5 C 103/2021

Plný text

Okresní soud v Klatovech rozhodl samosoudkyní JUDr. Bohumírou Netrvalovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o částka s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni [částka], [částka], to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do částek [částka] a [částka].

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] a doplněnou k výzvě soudu učiněnou usnesením č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], podáním doručeným [datum], se domáhala žalobkyně na žalovaném zaplacení částky [částka] z titulu dlužného nájemného za období od [datum] do [datum] (za květen – červenec 2018 - 3 x [částka], za období [anonymizováno] - [datum] - [částka]), jak žalobkyně specifikovala na jednání soudu konaném [datum], dále částky [částka] představující kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení z částky [částka] za období [datum] do [datum] (jak upřesnila na jednání [datum]), a dále částky [částka] z titulu náhrady škody způsobené žalovaným v bytě. Konstatovala, že dle nájemní smlouvy ze dne [datum] byl žalovanému předán dne [datum] byt [číslo] o velikosti 2+1 s příslušenstvím v [anonymizováno] ulici [číslo] v [obec], jehož je žalobkyně vlastníkem. Žalovaný byl povinen hradit nájemné [částka] měsíčně vždy do 25. dne příslušného měsíce. Výpověď z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného a hrubého porušení kázně byla žalovanému poslána po [datum], žalovaný si ji však nevyzvedl, písemnost se vrátila zpět odesílateli. Žalovaný se měl vystěhovat do [datum], což neučinil, byt uvolnil až [datum] vhozením klíčů do schránky, předání bytu se nezúčastnil, v bytě způsobil škodu.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, uvedl, že po dobu nájmu tj. od [datum] do [datum] nebyl řešen žádný problém. Dne [datum] mu byla doručena změna nájemného bez jakýchkoliv podkladů k jeho zvýšení, s čímž vyslovil [datum] nesouhlas. Dne [datum] obdržel výpověď z nájmu s tím, že byt má být uvolněn do [datum], k předání se ale žalobkyně [datum] nedostavila. V květnu roku 2018 žalovaný bydlel v [adresa], byt v [obec] neužíval. Dne [datum] žalobkyně znovu požádala o předání bytu, v tomto termínu se nedostavila. Odmítl proto žalovaný ji neustále v [obec] očekávat, klíče byly vhozeny do poštovní schránky. K nájemní smlouvě uvedl, že ji podepsal v [obec] [datum], uhradil kauci [částka] v hotovosti, proto nájem za květen 2018 měl být dle dohody uhrazen z kauce, která dosud nebyla řádně vrácena.

3. V podání, jež soudu došlo [datum], žalobkyně uvedla, že kauce měla dle nájemní smlouvy činit [částka] nikoli [částka] a uhrazena nikdy nebyla. Konstatovala, že žalovaný obdržel zvýšení nájemného, zvýšené nájemné ale neplatil. Správně měl od května 2018 do [datum] platit nájemné [částka] měsíčně, což nečinil, dluží proto na nájemném za květen 2018 – červenec 2018 - [částka] a za část srpna 2018 - [částka], a na zákonném úroku z prodlení [částka]. Toto podání soud hodnotil dle jeho obsahu, jak ukládá § 41 odst. 2 o. s. ř., a dospěl k závěru, že jde o změnu žaloby, tzn. nejen žalobních tvrzení, ale též žalobního petitu. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] (právní moc [datum rozhodnutí]) změnu žaloby připustil.

4. Jak bylo již výše uvedeno předmětem sporu vedle částky [částka] představující dlužné nájemné a [částka] představující kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení, byla též částka [částka] představující náhradu škody, kterou měl způsobit žalovaný při užívání předmětného bytu. Soud usnesením ze dne [datum] (právní moc [datum]) věc o zaplacení částky [částka] z titulu náhrady škody vyloučil k samostatnému řízení podle § 112 odst. 2 o. s. ř. z důvodu ekonomie řízení. K tomuto kroku přistoupil proto, že důkazní řízení vztahující se k otázce dlužného nájemného měl za dostačující k učinění spolehlivého závěru o skutkových okolnostech sporu, zatímco k náhradě škody bude třeba provádět další důkazy. Nárok z titulu dlužného nájemného by byl tak zdržován nárokem na náhradu škody, ač by již mohl být rozhodnut meritorním rozhodnutím. Z uvedeného důvodu v odůvodnění tohoto rozsudku nejsou uvedena žalobní tvrzení ani obrana žalovaného vztahující se k náhradě škody, jakož i důkazy, které byly soudem sice z části již provedeny, ale jež se vztahují k náhradě škody.

5. Soud provedl důkazní řízení, důkazy hodnotil v intencích § 132 o. s. ř. a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům.

6. Kupní smlouvou ze dne [datum], právní účinky vkladu práva ke dni [datum], bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem jednotky [číslo] v domě [adresa] v [část obce], představující byt sestávající se z kuchyně, dvou pokojů a příslušenství (dále jen předmětný byt). Účastníci řízení uzavřeli nájemní smlouvu dne [datum], v níž žalobkyně vystupuje jako pronajímatel, žalovaný jako nájemce. Předmětem smlouvy byl předmětný byt, nájem byl sjednán na dobu neurčitou od [datum] Smluvní strany sjednaly výši nájemného [částka] měsíčně včetně energií. Nájemné mělo být placeno vždy k 25. dni daného měsíce na účet. [příjmení] byla stanovena ve výši jednoho měsíčního nájmu a to [částka], a měla být uhrazena do [datum]. Uvedené bylo prokázáno obsahem nájemní smlouvy.

7. Po právní stránce soud uzavřel, že mezi účastníky řízení byla platně dne [datum] uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § 2201 a následující o. z., jejímž předmětem byl byt, tak jak jej vymezuje § 2236 odst. 1 o. z. Smlouva měla písemnou formu, jak vyžaduje ustanovení § 2237 o. z. Smluvní strany sjednaly nájemné včetně energií částkou [částka] měsíčně s uvedením splatnosti této částky. V paušální částce [částka] bylo zahrnuto jak nájemné, tak částky za služby (vyjádřeno slovy nájemné vč. energií). Účastníci učinili na soudním jednání nesporným, že do částky [částka] byla zahrnuta dodávka tepla, centralizované poskytování teplé vody, studené vody, odvádění odpadních vod, úklid společných prostor, internet i popletek za televizi. Nebyli schopni se dohodnout, jaká částka z celkových [částka] připadá na nájemné a jaká na energie, ani na výši obvyklého nájemného.

8. Podle § 9 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. ve znění platném a účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy, je možné si částku nájemného a částku za služby sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají, což byl daný případ. Takovéto ujednání musí mít písemnou formu dle § 1 odst. 4 uvedeného zákona, což bylo rovněž splněno. Pak se platby za poskytnuté služby nevyúčtovávají. Avšak dle § 9 odst. 4 uvedeného zákona u nájmu na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou (což byl daný případ) nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod, což účastníci učinili. Tento právní názor byl soudem sdělen na jednání [datum], aby rozhodnutí ve věci bylo pro účastníky předvídatelné. Soud proto uzavřel, že mezi účastníky řízení nebyla ve smlouvě platně v souladu se zákonem sjednána výše nájemného, když ani na jednání soudu nebyli schopni se účastníci shodnout, jaká část z [částka] připadá na nájemné a jaká na služby. Tato skutečnost sama o sobě však nevedla k neplatnosti nájemní smlouvy, když proto, aby byla smlouva posouzena jako nájemní, je zapotřebí, aby z jejího obsahu vyplývalo srozumění stran s tím, že jde o smlouvu pojmově úplatnou, což z obsahu nájemní smlouvy vyplynulo. Soud proto uzavřel, že výše takto dohodnutého nájemného nebyla sjednána platně v souladu se zákonem a žalobkyně jako pronajímatel má právo na tzv. tržní nájemné, tj. nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Vzhledem k tomu, že účastníci se nedohodli ani na výši obvyklého nájemného, soud toto určil (§ 1792 odst. 1 o. z.) ve výši [částka] měsíčně. V tomto směru vycházel ze zpráv dvou realitních kanceláří, které uvedly výši obvyklého nájemného, realitní kancelář [anonymizováno] [spisová značka] [právnická osoba] v průměrné výši [částka] a realitní kancelář [právnická osoba] v průměrné výši [částka]. Matematickým průměrem obou uvedených hodnot soud dospěl k částce [částka], která představovala výši obvyklého nájemného. Na toto nájemné vznikl žalobkyni nárok za období květen 2018 – červenec 2018 a za období [anonymizováno] – [datum], když platby za poskytnuté služby se musí vždy vyúčtovat dle § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Žalobkyně však vyúčtování neprovedla. K důkazu navrhla vyúčtování, které obdržela sama jako odběratel, nikoli kterým by sama spotřebované energie vyúčtovala žalovanému. Bylo tak bezvýznamné provádět důkazy vyúčtováním za plyn, vodu, elektřinu, soud proto tyto důkazní návrhy zamítl.

9. Jak bylo výše uvedeno, žalobkyně má právo na nájemné ve výši [částka] měsíčně za žalované období, což v součtu činí [částka] (3 x [částka] + [částka]), proto soud v tomto rozsahu žalobě vyhověl (viz výrok I. rozsudku). Žalobkyni nevznikl nárok na částku [částka] měsíčně představující rozdíl mezi částkou [částka] měsíčně požadovanou žalobkyní a částkou [částka] měsíčně představující soudem určené a přiznané nájemné za období květen 2018 – červenec 2018 a poměrnou část z [částka] za období [anonymizováno] – [datum] představující v součtu [částka], neboť tato částka nemá oporu v nájemní smlouvě, nepředstavuje ani nájemné ani případnou zálohu na služby spojené s užíváním bytu, neboť záloha ani sjednána mezi účastníky nebyla. Navíc, jak bylo již výše uvedeno, platby za poskytnuté služby v daném případě se musí vyúčtovat. Soud proto v rozsahu částky [částka] žalobu zamítl jak z výroku rozsudku pod bodem II. je patrno.

10. Součástí žalobou uplatněné částky byl kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení z částky [částka] za období [datum] do [datum], který žalobkyně spočítala na [částka], avšak správně za dané období by měl tento představovat [částka]. Žalobkyně byla však úspěšná v částce [částka], když kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení ve výši 9% ročně za uvedené období činí částku [částka], v níž bylo žalobě vyhověno (viz výrok I. rozsudku), a ve zbytku, tj. v rozsahu [částka] byla žaloba zamítnuta (viz výrok II. rozsudku). Úrok z prodlení má oporu v ustanovení § 1968, § 1970 o. z., a jeho výše požadovaná žalobkyní v § 2 vládního nařízení číslo 351/2013 Sb.. Splatnost sjednané částky [částka] byla v nájemní smlouvě dohodnuta účastníky řízení vždy do 25. dne v měsíci, tzn. splatnost částky za srpen, nastala [datum], a pokud do uvedeného data nebylo poskytnuto peněžité plnění, dnem [datum] se ocitl žalovaný v prodlení s úhradou a stíhá jej povinnost též k úhradě úroků z prodlení. Žalobkyně požadovala úrok z prodlení od [datum] a to i za platby za květen – červenec 2018, tj. platby splatné již před [datum] (tzn. k [anonymizována dvě slova], [datum]), má proto nárok na úrok z prodlení od [datum] do [datum] z celkové částky [částka].

11. Vzhledem k tomu, že soud určil výši nájemného (jak pojednáno shora), protože nájemné nebylo sjednáno v souladu s ustanovením § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. ve znění platném a účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy, tedy nebylo sjednáno platně, bylo bezpředmětné zabývat se tím, zda žalobkyně mohla jednostranně zvýšit nájemné z částky [částka] na částku [částka] měsíčně. Soud proto nedovodil z vyúčtování za rok 2017 (č. l. 51, 53 spisu), dopisu žalované ze dne [datum] (č. l. 45 spisu), souhrnu k platbě (č. l. 50 spisu), daňového dokladu (č. l. 52 spisu), jakož i z SMS zpráv za období [datum] – [datum] (č. l. 45 – 46 spisu) tedy důkazů vztahujících se k otázce zvýšení nájemného, žádných zjištění.

12. Žalovaný se bránil tím, že nájem skončil [datum], nedluží na nájemném za květen 2018, neboť uhradil kauci. Soud se proto zabýval obranou žalovaného a dospěl k následujícím závěrům.

13. Žalovaný jako nájemce měl povinnost platit nájemné po dobu trvání nájemního vztahu, jak pro něj plyne tato povinnost z § 2201 o. z.. Soud se proto zabýval tím, kdy a jakým způsobem nájemní vztah skončil. Žalovaný předložil k důkazu výpověď datovanou [datum], kterou učinila žalobkyně emailem, a v níž vyzvala žalobce k předání bytu [datum]. K tomu, aby nájem mohl výpovědí skončit bylo třeba, aby výpověď byla učiněna písemně dle § 2286 odst. 1 o. z., a aby v ní bylo poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky dle § 2286 odst. 2 o. z. Ani jedna z uvedených podmínek splněna nebyla. Výpověď datovaná [datum] neobsahovala poučení o námitkách, proto ve světle § 2286 odst. 2 o. z., byla neplatná a to absolutně. Ani druhá výpověď datovaná [datum], byť byla učiněna písemně, neobsahovala poučení o námitkách, proto byla rovněž ve světle § 2286 odst. 2 o. z., absolutně neplatná (prokázáno obsahem výpovědi). Nelze rovněž přehlédnout, že ani v pořadí druhá výpověď se nedostala do dispoziční sféry adresáta – žalovaného, aby mohla eventuálně přivodit zamýšlený právní následek, tedy ukončení nájmu. Uvedené bylo podpořeno dodejkou (č. l. 89, 90 spisu), když výpověď byla vrácena jako nedoručená odesilateli. Právní názor o neplatnosti obou výpovědí soud sdělil na jednání dne [datum], aby jeho rozhodnutí ve věci bylo předvídatelné.

14. Soud však má za to, že nájem skončil [datum] a to samotným projevem vůle žalovaného, tj. vhozením klíčů od bytu do schránky žalobkyně, k níž měla přístup výhradně ona, jak potvrdili oba účastníci na jednání. Tento projev, aniž by mu předcházelo platné, zákonem uvedené skončení nájmu, hodnotil soud vzhledem k okolnostem dané věci (o nich pojednáno níže) jako ofertu na uzavření dohody o skončení nájmu bez dodržení zákonné písemné formy, když tento projev vůle nájemce byl závislý na tom, kdy se klíče dostanou do dispoziční sféry žalobkyně, což bylo dne [datum], aby bylo možné hodnotit příjem klíčů žalobkyní jako akceptaci ukončení nájmu. Datum [datum] lze chápat jako datum skončení nájmu dohodou, a rovněž jako datum odevzdání bytu pronajímateli dle § 2292 o. z.. Žalobkyně tím, že se klíče od bytu dostaly do její dispozice, byt byl vyklizený, jak zřejmé z pořízené fotodokumentace, jí nic nebránilo v přístupu do bytu a jeho užívání.

15. Z SMS komunikace, která proběhla mezi účastníky, bylo prokázáno, že žalovaný neměl v úmyslu byt opustit v květnu 2018, neboť [datum] žalobkyni sdělil, že nedostal řádnou výpověď, proto není důvod se stěhovat. K předání bytu nedošlo ani v následujících dvou měsících, neboť [datum] poslal žalovaný žalobkyni zprávu„ Předání bytu [datum] v 15:00 hodin“, na což žalobkyně reagovala zprávou:„ V pondělí [datum] v 15:00 hodin“. Vzhledem k tomu, že se účastníci nedohodli na datu předání bytu, lze přisvědčit tvrzení žalovaného, že„ odmítal žalobkyni neustále očekávat v [obec], klíče byly vhozeny do poštovní schránky“ soud proto uzavřel, že ke vhození klíčů do schránky skutečně došlo až [datum], nikoli jak žalovaný tvrdil [datum], kdy však podstatné pro ukončení nájmu způsobem vymezeným shora byla akceptace, tzn. přijmutí klíčů žalobkyní, ke kterému došlo [datum]. Žalobkyně zdůvodnila, že se odmítla zúčastnit předání bytu [anonymizováno], což odpovídá obsahu její SMS zprávy adresované žalovanému, neboť šlo o víkend, což skutečně dle kalendáře odpovídalo. Tedy hned první pracovní den, tj. [datum], se dostavila a klíče ze schránky vyzvedla, jak koresponduje s obsahem SMS zprávy, kterou žalovanému zaslala. Vyzvednutím klíčů ze schránky jí byl umožněn vstup do bytu a jeho užívání.

16. Z hlediska ukončení nájemního vztahu bylo bezpředmětné zabývat se tím, zda žalovaný od května 2018 bydlel v [obec] či nikoli, a k tomuto vyslýchat svědkyni [příjmení], neboť podstatné pro danou věc bylo, kdy žalovaný žalobkyni umožnil přístup do bytu a jeho užívání, což bylo až [datum], kdy žalobkyně se dostala ke klíčům od bytu a tím jí byl byt zpřístupněn. Soud proto opětovný výslech svědkyně [příjmení] zamítl.

17. Žalovaný v podání ze dne [datum] uvedl„ Nájemní smlouva podepsána v [obec] [datum], uhrazena žalobkyni částka [částka] v hotovosti“. Na jednání soudu [datum] uvedl, že předal žalobkyni kauci [částka] v hotovosti, doklad o tom nemá. Žalobkyně popřela, že by kauci ve výši [částka] obdržela. V podání ze dne [datum] žalovaný uvedl„ Uhrazená kauce ve výše [částka] – [částka] kauce, [částka] doplatek za říjen 2016“.

18. Z obsahu nájemní smlouvy podepsané dne [datum] je zřejmé, že účastníci sjednali kauci ve výši [částka], která měla být uhrazena do [datum]. Žalovaný tvrdil, že ji zaplatil, včetně další platby [částka] v den podpisu nájemní smlouvy tj. [datum] žalobkyni v hotovosti za přítomnosti své přítelkyně, svědkyně [příjmení] a to u žalobkyně v [obec]. Soudu se jevilo nelogické to, že pokud v den uzavření nájemní smlouvy by žalovaný skutečně žalobkyni zaplatil kauci ve výši [částka] v hotovosti, jak tvrdil, aby účastníci pojali do nájemní smlouvy datum, do kdy má být kauce uhrazena tj. do [datum], na místo uvedení – kauce předána. Ve svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] soud shledal rovněž rozpory s již provedenými důkazy. Svědkyně [příjmení] uvedla, že byla v rodinném domku žalobkyně v [obec] při příležitosti předání klíčů od bytu, kdy žalobkyně uvnitř domu žalovanému klíče předala a zároveň žalobkyně i žalovaný podepsali nájemní smlouvu. Současně se skládaly peníze a to kauce [částka] a polovina měsíčního nájemného [částka], tyto částky mezi účastníky padly, svědkyně sama přesně nevěděla, kolik dohromady peněz žalovaný žalobkyni předal. Viděla předání peněz, ale neviděla, kolik bylo předáno. Nevěděla, ani v jakých bankovkách částka měla být předána, neuměla popsat prostředí, v němž k předání došlo. Logický rozpor ve výpovědi svědkyně [příjmení] soud spatřuje v tom, že dle nájemní smlouvy nájem byl sjednán již od [datum], a nájemní smlouva byla podepsána později, až [datum], z čehož lze logicky dovodit, že žalovaný musel mít k dispozici klíče od bytu již dříve, minimálně již k datu [datum], tzn. dříve, než došlo k faktickému podpisu smlouvy. Tedy výpověď svědkyně [příjmení], že došlo v jeden den a to [datum] k podpisu nájemní smlouvy i předání klíčů, soud vyhodnotil jako nepravdivé. Svědkyně sama uvedla, že je dlouholetou přítelkyní žalovaného, soud proto s ohledem na tento vztah i ke shora uvedenému rozporu, s přihlédnutím k tomu, že svědkyně nedokázala přesně uvést, jaká částka byla žalobkyni předána [datum], nemohl dospět ke spolehlivému závěru, že žalovaný kauci ve výši [částka] žalobkyni v den podpisu nájemní smlouvy skutečně předal. Vyzval proto soud žalovaného dle § 118a odst. 3 o. s. ř., aby prokázal, že kauce byla skutečně v den podpisu smlouvy žalobkyni předána. Žalovaný již žádné důkazy nenavrhl. Soud proto uzavřel, že žalovaný dostatečně neprokázal, tedy neunesl důkazní břemeno, že jistotu ve výši [částka] dne [datum] žalobkyni v hotovosti předal, aby případně jeho dluh na nájemném mohl být ponížen právě o složenou jistotu (§ 2254 odst. 2 o. z.). Pro úplnost soud uvádí, že dle výpisu z účtu žalovaný naposledy uhradil na účet žalobkyně [datum] částku [částka], o jiných platbách se ostatně ani nezmínil.

19. S ohledem na shora uvedené soud rozhodl tak jak z výroku rozsudku pod bodem I. a II. je patrno.

20. Výrok o nákladech řízení mezi účastníky je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 2 o. s. ř. za užití § 142a odst. 1 o. s. ř., kdy žalobkyně dopisem ze dne [datum] vyzvala žalovaného k úhradě žalobou uplatněné částky jak podloženo předžalobní upomínkou i podacím lístkem. Žalobkyně měla úspěch co do 67% předmětu sporu, neúspěch co do 33% předmětu sporu, má proto právo na 34% svých účelně vynaložených nákladů. Žalobkyně požadovala toliko k úhradě zaplacený soudní poplatek ve výši [částka], jehož 34% činí částku [částka].

21. Při úvaze o lhůtě splatnosti žalobou uplatněné částky, jakož i nákladů řízení, soud vycházel z § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř. a určil lhůtu třech dnů od právní moci rozsudku.