5 C 67/2024

Plný text

Okresní soud v Klatovech rozhodl samosoudkyní JUDr. Bohumírou Netrvalovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zrušení smlouvy

I. Žaloba o zrušení kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne , datum, o převodu pozemku p. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, v k. ú. a obci , jméno FO, vedeném na LV číslo , hodnota, Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta B, .

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Klatovech plnou náhradu nákladů řízení, jejichž výše a splatnost bude uvedena v samostatném usnesení.

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Klatovech dne , datum, se domáhala žalobkyně zrušení kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne , datum, o převodu pozemku p. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m² zapsaném na LV číslo , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , jméno FO, , k. ú. , jméno FO, . Konstatovala, že účastníci řízení uzavřeli , datum, kupní smlouvu o prodeji výše uvedené nemovité věci za kupní cenu 680 000 Kč. Před podáním žaloby žalobkyně zjistila, že hodnota nemovitosti, za kterou žalovanému nemovitost prodala, byla v době prodeje v hrubém nepoměru vůči plnění, které žalobkyně od žalovaného získala. Hrubý nepoměr plnění z kupní smlouvy vyplývá mimo jiné ze skutečnosti, že žalovaný nemovitost po třech měsících dále prodal za kupní cenu ve výši 2 000 000 Kč. Před podáním žaloby žalovaný žalobkyni kontaktoval telefonicky s nabídkou na finanční kompenzaci ve výši 100 000 Kč, kterou žalobkyně odmítla.

2. Žalovaný se domáhal zamítnutí žaloby. Uvedl, že rozhodující pro danou věc je, jaká byla obvyklá cena pozemku v době uzavření kupní smlouvy, a jaký byl poměr vzájemného plnění, tj. poměr kupní ceny vůči obvyklé ceně prodané věci. K důkazu předložil znalecký posudek číslo , Anonymizováno, kterým prokazoval, že tržní cena pozemku činila v době prodeje nejvýše 987 700 Kč, čímž nedošlo k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. I přes tuto skutečnost žalovaný žalobkyni pro účely smírného vypořádání dorovnání kupní ceny do výše obvyklé ceny pozemku nabídl částku 207 700 Kč. Rovněž poukázal na to, že kupní smlouva byla uzavřena z podnětu žalobkyně, žalobkyně byla makléřem informována, že tržní hodnota pozemku by mohla být při klasickém prodeji vyšší o cca 1/3 než u rychlého výkupu, který žalobkyně požadovala. Žalobkyně i přesto trvala na výkupu i za nižší kupní cenu s tím, že požadovala, aby obdržela 680 000 Kč, aniž by platila jakékoliv další náklady a poplatky. Žalovaný proto zaplatil žalobkyni sjednanou kupní cenu a zaplatil veškeré realitní služby ve výši 70 000 Kč bez DPH a též náklady spojené s převodem pozemku, to je 2 000 Kč poplatek KN. Celkové náklady žalovaného na pořízení pozemku tak činily 752 000 Kč.

3. Soud ve věci provedl důkazní řízení, důkazy hodnotil v intencích § 132 o. s. ř. a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům.

4. Z předložené kupní smlouvy bylo prokázáno, že žalobkyně jako prodávající uzavřela kupní smlouvu s žalovaným jako kupujícím dne , datum, . Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parcelní číslo , Anonymizováno, v k. ú. a obci , jméno FO, na LV číslo , hodnota, (dále jen předmětný pozemek). Kupní cena byla sjednána dohodou ve výši 680 000 Kč a uhrazena převodem na účet žalobkyně. Účastníci řízení učinili na jednání soudu konaném dne , datum, nesporným, že došlo k prodeji předmětného pozemku na základě kupní smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu 2 000 000 Kč. Z informace o pozemku bylo prokázáno, že současným vlastníkem předmětného pozemku je , jméno FO, .

5. Po právní stránce lze uzavřít, že mezi účastníky řízení byla platně uzavřena kupní smlouva v intencích § 2079 odst. 1 a § 2128 odst. 1 o. z., která měla písemnou formu, jak to vyžaduje ustanovení § 560 o. z., v níž žalobkyně vystupovala jako prodávající a žalovaný coby kupující. Na základě této kupní smlouvy se žalovaný stal vlastníkem předmětného pozemku. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zrušení této kupní smlouvy s tvrzením, že hodnota předmětného pozemku byla v době prodeje v hrubém nepoměru vůči plnění, které žalobkyně získala od žalovaného.

6. Podle § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla, ani vědět nemusela.

7. Ve světle výše citovaného zákonného ustanovení soud proto zjišťoval existenci hrubého nepoměru vzájemných plnění, když v poměrech současné právní úpravy, která nestanoví žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení, bylo možné za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. V tomto směru soud vycházel z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 42/2021. Právní úprava neúměrného zkrácení je založena na jediném čistě objektivním kritériu, jímž je hrubý nepoměr vzájemných plnění. Plnění i protiplnění nemají být v příkrém rozporu, mají odpovídat zásadám spravedlnosti. Tedy rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek) a smyslem ustanovení § 1793 o. z. je postihnout pouze extrémní odchylky. Při porovnání vzájemných plnění soud proto potřeboval zjistit obvyklou cenu předmětného pozemku v daném místě a čase (§ 492 o. z.), to je v době uzavření kupní smlouvy mezi účastníky řízení. Poučil proto žalobkyni, kterou tížilo v tomto směru důkazní břemeno, v intencích § 118a odst. 3 o. s. ř. a to na soudním jednání, aby prokázala výši obvyklé ceny předmětného pozemku ke dni , datum, , to je ke dni uzavření kupní smlouvy s žalovaným, když předem účastníky řízení seznámil s rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 42/2021. Žalobkyně po uvedené výzvě navrhla zadání znaleckého posudku soudem.

8. Soud usnesením ze dne , datum, č. j. 5 C 67/2024 - 111 ustanovil znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, a to za účelem stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku a zároveň žalobkyni uložil povinnost zaplatit zálohu na náklady tohoto důkazu ve výši 15 000 Kč s poučením, že jinak nelze důkaz navržený žalobkyní provést. Žalobkyně zálohu nezaplatila, soud proto důkaz neprovedl. Žalovaný však předložil k důkazu znalecký posudek , Anonymizováno, , adresa, v , adresa, číslo , č. účtu, , z něhož byla prokázána tržní hodnota předmětného pozemku k datu , datum, ve výši 785 000 Kč. Soud provedl k důkazu tento znalecký posudek ústavu předložený žalovaným, při jeho provádění postupoval stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem, neboť tento znalecký posudek měl všechny zákonem požadované náležitosti a obsahoval doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§127a o. s. ř.). Tento znalecký posudek však stanovil tržní hodnotu předmětného pozemku, nikoliv cenu obvyklou v daném místě a čase. V této souvislosti je třeba uvést, že obvyklou cenou nemovitosti je cena, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě ve stejné době a v obvyklém obchodním styku (zde lze zmínit například rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3674/2011 či 32 Cdo 5698/2016). Definici obvyklé ceny věci obsahuje ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. Žalovaná poté, co byla seznámena s tímto názorem soudu, a to přípisem ze dne , datum, , předložila dodatek číslo , hodnota, ke znaleckému posudku ústavu. Tento dodatek byl proveden k důkazu shodně jako znalecký posudek ústavu, z obsahu tohoto dodatku vzal soud za prokázanou obvyklou cenu předmětného pozemku ke dni , datum, ve výši 770 000 Kč. Znalecký ústav při svém výslechu obhájil závěry svého dodatku, vypořádal se též s žalobkyní namítanými realizovanými lukrativnějšími obchody v témže katastrálním území evidovanými pod vkladovými řízeními číslo , Anonymizováno, Znalecký ústav se k jednotlivým vkladovým řízením podrobně vyjádřil ve své výpovědi, uvedl důvody, pro které tyto realizované obchody nezohlednil při stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku, uvedl, že obvyklou cenu předmětného pozemku určil v souladu s ustanovením § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. Rovněž uvedl, že dle zákona při stanovení obvyklé ceny k datu , datum, by nemělo být vycházeno z realizovaných obchodů po dubnu , Anonymizováno, . S ohledem na výpověď znaleckého ústavu proto nemohlo být přihlédnuto k realizovanému obchodu dle kupní smlouvy uzavřené dne , datum, , při němž kupní cena dosahovala 2 000 000 Kč, ani k realizovanému obchodu pod vkladovým číslem , Anonymizováno, kde kupní smlouva byla ze dne , datum, a sjednaná kupní cena činila 1 400 000 Kč. K realizovanému obchodu pod vkladovým číslem , Anonymizováno, u něhož měl soud k dispozici též kupní smlouvu ze dne , datum, , v níž byla dohodnuta mezi smluvními stranami kupní smlouvy cena ve výši 8 450 000 Kč za pozemek p. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, v k. ú. a obci , jméno FO, , znalecký ústav nepřihlédl, neboť jak zdůvodnil nejednalo se o obchod porovnatelný. Sice druhem pozemku se jednalo o trvalý travní porost, ale část tohoto pozemku byla dle územního plánu zahrnuta do všeobecného obytného území, což znamenalo, že byla zastavitelná, na což reflektuje trh. Pravděpodobně tak dojde i u zbylé části tohoto pozemku k zastavění, neboť kolem pozemku se vyskytuje všeobecná obytná zóna. Ke vkladovému řízení pod číslem , Anonymizováno, uvedl, že pozemek se nachází u zastavěné části, naproti rodinným domům se solárními panely, tudíž tam budou inženýrské sítě a v blízké době dojde k zastavění, na což reaguje trh. Ani tento realizovaný obchod nebyl porovnatelným. Znalecký ústav si závěry svého znaleckého posudku, potažmo dodatku ke znaleckému posudku obhájil, soud neměl důvod pochybovat o správnosti jeho odborného zpracování.

9. Soud proto vycházel z prokázané obvyklé ceny předmětného pozemku ke dni , datum, stanovené shora uvedeným znaleckým posudkem ústavu ve výši 770 000 Kč, a tuto obvyklou cenu porovnával s kupní cenou sjednanou mezi účastníky řízení v kupní smlouvě ze dne , datum, , to je s částkou 680 000 Kč. Veden ustanovením § 1793 odst. 1 o. z. a rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne , datum, sp. zn. 33 Cdo 42/2021 dospěl k závěru, že nedošlo k neúměrnému zkrácení, to je zkrácení přes polovic, žalobkyně. Hrubý nepoměr vzájemných plnění soud neshledal, proto žalobu zamítl, jak z výroku rozsudku pod bodem I. je patrno.

10. Soud sice k důkazu provedl znalecký posudek číslo , Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, (a to v souladu s § 127a o. s. ř.), ale nedovodil z něj pro věc žádných zjištění. Znalecký posudek totiž stanovil cenu obvyklou předmětného pozemku k datu , datum, , nikoli k datu , datum, , a navíc, jak vypověděl znalecký ústav v rámci svého výslechu (viz pojednáno shora) ze zákona plyne, že k realizovaným obchodům po dubnu , Anonymizováno, nelze v daném případě při stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku ke dni , datum, vycházet. Soud proto pro nadbytečnost, neúčelnost zamítl důkazní návrh výslechem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . K důkazu byl rovněž proveden odhad tržní ceny nemovitosti (listinný důkaz na č. l. 95–97 spisu), soud z něj nedovodil pro věc žádných zjištění. Předně se jedná o pouhé porovnání kupních cen z listin v katastru nemovitostí s aktuálními daty v rámci celé České republiky, daný odhad neodpovídá na otázku ceny obvyklé předmětného pozemku ke dni , datum, , rovněž kalkuluje s realizovaným obchodem po , datum, , z listinného důkazu není ani seznatelná kultura převáděných pozemků. Mnohem kvalitnější a důkazně silnější se značnou a pro věc potřebnou vypovídací hodnotou, odborně zpracovaný je výše uvedený znalecký posudek ústavu. Soud zamítl k důkazu navržené stanovisko odboru měnové politiky, neboť nejde o důkaz, jež by se vyjadřoval k obvyklé ceně předmětného pozemku ke dni , datum, . Jedná se o pouhé stanovisko odboru cenové politiky a je na znalcích, jak stanovisko při své znalecké činnosti budou aplikovat. Soud měl k dispozici odborně zpracovaný znalecký posudek ústavu, jež si znalecký ústav při své výpovědi obhájil, jež vycházel ze stanovení obvyklé ceny v intencích § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.

11. Za situace, kdy soud neshledal neúměrné zkrácení žalobkyně, tedy hrubý nepoměr vzájemně poskytnutých plnění účastníků, bylo bezpředmětné zabývat se tím, zda žalobkyni právo dle § 1793 o. z. nevzniklo proto, že souhlasila s neúměrnou cenou, a či skutečná cena plnění byla nebo musela být známa, o čemž pojednává ustanovení § 1794 odst. 2 o. z. Soud proto důkazní návrhy k otázce okolností uzavření kupní smlouvy dne , datum, zamítl, a to konkrétně svědecké výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, . Rovněž pro věc nebylo významné, za jakých okolností došlo k prodeji předmětného pozemku , jméno FO, a jaká byla provize z prodeje pro realitní kancelář, když pro posouzení hrubého nepoměru dle § 1793 o. z. byl podstatný objektivní prvek, o němž bylo pojednáno již shora. Soud proto zamítl výslech svědkyně , jméno FO, a svědka , jméno FO, (navržené žalobkyní), jakož i daňové doklady k výši provize (listinné důkazy na č. l. 60, 61 spisu) pro nadbytečnost. Pro nadbytečnost byla zamítnuta i předžalobní korespondence účastníků.

12. Výrok o nákladech řízení mezi účastníky je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., tedy plným procesním úspěchem žalovaného ve sporu. Jeho náklady jsou tvořeny čtyřmi úkony právní služby po , částka, dle § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném do , datum, , a to za přípravu převzetí zastoupení, vyjádření k výzvě soudu datované , datum, , účast na soudním jednání dne , datum, a vyjádření ze dne , datum, . K výše uvedeným čtyřem úkonům je nutné připočítat vždy režijní paušál ve výši , částka, (4 x , částka, ) dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném do , datum, . Za účast na soudním jednání dne , datum, přísluší odměna ve výši , částka, dle § 9a odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném od , datum, . K tomuto úkonu přísluší rovněž režijní paušál ve výši , částka, dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném od , datum, . Žalovanému rovněž přísluší náhrada cestovních výdajů vynaložených na cestě ze sídla advokátní kanceláře právního zástupce žalovaného k soudnímu jednání a zpět dne , datum, ve výši žalovaným účtované , částka, v souladu s § 13 odst. 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za užití § 157, § 158 zákona č. 262/2006 Sb. a vyhlášky č. 398/2023 Sb. při průměrné spotřebě pohonné hmoty dle předloženého technického průkazu, ceně pohonné hmoty , částka, za 1 l, základní sazbě , částka, za jeden ujetý kilometr při ujetí celkem , hodnota, km. Za čas strávený na uvedené cestě přísluší náhrada ve výši , částka, v souladu s § 14 odst. 3 zmíněné vyhlášky platné a účinné do , datum, . Náhrada cestovních výdajů k soudnímu jednání dne , datum, představuje částku , částka, dle § 13 odst. 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném od , datum, za užití § 157, § 158 zákona č. 262/2006 Sb. a vyhlášky č. 475/2024 Sb. při ujetí celkem , hodnota, km, průměrné spotřebě pohonné hmoty dle předloženého technického průkazu, ceně pohonné hmoty , částka, za 1 l a základní sazbě , částka, za jeden ujetý kilometr. Za čas strávený na uvedené cestě přísluší náhrada ve výši , částka, v souladu s § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platné a účinném od , datum, . K výše uvedeným položkám je nutné připočítat 21 % DPH ve výši , částka, dle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř., neboť právní zástupce žalovaného osvědčil, že je plátcem této daně. V souvislosti s daným řízením žalovaný vynaložil náklad na důkaz znaleckým posudkem ústavu ve výši , částka, , jak podložil daňovým dokladem číslo , hodnota, ze dne , datum, . I tato částka představuje náklady řízení žalovaného, které soud uložil žalobkyni k úhradě. V soudním řízení byl tento znalecký posudek proveden k důkazu, byl zpracován na základě objednávky žalovaného a žalovaným byla plně odměna za jeho zpracování ústavu uhrazena. Součet výše uvedených položek činí , částka, .

13. Při úvaze o lhůtě splatnosti nákladů řízení soud vycházel z § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř. a určil lhůtu třech dnů od právní moci rozsudku.

14. V souvislosti s výslechem zpracovatele znaleckého posudku ústavu před soudem dne , datum, vzniknou České republice - Okresnímu soudu v Klatovech náklady v podobě znalečného, jež jsou náklady řízení ve smyslu § 137 odst. 1 o. s. ř. státu. V době konečného rozhodnutí ve věci samé nebylo možné určit přesnou výši těchto nákladů, soud proto vyslovil, že žalobkyně je povinna tyto náklady, jejichž přesná výše a splatnost bude uvedena v samostatném usnesení, České republice - na účet Okresního soudu v Klatovech zaplatit. V této souvislosti soud užil ustanovení § 148 odst. 1 a § 152 odst. 1 o. s. ř., kdy stát má právo podle výsledku řízení na náhradu nákladů, které platil. Žalobkyně byla ve věci neúspěšná, tedy vůči ní má stát právo na náhradu nákladů řízení.