7 C 182/2020

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Monikou Mikšovskou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno jméno sídlem adresa o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalované k nemovité věci, a to k pozemku parc. číslo St. [číslo], jehož součástí je budova bez č.p./č.e., způsob využití garáž, v k.ú. [obec], zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, se zrušu je.

II. Předmětné nemovitosti se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalobkyni na vyrovnání jejího spoluvlastnického podílu částku 52 500 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci v rámci širšího vypořádání podílového spoluvlastnictví částku 17 750 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75% p.a. z částky 17 750 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení ve výši 49 395,83 Kč, k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], MSc., advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – na účet Okresního soudu v Kolíně [číslo] [variabilní symbol] náklady řízení ve výši 10 195,02 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu [datum] domáhal, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku, spoluvlastnický podíl žalované, aby soud přikázal do vlastnictví žalobce, a to za finanční náhradu, která bude v průběhu řízení stanovena. Dále požadoval, aby soud uložil žalované zaplatit žalobci částku 17 750 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení. Uvedl, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/4 z celku na pozemku St. [číslo], jehož součástí je budova bez č.p./č.e., způsob využití garáž, v k.ú. [obec], zapsáno na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce]. Žalovaná je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 z celku na nemovitosti. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl na nemovitosti zčásti udělením příklepu v rámci dražby provedené Exekutorským úřadem Praha 10, [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] [anonymizováno] ze dne [datum] a zčásti na základě kupní smlouvy ze dne [datum], právní účinky zápisu k okamžiku [datum]. Žalovaná nabyla podíl o velikosti id. ¼ z celku jako dědictví v roce 2004. V době, kdy se žalobce stal vlastníkem podílu na nemovitosti, nacházela se garáž v tristním stavu, kdy byla poškozena požárem, chyběla vstupní vrata a garáž byla plná nebezpečného odpadu. V této době žalobce oslovil žalovanou prostřednictvím své tehdejší právní zástupkyně a nabídl jí, že její podíl odkoupí a rovněž ji upozornil na to, že vzhledem k tomu, že garáž je ve zcela havarijním stavu, kdy zejména díky nemožnosti uzavření garáže kvůli chybějícím vratům se z garáže stala de facto skládka, je nutné provést investice nezbytné k tomu, aby garáž mohla být užívána pro svůj účel. Žalobce se domnívá, že má nárok na zaplacení poměrné části skutečně vynaložených nákladů. Žalobce svým nákladem garáž zrekonstruoval a zlikvidoval odpad. Celkem na nákladech spojených s havarijními opravami uhradil žalobce částku ve výši 71.000 Kč, jak vyplývá z přiložených faktur [číslo] 2018 na částku 25.000 Kč, 15/ 2018 na částku 14.000 Kč a 18/ 2018 na částku 32.000 Kč. Žalovaná dosud poměrnou část nákladů žalobci neuhradila. Žalovaná o nemovitost neprojevuje žádný zájem, neužívá ji a tím méně o ni pečuje a nepodílí se na nákladech spojených s její údržbou. Vzhledem k výše uvedenému je zřejmé, že spoluvlastnictví nemovitosti je pro oba účastníky tohoto řízení neúčelné. Žalobce žalovanou několikrát oslovil s nabídkou na odkup jejího podílu na nemovitosti, leč neúspěšně. Naposledy tak žalobce učinil prostřednictvím svého právního zástupce, který žalovanou vyzval písemně k prodeji jejího spoluvlastnického podílu žalobci, a to za částku ve výši 35.000 Kč, dle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení]. Žalobce nabídl žalované, že pokud nabídku přijme, nebude požadovat zaplacení poměrné části nákladů na havarijní opravy. Žalovaná na výzvu žalobce nijak nereagovala, rovněž zůstává nekontaktní, pokud jde o telefonické hovory. Vzhledem k tomu, že reálné rozdělení nemovitosti není možné, má žalobce za to, že je na místě přikázat nemovitost ve smyslu § 1147 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, žalobci. Žalobce má o nemovitost zájem, je jejím většinovým vlastníkem, když vlastní podíl o velikosti id. ¾ z celku a jako jediný spoluvlastník se o nemovitost stará a udržuje ji. Pokud jde o výši finanční náhrady má žalobce za to, že pro účely stanovení její výše lze vycházet z výše uvedeného posudku.

2. Žalovaná v písemném vyjádření k žalobě ze dne [datum] požadovala zamítnutí žaloby, když žalobce dle žalované o zrušení spoluvlastnictví žádal ve zcela nevhodné době, tedy v době aktuální koronavirové krize a pandemie, která se zásadním způsobem odráží rovněž do ceny nemovitých věcí. Dle žalované je jednání žalobce od samého počátku vedeno čistou spekulací, a to snahou o maximalizaci ceny nemovitosti spočívající v tom, že v bezprostředním okolí nemovitosti, jakož pravděpodobně i na jejím samotném místě se plánuje developerská výstavba, kdy tímto jsou dotčeny i vlastnické vztahy v rámci přípravy na jejich případný prodej budoucímu developerovi. Žalobce svůj spoluvlastnický podíl nabyl ve veřejné dražbě, do té doby a rovněž následně nebylo možné se se spoluvlastníky nemovitosti za strany žalované dohodnout na společné péči o nemovitost a jejím užívání, a tak nevyhnutelně chátrala. Žalobce poprvé kontaktoval žalovanou pouze telefonicky v dubnu 2018 a nabízel částku 17 000 Kč za odkup podílu žalované na nemovitosti. Následně kontaktoval žalobce žalovanou v květnu 2020 a nabízel jí částku 35 000 Kč, současně však vyhrožoval, že pokud žalovaná nepřistoupí na jeho návrh, bude jí to mrzet a ještě mu zaplatí výrazně vyšší částku. Žalovaná tvrdila, že jí žalobce nikdy žádné vyúčtování nákladů nepředložil a žalovaná má k dispozici pouze neúplné znění znaleckého posudku Ing. [příjmení]. Žalovaná zdůraznila, že veškeré jednání žalobce bylo vůči ní jednáním šikanózním a v rozporu s dobrými mravy, kdy žalobce se svým nepoctivým jednáním a nepoctivým výkonem práva, které nepožívá právní ochrany, snaží zbavit žalovanou jejího Ústavou ČR a Listinou základních práv ČR zaručeného vlastnického práva a jedná tak k újmě žalované. Žalovaná vznesla vzájemný návrh, ve kterém požadovala, aby jí žalobce začal hradit do tří dnů od právní moci rozsudku částku 325 Kč měsíčně za to, že užívá na předmětných nemovitostech i spoluvlastnický podíl žalované tím, že žalobce opatřil bez jakéhokoliv souhlasu žalované, vraty a uzamknul jí a znemožnil tak žalované nemovitost zcela využívat. Podáním ze dne [datum] vzala vzájemnou žalobu žalovaná zcela zpět. Usnesením č.j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] soud řízení o vzájemném návrhu žalované zastavil a zároveň jí uložil zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 5 324 Kč k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], MSc. Žalobce v replice ke vzájemné žalobě žalované ze dne [datum] kategoricky odmítl nabytí spoluvlastnického podílu k předmětným nemovitostem nepoctivým způsobem. Uvedl, že podíl jedné ideální čtvrtiny nabyl v rámci dražby prováděnou soudním exekutorem v souvislosti s exekucí na majetek bratra žalované, nic nebránilo žalované se do dražby také přihlásit. Další podíl o velikosti jedné ideální poloviny koupil žalobce od matky žalované, i zde měla možnost žalovaná spoluvlastnický podíl její matky odkoupit. Žalobce odmítl i tvrzení žalované o arogantním přístupu k ní nebo dokonce o vyhrožování. Zdůraznil výzvu, kterou zaslal žalované prostřednictvím advokátky Mgr. [jméno] [příjmení] z dubna 2018, kterou si žalovaná nepřevzala, stejně jako výzvu z července r. 2020. Upozornil na ustanovení § 1140 odst. 1 o.z., žalobce postupuje standardní cestou v intencích zákona, když podílové spoluvlastnictví pro něj nedává žádný smysl. Co se týče nevhodné doby k podání žaloby, ceny nemovitostí rostou, což je výhodné pro žalovanou, která obdrží vyrovnání za její spoluvlastnický podíl na nemovitostech.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav k [datum] pro obec a katastrální území Kolín, [list vlastnictví], soud zjistil, že žalobce je podílovým spoluvlastníkem jedné ideální ¾ a žalovaná jedné ideální čtvrtiny na předmětných nemovitostech. Žalovaná nabyla svůj spoluvlastnický podíl usnesením soudu o schválení dědické dohody OS v [obec] D [číslo] ze dne [datum]. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorský úřad Praha 10, [číslo jednací] EX [číslo] ze dne [datum], s právními účinky zápisu k [datum] a na základě Smlouvy kupní ze dne [datum] s právními účinky zápisu k [datum].

4. Z pěti kusů barevných fotografií pořízených žalobcem má soud za prokázaný stav garáže v době, kdy žalobce nabyl spoluvlastnické podíly k ní. Na těchto fotografiích je viditelné, že garáž není osazena dveřmi a ve vnitřních prostorách garáže je velká skládka všemožného materiálu a i ze stěn garáže, které jsou špinavé„ očouzené“ od ohně, je patrné, že tato se nachází v havarijním stavu.

5. Z šesti kusů černobílých fotografií pořízených žalobcem v měsíci listopadu 2020 byl zjištěn současný stav garáže, na fotografiích je vidět, že je garáž prázdná, nevymalovaná, stěny špinavé„ očouzené“ od ohně, osazená garážovými vraty.

6. Ze článku [příjmení] deníku.cz nazvaného„ Na své zahrádky jsme zvyklí. Nechceme o ně přijít, říkají zahrádkáři.“ ze dne [datum], soud zjistil, že obsahem je vyjádření zahrádkářů k prohlášení tehdejšího starosty [jméno] [příjmení], že město nyní chystá územní studii na velkou zahrádkářskou kolonii u [anonymizováno], s tím, že se jedná o místo nazvané [anonymizováno].

7. Z detailní informace k zásilce [anonymizováno] bylo zjištěno, že pošta doručovala tuto zásilku převzatou k přepravě [datum], dne [datum] ji však vrátila odesilateli jako nepřevzatou adresátem.

8. Z e-mailu odeslaného z kanceláře Mgr. [jméno] [příjmení] žalované dne [datum] bylo zjištěno, že asistentka advokátky zaslala žalované průvodní dopis Mgr. [příjmení], návrhy smluv a příslušné fotografie pořízené žalobcem s tím, že si žalovaná nepřevzala doporučený dopis, který jí advokátka zaslala, týkající se odkupu jejího spoluvlastnického podílu garáže v [obec] a vyzvala ji o výslovné stanovisko k věci do [datum], jinak podnikne další právní kroky.

9. Z faktury – daňový doklad [číslo] 2018, kterou vystavila [právnická osoba] [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [část obce], žalobci se splatností [datum], bylo zjištěno, že tato firma vyfakturovala žalobci na základě objednávky ze dne [datum] výkopové a zednické práce na garáži areál [příjmení] [jméno], [list vlastnictví], částku 25 000 Kč skládající se z opravy omítek v garáži, výkopových prací 11 m2, odvoz hlíny, položení nové fólie, zahození výkopu, vybetonování vjezdu do garáže, zazdění ocelových vrat garáže, placeno hotově dne [datum].

10. Z faktury – daňový doklad [číslo] 2018, kterou vystavila [právnická osoba] [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [část obce], žalobci se splatností [datum], bylo zjištěno, že tato firma vyfakturovala žalobci prodej zánovních ocelových vrat pro garáž areál [příjmení] [jméno], [list vlastnictví], ocelová vrata o rozměru 220 x 190 cm, částku 14 000 Kč. Placeno v hotovosti dne [datum].

11. Z faktury – daňový doklad [číslo] 2018, kterou vystavila [právnická osoba] [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [část obce], žalobci se splatností [datum], bylo zjištěno, že tato firma vyfakturovala žalobci úklid a vyklízení garáže areál [příjmení] [jméno], [list vlastnictví], v termínu březen – květen 2018 za úklidové práce a odvoz odpadu částku 32 000 Kč, placeno hotově dne [datum].

12. Z nabídky odkupu spoluvlastnického podílu na garáži ze dne [datum] má soud za prokázané, že Mgr. [jméno] [příjmení] v právním zastoupení žalobce nabídla žalované odkup jejího spoluvlastnického podílu o velikosti jedné ideální čtvrtiny na předmětných nemovitostech za cenu 15 000 Kč, která představuje cenu obvyklou. Upozornila ji, že garáž je značně poškozena, znečištěna navezeným odpadem různého charakteru neznámými původci, nemá ani vrata, která by případně zamezila vytvoření zmíněného nepořádku. Žalobce jako majoritní spoluvlastník garáže je rozhodnut s péčí řádného hospodáře garáž vyklidit, opravit a instalovat vrata jak z důvodu nezbytnosti zabezpečení, tak i z důvodu možnosti užívání. Žalované dále zaslala jednak fotografii dokumentující současný stav garáže a jednak tři vyhotovení kupní smlouvy s upozorněním, že pokud se rozhodne k jinému postupu, bude žalobce nucen nárokovat úhradu nákladů spojených s vyklizením, opravou i zabezpečením garáže ve výši odpovídající jejímu spoluvlastnickému podílu.

13. Ze znaleckého posudku znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] vypracovaného na objednávku žalobce dne [datum], bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitostí zapsaných [list vlastnictví] činila k datu vypracování posudku částku 140 000 Kč.

14. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že JUDr. [jméno] [příjmení], MSc. vyrozuměl žalovanou o převzetí právního zastoupení žalobce. Žalobce nabídl žalované odkup jejího podílu na předmětných nemovitostech za částku 35 000 Kč dle znaleckého posudku Ing. [příjmení] na obvyklou cenu předmětných nemovitostí a vyzval žalovanou ke sdělení stanoviska, zda s návrhem žalobce souhlasí. V případě její nečinnosti či nesouhlasu je zmocněn žalobcem k podání žaloby na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, v rámci čehož by žalobce navrhl přikázání nemovitosti do svého vlastnictví a v rámci finančního vyrovnání by požadoval zohlednit jeho investice ve výši cca 50 000 Kč. Vyrozuměl žalovanou o tom, že nemovitost je v bezvadném stavu, zatímco původně byla postižena požárem, neměla vrata a byla plná nebezpečného odpadu.

15. Z podacího archu bylo zjištěno, že zásilka [anonymizováno] adresovaná žalované byla podána JUDr. [jméno] [příjmení], MSc. u České pošty.

16. Z výzvy k zaplacení ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce prostřednictvím JUDr. [jméno] [příjmení], MSc. vyzval žalovanou k zaplacení částky 17 100 Kč připadajícího na ní podle jejího spoluvlastnického podílu na předmětných nemovitostech jako nákladů v celkové výši 71 000 Kč, které žalobce vynaložil na nutné opravy garáže, která byla v havarijním stavu, a to ve lhůtě 10 dnů ode dne doručení této předžalobní výzvy.

17. Ze znaleckého posudku [číslo] Ing. [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že obvyklá cena pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e, garáž v k.ú. [obec] na [list vlastnictví] ke dni [datum] činí po zaokrouhlení 210 000 Kč. Posuzovaná garáž je součástí řadových garáží, které se nacházejí na [anonymizována dvě slova] na jižním okraji [obec] mezi ulicemi [ulice] a [ulice], přístup ke garážím je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví města Kolín, k jednotlivým garážím jsou provedeny přípojky elektro (jističe umístěné vně garáží), garáž je krajní řadová, jednopodlažní, nepodsklepená, pochází z cca 70. let, stav dobrý, s občasnou údržbou, odpovídá stáří stavby. K datu místního šetření byla garáž prázdná. Znalkyně dále zrevidovala znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] a došla k závěru, že tento znalecký posudek obsahuje po formální stránce veškeré náležitosti, není zde shledáno žádné pochybení znalce. Nemovitost je řádně a dostatečně popsána, zaměřena, je zhodnocený technický stav a pořízena fotodokumentace. Cena obvyklá je stanovena porovnáním s realizovanými prodeji v lokalitě, jako je oceňovaná. Vzhledem k tomu, že porovnávané nemovitosti jsou téměř shodné, nebyl důvod upravovat jejich ceny koeficienty (např. lokalita, technický stav, apod.). Odlišné umístění garáží v jednotlivých blocích řadových garáží, nemá vliv na cenu obvyklou. Ve výčtu porovnávaných nemovitostí jsou realizované prodeje v období od [číslo] do 3/ 2020. Rozdílná data prodeje nebyla ve znaleckém posudku zohledněna. Tato skutečnost však nemůže mít v tomto konkrétním případě, kdy rozptyl cen je od 80 000 do 210 000 Kč vyliv na cenu obvyklou. Znalkyně konstatovala, že znalecký posudek byl vypracován řádně bez formálních a faktických vad.

18. Při jednání soudu dle [datum] doplnil JUDr. [jméno] tvrzení žalované v tom směru, že žalobce nabývá nemovitost spekulativním způsobem, jak se již stalo ohledně bytové jednotky [číslo] v k.ú. [část obce], kterou nabyl od matky žalované a kterou obratem prodal. Žalovaná nemohla vyhovět návrhům na odprodej svého spoluvlastnického podílu činěným protistranou, neboť by tak jednala pod nátlakem, protože veškeré tyto kontakty nátlak vyvolávaly. Současně žalovaná je toho názoru, že žalobce nesmí žádat o zrušení spoluvlastnictví pro to, že tak činí v nevhodné době, která je odůvodněna pandemickou situací spojenou s pandemií koronaviru COVID 19, která se tak odráží do cen nemovitostí a zásadních omezení občanského života, např. volného pohybu, jakož i nesmí tak činit k újmě druhého spoluvlastníka, kdy žalovaná je přesvědčena, že újma na její straně bude spočívat v tom, že pokud žalobce získá 100 % podílu na nemovitosti, tuto zpeněží za vyšší cenu nežli je cena určená znalecky. Dále žalovaná poukazuje na skutečnost, že žalobce nemovitost fakticky nevyužívá a od samého počátku je veden snahou k jejímu prodeji třetí osobě. V tomto žalovaná spatřuje spekulativní jednání, které by nemělo požívat ochrany jakožto nepoctivý výkon práva. Konečně žalovaná opakovala skutečnost, že žalobce tvrdí náklady na zachraňovací práce či zhodnocení nemovitosti v částce 50 000 Kč dne [datum], když o tři měsíce na to již v žalobě uvádí částku 71 000 Kč. Poté, co byly při tomto jednání provedeny listinné důkazy ke stavu garáže v době nabytí spoluvlastnického podílu žalobcem, žalovaná tento stav garáže potvrdila, tvrdila, že garáž ještě před zakoupením spoluvlastnického podílu žalobcem, vyklízela, nicméně s ohledem na to, že chyběla vstupní vrata, nepořádek se v garáži hromadil průběžně a v garáži„ lidově řečeno, vznikla skládka“.

19. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], manžela žalované, soud zjistil, že nikdy s manželkou neplánovali využívání garáže. Navíc mají komplikovaný vztah s matkou a bratrem manželky, kteří žijí ve [obec]. Bratr manželky, který spoluvlastnil garáž, se dostal do finančních problémů, skončil v exekuci. Celé to vzniklo tak, že si půjčil mimo jiných subjektů od žalobce peníze a ručil bytem, který byl ve vlastnictví matky, ta ho nakonec podržela a postoupila nemovitost na žalobce. Vypsané dražby na garáž se žalovaná s manželem neúčastnili. Nakonec spoluvlastnický podíl ke garáži vydražil právě žalobce. Garážová vrata už v době, kdy se žalovaná stala spoluvlastníkem, v garáži chyběla, prý nemělo cenu, aby svědek s žalovanou garážová vrata pořídili, protože by je stejně zase ukradli. V podstatě to s žalovanou brali tak, že žalovaná, na kterém stojí garáž. Při prvém kontaktu je žalobce oslovil s nabídkou odkupu za nízkou cenu za nemovitosti, žalovaná se svědkem byli srozuměni s tím, že garáž opatřil vraty, opravil pro užívání, nepožadovali po něm ani žádné nájemné. Prohlásil, že po žalobci klíče od vrat nepožadovali, jelikož jim nevadilo, že garáž výlučně užívá. Stejně tak pro ně nebylo relevantní, jestli byla garáž prázdná či nikoliv. Žalobce se neptali, zda garáž užívá. Žalobce s žalovanou komunikoval telefonicky ohledně nabízené ceny. Svědek se žalovanou měli výhrady k částce 71 000 Kč, o které tvrdil, že na garáž vynaložil, od žalobce obdrželi neúplný znalecký posudek, prý ho požádali, což neučinil. Naposledy obdrželi od žalobce předžalobní výzvu, ve které byla také zmiňována nějaká úprava, dle svědka, obdrželi dva dopisy. Svědek přiznal, že pro ně to byla bagatelní záležitost, takže tomu nevěnovali tolik pozornosti. Svědkovi a žalované jde o principiální záležitost, není to až tak otázka finanční. Svědek s žalovanou nabyli dojmu z postupu žalobce, že chce tzv. uinvestovat spoluvlastníka, aby ho nakonec připravil o jeho spoluvlastnický podíl. Žalobce už do telefonu říkal, že převezme spoluvlastnický podíl žalované za nabídkovou cenu, s tím, že po ní nebude požadovat investice, nicméně nabídková cena se jim zdála nízká, jednalo se o nějakých 17 000 Kč. Pro svědka a žalovanou by bylo řešením, pokud by žalobce převzal garáž a vyplatil manželce obvyklou cenu nebo bychom jí prodávali společně a pokud by se prodávala za nízkou cenu, mohli bychom využít předkupního práva. Samozřejmě by bylo možné ustanovit soudně znalce, aby stanovil výši obvyklé ceny. Co se týče telefonátů s panem [celé jméno žalobce], tak jich proběhlo 3-5, svědek byl osobně u dvou telefonátů. Nezazněla v jeho telefonátu sprostá slova, ale nelíbil se jim jeho styl. V hovorech, u kterých svědek byl, žalovaná žádný určitý návrh vůči žalobci neučinila, ani ji k tomu žalobce nevyzval. Od JUDr. [příjmení] žalovaná dostala dopis, předžalobní výzvu, někdy v loňském roce. Dle svědka má v [obec] má pošta problémy s doručováním, o zastihnutí se ani nepokusí, takže jim nechá výzvu, aby si vyzvedli zásilku na poště, většinou si tyto zásilky tam vyzvedávají.

20. Při jednání soudu dne [datum] soud zamítl návrh žalované na provedení důkazu spisem Katastrálního úřadu pro bytovou jednotku [číslo] v k.ú. [část obce], jako nadbytečný s tím, že z tohoto důkazu by soud nezjistil skutečnosti důležité pro jeho rozhodnutí.

21. Po provedeném dokazování zjistil soud tento skutkový stav: účastníci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. číslo St. [číslo], jehož součástí je budova bez č.p./č.e., způsob využití garáž, v k.ú. [obec], zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce], a to žalobce vlastníkem tří čtvrtin a žalovaná vlastnicí jedné ideální čtvrtiny z celku. Žalovaná nabyla svůj spoluvlastnický podíl na základě Usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne [datum] a žalobce udělením příklepu v rámci dražby provedené Exekutorským úřadem Praha 10 ze dne [datum] a z části na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. V době, kdy se žalobce stal spoluvlastníkem předmětných nemovitostí, nacházela se garáž v havarijním stavu, chyběla vstupní vrata, byla poškozena požárem a v garáži se nacházela skládka všemožného odpadu. Žalobce následně nabídl žalované prostřednictví své tehdejší právní zástupkyně odkup jejího podílu s upozorněním, že s ohledem na havarijní stav garáže bude nutné provést investice nezbytné k tomu, aby garáž mohla být užívána pro svůj účel, o čemž může žalobce jako majoritní spoluvlastník garáže rozhodnout. Žalobce žalovanou taktéž upozornil, že pokud se nerozhodne pro odkup spoluvlastnického podílu, bude žalobce nucen nárokovat úhradu nákladů spojených s vyklizením, opravou i zabezpečením garáže ve výši odpovídající jejímu spoluvlastnickému podílu. Žalobce na svůj náklad v garáži zlikvidoval odpad a osadil garáž vstupními vraty, celkem na nákladech spojených s nutnými opravami uhradil částku ve výši 71 000 Kč a vyzval žalovanou dne [datum] k zaplacení částky 17 100 Kč připadající na ni podle jejího spoluvlastnického podílu na předmětných nemovitostech, což žalovaná neučinila. Ještě předtím dne [datum] JUDr. [jméno] [příjmení] [jméno] nabídl za žalobce žalované odkup jejího podílu na předmětných nemovitostech za částku 35 000 Kč dle znaleckého posudku Ing. [příjmení] na obvyklou cenu předmětných nemovitostí a vyzval žalovanou ke sdělení stanoviska, zda s návrhem souhlasí s upozorněním, že v případě její nečinnosti či nesouhlasu je zmocněn žalobcem k podání žaloby na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví v rámci čehož by žalobce navrhl přikázání nemovitostí do jeho vlastnictví a v rámci finančního vyrovnání by požadoval zohlednit jeho investice do nemovitosti. Žalovaná na výzvy žalobce žádným způsobem do podání žaloby nereagovala.

22. Soud věc právně posoudil podle zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku.

23. Podle § 1136 zák. č. 89/2012 Sb. obč. zák. - Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.

24. Podle § 1140 zák. č. 89/2012 Sb. obč. zák. – 1 (1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. (2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

25. Zákonnou překážku pro oddělní spoluvlastníka ze spoluvlastnictví nebo zrušení spoluvlastnictví představuje nevhodná doba nebo újma byť i jednoho ze spoluvlastníků starší literatura i judikatura považovala za nevhodnou dobu např. cenovou krizi přechodné povahy, naději, že pozemky stoupnou v ceně atd. Na nevhodnou dobu je nutno pohlížet objektivně a v případě soudního sporu půjde o záležitost skutkovou. Námitku nevčasnosti prodeje lze odůvodňovat pouze okolnostmi rázu pomíjejícího, nikoliv trvalými nebo takovými, jichž změny nebo konce nelze v dohledné době očekávati. Na rozdíl od toho, překážka„ újmy některého ze spoluvlastníků“ je omezení svoji povahou subjektivní, neboť újmu týkající se některého ze spoluvlastníků bude zapotřebí posuzovat výlučně z hlediska právního postavení a poměrů toho spoluvlastníka, u něhož by k újmě došlo či mělo dojít.

26. Podle usnesení NS ČR sp. zn. 22 Cdo 674/2018 ze dne 27.3.2018 zamítnutí žaloby pro zjevné zneužití práva se v obecné rovině může prosadit například tam, kde by se jednalo o důvody, které by neopodstatňovaly zamítnutí žaloby o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví z důvodů uvedených v § 1140 odst. 2 o. z., ale šlo by ze strany spoluvlastníka domáhajícího se zrušení spoluvlastnictví o zjevné zneužití práva. Za zneužití práva lze považovat výkon práva v rozporu s jeho účelem, kdy je právo vykonáno, ačkoliv nositel tohoto práva nemá žádný skutečný nebo jen nepatrný zájem na jeho výkonu, resp. se projevující jako rozpor mezi užitkem oprávněného, k němuž výkon práva skutečně směřuje, a užitkem oprávněného, pro nějž je právo poskytnuto, který v krajní podobě může nabýt povahu tzv. šikany, která je výkonem práva za účelem poškození druhé strany. Již samotná podstata spoluvlastnického poměru je z povahy věci spojena vždy s nutností vědomí, že o společných záležitostech týkajících se společných věcí rozhodují vždy spoluvlastníci, kteří namnoze nemusí vystupovat jednotně a mohou zastávat i odlišné názory, a stejně tak si každý ze spoluvlastníků musí být vědom, že druhý spoluvlastník může kdykoliv uplatnit právo na zrušení spoluvlastnictví (nejsou-li splněny předpoklady odkladu zrušení spoluvlastnictví). Otázku možného zneužití práva při uplatnění požadavku na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je nadto nutno vždy nahlížet primárně také z hlediska zákonem výslovně zdůrazněné maximy, že nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví (§ 1140 odst. 1 o. z.) se zákonem stanovenými výjimkami reflektujícími toliko dočasné okolnosti (§ 1140 odst. 2 o. z.), z čehož vyplývá, že zjevné zneužití práva domáhat se likvidace spoluvlastnického poměru bude v praxi záležitostí zcela výjimečnou.

27. Podle § 1144 zák. č. 89/2012 Sb. obč. zák. (1) Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. (2) Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

28. Podle § 1148 zák. č. 89/2012 Sb. obč. zák. (1) Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. (2) Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví. (3) Prodá-li se věc, uhradí se po stržení nákladů prodeje všechny dluhy podle předchozích odstavců ještě předtím, než se mezi spoluvlastníky rozdělí výtěžek. V zájmu komplexního vypořádání všech vzájemných vztahů spoluvlastníků při zrušení jejich spoluvlastnictví zákon spoluvlastníkům ukládá, aby si při zrušení spoluvlastnictví vzájemně vypořádali své pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí, přičemž nemusí jít nutně o pohledávky a dluhy vzájemně podmíněné ani o dluhy a pohledávky pouze mezi spoluvlastníky. Zákon upravuje pořadí pro uspokojení dluhů společné věci, jako třetí v řadě se uspokojí vzájemné pohledávky spoluvlastníků, a to splatné pohledávky a pohledávky, jejichž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví. K takovým pohledávkách může patřit i pohledávka z titulu náhrady nákladů, které jeden ze spoluvlastníků vynaložil na společnou věc v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu (viz § [číslo]).

29. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná a je na místě, aby o zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem a jeho vypořádání rozhodl soud dle § 1143 občanského zákoníku, když účastníci se o uvedených otázkách nedohodli a nejde o případ, kdy by byly dány důvody odepřít zrušení spoluvlastnictví„ pro tentokrát“ z důvodů vymezených ustanovením § 1140 odst. 2 věta druhá občanského zákoníku. Nelze říci, že by žaloba byla podána v nevhodné době, když sice koronavirová doba je dobou náročnou pro všechny, má určitý vliv na cenu nemovitostí, kdy za poslední rok stouply ceny nemovitostí, což však je příznivé pro žalovanou, která neměla zájem převzít nemovitosti do výlučného vlastnictví a tak jí žalovaný, který nemovitosti do výlučného vlastnictví přebere, vyplatí hodnotu jejího spoluvlastnického podílu ve výši obvyklé ceny dle znaleckého posudku vypracovaného znalkyní v tomto řízení. Stejně tak nemůže být zrušením spoluvlastnictví způsobena majetková újma žalované, pokud žalovaný převezme nemovitosti do svého výlučného vlastnictví, soud znovu opakuje, že žalovaná neprojevila o nemovitosti žádný zájem, v době nabytí spoluvlastnického podílu žalobce byla garáž v havarijním stavu, bez jakékoliv údržby, což potvrdil právní zástupce žalované při jednání dne [datum], když uvedl, že žalobkyně byla srozuměna se skládkou, která vznikla v garáži bez vstupních vrat, nic s tím nepodnikla. Dle soudu není dán dále důvod k zamítnutí žaloby pro zjevné zneužití práva, jak má na mysli výše citované rozhodnutí NS ČR. Soud opět odkazuje na výpověď svědka, manžela žalované, který vypověděl o komplikovaných rodinných vztazích, a to vztahu žalované s matkou a jejím bratrem, který se dostal do finančních potíží a půjčil si peníze mimo jiné i od žalobce a mu bytem ve vlastnictví matky, ta postoupila byt na žalobce a vydražil ve veřejné dražbě i spoluvlastnický podíl bratra žalované na nemovitostech. Je věcí žalované, že se veřejné dražby nezúčastnila a sama nevydražila bratrův podíl, nemohou jít k tíži žalobce ani špatné vztahy žalované k dalším rodinným příslušníkům. Je to naopak žalobce, který vynaložil finanční prostředky a úsilí na odstranění skládky a havarijního stavu garáže, aby mohla opět sloužit ke svému účelu. Soud zdůrazňuje, že žalobkyně bydlí v [obec], zatímco garáž se nachází v [obec], nikdy neměla v úmyslu garáž užívat, nestarala se doslova o její osud a svůj postoj nijak nezměnila ani poté, co žalobce se stal většinovým spoluvlastníkem nemovitostí. Jak svědek prohlásil, bylo jí jedno, zda žalobce garáž užívá, či nikoliv, nežádali ho o vydání klíčů k vratům garáže, a což je také podstatné, v souvislosti s korespondencí žalobce a jeho nabídkami byli laxní v přebírání pošty, prý to pro ně byla bagatelní záležitost, proto tomu nevěnovali tolik pozornosti. Žalovaná ani netvrdila, že by na výzvy žalobce z roku 2018 a 2020 nějak reagovala, pouze se jí nelíbil tón hlasu žalobce při telefonických rozhovorech, které tedy potvrdila, že proběhly.

30. Za situace, kdy mezi účastníky nebyla dána shoda o způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví, zabýval se soud jednotlivými subsidiárními způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví stanovenými v ustanovení § 1144 a § 1147 občanského zákoníku. Při vypořádání podílového spoluvlastnictví konstitutivním soudním rozhodnutím je na prvním místě úvaha o reálném rozdělení věci – předmětných nemovitostí. Mezi účastníky však nebylo sporu o tom, že pozemek a předmětná garáž na něm stojící nejsou reálně dělitelné, ve smyslu ustanovení § 1144 občanského zákoníku, a to s ohledem na její stavebně technický charakter, když tvoří určitý funkční celek. V dané věci jsou splněny podmínky dle § 1147 věta prvá občanského zákoníku pro přikázání garáže a pozemku, jehož je součástí, do výlučného vlastnictví žalobce tak, jak on sám v žalobě požaduje, když žalovaná o přikázání předmětných nemovitostí do jejího výlučného vlastnictví neprojevila zájem, respektive svědek, manžel žalované doslova řekl, že žalobkyně to brala tak, že je vlastnicí pozemku a na něm stojí garáž, neparticipuje na nákladech spojených s nemovitostmi, v prvé řadě na nutných nákladech vynaložených na odstranění havarijního stavu garáže, nemá zájem garáž užívat. Z tohoto důvodu hledisko účelného využití a zajištění obhospodařování předmětných nemovitostí svědčí pro jejich přikázání žalobci. Soud proto přikázal nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce a uložil mu povinnost vyplatit žalované vypořádací podíl, tj. přiměřenou náhradu. Přiměřená náhrada se stanoví z obvyklé ceny celku vypořádaných nemovitostí ve výši 210 000 Kč, což představuje jednu čtvrtinu z celku a částku 52 500 Kč Lhůtu k plnění soud stanovil dle § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.

31. Ohledně širšího vypořádání podílového spoluvlastnictví soud vyšel z ustanovení § 1148 o.z. Do uvedeného vypořádání spadají mimo jiné vzájemné nároky spoluvlastníků týkající se nákladů vynaložených na společnou věc, v našem případě nárok žalobce na náhradu nákladů vynaložených na záchranu věci. Žalobce prokázal, že o svém úmyslu provést investice nezbytné k tomu, aby mohla garáž, která v době nabytí spoluvlastnického podílu žalobce byla poškozena požárem, neměla vstupní vrata a stala se z ní de facto skládka, sloužit svému účelu, žalobkyni informoval. Žalovaná na tyto výzvy nereflektovala, žalobce tedy jako většinový spoluvlastník nemovitostí rozhodl a svým nákladem garáž zrekonstruoval a zlikvidoval odpad. Následně po žalované v rámci předžalobní výzvy požadoval zaplacení poměrné části těchto nákladů podle výše spoluvlastnického podílu žalované, taktéž bez odezvy. Žalobce ze tří soudu předložených faktur prokázal, že vynaložil na společnou nemovitost v zájmu žalované, jako spoluvlastnice těchto nemovitostí, částku v celkové výši 71 000 Kč, na likvidaci a odvoz odpadu, hlíny, položení nové fólie, zahození výkopu, vybetonování vjezdu do garáže, úklidové a vyklízecí práce, nákup zánovních ocelových vrat pro garáž, zazdění těchto vrat, opravy omítek. Soud tedy uložil žalované zaplatit žalobci částku 17 750 Kč, odpovídající jejímu čtvrtinovému podílu na nemovitostech ve lhůtě dle § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.

32. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobci, který měl ve věci plný úspěch přiznal soud náhradu nákladů řízení v celkové výši 49 395,83 Kč, kterou tvoří odměna advokáta za sedm úkonu právní služby (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepsání žaloby, vyjádření z [datum], jednání soudu dne [datum], vyjádření z [datum] a jednání soudu dne [datum]) po 5 300 Kč, tj. 37 100 Kč dle vyhl. č. 177/1996 Sb.; sedm režijních paušálů po 300 Kč, tj. 2 100 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.; cestovné osobním automobilem z místa advokátní kanceláře k jednání soudu a zpět ve výši 1 623 Kč; 21 % DPH ve výši 8 572,83 Kč Lhůta k plnění byla žalované stanovena dle § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. soud uložil žalované zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení k rukám jeho právního zástupce.

33. O nákladech řízení státu rozhodl soud dle § 148 odst. 1 o.s.ř., když žalované, která nebyla ve věci úspěšná a nejsou u ní předpoklady pro osvobození od zaplacení soudního poplatku, uložil soud zaplatit náklady řízení, které hradil stát, tj. znalečné ve výši 10 195,02 Kč Lhůta k plnění byla i v tomto případě stanovena dle § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.