odst. 1 a 2 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

13. Podle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

14. Vzhledem ke všem výše uvedeným zjištěním a nesporným skutečnostem mezi účastníky, přičemž otázky vzájemných vztahů mezi účastníky a tvrzení, že žalobkyně nedobrovolně opustila nemovitost, nebyla pro rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodná, (navíc žalovaný s touto částí tvrzení rozhodně nesouhlasil a mohlo by to mít eventuálně vliv jen na posouzení onoho nadužívaného podílu), další důkazy soud při vyhodnocení otázky zrušení a vypořádání spoluvlastnictví neprokazoval, když se účastníci jinak shodli (až na cenu) na všech kritériích významných podle shora citovaných ustanovení pro zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

15. Žalobkyně se stále domáhala rozhodnutí o tvrzeném nároku 180 000 Kč, který byl mimochodem upřesněn až při jednání, s poukazem na to, že by mělo jít o tzv. širší vypořádání a že by se soud měl touto částí nároku zabývat.

16. Soud vycházel z ustanovení § 1148 odst. 1 a 2 o.z., podle nichž při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.

17. Žalobkyně poukazuje na toto zákonné ustanovení, které ovšem míří na jinou situaci, zejména pokud hovoří o dluzích, které souvisejí se spoluvlastnictvím, a o splatných pohledávkách. Doplněná tvrzení žalobkyně však směřují spíše do oblasti bezdůvodného obohacení, kterého by se mělo údajně dostat žalovanému tím, že užívá více, než mu přísluší, ovšem tam jsou rozhodující i další skutkové okolnosti nesouvisející se zrušením a vypořádáním, které až na představy o vypořádacím podílu byly mezi účastníky nesporné, takže řešení této části nároku rozhodnutím o vyloučení věci do samostatného řízení je naopak v zájmu účastníků, neboť v konečném důsledku přináší právní jistotu o nemovitosti a případné další finanční nároky mezi účastníky lze řešit samostatně výrazně efektivněji.

18. Z uvedených důvodů rozhodl soud výrokem I. o zrušení spoluvlastnictví účastníků, ovšem opomněl vyhlásit druhý výrok, kterým se přikazuje celek nemovitosti do vlastnictví žalovaného, byť o tom mezi účastníky nebyl od samého začátku spor. Toto pochybení soud odstranil postupem podle § 166 zákona č. 99/1963 Sb. („o. s. ř.“) a 1. 10. 2025 vyhlásil doplňující rozsudek. Současně dříve vyhlášené výroky II., III. a IV. označil jako výroky číslo III., IV. a V.

19. Výrokem pod aktuálním označením III. tedy soud stanovil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku odpovídající zjištěním na základě znaleckého dokazování, a to v souladu s návrhem samotného žalovaného do 15 dnů od právní moci rozsudku. Žalobkyně potvrdila, že má informace o tom, že žalovaný disponuje takovou částkou, a nebyl tedy důvod rozhodnutí o této věci oddalovat20. Výrokem IV. (nově označeným) soud rozhodl o náhradě nákladů řízení podle principu, že při transformaci jednoho vlastnictví do jiného nelze hovořit o úspěchu či neúspěchu ve věci, když jde o judicium duplex. Žalovaný poukázal na to, že by soud měl přiznat náhradu nákladů řízení žalovanému, neboť on od počátku nabízel částku odpovídající té dnes soudem zjištěné, dokonce mírně vyšší, což žalobkyně odmítala. Pokud by v rámci mimosoudních jednání žalobkyně na návrh žalovaného přistoupila, k řízení nemuselo vůbec dojít. Soud tyto argumenty zvažoval, nicméně vyšel z toho, že pravidlo by mělo mít přednost před situací mimořádnou, výjimečnou, a to už s ohledem na rozjitřené vztahy účastníků a řadu emocí, které s sebou takovýto spor nese, kdy v rozhodování o dalším postupu hrály roli i rodinné vztahy, včetně vztahů k dětem, a jde o poněkud odlišnou situaci od případu, kdy jsou spoluvlastníky například osoby jen příbuzensky velmi vzdálené nebo zcela cizí, kde postupy účastníků mohou být oproštěny od veškerých emocí a mohou být tudíž rychlejší a logičtější. V daném případě tedy soud vyšel z pravidla o náhradě nákladů řízení ve smyslu ustanovení § 140 odst. 2 o. s. ř. a rozhodl, jak je uvedeno ve výroku IV. Nové číslování jednotlivých výroků soud již zapracoval do písemného vyhotovení rozsudku, když přitom vycházel z protokolu o vyhlášení doplňujícího rozsudku, který následně také právním zástupcům účastníků zaslal.

21. Ve výroku V. bylo rozhodnuto o povinnosti žalobkyně zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Kladně náhradu nákladů státu. Jde o to, že stát zálohoval z rozpočtových prostředků část znalečného poté, kdy účastníci složili každý zálohu na znalecký posudek, a to každý po 10 000 Kč, nicméně znalečné za podání písemného znaleckého posudku bylo usnesením ze dne 30. 5. 2025 přiznáno ve výši celkem 23 138 Kč a tato částka byla znalci vyplacena. Následně ovšem vznikl další náklad na znalečné za slyšení znalce při jednání, což znalec vyúčtoval částkou 1 150 Kč, ovšem dosud v době vyhlášení rozsudku nebylo znalečné ani vyúčtováno, ani pravomocně přiznáno. Proto soud nemohl rozhodnout o konkrétní částce, ale musel stanovit, že tato částka bude určena samostatným usnesením a půjde o rozdíl mezi celkově přiznaným znalečným a zálohou pokrytou účastníky, dohromady by mělo jít o nižší jednotky tisíc Kč, zatím však částka určena není. Soud rozhodl o náhradě nákladů státu v duchu ustanovení § 148 odst. 1, 2 o. s. ř., podle něhož má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, přičemž soud může uložit mimo jiné těm, kteří při dokazování měli nějakou povinnost, aby nahradili státu náklady řízení, které by jinak nebyly vznikly, jestliže je zavinili.

22. Zatímco v případě náhrady nákladů řízení se soud nepřiklonil argumentaci žalovaného o náhradě nákladů, které by měla podle jeho mínění nést žalobkyně, pokud jde o náklady řízení za znalečné, zde soud uložil povinnost k náhradě výlučně žalobkyni. Vyšel z toho, že každý z účastníků předložil svůj vlastní tržní odhad ceny a byl to žalovaný, kdo navrhl kompromisní řešení, tedy určení takové ceny pomocí aritmetického průměru. Výsledkem byla částka, která se velmi blížila znaleckému posouzení, tedy pokud by žalobkyně v této fázi přistoupila na návrh žalovaného, mohla řízení nejen urychlit, ale také zlevnit o náklady znaleckého posudku. Soud tedy rozhodl, jak je shora uvedeno ve výroku V., přičemž výše povinnosti žalobkyně bude určena samostatným usnesením.