12 C 155/2023

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl samosoudkyní Mgr. Renátou Bielovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 tituly za jménem . sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o zaplacení 1 130 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 130 000 Kč a dále zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % p. a. z částky 1 130 000 Kč za každý den trvání prodlení ode dne 12. 5. 2023 až do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 171 172,91 Kč k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , advokáta se sídlem , adresa, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 1 130 000 Kč s příslušenstvím z důvodu, že se žalovanou uzavřel kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku parc. č. , Anonymizováno, a podíl o velikosti 1/27 na parcele č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, . Z inzerátu na prodej pozemku vyplynulo, že na pozemku lze postavit chatu do 50 m2 s jedním nadzemním podlažím do výšky 6 m. Žalobce si pozemek prohlédl, na pozemku byl umístěn mobilheim, realitní makléřka ho ujistila, že na pozemku lze stavět. Po koupi nemovitosti jednal žalobce s Městským úřadem Kolín a Povodím Labe ohledně výstavby mobilheimu, případně chaty. Bylo mu sděleno, že na pozemku stavět nelze, pozemek je v záplavovém území a aktivní zóně záplavového území vodního toku Labe. Dovolena je pouze stavba vodních děl a děl souvisejících s vodními díly. Stávající stav, kdy na pozemku je umístěna stavba, je v rozporu s právními předpisy, když od r. 2006 nelze na pozemku umisťovat žádné stavby kromě vodních děl. Předmět koupě tak trpí vadou, pro kterou nelze pozemek užívat k účelu, za jakým byl žalobcem zakoupen. Jedná se o vadu neodstranitelnou. Žalobce proto od smlouvy odstoupil a dovolal se tak relativní neplatnosti právního jednání pro omyl. Kupní smlouva tak zanikla a žalobce vyzval žalovanou k vrácení kupní ceny. Žalovaná reagovala tak, že před uzavřením kupní smlouvy bylo žalobci zasláno rozhodnutí odboru územního plánování MěÚ Kolín, podle kterého na pozemku lze stavět. Sjednaná kupní cena odpovídá ceně stavebního pozemku, žalovaná tak žalobce uvedla v omyl, ani realitní zprostředkovatel nezajistil dostatečně, zda jsou splněny podmínky, pouze žalobci poslal rok a půl staré rozhodnutí MěÚ Kolín, ačkoli v mezidobí mohlo dojít k omezení výstavby na pozemku jiným způsobem.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že žalobce na základě inzerátu hledal pozemek, na který by mohl umístit mobilheim. Žalovaná proto obstarala rozhodnutí MěÚ Kolín, odboru investic a plánování, podle kterého je možno na pozemku za splnění určitých podmínek stavět. Toto rozhodnutí však automaticky nezakládá nárok na povolení stavebního záměru. Žalovaná žalobci nesdělila žádnou zavádějící informaci, žalobce měl před podpisem kupní smlouvy dostatek času, aby si sám obstaral doplňující informace k pozemku. Ani v kupní smlouvě nejsou stanovena žádná specifika, jaká by měl pozemek mít, žalobce se s pozemkem jako předmětem koupě seznámil. V dané lokalitě jsou na okolních pozemcích umístěny stavby, některé jsou zapsány v katastru nemovitostí, a jsou užívány bez jakéhokoli omezení.

3. Z kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2023 bylo zjištěno, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej pozemku uvedený ve smlouvě za kupní cenu 1 130 000 Kč. Částka 30 000 Kč byla uhrazena jako rezervační poplatek, částka 1 100 000 Kč měla být složena ve lhůtě 5 dnů do advokátní úschovy. Zaplacení kupní ceny bylo prokázáno pokladními doklady.

4. Z e-mailu ze dne 19. 4. 2023 bylo zjištěno, že Povodí Labe sdělilo žalobci, že na pozemku č. , Anonymizováno, v k. ú. Kolín, který se nachází v záplavové zóně toku Labe, bylo stanoveno záplavové území rozhodnutím Krajského úřadu Středočeského kraje ze dne 25. 5. 2015, je povolena pouze výstavba vodních děl, které souvisejí s vodním tokem, není možné na pozemek umístit nové objekty ani postavit oplocení.

5. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a odborem vodního a odpadového hospodářství bylo zjištěno, že k žádosti žalobce o umístění jímky na odtok vody, bylo tomuto sděleno, že pozemek je v aktivní zóně záplavového území, kdy nelze povolovat ani provádět stavby a umístit ani zahradní domek ani oplocení. Stejně tak nelze povolit ani stavbu jímky.

6. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne 2. 5. 2023 bylo zjištěno, že žalobce z důvodu, že předmět koupě trpí vadou, a to vadou neodstranitelnou (nelze povolit stavbu), odstoupil od kupní smlouvy a dovolal se relativní neplatnosti z důvodu omylu. Zároveň žalobce vyzval žalovanou k vrácení kupní ceny ve výši 1 130 000 Kč.

7. Z inzerátu realitní kanceláře , Anonymizováno, bylo zjištěno, že byl inzerován prodej pozemku v zahrádkářské kolonii „Drožďárna“ o výměře 442 m2 s tím, že na pozemku je v současné době umístěn mobilheim. V souladu s územním plánem lze na pozemku stavět chatu do 50 m2 s jedním nadzemním podlažím do výšky 6 m.

8. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne 24. 5. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná nesouhlasila s odstoupením od kupní smlouvy, neboť podle sdělení MěÚ Kolín z 22. 9. 2021 je pozemek určený k případnému zastavění.

9. Ze sdělení MěÚ Kolín, odboru investic a územního plánování ze dne 22. 9. 2021 bylo zjištěno, že na pozemek je možné postavit chatu do rozsahu 50 m2 a výšky 6 m.

10. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovanou ze dne 24. 9. 2021 bylo zjištěno, že žalobce reagoval na nabídku žalované o prodej pozemku v zahrádkářské kolonii „Drožďárna“, nabízel žalované kupní cenu 1 000 000 Kč.

11. Z e-mailu ze dne 29. 12. 2022 bylo zjištěno, že realitní kancelář jako zprostředkovatel koupě sdělila žalobci, že na pozemku je dle rozhodnutí MěÚ Kolín přípustné umístění mobilheimu do 50 m2, který bude plnit funkci chaty. V dané lokalitě lze stavět za příslušných podmínek.

12. Ze sdělení MěÚ Kolín, odbor životního prostředí ze dne 18. 12. 2023 bylo zjištěno, že lokalita se nachází v aktivní zóně záplavového území řeky Labe a nelze tam povolit ani umístit stavbu s výjimkou vodního díla souvisejícího s tokem Labe.

13. Z vyjádření MěÚ Kolín, odbor výstavby – stavební úřad bylo zjištěno, že na některých sousedních pozemcích jsou umístěny stavby. Sdělení orgánu územního plánování není závazným stanoviskem a není dostačující pro povolení a posouzení stavebního záměru. Pokud je vydáno nesouhlasné stanovisko jiného dotčeného orgánu (odboru životního prostředí), stavební úřad neprovádí žádné dokazování, žádost bez dalšího zamítne.

14. Z vyjádření Povodí Labe ze dne 24. 5. 2023 bylo zjištěno, že na žádost žalobce ohledně umístění stavby mu Povodí Labe sdělilo, že již v r. 2008 bylo podáno zamítavé stanovisko k umístění jakéhokoli objektu, neboť již v té době byla vyhlášena aktivní záplavová zóna. Objekty jsou umístěny na pozemcích nelegálně, bez připomínkování Povodí Labe. Na pozemcích nelze umístit žádné stavby ani oplotit pozemek.

15. Z vyjádření MěÚ Kolín, odbor životního prostředí ze dne 16. 1. 2023 bylo zjištěno, že na pozemku lze realizovat pouze stavby v rámci zákonem vymezených výjimek, stavbu chaty nelze mezi výjimky podřadit. Pozemek není možné ani oplotit v souladu se zákonem o vodách.

16. Z vyjádření Katastrálního úřadu Kolín bylo zjištěno, že na okolních pozemcích jsou umístěny stavby, tyto nebyly zapsány v katastru nemovitostí, až v r. 2021 až 2023 byly tyto stavby „legalizovány“ zápisem do katastru nemovitostí. Všechny tyto objekty však byly postaveny před r. 2006, kdy bylo vydáno rozhodnutí určující rozsah záplavového území.

17. Ze zprávy Povodí Labe ze dne 26. 1. 2024 bylo zjištěno, že pozemek se nachází 75 m od toku Labe v záplavovém území Labe již od průchodu pětiletého povodňového průtoku. Podle zákona o vodách je povolena pouze výstavba vodních děl a děl souvisejících s vodním tokem. Žádné jiné stavby nelze na pozemku umístit, a to ani oplocení pozemku.

18. Z výpovědi žalobce bylo zjištěno, že nemovitost koupil na základě inzerátu, žalovaná původně požadovala 1 800 000 Kč, později se domluvili na částce uvedené v kupní smlouvě. Nemovitost navštívil spolu s realitní makléřkou, byl tam umístěn starší mobilheim, byl poškozený. Realitní makléřka jej informovala o tom, že tam může umístit jiný nebo postavit chatu. Zaslala mu vyjádření MěÚ Kolín. Žalobce spoléhal na tvrzení makléřky, skutečnosti týkající se stavby si neověřoval. S nabídkou koupě oslovil i majitele okolních pozemků, nikdo se mu neozval. Mobilheim byl umístěn na betonových tvárnicích. Po koupi pozemku se obrátil na odbor vodního a odpadového hospodářství, kde mu bylo sděleno, že není možné povolovat nebo provádět stavby. Stejně tak stavební úřad odpověděl, že v lokalitě není možné stavět, protože se jedná o záplavovou oblast. Žalovaná ani realitní kancelář se před prodejem pozemku na odboru životního prostředí neinformovaly, až poté, co odstoupil žalobce od smlouvy se tam byl informovat syn žalované. Povodí Labe kontaktoval z důvodu, zda by nešlo zvrátit rozhodnutí odboru vodního a odpadového hospodářství, stejně tak mu Povodí Labe sdělilo, že na území se nedá stavět. Po zjištění těchto skutečností žalobce od smlouvy odstoupil, kontaktoval realitní kancelář s vrácením kupní ceny. Žalovaná na odstoupení nereagovala. V inzerátu bylo uvedeno, že na pozemku lze stavět chatu do výšky 6 m a jednoho nadzemního podlaží. Žalobce chtěl potvrzení o tom, že na pozemku se dá stavět. Pokud by věděl o těchto skutečnostech, kupní smlouvu by neuzavřel. V době prohlídky byl na pozemku mobilheim, zbytky stavebního materiálu, dřevěný domek na nářadí a oplocení ze dvou stran. Nabídku považoval za dostatečnou, kupní cena odpovídala dané lokalitě. Na mapě bylo vidět, že na okolních pozemcích stojí chaty. Na žádost poslala realitní makléřka vyjádření MěÚ Kolín, odboru územního plánování s tím, že pozemek lze zastavět.

19. Z výpovědi žalované bylo zjištěno, že veškeré informace ohledně pozemku zajišťoval její syn. Získal rozhodnutí odboru územního plánování z r. 2021, byl přímo na městském úřadu. V r. 2014, když na pozemek umisťovali mobilheim, jí bylo řečeno, že na stavebním úřadu nemusí nic hlásit, že má pouze povinnost platit daň z nemovitosti. O tom, že se nemovitost nachází v záplavovém území, nevěděla, že by měla oslovit ještě další orgány, také ne. Na okolních pozemcích jsou postaveny jiné stavby, jejichž majitelé žádali o povolení stavby, některým z vlastníků pak byly stavby povoleny. Na výzvu žalobce nereagovala proto, že má za to, že žádnou chybu při prodeji neudělala. Pozemek chtěla prodat, obrátila se na realitní kancelář. Provize byla zaplacena ve výši 50 000 Kč. Inzerát před zveřejněním viděla, bylo tam uvedeno, že na pozemku lze stavět. O prodej se staral syn, zajišťoval veškeré podklady. Vycházeli ze sdělení odboru územního plánování, žalovanou nenapadlo, že nemůže na pozemku být umístěna stavba.

20. Z výpovědi svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že pozemek inzerovali ještě před pověřením realitní kanceláře. Už tehdy se žalobce ozval, snažil se snížit cenu pozemku. Pozemek chtěli prodat i s mobilheimem. Před jeho umístěním se dotazovali na MěÚ Kolín, bylo povoleno od odboru územního plánování jeho umístění, ročně byla placena daň z nemovitosti. Žalobce nabízel cenu 1 100 000 Kč, se žalobcem se na ceně nedohodli. Později realizovali prodej prostřednictvím realitní kanceláře, svědek se potom už jednání neúčastnil. Žalobce se ozval realitní kanceláři, chtěl písemné potvrzení o tom, že se na pozemku dá umístit mobilheim. Svědek proto došel na stavební úřad, kde byl odkázán na odbor územního plánování. Ten mu poskytl informaci, že na pozemku lze umístit stavbu do 50 m2 a jednoho nadzemního podlaží. Informace byla poskytnuta písemně, o tom, že je třeba souhlas dalšího odboru nebo Povodí Labe mu nikdo neřekl. Vyjádření poskytl realitní kanceláři, která ho poskytla žalobci. V dubnu r. 2023 zaslal žalobce e-mail s tím, že chce odstoupit od kupní smlouvy z důvodu, že pozemek je v záplavové zóně a nelze na něm stavět, požadoval vrácení kupní ceny. Svědek navštívil odbor životního prostředí, kde mu bylo vysvětleno, že zahrádkářská kolonie se nachází v záplavové zóně Labe a není tam možné umisťovat stavby. Tuto informaci měly mít i ostatní odbory města. Na stavebním úřadu mu bylo sděleno, že žádnou takovou informaci nemají, podle stavebního úřadu jsou platné informace, které poskytli. Totéž potvrdili i na odboru územního plánování. Při změně územního plánu se vyjadřuje každý odbor. Podle vyjádření, které předložil žalobce, je stále platné. Na okolních pozemcích jsou postavené chaty, které podle katastrálního úřadu byly zapsány až v r. 2021 až 2022 na základě potvrzení stavebního úřadu. Stejně tak na Povodí Labe bylo svědkovi řečeno, že v r. 2015 bylo vydáno rozhodnutí o tom, jaký je rozsah záplavové zóny a toto rozhodnutí je dosud platné. Pokud by žalobce předložil specifikaci toho, co chce na pozemku stavět, asi by mu zajistili povolení. Makléřka ho neupozornila na to, že stavební úřad není jediným dotčeným orgánem. Žalobce neposkytl žádnou specifikaci toho, co chce na pozemku stavět, až realitní makléřce řekl, že si tam chce dát větší mobilheim. Žalobce se odvolával při úpravě ceny na údaje v cenových mapách.

21. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že zprostředkovává jako realitní makléřka prodej pozemku v zahrádkářské kolonii u „Drožďárny“. Na pozemku byla umístěna v té době chata. Zajistila výpis z katastru nemovitostí, zda tam neváznou žádná zástavní práva, bylo tam pouze předkupní právo pro ČR – Pozemkový úřad. Měla k dispozici vyjádření odboru územního plánování MěÚ v Kolíně, že stavbu lze na pozemku realizovat. Toto vyjádření zajistila žalovaná. Na základě zájmu žalobce se znovu dotazovala na odboru územního plánování, zda je možné umístit mobilheim, byla poskytnuta informace, že lze na pozemku stavět. Svědkyně se dívala i do územního plánu města Kolín, odbor územního plánování nesdělil, že by měly být učiněny dotazy i na další odbory. Veškeré informace, které měla k dispozici, sdělila žalobci. Kupní smlouva byla uzavřena až po několika měsících, v mezidobí nebyly opatřovány žádné další informace. O odstoupení od smlouvy se dozvěděla od žalobce, odstoupil z důvodu, že nemohl realizovat stavbu. Provize za zprostředkování byla ve výši 50 000 kč včetně DPH. Při opatřování informací o pozemku využila dostupné zdroje informací, a to výpis z katastru nemovitostí, seznámila se s lokalitou a s územním plánem, kde bylo uvedeno, že lokalita je určena pro zahrádkářskou činnost. Žalobce měl zájem na pozemku umístit mobilheim, o tom, že by chtěl stavět chatu, nic neříkal. Žalobce byl na pozemku s realitní makléřkou, druh stavby nijak nespecifikoval. Cena pozemku byla cena obvyklá v místě. Žádné další vyjádření od dotčených orgánů svědkyně nemá.

22. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že je družkou žalobce, měli zájem o koupi pozemku, s realitní makléřkou se byli podívat na pozemek nabízený žalovanou. Na pozemku chtěli umístit chatu nebo mobilheim. Realitní makléřka je informovala o tom, že na pozemku lze umístit stavbu. Byla se se žalobcem podívat na pozemku, ostatní jednání vedl sám žalobce. Žalobce si před koupí zjišťoval nějaké informace, o jaké orgány se jednalo, neví. Po koupi pozemku zjistili, že na pozemku se nedá stavět.

23. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

24. Podle § 586 o. z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.

25. Podle § 2079 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

26. Podle § 2106 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právoa) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,b) na odstranění vady opravou věci,c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebod) odstoupit od smlouvy.Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

27. Účastníci nenavrhovali žádné další důkazy a shora provedené listinné důkazy, výslechy účastníků a svědků považuje soud za dostačující k rozhodnutí ve věci.

28. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena prostřednictvím realitní kanceláře kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej pozemku v zahrádkářské kolonii „Drožďárna“ v Kolíně. Již v průběhu jednání o kupní smlouvě naznačil žalobce svůj úmysl na předmětný pozemek umístit mobilheim, případně postavit chatu. V inzerátu, na který žalobce reagoval, je uvedeno, že na pozemku lze umístit stavbu do 50 m2, výšky 6 m a jednoho nadzemního podlaží. Tyto skutečnosti byly sděleny písemně žalované v r. 2022, a to odborem investic a plánování MěÚ Kolín. Žalovaná prostřednictvím realitního makléře sdělila tyto informace žalobci, následně pak byla uzavřena kupní smlouva. Po uzavření kupní smlouvy začal žalobce shánět informace ohledně likvidace odpadních vod v případě umístění jímky (dopis ze dne 3. 4. 2023). Odbor životního prostředí mu však odpověděl, že na pozemku nelze postavit žádnou stavbu ani umístit oplocení ani jímku, vyjma vodních děl a staveb souvisejících s vodním tokem. Žalobce následně požádal o vyjádření ke stavbě Povodí Labe jako správce toku, kdy mu bylo sděleno, že vzhledem k tomu, že místo je v záplavovém území, nelze umístit nové objekty ani oplocení. Žalobce po zjištění těchto skutečností od smlouvy odstoupil a požadoval po žalované vrácení kupní ceny, neboť předmět koupě měl takové vady, které nelze odstranit a žalobce jej nemůže využívat k účelu, pro který jej zakoupil.

29. Odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší a obnovuje se původní stav. Důvodem odstoupení od smlouvy bylo vadné plnění ze strany žalované. Vzhledem k tomu, že se jedná o vadu neodstranitelnou, nezbylo žalobci, než od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny.

30. Žalovaná nabízela nemovitost ke koupi s tím, že lze na pozemku postavit chatu nebo mobilheim. Za tímto účelem syn žalované opatřil rozhodnutí MěÚ Kolín, odboru územního plánování, podle kterého lze za určitých podmínek na pozemku stavět. Toto stanovisko bylo předáno žalobci prostřednictvím realitní kanceláře. Soud má však za to, že takto vydané stanovisko není závazné, neboť ke stavbě je nutno opatřit i rozhodnutí dalších dotčených orgánů (stavební úřad, Povodí Labe atd.). Územní plán jako takový stanoví pouze využití určitého území k určitému účelu, je obecné povahy, je určen pro neurčitý počet adresátů. Územní plán je pouze jedním z nástrojů při povolování stavby, a to tak, že vymezuje, zda lze na daném území stavět. Navíc se jedná o dlouhodobý akt, kdy v průběhu času se můžou podmínky pro případnou výstavbu měnit. Pro povolení samotné stavby je potřeba vyjádření dalších dotčených orgánů. Stanovisko shodné s tím, které poskytla i žalovaná žalobci, zaslal odbor územního plánování i na dotaz soudu s tím, že lze na pozemku stavět. Ostatní orgány (odbor životního prostředí, stavební úřad, Povodí Labe) se však ke stavbě vyjádřily zamítavě a stejná stanoviska by poskytly i žalované, pokud by se na ně s dotazem obrátila, neboť rozhodnutí o tom, že území je záplavovým územím bylo vydáno již v r. 2006, následně rozsah území byl určen rozhodnutím Krajského úřadu pro Středočeský kraj v r. 2015.

31. Prodej probíhal prostřednictvím zprostředkovatele (realitní kanceláře), kterému žalovaná poskytla stanovisko odboru územního plánování a zprostředkovatel si pak ověřil skutečnost v územním plánu města. Tvrzení, že žalobce nespecifikoval, jakou stavbu chce přesně na místě postavit, popř. jak velký mobilheim tam chce umístit, považuje soud za účelové, neboť na pozemku nelze umístit žádnou stavbu na základě rozhodnutí o záplavovém území a je tedy zcela jedno, jaká by byla specifikace žalobce. Zprostředkovatel, pokud není úplným nováčkem v oboru, by měl sám zhodnotit, zda poskytnuté rozhodnutí je postačující, popř. zda je třeba vyžádat další stanoviska nebo vyzvat žalovanou k jejich zajištění. Vzhledem k podmínkám, které zákon klade na odbornou způsobilost realitního zprostředkovatele (vysokoškolské vzdělání, odborná zkouška, popř. několikaletá praxe) by měl zprostředkovatel vědět, že ke stavbě nepostačuje pouze nezávazné stanovisko jednoho z dotčených odborů, že je třeba si vyžádat konkrétní stanovisko, zejména od stavebního úřadu, a vzhledem k tomu, že lokalita se nachází na břehu Labe i stanovisko správce toku, tj. Povodí Labe. Jak bylo zjištěno z listinných důkazů, Povodí Labe vydávalo zamítavá stanoviska ke stavbě již v r. 2008. Tuto skutečnost by pak jistě potvrdil i na žádost žalované, popř. realitního zprostředkovatele. To, že na pozemku nelze stavět, by jistě ovlivnilo i žalobcovo jednání týkající se koupě pozemku, neboť jak sám uvedl, pozemek chtěl hlavně z důvodu, aby na něm mohl umístit mobilheim případně stavbu. Stejně tak i stanovená cena odpovídá ceně stavebního pozemku bez jakýchkoli omezení. Pokud by měl být pozemek užíván pouze jako zahrada, jeho cena by byla jistě jiná. Stejně tak považuje soud za účelové i tvrzení, že žalovaná se domnívala, že na pozemku lze stavět z důvodu, že na okolních pozemcích jsou umístěny stavby, neboť jak vyplynulo z vyjádření příslušných orgánů, tyto stavby jsou na pozemcích umístěny nelegálně, případně byly vystavěny ještě před rozhodnutím o tom, že se jedná o záplavové území. Některé ze staveb byly následně povoleny až v r. 2022, 2023.

32. Vzhledem ke shora uvedenému tedy soud uzavřel, že ze strany žalované došlo k porušení podmínek kupní smlouvy, neboť předmět koupě (pozemek prezentovaný jako stavební) měl vady, tyto vady jsou neodstranitelné, nelze tam umístit jakýkoli objekt kromě vodního díla a žalobce jej tak nemůže využívat k účelu, pro který jej zakoupil. Odstoupení od smlouvy bylo tedy jediným možným řešením, pokud žalobce nechce pozemek využívat nadále pouze jako travnatou plochu. Žalobce ihned po zjištění vad předmětu koupě žalovanou na vady upozornil prostřednictvím zprostředkovatele a požadoval vrácení kupní ceny. Žalovaná na tuto výzvu nereagovala, stejně tak ani zprostředkovatel. Žalovaná, i když ne zcela úmyslně, uvedla žalobce svým jednáním v omyl o předmětu koupě, a proto má žalobce právo na vrácení kupní ceny, když odstoupením od kupní smlouvy došlo k obnově původního stavu a ze strany žalované by tak došlo k bezdůvodnému obohacení.

33. Soud proto žalobě zcela vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci dlužnou částku spolu se zákonnými úroky z prodlení v souladu s § 1968 o. z. dle vl. nař. č 351/2013 Sb.

34. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce měl ve věci plný úspěch, má proto právo na náhradu vzniklých nákladů řízení, a to odměnu za 7 úkonů právní služby v tarifní hodnotě po 12 820 Kč, 7 režijních paušálů po 300 Kč, ztrátu času 800 Kč, cestovné 2x Pardubice – Kolín a zpět ve výši 2 134 Kč, zaplacený soudní poplatek ve výši 56 500 Kč a 21 % DPH, tedy celkem 171 176,54 Kč. V této výši byla žalobci náhrada nákladů řízení přiznána.