8 C 6/2021

Plný text

Okresní soud v Kladně rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Zelenkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa žaloba o nahrazení projevů vůle uzavřít kupní smlouvu I. Nahrazuje se projev vůle žalované k uzavření kupní smlouvy s žalobcem, kterou dojde k prodeji nemovitosti pozemku p. č. St. 49 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba – objekt k bydlení [adresa], a pozemkové parcely č. 49 (zahrada) to vše v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], okres [okres], a to za kupní cenu 200.000 Kč, tohoto znění: <b>Kupní smlouva</b> Smluvní strany <b>[právnická osoba]</b> [IČO] se sídlem: [adresa], PSČ [PSČ] [obec a číslo] zastoupené jednatelem:„ [jméno] [příjmení] (dále jen„ prodávající“) a <b>[celé jméno žalobce]</b> nar. dne [datum] bytem: [adresa žalobce], [obec] (dále jen„ kupující“) uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku podle ust. § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tuto smlouvu kupní (dále jen„ smlouva“): <b>I. </b> <b>Prohlášení prodávajícího</b> 1. Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem podílu ve výši 1/2 na těchto nemovitostech: − pozemek označený jako zastavěná plocha a nádvoří č. parcely St. 49 (druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří o výměře 152 m2), − na pozemku označeném jako zastavěná plocha a nádvoří č. parcely St. 49 stojí stavba [adresa žalobce], způsob využití bydlení, která je jako taková součástí tohoto pozemku, − pozemek označený jako zahrada č. parcely 49 (druh pozemku: zahrada o výměře 82 m2, způsob ochrany: zemědělský půdní fond), vše v katastrálním území [číslo] [obec] u [obec], obec: [číslo] [obec], zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, na listu vlastnictví [číslo], (dále také jen„ nemovitosti“). <b>II. </b> <b>Předmět smlouvy</b> 1. Prodávající prodává kupujícímu nemovitosti specifikované v čl. I. odst. 1 této smlouvy včetně všech součástí a příslušenství a kupující tyto nemovitosti včetně všech součástí a příslušenství kupuje a přijímá do svého výlučného vlastnictví.

2. Kupující nabývá předmět převodu se všemi právy a povinnostmi.

3. Smluvní strany se zároveň s touto smlouvou zavazují podepsat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího k předmětu převodu dle této smlouvy do katastru nemovitostí. <b>III. </b> <b>Kupní cena a její splatnost</b> 1. Kupující se zavazuje zaplatit prodávajícímu za předmět převodu kupní cenu ve výši 200 000 Kč (Slovy: dvě_stě_tisíc_korun_českých).

2. Kupní cena bude uhrazena ve lhůtě 10 dnů ode dne uzavření této smlouvy. <b>IV. </b> <b>Prohlášení smluvních stran</b> 1. Prodávající prohlašuje, že: − na předmětu převodu neváznou ke dni uzavření této smlouvy žádné závady, s nimiž by nebyl kupující seznámen; − na předmětu převodu neváznou ke dni uzavření této smlouvy věcná břemena, žádné dluhy a zástavní práva; − předmět převodu není předmětem exekuce; − ke dni uzavření této smlouvy neběží žádné spory vztahující se k předmětu smlouvy, a to ani spory týkající se nájemních a sousedských vztahů, neběží žádné správní řízení, a to ani řízení na příslušném katastrálním úřadu týkající se předmětu smlouvy, nebylo vydáno žádné rozhodnutí, které by zakazovalo užívat předmět smlouvy určitým způsobem nebo všeobecně; − nejsou u příslušného katastrálního úřadu ohledně předmětu převodu podány návrhy, o nichž dosud nebylo pravomocně rozhodnuto; − po uzavření této smlouvy strany neučiní žádný úkon, na základě, kterého by došlo k porušení jakéhokoliv z výše uvedených prohlášení nebo by se jakékoliv z výše uvedených prohlášení stalo nepravdivé.

2. Kupující prohlašuje, že je mu znám faktický i právní stav předmětu převodu, přičemž k tomuto stavu nemá žádné námitky. <b>V. </b> <b>Předání a užívání nemovitosti</b> 1. Předání předmětu prodeje bude realizováno do 10 dnů ode dne zaplacení kupní ceny.

2. Smluvní strany se zavazují, že si poskytnou veškerou potřebnou součinnost k převedení smluv na dodávku služeb souvisejících s užíváním předmětu prodeje (el. energie apod.). <b>VI. </b> <b>Převod vlastnického práva</b> 1. Vlastnické právo k předmětu převodu nabývá kupující vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, přičemž právní účinky vkladu nastanou na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o jeho povolení k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

2. Smluvní strany se dohodly, že návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle této smlouvy doručí Katastrálnímu úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, kupující, a to do 10 dnů ode dne uzavření této smlouvy. Správní poplatek na návrh na vklad ve výši [číslo], - Kč uhradí kupující.

3. V případě, že katastrální úřad vyzve účastníky řízení k odstranění nedostatků bránících povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle této smlouvy, smluvní strany se zavazují vzájemně spolupracovat a tyto nedostatky odstranit způsobem a ve lhůtách katastrálním úřadem stanovených. V případě, že katastrální úřad zamítne návrh na vklad vlastnického práva k předmětu převodu do katastru nemovitostí, zavazují se smluvní strany, nebudou-li tomu bránit zákonné překážky, uzavřít novou kupní smlouvu. [ulice] kupní smlouva nahradí tuto smlouvu s tím, že bude uzavřena za shodných podmínek dohodnutých v této smlouvě a nebude obsahovat vady, pro které byl původní návrh na vklad vlastnického práva zamítnut. Nebude-li možno uzavřít novou kupní smlouvu z důvodů zákonných překážek, má kterákoliv ze smluvních stran právo od této smlouvy odstoupit. V takovém případě se tato smlouva bez dalšího ruší a smluvní strany mají povinnost vrátit si poskytnutá plnění. <b>VII. </b> <b>Závěrečná ustanovení</b> 1. Tato smlouva, jakož i práva a povinnosti vzniklé na základě této smlouvy nebo v souvislosti s ní, se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

2. Tato smlouva je uzavřena ve třech stejnopisech, z nichž každý z účastníků obdrží po jednom, jedno vyhotovení smlouvy opatřené úředně ověřenými podpisy účastníků bude použito pro účely vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

3. Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu před jejím podepsáním přečetly a s jejím obsahem souhlasí. Dále prohlašují, že tato smlouva je výrazem jejich pravé, svobodné a vážné vůle a na důkaz toho ji níže podepisují. V [obec] dne <b>[právnická osoba] [celé jméno žalobce]</b> II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 26 718 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se svým návrhem domáhal, aby soud nahradil projev vůle žalované k uzavření kupní smlouvy s odůvodněním, že žalovaná, když zakoupila spoluvlastnické podíly jeho příbuzných, nerespektovala povinnost předkupního práva spoluvlastníků a nenabídla žalobci nemovitost k odkoupení. To se nestalo ani v dalším případě, kdy společnost [právnická osoba] dne [datum] převedla část nemovitosti na žalovanou. Došlo tedy k porušení zákona, žalovaný se o prodeji dozvěděl náhodou nahlédnutím do katastru nemovitostí. [právnická osoba] a žalovaná jsou propojeny personálně, v době prvního prodeje spoluvlastnického podílu obou společnostech v pozici prokuristy figurovala [jméno] [příjmení], ke dni podání žaloby je prokuristou žalované. Vzhledem k tomu, že k převodu nemovitosti mezi těmito společnostmi došlo dne [datum] tedy 7 dní po účinnosti změna občanského zákoníku. Ve stejné době převzala žalovaná i 19 dalších nemovitých věcí od společnosti [právnická osoba], lze tedy konstatovat, že tato společnost převáděla na žalovanou celé portfolio nemovitostí.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby s tím, že je nedůvodná. Žalovaný měl uplatnit předkupní právo na předchozím vlastníku [právnická osoba], žalovaná nabyla nemovitosti v dobré víře v okamžiku, kdy jí zákon neukládal předkupní právo spoluvlastníkům nabídnout. Na tom nemění nic ani skutečnost, že obě společnosti měly v době převodu stejného prokuristu. Prokura nemá s meritem věci nic společného. Oba spoluvlastníci, [jméno] [příjmení] i [jméno] [příjmení] předkupní právo žalobci nabídli dopisem ze dne [datum].

3. Z kupní smlouvy na prodej spoluvlastnických podílů nemovitostí, zapsaných na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] u [obec], [územní celek] ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že [jméno] [příjmení] – bratr žalobce převedl touto smlouvou spoluvlastnický podíl ve výši ¼ k nemovitostem na [právnická osoba] Podpis prodávajícího na této smlouvě byl ověřen na [obec] poště [obec a číslo] dne [datum] Smlouva je datovaná [datum], ověřený podpis zástupce kupujícího je ze dne [datum]. Ze smlouvy ze dne [datum] bylo prokázáno, že od společnosti [právnická osoba] zakoupila mimo další nemovitosti i nemovitost na [list vlastnictví] v obci [obec] žalovaná.

4. Z dokumentů nazvaných jako nabídka spoluvlastníka ke koupi spoluvlastnického podílu, výpovědi žalobce a svědka [jméno] [celé jméno žalobce] bylo zjištěno, že byly vypracovány 2 nabídky na odkoupení spoluvlastnického podílu, jednu měl napsat [jméno] [příjmení] a druhou [jméno] [příjmení] Tyto nabídky bez uvedení data měly být obálkami dne [datum] zaslány oběma spoluvlastníky jako odesílateli na adresu žalobce. Obě byly poslány z České pošty [obec a číslo] dne [datum], obě zásilky vážily 0,016 kg. Z výpovědi žalobce a jeho syna [jméno] [celé jméno žalobce] soud zjistil, že obě obálky v sobě obsahovaly pouze 3 ks listů o velikosti A4 zcela čistých.

5. Z výpovědi svědka [příjmení] bylo zjištěno, že je nevlastním bratrem žalobce, po smrti jejich matky nabízel žalobci odkoupení jeho spoluvlastnického podílu na nemovitosti, psal mu dokonce dopis, žalobce na něj však nijak nereagoval. Nevyjádřil se, zda nemovitost koupí ani při telefonickém hovoru. Poté se mu ozvala nějaká společnost, že by nemovitost měla zájem zakoupit, souhlasil s tím. Vše proběhlo tak, že nějaký muž, jehož jméno nezná a který se označil za pracovníka této společnosti, přišel k němu domů, přivezl smlouvy, on je podepsal. Tomuto muži ukázal občanský průkaz, ofotil si ho. Vyfotil si i svědka, aby prý měl důkaz o tom, že skutečně smlouvu podepsal on. Svědek si vůbec nepamatuje, že by byl někde na poště ověřit svůj podpis. Podpis na smlouvě, ale poznal a označil za svůj. Žádné obálky žalobci neposílal v roce 2019.

6. Z dědického spisu Okresního soudu v Kladně sp. zn. 31 D 46/2007 vzal soud za prokázané, že tímto spisem bylo projednáno dědictví po zemřelé [jméno] [příjmení], dědici byli zjištěni synové [jméno] [příjmení], žalobce, [jméno] [celé jméno žalobce] [příjmení] [příjmení], rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum] Tito se na základě rozhodnutí stali podílovými spoluvlastníky každý ¼ nemovitostí, zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec]. Podle výpisu z katastru nemovitostí je nadále podílovým spoluvlastníkem ¼ žalobce a [jméno] [příjmení], spoluvlastníkem ½ je žalovaná.

7. Po provedeném dokazování vzal soud skutkově za prokázané, že žalobce se se svými bratry stal v roce 2007 na základě dědického rozhodnutí podílovým spoluvlastníkem nemovitosti. V říjnu 2019 bratr [jméno] [příjmení] a dědička po druhém bratrovi [jméno] [příjmení] prodali každý svoji ¼ nemovitosti společnosti [právnická osoba], aniž by došlo k nabídce předkupního práva žalobci, který se z tohoto důvodu dovolává relativní neplatnosti kupní smlouvy. Smlouvou ze dne [datum] převedla [právnická osoba] Estate svůj podíl na nemovité věci na žalovanou. Tato byla vyzvána, aby žalobci za shodnou cenu 100 000 Kč za ¼ nemovité věci nabídla, tato to neučinila.

8. Podle § 1124 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.), ve znění účinném v době od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

9. Podle odstavce 2 se toto ustanovení použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

10. Se shora uvedeného je patrné, že v době uzavření smlouvy mezi předchozím vlastníkem spoluvlastnického podílu k nemovitosti a bývalými spoluvlastníky [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] v říjnu 2019 byla nastavena pravidla pro předkupní právo k nemovitostem tak, že pokud spoluvlastník chtěl prodat svůj podíl na nemovitosti, musel nejprve svůj podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům, nešlo – li o převod v rámci rodiny, což zde nebylo. Povinností spoluvlastníků tedy bylo nabídnout prodej podílů za shodnou cenu žalobci. Tito to však neudělali, jak vyplynulo z výpovědi svědka [příjmení]. Žalovaná tvrdí, že nabídku předkupního práva realizovala za ně její právní předchůdkyně, že zaslala písemnosti, ve kterých žalobce na možnost odkoupení upozornila. S předchozí spoluvlastnicí je žalovaná personálně propojena, v době odkoupení spoluvlastnického podílu měly společnosti shodného prokuristu.

11. Z výpovědi žalobce a svědka [jméno] [celé jméno žalobce], syna žalobce, který byl při otevírání obálek s těmito nabídkami, vzal soud za prokázané, že obálky obsahovaly pouze čisté listy papíru, že tedy nabídka podle zákona realizována nebyla. Na výpovědi žalované je zarážející i to, že podle doručenek byly tyto obálky zaslány na adresu žalobce až [datum], tedy 24 dní po datování smlouvy a celý měsíc poté, kdy na ní byl ověřen podpis svědka [příjmení]. Soud uvěřil výpovědi svědka i z toho důvodu, že společnost [právnická osoba] měla zájem spoluvlastnický podíl koupit, spoluvlastníka [příjmení] sama kontaktovala, vše vyřídila u něj doma, ihned vyplatila peníze v hotovosti. Došlo k ofocení občanského průkazu a svědek si nedokázal vybavit, že by byl na poště ověřit svůj podpis na smlouvě, žádné vyhotovení smlouvy mu nebylo ponecháno. Vše toto je velmi nestandartní postup při prodeji a koupi nemovité věci. Kromě toho je zřejmé, že tato společnost získala spoluvlastnické podíly za cenu, která neodpovídala jejich tehdejší tržní hodnotě, tedy za částku 100 000 Kč za ¼ nemovitosti, která již v roce 2007 při projednání nemovitosti byla znalcem ohodnocena na 850 000 Kč. Ze své činnosti je soudu známo, že od té doby se ceny nemovitostí neustále (často i skokově) zvyšují. To vše svědčí o tom, že [právnická osoba] neměla zájem, aby žalobce projevil svůj zájem spoluvlastnické podíly za tuto nízkou cenu odkoupit, když již při vypořádání dědictví po něm za svůj podíl svědek [příjmení] požadoval vyplatit znalcem zjištěnou cenu. Kromě toho i NS ČR ve svém rozhodnutí 22 Cdo 446/2002 citoval starší literaturu, podle které předkupní právo zaniká "zřeknutím, jež může nastati též mlčky“. To ovšem nelze vykládat tak, že ze samotné skutečnosti, že spoluvlastník se na výzvu druhého spoluvlastníka ve stanovené lhůtě nevyjádřil, lze dovozovat, že projevil vůli určitého obsahu. V občanském právu totiž neplatí zásada, že kdo mlčí, souhlasí, a výzva spoluvlastníka tak nemůže založit povinnost druhého odpovědět, resp. z toho, že neodpověděl dovozovat, že projevuje souhlas s určitým postupem. Předkupní právo tak nebylo zákonným způsobem realizováno.

12. Žalovaná dále namítala nedostatek své pasivní legitimace. Soud má za to, že lze pro tento případ uplatnit rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 831/2000, které je sice vztaženo k občanskému zákoníku zák. č. 40/1964 Sb., je však podle soudu použitelné, neboť úprava předkupního práva spoluvlastníků byla v době od [datum] do [datum] řešena téměř shodnou právní úpravou. Podle tohoto rozhodnutí„ Převedl-li jeden z podílových spoluvlastníků svůj spoluvlastnický podíl bez toho, že by ho nabídl ostatním podílovým spoluvlastníkům, mají tito spoluvlastníci možnost domáhat se na nabyvateli, aby jim spoluvlastnický podíl nabídl ke koupi, aniž by se museli dovolat relativní neplatnosti smlouvy, na jejímž základě nabyvatel spoluvlastnický podíl získal“. Je tedy zřejmé, že žalovaným je v tomto případě současný vlastník spoluvlastnického podílu, nikoli původní spoluvlastníci [příjmení] a [příjmení]. Žalovaným nemůže být ani původní nabyvatel, neboť ten převedl svůj spoluvlastnický podíl na žalovanou již v době, kdy předkupní právo opět nebylo v této podobě do občanského zákoníku zakotveno. K novele tohoto ustanovení, která předkupní právo omezuje pouze na případy, kdy spoluvlastnictví vznikne tak, že spoluvlastníci nemohou spoluvlastnictví ovlivnit, došlo [datum], žalovaná získala spoluvlastnický podíl na několika nemovitostech smlouvou ze dne [datum].

13. Z citovaného rozhodnutí se dále podává, že„ Předkupní právo, které má věcně právní povahu, působí i vůči třetím osobám. Jestliže povinná osoba (jeden z podílových spoluvlastníků) věc zcizí bez toho, že by ji nabídla oprávněnému (dalšímu podílovému spoluvlastníku), nemá to za následek absolutní neplatnost smlouvy, na jejímž základě nabyvatel věc získal, ale oprávněný má možnost dovolat se relativní neplatnosti této smlouvy, anebo se domáhat na nabyvateli (novém podílovém spoluvlastníku), aby mu věc nabídl ke koupi. K tomu lze poznamenat, že v případě účinného dovolání se relativní neplatnosti smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu nemůže se oprávněný spoluvlastník úspěšně domáhat, aby mu nabyvatel věc nabídl ke koupi, poněvadž ji (nabyvatel) platně nenabyl. Na základě výzvy oprávněného vzniká nabyvateli právní povinnost nabídnout oprávněnému věc ke koupi za podmínek, za kterých mu měla věc původně nabídnout povinná osoba. Nesplní-li nabyvatel tuto povinnost, může se oprávněný domáhat u soudu, aby jeho projev vůle v tomto směru byl nahrazen soudním rozhodnutím vydaným podle § 161 odst. 3 OSŘ“. Žalovaná byla k uvedenému postupu vyzvána dopisem žalobce, prostřednictvím jeho právního zástupce ze dne [datum] a to bez odezvy, je podle názoru soudu žaloba oprávněná a žalovaná je pasivně legitimována k tomuto sporu. Proto bylo žalobě v plném rozsahu vyhověno.

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 26 718 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %. K tomu bylo přiznáno cestovné ve výši 1 318 Kč dle předloženého technického průkazu.