11 C 63/2020

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Matouškovou jako samosoudkyní ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce c) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce všichni zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy

I. Žaloba s návrhem na určení, že výpověď nájemní smlouvy [číslo] [ulice] ze dne 31. 3. 2016, učiněná podáním žalovaného ze dne 5. 12. 2019, je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 56 221,44 Kč k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 4. 3. 2020 domáhali určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy uzavřené účastníky dne 31. 3. 2016, kterou dal žalovaný žalobcům dopisem ze dne 5. 12. 2019. Žalobu odůvodnili tím, že předmětem nájmu je část budovy – průmyslová hala nacházející se na stavební parcele [číslo] stavební parcele [číslo] vše v obci [obec], část obce Kolín V, označená jako objekt [číslo] včetně příslušeného zařízení a vybavení. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 3. 2019 a uzavřeným dodatkem ze dne 29. 3. 2019 byla prodloužena do 31. 3. 2022. Žalovaný dal dopisem ze dne 5. 12. 2019, který byl adresován každému ze žalobců, výpověď, a to z důvodu, že pronajatý prostor přestal být způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, přičemž žalovaný ve výpovědi uvedl výčet závad nájmu. Žalobci dopisem ze dne 20. 12. 2019 vyjádřili nesouhlas s podanou výpovědí a vznesli proti ní námitky. Následně žalovaný měl možnost ve lhůtě jednoho měsíce od doručení námitek vzít výpověď zpět, což neučinil. Žalobci proto touto žalobou požadovali přezkoumání oprávněnosti výpovědi s tím, že pronajímaný prostor byl po celou dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém pro výkon činnosti nájemce, k němuž byl pronajat, a žalobci odmítají, že by hrubě porušovali své povinnosti vůči žalovanému jako nájemci. Mimo to žalobci nabídli žalovanému možnost pronajmout si za stejných podmínek obdobné nájemní prostory v areálu žalobců, na což žalovaný nereagoval.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Nejprve formálně poukázal na to, že žalobci se dožadují určení neplatnosti výpovědi, k čemuž nemají naléhavý právní zájem dle ust. § 80 o.s.ř. Dle žalovaného podaná výpověď splňuje zákonné požadavky a uplatněné důvody výpovědi, tj. nedoložení zaměření jeřábové dráhy a trvale nevyhovující stav pronajatého prostoru, jsou dány a uplatněné námitky žalobců nejsou důvodné.

3. Z předložených internetových výpisů z listů vlastnictví soud zjistil, že žalobci jsou spoluvlastníky (každý s podílem id. jedna třetina) nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování bez č.p./č. ev., zapsaného v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro obec Kolín, k.ú. [část obce] u [obec], a dále pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování bez č.p./č. ev., zapsaného v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro obec Kolín, k.ú [obec].

4. Z nájemní smlouvy [číslo] [ulice], kterou dne 31.3.2016 uzavřeli žalobci jako pronajímatelé a žalovaný jako nájemce, soud zjistil, že předmětem nájmu byla část budovy (západní loď výrobní haly – objektu [číslo]) nacházející se na pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území Kolín, obec Kolín, část obce Kolín V, a pozemku pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území Kolín, [část obce] u [obec], obec Kolín, část obce Kolín V, o celkové výměře 1 344m2, včetně příslušného zařízení a vybavení popsaného v předávacím protokolu. V nájemní smlouvě bylo mj. sjednáno, že nájemce bude pronajatý prostor využívat jako kancelářský a skladovací prostor. Dále bylo sjednáno, že v souvislosti s pronájmem bude správce budovy firma [právnická osoba] poskytovat služby spojené s jejím užíváním. V bodě IV. smlouvy byla stanovena povinnost pronajímatele zajistit řádný a nerušený výkon nájemních práv žalovaného jako nájemce po celou dobu trvání nájemního vztahu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.4.2016 do 31.3.2019. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě uzavřeným dne 29.3.2019 si účastníci dohodli sjednání nájmu předmětných prostor na dobu určitou od 1.4.2016 do 31.3.2022, s tím, že ostatní ujednání smlouvy zůstávají beze změny.

5. Z předávacího protokolu sepsaného dne 1.4.2016 o předání a převzetí nebytových prostor na základě nájemní smlouvy [číslo] [ulice] soud zjistil, že v rámci soupisu zařízení s příslušenstvím se mj. nachází jeden mostový jeřáb, nosnost 16 t, invent. [číslo] jeden mostový jeřáb, nosnost 16 t, invent. [číslo].

6. Z výpovědi smlouvy [číslo] [ulice] ze dne 5.12.2019 soud dále zjistil, že žalovaný vypověděl nájem nebytového objektu založený nájemní smlouvou ze dne 31.3.2016 ve znění dodatku [číslo] ze dne 29.3.2019. Jako důvod výpovědi uvedl, že najatý prostor přestal být způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen. Pronajímatelé přes opakované informace, že není možné v pronajatém prostoru plnit předpoklady požadované předpisy o bezpečnosti a ochraně zdraví při práci a přes opakované urgence, stále nedožili zaměření jeřábové dráhy, kdy bez tohoto podkladu není možné provést řádnou revizi jeřábové dráhy a tuto jeřábovou dráhu v souladu s obecně závaznými předpisy řádně užívat. Pronajímatelé z tohoto důvodu rovněž hrubě porušují povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, kdy nájemce předmět nájmu užívá ke skladování velmi těžkých břemen a s jejich manipulací je nezbytně spjatá potřeba užívání jeřábové dráhy, přičemž pronajímatelé fakticky znemožňují předmět nájmu řádně a nerušeně užívat. Důvodem k výpovědi je dále i trvale nevyhovující stav pronajatého prostoru z hlediska hygienické závadnosti spočívající v trvale nadměrné nadlimitní hlučnosti a prašnosti provozu, nedostatečného osvětlení a větrání, v nedostatečném zásobování vodou, ochraně před nepříznivými účinky vibrací, chemických škodlivin a prachu z okolních provozů či opakovaném zatopení podlah, které působí nájemci škody.

7. Ze společného emailu žalobců ze dne 20.12.2019 i jednotlivých dopisů každého z žalobců datovaných dne 20.12.2019 soud zjistil, že všichni žalobci uvedli shodná vyjádření, že s podanou výpovědí nesouhlasí a dle jejich názoru je výpověď neplatná. K výpovědi žalovaného uvedli konkrétní námitky, a to a) že nájemce při sjednání nájmu prohlásil, že je mu stav předmětu nájmu znám a že od té doby se v pronajatých prostorách nic nezměnilo k horšímu a prostory jsou užívání schopné, b) uvedené prostory nadále splňují veškeré bezpečnostní předpisy, s výjimkou jednoho případu v říjnu 2019, kdy došlo ke zvýšení prašnosti v důsledku stříkání prováděného sousední [právnická osoba]. Pronajímatelé provedli opatření a firma se již uvedeného jednání nedopustí, c) zajištění revize jeřábu je povinností nájemce, revize jeřábu lze udělat i bez zaměření jeřábové dráhy. Přesto pronajímatelé vyzvali nájemce k zpřístupnění haly s tím, že zaměření jeřábové dráhy zajistí firma [právnická osoba] jako vlastník jeřábů, d) pronajímatelé popřeli existenci nadlimitní hlučnosti a popsané hygienické závadnosti v pronajatém prostoru. Zároveň nabídli možnost setkání a možné odstranění tvrzených vad, popř. možnost jednat o pronájmu odpovídajících náhradních prostor.

8. Z předložených listinných důkazů o provedených revizních a inspekčních zkouškách zdvihacího zařízení soud dále zjistil, že ve všech případech tyto zkoušky provedl [jméno] [příjmení], revizní technik zdvihacích zařízení se sídlem [adresa]. Předmětem zkoušek byly jednak elektrické dvounosníkové mostové jeřáby, po kterých pojíždí elektrická lanová kočka s dvojhákem, a to v. [číslo] (inv. [číslo]) a v. [číslo] (inv. [číslo]). V případě revizní zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 18.11.2016 (č. revize [číslo] a [číslo]), kterou objednal [právnická osoba], bylo konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu, v rámci zjištěných závad je uvedena povinnost provádět jednou za pět let geodetické zaměření jeřábové dráhy a jeřábů. V případě inspekční zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 22.11.2017 (č. revize [anonymizováno] [rok] a [anonymizováno] [rok]), kterou objednal žalovaný, bylo konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu. V případě inspekční zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 12.11.2018 (č. revize [anonymizováno] 2018 a [anonymizováno] 2018), kterou objednal žalovaný, bylo opět konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu. V rámci zjištěných závad bylo uvedeno, že není provedeno geodetické zamření jeřábové dráhy a jeřábů jednou za pět let. V případě revizní zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 12.5.2020 (č. revize [anonymizováno] 2020 a [anonymizováno] 2020), kterou objednal [právnická osoba], bylo konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu. Ze zjištěných závad vyplývá, že není provedeno geodetické zaměření jeřábové dráhy a jeřábů jednou za pět let.

9. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že působí jako OSVČ v oboru revizní technik zdvihacích zařízení. Svědkovi je známo, že [právnická osoba] užívala výrobní halu v areálu bývalého závodu [název] [obec], kde jsou umístěny dva mostové jeřáby, jejichž majitel je ze zákona povinen jednou ročně na zařízení provádět inspekční zkoušku, dále jednou za tři roky revizi a jednou za šest let revizní zkoušku. Obsah zkoušek je v podstatě stejný, pouze při revizních zkouškách se provádí zatěžkávací zkoušky. Dle svědka oba jeřáby byly po technické stránce v pořádku, pouze nebylo provedeno geodetické zaměření jeřábové dráhy jednou za pět let. Po nahlédnutí do předložené revizní zprávy za rok 2016 svědek uvedl, že poslední geodetické zaměření bylo předloženo v roce 1995 a od té doby další doloženo nebylo. Podle normy by pro provoz jeřábu mělo být nové geodetické zaměření. Pokud by přišla kontrola z inspektorátu bezpečnosti práce, uložila by za to pokutu a nařídila odstranění závady. Pokud se jeřáb dál provozuje a něco by se stalo, bylo by to bráno jako závada, která nebyla odstraněna. Ze závěrů zkoušek, které svědek provedl, vyplývá, že technický stav jeřábů vyhovoval bezpečnému provozu s výjimkou uváděné závady nedostatku geodetického zaměření jeřábové dráhy. Svědek upřesnil, že v hale jsou dva jeřáby na jedné dráze, tedy bylo požadováno geodetické zaměřené jedné jeřábové dráhy. Na objednávku firmy [název] svědek provedl revizní zkoušku obou jeřábů s tím, že oba jeřáby byly schopny provozu a nebylo předloženo geodetické zaměření jeřábové dráhy. Svědek doplnil, že [právnická osoba] prováděl revizi mostového jeřábu v současných prostorách, které užívá, kde se nachází nový jeřáb a jeřábová dráha je zaměřena platným geodetickým zaměřením.

10. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], zaměstnance žalovaného, bylo zjištěno, že u firmy [název] pracuje asi 10 let jako vedoucí skladu, řidič vysokozdvižného vozíku a řidič jeřábu. Ohledně stavu dřívějších prostor, kde firma působila, svědek uvedl, že se zde projevovala velká hlučnost způsobená provozem v druhé polovině haly, užívané firmou vyrábějící kotle a podobné výrobky. Stav byl různý, tedy některé dny bylo naprosto ticho, to bylo v době, kdy firma nevyráběla a jindy vyjma pracovních přestávek byl neustálý hluk, který se v celé hale rozléhal. [obec] vycházel z použitých strojů, z používání nástrojů např. údery kladivem. Zaměstnancům to vadilo, dle svědka to pan [příjmení] řešil s panem [celé jméno žalobce], požadoval přepažit halu mezi oběma provozy, avšak nic se nezměnilo, stav byl stále stejný. Svědek dále potvrdil, že při velkých deštích voda natekla ze střechy do skladu užívaného [právnická osoba], přitom došlo k poškození zboží a několik dní trval stav, kdy v objektu skladu se dalo chodit pouze v holínkách. Svědek doplnil, že [právnická osoba] celý prostor užívala ke skladování, mimo to tam byly ještě dvě kanceláře, které byly mokré jenom na vnější straně směrem do skladu. Toto se stávalo minimálně dvakrát ročně při větších deštích. Svědek dále poukázal na větší prašnost způsobeno kovovýrobou ve vedlejším prostoru téže haly. Při provozu kovovýroby dále v případě nepříznivého počasí docházelo k lakování výrobků uvnitř haly, což způsobovalo zápach v celé hale a usazování povlaku barvy na zboží firmy [název].

11. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], zaměstnankyně žalovaného, bylo zjištěno, že u firmy [název] pracuje od roku 2012 jako asistentka a fakturantka. Svědkyně potvrdila, že v průběhu doby se rozšířil okruh zaměstnanců a v pronajatých prostorech byla přistavěna další kancelář. Z jejího pohledu se jedná o staré prostory, do kterých není dlouhodobě investováno. Již při vstupu do haly se nacházely plechová vrata, zaizolovaná sololitovými deskami, při velkém větru, když se vrata otvírala, došlo postupně k odfouknutí desek. Nad vraty byly umístěny luxfery, při zabouchnutí vrat se uvolňovaly a někdy došlo k jejich pádu na zem a k roztříštění. Toto svědkyně hlásila původnímu správci objektu panu [příjmení]. Svědkyně doplnila, že vrata byla asi před dvěma lety opravena, resp. vyměněna za nová roletová. Dále uvedla, že prostor skladu byl zaprášený, což nebylo zaviněno činností firmy [název], ale způsobil to provoz vedlejší firmy v téže hale, kde se svářelo a řezalo. Provoz této firmy byl od firmy [název] oddělený drátěným plotem, takže prach pronikal nejen do skladu, ale i do kanceláří. Sousední provoz byl dále velmi hlučný, což způsobily nejen stroje, ale i používání nástrojů, takže svědkyně musela mít v hale vždy ucpávky na uších. V minulosti sousedící firma pracovala ve větší vzdálenosti a s otevřenými vraty, postupem doby se její provoz posunul až k drátěnému plotu, nedaleko od kanceláře firmy [název]. Větší hlučnost se projevovala poslední tři až čtyři roky, navíc firma výrobky stříkala, takže se stávalo, že po víkendu se na uskladněném zboží firmy [název] objevil poprašek, který musel být odstraněn. Jako zaměstnanci o těchto nedostatcích s panem [příjmení] mluvili, mělo se to řešit zazděním v místě dosavadního pletiva tak, aby byl sousední provoz oddělen. K této změně však nedošlo. Při velkých deštích se stávalo, že z kanálků v hale ve skladu tryskala voda po podlaze a způsobovala podmáčení uskladněného zboží, toto se stávalo opakovaně. Firma [název] měla zboží na paletách, ale při dlouhodobém namočení ve vodě se ocelové zboží znehodnocuje, resp. rezne, pak musí být očištěno před dodáním na stavby. Dle svědkyně se opakovaně vyskytovala voda u vodovodního svodu uvnitř haly, kdy hrozilo, že dojde ke zkratu elektřiny. Svědkyně na tuto skutečnost upozornila pana [celé jméno žalobce] ml., bylo to někdy v roce 2018 či 2019.

12. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud dále zjistil, že asi 20 let působí jako OSVČ a fakticky pracuje pro [právnická osoba] [příjmení], která má pronajaté prostory v areálu [název] Vedle v téže hale měla pronajatý prostor [právnická osoba]. [příjmení] [příjmení] provádí v pronajaté hale výrobu energetických celků kotlů a ocelových konstrukcí, a to po celé ploše pronajaté části haly, mezi touto částí haly a sousední částí užívanou [právnická osoba] je pletivový plot, odhadem vysoký 4 metry, na němž je upevněna černá folie, a to ze strany firmy [název]. Při otevřených vratech haly docházelo průvanem k zvedání folie. Svědek potvrdil, že provoz firmy [příjmení] je hlučný, neboť se používají nářadí a nástroje pro kovovýrobu, které způsobují hluk. Výroba probíhá pouze v hale, při výrobě vzniká ocelový prach, jedná se tedy o prašný provoz. Při výrobě rovněž dochází k lakování výrobků, ale pouze ojediněle při některých zakázkách, kdy lakování se provádí opět v hale. Svědek potvrdil, že při velkém dešti se v hale vyskytovala voda, hlavně u odpadních svodů, někde zateklo světlíkem. Tento stav, kdy v důsledku dešťů byl v hale výskyt vody, se opakoval tak jednou za rok.

13. Z výpovědi svědka [příjmení] [celé jméno žalobce], člena představenstva [právnická osoba] a.s., bylo zjištěno, že svědek je synem žalobce [celé jméno žalobce] a ohledně firmy [název] se angažoval tak, že byl zprostředkovatelem, pokud šlo o služby. Svědek doplnil, že [právnická osoba] zajišťuje v celém areálu veškeré služby, celý areál spravuje. Ohledně firmy [název] poprvé působil při její poslední smlouvě o pronájmu prostor, fungoval zde jako zprostředkovatel mezi jednatelem firmy [název] panem [příjmení] a majiteli nemovitosti. K problému se zaměřením jeřábové dráhy v hale užívané [právnická osoba] svědek uvedl, že tuto záležitost spíše zprostředkovával, v té souvislosti komunikoval s panem [příjmení] a s geodetem panem [příjmení]. Svědek potvrdil, že zaměření jeřábové dráhy řešil s panem [příjmení] opakovaně. Věc se vlekla, problém byl s výškou zaměřovaného místa, dále měla geodetická firma rozbitý přístroj, pak byly nevhodné klimatické podmínky. Výsledkem bylo, že geodetická firma jeřábovou dráhu nezaměřila. Svědek neví o tom, že by zaměření provedla jiná firma. Svědek dále s panem [příjmení] řešil problém s provozem vedlejšího subjektu ve stejné hale, týkající se stříkání. Dále si vybavil zatečení do haly při velkých deštích, což je problém celého areálu na [část města]. Problém se stříkáním svědek předal vlastníkům, zatopení prostor řešil sám od doby, kdy vykonával správce areálu. Svědek odhadl, že k zatopení hal v celém areálu dochází jednou či dvakrát za půl roku. Svědek dále potvrdil, že pan [příjmení] za ním přišel s tím, že chce nájem prostor ukončit. Svědek se mu snažil nabídnout náhradní prostory ve stejném areálu, kde by byla pouze [právnická osoba], u prohlídky nabídnutých prostor byl přítomen i otec svědka [celé jméno žalobce]. Před tím svědek připravil půdorys budovy a řez prostoru, dle vyjádření pana [příjmení] je to technicky nedostatečné, neboť výška jeřábu v této hale byla kolem pět metrů. Dle svědka v posledních pronajatých prostorách pro [právnická osoba] byla výška jeřábů osm metrů. Svědek k doplňujícímu dotazu uvedl, že on za [právnická osoba] [právnická osoba] jeřábové dráhy nepronajal.

14. Z výpovědi žalobce [celé jméno žalobce] bylo zjištěno, že veškeré provozní věci ohledně areálu, kde působila i [právnická osoba], řešil za spoluvlastníky on. S panem [příjmení] řešil výměnu oken, vestavbu kanceláře a výměnu zničených vrat za nová. Žalobce připustil, že spolu mluvili o možném přepažení stávající haly tak, aby [právnická osoba] byla oddělena zdí od firmy [příjmení], požadavek byl finančně náročný, proto k přepažení haly nedošlo. Pan [anonymizováno] se neobrátil na žalobce s požadavek na zaměření jeřábové dráhy, to bylo mezi nimi řešeno v druhé polovině roku 2019, spolu s problémem stříkání v prostorách užívaných [právnická osoba]. Pokud jde o osvětlení, větrání, prašnost a zatékání, dle žalobce byly tyto věci konstantní od počátku nájmu, hlučnost se v posledních letech podle něj snížila. Žalobce potvrdil, že byl přítomen u prohlídky náhradních prostor, které byly [právnická osoba] nabídnuty před skončením nájemního vztahu, pan [příjmení] je odmítl.

15. Z výpovědi jednatele žalovaného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že zpočátku v areálu firmy [název] v minulosti podnikal jako OSVČ, po založení firmy [právnická osoba] prováděl podnikatelskou činnost v původní pronajaté hale, tehdy podnikal sám bez zaměstnanců. V roce 2011 po uvolnění předmětné haly v přední části areálu v sousedství firmy [příjmení], uzavřel s žalobci nájemní smlouvu [číslo] dne 30.3.2011 na dobu do 31.3.2016, kdy halu využíval na skladování ocelového potrubí. V té době pronajatý prostor danému podnikání vyhovoval. Firma [název] v rámci nájmu užívala jeden hlavní a jeden pomocný jeřáb na témže kolejišti. V předchozích letech nebyla prováděna revizní zkouška obou jeřábů, první proběhal v roce 2016, tedy za účinnosti nové nájemní smlouvy. Během revizní zkoušky pan [příjmení] ústně upozornil, že od roku 1995 není zaměřena jeřábová dráha a že do příští revize by si nájemce měl zaměření jeřábové dráhy obstarat u pronajímatele. Jednatel žalovaného požádal prostřednictvím zástupce pronajímatelů Bc. [celé jméno žalobce] o zajištění zaměření jeřábové dráhy. V roce 2017 dále komunikovali emailem, nebo telefonicky s výsledkem, že pronajímatelé přislíbili provedení zaměření prostřednictvím geodetické kanceláře Ing. [příjmení] v [obec]. První termín byl sjednán na 2.3.2017, žalovaný za tím účelem omezil provoz, aby mohlo být provedeno zaměření, k tomu nakonec nedošlo kvůli zaneprázdněnosti geodetů a poruchy přístrojů. Po domluvě s revizním technikem panem [příjmení] bylo Bc. [celé jméno žalobce] potvrzeno, že zaměření bude hotové do příští revizní zkoušky. Do listopadu 2017 kdy proběhla další revizní zkouška jeřábu, zaměření provedeno nebylo. V březnu 2018 Bc. [celé jméno žalobce] jednatele žalovaného ujistil, že s geodetickou kanceláří dále jedná a že do další revize bude zaměření provedené. Při revizní zkoušce v listopadu 2018 se problém opakoval, p. [příjmení] uvedený nedostatek zapsal do zjištěných závad v revizní zprávě s tím, že pokud nebude zaměření dráhy provedeno do dalšího termínu inspekční zkoušky, tj. do 12.11.2019, další revizní zprávu nevystaví. Jednatel žalovaného měl obavu, že by mohlo dojít k mimořádné události, tj. pádu břemene a pracovnímu úrazu, příp. úmrtí zaměstnance, a to vzhledem k starým typům jeřábů, které byly konstruované podle zastaralých norem. Navíc firma žalovaného se rozsahem podnikání rozrostla, činila dodávky pro firmy [název], [anonymizováno] a [ulice] [anonymizováno], které vyžadovaly kodex bezpečnosti. V březnu 2019 byl mezi účastníky uzavřen dodatek o prodloužení nájemní smlouvy do 31.3.2022, pronajímatelé svépomocí postavili další kancelář aby firma žalovaného mohla rozšířit okruh zaměstnanců, a to pod podmínkou prodloužení trvání nájemní smlouvy. Jednatel žalovaného byl ústně při podpisu dodatku ujištěn, že v tomto roce zajistí zaměření jeřábové dráhy. Další problém v souvislosti s nájmem prostor byl ten, že při velkých deštích zatékala voda do haly, v hale byla vysoká vlhkost a na potrubí se vyskytla povrchová koroze. V roce 2019 při dalším zatopení došlo díky přetlaku ke stříkání vody z kanálu ve skladu i před ním a k poškození zboží firmy povrchovou korozí, mimoto v důsledku zatékání vody v dosahu elektrických rozvaděčů hrozil úraz elektrickým proudem. Tuto skutečnost jednatel sdělil telefonicky zástupci žalobců [příjmení] [celé jméno žalobce], ten se však nedostavil. Pokud jde o [právnická osoba], ta sice již v době trvání první nájemní smlouvy v sousedním prostoru byla, ale od roku 2014 se z důvodu velkých zahraničních zakázek nadrozměrných kotlů zintenzivnila její podnikatelská činnost a docházelo tak k vyšší prašnosti a hlučnosti. Mezi [právnická osoba] a žalovaným sice byl pletivový plot s igelitem do výšky cca 4 – 5 m, ale při častém otvírání vrat docházelo k průvanu a fólie ztratily smysl. Jednatel žalovaného někdy v roce 2015 požádal žalobce [celé jméno žalobce], zda by bylo možné drátěný plot nahradit plnou stěnou, nebo oplechováním ke stropu alespoň v přední části, to bylo odmítnuto. Jednatel žalovaného ještě vyčkal, zda bude provedeno zaměření jeřábové dráhy do termínu další revize, protože to nenastalo, rozhodl se nájemní smlouvu vypovědět. Hlavním důvodem byl nedostatek spočívající v nezaměření jeřábové dráhy pro další revizní zprávu, dalším důvodem byla obtížná komunikace s žalobci, kdy za pronajímatele vždy jednali buď žalobce [celé jméno žalobce], nebo Bc. [celé jméno žalobce]. Žalobci nezajistili zaměření jeřábové dráhy ani v průběhu výpovědní doby, žalovaný si tedy zajistil nájem v jiných prostorách mimo objekt žalobců.

16. Z předložené emailové komunikace mezi jednatelem žalovaného [jméno] [příjmení] a Bc. [celé jméno žalobce] bylo dále zjištěno, že v únoru 2017 proběhla komunikace ohledně možných termínů prohlídky haly s geodetickou firmou za účelem zaměření jeřábové dráhy, následně Bc. [celé jméno žalobce] sdělil odklad realizace zaměření o několik měsíců s tím, že zároveň domluví s panem [příjmení], že realizace bude hotová do další revize, aby nedostatek vypadl ze závad. V další komunikaci v březnu 2018 Bc. [celé jméno žalobce] opětovně sděloval, že geodetická kancelář řeší problémy s přístrojem a že navrhuje na ně počkat s tím, že opět do další revize bude vše v pořádku. Z komunikace vedené v říjnu 2019 vyplývá, že jednatel žalovaného v komunikaci s žalobcem [celé jméno žalobce] upozornil na intenzivní lakýrnickou činnost způsobující nadměrnou prašnost a vznik výparů čímž dochází k porušování hygienických předpisů a norem. Z další komunikace je zřejmé, že účastníci jednali o možné nabídce nových prostor pro podnikání žalovaného, kdy z důvodu nedostatečné provozní výšky háku jeřábu, jednatel žalovaného označil nabízené prostory za nevyhovující.

17. Z nájemní smlouvy [číslo] ze dne 30.3.2011 soud zjistil, že mezi účastníky byla již dříve uzavřena nájemní smlouva na předmětné prostory, se sjednanou dobou nájmu od 1.4.2011 do 31.3.2016. Již v této smlouvě se žalobci jako pronajímatelé zavázali udržovat předmět pronájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání a ve stavu odpovídajícím obecně závazným právním předpisům.

18. Z karty dlouhodobého majetku [právnická osoba] a.s. soud zjistil, že jako majetek společnosti jsou evidovány mostový jeřáb v. [číslo] mostový jeřáb v. [číslo].

19. Z výpisu z obchodního rejstříku obchodní firmy [právnická osoba] vyplývá, že žalobci [celé jméno žalobce] a [celé jméno žalobce] jsou členy představenstva, kromě nich je členem představenstva dále Bc. [celé jméno žalobce], [datum narození].

20. Soud zamítl jako nadbytečný aktuální důkazní návrh žalobců na provedení výslechu svědka [jméno] [příjmení]. Uvedený svědek byl sice předvolán k jednání dne 19.1.2021, k tomuto jednání se nedostavil a s ohledem na zjištěný skutkový stav a skutečnost, že svědek je jednatelem firmy [právnická osoba], která působila ve vedlejší hale v téže nemovitosti, jejíž provoz byl od firmy žalovaného oddělen zděnou příčkou, výslech uvedeného svědka by tak zřejmě nebyl přínosný.

21. Podle ust. § 2308 zák. č. 89/2012 Sb. (o.z.) nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím dojednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

22. Podle ust. § 2310 odst. 1, 2 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

23. Podle ust. § 2314 odst. 1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

24. Podle ust. § 2314 odst. 3 o.z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

25. Soud se nejprve zabýval tím, zda žalobci podali žalobu včas. Žalovaný zaslal žalobcům spornou výpověď ze dne 5.12.2019 jednak emailem a jednak doporučeně poštou, přičemž z obsahu žalobních tvrzení je zřejmé, že žalobci výpověď obdrželi nejdéle dne 13.12.2019. Následně žalobci dopisem ze dne 20.12.2019 uplatnili proti výpovědi námitky a teprve po marném uplynutí lhůty jednoho měsíce ve smyslu ust. § 2314 odst. 3 o.z., kdy ze strany žalovaného nebyla výpověď vzata zpět, žalobci dne 4.3.2020 podali u soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy. Z uvedeného je zřejmé, že žaloba je včasná.

26. Přestože žaloba je označena na určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy a určení neplatnosti je požadováno i v žalobním návrhu, z obsahu žalobních tvrzení je zřejmé, že žalobci se domáhají přezkumu oprávněnosti výpovědi. Naléhavý právní zájem na požadované určení se nevyžaduje, protože žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi představuje zvláštní žalobu, která má původ ve hmotném právu (rozsudek NS ze dne 15.11.2018, sp. zn. [spisová značka]).

27. Soud na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že žalovaný vypověděl nájem oprávněně. V průběhu řízení bylo prokázáno, že žalovaný si předmětné prostory v nemovitosti žalobců pronajal již v roce 2011 za účelem skladování ocelového potrubí, kdy i v této době v sousedních prostorách téže haly provozovala podnikání [právnická osoba]. Z provedených důkazů nebylo zjištěno, že by se v prostorách užívaných žalovaným vyskytly závažné nedostatky, v době trvání první nájemní smlouvy tedy pronajatý prostor vyhovoval potřebám žalovaného. Ke změně došlo v průběhu roku 2016, tedy již za trvání další nájemní smlouvy uzavřené dne 31. 3. 2016, kdy při prováděné revizní zkoušce byl vykázán nedostatek spočívající v nezaměření jeřábové dráhy užívané při podnikání žalovaného. Od této doby trval stav, kdy žalovaný usiloval o odstranění tohoto nedostatku tím, že na tuto závadu opakovaně poukazoval při komunikaci se zástupcem žalobců [příjmení] [celé jméno žalobce], řešení problému bylo opakovaně přislíbeno, zaměření jeřábové dráhy však žalobci nezajistili. Dle názoru soudu je nerozhodné, že předmětní dva jeřáby pohybující se na téže jeřábové dráze byly majetkem firmy [právnická osoba] Z předmětné nájemní smlouvy a předávacího protokolu jednoznačně vyplývá, že jeřáby popsané v předávacím protokolu jsou součástí předmětu nájmu, navíc dle znění smlouvy [právnická osoba] měla poskytovat v souvislosti s pronájmem nemovitosti služby spojené s jejich užíváním. Tedy žalovaný byl oprávněn požadovat, aby mu žalobci sami či prostřednictvím firmy [název] zajistili zaměření jeřábové dráhy. Z předložených závěrů revizních a inspekčních zkoušek zdvihacího zařízení i z výslechu revizního technika [jméno] [příjmení] jako svědka vyplývá, že jeřáby sice po technické stránce byly ve způsobilém stavu, avšak nezaměření jeřábové dráhy bylo zásadním nedostatkem a bylo i opakovaně uváděno jako závada zařízení.

28. Již tento důvod dle závěru soudu postačuje pro podání výpovědi ve smyslu ust. § 2308 písm. b) o.z. tak aby se jednalo o oprávněnou výpověď. Mimoto soud uvádí, že i z dalších důkazů, zejména výpovědí svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] vyplývaly další vážné nedostatky, pro které je možno hovořit o trvale nevyhovujícím stavu pronajatého prostoru z hlediska hygienické závadnosti. Zejména bylo prokázáno, že předmětné prostory byly vystaveny nadměrné hlučnosti a prašnosti, přičemž pletivový plot opatřený nefunkční folií mezi prostorem užívaným žalovaným a [právnická osoba] netvořil funkční ochranu a další opatření přes požadavek žalovaného žalobci nezajistili. Dalším prokázaným nedostatkem předmětných prostor je opakované zatopení podlahy v předmětu nájmu, které přetrvávalo do doby výpovědi.

29. Z výše uvedených důvodů soud dospěl k závěru, že žalovaný dal žalobcům platnou výpověď, jejíž důvody nebyly soudem shledány jako neoprávněné. Proto soud žalobu jako nedůvodnou žalobu zamítl.

30. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný byl v řízení procesně úspěšný, neboť žaloba směřující vůči němu byla soudem zamítnuta. Soud přiznal žalovanému náhradu těchto účelně vynaložených nákladů za právní zastoupení ve věci: odměnu advokáta počítanou dle § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb. z tarifní hodnoty 50 000 Kč, a to za deset úkonů právní služby po 3 100 Kč (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast u jednání dne 1. 10. 2020, doplňující podání žalovaného, účast u jednání dne 24. 11. 2020 – přesahující dvě hodiny, účast u jednání dne 19. 1. 2021 – přesahující dvě hodiny, účast u jednání dne 6. 5. 2021 – přesahující dvě hodiny), sedm režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 téže vyhl., dále cestovné ke dvěma soudním jednáním v roce 2020 z [obec] do [obec] a zpět osobním vozidla [příjmení] [jméno] 166, [registrační značka], ujetá vzdálenost 644 km, sazba náhrady 4,2 Kč km, prům. spotřeba 10,27 l [číslo] km při ceně paliva 32 Kč za litr, tj. celkem 4 821 Kč, cestovné ke dvěma soudním jednáním v roce 2021 z [obec] do [obec] a zpět týmž vozidlem při stejně ujeté vzdálenosti, sazba náhrady 4,4 Kč km, prům. spotřeba 10,27 l [číslo] km při ceně paliva 27,80 Kč za litr, tj. celkem 4 543 Kč, dále náhradu za promeškaný čas za cesty ke čtyřem soudním jednáním, celkem za 40 započatých půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. a náhradu DPH advokáta ve výši 21 % ze shora uvedených plnění v částce 9 757,44 Kč dle § 137 odst. 3 o.s.ř., tedy celkem náhradu ve výši 56 221,44 Kč. Soud žalobcům uložil, aby tuto náhradu nákladů řízení zaplatili společně a nerozdílně k rukám advokáta žalovaného dle § 149 odst. 1 o.s.ř., a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.).