18 C 226/2022

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Martinou Volfovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o povolení nezbytné cesty

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zřízení nezbytné cesty jako služebnosti cesty pro chůzi a jízdu osobními automobily a nákladními automobily o hmotnosti do 3,5 t ve prospěch bytové jednotky [číslo] bytové jednotky [číslo] nebytové jednotky - garáže [číslo] umístěných v budově [adresa] postavené na pozemcích parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. 184/, k.ú. [obec] zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ se povoluje k tíži pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem [číslo] vypracovaném Ing. [jméno] [příjmení] a tvořícím přílohu rozsudku, jako věcné břemeno„ A“ s tím, že vlastník pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec] zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ, je povinen tuto služebnost strpět, se zamítá.

II. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zřízení nezbytné cesty jako služebnosti stezky pro chůzi a dopravování lidskou silou ve prospěch bytové jednotky [číslo] umístěné v budově [adresa] postavené na pozemcích parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo], k.ú. [obec] zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ se povoluje k tíži pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem [číslo] vypracovaném [titul] [jméno] [příjmení] a tvořícím přílohu rozsudku, jako věcné břemeno„ B“ s tím s tím, že vlastník pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec] zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ, je povinen tuto služebnost strpět, se zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala, aby soud rozhodl, že ve prospěch bytové jednotky [číslo] bytové jednotky [číslo] nebytové jednotky - garáže [číslo] umístěných v budově [adresa] postavené na pozemcích parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo], to vše v [katastrální uzemí] se povoluje k tíži pozemků parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] oba v k.ú. [obec], nezbytná cesta jako služebnost cesty pro chůzi a jízdu osobními automobily a nákladními automobily o hmotnosti do 3,5 t v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem [číslo] vypracovaným [titul] [jméno] [příjmení], jako věcné břemeno„ A“ s tím, že vlastník pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] [obec] je povinen tuto služebnost strpět. Dále žalobkyně požadovala, aby soud rozhodl, že ve prospěch výše uvedené bytové jednotky [číslo] se povoluje k tíži shora nadepsaných pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] nezbytná cesta jako služebnost stezky pro chůzi a dopravování lidskou silou v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem [číslo] vypracovaným [titul] [jméno] [příjmení], jako věcné břemeno„ B“ s tím s tím, že vlastník pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] je povinen tuto služebnost strpět.

2. Žalobkyně uvedla, že je vlastníkem bytových jednotek [číslo] [číslo] nebytové jednotky [číslo] garáž (v souhrnu dále také jen jako„ jednotky“ či„ předmětné jednotky“), kdy tyto jednotky se nachází v budově [adresa] (dále také jako„ budova“) postavené na pozemcích parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo], to vše v katastrálním území Jevany. Žalovaná je vlastníkem pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] rovněž v k.ú. [obec] (dále také jako„ pozemky“). Žalobkyně výše uvedené jednotky zakoupila od žalované na základě kupní smlouvy ze dne 20. 2. 2014. Žalovaná jako původní vlastník budovy a jednotek v ní jednotlivé jednotky postupně rozprodává, avšak vlastnictví k pozemkům, které obklopují budovu, si ponechala. K budově a tedy i jednotkám ve vlastnictví žalobkyně není žádný přímý přístup z obecní či jiné veřejné komunikace. Přístup k budově a jednotkám je možný pouze přes pozemky ve vlastnictví žalované. Z tohoto důvodu má žalobkyně za to, že jsou splněny veškeré podmínky předpokládané ustanovením § 1029 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), ke zřízení nezbytné cesty přes pozemky ve vlastnictví žalované. Za nejvhodnější řešení považuje zřízení nezbytné cesty jako služebnosti přes dané pozemky ve smyslu § 1276 o.z. v rozsahu geometrického plánu vypracovaného pro účely podané žaloby. Úplatu za zřízení nezbytné cesty pak žalobkyně navrhla stanovit podle znaleckého posudku. Žalobkyně se snažila věc řešit se žalovanou před podáním žaloby písemnými výzvami ke zřízení služebnosti cesty na náklady žalobkyně, avšak tyto výzvy zůstaly bez odezvy.

3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

4. Žalovaná se k nařízenému jednání bez včasné a důvodné omluvy nedostavila, bylo tak jednáno v její nepřítomnosti dle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“).

5. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, listu vlastnictví (LV) 297, bylo zjištěno, že žalovaná je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] vše v obci a [katastrální uzemí].

6. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, [list vlastnictví], bylo zjištěno, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník jednotek [číslo] (byt), [číslo] (byt) a [číslo] (garáž) situovaných v budově [adresa] (bytový dům), která je postavena na pozemcích parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo], to vše taktéž v obci a katastrálním území Jevany.

7. Z geometrického plánu [číslo] ze dne 1. 12. 2022 bylo zjištěno, že tento plán vyhotovil úředně oprávněný zeměměřický inženýr [titul] [jméno] [příjmení] za účelem vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku. Geometrický plán obsahuje vymezení žalobkyní požadované nezbytné cesty. Ve prospěch všech tří jednotek žalobkyně žádá povolení nezbytné cesty jako služebnosti cesty pro chůzi a jízdu osobními automobily a nákladními automobily o hmotnosti do 3,5 t, kdy v geometrickém plánu je tento požadavek zakreslen jako věcné břemeno„ A“ přes pozemek parc. [číslo] parc. [číslo]. Z plánu vyplývá, že zakreslené věcné břemeno„ A“ zabírá zhruba polovinu pozemku parc. [číslo] rovněž malou část pozemku parc. [číslo]. Ve prospěch jednotky [číslo] žalobkyně žádá povolení nezbytné cesty jako služebnosti stezky pro chůzi a dopravování lidskou silou, kdy v geometrickém plánu je tento požadavek zakreslen jako věcné břemeno„ B“ přes pozemek parc. [číslo] v malé části přes pozemek parc. [číslo]. Věcné břemeno„ B“ svým vyznačením po pravé straně budovy kopíruje zde nacházející se chodník.

8. Z kupní smlouvy ze dne 20. 2. 2014 bylo zjištěno, že na jejím základě žalobkyně jakožto kupující zakoupila od žalované jakožto prodávající bytovou jednotku [číslo] bytovou jednotku [číslo] nebytovou jednotku (garáž) [číslo] všechny nacházející se v budově [adresa] stojící na pozemcích parc. č. st. [číslo], parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo] (dle tehdejšího stavu katastru nemovitostí), to vše v obci a [katastrální uzemí] a zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ. Kupní cena za všechny tři jednotky činila 117 000 Kč Smlouva obsahuje ujednání, kterým žalovaná prohlašuje, že uvedené budovy se týká právo na přístup do budovy přes pozemek parc. [číslo].

9. Z katastrální mapy předmětných pozemků a budovy včetně ortofotomapy a fotodokumentace, resp. fotografie na č.l. 36, zejména vyplývá, že z veřejné cesty vede přístup do areálu, kde se nachází dotčené nemovitosti, skrz bránu, která svými rozměry umožňuje vjezd osobním automobilem standardních rozměrů. Areál je oplocen, na pozemcích žalované se nachází několik vzrostlých stromů, plocha pozemků je dostatečná pro parkování vozidel.

10. Z předžalobní výzvy ze dne 22. 6. 2022 vč. dokladu o odeslání bylo zjištěno, že touto výzvou žalobkyně prostřednictvím své zástupkyně vyzvala žalovanou k jednání o smlouvě o zřízení nezbytného přístupu přes pozemky žalované, a to formou věcného břemene – služebnosti cesty a uzavření takové smlouvy.

11. Podle § 1029 odst. 1 o.z. vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

12. Podle § 1029 odst. 2 o.z. nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.

13. Podle § 1030 o.z. za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu (odst. 1). [příjmení] nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne (odst. 2). Plnění podle odstavců 1 a 2 náleží především vlastníku pozemku dotčeného povolením nezbytné cesty, má-li však jím být dotčeno též věcné právo další osoby k dotčenému pozemku, poskytnou se tato plnění v přiměřeném rozsahu i jí. Další osobě, jíž bylo k dotčené nemovité věci zřízeno jiné právo, náleží náhrada za utrpěnou újmu proti vlastníkovi dotčeného pozemku; k tomu musí být přihlédnuto při stanovení úplaty podle odstavce 1 (odst. 3).

14. Podle § 1257 odst. 1 o.z. věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet.

15. Podle § 1260 odst. 1 o.z. služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem.

16. Podle § 1274 odst. 1 o.z. služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali.

17. Podle § 1276 odst. 1 o.z. služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly.

18. Soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

19. Právní úprava nezbytné cesty je vystavěna na principu proporcionality, k čemuž Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 23. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2977/2009, uvádí:„ Zřízení nezbytné cesty představuje vážný zásah do práva vlastníka pozemku, a proto je třeba vždy poměřovat výhodu, kterou cesta poskytuje, s újmou, která by vznikla zřízením cesty pro vlastníka zatížené nemovitosti. Soud může zřídit cestu jen v rozsahu zajišťujícím objektivně řádné užívání, byť i nepůjde o užívání komfortní.“ Při úvaze o tom, zda a v jakém rozsahu by měl být vlastník sousedního pozemku zatížen, se v rozhodovací praxi uplatnil i závěr formulovaný v tom smyslu, že„ pro rozhodnutí o zřízení nezbytné cesty je rozhodné, k jakému účelu stavba, ke které má být cesta zřízena, v době vyhlášení rozsudku (§ 154 odst. 1 o.s.ř.) v souladu se stavebními předpisy slouží. Tím bude určen i rozsah práva cesty, který je třeba v rozhodnutí uvést.“ 20. Právo nezbytné cesty by mělo sloužit jako výjimečný prostředek, jehož zřízení umožňuje zákon pro případ, že se vlastníkům nemovité věci nepodaří zajistit přístup k ní jinak. Nedostatečné spojení nemovitosti s veřejnou cestou je třeba vykládat restriktivně tak, že nezbytná cesta může být soudem nařízena jen v případě skutečné nezbytnosti.

21. Žalobkyně uvedla, že byla seznámena s tím, že pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] jsou ve vlastnictví žalované, přičemž při uzavření při uzavření kupní smlouvy strany otázku přístupu do žalobkyní nabývaných nemovitostí neřešily. Rovněž sdělila, že předmětný areál je ve stejném stavu jako v době, kdy jednotky zakoupila, a to včetně plotu. Aačkoliv dle žalobkyně strany při uzavírání kupní smlouvy ze dne 20. 2. 2014 neřešily přístup do nemovitostí, obsahuje tato smlouva ujednání, v němž žalovaná prohlašuje, že budovy se týká právo na přístup do ní přes pozemek parc. [číslo]. Žalovaná tedy deklaruje žalobkyni přístup do budovy přes svůj pozemek. Žalobkyně se vyjádřila k současnému skutečnému stavu, kdy sdělila, že bytový dům se nachází v oploceném areálu, kam je možné vjet osobním automobilem přes bránu, která má rozbitý zámek. Žalobkyně se přes bránu dostane, přístup do budovy je pro ni neomezený, klíče má. Jedna z žalobkyní vlastněných jednotek (konkrétně [číslo]) je garáž nacházející se přímo v budově, v níž je tak možné parkovat. Další možnost parkování je na pozemku parc. [číslo] na vyznačených místech pro stání.

22. Z uvedeného vyplývá, že žalovaná v souladu s výše zmíněným smluvním ujednáním žalobkyni umožňuje přístup přes svůj pozemek do budovy. Žalobkyni není v přístupu k jejím nemovitostem nijak fakticky bráněno, přičemž spojení s veřejnou cestou je postačující k objektivní potřebě nemovitosti. Za aktuálního stavu tak může své jednotky řádně užívat.

23. Nad rámec uvedeného soud zastává názor, že i pokud by strany přístup k budově, resp. jednotkám, opravdu v době uzavírání kupní smlouvy neřešily, nemůže tato skutečnost sama o sobě vyvolávat automatický nárok žalobkyně na povolení nezbytné cesty.

24. Soud rovněž přihlédl ke skutečnosti, že žalovaná žije trvale v cizině. Jednotky zakoupila jako investici. Její zástupkyně nedokázala říct, jak často žalobkyně jezdí do České republiky. Je tak zřejmé, že jednotky v podstatě neužívá a má je svém vlastnictví jen převážně z důvodu uložení volných finančních prostředků s možností budoucího výnosu, a to např. z růstu ceny jednotek a jejich dalšího prodeje. Za situace, kdy žalobkyně zakoupila jednotky na investici v atraktivní lokalitě za velmi příznivou cenu, aniž by se při uzavírání kupní smlouvy výrazněji zabývala přístupem k nabývaným jednotkám, nelze tuto skutečnost zhojit znevýhodněním jiných subjektů, v tomto případě žalované.

25. Ze shora uvedených důvodů soud shledal, že v posuzovaném případě může žalobkyně jednotky ve svém vlastnictví řádně užívat. Ze strany žalované jí není v přístupu k jednotkám nijak bráněno, na pozemek žalované má v současnosti volný přístup, do předmětného areálu se dostane i osobním automobilem, přičemž na pozemku žalované může bez obtíží rovněž parkovat. Za takové situace tak zřízení nezbytné cesty přes pozemky žalované není nezbytně nutné, a proto soud žalobu zamítl.

26. O nákladech řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. za situace, kdy procesně zcela úspěšné žalované žádné účelně vynaložené náklady v průběhu řízení nevznikly.