7 C 41/2025

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jarmilou Tůmovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, IČO IČO žalobkyně se sídlem Adresa žalobkyně zastoupená obecným zmocněncem Jméno zmocněnce bytem Adresa zmocněnce proti žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované se sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta o vyklizení a předání nemovitosti určené k podnikání

I. Žalovaná je povinna vyklidit a vyklizené předat žalobkyni tyto nemovitosti: stavební parcelu st. Anonymizováno Anonymizováno 1 o výměře Anonymizováno Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: adresa, č.p. Anonymizováno, objekt k bydlení, stavební parcelu st. č.Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno 2 o výměře Anonymizováno Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, obč. vybavenost, stavební parcelu č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno Anonymizováno, zastavená plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, zem. stav, stavební parcelu č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: ubytovací zařízení, stavební parcelu č. parc. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr), pozemkovou parcelu č. parc. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno Anonymizováno, ostatní plocha (zeleň), pozemkovou parcelu č. parc. Anonymizováno Anonymizováno 1 o výměře Anonymizováno Anonymizováno, ostatní plocha, pozemkovou parcelu č. parc. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno Anonymizováno, vodní plocha a pozemkovou parcelu č. parc. Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o výměře Anonymizováno Anonymizováno, ostatní plocha (neplodná půda), vše v k.ú. adresa Anonymizováno, obec adresa, zapsané v katastru nemovitostí, právnická osoba pro Anonymizováno Anonymizováno, Katastrální pracoviště adresa na listu vlastnictví č. Anonymizováno Anonymizováno, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení 5 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 25. 6. 2025 domáhala vyklizení a předání v žalobě označené nemovitosti určené k podnikání. Uvedla, že účastníci uzavřeli dne 17. 4. 2024 smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (dále i jen jako „nájemní smlouva“), nájemné bylo sjednáno ve výši 200 000 Kč měsíčně se splatností nejpozději do 15. dne příslušeného měsíce, přičemž již v průběhu roku 2024 hradila žalovaná nájemné opožděně a v měsících srpnu a září 2024 vůbec. S ohledem na tuto skutečnost přistoupila žalobkyně v souladu se smlouvou, podle níž je prodlení s placením nájemného po dobu delší než jeden měsíc výpovědním důvodem, dne 18. 9. 2024 k výpovědi nájemní smlouvy. Výpověď byla podepsána jednatelkou žalobkyně a výpovědní lhůta uplynula 31. 12. 2024. Žalovaná ani přes výzvy žalobkyně prostory nevyklidila, nadále je užívala a nájemné nehradila.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a zpochybňovala pravost a správnost žalobkyní navržených důkazů. Uvedla, že výpověď je neplatná, neboť neobsahuje konkrétní výpovědní důvod. Dále namítala, že osoba, která výpověď podepsala, nedisponovala hmotněprávní plnou mocí, a že nebylo prokázáno ani samotné doručení výpovědi do datové schránky žalované.

3. Soud věc projednal při jednáních dne 4. 2. 2026 a dne 11. 2. 2026. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav.

4. Mezi stranami bylo nesporné, že uzavřeli dohodu o užívání prostor sloužících k podnikání, a že právě tento vztah byl předmětem výpovědi žalobkyně. Žalovaná však popírala obsah uzavřené smlouvy, jak se na něj žalobkyně odvolává, a rovněž zpochybňovala doručení výpovědi. Nesporná byla naopak existence dluhu na nájemném, byť nebyl přesně vyčíslen, a skutečnost, že žalovaná prostory ke dni jednání soudu stále užívala.

5. Dohoda uzavřená mezi účastníky dne 17. 4. 2024 ohledně užívání vymezených prostor byla sjednána na dobu určitou od 17. 4. 2024 do 28. 2. 2026, přičemž úhrada stanovená za užívání nemovitostí ve výši 200 000 Kč měsíčně byla splatná vždy nejpozději 15. dne v kalendářním měsíci. Smluvní vztah měl skončit uplynutím sjednané doby, dříve ho bylo možné ukončit buď písemnou dohodou stran, nebo písemnou výpovědí jedné ze stran. Výpovědní lhůta činila tři kalendářní měsíce a běžet měla od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla druhé straně výpověď doručena. Jako výpovědní důvod bylo ujednáno mimo jiné hrubé porušení povinností spočívající v prodlení s úhradou pravidelné platby po dobu delší než jeden měsíc. Strany rovněž vyloučily automatickou prolongaci dle § 2230 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále i jen „o. z.“) (smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání z 17. 4. 2024 - č. l. 4-7). Originál dohody s podpisy obou stran žalobkyně předložila při jednání soudu.

6. Žalovaná sjednanou částku v termínech splatnosti neplatila a dostala se tak do prodlení. Z tabulky vedené žalobkyní plyne, že ke dni 15. 6. 2025 evidovala vůči žalované dluh ve výši 100 000 Kč se splatností k 15. 8. 2024 a dále dluh ve výši 200 000 Kč se splatností k 15. 9. 2024 (tabulka dlužného nájemného – č. l. 12).

7. Žalobkyně proto prostřednictvím své jednatelky jméno FO přistoupila k výpovědi sjednané smlouvy. Ve výpovědi výslovně uvedla, že žalovaná ani přes opakované urgence nehradila sjednané platby, přičemž za červenec 2024 zbývalo žalované doplatit 50 000 Kč a za srpen a září 2024 nebylo hrazeno nic. Ve výpovědi odkázala na článek X., odst. 2, bod b dohody, v němž je definováno hrubé porušení povinností jako výpovědní důvod. Současně uvedla, že výpovědní lhůta počíná běžet dnem 1. 10. 2024 a k jejímu ukončení dojde dne 31. 12. 2024 (výpověď nájemní smlouvy ze dne 18. 9. 2024 – č. l. 11 p. v.). Výpověď byla dodána do datové schránky žalované dne 18. 9. 2024 a k jejímu doručení došlo přihlášením oprávněné osoby dne 19. 9. 2024 (doklad o odeslání a doručení výpovědi prostřednictvím IDS – č. l. 46 p. v.).

8. Z výpisu z obchodního rejstříku pořízeného ke dni 26. 6. 2025 je patrné, že jméno FO, narozená datum, byla jednatelkou žalobkyně, a to od 1. 8. 2018, přičemž byla oprávněna jednat jménem společnosti samostatně (výpis z obchodního rejstříku k 26. 6. 2025 – č. l. 19).

9. Sdělením z 24. 1. 2025 žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení a předání předmětné nemovitosti, neboť výpovědní lhůta uplynula a smluvní vztah mezi stranami skončil. Žalované byla stanovena dodatečná lhůta do 15. 2. 2025 (výzva k vyklizení nemovitosti ze dne 24. 1. 2025 – č. l. 12 p. v.).

10. Jinými provedenými důkazy nebyly zjištěny žádné další skutečnosti podstatné pro objasnění věci. Soud považuje skutkový stav za náležitě zjištěný.

11. Žalovaná sice napadala pravost i správnost listin předkládaných žalobkyní, avšak žalobkyně svá tvrzení listinnými důkazy věrohodně prokázala. Námitky žalované se omezily na obecné popírání, aniž by sama žalovaná tvrdila jinou skutkovou verzi či předložila avizovanou nájemní smlouvu odlišeného znění. Žádný z žalovanou tvrzených rozporů se tak neprokázal.

12. Po provedeném dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu. Mezi stranami byla dne 17. 4. 2024 uzavřena dohoda, na jejímž základě mohla žalovaná užívat předmětné nemovitosti. Žalovaná se dostala do prodlení s placením pravidelné platby, když za měsíce srpen a září 2024 ve splatnosti do 15. dne daného měsíce platbu ve výši 200 000 Kč nezaplatila. Žalobkyně proto smlouvu dne 18. 9. 2024 vypověděla a výpověď podepsanou jednatelkou odeslala žalované do datové schránky. Výpovědní doba byla stanovena tříměsíční a uplynula dne 31. 12. 2024. Žalovaná však nemovitosti užívala i po tomto datu.

13. Podle § 2302 odst. 1 o. z., platí, že ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen "prostor sloužící podnikání"). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

14. Podle § 2225 odst. 1 o. z. platí, že při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

15. Podle § 2309 odst. 1, písm. b) o. z. platí, že jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

16. Podle § 2310 odst. 1, odst. 2 o. z. platí, že ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

17. Podle § 2314 odst. 1, odst. 2 o. z. platí, že vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

18. Výše popsaný skutkový stav posoudil soud po právní stránce tak, že mezi stranami byla dne 17. 4. 2024 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání podle § 2302 a násl. o. z. Nájemné ve výši 200 000 Kč měsíčně bylo ujednáno se splatností do 15. dne daného měsíce. Žalovaná se s úhradou nájemného dostala do prodlení, přičemž prodlení s úhradou nájemného po dobu delší jednoho měsíce bylo ve smlouvě, totožně jako v § 2309 písm. b) o. z., sjednáno jako výpovědní důvod. K datu výpovědi byla žalovaná v prodlení s nájemným za srpen a září 2024. Výpovědní důvod tak byl v okamžiku podání výpovědi jednoznačně naplněn.

19. Námitka žalované, že výpověď neuvádí konkrétní důvod, o nějž se opírá, byla dokazováním vyvrácena. Z provedených důkazů vyplynulo, že výpověď výslovně odkazovala na měsíce, v nichž byla žalovaná v prodlení s úhradou nájemného, jakož i na příslušné smluvní ujednání tento výpovědní důvod zakládající. Výpověď proto nebyla nesrozumitelná ani neurčitá a její obsah umožňoval typickému adresátovi v postavení žalované bez rozumných pochybností identifikovat, jakého porušení povinností se týká a o jaký výpovědní důvod se opírá. Tím spíš, že právní jednání je třeba v souladu s § 555 a násl. o. z. posuzovat podle jeho obsahu a smyslu. Tím byla splněna obligatorní náležitost výpovědi dle § 2310 odst. 1 o. z.

20. Žalovaná dále namítala absenci hmotněprávní plné moci pro osobu, která výpověď podepsala. Soud však z provedeného dokazování zjistil, že výpověď byla podepsána jednatelkou žalobkyně, tedy osobou oprávněnou jednat za společnost přímo ze zákona (§ 164 o. z. ve spojení s § 195 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích). Jednatel je statutárním orgánem společnosti s ručením omezeným a je oprávněn za společnost činit právní jednání, včetně podání výpovědi z nájemní smlouvy, bez nutnosti jakékoli plné moci. Tato námitka žalované je tedy rovněž nedůvodná.

21. Výpověď je jednostranným právním jednáním, které musí být učiněno v písemné formě a je účinné okamžikem, kdy dojde druhé smluvní straně (§ 570 odst. 1, § 2286 odst. 1 o. z.). Podle stanoviska pléna Nejvyššího soudu ze dne 5. 1. 2017, sp. zn. Plsn 1/2015, má úkon učiněný prostřednictvím datové schránky osobou uvedenou v § 8 zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů (dále i jen „zákon č. 300/2008 Sb.“), stejné účinky jako úkon provedený písemně a podepsaný. Z § 18a odst. 2 téhož zákona plyne, že dokument je doručen okamžikem, kdy se do datové schránky přihlásí osoba, která má s ohledem na rozsah svého oprávnění přístup k tomuto dokumentu. Přestože žalovaná zpochybňovala doručení výpovědi do své datové schránky, z doručenky jednoznačně plyne, že datová zpráva byla do datové schránky příjemce dodána 18. 9. 2024 a dne 19. 9. 2024 se do datové schránky přihlásila osoba oprávněná ve smyslu § 8 odst. 1 až odst. 4 zákona č. 300/2008 Sb., čímž došlo k řádnému doručení datové zprávy. Výpověď tedy splnila jak požadavek písemné formy, tak požadavek dojití žalované.

22. Podle smluvního ujednání stran kopírujícího § 2310 odst. 2 o. z. byla výpovědní doba sjednána tříměsíční. Byla-li výpověď doručena do datové schránky žalované v září 2024, výpovědní doba počala běžet od 1. 10. 2024 a uplynula dne 31. 12. 2024, jak správně tvrdí žalobkyně. Tímto okamžikem nájemní vztah skončil. Přitom platí, že skončil-li nájem uplynutím výpovědní doby, po jejím skončení má nájemce povinnost prostory vyklidit a užívá-li je i nadále, činí tak již bez právního důvodu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2025, sp. zn. 26 Cdo 2241/2024). Žalovaná prostory po skončení nájmu nevyklidila a neučinila tak ani přes opakované výzvy žalobkyně, ba naopak ke dni jednání soudu je stále užívala.

23. Žalovaná přitom nepodala žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 o. z., ani neprokázala, že by ve lhůtě podle odst. 1 téhož ustanovení uplatnila námitky. Podle § 2314 odst. 2 o. z. jí tím zaniklo právo domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Je tomu tak proto, že ustanovení § 2314 o. z. neumožňuje, aby naplněnost uplatněného výpovědního důvodu byla posuzována v jiném řízení, a to ani jako otázka předběžná. Na rozdíl od neplatnosti či zdánlivosti výpovědi, k nimž soud přihlíží kdykoli, je otázka existence výpovědního důvodu definitivně uzavřena buď rozhodnutím soudu v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z., anebo tím, že strany možnosti podat žalobu podle tohoto ustanovení nevyužijí. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019).

24. Lze shrnout, že za situace, kdy žalovaná nevznesla námitky dle § 2314 odst. 1 o. z. a nepodala žalobu podle § 2314 odst. 3 o. z., zaniklo jí podle § 2314 odst. 2 o. z. právo domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Soud se proto zabýval již pouze tím, zda výpověď jako právní jednání existuje, zda došla žalované a zda byl v ní byl uveden výpovědní důvod podle § 2310 odst. 1 o. z. Tyto podmínky byly v dané věci splněny a soud proto rozhodl, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozhodnutí.

25. Nad rámec uvedeného je vhodné dodat, že pro účely právního posouzení a samotného výroku je rozhodným katastrálním údajem zejména charakter pozemku (druh pozemku), nikoliv jeho výměra. Výměrou pozemku se soud tedy samostatně detailně nezabýval, neboť představuje pouze jeden z identifikačních údajů každého pozemku. Soud ji nicméně uvedl ve výroku rozhodnutí, a to v souladu s obsahem smlouvy, jejíž znění nebylo účastníky v řízení zpochybněno. Identifikace pozemků je provedena prostřednictvím listu vlastnictví, příslušného katastrálního území a číselného označení včetně uvedení druhu pozemku.

26. O povinnosti k náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního rádu (dále také jen „o. s. ř.“), tak, že přiznal žalobkyni, jež měla v řízení plný úspěch, náhradu nákladů potřebných k účelnému bránění práva. S odkazem na § 137 odst. 1 o. s. ř. byla žalobkyni přiznána jen náhrada soudního poplatku zaplaceného ve výši 5 000 Kč, jelikož jiné náklady žalobkyně neúčtovala a jejich náhrady se výslovně zřekla. Lhůta k plnění byla stanovena s ohledem na § 160 odst. 1 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů od jeho doručení, a to ke Krajskému soudu v Praze prostřednictvím soudu zdejšího, ve dvou vyhotoveních. Nebude-li povinnost uložená tímto rozsudkem plněna dobrovolně, lze navrhnout soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci.