7 C 53/2024

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jarmilou Tůmovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený/á Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno trvale bytem Adresa žalobce Anonymizováno . Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci 150 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 14,75% ročně z částky 150 000 Kč jdoucím od 3. 4. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Ohledně zákonného úroku z prodlení z částky 150 000 Kč jdoucího od 1. 4. 2024 do 2. 4. 2024 se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku, 59 644 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, do rukou právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se domáhal uvedené částky s tím, že zjistil z inzerátu, že žalovaná inzeruje prodej nemovitých věcí, zapsaných na LV č. , hodnota, k.ú. a obec , adresa, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , tj. st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je dům č.p. , Anonymizováno, a p.č. , hodnota, . Vzhledem k tomu, že v té době zároveň nabízel prodej svých nemovitých věcí v , adresa, na , Anonymizováno, a z prodeje předpokládal zaplacení kupní ceny, uzavřel se žalovanou dohodu o koupi nemovitosti, tj. fakticky tzv. rezervační smlouvu ze dne 25. 7. 2023. na základě této dohody zaplatil žalované rezervační zálohu (blokační zálohu) ve výši 150 000 Kč dne 7. 8. 2023. Rezervace byla sjednána na dva měsíce s tím, že dodatkem č. , hodnota, byla prodloužena do 30. 11. 2023. S ohledem na skutečnost, že žalobce nemohl nemovité věci v , adresa, prodat, neboť došlo k sesuvu pozemku a k zasažení stavby bazénu, oznámil žalobce žalované, že nemovitost nemůže v blokační lhůtě končit. I přesto mu byla žalovanou zaslána výzva datovaná 8. 12. 2023 k uzavření smlouvy, nicméně nikoliv kupní smlouva, tj. i kdyby žalobce mohl kupní smlouvu podepsat, neměl fakticky co. Na toto reagoval opět 18. 12. 2023 vysvětlením a odstoupením od blokační dohody. Následně s ohledem na možnost zajistit finanční prostředky a zájem žalobce nemovitosti zakoupit, došlo k dohodě o obnovení jednání s tím, že žalovaná poslala dne 20. 12. 2023 novou dohodu o koupi nemovitostí s platností do 20. 2. 2024. Tuto dohodu žalobce podepsal téhož dne. Blokační záloha 150 000 Kč byla převedena na tuto smlouvu. Nutno uvést, že veškeré dokumenty žalobce podepisoval na žádost žalované elektronicky. Žalobce pak žalovanou v rezervační lhůtě telefonicky kontaktoval a když nedostal odpověď, požádal dne 21. 2. 2024 o vyhotovení a zaslání kupní smlouvy. K velkému překvapení bylo žalobci žalovanou e-mailem ze dne 28. 2. 2024 oznámeno, že smlouva nebyla podepsána (nic takového nikdy žalobci nikdo nesdělil) a že se nemovitosti prodávají dále. Žalobce pak zjistil, že žalovaná prodej nemovitých věcí kontinuálně nabízela a skutečně dne 28. 2. 2024 již nový zájemce složil zálohu a dne 7. 3. 2024 byla uzavřena s kupujícími manžely , Anonymizováno, kupní smlouva. S ohledem na výše uvedené žalobce vyzval žalovanou k vrácení rezervační zálohy, a to 14. 3. 2024, kdy na tuto výzvu reagoval jednatel žalované e-mailem z 15. 3. 2024. Nárok byl zopakován v e-mailové odpovědi ze dne 19. 3. 2024, nicméně následně se dopisem ze dne 26. 3. 2024 vyjádřila právní zástupkyně žalované, kdy nárok odmítla. Žalobce se pak pokusil ještě znovu reagovat dopisem ze dne 2. 4. 2024, na který opět negativně reagovala právní zástupkyně , Jméno advokátky, dne 15. 4. 2024. Žalobce tedy vyčkal prodeje nemovitostí a zajistil si z katastru kupní smlouvu ze dne 7. 3. 2024. V daném případě je nezbytné vycházet ze zákona o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. V § 14 se uvádí: Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Nejvyšší soud ČR pak v rozhodnutí č. 33 Cdo 1507/2022 jednoznačně zaujal stanovisko, že výše uvedené ustanovení se vztahuje i na zájemce, tj. na vrácení rezervační jistoty a vzhledem k tomu, že zájemci spotřebiteli nelze uložit povinnost uzavření smlouvy, pak není možné uplatnit na neplatný závazek smluvní pokutu, resp. jí nelze sjednat. Pro žalovanou se tedy jedná o bezdůvodné obohacení. Mimo jiné, i pokud by tomu tak nebylo, nepochybně by zde byl důvod k vrácení s ohledem na ust. § 8 zák. č. 89/2012 Sb – občanský zákoník (dále „o.z.“), kdy žalobce uzavřel novou smlouvu, kde byl převod rezervační zálohy a prodloužení lhůty ke koupi, o kterou projevil zájem. Teprve poté bylo žalovanou sděleno, že smlouva vlastně uzavřena nebyla, a také se žalobce dozvěděl, že žalovaná bez sebemenšího sdělení nemovitosti nabízela dále a následně je prodala (samozřejmě se zprostředkovatelskou provizí). Ze strany žalované se tedy nepochybně jednalo o klamavé a nekalé jednání ve vztahu k žalobci – spotřebiteli, který byl po celou dobu v dobré víře, že nemovitosti jsou tzv. „rezervovány“ a budou mu prodány. Žalobce se domáhá zákonného úroku z prodlení od 1. 4. 2024, tj. od měsíce následujícího od předžalobní výzvy.

2. Žalovaná se prostřednictvím právní zástupkyně vyjádřila nesouhlasně a předestřela své skutkové a právní závěry. Sdělila, že dne 28. 7. 2023 uzavřel prodávající – pan , jméno FO, a , jméno FO, s žalovaným jako realitní kanceláří a panem , Jméno žalobce, - žalobcem jako zájemcem dne 28. 7. 2023 dohodu o koupi nemovitosti (dále jen jako „, jméno FO, o koupi“), jejímž předmětem byl prodej nemovitostí, nacházejících se na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , a to konkrétně pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č. ev. , Anonymizováno, , a pozemku p. č. , hodnota, , a to s dobou trvání do 31. 10. 2023, a za kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč. Poněvadž se v průběhu realitního případu ukázalo, že žalobce neměl zajištěno financování předmětu koupě, požádal makléřku společnosti , Jméno žalované, ., IČ: , IČO žalované, , paní , jméno FO, , která zprostředkovávala i prodej výše specifikovaných nemovitostí, aby mu zprostředkovala prodej rodinné rekreace v obci , adresa, , aby měl žalobce finance na koupi rezervované nemovité věci. Následně byl podepsaný dodatek k , jméno FO, o koupi, který prodloužil dobu trvání , jméno FO, o koupi o jeden měsíc, tj. do 30. 11. 2023. Poněvadž ani jeden měsíc prodloužení doby trvání , jméno FO, o koupi žalobci nepomohl a nezajistil si financování předmětu koupě, podepsal novou , jméno FO, o koupi nemovitosti, která měla mít dobu trvání do 20. 02. 2024. K uzavření této dohody však již nedošlo, neboť prodávající již dále nemohli vyčkávat. Z toho důvodu nesouhlasili s neustálým prodlužováním , jméno FO, o koupi ani s uzavřením nové , jméno FO, o koupi. , jméno FO, o koupi tedy již nebyla uzavřena. Co se týče prodeje rodinné rekreace v obci , adresa, , v okamžiku, kdy se žalovaná dozvěděla, že žalobce předmětné nemovitosti nemůže prodat, začala ihned na žádost žalobce činit, aby mu pomohla. Byla to žalovaná, kdo žalobci obstaral kupujícího na prodej nemovitosti v obci , adresa, , konala činnosti realitního zprostředkovatele, když zpracovala prezentaci nemovitosti, a na základě této inzerce mu obstarala přímo kupující, přičemž za zprostředkování nedostala žádnou provizi, ač měla za to, že mají s žalobcem gentlemanskou dohodu. Žalovaná zastoupená paní , jméno FO, na nemovitosti žalobce uskutečnila cca 20 prohlídek. Nemovitost v , Anonymizováno, žalobce prodal klientce zprostředkované paní , jméno FO, . V rámci celého obchodního případu je zapotřebí dle žalované zdůraznit princip poctivosti, tj. jednu ze základních zásad občanského zákoníku, kdy žalovaná po zjištění skutečnosti, že žalobce nemá zajištěny finanční prostředky na celou kupní cenu zarezervovaných nemovitostí, začala činit, aby pomohla žalobci – tj. začala propagovat nemovitost v jeho vlastnictví vč. pořízení prezentace a inzerce. Tvrzení, které se uvádí v žalobě, že žalobce oznámil žalované s ohledem na sesuv půdy, že nemovitost nemůže končit v blokační lhůtě, k tomu žalovaná uvádí, že , jméno FO, o koupi byla trojstranná a vzhledem k průběhu celého obchodního případu se prodávající již rozhodli neuzavřít novou dohodu. Prodávající rezervovali nemovitost žalobci od 28. 07. 2023 do 30. 11. 2023, tedy 4 měsíce rezervace, tudíž bylo jejich svobodným rozhodnutím dále v , jméno FO, o koupi nepokračovat. Žalobce se ani nemohl domnívat, že došlo k uzavření nové , jméno FO, o koupi, když tato nová , jméno FO, o koupi nikdy nebyla uzavřena. Prodávající prodali nemovitost třetí osobě a s žalobcem od 01. 12. 2023 nebyli v žádném dalším smluvním vztahu, tudíž s ní mohli jako vlastníci volně disponovat. K uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu stojícího na straně žalobce, neboť jak sám uvádí, neměl finance na financování kupní ceny. Proto je zapotřebí zdůraznit § 3 odst. 2 písm. d) zák. č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník (o.z.), podle něhož soukromé právo spočívá zejména na zásadách, že daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny (projev zásady pacta sunt servanda). Uhrazení blokační úhrady je projevem vážného úmyslu nabýt nemovitosti specifikované v bodu 3 , jméno FO, o koupi a je plně v souladu s principem , jméno FO, o koupi, která byla uzavřena. , jméno FO, o koupi jako celek je vyvážená, obsahuje vzájemná práva a povinnosti obou stran s tím, že dle bodu 14, 14.1 , jméno FO, o koupi byl žalovaný informován o možnosti navrhnout úpravu smluvního ujednání nebo doplnění, čehož žalovaný nevyužil. , jméno FO, nikterak neodporuje účelu zákona ani jej neobchází, nenarušuje veřejný pořádek ani se zjevně nepříčí dobrým mravům; je koncipována tak, že je přehledná a smluvní ujednání dostatečně čitelná, přičemž obsahuje vzájemná práva a povinnosti obou stran. V bodě 6.1 bylo uvedeno, že blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce a uzavřením kupní smlouvy bude použita na částečnou úhradu kupní ceny, nebude-li jiné dohody. Realitní zprostředkovatel vrátí blokační úhradu zájemci, pokud nedojde k uzavření smlouvy, vyjma čl. 5. odst. 5.2 , jméno FO, . Poněvadž nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce, neboť neměl zajištěno financování kupní ceny, žalobci nevzniklo právo na vrácení blokační úhrady. , jméno FO, o koupi ve znění dodatku byla uzavřena do 30. 11. 2023, přičemž v bodě 5, pod bodu 5.2 bylo uvedeno, že pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce místo prodávajícího uhradit Realitnímu zprostředkovateli provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím ve výši BÚ. Platnost provize není vázána na uzavření smlouvy. Zánikem , jméno FO, není dotčeno právo Realitního zprostředkovatele na provizi. Zároveň v čl. 6 odst. 6.1 předmětné , jméno FO, o koupi bylo sjednáno, že realitní zprostředkovatel vrátí blokační úhradu zájemci, pokud nedojde k uzavření smlouvy, vyjma čl. 5 odst. 5.2 , jméno FO, o koupi. Poněvadž došlo k naplnění čl. 5. bodu 5.2 , jméno FO, o koupi, nevznikl žalobci nárok na vrácení blokační úhrady, neboť ta je provizí realitního zprostředkovatele dle čl. 5. bodu 5.2 , jméno FO, . Co se týče uváděné judikatury v žalobě, řešený případ nedopadá na následující situaci. V daném judikátu šlo o vrácení rezervačního poplatku, který si žalovaná - realitní kancelář ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce na smluvní pokutu. V daném případě je nutno odlišit institut smluvní pokuty a provize. Žalobce se žalovanou sjednal v čl. 5 bodu 5.2 , jméno FO, provizi. V případě rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, měl soud za to, že smluvní pokuta zajišťující povinnost uzavřít kupní smlouvu může být sjednána pouze mezi osobami ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. V řešeném případě je zapotřebí vzít v úvahu i faktické okolnosti daného smluvního vztahu, kdy v judikovaném případě, dle dostupných informací, to byl zprostředkovatel, kdo porušil své povinnosti, neboť nezajistil zápis předmětného pozemku do katastru nemovitostí a nevyřešil problém s chybějícími přípojkami a s přístupovou cestou. Žalovaná má za to, že jako zprostředkovatel žádné ustanovení neporušila ani neporušila své zprostředkovatelské povinnosti. Právě naopak nad rámec svých zprostředkovatelských povinností se snažila žalobci pomoci, obstaral mu kupujícího na jeho nemovitost. , jméno FO, o koupi má povahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, uzavírané mezi prodávajícím a kupujícím za přičinění zprostředkovatele.

3. Soud nařídil ve věci jednání, v jehož úvodu sdělil účastníkům výsledky přípravy jednání. Z ní vyplývá, že účastníci uzavřeli smlouvu ve smyslu zákona č. 39/2020 o realitním zprostředkování a soud při posouzení věci vychází zejména z ustanovení §§ 9, 10, 14 a 19 tohoto zákona. Souladně s judikaturou zdůraznil, že při jednání se spotřebitelem nelze uložit zájemci – spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu. Pokud jde o případnou dřívější splatnost provize, pak soud vychází z ustanovení § 19 odst. 2 citovaného zákona a vyzval právní zástupkyni žalované, nechť doplní tvrzení k tomu, kde je obsaženo v původní smlouvě poučení zájemce, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy, ale toliko na obstarání příležitosti., právnická osoba, výzvě soudu právní zástupkyně žalované zdůraznila prohlášení stran v bodě 5.1. o splatnosti provize a zejména bod 5.2., které rozebírala v písemném vyjádření. Na dotaz, kde je výslovně uvedeno, že spotřebitel je takto poučen o dřívější splatnosti provize, neodpověděla5. Soud dále poukázal na dvě rozhodnutí dovolacího soudu, přičemž první z nich bylo citováno oběma stranami, jde o 33 Cdo 1507/2022, kdy rozhodnutí už vychází ze zákona 39/2020 Sb., ale žalovaná namítala, že v tomto řízení se řešila smluvní pokuta, nikoli provize. Dále je k dispozici rozhodnutí NS ČR 33 Cdo 3034/2022, které ovšem řeší situaci před účinnosti zákona 39/2020 Sb., nicméně soud zdůraznil, že závěr NS ČR o nutnosti zrušit předchozí rozhodnutí vychází mj. z úvahy, že ujednání o provizi zavazuje žalobce k jednání, které v rozporu s jeho vlastními zájmy směřuje k úhradě provize místo prodávajícího, ač k tomu zájemce (žalobce) nemá žádný ekonomický či jiný důvod v situaci, kdy k uzavření smlouvy nedošlo. Proti tomuto jeho závazku nestojí žádná protihodnota, která by vyvažovala povinnost uhradit závazek podle dohody. Dále je vytýkáno soudům nižších stupňů, že dohoda, která je smlouvou formulářového typu, nebyla podrobena testu nevýhodnosti pro spotřebitele, ani přiměřenosti § 1800 odst. 2 o.z. a § 1813 o.z. Poslední rozhodnutí soud zmínil proto, že žalovaná namítala právě poskytnutí protiplnění formou součinnosti při prodeji žalobcovy nemovitosti v , Anonymizováno, .

6. Soud s odkazem na ustanovení § 118a odst. 1, 3 zák. č. 99/1963 Sb. (o.s.ř.) vyzval žalovanou k úplnému vylíčení rozhodných skutečností k tvrzenému protiplnění i k tomu, jaký nárok od tvrzeného protiplnění odvíjí, zejména zda by v případě uzavření realitní smlouvy na prodej nemovitosti v , Anonymizováno, byla výše provize rovněž 150 000 Kč, případně jaká jiná provize by na prodej takové nemovitosti připadala v úvahu, neboť soudu je z obecné zkušenosti i z úřední činnosti známo, že výše provize se odvíjí od výše kupní ceny. Takto doplněná tvrzení je zapotřebí prokázat návrhem relevantních důkazů. Soud upozornil, že pokud by žalovaná neprokázala zásadně odlišné skutečnosti, není důvod odchýlit se od shora citovaných ustanovení zákona č. 39/2020 Sb.

7. Soud účastníky poučil, že pokud by s poukazem na poctivý přístup ve vzájemných jednáních měl zvažovat hodnotu tvrzeného protiplnění, pak by bylo nutné, aby veškerá tvrzení byla naprosto konkrétní, určitá, způsobilá zabránit důsledkům předpokládaným v ustanovení zejména v § 14 a 19 zákona 39/2020 Sb., v tom směru tíží důkazní břemeno jednoznačně žalovanou. Provizi sjednanou jako za určitých okolností nevratnou či nezapočitatelnou lze vyhodnotit i jako skrytou smluvní pokutu. Vyžadování smluvní pokuty v těchto souvislostech judikatura zcela vylučuje. Soud má rovněž za to, že se nelze ani odvolávat na obecná ustanovení o.z. o zprostředkování, jde-li o realitní smlouvu se spotřebitelem, a to z důvodu přednosti speciální úpravy před obecnou.

8. K důkazu soud provedl níže uvedené listiny, k nimž se účastníci průběžně vyjadřovali:- výzva k uzavření kupní smlouvy z 8. 12. 2023- e-mail žalobce označený zjevně dodatečně datem 18. 12. 2023- znění dohody o koupi nemovitosti k zakázce č. , hodnota, bez podpisu stran a dodatek č. , hodnota, bez podpisu, což porovnal se zněním dodatku s podpisem 31. 10. 2023 a textem dohody o koupi nemovitosti k zakázce č. , hodnota, s podpisem 28. 7. 2023 a přiloženým výpisem z KN, Katastrální pracoviště , adresa, – LV , Anonymizováno, pro obec a k.ú. , adresa, . Stav výpisu z KN je z 27. 7. 2023.

9. K tomu uvedl právní zástupce žalobce, že stejná dohoda o koupi nemovitosti je tím textem, který dostal žalobce jako nepodepsaný od žalované s návrhem platnosti do 20. 2. 2024, tedy jde o tu novou smlouvu, kterou žalobce následně podepsal elektronicky a zaslal žalované v domnění, že tím je uzavřena. Z porovnání podepsaného a nepodepsaného znění dohody vyplynulo, že obsah listin se kromě data trvání smlouvy a sjednané kupní ceny (nejprve 3 500 000 Kč, následně 3 200 000 Kč) neliší, zejména se neliší výše provize 150 000 Kč. Právní zástupkyně žalované nepotvrdila, že právě tu smlouvu uzavřenou do 20. 2. 2024 by poslala žalovaná žalobci, když není nic podepsáno, připustila jen, že něco mu poslala.

10. Dále soud k důkazu provedl listiny:- smlouva kupní a smlouva o úschově ze dne 7. 3. 2024, včetně příloh ke smlouvě, kterou uzavřeli původní prodávající manželé , jméno FO, s novými kupujícími manžely , Anonymizováno- e-mailové sdělení žalobci ze dne 28. 2. 2024, že nemovitost v , adresa, se prodává, právní zástupkyně žalované nezpochybnila datum tohoto e-mailu.Ke čtené smlouvě ze dne 7. 3. 2024 právní zástupce žalobce upozornil zejména na článek III. bod 3, kde je zmíněno, že částka 100 000 Kč složená stranou kupující (manželé , Anonymizováno, ) se podpisem smlouvy započítává na úhradu zprostředkované provize zprostředkovatele (žalované). Podle bodu 4 činí provize 100 000 Kč, podle bodu 1 je kupní cena 3 mil. Kč. Tím je vyvráceno tvrzení žalované, že za zprostředkování neobdržela žalovaná žádnou provizi.

11. Právní zástupkyně žalované učinila nesporným, že provize 100 000 Kč sjednaná ze smlouvy shora čtené se týkala stejné nemovitosti jako v případě žalobce, ale podle jejího názoru nešlo o týž obchodní případ. Obchodní případ s panem , jméno FO, byl sjednán s provizí 150 000 Kč a to, že žalovaná obdržela provizi 100 000 Kč od manželů , Anonymizováno, , s tím údajně nesouvisí.

12. Výtiskem e-mailové korespondence účastníky mezi daty 21. 2. 2024 až 28. 2. 2024 je prokázáno žalobcovo tvrzení o nabídce žalované zprostředkovat prodej jeho nemovitosti v , adresa, s provizí ve výši 0 Kč, totéž potvrzuje e-mail jednatele žalované právnímu zástupci žalobce ze dne 15. 3. 2024. Žalobce v e-mailu vysvětluje své důvody, proč svou nemovitost nemohl prodat (poukazuje na poškození, které pro soud dokládal kopií znaleckého posudku, což nebyl důkaz k relevantním skutečnostem v tomto řízení, a soud jej neprovedl). Výpis z obchodního rejstříku žalované dokládá její firmu, IČO, předmět podnikání (mj. realitní zprostředkování) a statutárního zástupce. Zaplacení 150 000 Kč je mezi účastníky nesporné, jak oba potvrdili13. Právní zástupkyně, Anonymizováno, žalované potvrdila, že smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti žalobce v , adresa, nebyla uzavřena písemně. Právní zástupce žalobce doplnil, že žalobce prodával svou nemovitost v , Anonymizováno, a vinou dalších okolností, zejména vlivu ze sousedství, se musel prodej oddálit, což žalovaná pochopila a nabídla pomoc. Byla dohodnuta pomoc s prodejem nemovitosti v , Anonymizováno, , a to zcela bezplatně, což bylo doloženo korespondencí. Navíc žalobce se předtím spoléhal, že bude realitní smlouva prodloužena, což se nestalo. V žádném případě nebyla mezi účastníky řeč o převodu provize zaplacené na původní realitní smlouvu na tu bezplatně poskytnutou pomoc. Žalovaná skutečně podnikla nějaké kroky, jako pořízení fotografií a inzerce, ale když se ozval zájemce o koupi nemovitosti v , Anonymizováno, , tak potenciální kupující chtěla jednat pouze se žalobcem, řekla, že s paní , jméno FO, jednat nebude, a skutečně se prostřednictvím žalované žádná smlouva neuzavřela. Ta pak byla uzavřena jako dvoustranná mezi žalobcem a kupující a právní služby včetně úschovy zajistila advokátní kancelář právního zástupce žalobce. Důkaz výpovědí realitní makléřky , jméno FO, byl navržen k prokázání toho, co žalovaná pro žalobce obstarala v souvislosti s prodejem nemovitosti v , Anonymizováno, , ten však nebyl proveden pro nadbytečnost, když dvojí stvrzení bezplatnosti poskytnuté služby jednatelem žalované prokazuje dostatečně, co bylo mezi účastníky ujednáno.

14. Soud shrnul skutková zjištění učiněná na základě provedených důkazů takto:Smlouva, kterou účastníci uzavřeli 28. 7. 2023, byla včetně prodloužení pro účastníky závazná do 30. 11. 2023, další prodloužení do 20. 2. 2024 prokázáno nebylo. Pokud by zaslání prodlužujícího dodatku žalovanou žalobci bylo prokázáno, pak by bylo možno vyjít z očekávatelného předpokladu žalobce, že jde o návrh, jehož akceptací se smlouva prodlouží (vyloženo podle úmyslu jednajícího a předchozí praxe ve smyslu ust. § 556 zák. č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník – dále „o.z.“), ale to se neprokázalo. Proti názoru o uzavření prodlužujícího dodatku pro dobu po 30. 11. 2023 vyznívá obsah výzvy jednatele žalované ze dne 8. 12. 2023, v níž se konstatuje, že dohoda mezi manžely , jméno FO, , žalobcem a žalovanou pozbyla platnosti 30. 11. 2023, měla by proto být do 15. 12. 2023 uzavřena kupní smlouva, nebo podepsán dodatek o dalším prodloužení. Pokud by takový dodatek před 30. 11. 2023 podepsán byl, postrádala by výzva z 8. 12. 2023 smysl, není tak prokázáno tvrzení žalobce, že 20. 12. 2023 poslala žalovaná novou smlouvu s platností do 20. 2. 2024, naopak ukončení smlouvy ze strany žalovaného je nesporné a je prokázáno přinejmenším jeho e-mailem ze dne 18. 12. 2023, který se jeví jako navazující na výzvu žalované ze dne 8. 12. 2023. Nesporné, tudíž prokázané je zaplacení částky 150 000 Kč žalobcem žalované, což mělo být započteno na částečnou úhradu kupní ceny (3 500 000 Kč), nesporné mezi účastníky je rovněž tvrzení, že nebyla uzavřena žádná realitní smlouva o prodeji žalobcovy nemovitosti v , adresa, , tvrzení žalované o poskytnutém protiplnění ani o převodu provize na novou „gentlemanskou“ smlouvu prokázána nebyla. Ze smlouvy s novými nabyvateli nemovitosti, o kterou původně usiloval žalobce, je prokázáno, že z prodeje téže nemovitosti získala žalovaná provizi 100 000 Kč.

15. Žalovaná je přesvědčena, že došlo k naplnění čl. 5. bodu 5.2 , jméno FO, o koupi, proto nevznikl žalobci nárok na vrácení blokační úhrady, neboť ta je provizí realitního zprostředkovatele dle čl. 5. bodu 5.2 , jméno FO, . Smlouva mezi účastníky však spadá pod úpravu danou zákonem č. 39/2020 Sb., který vylučuje, aby zájemce, který je spotřebitelem, byl povinen uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Možnost požadovat provizi i při neuzavření smlouvy upravuje § 19 zákona č. 39/2020 Sb., který takovou možnost váže na výslovné poučení zájemce, což se v tomto případě nestalo, a absenci poučení nelze podle názoru soudu nahradit předtištěnou deklarací shody účastníků ve formulářové smlouvě tak, jak je upraveno v bodě 5.1. a 5.2. smlouvy z 28. 7. 2023. Nebylo prokázáno, že by žalovaná poskytla žalobci protiplnění ve stejné hodnotě, jako je výše dříve sjednané provize, a není to ostatně ani dostatečně tvrzeno.

16. Soud neměl žádný důvod odchýlit se od judikatorních závěrů vyjádřených zejména v rozhodnutí NS ČR 33 Cdo 1507/2022. Zmíněné rozhodnutí NS ČR pracuje se situací za účinnosti zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, zejména odkazuje na vymezení pojmů podle § 2 zmíněného zákona, co je účelem zprostředkování, kdo je realitním zprostředkovatelem, co je smyslem a účelem smlouvy o realitním zprostředkování a co je to realitní smlouva. Dále pracuje s ustanoveními, na která poukázal soud už při jednání, a to zejména § 14 zákona 39/2020 Sb.

17. Podle § 14 citovaného zákona ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

18. Podle § 19 odst. 1 citovaného zákona, není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

19. Podle § 19 odst. 2 citovaného zákona ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

20. Podle § 19 odst. 3 citovaného zákona je-li se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než 2/3 ujednané provize.

21. Podle § 19 odst. 4 citovaného zákona byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.

22. Žalovaná v této věci sice poukázala na odlišnost situace posuzované dovolacím soudem ve věci 33 Cdo 1507/2022 a ve věci posuzované aktuálně zdejším soudem, přičemž ona odlišnost měla spočívat v tom, že k podpisu kupní smlouvy, která měla být uzavřena na základě realitní smlouvy jako trojstranné smlouvy o rezervaci, nedošlo z důvodu na straně realitního zprostředkovatele, nikoliv na straně zájemce. V judikované věci se však dovolací soud zabýval problematikou šířeji, zejména se zabýval smyslem a účelem obsahu sjednaného ve smlouvě o realitním zprostředkování a zdůraznil, že povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost), může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno, k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a zákaz možnosti, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Jestliže nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu (je-li spotřebitelem), pak nelze za porušení takového ujednání, k němuž se nepřihlíží, (§ 1812, odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb. – o.z.) ani sjednat smluvní pokutu. Žalovaná se neustále vracela ke stejné námitce v tomto řízení, že totiž nebyla nijak porušena ustanovení zákona o realitním zprostředkování, když si strany sjednaly ve smlouvě v bodech 5 a 6, že pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodů na straně zájemce, případně vinou zájemce (žalobce) dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce místo prodávajícího uhradit realitnímu zprostředkovateli provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím ve výši blokační úhrady. Splatnost provize není vázána na uzavření smlouvy, zánikem dohody není dotčeno právo realitního zprostředkovatele na provizi. Současně v bodě 5.1. této smlouvy je zakotveno formulářově předem připravené prohlášení, že smluvní strany prohlašují, že uzavřením dohody jim realitní zprostředkovatel obstaral příležitost k uzavření smlouvy a realitnímu zprostředkovateli tak vznikl nárok na provizi. Toto ujednání prohlásila právní zástupkyně žalované za dostatečné poučení zájemce – spotřebitele v tom smyslu, že je jím naplněno ustanovení § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování. S tímto výkladem soud nesouhlasí. Jestliže má být nejprve zájemce řádně poučen o případné jiné splatnosti provize než tím způsobem, že bude započtena na částečnou úhradu kupní ceny, pak skutečně musí jít o poučení a teprve následné stvrzení v oboustranně souhlasném projevu vůle. Žalovaná nenabídla žádný důkaz o tom, že by strany předem vycházely z řádně daného a odůvodněného poučení, přitom soud musí mít na paměti veškerá ustanovení občanského zákoníku, tedy brát v úvahu i postavení silnější a slabší strany ve smyslu ustanovení § 433 o.z. i ochranu spotřebitele ve smyslu ustanovení § 1810 a následujících o.z. Současně při výkladu projevů vůle musí vycházet z ustanovení § 555–558 o.z., zejména když strany nejsou ve zcela rovném postavení, je-li na jedné straně podnikatel a na druhé spotřebitel.

23. Podle § 556 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

24. Ve smlouvě ze dne 28. 7. 2023 je v bodě 6.1 popsána blokační úhrada tak, že slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce a uzavřením smlouvy bude použita na částečnou úhradu kupní ceny, nebude-li jiné dohody. Realitní zprostředkovatel vrátí blokační úhradu zájemci, pokud nedojde k uzavření smlouvy vyjma článku 5 bod 5.2.

25. Odkazem na bod 5.2 dohody je víceméně zastřeno ujednání o sankcionování zájemce (nevrácením blokační úhrady), pokud nedojde k uzavření smlouvy o koupi nemovitosti. Takové ujednání lze podle obsahu a výkladu zmíněného v zákonných ustanoveních shora vyložit jako skrytou smluvní pokutu ve smyslu ustanovení § 2048 a násl. Podle zmíněného ustanovení se smluvní pokuta sjednává pro případ porušení smluvené povinnosti. Na nutnost takového posouzení právního jednání ve všech souvislostech upozorňuje mimo jiné i zmíněné rozhodnutí NS ČR 33 Cdo 1507/2022 ze dne 20. 6. 2023. Vzhledem k tomu, že ujednání o smluvní pokutě může zajišťovat pouze porušení konkrétní povinnosti a ve smyslu ustanovení § 14 zákona č. 39/2020 Sb. nelze povinnost uzavřít realitní smlouvu spotřebiteli uložit, pak ji nelze ani utvrdit ve smyslu ustanovení § 2048 o.z.

26. Žalovaná opakovaně poukazovala na svá tvrzení, že nejde o smluvní pokutu, a to ani skrytou, ale že jde o řádné ujednání o provizi, nijak však neprokázala, že by žalobce jako spotřebitel byl řádně poučen o případné předčasné splatnosti provize, resp. o splatnosti provize tak, aby nebyla vázána na uzavření realitní smlouvy. Žalovaná vykládala ujednání ve smlouvě ze dne 28. 7. 2023. v bodech 5.2, 5.1 a 6.1 tak, že byla řádně sjednána provize už ve vazbě na obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, nešlo o žádnou sankci za neuzavření smlouvy, a tudíž žalovaná má na provizi nárok. Žalovaná neprokázala řádný průběh jednání s žalobcem ohledně naplnění podmínek § 19 zákona o realitním zprostředkování a podle názoru soudu je na místě posoudit to jako skryté ujednání o smluvní pokutě. K obdobnému závěru dospěl Městský soud v Praze, jakožto soud odvolací, ve svém rozsudku č.j.: , spisová značka, ze dne 7. 9. 2022, jednoznačně zdůraznil, že je-li smluvní pokuta vázána podle smluvního ujednání zejména na zmaření uzavření kupní smlouvy s kupujícím vyhledaným realitním zprostředkovatelem, jde nepochybně o sankci za rozhodnutí neuzavřít kupní smlouvu, tedy o ujednání odporující § 14 zákona o realitním zprostředkování.

27. Zdejší soud se nicméně zabýval i možným posouzením těch ujednání mezi účastníky, která jsou obsažena v bodě 5 a 6 smlouvy ze dne 28. 5. 2023, a bral v úvahu i rozhodnutí NS ČR, které se zabývalo situací před účinností zákona o realitním zprostředkování v rozsudku z 26. 1. 2024 sp.zn. 33 Cdo 3034/2022, kdy byl posuzován právní vztah mezi účastníky dle smlouvy ze dne 10. 7. 2019. Toto rozhodnutí soud zmínil při jednání účastníkům proto, že žalovaná namítala poskytnutí adekvátního protiplnění na základě smlouvy, kterou posléze uzavřel žalobce na prodej své nemovitosti v , adresa, . Ve zmíněném rozhodnutí 33 Cdo 3034/2022 shrnul Nejvyšší soud sporný obsah ujednání ve smlouvě mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem tak, že ujednání zavazuje žalobce jako spotřebitele k jednání, které v rozporu s jeho vlastními zájmy směřuje k úhradě provize místo prodávajícího, ač k tomu zájemce nemá žádný ekonomický či jiný důvod v situaci, kdy nevyzval prodávajícího k uzavření kupní smlouvy ani nedošlo ke splnění povinnosti podle smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Proti tomuto jeho závazku nestojí žádná protihodnota, která by vyvažovala závazek uhradit provizi podle dohody, která je smlouvou formulářového typu.

28. Soud si je vědom přednosti speciální úpravy před obecnou, tedy nyní je nutno aplikovat zákon o realitním zprostředkování číslo 39/2020 Sb., nicméně obecné závěry Nejvyššího soudu v posledně zmíněném rozhodnutí zvažoval právě pro tvrzené poskytnutí adekvátního protiplnění. Na argumentaci žalované soud nepřistoupil, když bylo prokázáno, že žalovaná nabídla žalobci zprostředkování prodeje jeho nemovitosti jako pomoc, či jak sama uvádí, gentlemanskou dohodu, přičemž jejím ekonomickým cílem bylo evidentně umožnit žalobci získat takové prostředky, aby mohla být původní realitní smlouva realizována. Navíc, jak bylo potvrzeno v řízení, nebyla to žalovaná, kdo nakonec přispěl k uzavření samotné kupní smlouvy na prodej nemovitosti v , Anonymizováno, , a o protiplnění nelze hovořit ani ve smyslu jeho výše, neboť nebylo ani tvrzeno, natož prokázáno, jakou provizi by při uzavření řádné realitní smlouvy žalovaná získala z prodeje nemovitosti v , Anonymizováno, . Ani výše nároku na případnou provizi 150 000 Kč by nemohla být nesporná, když z nakonec realizované smlouvy mezi manžely , jméno FO, a následnými kupujícími manžely , Anonymizováno, nečinila provize 150 000 Kč, ale 100 000 Kč, je tedy otázkou, jaká částka by odpovídala adekvátní provizi, pokud by se prodej nemovitosti v , Anonymizováno, uskutečnil mezi kupujícími a účastníky tohoto řízení. Nelze také nevzít v potaz, že v souvislosti s realizací prodeje té nemovitosti, na kterou žalobce složil blokační úhradu, žalovaná provizi získala, byť nižší. Žalovaná tedy neprokázala, že by jí na částku 150 000 Kč vznikl nárok, ať již jako ze zastřené smluvní pokuty nebo jako z předčasně splatné provize. Nezbývá než uzavřít, že žalovaná se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila a ve smyslu ustanovení § 2991 a následujících o.z. je povinna bezdůvodné obohacení žalobci vydat.

29. Podle § 2991 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty, nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

30. S ohledem na výše uvedené soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci požadovanou částku i se zákonným úrokem z prodlení ve smyslu ustanovení vládního nařízení č. 351/2013 Sb., přičemž úrok z prodlení bylo možné přiznat až od 3. 4. 2024, neboť žalovaná byla vyzvána k plnění dne 9. 3. 2024 ve lhůtě 10 dnů, lhůta by uplynula 29. 3. 2004, tedy na Velký pátek 2024. Posouvá se tak poslední den lhůty na úterý 2. 4. 2024 a prodlení je nutno počítat až od 3. 4. 2024. Proto došlo k dílčímu drobnému zamítnutí ve výroku II., které se nedotýká předmětu řízení co do jistiny a nemá tak vliv ani na přiznanou výši náhrady nákladů řízení.

31. Náklady vyúčtoval právní zástupce žalobce takto:Podle vyhl. č. 177/1996 Sb. – advokátní tarif za 5,5 úkonů právní pomoci á 7 100 Kč (příprava a převzetí, předžalobní výzva-1/2, žaloba, replika, zastoupení při jednání dne 17. 2. 2025 - přes 2 hodiny), tj. 39 050 Kč.Cestovné vozidlem – , adresa, a zpět, celkem , hodnota, km á 7 Kč/km, tj. 1 344 Kč.4 x režijní paušál (RP) á 300 Kč, 1 x RP á 450 Kč, tj. 1 650 Kč.Promeškaný čas strávený cestou – 7 půlhodin á 150 Kč, tj. 1 050 Kč.21% DPH – 9 050 Kč.V součtu se jedná o částku 52 144 Kč za náklady právního zastoupení, dále 7 500 Kč soudní poplatek, tj. v součtu celkem 59 644 Kč, vše splatné dle § 149 odst. 1 o.s.ř. do rukou právního zástupce žalobce.