14 C 34/2025

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl samosoudkyní Mgr. Gabrielou Kopuletou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o 247 947 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému plnou náhradu nákladů řízení ve výši 112 167 Kč k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu, doručeným soudu dne 18.12.2024, domáhal na žalovaném zaplacení částky 247 947 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení na straně žalovaného. Uvedl, že na základě smlouvy o rezervaci, uzavřené dne 27.2.2024 mezi žalovaným jako zprostředkovatelem, paní , jméno FO, , jako zájemcem, a paní , jméno FO, a , jméno FO, jako prodávajícími, jejímž předmětem byla rezervace nemovité věci, a sice pozemku p.č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území a obci , adresa, , za účelem jejich následné koupě, uhradil dne 1.3.2024 bezhotovostním převodem ze svého bankovního účtu, č.ú.: , č. účtu, , na bankovní účet žalovaného, č.ú: , č. účtu, , částku 247 947 Kč. Tuto platbu realizoval za zájemkyni, paní , jméno FO, , s tím, že se jednalo o úhradu rezervačního poplatku na koupi nemovitosti dle smlouvy o rezervaci ze dne 27.2.2024, neboť jsou osobami blízkými a pozemek chtěli využít pro stavbu ke společnému bydlení. Smlouva o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do 27.5.2024, dodatkem prodloužena do 30.9.2024. Žalovaný v rozporu se smlouvou o rezervaci nevyzval ve sjednané době zájemkyni o koupi k uzavření převodní smlouvy. Dne 3.12.2024 žalobce zaslal žalovanému výzvu k vrácení částky 247 947 Kč s poukazem na neplatnost smlouvy o rezervaci z důvodu, že prodávající , jméno FO, a , jméno FO, neměly tolik práva, aby mohly disponovat s celou nemovitostí ve smyslu zásady „nemo plus iuris“ a dopisem ze dne 9.12.2024 vyzval žalovaného k vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. Žalobce v souvislosti s uplatněnou námitkou neplatnosti smlouvy o rezervaci poukázal, že prodávající , jméno FO, a , jméno FO, nebyly oprávněny nemovitost prodat, neboť každá je vlastníkem podílu o velikosti 1/3 na nemovitosti a podílový spoluvlastníky jsou i , jméno FO, a , jméno FO, , kteří však stranou smlouvy nebyli. Dále, že po uzavření smlouvy o rezervaci všichni vlastníci nemovitost rozdělili, a to na tři pozemky, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , přičemž původní pozemek v důsledku nové parcelace změnil tvar i velikost, a to oproti ujednání v rezervační smlouvě. Poukázal, že na předmětném pozemku stojí černá stavba, nezakreslená v katastrální mapě, která nebyla součástí smluvního ujednání, která brání přístupu na pozemek určeného pro stavbu rodinného domu, a která je vadou právní, která by byla důvodem pro odstoupení od smlouvy o rezervaci.

2. Žalovaný se k žalobnímu návrhu vyjádřil v odůvodnění podaného odporu. Předně namítl, že žalobce není ve věci aktivně legitimován, neboť se domáhá nároku z titulu smlouvy o rezervaci ze dne 27.2.2024, jejíž smluvní stranou není, a poukázal, že žalobce je, resp. byl ve smluvním vztahu s paní , jméno FO, , které fakticky poskytl peněžní prostředky na složení rezervačního poplatku, nikoliv však ve smluvním vztahu s žalovaným. Navrhl proto zamítnutí žaloby. Z procesní opatrnosti uvedl, že nárok žalobce co do důvodu a výše neuznává s odůvodněním, že smlouvu o rezervaci ze dne 27.2.2024 nelze považovat za neplatnou. Uvedl, že jednání probíhala s , jméno FO, , jako zájemcem o koupi, nikoliv s žalobcem. , jméno FO, si od samého začátku spolupráce musela být vědoma skutečnosti, že na straně prodávající vystupují všichni čtyři spoluvlastníci, což plyne nejen z rezervační smlouvy, kde jména prodávajících jsou uvedena na první a poslední straně smlouvy, ale i z jejích dodatků č. 1 a 2 o prodloužení rezervační smlouvy, které , jméno FO, podepsala, a kde jsou ke dni 28.5.2024 a 2.8.2024 jmenovitě uvedeni všichni čtyři spoluvlastníci, tak z listu vlastnictví, s nímž byla , jméno FO, seznámena. Navíc mezi žalovaným a , jméno FO, probíhala od června 2024 do listopadu 2024 intenzivní mailová korespondence, v jejímž rámci byly zasílány mimo jiné návrhy smluvní dokumentace obsahující identifikaci stran a smluvní podmínky, dále revize smluvní dokumentace, sjednán byl i termín podpisu převodní smlouvy na den 28.11.2024 v sídle advokátní kanceláře, kam se , jméno FO, na rozdíl od prodávajících nedostavila, a nadále již ve věci nekomunikovala. Žalovaný po celou dobu vedl jednání s paní , jméno FO, , a to zcela transparentně, na rozdíl od ní a jejího partnera, kteří více než půl roku projevovali zájem o koupi nemovitosti, ke které v důsledku jednání , jméno FO, nedošlo. Namítl, že v důsledku tohoto nepoctivého jednání vznikla žalovanému škoda, a to z předsmluvní odpovědnosti v podobě ztráty z neuzavřené smlouvy v obdobných případech, kterou však v řízení neuplatňuje. K tvrzení o rozdělení nemovitosti na tři pozemky osvětlil, že kroky k rozdělení pozemků byly činěny již před tím, než , jméno FO, projevila o pozemky zájem. Při uzavření rezervační smlouvy, i poté, byla o stavu řízení informována, jak vyplývá z mailové korespondence vedené v dubnu a květnu 2024. K tvrzení žalobce o černé stavbě sdělil, že , jméno FO, byla seznámena s tím, že se jedná o několik desítek let starý objekt, postavený před účinností stavebního zákona s tím, že jeho zbourání si zajistí sami na vlastní náklady.

3. Žalobce v rámci repliky ze dne 24.3.2025, která byla doručena právní zástupkyni žalovaného dne 1.4.2025, uvedl, že smlouvou o postoupení pohledávek uzavřené mezi žalobcem jako postupníkem a , jméno FO, jako postupitelem, došlo k postoupení pohledávky, která je předmětem tohoto řízení na žalobce, s tím, že postoupení žalobce oznamuje žalovanému v rámci soudního řízení. V rámci repliky žalobce dále uvedl, že souhlasí s námitkou žalovaného, že rezervační smlouvu neuzavřel žalobce, ale , jméno FO, , za kterou zaplatit rezervační poplatek. Žalobce nesouhlasí s obranou žalovaného a jeho tvrzením, že smluvní stranou rezervační smlouvy byli na straně prodávající všichni spoluvlastníci předmětných nemovitostí, když důvod uvedení , jméno FO, a , jméno FO, v článku VI rezervační smlouvy nelze dovodit, není proto vyloučeno, že to mohli být další zájemci o koupi, přičemž zásada materiální publicity veřejného seznamu na této skutečnosti nic nemění. Termín schůzky dne 28.11.2024 , jméno FO, nepotvrdila, když v té době ani nebyla zavázaná k uzavření realitní smlouvy (pozn. kupní smlouvy), a to z důvodu neplatnosti rezervační smlouvy, popř. uplynutím doby její platnosti. Žalobce trvá na tvrzení, že předmět původní rezervační smlouvy se v důsledku rozdělení geometrickým plánem změnil, když podstatně snížil svou výměru, čímž by strana kupující byla neúměrně znevýhodněná, a že černá stavba na pozemku je podstatnou vadou prodávané věci, na níž měl být zájemce o koupi nemovitosti upozorněn, a to již v rezervační smlouvě.

4. Žalovaný na to zareagoval tvrzením, že rezervační smlouva byla uzavřena platně a na základě písemných dodatků a ústního ujednání došlo k jejímu prodloužení do 30.11.2024. K prodloužení rezervační smlouvy doplnil, že strany se v září 2024 telefonicky dohodly na ústním prodloužení do konce listopadu 2024. Důvodem bylo, že tehdejší spoluvlastníci chtěli uzavřít převodní smlouvu se zájemci o nemovitosti najednou. , jméno FO, byla o této skutečnosti informována od počátku prodeje panem , jméno FO, a souhlasila s tím. V září 2024 byla podepsána rezervační smlouva na vedlejší nemovitosti s , jméno FO, a , adresa, , o čemž byla paní , jméno FO, rovněž informována. Dohodu o prodloužení rezervace do konce listopadu 2024 potvrzuje i následná e-mailová komunikace, která probíhala v listopadu 2024 a skončila den před sjednaným podpisem kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově emailem, v němž , jméno FO, sdělila, že smlouvu nepodepíše. Žalovaný má proto za to, že právní předchůdkyně žalobce porušila svou povinnost uzavřít převodní smlouvu, v důsledku čehož vznikl prodávající straně, nikoliv ale žalovanému, nárok na smluvní pokutu podle článku III odst. 3 rezervační smlouvy ve výši složeného rezervačního poplatku. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči žalovanému tak žalobci nevznikl, když žalovaný není s ohledem na čl. III odst. 3 rezervační smlouvy ve věci pasivně legitimován.

5. Z provedeného dokazování soud učinil zejména následující skutková zjištění:- Z výpisu z veřejné části živnostenského rejstříku (č.l. 82) má soud za prokázané, že žalovaný podniká na základě živnostenského oprávnění, v předmětu podnikání „realitní zprostředkování“ ode dne 16.7.2020. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 27.2.2024 (č.l. 35) vyplynulo, že nemovité věci, a sice pozemek p.č. St. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 687 m2, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, (, adresa, , rodinný dům) stojící na pozemku p.č. St. , Anonymizováno, a pozemek p.č. , Anonymizováno, , zahrada, o výměře 893 m2, vše v katastrálním území a obci , adresa, , byly ke dni 27.2.2024 v podílovém spoluvlastnictví čtyř vlastníků: , jméno FO, s podílem o velikosti 1/3, , jméno FO, s podílem o velikosti 1/3, , jméno FO, s podílem o velikopsti 1/6 a , jméno FO, s podílem o velikosti 1/6 s tím, že na nemovitostech neváznou věvná práva, ani jiná právní omezení. Z informace o pozemku (č.l. 84) vyplynulo, že pozemek p.č. , Anonymizováno, , zahrada, o výměře 893 m2, v katastrálním území a obci , adresa, , byla ke dni 18.12.2024 v podílovém spoluvlastnictví čtyř vlastníků: , jméno FO, s podílem o velikosti 1/3, , jméno FO, s podílem o velikosti 1/3, , jméno FO, s podílem o velikopsti 1/6 a , jméno FO, s podílem o velikosti 1/6. Ze smluv o realitním zprostředkování ze dne 18.1.2024 ve znění dodatků (č.l. 42, 44) vyplynulo, že dne 18.1.2024 byla mezi společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , zastoupené na základě plné moci makléřem , adresa, , jako zprostředkovatelem na straně jedné a , jméno FO, a , jméno FO, jako prodávajícími na straně druhé uzavřena smlouva o realitním zprostředkování (výhradní). Předmětem smlouvy se stal závazek zprostředkovatele zprostředkovat prodávajícím uzavření kupní smlouvy, případně uzavření budoucí kupní smlouvy o převodu pozemků p.č.St. , Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, za kupní cenu 6 000 000 Kč s možností jejího snížení na základě výslovného požadavku prodávajících, a závazek prodávajících zaplatit zprostředkovateli v případě uzavření realitní smlouvy provizi ve výši 4% ceny předmětu převodu. Dále bylo ujednáno, že zprostředkovatel je oprávněn započíst si provizi z přijatého rezervačního poplatku složeného zájemcem na účet zprostředkovatele v souvislosti s uzavřením smlouvy o rezervaci předmětu převodu. Prodávají ve smlouvě vyjádřili souhlas s tím, aby v případě uzavření smlouvy o rezervaci zprostředkovatel přijal od zájemce o koupi rezervační poplatek, a to na bankovní účet zprostředkovatele , č. účtu, . Strany v rámci dalších ujednání sjednaly, že prodávající dávají zprostředkovateli za úkol: prodat rodinný dům, zahradu nacházející se za domem rozdělit na dva pozemky a zajistit k těmto přístup, vypracovat k tomu geometrický plán a zařídit k tomu všechna potřebná vyjádření od dotčených úřadů. Dodatkem č. 1 ke smlouvě o realitním zprostředkování (výhradní) ze dne 18.1.2024 (č.l. 45 p.v.) prodávající pověřili zprostředkovatele, , právnická osoba, , IČO: , IČO, , k podpisu rezervační smlouvy. Zcela identickou smlouvu, včetně dodatku ke smlouvě uzavřely se společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , zastoupené na základě plné moci , adresa, , jako zprostředkovatelem, i paní , jméno FO, a , jméno FO, , a to dne 18.1.2024 (č.l. 44, 45). Z plné moci ze dne 13.8.2023 (č.l. 105) soud zjistil, že společnost , právnická osoba, , IČO: , IČO, , dne 13.8.2023 zplnomocnila , adresa, , aby ji jako realitní makléř zastupoval při právních jednáních vztahujících se k uzavírání zprostředkovatelských, rezervačních a kupních smluv, včetně jejich podpisu. Téhož dne , jméno FO, plnou moc připojením svého podpisu přijal. Ze smlouvy o rezervaci ze dne 27.2.2024 (č.l. 80, 124) soud zjistil, že smluvními stranami této třístranné smlouvy se stal , Jméno žalovaného, , podnikající pod IČO: , IČO žalovaného, , zastoupený na základě plné moci makléřem , jméno FO, jako zprostředkovatelem na straně jedné, paní , jméno FO, jako zájemcem o koupi na straně druhé a paní , jméno FO, a , jméno FO, , zastoupenými zprostředkovatelem , jméno FO, , jako prodávajícími na straně třetí. Smlouva obsahuje prohlášení zprostředkovatele, že je na základě uzavřené zprostředkovatelské smlouvy oprávněn zprostředkovávat prodej předmětu převodu, jíž je pozemek p.č. 354/4 v katastrálním území a obci , adresa, , prohlášení zájemce, že má v úmyslu od prodávajících uzavřít kupní smlouvu, na jejímž základě by se stal vlastníkem předmětu převodu (tzv. realitní smlouvu) a dále prohlášení prodávajících a zájemce o stanovené a akceptované kupní ceně za předmět převodu ve výši 3 247 947 Kč. Článek II odst. 1 obsahuje závazek zájemce ke složení rezervačního poplatku ve výši 247 947 Kč k rukám zprostředkovatele, a to na účet , č. účtu, pod variabilním symbolem , var. symbol, za účelem rezervace předmětu převodu tak, že zprostředkovatel ani prodávající nejsou oprávněni po dobu účinnosti této smlouvy zprostředkovat jeho koupi jinému zájemci, za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi předmětu převodu a za účelem poskytnutí jistoty na splnění svých závazků. Podle odst. 3 téhož článku bude rezervační poplatek v případě uzavření realitní smlouvy v plné výši započten na kupní cenu předmětu převodu. Článek III odst. 1 vymezuje délku trvání smlouvy, a to do 27.5.2024. Podle článku III odst. 2 v případě, že strana prodávající nepřistoupí k podpisu realitní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, pak je zprostředkovatel povinen přijatý rezervační poplatek vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do 3 pracovních dnů od vyžádání. Podle článku III odst. 3 poruší-li zájemce povinnosti stanovené ve smlouvě, nebo uvede-li nepravdivé informace, je zájemce povinen zaplatit prodávajícím smluvní pokutu ve výši odpovídající rezervačnímu poplatku, přičemž na úhradu smluvní pokuty lze použít zájemcem uhrazený rezervační poplatek; z této smluvní pokuty má zprostředkovatel nárok na paušální náhradu za transakci ve výši jedné poloviny. Přílohou smlouvy je aktuální výpis listu vlastnictví z katastru nemovitostí a identifikace zájemce provedená zprostředkovatelem. V článku VI (ostatní ujednání) jsou uvedena jména , jméno FO, a , jméno FO, s připojením jejich rodného čísla a adresou, dále je zde uvedeno prohlášení „jestliže se jakékoliv uvedené skutečnosti ukážou jako nepravdivé bude rezervační poplatek vrácen zájemcům v plné výši“. Smlouva byla uzavřena v obchodních prostorách zprostředkovatele v Kolíně dne 27.2.2024 a byla podepsána zprostředkovatelem, zájemcem a prodávajícími zastoupenými zprostředkovatelem bez uvedení jmen podepisujících osob. Z výpisu z účtu (č.l. 83) má soud za prokázané, že z účtu vedeného na jméno , jméno FO, , číslo , č. účtu, , byla ode 1.3.2024 na bankovní účet č. , č. účtu, poukázána platba ve výši 247 947 Kč pod variabilním symbolem , var. symbol, . Z e-mailové korespondence (č.l. 21) vyplynulo, že z mailové adresy , e-mail, byla dne 28.5.2024 odeslána na mailovou adresu , jméno FO, (, e-mail, ) zpráva o odeslání dodatku č. , hodnota, k prodloužení RS na pozemky v , adresa, . Přílohou mailu byl wordový dokument označený jako „dodatek , adresa, . Z dodatku č. 1 ke smlouvě o rezervaci ze dne 28.5.2024 (č.l. 20, 121) soud zjistil, že tímto dodatkem byl změněn původní článek III odst. 1 rezervační smlouvy o koupi pozemku č. , Anonymizováno, , adresa, , a to tak, že původní znění „tato smlouva se uzavírá na dobu určitou do 27.5.2024“ se nahrazuje novým ujednáním ve znění „tato smlouva se uzavírá na dobu určitou do 27.7.2024“. Tento dodatek byl uzavřen dne 28.5.2024 a podepsán zájemcem a zprostředkovatelem bez uvedení jmen. Z dodatku dále vyplynulo, že tento odkazuje na rezervační smlouvu rezervační smlouvy o koupi pozemku č. , Anonymizováno, , adresa, uzavřenou dne 27.2.2024 mezi převodci: , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , s připojením poznámky „zastoupen ve Smlouvě Zprostředkovatelem , adresa, “ a zájemcem , jméno FO, . Z e-mailové korespondence (č.l. 22) vyplynulo, že z mailové adresy , e-mail, byla dne 2.8.2024 odeslána na mailovou adresu , jméno FO, (, e-mail, ) zpráva o odeslání návrhu dodatku č.

2. Přílohou mailu byl wordový dokument označený jako „dodatek , adresa, II. Z dodatku č. 2 ke smlouvě o rezervaci ze dne 2.8.2024 (č.l. 27, 122) a z dodatku č. 3 ke smlouvě o rezervaci ze dne , datum, (č.l. 81, 123), které jsou textově a stylisticky zcela identické dodatku č. 1 byla sjednaná doba účinnosti smlouvy o rezervaci prodloužena do 31.8.2024 a následně do 30.9.2024. K podpisu zprostředkovatele na dodatku č. 2 je připojen otisk razítka obchodní společnosti , právnická osoba, , jméno jednající osoby ani zde uvedeno není. Z e-mailové korespondence z 12.4.-15.4.2024 (č.l. 38) vyplynulo, že v uvedeném období probíhala komunikace mezi , jméno FO, , , Jméno žalobce, a , jméno FO, (z mailových adres , e-mail, , , e-mail, , , e-mail, ) vztahující se k pozemkům , adresa, , v níž se , jméno FO, obrací dne 12.4.2024 na pana , jméno FO, s tím, že „v pondělí s ním hovořila ohledně elektronické podoby vyměření pozemků v , adresa, , neboť jej slíbil poslat jejímu příteli , Jméno žalobce, a nestalo se tak; proto se připomíná a prosí o zaslání, aby se s přítelem mohli začít bavit s architektem ohledně plánu domu. , adresa, odpovídá na zprávu dne 15.4.2024 odesláním přílohy a informace, že „výměra pozemků bude přesná až s upraveným GP“. Z e-mailové korespondence ze dne 22.4.2025 (č.l. 24) soud zjistil, že dne 22.4.2024 , jméno FO, kontaktovala , jméno FO, s tím, že po telefonické domluvě zasílá e-mail s dotazy ohledně pozemků , adresa, „z našeho rozhovoru jsem pochopila, že uzavřená rezervační smlouva na dobu určitou do 27.5. neznamená, že by poté bylo nutné podepisovat kupní smlouvu, když nebudou všechny papíry z úřadu potvrzené. Budeme rádi, když nám klidně s měsíčním předstihem pošlete návrh kupní smlouvy (poté, co bude rozdělení pozemků a cesty schváleno na úřadech), abychom si ji mohli projít s právničkou. Říkal jste, že už máte v mailu opravenou výměru pozemků a cesty včetně rozměrů. Prosím, jestli byste nám ji mohl poslat. Příjezdová cesta bude delší než 25m a bylo i řečeno, že pokud bude hrana domu na pozemku dále než 50m od hlavní komunikace, znamená to, že je potřeba vybudovat na konci cesty obratiště pro hasiče. Vy jste říkal, že se to netýká hrany domu, ale hrany pozemku, a že to nebude navíc potřeba, protože nebudeme předávat příjezdovou cestu jakožto komunikaci obci, pochopila jsem to správně?“. Na výše uvedenou žádost zareagoval , jméno FO, e-mailem ze dne 29.4.2024 (č.l. 37), v němž zasílá , jméno FO, koncept geometrického plánu a připojuje informaci ke lhůtě rezervační smlouvy a cestě, kdy odpovídá mimo jiné sdělením „… ano, jak jsme se bavili po telefonu. Po případném vypršení lhůty RS není nutné Vás hned hnát do podpisu kupní smlouvy. Tuto rezervační smlouvu můžeme buď prodloužit nebo vytvořit smlouvu o budoucí kupní smlouvě, a to do chvíle, než bude vše řádně zapsáno do katastrální mapy. … ano, jak jsem říkal po telefonu. Limit, který jste uvedla se počítá při veřejné komunikaci, kdy tato je zpravidla předána obci. Předání příjezdové cesty k oběma pozemkům vzhledem k soukromí nedoporučuji předávat do majetku obce. Jestliže bude přístupný pozemek patřit k oběma parcelám, pak s uvedenou vzdáleností není žádný problém. Toto je jedna z věcí, kde postupujeme dle pokynů územního plánování …“. E-mailová korespondence z 2.5.2024 (č.l. 36) se zabývá výměrou příjezdové cesty dle zaslaného návrhu geometrického plánu. Z e-mailové korespondence ze dne 22.5.2025 (č.l. 34) soud zjistil, že touto se , jméno FO, dotazuje , jméno FO, na aktuální stav rozdělení pozemků v , adresa, , zdali již byl podán návrh k jejich rozdělení na stavebním úřadě a konstatuje, že s ohledem na končící rezervační smlouvu počítá s tím, že bude třeba ji prodloužit, anebo podepsat smlouvě o smlouvě, jak bylo mezi stranami avizováno. Z e-mailové korespondence ze dne 26.6.2024 (č.l. 28, 30) soud zjistil, že , jméno FO, zaslal , jméno FO, návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově na prodej pozemků v , adresa, s tím, že je k dispozici pro jakékoliv dotazy nebo připomínky. Přílohou korespondence byly uvedené dokumenty ve formátu word. Téhož dne , jméno FO, reaguje poděkováním za zaslané návrhy a žádá o doplnění přítele , Jméno žalobce, jako dalšího kupujícího a složitele a za tím účelem připojuje jeho identifikační údaje. Současně žádá o zaslání kladného vyjádření rozdělení pozemku od stavebního úřadu. Na žádost o zaslání reaguje , jméno FO, téhož dne potvrzením, že přítel bude doplněn a informací, že v příloze mailu zasílá kladné vyjádření z územního plánování s tím, že na stanovisko stavebního úřadu se čeká. Z e-mailové korespondence ze dne 22.11.2024, 25.11.2024, 26.11.2024, 27.11.2024 (č.l. 29, 31, 26, 25, 23, 32, 33) vyplynulo, že v období od 22.11.2024 do 27.11.2024 probíhala mezi , jméno FO, , adresa, mailová korespondence, v níž se dne 22.11.2024 pan , jméno FO, obrací na , jméno FO, s informací, že „dle telefonické domluvy s paní , jméno FO, zasílá informace ke čtvrtečním podpisům smluv na rodinný dům , adresa, s tím, že podpisy jsou domluveny na čtvrtek 28.11.2024 v 15 hodin v kanceláři , tituly před jménem, , jméno FO, /…/ s připojením poslední verze kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově ….; ke zprávě byly připojeny avizované dokumenty ve formátu word (č.l. 29). E-mailem ze dne 25.11.2024 (9:08:59) se , jméno FO, dotazuje zda je správné, že ve smlouvě o úschově je ponecháno přítelovo jméno, když ten ji nebude moci podepsat; zda má na čtvrteční podpis smlouvy donést doklad o prodeji bytu, který vlastnil přítel, a ze kterého budou financovány pozemky , adresa, , a zda bude v pořádku, když přítel nebude přítomen ani ji nezplnomocní; zda bude možné vyřešit požadavek na zaplacení kupní ceny bezhotovostním převodem, dva miliony bude mít v hotovosti a jeden milion bude mít na účtu (nedokáže si představit, že by měla jít do banky se dvěma miliony a malou sama), zda součástí kupní smlouvy budou veškerá vyjádření úřadů ohledně pozemků. Téhož dne (25.11.2024, 10:47:29) , jméno FO, odpovídá, citace „děkuji za email. Za chvilku obdržím od , tituly před jménem, , jméno FO, toto opravené (myslím bo č. 1). Bod č. 2 - ano, toto prosím doneste. Zároveň po domluvě s , tituly před jménem, , jméno FO, jsem řešil, jak to udělat vše správně, a prosím vytvořte čestné prohlášení o tom, odkud peníze jsou, a proč přítel nemůže být u podpisů. Toto čestné prohlášení bude pouze u paní doktorky pro případnou kontrolu. Bod č.3 - bohužel není možné přinést k paní doktorce peníze v hotovosti. Jestli Vám v této věci mohu, jakkoliv pomoci ve smyslu doprovodit do banky nebo tak podobně, tak se na mě neváhejte obrátit. Bod č.4 - součástí kupní smlouvy nikoli, ale budou Vám při podpisech předány. Kdyby bylo cokoliv potřeba, tak volejte nebo pište (vše na č.l. 31). Téhož dne (25.11.2024, 13:48:41) jsou , jméno FO, zasílány smlouvy ve formátu word (kupní smlouva, smlouva o AU + listin) (č.l. 26). Následující den (26.11.2024) , jméno FO, reaguje požadavkem na změny a vysvětlení týkají se kupní smlouvy: (i) připsat do kupní smlouvy závazek prodávajících na zbourání objektu na p.č. , hodnota, do určitého data, (ii) odkázat se v kupní smlouvě na GP s tím, že GP by byl dodatkem kupní smlouvy, (iii) vysvětlení, proč byl pozemek , Anonymizováno, ze „zahrady“ změněn na „ostatní plochu“ a ne rovnou na „komunikaci“, (iv) sdělení, jak dlouho bude trvat, než učiněný zápis do katatsru nemovitostí o rozdělení pozemků promítne do katastrální mapy (č.l. 25). E-mailem ze dne 26.11.2024 (17:43:19) , jméno FO, sděluje, že celou záležitost ohledně pozemků v , adresa, předala svému právnímu zástupci a má čekat na jeho stanovisko s tím, že „jakmile se jí ozve, dá vědět“. Na to reaguje , jméno FO, (26.11.2024, 17:45:32) konstatováním, že věří, že bude vše v pořádku a celá věc bude ve čtvrtek zdárně dotáhnuta do konce (vše č.l. 23). Dne 27.11.2024 , jméno FO, přeposílá , jméno FO, e-mail od katastrálního úřadu s informací, že v řízení Z-9612/2024 byl dne 27.11.2024 proveden zápis na základě v řízení předložené listiny. , jméno FO, sděluje, že čeká na ověření informací od právníka, dle kterého to nyní není k podpisu kupní smlouvy. , jméno FO, reaguje žádostí o zaslání kontaktu na právního zástupce, aby mu dovysvětlil, proč smlouva není k podpisu (27.11.2024, 18:59), na to reaguje , jméno FO, , že bez jeho svolení si nedovolí kontakt předat, pokud svolí, kontakt předá (27.11.2024, 19:12:06). Komunikace končí poděkování , jméno FO, (27.11.2024, 19:13:09) (vše č.l. 33, 32). Z nepodepsané smlouvy o advokátní úschově (č.l. 106) a kupní smlouvy (č.l. 109) soud zjistil, že se jedná o návrhy smluvní dokumentace, vztahující se k prodeji nemovitých věcí, a sice a sice pozemku p.č. , Anonymizováno, , zahrada o výměře 893 m2, pozemku p.č. , Anonymizováno, , zahrada, o výměře 893 m2, a pozemku p.č. , hodnota, , ostatní plocha o výměře 237 m2, vše zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , kde na straně prodávající je uvedena , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , na straně kupující , jméno FO, , jako schovatel peněžních prostředků a listin , právnická osoba, , jednající , Jméno advokátky, , za celkovou kupní cenu 3 247 947 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 247 947 Kč byla uhrazena jako provize na účet , jméno FO, , číslo účtu , č. účtu, , a započítává se do výše kupní ceny. Součástí návrhu kupní smlouvy je ujednání o způsobu uhrazení kupní ceny, prohlášení smluvních stran, včetně toho, že předmět převodu není napojen na inženýrské sítě zprostředkovávající dodávku veškerých médií potřebných pro užívání předmětu převodu či že si kupující předmět převodu prohlédl a je znám současný věcný stav v podstatných ohledech a neshledal na nich žádné zjevné vady a v tomto stavu předmět převodu kupuje, tj. ve stavu před rekonstrukcí, jakož i ujednání i utvrzení závazků stran. Z geometrického plánu (č.l. 88), katastrální mapy (č.l. 87) a ohlášení změn údajů o pozemku (č.l. 86) soud dále zjistil, že dne 15.11.2024 bylo Katastrálnímu úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , podáno ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí, týkající se rozdělení pozemků v katastrálním území , adresa, dle geometrického plánu č. , hodnota, , a sice pozemku p.č. , Anonymizováno, (zahrada) na p.č. , Anonymizováno, (zahrada) a p.č. , Anonymizováno, (zahrada), a dále pozemku p.č. , Anonymizováno, (zahrada) na , Anonymizováno, (ostatní plocha/jiná plocha). Z dopisu ze dne 3.12.2024 (č.l. 89) a podacího lístku, včetně informace k zásilce (č.l. 90, 91) má soud za prokázané, že právní zástupce , jméno FO, a , Jméno žalobce, vyzval žalovaného, aby jim vydal bezdůvodného obohacení v žalované výši. Z předžalobní upomínky ze dne 9.12.2024 (č.l. 92), včetně informace k zásilce (č.l. 94, 95) má soud za prokázané, že žalovaný byl před podáním žaloby vyzýván k úhradě bezdůvodného obohacení. Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 10.12.2024 (č.l. 67) a oznámení o postoupení ze dne 13.3.2025 (č.l. 68) soud zjistil, že dne 10.12.2024 byla mezi , jméno FO, jako postupitelem a , Jméno žalobce, jako postupníkem uzavřena smlouva o postoupení pohledávek, a to pohledávky ve výši 247 947 Kč včetně příslušenství ode dne 7.12.2024 do zaplacení, která vznikla postupiteli vůči , jméno FO, (žalovanému) v souvislosti s nevrácenou rezervační zálohou na kupní cenu nemovitosti dle smlouvy o rezervaci ze dne 27.2.2024. Přípis ze dne 13.3.2025, adresovaný žalovanému, obsahuje oznámení postupitele a postupníka o pohledávky (č.l. 68). Z rozsudku Okresního soudu v Kolíně, sp.zn. , spisová značka, (č.l. 120) soud pro věc nezjistil žádné rozhodné skutečnosti, neboť předmětem řízení , spisová značka, byl nárok , Jméno žalobce, uplatněný vůči jiné osobě, na vrácení rezervačního poplatku v důsledku odstoupení od smlouvy. Ze smlouvy o rezervaci ze dne 13.9.2024 (č.l. 113) soud zjistil, že smluvními stranami této třístranné smlouvy se stal , Jméno žalovaného, , podnikající pod IČO: , IČO žalovaného, , zastoupený na základě plné moci makléřem , adresa, jako zprostředkovatelem na straně jedné, paní , jméno FO, jako zájemci o koupi na straně druhé a paní , jméno FO, a , jméno FO, , zastoupenými zprostředkovatelem , jméno FO, , jako prodávajícími na straně třetí. Smlouva obsahuje prohlášení zprostředkovatele, že je na základě uzavřené zprostředkovatelské smlouvy oprávněn zprostředkovávat prodej předmětu převodu, jíž je pozemek p.č. St. , Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, , prohlášení zájemce, že má v úmyslu od prodávajících uzavřít kupní smlouvu, na jejímž základě by se stal vlastníkem předmětu převodu (tzv. realitní smlouvu) a dále prohlášení prodávajících a zájemce o stanovené a akceptované kupní ceně za předmět převodu ve výši 3 683 000 Kč. Článek II odst. 1 obsahuje závazek zájemce ke složení rezervačního poplatku ve výši 220 000 Kč k rukám zprostředkovatele, a to na účet , č. účtu, pod variabilním symbolem , var. symbol, za účelem rezervace předmětu převodu tak, že zprostředkovatel ani prodávající nejsou oprávněni po dobu účinnosti této smlouvy zprostředkovat jeho koupi jinému zájemci, za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi předmětu převodu a za účelem poskytnutí jistoty na splnění svých závazků. V článku VI (další ujednání) jsou uvedena jména , jméno FO, a , jméno FO, s připojením jejich rodného čísla a adresou, a informací, že se jedná o prodávajícího č. 3 a č. 4, dále je zde uvedeno „parcela číslo st. 131 viz přiložený koncept GP“. Smlouva byla uzavřena v obchodních prostorách zprostředkovatele v Kolíně dne 13.9.2024 a byla podepsána zprostředkovatelem, zájemcem a prodávajícími zastoupenými zprostředkovatelem bez uvedení jmen podepisujících osob. Z kupní smlouvy ze dne 12.6.2025 (č.l 199 - 202) soud zjistil, že dne 12.6.2025 byla uzavřena kupní smlouva o převodu vlastnického práva k pozemkům p.č. , Anonymizováno, o výměře 893 m2 (zahrada), p.č. , Anonymizováno, o výměře 893 m2 (zahrada) a p.č. , hodnota, o výměře 237 m2 (ostatní plocha), v katastrálním území a obci , adresa, , za celkovou kupní cenu 3 500 000 Kč, a to mezi prodávajícími , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, na straně jedné a kupujícím , jméno FO, na straně druhé. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 1.9.2025 (č.l. 198) soud zjistil, že jako vlastník pozemků p.č. , Anonymizováno, o výměře 893 m2 (zahrada), p.č. , Anonymizováno, o výměře 893 m2 (zahrada) a p.č. , hodnota, o výměře 237 m2 (ostatní plocha), v katastrálním území a obci , adresa, , je zapsán , jméno FO, , a to na základě smlouvy kupní ze dne 12.6.2025 s právními účinky zápisu ke dni 25.6.2025. Z čestného prohlášení (č.l. 204) soud zjistil, že se jedná o dokument podepsaný dne 30.10.2025 , jméno FO, , jímž činí čestné prohlášení, že spolu s ostatními tehdejšími spoluvlastníky, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , kontaktovali realitního zprostředkovatele , jméno FO, , k prodeji nemovitých věcí tehdy označených jako p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, v , adresa, , rozdělení pozemků a vypracování geometrického plánu, přičemž realitní zprostředkovatel měl k tomu dále vyřídit veškeré dokumenty od dotčených úřadů a zajistit smluvní dokumentaci k převodu vlastnictví. K jednání zplnomocnili , jméno FO, a za něj jednal jako jeho pověřený pracovník pan , jméno FO, . Svědek , jméno FO, uvedl, že spolupracuje s , právnická osoba, a , jméno FO, na základě mandátních a zprostředkovatelských smluv a je zplnomocněn k podepisování rezervačních smluv. V roce 2023 dostal na starost prodej domu v , adresa, včetně zahrady. Majitelé, což byla jedna rodina, se po konzultaci s úřady rozhodli rozdělit své pozemky na dva až tři a tyto prodat, ideálně najednou, byť různým majitelům. Na starost měl celý realitní obchod od inzerce, přes komunikaci s úřady až po přípravu smluv. Po pozemcích byla relativně velká poptávka, neboť se nabízely za dobrou cenu z důvodu, že měly svá „úskalí“, například absenci zasíťování, anebo to, že se původně jednalo o zahradu, u níž bylo avizováno, že z ní bude novým geometrickým plánem vytvořena cesta. Po zveřejnění inzerce, někdy v březnu, dubnu 2024, jako první projevil zájem o nemovitost pan , Jméno žalobce, s partnerkou. Byli upozorněni, že proces bude delší, neboť bude nutné získat stanoviska státních orgánů, s čímž neměli problém. Společně se zúčastnili prohlídky nemovitosti, kde jim bylo řečeno, kudy povede příjezdová cesta, s oběma bylo řešeno i to, zda chtějí ponechat zahradu jako jeden celek, anebo ji rozdělit na dva pozemky a prodloužit příjezdovou cestu, neboť obě řešení byla možná. Byla tam i garáž bez základů, která nebyla zakreslena v katastru nemovitostí, s tím že její zbourání by šlo za případnými zájemci, ani v tom nebyl z jejich strany problém. Požadavkem majitelů bylo, aby se nemovitosti prodaly ideálně najednou. Následně došlo k podpisu rezervační smlouvy, a to v sídle realitní kanceláře, kam se k podpisu dostavila paní , jméno FO, . Rezervační smlouvu za všechny majitele, tedy bratry , jméno FO, a jejich tety, podepsal on na základě zplnomocnění dle zprostředkovatelské smlouvy, a za zájemce paní , jméno FO, . K samotné rezervační smlouvě uvedl, že jde o formulářovou smlouvu, při jejímž vyplňování je limitován počtem předpřipravených formulářových oken proto v případě, že na některé straně vystupuje více osob, pak tyto se uvádí na konci formuláře do kolonky „ostatní ujednání“ a uvedl, že bývá pravidlem, že „strana prodávající jsou veskrze jeden nebo dva, v tomto případě byli čtyři /…/, takže pak už je to čistě o tom, kolik je tam lidí, prochází se to, aby tam byli zapsáni všichni, ale ti první dva nejsou dáni přednostně“. Ke sjednanému předmětu budoucího převodu sdělil, že „vzhledem k tomu, že cesta ještě neměla svoje parcelní číslo, nebylo to připravený od geodeta, a bylo jasně řečeno, že v prvotní chvíli se dá do rezervační smlouvy čistě jenom parcelní číslo zahrady“. Svědek zakreslil do obrazové mapy na č.l. 118 vyšrafováním rozsah pozemků, které byly předmětem rezervační smlouvy, označil pozemek, o který měl být rozšířen původně rezervovaný pozemek a dodal, že zájemci (pozn. paní , jméno FO, s panem , jméno FO, ) by koupí získali větší pozemek se zajištěním příjezdové cesty oproti původně rezervovanému pozemku, a to za stejnou kupní cenu. Zakreslil rovněž původní zděnou garáž bez základů, s tím, že v době, kdy se nabízely pozemky, bylo „jasně řečeno, kudy cesta povede a s tím, že s ohledem na necenění pozemků při inzerci si budoucí majitelé starou garáž samo zbourají. S garáží to nakonec dopadlo tak, že sami majitelé ji zbourali, tzn. když by se podepisovaly smlouvy, tak zděná garáž na cestě by už nebyla“. Přílohou smlouvy o rezervaci byl list vlastnictví, zplnomocnění nebylo přílohou, není to praxí, ledaže by si jej někdo výslovně vyžádal. Plné moci jsou uloženy v advokátní kanceláři, jejich přesný obsah si nepamatuje. Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu od 27. 2. 2024 do 27. 5. 2024 s tím, že byla opakovaně prodlužována, když k podpisu finálních smluv mělo dojít v listopadu 2024. Po uzavření rezervační smlouvy se začaly vyřizovat dokumenty (z odboru životního prostředí, stavebního odboru, koncept geometrického plánu). V mezidobí se podařilo nalézt zájemce i na sousední nemovitost, došlo ke kontaktování zájemců, předložení návrhu rozdělení pozemků na katastrální úřad a vyzvání k podpisu smluv, které předtím byly komunikovány, k čemuž nakonec nedošlo, neboť den před podpisem paní , jméno FO, oznámila, že smlouvy nepodepíše. K procesu prodlužování rezervační smlouvy uvedl, že vše probíhalo primárně po telefonu, ale rovněž e-mailem nebo osobně, kdy se sešli v realitní kanceláři. Dodatky byly zasílány ke kontrole emailem a následně podepisovány. Mailová korespondence probíhala tak, že „se poslal připravený dodatek mailem, strana kupující jej zkontrolovala, že všechno souhlasí, podepsala, poslala zpátky, my podepsali v kanceláři a zase poslali zpátky naskenovaný“. U dodatku č. 3 to probíhalo tak, že „někdy na konci června, července byl požádán paní , jméno FO, , jestli by se v těchto případech mohl obracet na jejího přítele, pana , jméno FO, , neboť měla termín porodu“. Z tohoto důvodu byl dodatek č. 3 uzavřen s panem , jméno FO, v sídle realitní kanceláře. Dovysvětlil, že „tím, že jsme to řešili, a některé úřady nejsou tak promptní a mají svoje lhůty a podobně, čekali jsme, že to bude trochu rychlejší, proto první dvě prodloužení proběhly standardně, třetí už jsem říkal s panem , jméno FO, takhle. Tam už jsme měli zájemce na ten dům, čekali jsme, že to bude rychlejší, proto jsme tam dali dobu kratší než standardně a ve chvíli, kdy mělo dojít k podpisu rezervace na ten dům jsem se snažil panu , jméno FO, dovolat, to se mi nepodařilo. Takže po čtrnácti dnech jsem zavolal paní, teď mi vypadlo její jméno, prostě přítelkyni, a ona mi řekla, že přítel není k dispozici, říkám ok, že není problém, že nebude delší dobu, tak jsem to řešil s ní. Ona řekla, že bude mít termín porodu. Bylo mi blbý tahat ji do kanceláře k podpisu toho dodatku a tím jsme se dohodli ústně, že už jsme pokročili, že čekáme už jen čistě na zavkladování geometrického plánu, který jsem jí posílal, se všema těma vyjádřeními, který tam byly, odbor životního prostředí a podobně, takže všechno, co bylo k dispozici, jsme naposílali, a čekali jsme jen na to, až bude dofinalizovaný odhad na ten dům, tam bylo řečeno ok, pokračujeme, přiblížíme to“. Komunikace probíhala po celou dobu standardně, řešilo se i doložení zdrojů pro advokátní úschovu, které měly pocházet z prodeje bytu pana , jméno FO, ; paní , jméno FO, nevěděla, jak to doložit, protože partner nebyl v té době k dispozici. Svědek uvedl, že žalobkyně od září nijak neprojevila zájem ukončit smlouvu rezervaci, „nezavolala, nenapsala sms zprávu, vůbec nic; kdyby to oznámila, nebyl by problém vrátit peníze, protože pozemky byly v září, tedy poté, co již byly zakresleny jako rozdělené, snadno prodejné.“ O ukončení spolupráce se dozvěděl až těsně před podpisem smluv, a to od paní , jméno FO, myslí, že smskou či emailem. Následně již paní , jméno FO, nekomunikovala. K tvrzeným problémům se sousedy svědek uvedl, že žádné problémy nebyly. „Jediné, když se vyhotoví nový geometrický plán, tak se standardně geodeti posílají dopis, aby se sousedi vyjádřili, co se skutečně zakreslilo, a co se zjistilo, aby se hranice pozemků nechaly tak, jak jsou na katastru nebo aby se zpřesnily a naše geodetka většinou jezdí přímo za sousedy, aby jim to vysvětlila, ukázala. Zašla za sousedem, který se měl údajně vyjádřit geodetce, že s tím nesouhlasí, ona mu vysvětlila, že nejde o to, jestli s tím souhlasí nebo nesouhlasí, ale jestli chce nebo nechce zpřesnit. Na to konto, když viděla, že se s ním nedomluví, začala standardní cestou, poslala mu výzvu, on se měl do třiceti dnů vyjádřit, nijak se k tomu nevyjádřil, proto katastr zapsal pozemky tak, jak jsou v současné chvíli. To byl asi jediný, ani bych neřekl problém se sousedem. On samozřejmě, že byl zvyklý parkovat na ulici, ale před tou novou cestou, která vznikla, a sám pak neměl, kde parkovat, tak to byl ten problém. Historicky byl s dědou domluven, že tam smí parkovat a teď se tam změnily pořádky. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že jejím partnerem je , Jméno žalobce, , který projevil zájem o koupi dvou pozemků a příjezdové cesty nabízených realitní kanceláří prostřednictvím makléře pana , adresa, . Nabídku našla ona na portálu , Anonymizováno, a zaujala je, zejména partnera , jméno FO, . Ona sama měla s nabídkou trochu problém, neboť se nejednalo o klasické stavební parcely, ale dvě zahrady. Uvedla: „, jméno FO, , kontaktoval pana , jméno FO, , někdy začátkem února, a jeli jsme se na ty pozemky podívat. Bylo to začátkem února. , jméno FO, , partner, domluvil schůzku v , adresa, , před těmi pozemky s panem , jméno FO, . Domluvili se telefonicky. Na těch pozemcích jsme se sešli já s , jméno FO, a pan , jméno FO, , takhle jsme tam byli ve třech. Nejprve jsme si prohlídli dům, protože ten se prodával zvlášť, ale ten se nám moc nelíbil a pak jsme si prohlíželi vlastně tu zahradu. V té době zahrada ještě nebyla rozdělená, takže to byl jeden velký plac zahrady, kde byly ještě auta, nebylo to vyklizené a jenom vlastně jsme se koukali, jak je to tam prostorné. Závěr z té společné schůzky byl ten, že se nám ty pozemky líbí, a že to ještě projednáme doma“. Po této prohlídce následovala asi telefonická domluva s panem , jméno FO, ohledně podpisu rezervační smlouvy, kterou podepsala ona, neboť partner byl v té době pracovně vytížený, tak to stálo na ni, neboť na tom byla časově lépe. Uvedla: „dohoda byla, že si chceme koupit oba pozemky, obě ty dvě zahrady a tu cestu. Ta cesta měla být vlastně společná pro ty oba pozemky. Naše vidina byla, pořídíme oba dva, na jednom začneme stavět a druhý třeba zasíťujeme a pak prodáme“. Rezervační smlouvu podepsala v kanceláři, kde jí byla předložena panem , jméno FO, . Rezervační smlouvu rychle prolítla a podepsala. Pochopila ji (pozn. smlouvu) tak, že do „určitého času je třeba zaplatit peníze, aby byla platná, ta rezervační smlouva. A kdyby se vyskytly nějaké komplikace ohledně toho pozemku nebo kdyby se vyskytly informace, o kterých jsme třeba nevěděli, nebo se to nějak protahovalo, takže je možný odstoupit a že nám bude ten rezervační poplatek vrácen“. Kdyby věděla, že se to protáhne do konce listopadu, tak by do toho nešla. K okolnostem uzavření prvního dodatku k rezervační smlouvě sdělila, že „později, protože se vlastně blížilo vypršení data této rezervační smlouvy, tak jsem kontaktovala pana , jméno FO, , jak to bude řešeno dále. Jestli je nutný hned podepisovat tu kupní smlouvu, protože jsem byla pověřená partnerem, abych zjistila, jak to teda bude dál, když vyprší platnost této rezervační smlouvy. , jméno FO, mi telefonicky odpověděl, a pak to napsal i do emailu, že se dá vytvořit dodatek nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní. Takže jsme se domluvili, že prodloužíme tuto rezervační smlouvu dodatkem číslo jedna. Tento dodatek jsem podepsala. Obdobně k dodatku č. 2 vypověděla, že „opět skončil dodatek, platnost dodatku číslo jedna. Stále ještě nebyly vlastně všechny potřebné věci na úřadech potvrzené, takže bylo třeba podepsat dodatek číslo dva. A ten jsem taky podepsala. Ten končil poslední den srpna, 31. 8., s tím, že nám bylo řečeno, že už vlastně do té doby to bude všechno kompletně hotové“, čímž měla na mysli to, že ji jsou i zájemci na dům, o který oni sami neměli zájem. V úvodu jim bylo řečeno, že „prodávající chtějí jít k podpisu smluv kupních jak domu, tak těch pozemků, najednou, že by to pro ně bylo časově náročný, takže aby to všechno bylo v jeden den. Takže jsem věděla, že je třeba, aby byl zájemce na dům a na ty zahrady, aby se to podepsalo v jeden den. Zájemci na dům byli už v dubnu. Pak to padlo, další zájemci na dům měli být v červenci, takže už to vypadalo, že se to všechno bude chýlit ke konci, že bude možné koncem srpna podepsat kupní smlouvu, protože všechno, všechny potřebnosti na úřadech budou vyřízené a zároveň je zájemce o dům. Takže by bylo možné podepsat ty kupní smlouvy naráz. Obratem „potřebnosti na úřadech“ myslím to, já nejsem na toto odborník, ale bylo mi řečený, že je potřeba na katastru, to byl asi poslední krok na katastru, aby proběhlo to rozdělení té zahrady na úřadu, asi stavebním, taky nějaké povolení, ta komunikace, která měla do budoucna sloužit jako příjezdová cesta, tak se taky musela předělat z té, z toho, jak je to napsaný na něco jiného, aby to tak mohlo být. A to mi bylo řečený, s tím jsem počítala. Bylo mi řečený, že to bude za tři měsíce a pak se to vlastně prodlužovalo až do toho srpna, kdy už to ale vypadalo, že to všechno je hotový. Někdy kolem 20. srpna mi přišel email od pana , jméno FO, , že asistentka vyzvedla poslední dokument, který byl potřeba, což vypadalo, že už se to teda chýlí k tomu podpisu těch smluv, že to bude uzavřeno. Uvedla, že se domnívá, že poté žádná komunikace neprobíhala, což jim přišlo „divné“, proto začali pátrat, kde je problém a zjistili, že prodávající je ve sporu se sousedem, vlastníkem pozemku sousedícího s budoucí příjezdovou cestou, na které stála garáž/kůlna ke zbourání. Soused jim sdělil, resp. matce partnera (pozn. , jméno FO, ), od níže se to dozvěděla, že použije veškerý dostupný prostředky k tomu, aby zamezil výstavbě a nepovolí zbourání objektu. Tato zjištění vše změnila a byla důvodem, proč telefonicky kontaktovala pana , jméno FO, , který jí sdělil, že se nic neděje, že se vše vyřeší. K uzavření dodatku č. 3 vypověděla, že partner bez jejího vědomí navštívil pana , jméno FO, v kanceláři a domáhal se vrácení peněz, a nakonec bez jejího vědomí podepsal dodatek číslo tři o prodloužení rezervační smlouvy do konce září. Má proto za to, že k ukončení spolupráce z její strany došlo koncem srpna. Komunikaci, která probíhala s panem , jméno FO, v září považuje za nezávaznou, která by přicházela v úvahu jen za předpokladu, že by se vyřešil spor se sousedem. To, že nechce pokračovat ve smluvním vztahu sdělila tak, že požádala partnerovu matku (pozn. , jméno FO, ), aby kontaktovala partnerova právníka. Na koho se právník obrátil, netuší. Ke komunikaci, která probíhala v listopadu 2024 uvedla, že pan , jméno FO, se ozval až v polovině listopadu. Uvedla: „pan , jméno FO, volal mně, já jsem mu to nevzala z rodinných důvodů, psala jsem mu esemesku, že se mu koncem týdne ozve partner, jenomže partner byl akutně hospitalizován, takže jsem se nakonec ozývala já. , jméno FO, řekl, že spor se sousedem je vyřešen a že následující týden je možný podepsat kupní smlouvy, že jsou už připravené i na ten barák, že to bude všechno v jeden den“. Vypověděla, že v tuto dobu mu psala maily, neboť chtěla vědět, jak to bude, když je její partner hospitalizovaný a smlouvu nemůže podepsat, jak má prokázat původ peněz určených k financování koupě pozemků. Vnímala se jako prostředník mezi partnerem a panem , jméno FO, , nevěděla, jak vypadají kupní smlouvy, protože do té doby si je nečetla. V listopadu proto zkontaktovala svého známého ze stavebnictví, který jí doporučil, aby trvala na zbourání garáže/kůlny na příjezdové cestě na náklady prodávajících, čímž by byl spor vyřešen. Reakcí na to byl email od pana , jméno FO, , že to není možné, že nic nebrání tomu stavbu zbourat, neboť v novém plánu už zakreslena není. O sporu se sousedem se dozvěděla od partnerovi matky (pozn. , jméno FO, ). Den, dva dny před termínem, kdy se všichni měli sejít k podpisu kupní smlouvy, panu , jméno FO, napsala, že to předává právníkovi. Na koho se právník obrátil, netuší. Svědkyně , jméno FO, , matka žalobce, v rámci svého výslechu uvedla, že věděla, že „její děti“ (pozn. syn , Jméno žalobce, a jeho partnerka , jméno FO, ) mají zájem o koupi parcel v , adresa, . V září 2024 se na setkání seniorů v , adresa, , odkud ona sama pochází, dozvěděla, že vedle parcel bydlí soused, který nesouhlasí, aby tam kdokoliv dělal jakékoliv úpravy, údajně se mělo jednat o nějakou cestu. Na tuto skutečnost upozornila někdy v září 2024 děti, a zdůraznila riziko vleklého sporu, který by mohl blokovat stavbu na několik let. Co jí na to tehdy děti řekly si nepamatuje. Informaci si ve stejné době ověřila na obecním úřadě , adresa, , kde jí neoficiálně, spíše soukromě potvrdili, že se tam „něco takového děje, že tam je spor, že tam je soused, který nesouhlasí s nějakými změnami“, věc v té době konzultovala rovněž s právničkou Gabrielou Bekrtovou. Následně osobně navštívila souseda pana Šrámka, který jí sdělil, že nesouhlasí s tím, aby tam se jakékoliv práce dělaly, že oni si koupili baráček a pozemek v místě, který má soukromí, skýtá soukromí, že tam mají nějaké ptactvo, které tam hnízdí a které by odtamtud zmizelo, pokud by vlastně se tam něco takového dělo. A že podal stížnost na Stavební úřad do Kolína písemně a že bude bojovat a dělat všechno pro to, aby se to prostě nestalo a že je tam přístavek, který jsem viděla a ten on nedovolí nikdy zbourat, protože by mu to narušilo statiku domů a otevřela se mu, pokud by tam byla cesta, tak by se mu otevřela, jako že by ztratili soukromí na tom pozemku, na té zahradě“. Vše se událo v září 2024. S nikým dalším nehovořila. V listopadu 2024, kdy pomáhala své skoro snaše , jméno FO, s péčí o malou holčičku, neboť její syn měl v té době nějaké problémy, zeptala se jí na vývoj sporu. Po rozhovoru s ní znovu ověřovala situaci na obecním úřadě, kde jí řekli, že pan , jméno FO, dokonce volal i policii a že se tam stále něco děje, z čehož usoudila, že spor se sousedem asi stále není vyřešen. Děti nakonec pozemky nekoupily, protože , jméno FO, se obávala komplikací a dále uvedla, že „Markétka ani teda z té akce celé teda nebyla ani jako nějak nadšená už předtím, ale , jméno FO, , syn v tom jednal. Prostě, asi to nějak hodně chtěl nebo nevím, z jakého důvodu se za to tolik bral. A vlastně potom to bylo teda, to bylo teda na ten podzim /…/. Popsala také situační plánek pozemků a přístavek, který soused nechtěl zbourat, a který tam v době její návštěvy v září 2024 stál.

6. Podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.Podle § 2 písm. c), d) bod 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a změně souvisejících zákonů (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“) se smlouvou o realitním zprostředkování rozumí smlouva, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Podle § 14 cit. zákona ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Podle § 15 věty první cit. zákona smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.Podle § 1725 o.z. smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsahPodle § 1758 o.z. dohodnou-li se strany, že pro uzavření užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. To platí i tehdy, projeví-li jedna ze stran vůli, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě.Podle § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.Podle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle § 556 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odstavec 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec 2).Podle § 419 o.z. spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.Podle § 588 věty první o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.Podle § 446 o.z. překročil-li zmocněnec zástupčí oprávnění a nesouhlasí-li s tím zmocnitel, oznámí to osobě, se kterou zmocněnec právně jednal, bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděl. Neučiní-li to, platí, že překročení schválil; to neplatí, pokud osoba, s níž zástupce právně jednal, měla a mohla z okolností bez pochybností poznat, že zmocněnec zástupčí oprávnění zjevně překračuje.Podle § 6 odst. 1, 2 o.z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.Podle § 2991 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odstavec 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odstavec 2).

7. S ohledem na skutková tvrzení stran a výsledky dokazování soud dospěl k závěru, že právní předchůdkyně žalobce v postavení spotřebitele platně uzavřela smlouvu o rezervaci nemovitých věcí ve smyslu § 1746 o.z., když dne 27.2.2024 uzavřela třístrannou smlouvu o rezervaci nemovitých věcí, kdy smluvními stranami této smlouvy byli , Jméno žalovaného, , podnikající pod IČO: , IČO žalovaného, , zastoupený na základě plné moci makléřem , jméno FO, jako zprostředkovatelem na straně jedné, paní , jméno FO, jako zájemcem o koupi na straně druhé a paní , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, zastoupenými zprostředkovatelem , jméno FO, , jako prodávajícími na straně třetí. Předmětem rezervace byly nemovitosti v katastrálním území , adresa, , a to pozemek p.č. , Anonymizováno, , za kupní cenu 3 247 947 Kč. Strany sjednaly, že pozemek p.č. , Anonymizováno, bude rozdělen na dva samostatné pozemky s příjezdovou cestou, a za tím účelem bude vypracován geometrický plán a vyžádána potřebná vyjádření státních orgánů, v důsledku čehož dojde k přečíslování předmětu převodu. Sjednáno bylo i to, že nově rozdělené nemovitosti budou k žádosti prodávajících převedeny najednou, tedy , jméno FO, a dalším zájemcům o koupi domu stojícího na pozemku sousedícím s pozemkem p.č. , Anonymizováno, . , jméno FO, uhradila rezervační poplatek ve výši 247 947 Kč, a to k rukám zprostředkovatele na bankovní účet číslo , č. účtu, pod variabilním symbolem , var. symbol, za účelem rezervace předmětu převodu do 27.5.2024. Dodatkem č. 1 k rezervační smlouvě byla platnost rezervace prodloužena do 27.7.2024, dodatkem č. , hodnota, do dne 31.8.2024, s tím, že tyto dodatky za zájemce o koupi uzavřela , jméno FO, osobně, a to na základě předchozí telefonické a emailové komunikace s , jméno FO, . Dodatek č. 3 k rezervační smlouvě podepsal za , jméno FO, , Jméno žalobce, , čímž došlo k prodloužení rezervace do 30.9.2024. Ústním jednáním došlo k prodloužení rezervační smlouvy do 28.11.2024, kdy mělo dojít k podpisu kupní smlouvy a smlouvy o úschově, k čemuž nedošlo z důvodů na straně , jméno FO, . Dopisy zde dne 3.12.2024 a 9.12.2024 zástupce žalobce a jeho právní předchůdkyně vyzval žalovaného k vrácení rezervačního poplatku.

8. V souvislosti se zjištěným skutkovým stavem soud konstatuje, že žalobce v průběhu řízení odkázal na rozhodnutí soudu v jiné právní věci, sp.zn. , spisová značka, , soud toto rozhodnutí nevzal při svém rozhodování v úvahu, mimo jiné z důvodu odlišnosti projednávaných skutků, a shledal, že jej ve syslu § 13 o.z. nelze použít.

9. Soud se v rámci právního posouzení věci zabýval nejprve otázkou platnosti smlouvy o rezervaci ze dne 27.2.2024, uzavřené podle § 1746 o.z. Žalobce namítal, že platnost jejího uzavření nebyla prokázána, a to pro její formální nedostatky. Smlouva obsahovala označení pouze dvou ze čtyř spoluvlastníků, přičemž tento nedostatek nemůže být zhojen tím, že další spoluvlastníci jsou uvedeni v závěrečné části smlouvy. Výpis z katastru nemovitostí, ani plné moci nebyly přílohou smlouvy, a jak vypověděla svědkyně , jméno FO, , domnívala se, že nemovitost „patří toliko k těm dvěma dámám“. Namítal dále, že v rezervační smlouvě není specifikován celý předmět prodeje; ujednání stran o převodu dvou pozemků s příjezdovou cestou neodpovídá číselnému označení parcel v rezervační smlouvě. Tyto námitky soud hodnotil podle principů obsažených v § 588 o.z. z něhož je zjevné určité rozvolnění pravidel určitosti právních jednání, když se již nelpí na požadavku, aby obsah právního jednání byl seznatelný 3. osobám. Postačí, pokud je znám toliko účastníkům právního jednání. A tomu tak v projednávané věci dle soudu bylo. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že , jméno FO, byla seznámena s faktickým i právním stavem nemovitosti, a i za tohoto stavu měla zájem zahájit, vést a pokračovat v obchodu sjednaného v rezervační smlouvě, a za tím účelem vedla jednání, a to až do dne předcházejícímu uzavření samotné převodní smlouvy. V rámci svého výslechu uvedla: „dohoda byla, že si chceme koupit oba pozemky, obě ty dvě zahrady a tu cestu. Ta cesta měla být vlastně společná pro ty oba pozemky. Naše vidina byla, pořídíme oba dva, na jednom začneme stavět a druhý třeba zasíťujeme a pak prodáme“. Seznámena byla rovněž s tím, že tyto pozemky vzniknou, a budou správně označeny až po jejich rozdělení na základě geometrického plánu a zápisu do katastru nemovitostí, jakož i tím, že bylo podmínkou prodávajících, aby se pozemky, včetně sousedního, o který s partnerem neměla zájem, prodaly najednou. Potvrdila, že rezervační smlouvu podepsala v kanceláři zprostředkovatele, kde jí byla předložena panem , jméno FO, , tu rychle prolítla, podepsala, přičemž z ní pochopila, že do „určitého času je třeba zaplatit peníze, aby byla platná, ta rezervační smlouva. A kdyby se vyskytly nějaké komplikace ohledně toho pozemku nebo kdyby se vyskytly informace, o kterých jsme třeba nevěděli, nebo se to nějak protahovalo, takže je možný odstoupit a že nám bude ten rezervační poplatek vrácen“. To, že , jméno FO, byla či musela si být vědoma toho, že smluvní stranou rezervační smlouvy jsou všichni čtyři spoluvlastníci, a že předmět převodu bude blíže vyspecifikován až v převodní smlouvě na základě geometrického plánu, vyplynulo nejen z jejího výslechu, ale rovněž z jí podepsaných dodatků k rezervační smlouvě (dodatku č. 1 a č. 2), zejména však z mailové korespondence, kterou strany mezi sebou vedly od dubna 2024 do listopadu 2024. Procesní argumentace žalobce se tak soudu jeví spíše jako účelová, která neodpovídá faktickému průběhu a okolnostem realitního obchodu. Soud se proto ve snaze zachovat platnost právního jednání přiklonil k závěru o platnosti rezervační smlouvy, když vycházel i z toho, co právnímu jednání vedoucímu k uzavření smlouvy předcházelo a co následovalo. Ohledně tvrzení žalobce, že předmět původní rezervační smlouvy se v důsledku rozdělení geometrickým plánem změnil, když podstatně snížil svou výměru, čímž by strana kupující byla neúměrně znevýhodněná, soud dospěl k závěru, že tato tvrzení nebyla prokázána, resp. byla vyvrácena jak výslechem svědka , jméno FO, , tak svědkyně , jméno FO, jakož i návrhy převodních smluv zaslaných v červnu 2024 a následně v listopadu 2024. Stejně tak tvrzení, že černá stavba na pozemku je podstatnou vadou prodávané věci, na níž měl být zájemce o koupi nemovitosti upozorněn, a to již v rezervační smlouvě, nebylo v řízení prokázáno, neboť z výslechu svědků , jméno FO, vyplynulo, že právní předchůdkyně žalobce nemovitost navštívila, tuto si prohlídla, byla seznámena s existencí garáže/kůlny, v rezervační smlouvě si její zbourání nevymínila. Skutečnost, že se garáž/kůlna ke dni 28.11.2024 na pozemku i nadále nacházela, nebyla tvrzena, ani prokazována.

10. Dále se soud zabýval otázkou, zda došlo k prodloužení platnosti smlouvy o rezervaci na základě dodatků, které žalobce označil za kontroverzní jednak proto, že první dva dodatky uzavřela , jméno FO, až po uplynutí doby platnosti rezervační smlouvy, proto dodatek uzavřený po její platnosti již nemohl být platný, když nebylo co prodlužovat. Za kontroverzní je dle žalobce nutno považovat i dodatek č. 3, neboť jej , Jméno žalobce, podepsal bez vědomí své partnerky, aniž by byl k tomu zmocněn či pověřen, což nepřímo potvrdil i svědek Chalupa, který o zplnomocnění vůbec nehovořil. Soud tento názor nesdílí, a i tuto argumentaci považuje za účelovou, která neodpovídá faktickému průběhu a okolnostem obchodu. Svědkyně , jméno FO, k uzavření dodatku č. 3 vypověděla, že partner bez jejího vědomí navštívil pana , jméno FO, v kanceláři a domáhal se vrácení peněz, nakonec ale bez jejího vědomí podepsal dodatek číslo tři o prodloužení rezervační smlouvy do konce září. Má proto za to, že k ukončení spolupráce z její strany došlo koncem srpna. Komunikaci, kterou vedla s panem , jméno FO, v září 2024 považuje za nezávaznou, která by přicházela v úvahu jen za předpokladu, že by se vyřešil spor se sousedem. To, že nechce pokračovat ve smluvním vztahu sdělila panu , jméno FO, tak, že v listopadu 2024 požádala partnerovu matku (pozn. , jméno FO, ), aby kontaktovala partnerova právníka. Na koho se právník obrátil, netuší. Svědek , jméno FO, vypověděl, že po celou dobu komunikoval s paní , jméno FO, , prodlužování rezervační smlouvy probíhalo primárně po telefonu, ale rovněž e-mailem nebo osobně, kdy se sešli v realitní kanceláři. Dodatky byly zasílány ke kontrole emailem a následně podepisovány. Mailová korespondence probíhala tak, že „se poslal připravený dodatek mailem, strana kupující jej zkontrolovala, že všechno souhlasí, podepsala, poslala zpátky, my podepsali v kanceláři a zase poslali zpátky naskenovaný“. U dodatku č. 3 to probíhalo tak, že „někdy na konci června, července byl požádán paní , jméno FO, , jestli by se v těchto případech mohl obracet na jejího přítele, pana , jméno FO, , neboť měla termín porodu“. Z tohoto důvodu byl dodatek č. 3 uzavřen s panem , jméno FO, v sídle realitní kanceláře. Poté komunikace opět probíhala s paní , jméno FO, . I následná jednání s ní probíhala standardně, řešilo se i doložení zdrojů pro advokátní úschovu, které měly pocházet z prodeje bytu pana , jméno FO, ; paní , jméno FO, nevěděla, jak to doložit, protože partner nebyl v té době (pozn. v listopadu 2024) k dispozici. Svědek , jméno FO, uvedl, že žalobkyně od září nijak neprojevila zájem ukončit smlouvu rezervaci, „nezavolala, nenapsala sms zprávu, vůbec nic; kdyby to oznámila, nebyl by problém vrátit peníze, protože pozemky byly v září, tedy poté, co již byly zakresleny jako rozdělené, snadno prodejné.“ O ukončení spolupráce se dozvěděl až těsně před podpisem smluv, a to od paní , jméno FO, , myslí, že smskou či emailem. Následně již paní , jméno FO, nekomunikovala. Soud tak dospěl k závěru, že , jméno FO, k řadě faktických i právních úkonů zmocnila svého partnera, žalobce, ať již přímo či nepřímo tím, že jeho jednání ve smyslu § 446 o.z. dodatečně schválila, když svým následným jednáním neoznámila, že s uzavřením dodatku č. 3 nesouhlasí, přestože tak učinit objektivně mohla. Soud nepřisvědčil ani námitce žalobce, že nebylo prokázáno, že si strany sjednaly změnu smlouvy v jiné, než písemné formě. V této otázce se soud zcela ztotožnil s obranou žalovaného, a že ústní a emailová dohoda stran směřovala k prodloužení existujícího závazku z rezervační smlouvy. V tomto směru lze odkázat na judikatorní závěry vyjádřené v rozhodnutí 23 Cdo 1666/2023 z nichž plyne, že „pokud si strany sjednají, že změny musí být písemné, je třeba tuto formu dodržet, pokud si následně dohodnou jinou formu, může být i ústní změna platná, pokud z chování stran plyne, že se písemné formy vzdaly“. Z chování stran, které bylo prokázáno především mailovou korespondencí z listopadu 2024, jakož i svědeckými výpověďmi všech tří svědků ohledně komunikace probíhající od září 2024 do listopadu 2024, plyne, že se písemné formy na uzavření dodatku vzdaly, a že k prodloužení platnosti rezervační smlouvy došlo minimálně do 28.11.2024, kdy měly být podepsány převodní smlouvy.

11. S ohledem na výše uvedené soud dospěl k závěru, že smlouva o rezervaci ze dne 27.2.2024 byla uzavřena platně, a dále že termín rezervace byl mezi stranami platně prodloužen minimálně do 28.11.2024.

12. Za důležitou považuje soud skutečnost, že smlouva o rezervaci je smlouvou trojstrannou, v níž závazek k uzavření převodní (realitní) smlouvy je sjednán mezi prodávajícími a zájemcem o koupi. Ustanovení o neplatnosti smlouvy či její části pro rozpor se zákonem o realitním zprostředkování se tak nepoužije (§ 2, 14, 15 zákona o realitním zprostředkování). V rezervační smlouvě je realitní zprostředkovatel platebním místem pro uhrazení rezervačního poplatku s převzatým závazkem k jeho úhradě, nedojde-li k uzavření převodní smlouvy vlivem prodávajících, k čemuž však v poměrech projednávané věci nedošlo (článek II odst. 1 ve spojení s článkem III odst. 2 rezervační smlouvy). Za významné tak soud považoval ujednání rezervační smlouvy v článku III odst. 3 podle něhož poruší-li zájemce povinnosti stanovené ve smlouvě, nebo uvede-li nepravdivé informace, je zájemce povinen zaplatit prodávajícím smluvní pokutu ve výši odpovídající rezervačnímu poplatku, přičemž na úhradu smluvní pokuty lze použít zájemcem uhrazený rezervační poplatek. V této souvislosti soud posoudil, a to s ohledem na námitky žalobce, otázku vyváženosti práv a povinností smluvních stran v rezervační smlouvě a dospěl k závěru, že smluvní pokutou byly utvrzeny jak povinnosti prodávajících, tak zájemkyně o koupi zcela rovnoměrně, soud proto neshledal, že by ujednání článku III bylo v rozporu s právem na ochranu spotřebitelů či by se příčilo dobrým mravům, a že by z tohoto důvodu byla smlouva v této části ve smyslu § 588 o.z. neplatná. Citované ustanovení článku III odst. 3 rezervační smlouvy tak obsahuje platný závazek zájemce o koupi uhradit smluvní pokutu prodávajícímu, nikoliv však realitnímu zprostředkovateli. Soud proto uzavřel, že vzhledem k tomu, že článek III odst. 3 rezervační smlouvy upravuje vztah mezi prodávajícími a zájemcem o koupi, nikoliv mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi, bylo na místě případný nárok na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku vymáhat po straně prodávající, nikoliv po žalovaném, který tak není ve věci pasivně legitimován. Jinak by tomu bylo v situaci, kdy by doba sjednané rezervace uplynula, aniž by v jejím průběhu došlo k předložení výzvy ze strany prodávajících k uzavření převodní smlouvy, kdy by naopak pasivní legitimace žalovaného dána byla. K takovému závěru však soud nedospěl a žalobu jako nedůvodnou zamítl.

13. Zbývá dodat, že námitku žalovaného ohledně nedostatečné aktivní legitimace soud vyhodnotil jako nedůvodnou, když pro závěr o aktivní legitimaci žalobce plně postačuje, že žalobce smlouvou prokázal, že na něj byla původním věřitelem (věřitelkou) postoupena pohledávka, která je předmětem tohoto řízení. Pro uplatnění nároku u soudu není rozhodující, zda předtím žalobce či původní věřitel žalovanému oznámili postoupení pohledávky ve smyslu § 1882 o.z., ale to, zda a na základě čeho k postoupení pohledávky došlo, což žalobce prokázal při soudním jednáním, při kterém byl proveden důkaz smlouvou o postoupení pohledávky a kdy bylo zároveň prokázáno postoupení pohledávky žalovanému.

14. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v řízení plně úspěšný, soud mu proto přiznal plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení, které tvoří náklady zastoupení advokátem, a sice odměna stanovená dle mimosmluvní odměny za 9 úkonů právní služby po 9 300 Kč (převzetí a příprava zastoupení, podání odporu a jeho odůvodnění, účast na jednání před soudem dne 30.4.2025, 16.7.2025, 29.8.2025, 17.10.2025, 31.10.2025, doplnění tvrzení a důkazů ze dne 26.5.2025 a 13.10.2025) dle § 7 bod 6 a § 11 odst. 1 písm. a), d) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“), za jeden úkon právní služby po 4 650 Kč (účast na jednání – vyhlášení rozsudku dne 7.11.2025) dle § 7 bod 6 a § 11 odst. 2 písm. f), paušální náhrada hotových výdajů za 1 úkon právní služby podle § 13 odst. 3, 4 advokátního tarifu účinného do 31.12.2024 po 300 Kč, a paušální náhrada hotových výdajů za 9 úkonů právní služby podle § 13 odst. 3, 4 advokátního tarifu účinného od 1.1.2025 po 450 Kč a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21% z odměny zástupce žalovaného a jeho hotových výdajů podle § 137 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve výši 19 467 Kč. Žalovanému tak náleží náhrada nákladů řízení ve výši 112 167 Kč. Odměnu za podání ze dne 14.10.2025 spočívající v doplnění tvrzení a důkazů soud žalovanému nepřiznal, neboť jej nepovažoval za účelně vynaložený náklad, když jej žalovaný mohl učinit součástí identického procesního úkonu učiněného dne 13.10.2025 či naopak. Za účast na jednání dne 7.11.2025 soud přiznal žalovanému odměnu toliko ve výši jedné poloviny, neboť šlo o účast při jednání, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí (§ 11 odst. 2 písm. f) advokátního tarifu).

15. Platebním místem je dle § 149 odst. 1 o.s.ř. právní zástupkyně žalovaného. Lhůtu k plnění soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., když k jinému postupu neshledal důvod