6 C 79/2022

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl samosoudkyní JUDr. Helenou Teslíkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení vlastnického práva

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kolín, na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území a obec Kolín, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení 10 164 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

1. Žalobce se domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] zapsaných na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro katastrální území a obec Kolín. Uvedl, že jako vlastník uvedených nemovitostí je v katastru nemovitostí zapsán žalovaný. Vlastnické právo ve prospěch žalovaného bylo do katastru nemovitostí vloženo na základě kupní smlouvy se smlouvou o zřízení předkupního práva ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, kdy výše uvedené pozemky byly převedeny za kupní cenu 1 Kč Smlouva je však neplatná, neboť skutečným záměrem stran bylo darování nemovitostí, jedná se tedy o právní úkon zastřený. Smlouva by nadto byla neplatná i s ohledem na absenci zdůvodnění odchylky od obvyklé kupní ceny dle § 39 odst. 2 zákona o obcích. Nemovitosti svou rozlohou přesahují 9 000 m² a jsou v lukrativní lokalitě. Kupní cena ve výši 1 Kč tedy nemůže být cenou obvyklou. Naléhavý právní zájem na určení vlastnictví spatřuje žalobce ve skutečnosti, že údaje zapsané v katastru nejsou v souladu s údaji faktickými. Záměrem žalobce vždy bylo, aby nemovitosti byly využívány především k veřejně prospěšným účelům (provozování sportovní činnosti). Dle výše uvedené smlouvy měly být nemovitosti užívány ke sportovním účelům, žalovaný je však takto v rozporu se smlouvou nevyužívá. Žalobce se rovněž domnívá, že s ohledem na změny v okruhu členů žalovaného, je cílem žalovaného dosáhnout zrušení žalovaného s likvidací a získat prospěch z prodeje nemovitostí nebo jiným způsobem z vlastnictví nemovitostí profitovat.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Uvedl, že kupní smlouva se zřízením předkupního práva ze dne [datum] je platná, má všechny náležitost stanovené zákonem a po dobu téměř 20 let nebyla žádnou stranou ani třetí osobou napadnuta. Prodej nemovitostí za kupní cenu 1 Kč byl schválen usnesením zastupitelstva města Kolín [číslo] ze dne [datum]. Důvodem takto nízké ceny byla skutečnost, že žalovaný měl v zájmu majetkoprávně i fyzicky integrovat svůj sportovní areál a vytvořit jednotnou majetkovou základnu pro zachování sportovní činnosti i pro veřejnost, což bylo i v zájmu žalobce. Smlouva toliko deklaruje, že žalovaný bude užívat nabývaný majetek ke sportu, nejedná se však o právní závazek. Nadto žalovaný areál ke sportu užívá, udržuje jej a jeho plocha je poskytována některým sportovním klubům. Z procesní opatrnosti žalovaný pro případ, že by soud shledal smlouvu neplatnou, uplatnil námitku vydržení nemovitostí, neboť nemovitosti drží nejméně od 9.10. 2002, je zapsán jako vlastník a po celou dobu nic nenasvědčovalo tomu, že by mu vlastnické právo nepatřilo. Otázku členů žalovaného pak považuje pro tento spor za zcela irelevantní.

3. V replice na vyjádření žalovaného žalobce uvedl, že i ze samotného kontraktačního procesu je zřejmá skutečnost, že smlouva představuje simulované právní jednání. Ze zápisu 26. zasedání zastupitelstva města Kolína konaného dne [datum] vyplývá, že původně mělo dojít k uzavření darovací smlouvy. Návrh usnesení byl formulován jako„ bezúplatný převod“ nemovitostí. Usnesením [číslo] poté zastupitelstvo schválilo„ prodej“ nemovitostí. Důvodem pro změnu byly pravděpodobně daňové souvislosti. Za řádné odůvodnění odchylky od obvyklé ceny v daném místě a čase nelze považovat pouhou zmínku v zápise o tom, že důvodem převodu byla integrace sportovního areálu do vlastnictví jedné osoby. Žalobce dále namítá, že nemohlo dojít k vydržení vlastnického práva žalovaným, neboť žalovaný věděl, že smlouvou je obcházen zákon.

4. Soud se nejprve zabýval otázkou naléhavého právního zájmu žalobce na určení jeho vlastnického práva. Podle § 80 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Existence naléhavého právního zájmu na požadovaném určení je tedy u určovací žaloby nezbytnou podmínkou její přípustnosti.

5. Jak vyplývá z konstantní judikatury, naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí je dán, jestliže žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitostí, není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán. Jestliže totiž vlastnické právo žalobce k nemovitosti v důsledku neplatné smlouvy (kupní) nezaniklo a zápis má pouze deklaratorní účinky, nelze možnost prodávajícího na podání žaloby o určení vlastnického práva vázat na nutnost podání jiné související žaloby, nýbrž prodávající musí mít možnost dosáhnout vydání rozsudku soudu, na základě kterého bude jeho existující vlastnické právo zapsáno do katastru nemovitostí (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12.8. 2008 sp. zn. 30 Cdo 2446/2007). Podmínka naléhavého právního zájmu na určení dle § 80 zák. čí. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o.s.ř.“) tak je splněna.

6. Z výpisu z listu vlastnictví [číslo] vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kolín, pro katastrální území Kolín soud zjistil, že jako vlastník pozemků parc. č. St. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] je veden žalovaný, a to dle smlouvy kupní, o zřízení věcného předkupního práva ze dne [datum] s právními účinky vkladu práva ke dni [datum]. K těmto nemovitostem je zřízeno předkupní právo ve prospěch žalobkyně, a to na základě téže smlouvy.

7. Z kupní smlouvy se smlouvou o zřízení předkupního práva jako práva věcného ze dne [datum] bylo zjištěno, že touto smlouvou žalobce prodal žalovanému nemovitosti, a to pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr [číslo] pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr [číslo] v katastrálním území Kolín za kupní cenu 1 Kč s tím, že současně bylo zřízeno předkupní právo jako právo věcné ve prospěch žalobce. V článku IV. je uvedeno, že kupní cena ve výši 1 Kč byla uhrazena v hotovosti před podpisem smlouvy. V posledním odstavci článku V. této smlouvy je uvedeno, že„ Kupující je občanským sdružením, sportovním klubem, jehož základním posláním a cílem podle registrovaných stanov (MV ČR, 29. června 2000, V S/1 [číslo] [číslo]) je, kromě jiného, organizovat sportovní činnost, zejména fotbal, a vytvářet všestranné podmínky pro jeho rozvoj, zejména po stránce materiální a tréninkové a organizovat na svých sportovištích pro širokou sportovní veřejnost sportovní a společenské vyžití v duchu obecně závazných pravidel. Převáděné parcely jsou neoddělitelnou součástí stadionu pro kopanou ve vlastnictví kupujícího. V souladu se stanovami a ve smyslu jednání zastupitelstva města o schválení prodejem bude nabývaný majetek kupujícímu sloužit ke sportu.“ 8. Účastníci učinili nesporným, že z původních převáděných pozemků parc. [číslo] v důsledku změny zápisu v katastru nemovitostí vznikly i pozemky [číslo].

9. Ze zápisu z jednání zastupitelstva města Kolín ze dne [datum] se podává, že pod bodem 24. byl projednáván návrh na bezúplatný převod předmětných nemovitostí do výlučného vlastnictví žalovaného. V diskusi k uvedenému bodu bylo řešeno využití pozemků pro sportovní účely tak, že tato podmínka bude součástí kupní smlouvy. Rovněž je zde zmíněno, že žalovaný chce majetkoprávně i fyzicky integrovat svůj sportovní areál, chce vytvořit jednotnou majetkovou základnu zachování sportovní činnosti na soutěžní organizované úrovni i pro veřejnost. Usnesením [číslo] byl pak schválen prodej uvedených pozemků za kupní cenu 1 Kč s tím, že ve smlouvě bude sjednáno věcné předkupní právo ve prospěch města Kolína za zpětnou kupní cenu 1 Kč.

10. Z článku„ Zpustlý stadión [anonymizováno] fotbalový mač neviděl už léta, při podezřelém požáru přišel o tribunu, proběhl i soud a teď ho chce radnice zpátky“ publikovaného dne [datum] v on-line magazínu Kolínský pres bylo zjištěno, že magazín informoval o tom, že areál není využíván pro sport a dlouhá léta chátrá.

11. Ze stanov žalovaného schválených dne [datum] vyplývá, že jeho hlavní činností je a) organizovat sportovní činnost, zejména fotbal a vytvářet všestranné podmínky pro jeho rozvoj, zejména po stránce materiální a tréninkové, b) organizovat na svých sportovištích a ve svých zařízeních pro širokou veřejnost sportovní a společenské vyžití v duchu obecně závazných pravidel, c) zabezpečovat účast svých členů v soutěžích jak v rámci okresů, tak i republiky, a vést své členy a ostatní účastníky tělovýchovného procesu k dodržování základních etických, estetických a mravních pravidel, umožnit jim širokou informovanost v oblasti tělesné kultury a kultury vůbec, d) budovat, provozovat a udržovat tělovýchovná a jiná zařízení, která vlastní nebo užívá, e) hájit zájmy svých členů a za tím účelem spolupracovat s volenými orgány města a podnikatelskými subjekty, s ostatními kluby a tělovýchovnými jednotami, sportovními svazy apod. a f) rozvíjet různé formy kulturní a společenské činnosti, napomáhat rozvoji veřejného a společenského života, zejména formou společensky prospěšných prací, organizační a osvětovou činností.

12. Ze zápisu z jednání valné hromady žalovaného dne [datum] a ze stanov žalovaného ze dne [datum] se podává, že do bodu V. stanov byl začleněn nový odstavec 5, podle něhož:„ Po zrušení spolku s likvidací mají právo na podíl na likvidačním zůstatku toliko členové se základním členstvím.“ 13. Z plné moci udělené dne [datum] žalovaným jako zmocnitelem [právnická osoba] a.s. jako zmocněnci se podává, že žalovaný jako vlastník pozemků parc. č. st. [číslo], st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] v katastrálním území Kolín zmocnil [právnická osoba] a.s. ke všem právním úkonům spojeným s vyřízením a vydáním územního plánu, dále v řízení o vydání stavebního povolení tak, aby pozemek mohl být rozdělen na jednotlivé parcely a dále k úkonům spojeným s prodejem těchto nemovitostí žalovaného.

14. Ze žádosti o projednání návrhu změny územního plánu adresované dne [datum] Městskému úřadu Kolín bylo zjištěno, že [právnická osoba] a.s. v zastoupení žalovaného požádala Městský úřad Kolín o projednání návrhu změny územního plánu města Kolín ohledně pozemků ve vlastnictví žalovaného, a to parc. [číslo] v katastrálním území Kolín. Návrh byl zdůvodněn tak, že územním plánem jsou tyto pozemky určeny pro sport a rekreaci, nejsou však plně využívány pro sport. Vzhledem k tomu, že se pozemky nacházejí v těsném sousedství obytné zástavby, byla navrhována změna funkčního využití území pro nízkopodlažní bydlení městského typu, kde je hlavní funkcí bydlení v izolovaných domech, dvojdomech nebo v řadových domech. Návrh by tak vhodně doplnil okolí a zcelil plochu k jednotnému funkčnímu využití, když identický styl zástavby obklopuje stávající plochu stadionu.

15. Z výzvy zaslané dne [datum] a doručenky bylo zjištěno, že žalobce informoval žalovaného o tom, že na 123. schůzi Rady města Kolína konané dne 13.12. 2021 byla pod [číslo] RM/2021 schválena výzva k vrácení předmětných pozemků od žalovaného a žalovaný byl vyzván k poskytnutí nezbytné součinnosti související s převodem vlastnického práva zpět na žalobce.

16. Protože k uzavření předmětné kupní smlouvy došlo před 1. lednem 2014, postupoval soud v souladu s ust. § 3028 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník dále je („o.z.“) podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ obč. zák.“).

17. Podle § 36 odst. 1 obč. zák. vznik, změnu nebo zánik práva či povinnosti lze vázat na splnění podmínky.

18. Podle § 37 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

19. Podle § 39 odst. 2 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

20. Podle § 40 odst. 1 obč. zák. nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.

21. Podle § 41 odst. 2 obč. zák. má-li být právním úkonem zastřen právní úkon jiný, platí tento jiný úkon, odpovídá-li to vůli účastníků a jsou-li splněny všechny jeho náležitosti. Neplatnosti takového právního úkonu se nelze dovolávat vůči účastníku, který jej považoval za nezastřený.

22. Podle § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

23. Podle § 39 odst. 2 zák. č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění účinném v době uzavření smlouvy při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.

24. Pokud žalobce dovozuje neplatnost kupní smlouvy ze skutečnosti, že kupní cena byla sjednána ve výši 1 Kč, je třeba zdůraznit, že účastníci kupní smlouvy nejsou v zásadě vázáni či omezeni ve sjednání výše kupní ceny, která není upravena cenovým předpisem. Mohou si tak sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní), zejména, jde-li o cenu podstatně nižší. Skutečnost prodeje věci značně pod cenou nečiní kupní smlouvu neplatnou (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2008 sp. zn. 22 Cdo 5040/2007).

25. Ze samotné skutečnosti, že sjednaná kupní cena byla velmi nízká (1 Kč) nelze ani usuzovat, že záměrem účastníků bylo uzavřít smlouvu darovací. Žalovaný žalobci uhradil kupní cenu, nejedná se tudíž o situaci, kdy osoby uzavřou kupní smlouvu, aniž by měly v úmyslu uhradit kupní cenu. Sám žalobce uvádí, že důvodem, proč zastupitelstvo schválilo„ prodej“ a nikoliv„ bezúplatný převod“ byly pravděpodobně daňové souvislosti. Strany tedy měly v úmyslu uzavřít smlouvu kupní, nikoliv darovací. Dohodnutá kupní cena 1 Kč byla projevem svobodné vůle, převod či prodej věci za symbolickou částku není jevem nijak neobvyklým, který by ve skutečnosti simuloval darování. Smlouva uzavřená mezi účastníky obsahuje náležitosti podle § 588 obč. zák., tedy i sjednanou kupní cenu, jedná se tudíž o smlouvu kupní a nikoli smlouvu darovací. Soud připomíná zásadu, že se nikdo nemůže dovolávat vlastní nepoctivosti (nemo turpitudinem suam allegans auditur). Tato zásada je zakotvena v ust. § 6 o.z., nicméně platila i za účinnosti předchozího občanského zákoníku (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.10. 2005 sp. zn. 22 Cdo 2342/2004). Soud proto námitku simulovaného právního úkonu neshledal důvodnou.

26. Zákon o obcích blíže nestanoví formu ani obsah zdůvodnění odchylky od obvyklé kupní ceny. Důvody odchylky od obvyklé kupní ceny jsou v posuzovaném případě seznatelné z diskuse předcházející přijetí usnesení [číslo] ze dne [datum] zastupitelstvem města Kolína. Ze zápisu z jednání zastupitelstva se podává, že důvodem sjednání nízké kupní ceny byla skutečnost, že žalovaný chtěl majetkoprávně i fyzicky integrovat svůj areál a vytvořit jednotnou majetkovou základnu pro zachování sportovní činnosti na soutěžní organizované úrovni i pro veřejnost. Nadto bylo schváleno, že ve smlouvě bude sjednáno věcné předkupní právo ve prospěch žalobce za zpětnou kupní cenu ve výši 1 Kč. Ostatně i sám žalobce tvrdí, že jeho záměrem vždy bylo, aby předmětné nemovitosti byly využívány ke sportovním účelům. Důvodem sjednání takto nízké kupní ceny tedy byla skutečnost, že zájmem žalobce i žalovaného bylo, aby předmětné nemovitosti byly využívány k veřejně prospěšným účelům (provozování sportovní činnosti). V článku V. kupní smlouvy ze dne [datum] je rovněž tento důvod uveden. Soud proto dospěl k závěru, že odchylka od obvyklé ceny zdůvodněna byla tak, jak to vyžadovalo ustanovení § 39 odst. 2 zák. č. 128/2000 Sb., o obcích.

27. Soud neshledal důvodnou ani námitku žalobce, že žalovaný předmětné nemovitosti již nevyužívá ke sportovní činnosti, přičemž skutečnost, že nemovitosti mají být takto využívány, vyplývá z článku V. kupní smlouvy. V poslední větě článku V. kupní smlouvy je sice uvedeno, že„ V souladu se stanovami a ve smyslu jednání zastupitelstva města o schválení prodejem bude nabývaný majetek kupujícímu sloužit ke sportu“, toto však nelze považovat za sjednání rozvazovací podmínky ve smyslu § 36 obč. zák. V předmětném čl. V. kupní smlouvy, ale ani na jiném místě smlouvy, není nikde obsaženo žádné ujednání (není obsažen žádný písemný projev vůle stran smlouvy), ze kterého by bylo možno dovodit, že se účastníci dohodli na tom, že s porušením těchto povinností bude spojen účinek zániku vlastnického práva žalovaného k předmětným nemovitostem a obnovení vlastnického práva žalobce, což je podstatný znak ujednání o rozvazovací podmínce. Takovéto ujednání nelze nahrazovat výkladem (viz shodně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3.12. 2020 sp. zn. 24 Cdo 2393/2020). Uvedené ujednání tak není podmínkou v právním smyslu, ale právě zdůvodněním kupní ceny, jak již bylo uvedeno výše.

28. Soud proto pro nadbytečnost neprovedl důkazy přehledem členů A FK Kolín v letech 2009 – 2017 ani další důkazy k prokázání skutečnosti, zda jsou nemovitosti užívány pro sportovní účely či nikoliv, neboť tato skutečnost je s ohledem na výše uvedené zcela nerozhodná.

29. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru, že kupní smlouva ze dne [datum] byla uzavřena platně a žalovaný se tedy stal vlastníkem na základě této smlouvy, proto nebyl důvod zabývat se případným vydržením pozemků žalovaným.

30. Ze shora uvedených důvodů žalobu jako nedůvodnou zamítl.

31. Výrok o nákladech řízení má oporu v § 142 o.s.ř. Žalovaný měl ve věci plný úspěch, proto mu přísluší náhrada nákladů řízení, spočívající v nákladech na právní zastoupení, které činí odměna advokáta stanovená dle vyhl. č. 177/1996 Sb. za tři úkony právní pomoci po 2 500 Kč podle § 9 odst. 3, § 7 bod 5 vyhl. č. 177/1996 Sb. (první porada s klientem a příprava a převzetí, vyjádření k žalobě, účast při soudním jednání), tři režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. a náhrada za 21 % DPH ve výši 1 764 Kč, celkem 10 164 Kč.