14 C 106/2020

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl samosoudkyní Mgr. Magdou Mocovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození b) celé jméno žalobce , datum narození oba bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem titul jméno příjmení , titul , titul . sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 150 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 150 000 Kč od 21. 2. 2019 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 79 049 Kč k rukám právního zástupce žalobců [titul] [jméno] [příjmení], [titul], [titul], do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci se domáhají zaplacení částky 150 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky v zákonné výši 9,75 % ročně za dobu od 21. 2. 2019 do zaplacení. Svou žalobu odůvodnili zejména tím, že dne 15. 5. 2017 uzavřeli se žalovaným smlouvu o zprostředkování, podle níž žalovaný (zprostředkovatel) zprostředkuje žalobcům (zájemcům) uzavření kupní smlouvy s prodávající [jméno] [příjmení], [datum narození] Kupní smlouvou mělo být na žalobce převedeno vlastnické právo k nemovitostem v [název kastastrálního území] [obec], konkrétně k pozemku č. parc. [číslo], o výměře 149 m2, pozemku č. parc. [číslo], o výměře 1 779 m2, a části pozemku č. parc. [číslo], o předpokládané výměře 30 m2, podle vyčlenění geometrickým plánem (k postavení krytého parkovacího stání). Ve smlouvě o zprostředkování se žalobci zavázali zaplatit žalovanému provizi ve výši 150 000 Kč, která zahrnovala i veškeré náklady žalovaného spojené s uzavřením kupní smlouvy. Tuto částku žalobci žalovanému při podpisu kupní smlouvy dne 9. 8. 2017 skutečně uhradili a téhož dne byl podán návrh na vklad vlastnického práva žalobců do katastru nemovitostí. Vklad však nebylo možné povolit, jak katastrální úřad dne 1. 11. 2017 účastníkům vkladového řízení sdělil, neboť díl„ b“ pozemku č. parc. [číslo] byl geometrickým plánem„ přisloučen“ do dílu„ c“ nově vzniklého pozemku č. parc. [číslo], o výměře 1 031 m2; podle § 35 odst. 7 katastrální vyhlášky (vyhlášky č. 357/2013 Sb.) přitom nelze slučovat pozemky zatížené věcným břemenem (díl„ b“ zatížený věcným břemenem užívání pro [jméno] [příjmení]) a nezatížené věcným břemenem (díl„ c“). Dne 2. 1. 2018 tak byl návrh na vklad vzat zpět a dne 3. 1. 2018 bylo vkladové řízení zastaveno, nová kupní smlouva již mezi žalobci a prodávající uzavřena nebyla. Dne 14. 2. 2019 tak žalobci odstoupili od smlouvy o zprostředkování pro podstatné porušení povinností žalovaným a vyzvali ho k vrácení peněz (zaplacené provize) v pětidenní lhůtě od doručení, tedy do 20. 2. 2019. Žalovaný žalobcům nezaplatil ničeho.

2. Žalobci ve svém právním hodnocení zdůrazňovali, že podle smlouvy o zprostředkování byla příprava kupní smlouvy povinností žalovaného. Tuto svou povinnost žalovaný nesplnil a nemá právo na provizi, protože kupní smlouva byla připravena vadně a nebyla způsobilým podkladem pro zápis vlastnického práva žalobců do katastru nemovitostí. V tomto směru je nepodstatné, že smlouvu pro žalovaného připravovala advokátka [titul] [příjmení], která své pochybení uznala, neboť pochybení spolupracující advokátky je přičitatelné žalovanému. Dále žalobci argumentovali, že předmětem převodu nebyly všechny pozemky uvedené ve smlouvě o zprostředkování, naopak nově vytvořený pozemek č. parc. [číslo], o výměře 1 495 m2,„ neexistoval“. V tomto směru poukázali na to, že kupní smlouvou byly převedeny pozemky o výrazně menší výměře (podle smlouvy o zprostředkování činila výměra pozemků 1 928 m2 + předpokládaných 30 m2, kupní smlouvou bylo převáděno 1 697 m2). Žalobci od kupní smlouvy odstoupili„ z procesní opatrnosti“, neboť kupní smlouva je absolutně neplatná podle § 588 o. z. z důvodu počáteční nemožnosti plnění, když podle ní nebylo možno vložit vlastnické právo do katastru nemovitostí. Žalovaným přijatá provize tak představuje jeho bezdůvodné obohacení. Konečně žalobci vyvraceli argumentaci žalovaného o tom, že uzavřená smlouva není smlouvou zprostředkovatelskou, nýbrž příkazní.

3. Žalovaný navrhl žalobu v plném rozsahu zamítnout. Na svou obranu zejména tvrdil, že výsledná„ podoba“ kupní smlouvy vzešla po uzavření smlouvy o zprostředkování z jednání smluvních stran (žalobců a prodávající), do kterého žalovaný„ vstupoval pouze jako prostředník, byl-li o to požádán“. Změna výměr převáděných pozemků byla důsledkem dohody smluvních stran, přičemž žalovaný v tomto směru navrhoval uzavření dodatku ke smlouvě o zprostředkování. Po zastavení vkladového řízení se žalobci a prodávající měli dohodnout na uzavření nové (opravené) kupní smlouvy. Žalovaný začal činit kroky směřující ke sjednání nápravy, tedy k uzavření nové smlouvy a podání nového návrhu na vklad, ačkoliv k tomu nebyl povinen, protože se nejednalo o nápravu jeho pochybení. Byla připravena nová smluvní dokumentace a vyhotoven nový geometrický plán, žalobci však nesplnili svou povinnost podle čl. V.4. kupní smlouvy uzavřít novou smlouvu.

4. Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že nepřipravoval kupní smlouvu osobně, za„ chybu“ je odpovědná spolupracující advokátka.„ Nenaplnění cíle“ sledovaného kupní smlouvou ze dne 9. 8. 2017 tak jde„ částečně k tíži advokátky“, ale také k tíži samotných žalobců a prodávající, kteří odmítli uzavřít opravenou kupní smlouvu, ačkoli se k takovému postupu v původní kupní smlouvě zavázali. Právo na provizi žalovaného bylo splatné již uzavřením kupní smlouvy ze dne 9. 8. 2017 a je věcí smluvních stran, že pro vzájemné spory neuzavřely novou (opravenou) kupní smlouvu. Žalovaný rovněž podrobně argumentoval, že se žalobci neuzavřel smlouvu zprostředkovatelskou, ale smlouvu příkazní: v době uzavření smlouvy o„ zprostředkování“ (15. 5. 2017) totiž byly známy obě strany kupní smlouvy, neboť prodávající uzavřela vlastní smlouvu o zprostředkování se společností [právnická osoba], a žalobkyně dne 15. 3. 2017 uzavřela s touto společností dohodu o složení rezervační jistiny.

5. Jednotlivé skutečnosti má soud za prokázané z následujících listinných důkazů.

6. Dne 25. 1. 2017 uzavřela [jméno] [příjmení] jako prodávající a [název realitní kanceláře] [anonymizována dvě slova] [obec], [právnická osoba] (zastoupená žalovaným), jako zprostředkovatel dohodu o výhradním zprostředkování, podle níž bude zprostředkovatel vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a/nebo kupní smlouvy ohledně pozemku č. parc. st. 754, o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, obojí v [název katastrálního území] u Jindřichova Hradce (prokázáno uvedenou dohodou o výhradním zprostředkování ze dne 25. 1. 2017).

7. Dne 15. 3. 2017 uzavřela [jméno] [příjmení] se [název realitní kanceláře] [anonymizována dvě slova] [obec], [anonymizováno], jako zprostředkovatelem, dohodu o složení rezervační jistiny, a to podle čl. III. 1. ve výši 500 000 Kč s tím, že se jedná o zálohu na kupní cenu při prodeji pozemku č. parc. st. [číslo], o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, a„ části“ pozemku č. parc. [číslo], o přepokládané výměře 30 m2, která bude vyčleněna geometrickým plánem, k plánované stavbě krytého parkovacího stání„ napravo od domu“, vše v katastrálním území Otín u Jindřichova Hradce. Zprostředkovatel je přitom (podle deklarace uvedené v čl. I smlouvy) oprávněn na základě zprostředkovatelské smlouvy s budoucím prodávajícím ze dne 25. 1. 2017 uzavřít„ Rezervační dohodu za účelem nabytí vlastnického práva k těmto nemovitostem“ (prokázáno uvedenou dohodou o složení rezervační jistiny ze dne 15. 3. 2017). Dodatkem [číslo] ze dne 15. 5. 2017 k dohodě o složení rezervační jistiny bylo dohodnuto, že [jméno] [příjmení]„ závazky a pohledávky z uvedené dohody postupuje novému zájemci“ (žalobcům) (prokázáno uvedeným dodatkem ze dne 15. 5. 2017).

8. Dne 15. 5. 2017 uzavřeli žalobci jako zájemci a žalovaný jako zprostředkovatel smlouvu nazvanou jako smlouva o zprostředkování. Uvedenou smlouvou se žalovaný zavázal vyvíjet činnost ve prospěch žalobců ohledně uzavření kupní smlouvy k pozemku č. parc. st. [číslo], o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, a„ části“ pozemku č. parc. [číslo], o předpokládané výměře 30 m2, která bude vyčleněna geometrickým plánem, k plánované stavbě krytého parkovacího stání„ napravo od domu“, vše v [název katastrálního území] [obec] (čl. I.1.). Žalobci se zavázali uhradit žalovanému provizi ve výši 150 000 Kč, a to v hotovosti při podpisu zprostředkovávané kupní smlouvy, přičemž kupní cena za nemovitosti je stanovena na částku 5 400 000 Kč. Provize není v kupní ceně zahrnuta a„ zahrnuje veškeré náklady“ žalovaného spojené s uzavřením kupní smlouvy,„ tzn. příprava kupní smlouvy a návrhu na vklad kupní smlouvy, ověření podpisů, úhrada advokátní úschovy, příprava předávacího protokolu a předání nemovitosti, úhrada za kolek pro zápis kupní smlouvy do katastru nemovitostí, příprava k dani z nabytí nemovitosti (čl. I.2.) (prokázáno uvedenou smlouvou o zprostředkování).

9. Dne 16. 5. 2017 uzavřeli žalobci jako kupující a paní [jméno] [příjmení] jako prodávající smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy o prodeji nemovitosti – pozemku č. parc. st. [číslo], o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], a pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, s tím, že kupní cena ve výši 5 400 000 Kč bude podle návrhu kupní smlouvy hrazena ve třech splátkách (500 000 Kč podle dohody o složení rezervační jistiny, 2 400 000 Kč na účet prodávající před podpisem kupní smlouvy a 2 500 000 Kč do advokátní úschovy advokátky [titul] [jméno] [příjmení]„ do 30. 6. 2017, nejpozději do 5. 7. 2017“). Kupní smlouva bude (podle čl. III.1. smlouvy) uzavřena za podmínky, že na pozemcích nebude„ váznout jiné věcné břemeno“ než nově zřizované ve smyslu čl. I.5 smlouvy a že bude složena třetí splátka do advokátní úschovy (prokázáno uvedenou smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy o prodeji nemovitosti ze dne 16. 5. 2017).

10. Dne 16. 5. 2017 uzavřela advokátka [titul] [jméno] [příjmení] s [jméno] [příjmení] (coby stranou oprávněnou k převzetí plnění) a žalobci (coby stranou povinnou) na podkladě téhož dne uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě kupní, smlouvu o úschově, podle níž se strana povinná zavázala složit u advokátky třetí splátku ve výši 2 500 000 Kč na kupní cenu (prokázáno uvedenou smlouvou).

11. Dne 9. 8. 2017 uzavřela paní [jméno] [příjmení] jako prodávající se žalobci jako kupujícími kupní smlouvu se smlouvou o zřízení věcného břemene, v níž je (v čl. I.1.) deklarováno, že prodávající je vlastnicí pozemku č. parc. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 202 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 726 m2, a pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 800 m2, vše v [název katastrálního území] [obec]. Podle čl. I.3. smlouvy byla geometrickým plánem schváleným katastrálním úřadem oddělena z pozemku č. parc. [číslo] část„ b“, o výměře 7 m2, a z pozemku č. parc. [číslo] oddělena část„ a“, o výměře 238 m2; část„ b“ byla sloučena s pozemkem č. parc. [číslo] a část„ a“ byla sloučena s pozemkem č. parc. [číslo], čímž vznikly pozemky č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 031 m2, a č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 495 m2 Kupní smlouvou mělo být převedeno vlastnické právo k pozemku č. parc. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 202 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], a (nového) pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 495 m2 (čl. II .1.1). Zároveň bylo zřízena ve prospěch pozemků č. parc. [číslo] a č. parc. st. [číslo] služebnost cesty a stezky a služebnost inženýrských sítí (včetně umístění elektrorozvodného zařízení) k tíži pozemku č. parc. [číslo] (čl. I.4.). Prodávající prohlásila, že na předmětných nemovitostech jiné věcné břemeno nevázne, ani nejsou žádným jiným způsobem zatížené (čl. 1, čl. V .1.3). Smluvní strany se dále zavázaly učinit„ veškeré potřebné kroky“ k tomu, aby katastrální úřad mohl rozhodnout o vkladu vlastnického práva kupujících; za tímto účelem se strany zavázaly poskytnout si navzájem nezbytnou součinnost a„ podepsat i následně veškeré další nezbytné dokumenty jakéhokoliv charakteru“ (čl. V.4.) (vše prokázáno kupní smlouvou ze dne 9. 8. 2017). Uvedené změny parcel jsou zachyceny v geometrickém plánu [číslo] pro rozdělení pozemku a vymezení rozsahu věcného břemene k pozemku, s nímž souhlasil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, dne 17. 7. 2017 (prokázáno uvedeným geometrickým plánem). Téhož dne uhradili žalobci žalovanému částku 150 000 Kč s deklarovaným účelem platby:„ odměna – prodej RD [část obce a číslo], [název obce] [obec], parc. č. st. [číslo], parc. [číslo] kú [část obce]“ (prokázáno příjmovým pokladním dokladem ze dne 9. 8. 2017).

12. Dne 9. 8. 2017 byl dále Katastrálnímu úřadu pro Jihočeský kraj, katastrálnímu pracovišti Jindřichův Hradec, podán návrh na vklad vlastnického práva žalobců k převáděným nemovitostem podle kupní smlouvy, jakož i návrh na vklad věcného břemene (prokázáno uvedeným návrhem na vklad).

13. Přípisem ze dne 1. 11. 2017 bylo účastníkům kupní smlouvy Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrálním pracovištěm Jindřichův Hradec, sděleno, že navrhovaný vklad nelze povolit, neboť účastníci smlouvy porušili ustanovení § 35 odst. 7 „katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb.“. Konkrétně katastrální úřad zjistil, že„ prodávaný díl„ b“ parcely [číslo], který je zatížen věcným právem se přislučuje do dílu„ c“ parcely [číslo] (též parcely prodávané), který je nezatížen věcným právem. Pozemek par. [číslo] je zatížen věcným břemenem užívání pro [příjmení] [jméno]“. Z uvedeného důvodu nelze povolit vklad vlastnického práva k pozemku č. parc. [číslo], ani„ vklad věcného břemene“. Vklad vlastnického práva nelze povolit ani k druhému pozemku (č. parc. st. [číslo]), jelikož„ kupní cena byla stanovena úhrnem za všechny nemovitosti a jedná se tedy o neoddělitelné právní plnění“ (prokázáno seznámením s podklady pro rozhodnutí [číslo jednací] ze dne 1. 11. 2017).

14. Žalobci a prodávající [jméno] [příjmení] vzali návrh na vklad zpět listinou datovanou dne 21. 12. 2017 a katastrálnímu úřadu doručenou dne 2. 1. 2018 (prokázáno uvedeným zpětvzetím návrhu), vkladové řízení bylo zastaveno usnesením ze dne 3. 1. 2018 (prokázáno uvedeným usnesením Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec ze dne 3. 1. 2018, [číslo jednací]). Průběh vkladového řízení č. [číslo] [číslo] odpovídá informacím z nahlížení do katastru nemovitostí (prokázáno listinou nazvanou informace o řízení ze dne 16. 7. 2018).

15. Advokátka [titul] [jméno] [příjmení] při podání vysvětlení u [stát. instituce] uvedla, že spolupracovala se žalovaným, připravovala kupní smlouvu, smlouvu o výmazu věcného břemene„ na prodávaných nemovitostech“ ve prospěch paní [příjmení], jakož i smlouvu o nově zřizovaném věcném břemeni. Smlouvy a jejich obsah se opakovaně měnily, e-mailový dotaz žalovaného k věcným břemenům advokátka„ prostě přehlédla“. Zrušení věcného břemene bylo připravováno jako„ první právní úkon v souvislosti s tímto prodejem“, advokátka to„ měla zkontrolovat, byla to chyba“ (prokázáno úředním záznamem o podaném vysvětlení ve věci„ prodej nemovitostí v obci [část obce]“ ze dne 21. 6. 2019, [číslo jednací]).

16. Dodatek [číslo] datovaný dne 21. 12. 2017 ke smlouvě o zprostředkování ze dne 15. 5. 2017, jímž měla být změněna identifikace převáděných pozemků tak, že se jedná o pozemek č. parc. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 202 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], a pozemek č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 487 m2, nepodepsali žalobci ani žalovaný (prokázáno uvedeným konceptem dodatku [číslo]). Stejně tak nebyla uzavřena další (nedatovaná) verze kupní smlouvy se smlouvou o zřízení věcného břemene (prokázáno konceptem na č. l. 26-28).

17. Přípisem ze dne 14. 2. 2019 žalobci odstoupili od smlouvy o zprostředkování a požádali o„ vydání“ zaplacené provize 150 000 Kč do pěti kalendářních dnů od doručení přípisu. Jako důvod odstoupení žalobci uvedli, že žalovaný nesplnil řádně své povinnosti ze smlouvy o zprostředkování, kupní smlouvu připravil„ vadně“ a kupní smlouva tak nebyla„ způsobilým podkladem pro provedení vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí“ (prokázáno listinou nazvanou odstoupení od smlouvy o zprostředkování ze dne 15. 5. 2017, výzva k vydání zaplacené provize jako bezdůvodného obohacení a datovanou dne 14. 2. 2019). Uvedené odstoupení bylo doručeno žalovanému dne 15. 2. 2019 (prokázáno dodejkou).

18. Žalovaný odmítl provizi žalobcům vrátit s tím, že neodpovídá za správnost a bezvadnost kupní smlouvy (prokázáno přípisem zástupkyně žalovaného ze dne 8. 3. 2019). Pokus o mimosoudní vyrovnání (žalovaný navrhoval uhradit 20 000 Kč, žalobci požadovali uhradit 100 000 Kč) nebyl úspěšný (prokázáno přípisy ze dne 5. 4. 2019, 24. 4. 2019 a 8. 6. 2019). Předžalobní výzva ze dne 5. 3. 2020 byla zástupkyni žalovaného doručena datovou zprávou dne 13. 3. 2020 (prokázáno uvedenou výzvou ze dne 5. 3. 2020 včetně doručenky datové zprávy).

19. Všechny výše uvedené důkazy soud hodnotí jako plně věrohodné, přičemž z jiných než z výše označených důkazů soud svá skutková zjištění nečerpal. Dokazování není třeba vzhledem k soudem zastávanému právnímu názoru doplňovat, neboť skutkový stav je prokázán s dostatečnou mírou jistoty v rozsahu potřebném pro rozhodnutí.

20. Po provedeném dokazování soud učinili následující závěr o skutkovém stavu (jenž je ostatně ve všech podstatných bodech mezi účastníky nesporný).

21. Po předchozím kontraktačním procesu uzavřel žalovaný se žalobci dne 15. 5. 2017 smlouvu, podle níž žalobcům zprostředkuje uzavření kupní smlouvy s prodávající [jméno] [příjmení], [datum narození] Kupní smlouvou mělo být převedeno vlastnické právo k nemovitostem v [název kastastrálního území] [obec], konkrétně k pozemku č. parc. [číslo], o výměře 149 m2, pozemku č. parc. [číslo], o výměře 1 779 m2, a části pozemku č. parc. [číslo], o předpokládané výměře 30 m2, podle vyčlenění geometrickým plánem (k postavení krytého parkovacího stání). Smluvní strany kupní smlouvy následně jednaly o konkrétním obsahu kupní smlouvy ohledně výměry jednotlivých pozemků a jejich zatížení věcným břemenem, kupní smlouva byla nakonec uzavřena dne 9. 8. 2017. Současně s uzavřením kupní smlouvy žalobci uhradili žalovanému provizi 150 000 Kč a byl podán návrh na vklad. V kupní smlouvě měly pozemky č. parc. [číslo] a [číslo] jinou výměru než původně uváděnou, protože na základě zpracovaného geometrického plánu došlo k jejich oddělení na dva díly a„ přisloučení“ – oddělená část pozemku č. parc. [číslo] se stala součástí pozemku č. parc. [číslo] a naopak; zároveň bylo v kupní smlouvě zřízeno věcné břemeno (služebnost) cesty, stezky a inženýrských sítí jednoho z pozemků ve prospěch druhého. Kupní smlouvu fakticky připravovala advokátka [titul] [jméno] [příjmení] spolupracující se žalovaným, advokátka měla rovněž připravit dohodu o zániku dosavadního věcného břemene užívání pro [jméno] [příjmení], což však v důsledku svého opomenutí („ chyby“) neučinila. Katastrální úřad vydal dne 1. 11. 2017 seznámení s podklady pro rozhodnutí, v němž vysvětlil, proč nemůže být vklad povolen: díl„ b“ pozemku č. parc. [číslo] nemůže být přisloučen do dílu„ c“ pozemku č. parc. [číslo], neboť takto nově vzniklý pozemek č. parc. [číslo], o výměře 1 031 m2, nemůže vzniknout, jelikož nelze slučovat pozemky zatížené věcným břemenem (díl„ b“ – věcné břemeno užívání pro [jméno] [příjmení]) a nezatížené věcným břemenem (díl„ c“). Na základě zpětvzetí návrhu na vklad bylo vkladové řízení usnesením ze dne 3. 1. 2018 zastaveno, účastníci kupní smlouvy se na opravě či uzavření nové smlouvy již nedohodli. Dne 14. 2. 2019 žalobci odstoupili od smlouvy ze dne 15. 5. 2017 pro podstatné porušení povinností žalovaným a vyzvali k vrácení peněz v pětidenní lhůtě od doručení, tedy do 20. 2. 2019). Žalovaný přes pokusy o smírné vyřízení věci neuhradil ničeho.

22. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

23. Podle § 2430 o. z. se příkazní smlouvou příkazník zavazuje obstarat záležitost příkazce.

24. Podle § 2445 odst. 1 o. z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

25. Podle § 2447 odst. 1 o. z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

26. Podle § 1935 o. z. plní-li dlužník pomocí jiné osoby, odpovídá tak, jako by plnil sám.

27. Podle § 2006 odst. 1 o. z. stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době.

28. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

29. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

30. V prvé řadě soud předestírá, že předcházející kontraktační procesy a smlouvy uzavřené do 15. 5. 2017 se třetí osobou ([název společnosti] realitní kancelář Kolín, [právnická osoba]), ať již ze strany prodávající (dohoda o výhradním zprostředkování), nebo [jméno] [příjmení] (dohoda o složení rezervační jistiny), potažmo žalobců (dodatek [číslo] k dohodě o složení rezervační jistiny) nemají na posouzení věci žádný vliv. Předmětem řízení nejsou práva a povinnosti z těchto (jiných) smluv a splnění těchto smluv tak není třeba blíže zkoumat, neboť pro posouzení věci, zda žalovanému vzniklo a nadále náleží právo na provizi ze smlouvy o zprostředkování ze dne 15. 5. 2017, jsou uvedené skutečnosti nerozhodné.

31. Žalovaný právně argumentuje, že uvedená smlouva o zprostředkování ze dne 15. 5. 2017 není typově smlouvou zprostředkovatelskou. Vychází z toho, že již dříve třetí osoba ([název realitní kanceláře] [anonymizována dvě slova] [obec], [právnická osoba])„ vyhledala“ smluvní strany budoucí kupní smlouvy, tedy vhodné zájemce pro uzavření kupní smlouvy. Pomíjí ovšem, že i dříve uzavřena dohoda o složení rezervační jistiny ze dne 15. 3. 2017 (včetně dodatku) již vycházela z toho, že zájemci o koupi ([jméno] [příjmení], po uzavření dodatku žalobcům) bude zprostředkováno uzavření kupní smlouvy s konkrétní prodávající ([jméno] [příjmení]). V tomto smyslu – má-li kupující zájem o konkrétní pozemky konkrétního vlastníka – nepřichází„ vyhledávání“ vhodného prodávajícího v úvahu.

32. Soud tedy nesdílí právní názor žalovaného, že smlouva ze dne 15. 5. 2017 je přes své formální označení („ smlouva o zprostředkování“) smlouvou příkazní a uzavřenou smlouvou naopak právně hodnotí právě jako zprostředkování podle § 2445 a násl. o. z. Zprostředkování není nic jiného než zvláštní druh příkazu (viz systematické zařazení mezi závazky ze smluv příkazního typu v dílu 5 hlavy II části čtvrté zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Obecným příkazem se rozumí povinnost příkazníka obstarat zadanou záležitost příkazce, včetně případného právního jednání za příkazce (§ 2439 o. z.). Zprostředkování pak je zvláštním druhem (úplatného) příkazu, kdy onou„ záležitostí příkazce“ se rozumí zprostředkování uzavření určité smlouvy s třetí osobou.

33. Podstatnou náležitostí smlouvy o zprostředkování tak je skutečnost, že zprostředkovatel pro zájemce neobstarává jakoukoli jím určenou„ záležitost“, ale jeho činnost směřuje k uzavření určité (konkrétně vymezené) smlouvy, popřípadě zprostředkovává pouze příležitost k uzavření smlouvy (k tomu srov. § 2445 odst. 2 o. z.). Z povahy věci plyne, že zájemce uzavírá (hodlá uzavírat) smlouvu coby dvou- či vícestranné právní jednání se třetí osobou (třetími osobami). Zprostředkovatel tak pro zájemce k uzavření smlouvy s vymezeným obsahem zpravidla vyhledává vhodnou smluvní protistranu. Podle názoru soudu však není vyloučeno, aby byla tato smluvní protistrana zájemce (třetí osoba) známa již předem a činnost zprostředkovatele se soustředí„ toliko“ na vlastní uzavření dané smlouvy (zprostředkovatel tak vystupuje v pozici určitého prostředníka či mediátora, který již známé smluvní strany vede k uzavření smlouvy).

34. Taktomu bylo i v daném případě, kdy v okamžiku uzavření smlouvy o zprostředkování dne 15. 5. 2017 byla známa nejen smluvní strana zájemce (žalobců), ale – protože šlo o koupi určitých konkrétních pozemků – i druhé strany kupní smlouvy, tedy prodávající. Činnost žalovaného jako zprostředkovatele tak nespočívala ve vyhledání vhodné smluvní protistrany (již známého prodávajícího), ale zejména v těch faktických úkonech krytých jeho provizí, které byly vyjmenovány v čl. I.2. smlouvy a které představují obvyklý servis poskytovaný příslušnými podnikateli na realitním trhu při zprostředkování uzavření smlouvy o koupi nemovitosti –„ příprava kupní smlouvy a návrhu na vklad kupní smlouvy, ověření podpisů, úhrada advokátní úschovy, příprava předávacího protokolu a předání nemovitosti, úhrada za kolek pro zápis kupní smlouvy do katastru nemovitostí, příprava k dani z nabytí nemovitosti“.

35. Samotná skutečnost, že v době uzavření smlouvy o zprostředkování ze dne 15. 5. 2017 byly známy obě strany potenciální kupní smlouvy, tedy nečiní z uzavřené smlouvy smlouvu příkazní. Podstatou smlouvy ze dne 15. 5. 2017 zůstávala povinnost žalovaného zprostředkovat uzavření kupní smlouvy požadovaného obsahu, nikoliv obstarat„ obecnou“ záležitost žalobců.

36. V uvedené smlouvě byla sjednána splatnost provize žalovaného dnem uzavření zprostředkovávané (kupní) smlouvy; tak by tomu ostatně bylo i bez výslovného smluvního ujednání (§ 2447 odst. 1 o. z.). Žalovaný tak jistě měl právo na úhradu sjednané provize v den uzavření kupní smlouvy (9. 8. 2017) a provize mu byla žalobci skutečně zaplacena. Nelze však přijmout argumentaci žalovaného, že má právo si provizi nadále ponechat. Zprostředkovaná kupní smlouva totiž zanikla, aniž by byla povinnost prodávající převést vlastnické právo na žalobce splněna, a to z důvodu, který lze přičítat výlučně žalovanému. Z nesporného skutkového stavu vyplývá, že jediným důvodem, pro který nebyl vklad vlastnického práva žalobců povolen, je právní vada kupní smlouvy spočívající v identifikaci převáděných pozemků (respektive z právně nepřípustného vytvoření nové pozemkové parcely ze dvou částí, z nichž jedna je zatížena věcným břemenem a druhá nikoliv). Příprava kupní smlouvy přitom byla – jak shora citováno – smluvní povinností žalovaného.

37. Poté, co se stalo zřejmým, že na podkladě uzavřené kupní smlouvy nelze provést vklad vlastnického práva žalobců do katastru nemovitostí, již pro prodávající nebylo objektivně možné splnit svoji smluvní povinnost převést vlastnické právo. Závazek tedy zanikl pro nemožnost plnění, a to jako celek. Podle § 2006 odst. 1 o. z. tak zanikla celá kupní smlouva a tím odpadl i právní titul, na jehož základě žalovaný měl nárok na zaplacení provize. Jinak řečeno žalovaným zprostředkovaná a připravená kupní smlouva zanikla, aniž by naplnila žalobci požadované věcněprávní účinky (nabytí vlastnického práva), a to z důvodu, který lze přičítat žalovanému. Jakkoli se tedy soud neztotožňuje s právním posouzením žalobců, kteří měli kupní smlouvu za absolutně neplatnou pro počáteční nemožnost plnění (§ 588 o. z.), důsledek je stejný: provize je bezdůvodným obohacením žalovaného, ať již kvůli tomu, že odpadl právní důvod pro její zaplacení, nebo že tu právní důvod pro zaplacení nebyl od počátku (§ 2991 odst. 2 o. z.).

38. Žalovaný přitom odpovídá i za pochybení spolupracující advokátky. Vyplývá to z jednoznačného znění § 1935 o. z., které jako obecné ustanovení platí i pro smlouvu o zprostředkování. Úvahy žalovaného, že jde typově o smlouvu příkazní, soud shora odmítl. Bez ohledu na učiněné právní posouzení soud pro úplnost v této pasáží dodává následující. Má-li být motivem úvah žalovaného o příkazní smlouvě úprava § 2434 o. z. a konstrukt, že ustanovení náhradníka ([titul] [příjmení]) bylo nezbytně nutné (a tudíž by žalovaný případně odpovídal pouze za škodu způsobenou chybnou volbou náhradníka), pak je třeba odmítnout i tuto konstrukci. Je-li obvyklou činností při zprostředkování realitních transakcí ze strany profesionálů (realitních makléřů či kanceláří) i příprava kupních, zástavních či jiných smluv (o čemž soud nepochybuje, neboť to je podstatou jejich podnikatelské činnosti), nemůže se takový profesionál zprostit své odpovědnosti pouhým odkazem na to, že smlouvy nepřipravuje osobně, ale vytváří je s ním spolupracující advokát. Takové přenášení odpovědnosti na druhou smluvní stranu, zvláště jedná-li se o slabší smluvní subjekt (uzavřená smlouva má povahu smlouvy spotřebitelské ve smyslu § 1810 a násl. o. z.), je nepřípustné. Rámec tohoto řízení pak přesahuje navazující právní posouzení, zda advokátka neodpovídá za škodu naopak žalovanému, jemuž v důsledku jejího pochybení vznikla škoda (v podobě ušlé provize, respektive provize, kterou je povinen vydat zpět žalobcům).

39. Odkaz žalovaných na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2015, sp. zn. 25 Cdo 3504/2015 (týkající se přímé odpovědnosti spolupracujícího advokáta), není případný. Jednak se týká předchozí právní úpravy (zákona č. 40/1964 Sb.) a jiného právního institutu (nároku na náhradu škody) a zejména pak neřeší otázku podstatnou pro rozhodnutí této věci. Z narace uvedeného rozhodnutí (druhý odstavec) se naopak podává, že zprostředkovatel (v odkazovaném řízení žalovaný č. 2)) byl povinen žalobcům vzniklou škodu nahradit, proti částečnému vyhovujícímu rozsudku, ani proti navazujícím rozhodnutím žalovaný č. 2) nepodal opravný prostředek a v dovolacím řízení se tak řešilo pouze to, zda odpovídá (vedle zprostředkovatele) též i spolupracující advokátka. V tomto směru je naopak případná právní argumentace žalobců (zejména čl. III. písm. b/ vyjádření ze dne 27. 10. 2020).

40. Konečně soud nesdílí ani názor, že žalovaný si může provizi po právu ponechat, jelikož žalobci neuzavřeli novou (opravenou) kupní smlouvu. Smluvní povinnost poskytnout si navzájem veškerou součinnost včetně podpisu„ veškerých dalších nezbytných dokumentů jakéhokoliv charakteru“ (čl. V.4. kupní smlouvy) váže toliko smluvní strany kupní smlouvy, ve vztahu k žalovanému žalobci žádnou takovou povinnost nemají a žalovaný z případného porušení čl. V.4. kupní smlouvy nemůže pro svou osobu nic vyvozovat. Nahlíženo principem smluvní autonomie totiž žalobci neměli ve vztahu k žalovanému ani povinnost uzavřít„ původní“ kupní smlouvu ze dne 9. 8. 2017, bylo zcela na jejich svobodné vůli, zda a v jaké podobě zprostředkovávanou smlouvu uzavřou, jelikož zprostředkovatel nemá právní nástroj, jak zájemce k uzavření zprostředkované smlouvy„ přinutit“. Přitom pokud by žalobci kupní smlouvu neuzavřeli, žalobci by nárok na provizi vůbec nevznikl. Je věcí žalovaného jako profesionála, aby si v takovém případě (kdy mu nárok na provizi nevznikne) ve zprostředkovatelské smlouvě ošetřil, že mu náleží„ alespoň“ náhrada skutečných či paušalizovaných nákladů spojených se zprostředkováním, ustanovení § 2449 o. z. takovému smluvnímu ujednání jistě nebrání.

41. Soud tak uzavírá, že žalovaným přijatá provize ve výši 150 000 Kč představuje jeho bezdůvodné obohacení, které musí žalobcům vydat (§ 2991 odst. 1 o. z.). Splatnost dluhu se přitom odvíjí od výzvy žalobců (§ 1958 odst. 2 o. z.) a vzhledem k tomu, že žalovaný je se splněním dluhu od 21. 2. 2019 v prodlení, náleží žalobcům též příslušenství ve formě úroku z prodlení v zákonné výši (§ 1970 o. z., § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) Lhůta k plnění byla určena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.

42. Vzhledem k tomu, že žaloba byla podaná důvodně již ze shora rozvedeného důvodu, není třeba se podrobně zabývat dalšími argumenty žalobce. Nad rámec nutného odůvodnění a bez ohledu na výsledek věci tak lze jen podotknout, že nárok na provizi žalovanému původně vznikl, i když pozemky převáděné kupní smlouvou se svou výměrou neshodovaly zcela s identifikací pozemků ve zprostředkovatelské smlouvě. Tato změna je totiž logickým důsledkem složitého kontraktačního procesu mezi žalobci a prodávající o konkrétním obsahu kupní smlouvy a soud nepochybuje, že kupní smlouva byla kryta původním záměrem žalobců koupit od žalované příslušné pozemky, šlo jen o upřesnění konkrétních podmínek prodeje. Účelovost námitky žalobců o„ neexistenci“ převáděného pozemku (pozemek jako část zemského povrchu jistě existuje, právně vadné je rozčlenění převáděných pozemků na nově označené parcely) podtrhuje i to, že kupní smlouvu na pozemky označené přesně tím způsobem, jak jsou uvedeny ve zprostředkovatelské smlouvě, ani uzavřít nelze, neboť smlouva o zprostředkování přímo předpokládá další jednání smluvních stran o oddělení části pozemku č. parc. [číslo].

43. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., jelikož žalobce měl v řízení plný úspěch a náleží mu tak náhrada účelně vynaložených nákladů řízení.

44. Advokát žalobce učinil v řízení celkem osm úkonů právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a), c), d) a g) adv. tarifu): převzetí a příprava zastoupení; předžalobní výzva; podání žaloby; vyjádření ve věci samé dne 1. 7. 2020; účast u jednání dne 13. 1. 2021; porada s klienty dne 26. 8. 2021; vyjádření ve věci samé dne 5. 9. 2021; účast u jednání dne 9. 9. 2021. Soud pro potřeby rozhodování o nákladech řízení nepovažuje za účelně vynaložené dva ze shora uvedených úkonů právní služby (konkrétně poradu s klienty dne 26. 8. 2021 a vyjádření ve věci samé dne 5. 9. 2021). Toto vyjádření toliko opakuje argumenty žalobců předestřené již v jejich předchozích podáních (žalobě a vyjádření ve věci dne 1. 7. 2020, které reagovalo na odpor žalovaného); z toho důvodu nelze za účelně vynaložený náklad považovat ani předchozí poradu s klienty, která neměla (při skutkové a právně nezměněném procesním stavu) pro zastupování žalobců zásadní význam. Tím soud nijak neupírá žalobcům právo být v řízení zastoupeni a radit se o dalším postupu se svým advokátem, uvedená úvaha soudu směřuje toliko k otázce účelnosti takových úkonů za daného (nezměněného) procesního stavu z hlediska nákladů řízení, které protistrana nahrazuje (jinak by bylo možno dojít až k závěru, že za účelnou lze bez dalšího považovat poradu zástupce s klientem například vždy před každým jednáním i po každém jednání).

45. Sazba mimosmluvní odměny za každý z uvedených šesti účelně provedených úkonů činí vzhledem k zastupování dvou osob 11 360 Kč (§ 7 bod 5., § 8 odst. 1, § 12 odst. 4 adv. tarifu). Za každý úkon právní služby advokátu žalobců náleží též paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč (§ 13 odst. 3 adv. tarifu). Advokátu žalobců vznikly cestovní náklady za cestu k jednání soudu (2x [obec] [obec] a zpět) v celkové výši 1 889 Kč (336 km; sazba základní náhrady podle § 1 písm. b) vyhl. č. 589/2020 Sb.: 4,40 * 336; náhrada za pohonné hmoty podle § 4 písm. a) vyhl. č. 589/2020 Sb.: 4,4 * 27,80 * 3,36); advokátu vedle toho náleží náhrada za promeškaný čas ve výši 100 Kč za každou z šesti půlhodin na cestě podle § 14 odst. 3 adv. tarifu (cesta jedním směrem pět započatých půlhodin). Náklady řízení žalobců podle § 137 o. s. ř. tak sestávají z (e): -) zaplaceného soudního poplatku ve výši 6 000 Kč (č. l. 6) -) odměny zástupce (advokáta) žalobců ve výši 68 160 Kč (6 * 11 360), -) paušální náhrady hotových výdajů advokáta žalobců ve výši 2 400 Kč (8 * 300), -) cestovného ve výši 1 889 Kč, -) náhrady za promeškaný čas advokáta žalobců ve výši 600 Kč (8 * 100), celkem 79 049 Kč Místo plnění a lhůta k plnění byly určeny v souladu s § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.