19 C 47/2024

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedou senátu JUDr. Markem Jägerem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , bydlištěm Anonymizováno – Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno , PSČ Anonymizováno 01 Datum narození zainteresované osoby 0/0 , zastoupený Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 advokátem Adresa zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Anonymizováno a.s. Adresa zainteresované osoby 1/1 , Anonymizováno Anonymizováno , zastoupená Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 , advokátem Adresa zainteresované osoby 2/0 o zrušení smlouvy

I. Kupní smlouva, kterou žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující uzavřeli dne , datum, a jejímž předmětem byl převod spoluvlastnického podílu ve výši id. ¼ na pozemku p.č. 1762/36 a pozemku p.č. 1791/6, oba katastrální území , adresa, , a na pozemkové parcele p.č. , hodnota, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, , se zrušuje.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se vůči žalované domáhal zrušení kupní smlouvy uzavřené dne , datum, , jejímž předmětem byl převod spoluvlastnického podílu ve výši id. ¼ na pozemku p.č. 1762/36 a pozemku p.č. 1791/6, oba katastrální území , adresa, , a na pozemkové parcele p.č. , hodnota, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, , za kupní cenu v celkové výši , částka, . V žalobních důvodech uvedl, že na téže listině jako účastníci řízení uzavřeli kupní smlouvu téhož obsahu k dalšímu spoluvlastnickému podílu na těchto nemovitých věcech ing. , jméno FO, jako prodávající a žalovaná jako kupující. Žalovaná tak nabyla na uvedených nemovitých věcech spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ za celkovou kupní cenu ve výši , částka, . Bezprostředně po uzavření této kupní smlouvy jej žalovaná zcizila za kupní cenu ve výši , částka, , tj. za téměř čtyřnásobek kupní ceny ujednané se žalobcem a ing. , jméno FO, . Z toho vyplývá hrubý nepoměr vzájemných plnění účastníků řízení, a proto žalobce vyzval žalovaného ke zrušení uzavřené kupní smlouvy, avšak bezvýsledně.

2. Žalovaná se ve vyjádření k žalobě postavila na stanovisko, že žalobci se v projednávané věci nedostává aktivní věcné legitimace, protože se řízení neúčastní další prodávající ing. , jméno FO, (právní nástupci dalšího prodávajícího), ačkoli zrušení kupní smlouvy by se mohli domáhat jen oba prodávající současně, a to v postavení nerozlučných společníků. Poukázala rovněž na to, že se žalobce v uzavřené kupní smlouvě vzdal práv vyplývajících z případného neúměrného zkrácení.

3. Ze zpráv elektronické pošty, které si vyměnili ing. , jméno FO, a žalovaná v období od , datum, do , datum, , soud zjistil, že žalovaná nabídla ing. , jméno FO, odkoupení jeho spoluvlastnických podílů na dotčených pozemcích. Nejprve navrhla kupní cenu ve výši , částka, , a poté, co tento návrh odmítl, protože mu byla známa jejich cena určená v pozůstalostním řízení, navrhla žalovaná kupní cenu ve výši , částka, . , tituly před jménem, , jméno FO, žádal, aby mu žalovaná sdělila, jak k této částce dospěla, avšak žalovaná svou nabídku znovu snížila na , částka, . Po několika měsících jej žalovaná znovu oslovila s návrhem na kupní cenu ve výši , částka, . , tituly před jménem, , jméno FO, po projednání se žalobcem navrhl kupní cenu ve výši , částka, .

4. Ze zpráv elektronické pošty, které si žalobce a ing. , jméno FO, vyměnili v období od , datum, do , datum, , soud zjistil, že ing. , jméno FO, vyrozuměl žalobce o svých jednáních se žalovanou. Sdělil mu, že je svůj spoluvlastnický podíl ochoten prodat za jakoukoliv cenu, protože se obává vzniku povinnosti vykácet les a vysázet náhradní rostliny, a vyzval jej ke sdělení, zda se připojí se svým spoluvlastnickým podílem.

5. Ze zprávy elektronické pošty, kterou žalovaná odeslala dne , datum, , soud zjistil, že žalovaná doručila žalobci nabídku na uzavření kupní smlouvy.

6. Z kupní smlouvy, kterou dne , datum, uzavřeli žalobce a ing. , jméno FO, jako prodávající a žalovaná jako kupující, soud zjistil, že jejím předmětem byl převod spoluvlastnických podílů žalobce a ing. , jméno FO, ve výši po id. ¼ na pozemku p.č. 1762/36 a pozemku p.č. 1791/6, oba katastrální území , adresa, , a na pozemkové parcele p.č. , hodnota, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, , za kupní cenu v celkové výši , částka, , z níž každému z prodávajících připadala jedna polovina. Žalobce a ing. , jméno FO, prohlásili, že se vzdávají vůči žalované práv „v souvislosti s § 1793 občanského zákoníku“.

7. Z kupní smlouvy, kterou dne , datum, uzavřely žalovaná jako prodávající a , právnická osoba, ., sídlem , adresa, , IČO , IČO, , jako kupující, soud zjistil, že jejím předmětem byl převod spoluvlastnického podílu ve výši po id. ½ na pozemku p.č. 1762/36 a pozemku p.č. 1791/6, oba katastrální území , adresa, , a k pozemkové parcele p.č. , hodnota, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, , za kupní cenu v celkové výši , částka, .

8. Z dopisu žalobce žalované ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou ke zrušení kupní smlouvy, kterou s ní uzavřel dne , datum, , a to pro hrubý nepoměr vzájemných plnění. Tuto výzvu žalobce doručil žalované dne , datum, , jak vyplývá z doručenky.

9. Žalobce a ing. , jméno FO, jako prodávající a žalovaná jako kupující tedy dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu, na jejímž základě žalobce a ing. , jméno FO, převedli spoluvlastnické podíly ve výši po id. ¼ na pozemku p.č. 1762/36 a pozemku p.č. 1791/6, oba katastrální území , adresa, , a na pozemkové parcele p.č. , hodnota, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, , za kupní cenu v celkové výši , částka, , z níž každému z prodávajících připadala jedna polovina. Žalovaná takto nabytý spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ na základě kupní smlouvy ze dne , datum, převedla společnosti , právnická osoba, . za kupní cenu ve výši , částka, . Dopisem ze dne , datum, žalobce vyzval žalovanou k uzavření dohody o zrušení kupní smlouvy, kterou uzavřeli dne , datum, , a to pro hrubý nepoměr vzájemných plnění.

10. Podle § 1727 o.z. každá z několika smluv uzavřených při témže jednání nebo zahrnutých do téže listiny se posuzuje samostatně. Plyne-li z povahy několika smluv nebo z jejich účelu známého stranám při uzavření smlouvy, že jsou na sobě závislé, je vznik každé z nich podmínkou vzniku ostatních smluv. Zánik závazku z některé z nich bez uspokojení věřitele zrušuje ostatní závislé smlouvy, a to s obdobnými právními účinky.

11. Zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může podle § 1793 odst. 1 o.z. zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

12. Podle § 1794 odst. 2 o.z. právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.

13. Podle § 1795 právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

14. Listina ze dne , datum, zachycuje dvě kupní smlouvy: kupní smlouvu, kterou uzavřeli ing. , jméno FO, jako prodávající a žalovaná jako kupující, jejímž předmětem byl převod spoluvlastnických podílů ing. , jméno FO, ve výši po id. ¼ na pozemku p.č. 1762/36 a pozemku p.č. 1791/6, oba katastrální území , adresa, , a na pozemkové parcele p.č. , hodnota, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, , za kupní cenu ve výši poloviny z částky , částka, , tj. za kupní cenu ve výši , částka, , a kupní smlouva, kterou uzavřeli žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující, jejímž předmětem byl převod spoluvlastnických podílů žalobce ve výši po id. ¼ na týchž nemovitých věcech za kupní cenu v téže výši. Tomu ostatně odpovídá i průběh jednání, která o uzavření kupní smlouvy vedl se žalovanou ing. , jméno FO, a jež vyústila v nabídku žalované na kupní cenu právě ve výši , částka, .

15. Jestliže uvedená listina zahrnuje dvě kupní smlouvy, nutno každou z nich zásadně posuzovat samostatně. Žádný z účastníků řízení skutkově netvrdil účel obou kupních smluv známý smluvním stranám, z něhož by vyplývalo, že jsou na sobě závislé, a takové skutkové zjištění nevyšlo v řízení ani jinak najevo. Rovněž z povahy uzavřených kupních smluv jejich vzájemná závislost neplyne.

16. Sama okolnost, že obě kupní smlouvy jsou zahrnuty v téže listině, proto nepřekáží jejich samostatnému posouzení. Nejsou-li na sobě závislé, může závazek založený jednou z nich zaniknout, aniž by tím byl dotčen závazek založený druhou z nich. Žalobce se tak může vůči žalované domáhat zrušení uzavřené kupní smlouvy, i když stejný žalobní požadavek nevznesl druhý prodávající (jeho právní nástupci) a třebaže se druhý prodávající (jeho právní nástupci) neúčastní řízení v projednávané věci.

17. Soud se nejprve zabýval tím, zda žalobce uplatnil právo na zrušení uzavřené smlouvy včas. Kupní smlouvu účastníci řízení uzavřeli dne , datum, . Žalobce se jejího zrušení v projednávané věci domáhá žalobou podanou dne , datum, , tj. před uplynutím prekluzívní lhůty stanovené pro uplatnění tohoto práva.

18. Žalobce převedl své spoluvlastnické podíly na dotčených nemovitých věcech žalované za kupní cenu ve výši , částka, na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, . Žalovaná je vzápětí převedla na základě kupní smlouvy ze dne , datum, třetí osobě za kupní cenu, z níž na spoluvlastnické podíly, které nabyla od žalobce, připadá 538 033, , částka, , tj. za kupní cenu téměř čtyřnásobně vyšší, než jakou ujednali účastníci řízení.

19. Žalovaná přitom skutkově netvrdila žádnou skutečnost, v jejímž důsledku by se hodnota těchto spoluvlastnických podílů v období mezi únorem a březnem 2023 tak podstatně změnila, že by v poměru k žalobci nedošlo k neúměrnému zkrácení, zejména skutkově netvrdila, že by se v uvedeném období změnily ceny nemovitých věcí tohoto druhu v důsledku vývoje na trhu nebo že je v tomto období žalovaná natolik zhodnotila. Žalovaná rovněž skutkově netvrdila, že by , právnická osoba, . spoluvlastnické podíly na dotčených nemovitých věcech, které žalovaná nabyla od žalobce, přijala za mimořádnou cenu.

20. Jestliže tedy žalovaná v rozmezí méně než dvou měsíců převedla spoluvlastnické podíly, které nabyla od žalobce, třetí osobě za kupní cenu bezmála čtyřnásobně vyšší, než jakou ujednala se žalobcem, aniž by v řízení vyšla najevo skutečnost, jež by v uvedeném období způsobila tak podstatnou změnu jejich hodnoty, nutno uzavřít, že došlo k neúměrnému zkrácení žalobce. Žalovaná přitom skutečnou hodnotu spoluvlastnických podílů na uvedených pozemcích musela znát již v době před uzavřením kupní smlouvy se žalobcem, protože v jednáních s ing. , jméno FO, náhle nabídla podstatně vyšší kupní cenu, než mu předtím po dobu mnoha měsíců nabízela.

21. V takto ustaveném skutkovém ději proto není třeba k závěru o neúměrném zkrácení žalobce zjištění obvyklé ceny spoluvlastnických podílů na dotčených pozemcích v době uzavření kupní smlouvy mezi účastníky řízení znaleckým posudkem. Neúměrné zkrácení totiž vyplývá již z porovnání kupních cen v kupních smlouvách, jimiž žalovaná nejprve od žalobce nabyla a vzápětí třetí osobě převedla tyto spoluvlastnické podíly, za současného nedostatku skutkového zjištění, že snad v mezidobí nastala skutečnost, v jejímž důsledku by se jejich hodnota podstatně změnila, anebo že třetí osoba přijala od žalované převedené spoluvlastnické podíly za mimořádnou cenu. Z tohoto důvodu soud zamítl návrh žalované na provedení důkazu znaleckým posudkem o obvyklé ceně spoluvlastnických podílů v době uzavření kupní smlouvy.

22. Přitom v poměrech současné právní úpravy, která nestanoví žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení (laesio enormis), lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice přibližně do poloviny vzájemných plnění, od níž se soud odchýlí jen tehdy, budou-li pro to zvláštní důvody (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2022, pod poř. č. , hodnota, ). V projednávané věci představuje ujednaná kupní cena jen o málo více než čtvrtinu skutečné hodnoty převedených spoluvlastnických podílů.

23. Zbývá vyřešit otázku, zda nejde o některý z případů, který vznik práv vyplývajících z neúměrného zkrácení vylučuje.

24. Žalobce sice v uzavřené kupní smlouvě prohlásil, že se vzdává práv „v souvislosti s § 1793 občanského zákoníku“. Takové prohlášení ovšem nenaplňuje požadavky vytýčené zákonem. Žalobce se sice práv vyplývajících z neúměrného zkrácení měl vzdát, a to odkazem na právní úpravu neúměrného zkrácení, avšak účinek vzdání se uvedených práv by nastoupil jen tehdy, jestliže by žalobce současně prohlásil, že plnění žalované přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby. Z prohlášení zkrácené smluvní strany totiž musí být patrné, že se práv vyplývajících z neúměrného zkrácení vzdává vědomě, tj. musí jí být známo, že by jí tato práva – nebýt jejich vzdání se – příslušela. Pouhý odkaz na právní úpravu neúměrného zkrácení k tomu nedostačuje, protože skutečný význam vzdání se uvedených práv skrývá, a to tím spíše, že jej obsahuje kupní smlouva, jejíž znění připravila žalovaná, jak vyplývá z výsledků provedeného dokazování (k tomu , adresa, , J. in Hulmák, M. a kol. – Občanský zákoník. Díl V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014, k § 1794, marg. č. , hodnota, ).

25. Žalovaná poukázala v řízení rovněž na to, že snad žalobce nevynaložil dostatečné úsilí k tomu, aby zjistil skutečnou hodnotu převáděných spoluvlastnických podílů. Přehlédla ovšem, že se potud dovolává výluky z právní úpravy neúměrného zkrácení. Jestliže by totiž skutkově tvrdila, že žalobce musel skutečnou hodnotu převáděných spoluvlastnických podílů znát, šlo by o skutečnost, která by prospívala právnímu postavení žalované, a proto by ohledně ní nesla břemeno tvrzení i důkazní břemeno.

26. Odhlédnuto od okolnosti, že v obecné rovině na uvedené okolnosti žalovaná poukázala až poté, co v řízení nastaly účinky podle § 118b odst. 1 o.s.ř., nepřednesla žádné skutkové tvrzení, z něhož by vyplývalo, že žalobce musel skutečnou hodnotu převáděných spoluvlastnických podílů znát. V řízení vyšly nadto najevo spíše skutečnosti, které svědčí proti takovému skutkovému závěru. Bydliště žalobce je v severních Čechách, ve značné vzdálenosti od dotčených pozemků, žalobce vycházel ze sdělení ing. , jméno FO, , který vedl jednání se žalovanou a žalobce přizval až na jejich závěr, a žádný z účastníků řízení skutkově netvrdil, že snad žalobce měl odborné znalosti nebo zkušenosti v oblasti cen nemovitých věcí.

27. Okolnost, zda skutečnou hodnotu převáděných spoluvlastnických podílů znal ing. , jméno FO, , je bez významu, protože oba prodávající uzavřeli samostatné smlouvy, které nejsou navzájem závislé, a závazky, jež založily, mohou zaniknout z rozdílných důvodů.

28. Soud sdělil účastníkům řízení při prvním jednání v projednávané věci předběžné stanovisko k hodnocení důkazů a jejímu právnímu posouzení (§ 99 odst. 1 část druhé věty za středníkem o.s.ř.), aby tak dal žalované skutečnou možnost vykonat právo na doplnění toho, oč žalobce zkrátila, a odvrátit tím zrušení uzavřené kupní smlouvy. Žalovaná však toto právo nevykonala, a proto soud kupní smlouvu, kterou žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující uzavřeli dne , datum, a jejímž předmětem byl převod spoluvlastnického podílu ve výši id. ¼ na pozemku p.č. 1762/36 a pozemku p.č. 1791/6, oba katastrální území , adresa, , a na pozemkové parcele p.č. , hodnota, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, , zrušil.

29. Plně procesně úspěšnému žalobci přísluší právo na náhradu nákladů řízení ve výši , částka, (§ 142 odst. 1 o.s.ř.), které sestávají ze soudního poplatku zaplaceného za řízení ve výši , částka, a z odměny za zastupování advokátem a náhrady jeho hotových výdajů v celkové výši , částka, (pět úkonů právní služby po , částka, při tarifní hodnotě , částka, , a to převzetí a příprava zastoupení, žaloba, účast při jednáních konaných dne , datum, a dne , datum, a jednání s protistranou, dále pět paušálních náhrad hotových výdajů po , částka, , celkem tedy , částka, , a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši , částka, , cestovné ve výši , částka, při dvou cestách , adresa, a zpět dne , datum, a dne , datum, v délce po 141 km, průměrné spotřebě 4, 4 l/100 km a průměrné ceně motorové nafty ve výši 38, , částka, za litr podle § 4 písm. c) vyhlášky č. 398/2023 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad, a při náhradě za používání osobních silničních motorových vozidel ve výši 5, , částka, za kilometr jízdy podle § 1 písm. b) vyhlášky č. 398/2023 Sb. a náhrada za promeškaný čas v rozsahu sedmi půlhodin po , částka, , tj. , částka, ).

30. Výzvu zástupce žalobkyně žalované ze dne , datum, soud považoval za jednoduchou výzvu k plnění podle § 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu, za niž náleží mimosmluvní odměna ve výši jedné poloviny, neboť se neobsahuje žádný právní rozbor.

31. Při určení výše odměny za zastupování advokátem soud vycházel z vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 73/2013).

32. Lhůta k plnění vychází z § 160 odst. 1 o.s.ř. V projednávané věci soud neshledal důvody pro stanovení delší lhůty.