6 C 87/2024

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Helenou Teslíkovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B, narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalovanému: Anonymizováno Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o určení obsahu právního úkonu

I. Žaloba s návrhem na určení obsahu kupní smlouvy a nahrazení vůle žalovaného k uzavření smlouvy o obsahu : KUPNÍ SMLOUVA (dále jen „Smlouva“) adresa Se sídlem: adresa IČ: IČO (dále jen „Prodávající“) a Jméno žalobce B, nar.: Datum narození žalobce B, bytem: adresa (dále jen „Kupující“) (Prodávající a Kupující dále společně jako „Smluvní strany“ a každý samostatně dále jako „Smluvní strana“)

I. Úvodní ustanovení 1. Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem bytové jednotky č. Anonymizováno (byt. dům, adresa) na pozemku parc. č. hodnota a k ní náležejícímu podílu na společných částech domu a pozemku ve výši Anonymizováno, vše v katastrálním území a obec adresa, vše zapsáno u právnická osoba pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví č. hodnota (dále jen „Nemovitosti“ či „Předmět převodu“).

II. Předmět smlouvy

1. Prodávající prodává kupující nemovitou věc specifikovanou v článku I., odst. 1 této smlouvy, a to se všemi součástmi a příslušenstvím, jakož i se všemi právy a povinnostmi.

2. Kupující kupuje od prodávajícího shora označenou nemovitou věc do společného jmění manželů a současně se zavazují Prodávajícímu uhradit sjednanou Kupní cenu.

III. Kupní cena

1. Kupní cena byla určena dohodou smluvních stran a činí částka (dále jen „Kupní cena“).

2. Kupní cena byla ze strany Kupující straně Prodávající zaplacena před podpisem této Smlouvy.

IV. Další ujednání

1. Vlastnictví k Předmětu převodu nabývají kupující vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu, kterým je ke dni podpisu této smlouvy právnická osoba pro hlavní město adresa, Katastrální pracoviště adresa.

2. Ve věci vypořádání případných nedoplatků či přeplatků se Smluvní strany dohodly následovně: a) strana Prodávající se zavazuje, že uhradí straně Kupující případné nedoplatky úhrad za plnění spojená s užíváním Předmětu převodu, jež vznikly za období do okamžiku protokolárního předání, pokud by takovéto nedoplatky vznikly; b) obdobně se zavazuje strana Kupující vydat straně Prodávající případné přeplatky záloh spojené s užíváním Předmětu převodu, které obdrží namísto strany Prodávající za období do okamžiku protokolárního předání. Smluvní strany jsou si povinny případné přeplatky či nedoplatky vzájemně vypořádat nejpozději do 30 pracovních dnů od okamžiku vyúčtování příslušných přeplatků či nedoplatků ze strany dodavatelů jednotlivých služeb, se zamítá. II. Řízení žalobce jméno FO, narozeného Datum narození žalobce A proti žalovanému městu adresa, se zastavuje Anonymizováno III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení částka do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokátky Jméno advokátky B 1. Žalobci se domáhali, aby soud svým rozhodnutím určil obsah kupní smlouvy uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku a nahradil tak vůli žalovaného k jejímu uzavření. Uvedli, že žalobkyně v době před uzavřením manželství dne datum uzavřela s žalovaným smlouvu o budoucí kupní smlouvě na základě které měl žalovaný uzavřít nejpozději do datum kupní smlouvu, jejímž předmětem bude bytová jednotka číslo hodnota, umístěna ve třetím nadzemním podlaží domu, postaveném na oddělené části pozemků uvedených ve smlouvě ve vlastnictví žalovaného. Dále měla být převedena poměrná část společných prostor tohoto domu o velikosti odpovídající poměru výměry bytové jednotky č. hodnota k součtu výměr všech bytových jednotek v domě. Kupní cena za nemovitosti se všemi součástmi, příslušenstvím, právy, užitky a povinnostmi byla dohodnuta ve výši částka a uhrazena ve dvou splátkách a to částka do datum a částka do datum. Kupní cena byla uhrazena řádně a včas. Dopisem ze dne datum žalovaný nabídl žalobcům koupi bytové jednotky č. 1384/4, kterou mají v nájmu na dobu neurčitou. Žalovaný však požadoval i doplatek kupní ceny za pozemek st. 1888 v obci a katastrálním území adresa, jehož součástí je budova č.p. 1384. Doplatek kupní ceny dle znaleckého posudku činí částka.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Uvedl, že žalobce a) není ve sporu aktivně legitimován, neboť nebyl účastníkem smlouvy o smlouvě budoucí ze dne datum. V souladu s ustanovením § 3028 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále jen o.z., by měl soud smlouvu o smlouvě budoucí posuzovat podle § 50a zákona č. 40/1964 Sb. obč. zák. platného do datum. Dále uvedl, že předmětem budoucí kupní smlouvy byla nezrealizovaná bytová jednotka. Ujednání ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě je takové, že předmětem kupní smlouvy bude bytová jednotka č. hodnota o výměře 63,5 m2 umístěná ve III. nadzemním podlaží domu a poměrná část společných prostor. Za tyto nemovitosti byla dohodnuta kupní cena částka. V budoucí kupní smlouvě není uvedeno, že se jedná o cenu konečnou a rovněž není uvedeno, že by předmětem převodu měl být i pozemek. V době, kdy byla smlouva uzavřena nebyl podle zákona o vlastnictví bytů neoddělitelnou součástí bytové jednotky i pozemek. K vymezení jednotek v budově došlo až prohlášením vlastníka v roce 2021, kdy došlo ke změně zákonných ustanovení a jednotky se vymezují v pozemku. Žalovaný proto požadoval doplacení kupní ceny za pozemek, jejíž výše byla stanovena podle znaleckého posudku, žalobci nárok na zaplacení ceny za pozemek nezpochybňovali, nicméně prosazovali cenu nižší. Soud by měl smlouvu posuzovat podle tehdy platného občanského zákoníku, tedy i to, zda splňovala náležitosti budoucí kupní smlouvy, kdy soud by jednal o nahrazení projevu vůle. Jelikož pak ve smlouvě chybí pozemky, které by se měly převádět je smlouva o budoucí smlouvě neplatná. Navíc pozemky měly v době výstavby jiné rozměry a tvar. Pokud by soud postupoval podle současné úpravy, pak žalovaný navrhuje, aby v článku III. kupní smlouvy byla uvedena cena částka, kdy část kupní ceny byla uhrazena před podpisem kupní smlouvy a částka částka bude uhrazena do tří dnů od podpisu smlouvy.

3. Žalobce a) vzal žalobu zpět, soud proto řízení dle § 96 odst. 2 o.s.ř. ve vztahu k tomuto žalobci zastavil.

4. Z internetového výpisu informace o jednotce bylo zjištěno, že žalovaný je vlastníkem jednotky Anonymizováno v katastrálním území adresa, s podílem na společných částech bytu a domu o Anonymizováno.

5. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené mezi žalobkyní b) a žalovaným dne datum soud zjistil, že touto smlouvou se žalovaný, jakožto výlučný vlastník stp. č. hodnota, stp. č. hodnota a pozemku p.č. hodnota v katastrálním území adresa zavázal prodat žalobkyni b) bytovou jednotku č. hodnota o výměře 63,5 m2, umístěnou ve III. nadzemním podlaží domu postaveném na oddělené části uvedeného pozemku v katastrálním území adresa a poměrnou část společných prostor domu o velikosti odpovídající poměru výměry bytové jednotky č. hodnota ku součtu výměr všech bytových jednotek v domě, a to se všemi součástmi a s veškerým příslušenstvím, se všemi právy a užitky a povinnostmi vyplývajícími z jejich vlastnictví, a to za kupní cenu ve výši částka s tím, že kupní smlouva o převodu shora uvedených nemovitostí bude uzavřena nejdéle do datum. Kupní cena měla být splatná ve dvou splátkách ke dni datum a datum.

6. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní b) jako nájemcem dne datum se podává, že žalovaný pronajal žalobkyni b) byt č. hodnota, typ 3 + 1, I. kategorie o ploše 64,5 m2 ve II. Anonymizováno na náměstí adresa, a to od datum na dobu neurčitou. Nájemné činilo částka měsíčně.

7. Z prohlášení o rozdělení práva k domu na vlastnické právo k jednotkám ze dne datum a z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí Anonymizováno se podává, že žalovaný, jako Anonymizováno na němž stojí stavba – objekt bydlení Anonymizováno p Anonymizováno katastrálním území adresa, učinil prohlášení, kterým vymezil v pozemku p.č. Anonymizováno jehož je součástí budova Anonymizováno katastrálním území adresa, Anonymizováno Anonymizováno – byt- spolu se spoluvlastnickým podílem o Anonymizováno na společných částech nemovité věci, a podle uvedeného prohlášení byl proveden vklad do katastru nemovitostí dne datum s právními účinky ke dni datum.

8. Ze znaleckého posudku č. hodnota-Anonymizováno vyhotoveného znalcem tituly před jménem Anonymizováno společných částech Anonymizováno katastrálním území a obci adresa podle stavu ke dni datum byla zjištěna tržní hodnota uvedeného bytu a příslušenstvím ve výši částka, z toho hodnota pozemku činí částka Anonymizováno 9. Z dopisu žalovaného ze dne datum adresovaného žalobkyni b) bylo zjištěno, že žalovaný informoval žalobkyni b) o tom, že zastupitelstvo města adresa přijalo usnesení Anonymizováno kterým schvaluje Pravidla postupu při prodeji bytových jednotek. Žalovaný nabídl žalobkyni b) možnost koupě Anonymizováno Anonymizováno/právnická osoba dopise je dále uvedeno, že dle budoucí kupní smlouvy ze dne datum byla kupní cena jednotky sjednána ve výši částka a byla uhrazena dne datum. Předmětem ujednání budoucí kupní smlouvy nebyla kupní cena pozemku p.č. st. Anonymizováno v k.ú. a obci adresa, jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno, nám. adresa. Doplatek kupní ceny je ve výši hodnoty podílu pozemku byl určen znaleckým posudkem ve výši částka. Žalobkyně b) byla vyzvána, aby se v případě zájmu o koupi bytové jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno písemně vyjádřila nejpozději do datum.

10. Z dopisu právní zástupkyně žalobců ze dne datum zaslaného žalovanému bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovaného k uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne datum s tím, že neakceptují navýšení kupní ceny spočívající v doplatku hodnoty podílu na pozemku. Z odpovědi právní zástupkyně žalovaného adresované právní zástupkyni žalobců se podává, že žalovaný potvrdil svou připravenost k prodeji uvedené jednotky, ale v souladu s budoucí kupní smlouvou s tím, že ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní je uvedena kupní cena za Anonymizováno Anonymizováno, nikoliv však za pozemek.

11. Na základě provedených důkazů má soud za prokázáno, že žalobkyně b) uzavřela dne datum s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí, kterou se žalovaný zavázal nejdéle do datum převést na žalobkyni konkrétně určenou bytovou jednotku, včetně poměrné části společných prostor domu č Anonymizováno jméno FO za sjednanou cenu. Tuto cenu žalobkyně uhradila. V lednu 2003 pak žalobkyně uzavřela s žalovaným nájemní smlouvu týkající se uvedené bytové jednotky. V dubnu 2003 žalovaný učinil prohlášení o rozdělení práva k domu na vlastnické právo k jednotkám ve smyslu § 1166 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále jen o.z., kterým v Anonymizováno vymezil bytové jednotky 1 – 6, každou spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovité věci. Jeho vlastnické právo k jednotkám bylo vloženo do katastru nemovitostí. V září 2023 žalovaný oslovil žalobkyni s nabídkou na koupi bytové jednotky Anonymizováno/Anonymizováno, kterou má na dobu neurčitou v nájmu, požadoval ale doplatit kupní ceny za pozemek. Výše kupní ceny za podíl na pozemku byla stanovena na základě znaleckého posudku. Žalobkyně podmínky koupě neakceptovala a trvala na převodu bytové jednotky včetně podílu na společných prostorách domu i podílu na pozemku za původní sjednanou cenu. Mezi účastníky k dohodě nedošlo, proto žalovaná podala dne31.5. 2024 k soudu žalobu, kterou se domáhá, aby soud nahradil projev vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku, tedy převodu bytové jednotky včetně podílu na domě i pozemku za původně sjednanou kupní cenu.

12. Podle § 3028 odst. 2 o.z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Podle odst. 3 téhož ustanovení není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena dne datum, tedy za účinnosti občanského zákoníku č, 40/1964 Sb. , dále jen obč. zák., soud ji tedy posuzoval podle tohoto předpisu.

13. Podle § 50a odst. 1 a 2 obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech (1). Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno (2).

14. Žalobci podali žalobu ve lhůtě jednoho roku od uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí, avšak domáhají se určení obsahu smlouvy ve smyslu § 1787 odst. 1 o.z. V obou případech jde o to, aby soud svým rozhodnutím nahradil projev vůle osoby, která se smlouvou o smlouvě budoucí zavázala k uzavření smlouvy, avšak tuto svou povinnost nesplnila. V zásadě jde o jinou formulaci téhož nároku, kterým se má docílit uzavření smlouvy. Dříve tedy soud ukládal povinnému uzavřít smlouvu určitého obsahu, přičemž právní mocí vyhovující rozhodnutí byla smlouva uzavřena, nyní se lze domáhat určení obsahu smlouvy a stejně tak je právní mocí rozhodnutí smlouva uzavřena. V obou případech jde o rozsudek podle § 161 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád, dále jen o.s.ř., podle kterého pravomocné rozsudky ukládající prohlášení vůle nahrazují toto prohlášení ( k tomu viz rozsudek NS sp. zn. spisová značka a spisová značka).

15. Podle § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony platného do datum ( dále jen zákon o vlastnictví bytů) smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí4) obsahovat a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí,3) číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,3) f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

16. Podle § 21 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů s vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Ustanovení předchozí věty platí i pro původního vlastníka budovy a podílového spoluvlastníka pozemku. Podle odst. 2 téhož ustanovení nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6).

17. Podle § 30 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů s vlastnickým právem k jednotce je nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku. Podle odstavce 2 téhož ustanovení vznikne-li věcné právo k jednotce, vznikne současně i na spoluvlastnictví společných částí domu.

18. Z výše uvedených ustanovení vyplývá, že podle zákona o vlastnictví bytů je vlastnictví jednotky nerozlučně spjato s vlastnictvím k podílu na domě, v němž se bytová jednotka nachází. S vlastnictvím jednotky tedy zároveň vznikne i spoluvlastnický podíl na společných částech domu jako neoddělitelné vlastnictví. Smlouva o převodu jednotky však musí obsahovat i převod podílu na pozemku, zákon tak umožňoval pouze převod celku : jednotka, podíl na domě a podíl na pozemku. Podíl na pozemku však tvoří samostatný předmět vlastnictví, ( k tomu viz rozsudek NS sp. zn. spisová značka). To ostatně koresponduje i s tehdejší právní úpravou obsaženou v § 120 odst. obč, zák. podle které stavba není součástí pozemku. Podle § 50a obč. zák. smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy. Z výše uvedeného vyplývá, že již předchozí právní úprava zcela jednoznačně stanovila náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky v § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Pokud tedy smlouva o smlouvě budoucí uzavřená mezi žalobkyní a žalovaným neobsahovala ujednání o převodu podílu na pozemku a jeho ceně, nedošlo k dohodě o všech podstatných náležitostech a smlouva je tak neplatná, neboť převod jednotky s podílem na budově nelze oddělit od převodu podílu na pozemku. Zároveň, pokud smlouva o převodu jednotky neobsahovala i ujednání o převodu spoluvlastnického podílu k pozemku, nebylo možné provést zápis vlastnictví do katastru nemovitostí a předmětem smlouvy je tak plnění z právních důvodů nemožné, neboť vlastnictví k jednotce by nemohlo vzniknout. Smlouva je tak neplatná i ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák. Pokud se tedy žalobkyně domáhala uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky včetně podílu na pozemku, byť s odkazem na současnou právní úpravu, kdy budova je součástí pozemku (§ 506 odst. 1 o.z.), nemá takový nárok oporu v uzavřené smlouvě o smlouvě budoucí, která je z výše uvedených důvodů neplatná. Ze všech těchto důvodů soud žalobu zamítl.

19. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. ve vztahu k žalobkyni, kde žalovaný měl ve věci plný úspěch a podle § 146 odst. 2 věty prvé o.s.ř. ve vztahu k žalobci, který zavinil, že řízení proti němu bylo zastaveno. Žalovanému proto přísluší náhrada nákladů řízení, spočívající v nákladech na právní zastoupení, které činí odměna advokáta stanovená dle vyhl. č. 177/1996 Sb. za tři úkony právní služby ( převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na jednání) po částka, tři režijní paušály po částka, náhrada za čas strávený cestou ze sídla advokáta k soudu a zpět za dvě půlhodiny po částka, cestovné osobním automobilem ze sídla advokáta k soudu a zpět částka a 21% DPH ve výši částka. Celkem tak bylo žalovanému přiznáno částka. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu v Kolíně. Nebude-li splněna povinnost uložená tímto rozsudkem v uvedené lhůtě, lze se domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.