17 C 407/2024

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Martinou Suchánkovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno , Anonymizováno zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o oprávněnost výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu v přízemí stavby č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , která mu byla doručena dne , datum, , se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 23 126,38 Kč k rukám zástupkyně žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu v přízemí stavby č.p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , namítal, že po doručení výzvy žalované neměl dostatečný čas k nápravě vytýkaných vad, uváděl, že vytýkaný nepořádek uklidil a otvor do sklepa zajistil. Výpověď mu žalovaná přesto dala bez vyčkání na nápravu bezprostředně po výzvě po osmi dnech. Namítal, že se z jeho strany nejednalo o hrubé porušení povinností, že žalovaná sama uváděla, že se jednalo o dlouhodobý stav až patnácti let a poté náhle i v blízkém čase po dodatku smlouvy dostal výpověď. Pokud se jednalo o stav dlouhodobý, nemohlo dojít k překročení meze hrubého porušení, naopak se jednalo o poslední pokojný stav. O stav nemovitosti se má primárně starat pronajímatel.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, žalobce dlouhodobě porušoval povinnosti nájemce, užíval nevhodným způsobem pozemek i byt, kde docházelo k nadměrnému hromadění věcí a i potravin, což vedlo k výskytu hlodavců a vzniku vlhkosti. Žalobce dále neprováděl běžnou údržbu předmětu nájmu, ve fasádě domu vznikl otvor, kterým do sklepa nemovitosti pronikala voda. Žalobce choval psy nevhodným způsobem, nezajišťoval, aby se volně nepohybovali po ulici a neobtěžovali jiné obyvatele. Žalovaná žalobce opakovaně vyzývala k nápravě ústně, prostřednictvím starosty, který jednal i s dcerou žalobce, obec poskytla žalobci kontejner k odvozu nepořádku. Uvedla, že účinky výpovědi nastávají až prvním dnem následujícím po jejím doručení, žalobce ani tak nápravu nesjednal.

3. Ze smlouvy o nájmu bytu z , datum, má soud za prokázané, že žalobce je nájemcem žalované, předmětem nájmu je přízemní byt s dvorkem domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, . Z dodatků ke smlouvě ze dne , datum, a ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná s žalobcem jako s nájemcem se dohodla na zvýšení nájemného.

4. Z výzvy ke zdržení se závažného porušování nájmu a k nápravě porušeného stavu ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná sdělila žalobci, že porušuje závažně své povinnosti nájemce tím, že na zahradě jsou umístěné předměty, které na zahradu nepatří, vzhledem i zápachem obtěžují jiné nájemníky v domě a další spoluobčany obce. Dále sdělila, že žalobce neudržuje předmět nájmu v řádném stavu a neprovádí běžnou údržbu a drobné opravy, když předmět nájmu je poškozen, na zdi ze zahrady užívané žalobcem je vytvořen otvor do sklepa, kam zatéká otvorem voda a může způsobovat škodu na stavbě i ostatním nájemníkům, přičemž žalovaná se domnívá, že otvor vyhrabali psi žalobce. Žalobci byl dále vytknut nevhodný chov domácích zvířat v předmětu nájmu, neboť psi žalobce utíkají ze zahrady, žalobce nad nimi nemá kontrolu, psi ohrožují děti v obci. Žalobce byl vyzván k nápravě do , datum, , jinak mu může žalovaná ukončit nájem výpovědí.

5. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná vypověděla žalobci nájem pro hrubé porušení povinností nájemce s tím, že se jednalo o soustavné několikeré závažné porušení spočívající v umístění mnoha předmětů na dvorku, omezení ostatních nájemců domu a spoluobčanů obce nepřiměřeným zápachem ze dvorku, nevzhledností, dále v neudržování předmětu nájmu v řádném stavu, neprovádění drobných oprav a údržby, nezazdění otvoru do sklepa, kam protékala voda a hrozí škoda na domě i u ostatních nájemníků. Z dodejky má soud za prokázané, že výpověď byla odeslána dne , datum, a zásilka vyzvednuta dne , datum, .

6. Ze sdělení zástupce žalobce ze dne , datum, má soud za prokázané. že žalobci byla výzva žalované doručena dne , datum, a výpověď z nájmu dne , datum, , žalobce namítal krátkou lhůtu k nápravě, tvrdil, že však stav napravil ve dnech , datum, . Ze sdělení zástupkyně žalované ze dne , datum, má soud za prokázané, že sdělila, že žalovaná na výpovědi trvá, dle kontrol žalobce závadný stav neodstranil a i k , datum, je na zahradě stále velké množství předmětů, otvor nebyl zazděn a žalovaná dne , datum, obdržela stížnost na pobíhání psů žalobce po obci. Žalobce měl rovněž umístěním nástavby nákladního automobilu do vrat zabránit žalované v údržbě střechy a revizi kanalizační šachty.

7. Z fotografií označených daty , datum, a , datum, soud zjistil, že prostor dvorku užívaného žalobce je zcela zarovnán předměty různého druhu – dřeva, latí, hadic, pytli, elektrospotřebiči, jízdními koly, dřezem, přenoskami a dalšími předměty, a to tak, že je průchod pouze od branky ke vchodovým dveřím do obytného prostoru, mezi věcmi se pohybují dva psi. Mezi vraty je umístěn velký kontejner. Z fotografií dvorku žalobce označených datem , datum, má soud za prokázaný stejný rozsah umístěných věcí, částečně se nacházejí i v části před domem, laťkový plot je podepřen dvěma latěmi, na části fotografií je část plotu vyklopena směrem do ulice. Z fotografií přiložených ke stížnosti souseda žalobce , jméno FO, ze dne , datum, má soud za prokázané, že dvorek žalobce byl zcela zarovnán věcmi, dále otvor do sklepa, který má soud za prokázaný i z fotografie přiložené ke sdělení zástupkyně žalované ze dne , datum, . Z fotografií předložených zástupcem žalobce při jednání soudu dne , datum, soud zjistil, že prostor dvorku žalobce je v části za vraty vyklizený. Z dalších fotografií soud nezjistil další jiné skutečnosti.

8. Z výzvy ze dne , datum, má soud za prokázané, že , jméno FO, , bytem jako žalobce, žalovaná zaslala výzvu k zabezpečení psa tak, aby nepobíhal po obci a neohrožoval okolí, jinak žalovaná oznámí věc přestupkové komisi.

9. Ze stížnosti , jméno FO, , bytem jako žalobce, ze dne , datum, má soud za prokázané, že žádal o projednání dlouholetého problému v domě č.p. , Anonymizováno, , kdy již žádal dne , datum, o nápravu. Poslal fotografie „bordelu“ od sousedů, což má za následek vlhkost, pobíhání krys, musí stříkat zdi Savem, což není vhodné bydlení. Poslal fotografii otvoru do sklepa od sousedů, kudy zatéká voda, což zhoršuje vlhkost, zdi jsou vlhké, šíří se zápach do chodby.

10. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že žije v obci 22 let, v nemovitosti, kde žije i žalobce, bydlí 14 let. Problémy s nepořádkem žalobce řešil již v minulosti, kdy měl žalobce plnou kůlnu věcí, od čehož měl svědek hlodavce v ložnici. Osm let řeší jejich nedostatečnou péči o nemovitost, neplnili kontroly komína, lítaly k němu saze. Dále má stále vlhkou jednu vnitřní zeď, kde má žalobce patrně koupelnu a nachází se tam na straně žalobce otvor ve zdi do sklepa, i na terase se kvůli složenému dřevu zadržuje voda. Řeší i plíseň zdi a opadávání omítky. Původně jednal s žalobcem ústně a s obcí, nyní vše řeší korespondenčně. Když byl žalobce vyzván k nápravě, byl svědek k žalobci pozván, otvor 50 x 50 cm žalobce pouze přehradil dřevěnou deskou. Nepořádek žalobce odstranil tak, že je dvorek zaplněn asi z 50 %. Otvor do sklepa také již dříve řešil, sklep se nedá používat, přímo viděl, jak daným otvorem od žalobce teče přímo do sklepa voda, bylo tam i 10 cm vody, sklep již nepoužívá. Nelíbil se mu stav jednoho ze psů žalobce, měl asi zdravotní potíže, byl venku i v zimě a vlhku. Když větší ze psů, který nebyl vychovaný, zbořil plot a utekl, tak hned varoval. Plot byl poté opraven okamžitě.

11. Z emailové stížnosti , jméno FO, ze dne , datum, má soud za prokázané, že žádal žalovanou o řešení opakovaného výskytu volně pobíhajících psů od žalobce na území obce, kdy psi nejsou na vodítku ani pod dohledem na veřejném prostranství, zaslal fotografii nezajištěného pozemku žalobce.

12. Z výslechu svědka , jméno FO, má soud za prokázané, že bydlí ve stejné ulici jako žalobce. Ulice je slepá a svědek i s dětmi chodí kolem objektu, kde bydlí žalobce a obávají se jeho psů, kteří jsou opakovaně bez dohledu. Žalobce měl i spadlý plot, mívá nezajištěnou branku, za kterou se svědek i snažil psa zavřít, psi se mu zdáli špinaví a zanedbaní. Pozemek žalobce je zanedbaný, plný harampádí jako kovového šrotu, prken a dřeva. Ve vratech měl žalobce automobilový kontejner, mezi vraty řezali dřevo a nepořádek byl i na ulici. Na ulici bývají vozidla na heveru bez zajištění. Žalobce vídá asi obden na ulici i na pozemku, často jezdí automobilem.

13. Z výslechu starosty žalované má soud za prokázané, že komunikuje s žalobcem a jeho rodinou často, nemají zvonek, neotvírají, přímo žalobce vídá v autě. Žalovaná jim poskytla nová vrata, která žalobce a jeho rodina zarovnali nepořádkem, přes který není na dvorek vidět a drží se tam vlhkost. Po něm pak utíkají psi, kteří štěkají na občany obce. Utíkali i díky automobilové nástavbě umístěné mezi vraty. Psy starosta fotil, protože , jméno FO, popírala, že se jedná o jejich psy. Psů měli i devět, ti hrabali v hlíně, nemohla odtékat voda a zatékalo do sklepa. Byl i přímo v pronajatém bytě, viděl neobyvatelný pokoj, zarovnaný oblečením pokrytým plísní, viděl vlhkost, koupelna byla v zuboženém stavu, nevětraná, zarovnaná, s nedostatkem místa na hygienu. Žalovaná jim opravovala strop a měnila bojler, dříve i zajistila žalobci kontejner na odvoz nepořádku. Na dvoře je nahromaděn elektroodpad, kabely, nebezpečný odpad, dcera žalobce pracovala roky v pekárně a nosila domů pečivo, které házeli na dvůr na hromadu a množili se tam potkani, psi je honili a hrabali díry. Patrně tak vznikla i díra do sklepa, což byl dříve zazděný otvor. Žalobce jej po výzvě jen zakryl. Viděl vlhkost na společné zdi žalobcem se svědkem , jméno FO, , řešil to pan , jméno FO, i zedník. S žalobcem řešil i skladování věci před vjezdem, palety na ulici, nevhodné parkování.

14. Ohledně skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žalobce se stal dle smlouvy ze dne , datum, nájemcem žalované a užívá přízemní byt s dvorkem domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, . Dlouhodobě byl upozorňován na nadměrné hromadění věcí v prostoru nájmu. Prostor dvora byl nejméně do doby, kdy byla žalobci dána žalovanou výpověď z nájmu, z velké části zarovnán odpadem různého druhu včetně elektrospotřebičů, což s žalobcem a jeho spolubydlícími řešila žalovaná prostřednictvím starosty, přistavila i kontejner na odvoz, dlouhodobě tuto situaci řešil soused , jméno FO, , který již dříve měl z tohoto důvodu problém s hlodavci, vlhkostí a plísní, problém s vlhkostí a plísní přetrvává na společné zdi, kterou svědek , jméno FO, opakovaně savuje a pozval zedníka. Současně z prostoru dvorku užívaného žalobcem vniká voda do společného sklepa, což znemožňuje jeho užívání ostatními nájemníky. Žalobce na dvorku až na úzký prostor od vrátek ke vchodu do obytné části plně zarovnaném choval i dva psy, nezajistil je před únikem na veřejné prostranství, psi se opakovaně pohybovali volně na ulici, jednou byl i povalený plot a mezi vrátky byla umístěna automobilová nástavba. Žalobce neudržuje nemovitost v řádném stavu, na dvoře i ve vnitřní části byl nepořádek, který zapříčiňoval vlhkost a plísně. Na stav si žalované stěžoval svědek , jméno FO, , upozorňoval na vlhkost, hlodavce, zatékání do sklepa a zápach, posílal žalované fotografie. Na volné pobíhání psů žalovaná písemně upozornila žalovaná spolubydlící žalobce , jméno FO, . Písemně byl problém nepořádku, neudržování nemovitosti v řádném stavu, nedostatku běžné údržby a nevhodný chov zvířat žalobci vytknut výzvou ze dne , datum, . Ze shodných důvodů žalovaná dala žalobci písemnou výpověď, která mu byla doručena dne , datum, . Dne , datum, si stěžoval žalované písemně svědek , Anonymizováno, na volné pobíhání psů žalobce. Žalobce žalované sdělil nesouhlas s výpovědí, že nedostal dostatečnou lhůtu k nápravě, dodatečně stav napravil.

15. Soud zamítl návrhy na provedení důkazu seznamem osob trvale hlášených k pobytu v bytě užívaném žalobcem, neboť nadměrný počet osob, případně jejich nenahlášení pronajímateli, nebylo důvodem výpovědi ani výtek žalované žalobci. Dále soud neprovedl k důkazu zprávu o zdravotním stavu žalobce, neboť žalobce neměl k tomuto důkazu konkrétní tvrzení a případné zhoršení zdravotního stavu žalobce po podání výpovědi z nájmu bytu nemá vliv na posouzení její oprávněnosti v době jejího podání. Dále soud neprovedl k důkazu fotografií psa žalobce, když soud není schopen z tohoto důkazu bez dalšího posoudit, o jakého ze dvou psů se jedná, ani co se s druhým psem mělo stát a zda se v nemovitosti dále nachází.

16. Podle § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“, pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

17. Podle § 2255 odst. 1 o.z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Podle § 2256 odst. 1 a 2 o.z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Podle § 2257 odst. 1 a 2 o.z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Podle § 2258 o.z. nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

18. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

19. Po právní stránce soud věc na základě zjištěných skutečností hodnotil tak, že žalobce dlouhodobě porušuje své povinnosti jako nájemce. Nedodržuje náležitý pořádek v domě obvyklý podle místních poměrů podle § 2256 odst. 2 o.z., a to v intenzivní míře, neboť takový nepořádek, jaký se v době před dáním výpovědi žalobci, nacházel na dvoře jím užívaném, není bez jakýchkoli pochybností obvyklým a ani svou dlouhodobostí se nemůže stát obvyklým stavem, jak namítal žalobce, neboť ve výsledku způsobuje škody na nemovitosti zadržováním vlhkosti, množením škůdců a rizikem úniku nebezpečných látek například z vyřazených elektrospotřebičů. Již porušování této povinnosti v této intenzitě a dlouhodobosti by dle soudu samo o sobě bylo hrubým porušením povinností nájemce. Žalobce dále v tomto nepořádku na omezeném prostoru chová zvířata, pozemek nedostatečně zabezpečoval proti jejich útěku, došlo k povalení plotu, úniku kolem automobilové nástavby umístěné mezi vraty a dle svědka i k nedovírání vrátek, čímž psi žalobce opakovaně obtěžují ostatní občany a sousedy, u kterých vzbuzují obavy a omezují tak jejich bezstarostný pohyb po veřejném prostranství. Žalobce tak neprováděl nejen běžnou údržbu dvora, dle výpovědi starosty obce se v obdobném stavu nachází i byt žalobcem užívaný, kde se nacházejí hromady šatstva s plísní, neudržovaná a nevětraná koupelna, vše podporující vznik vlhkosti, což potvrzuje i svědectví svědka , jméno FO, , který se s plísní na společných stěnách dlouhodobě potýká. Žalobce zanedbal údržbu i tím, že nezabránil vnikání vody do sklepních prostor otvorem ve zdi. Porušování jeho povinností jako nájemce tak jak mu bylo vytýkáno nejprve ústně a i v písemné výzvě a které bylo i důvodem výpovědi z nájmu, bylo provedenými důkazy jednoznačně prokázáno, jak fotografiemi, tak výpověďmi starosty a svědků a dle soudu se jednalo o porušení hrubé, které je důvodem pro výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. Vytýkaný zhoršený stav nemovitosti jako vlhkost, hlodavci a estetické narušení okolí, je vyvolán činností žalobce, nelze dovodit, že by vycházel obecně ze stavu nemovitosti bez přičinění žalobce, jak bylo namítáno. Svědek , jméno FO, eviduje problémy pouze v souvislosti s nepořádkem od žalobce, žalovaná jinak plní své povinnosti pronajímatele. Pokud žalobce namítal, že výpověď jak starosty žalované, tak výpovědi obou svědků byly ovlivněny jejich osobními zájmy a v případě svědka , jméno FO, i rodinným poutem se starostou, tak soud jejich výpovědi hodnotil jako věrohodné, korespondující s doloženými fotografiemi a písemnými stížnostmi, nerozporné navzájem. Svědek , jméno FO, vypovídal spontánně, vyjadřoval se ke stavu v části domu užívané žalobcem a jeho vlivu na jeho žití, výpověď na soud nepůsobila naučeně, strojeně a případná frustrace z dlouhodobých potíží, které pro něj jako pro bezprostředního souseda plynou, je v tomto případě očekávatelná. Svědek , Anonymizováno, popsal nepořádek, který i z fotografií je zcela zřejmý, pobíhající psy a situaci se spadlým plotem, o které hovořil i svědek , jméno FO, , popsal tak skutečnosti, které vyplývaly i z dalších provedených důkazů. Právní úprava nevyžaduje předchozí výzvu a umožnění nápravy v konkrétní lhůtě, z dokazování vyplynulo, že stav byl s žalobcem dlouhodobě řešen, byla mu nabídnuta součinnost v podobě kontejneru a v době dání výpovědi byl stav jím užívaných prostor v neutěšeném stavu. Následné odstranění závadného stavu v průběhu řízení nemůže mít na posouzení soudu o oprávněnosti výpovědi dle § 2290 o.z. vliv, výpověď má sankční povahu a k naplnění důvodů již došlo v požadované intenzitě (podobně například rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 28/2009 Sb.) Stejně tak případné následné zdravotní komplikace žalobce nemohou vést k závěru o neoprávněnosti výpovědi. Obsah výpovědi nebyl sporný, její nedostatky způsobující neplatnost nebyly v řízení netvrzeny, soud sám žádné takové důvody neshledal, žalobu žalobce podal včas ve lhůtě dle § 2290 o.z., proto se soud zabýval pouze oprávněností výpovědi a z výše uvedených důvodů shledal, že výpověď oprávněná byla a žalobu proto jako nedůvodnou zamítl.

20. Podle ust. § 142 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalovaná byla ve věci plně úspěšná, proto soud žalobci uložil zaplatit jí plnou náhradu nákladů řízení k rukám její zástupkyně v částce 23 126,38 Kč, kterou tvoří odměna za právní zastoupení za 5 úkonů právní služby dle § 9 bod 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen adv. tarif) po 2 500 Kč za úkon převzetí a příprava zastoupení, po 3 700 Kč za úkony – vyjádření a 2 x účast na jednání soudu, kdy jedno jednání délkou přesáhlo 2 hodiny času, náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 3 adv. tarifu 1 x 300 Kč, 4 x 450 Kč, cestovné za celkem 280 km (2 x , adresa, a zpět) v částce 2 226,39 Kč, náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 1 a 3 adv. tarifu za 10 započatých půlhodin po 150 Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalobce povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupkyně žalované coby advokátky. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvody pro její prodloužení.