7 C 84/2022

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Monikou Mikšovskou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 279 040 Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba, aby soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 279 040 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 250 000 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 8,5 % ročně, do tří dnů od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 70 567,20 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa]

1. Žalobce s žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhal, aby soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 279 040 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 250 000 Kč od [datum] do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že dne [datum] uzavřel s žalovaným smlouvu o koupi nemovitosti, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] dále spoluvlastnický podíl ve výši id. [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku par. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro katastrální území a část obce Smíchov v obci [obec]. Žalovaný jako prodávající se ve smlouvě zavázal, že nejpozději ke dni předání bytové jednotky zajistí provedení vyjmenovaných oprav, mj. opravu střechy – ošeření kritických míst, která způsobují zatékání do podkroví a Jednotky. V rámci předávacího protokolu ze dne [datum] bylo uvedeno, že oprava střechy k tomuto datu není dokončena. Dle žalobce oprava střechy nebyla doposud žalovaným řádně provedena. Na výzvu žalobce k odstranění vady ze dne [datum] žalovaný reagoval tím, že opravu střechy provedl, nato si žalobce nechal posoudit stav střechy a příčiny výskytu vlhkosti v podstřeší znaleckým posudkem znalecké kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum], z něhož vyplývá závěr, že příčinou vlhkostních poruch v bytové jednotce je chybné provedení skladby střechy a v oblasti oken je chybně řešen detail vnějších parapetů v kombinaci s netěsnou připojovací spárou oken. Žalobce následně předžalobní výzvou ze dne [datum] opětovně vyzval žalovaného k odstranění vady, žalovaný na tuto výzvu nereagoval a vadu doposud neodstranil. S ohledem na dobu, která od převzetí Jednotky uběhla, a tedy i od skončení lhůty k odstranění vady střechy uplynula, požaduje žalobce na žalovaném v souladu s článkem VI. odst. 6.6 Kupní smlouvy smluvní pokutu, a to v její maximální výši 250 000 Kč. Poukázal na lhůtu, kterou žalovanému poskytl k odstranění vady v délce jednoho měsíce od doručení výzvy ze dne [datum], která mu byla doručena dne [datum]. Stejně tak k zaplacení smluvní pokuty vyzval žalobce žalovaného v rámci předžalobní výzvy ze dne [datum], která byla právnímu zástupci žalovaného doručena dne [datum]. Žalobce kromě smluvní pokuty po žalovaném požaduje tak, jak je uvedeno shora, zákonný úrok z prodlení ze smluvní pokuty v návaznosti na předžalobní výzvu od [datum] do zaplacení a zaplacení nákladů na vypracování znaleckého posudku za účelem zjištění, zda byla vada střechy žalovaným řádně opravena či nikoliv.

2. Soud vydal dne [datum rozhodnutí] pod [číslo jednací] platební rozkaz, proti kterému podal včas žalovaný dne [datum] odpor.

3. Žalovaný v písemném vyjádření k žalobě ze dne [datum] požadoval zamítnutí žaloby. Uvedl, že prostřednictvím [právnická osoba] spol s.r.o. zajistil provedení úkonů spočívajících v odstranění vady ve vztahu k možnému zatékání, jimž byl žalobce přítomen. Oprava nevykazovala žádné vady a její provedení bylo žalobcem potvrzeno. V následujícím období až do května 2021 žalobce opravu nijak nerozporoval. Žalovaný dále poukázal na to, že střecha není ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný nesouhlasil se závěry znaleckého posudku kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum], který si nechal žalobce vypracovat.

4. Žalobce v podání ze dne [datum] uvedl, že tvrzení žalovaného o tom, že se k opravě střechy nemohl zavázat s ohledem na vlastníka střechy domu, je ryze účelové. Střecha v době přechodu vlastnického práva k Jednotce byla vadná, z tohoto důvodu byl žalovaný povinen opravu provést dle stanov SVJ, měl možnost si souhlas ostatních členů SVJ opatřit. Namísto toho zůstal nečinný. Dle informací žalobce je pak žalovaný účasten na společnosti, která předmětnou Jednotku stavěla. V takovém případě se k opravě zavázal nejen jako člen SVJ, tedy osoba, která musí být seznámena s právy a povinnosti ve vztahu k Jednotce a rovněž jako osoba, která se výstavby Jednotky účastnila. Žalobce odkázal na ust. § [číslo] v návaznosti na ust. § [číslo], § [číslo], § [číslo] a závěrem na § 2006 odst. 1 a 2 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Žalobce má za to, že plnění stanovené Smlouvou v žádném případě nelze označit na nemožné, a to ani následně po převodu vlastnického práva k jednotce. Žalobce rovněž poukázal na to, že žalovaný námitku neplatnosti v hmotně právní lhůtě tří let nevznesl. A pokud by tak učinil až nyní, je toto jeho právo již promlčeno.

5. Právní zástupce žalovaného při jednání soudu dne [datum] doplnil svá tvrzení ohledně příslušných ustanovení smlouvy o koupi nemovitosti, zejm. čl. VI. 6.1. a násl. 6.6. uvedené smlouvy ze dne [datum], dle něj jsou absolutně neplatná, a to zejm. z důvodu, že neplatné je právní jednání pokud má být podle něho plněno něco nemožného. V této souvislosti žalovaný uvedl, že z prohlášení vlastníka, resp. stanov společenství vlastníků jednotek je zřejmé, kdo zajišťuje správu domu, resp. správu jednotlivých částí domu, kdy žalovaný je přesvědčen, že střecha je společný prostor, přísluší tedy všem spoluvlastníkům daného bytového domu, kteří mají i svůj spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Z tohoto důvodu žalovaný nemůže být odpovědný za skutečnosti, které mu žalobce klade za vinu, a to i v návaznosti na to, že účastníkem dané kupní smlouvy byl pouze žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující. Nikde není uvedeno, že by účastníkem kupní smlouvy byl subjekt společenství vlastníků bytových jednotek v tomto konkrétním případě společenství vlastníků jednotek, [ulice a číslo], [obec a číslo], a že by toto společenství příp. zbývající spoluvlastníci společných částí bytových jednotek se zavázali k opravě dané střechy. Pokud je ze strany žalobce též argumentováno smlouvou o výstavbě, je třeba upozornit na skutečnost, že v té smlouvě o výstavbě je sice uveden žalovaný, ale je uveden u úplně jiné jednotky, než která byla předmětem prodeje dle kupní smlouvy ze dne [datum]. Tato skutečnost je zřejmá ze smlouvy o výstavbě, žalovaný byl vlastníkem rozestavěné jednotky [číslo], z které následně vznikly bytové jednotky [číslo]. Předmětem kupní smlouvy z [datum] je jednotka [číslo]. Žalovaný provedl v rámci tehdy ještě dobrých vztahů s kupujícím, tedy žalobcem, prostřednictvím erudované společnosti základní údržbu daných kritických míst, což je obsahem i předloženého zápisu z [datum] s tím, že ty práce byly provedeny [datum], u těchto prací byl žalobce osobě přítomen, byl srozuměn se skutečnostmi týkajícími se vlastnictví střechy a paradoxně od [datum] do [datum], kdy obdržel žalovaný od žalobce informaci o zatékání do dané bytové jednotky, nebyl jakkoliv informován, resp. mu nebylo sděleno, že by mělo zatékat do předmětné jednotky. Žalovanému je známo, že daná jednotka byla užívána pro krátkodobé ubytování AIRNB s tím, že žalovanému připadá i dosti nemravné, resp. v rozporu s dobrými mravy, že žalobce požaduje úhradu smluvní pokuty těsně před uplynutím promlčecí doby a v mezidobí nebyla jediná zmínka o tom, že by do předmětné jednotky zatékalo. Při tomto jednání právní zástupce žalobce v souvislosti s uplatněním vady u žalovaného před uplynutím promlčecí doby uvedl jako důvod, že jednak o zatékání žalobce nevěděl, když byt přenechal do nájmu a jednak k zatékání dochází při silnějších deštích.

6. Podáním ze dne [datum] žalobce zpochybňoval námitku žalovaného ohledně absolutní neplatnosti ust. čl. VI. odst. 6.1 Smlouvy o koupi nemovitosti, odkázal na rozsudek NS ČR ze dne 10.6.2020, sp. zn. 31 ICdo 36/2020. Dle žalobce je zřejmé, že předmětné ust. čl. VI. odst. 6.1 Smlouvy tuto intenzitu nenaplňuje, je nesporné, že oprava, ke které by se žalovaný zavázal, by byla ve prospěch daného SVJ, práva třetích osob tak nemohou být poškozena.

7. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne [datum] uzavřeli Smlouvu o koupi nemovitosti, jejímž předmětem byl prodej a koupě jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří a dále spoluvlastnického podílu ve výši id. [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku parc. [číslo] jak je zapsáno a evidováno na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro katastrální území a část obce Smíchov v obci [obec] vedeného katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Jednotka byla žalobci předána dne [datum].

8. Ze Smlouvy o koupi nemovitosti ze dne [datum] z čl. VI., 6.1 soud zjistil, že prodávající se zavázal nejpozději ke dni předání Jednotky zajistit provedení vymezených oprav, resp. úprav v Jednotce, mimo jiné i opravu střechy – ošetření kritických míst, která způsobují zatékání do podkroví a Jednotky. Dle bodu 6.6 pro případ, že se prodávající dostane do prodlení se splněním, kteréhokoliv svého závazku podle odstavce 6.1 Smlouvy, se zavázal prodávající za každý následující započatý den prodlení uhradit na písemnou výzvu kupujícího smluvní pokutu ve výši 5 000 Kč, a to až do maximální výše 250 000 Kč. Neprovede-li prodávající všechny opravy ani ve lhůtě 30 dní od uplynutí lhůty pro jejich provedení, je kupující oprávněn provést opravy na náklady prodávajícího. V tomto případě je prodávající povinen uhradit kupujícímu veškeré účelně vynaložené náklady spojené s provedením oprav ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne jejich písemného uplatnění.

9. Z předávacího protokolu bytové jednotky [číslo] má soud za prokázané, že dne [datum] žalobce převzal od žalovaného shora vymezenou bytovou Jednotku. V článku„ Provedení následujících oprav, resp. úprav v Jednotce“, je v bodě 1. u položky oprava střechy – ošetření kritických míst, která způsobují zatékání do podkroví a Jednotky provedena poznámka, že oprava střechy k [datum] není dokončena.

10. Z SMS komunikace účastníků z období od [datum] do [datum] bylo zjištěno, že žalobce požadoval po žalovaném dne [datum], aby provedl opravy na bytě [ulice], jak je ujednáno ve Smlouvě, a to nejpozději do [datum]. Žalovaný mu na to odpověděl dne [datum], že stavební firma mu potvrdila termín do konce týdne. Žalobce dne [datum] sdělil žalovanému, že stavební firma se dostavila tohoto dne, dovezla dveře a snažila se ošetřit terasu.

11. Soud provedl důkaz přehráním videa na CD nosiči bez data, ze kterého je patrné, jak voda ze střechy zatéká do předmětné bytové jednotky.

12. Ze Specifikace k fakturaci ohledně prací provedených dne [datum] na adrese [adresa], bylo zjištěno, že [právnická osoba] provedla na objednávku žalovaného, kontrolu střechy, vyčistění a tmelení netěsností za přítomnosti majitele bytu. Ten byl upozorněn ze strany jednatele společnosti [jméno] [příjmení] o nutnosti provádět opravu a vyčištění střechy tak, jako přizvaná firma, minimálně jednou ročně. Dále byl poučen o tom, že střecha jako technická stavba vyžaduje pravidelnou údržbu, když zjistili, že majitel domu, resp. střechy SVJ neprovádí žádnou údržbu. Z tohoto důvodu byl majitel bytu upozorněn, že pokud bude takový stav pokračovat nadále, bude mu do bytu pravděpodobně zatékat i v budoucnu.

13. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že koupil půdní prostory v předmětném činžovním domě, ve kterém jeho firma vystavěla čtyři byty, z toho tři prodal, jeden si ponechal a následně po více jak pěti letech předmětný byt [číslo] prodal žalovanému, který v něm nějaký čas bydlel a následně ho prodal. V době, kdy žalovaný v bytě bydlel, volal svědkovi kvůli zatékání a bylo vidět, že voda zatékala špatně zavřeným oknem. Stejně tak, když byl na prohlídce střechy [datum], tak se mu zdálo, že některé zatekliny byly způsobeny nezavřeným či špatně zavřených oknem a dveřmi vedoucími na terasu. Prohlídku dne [datum] provedl na základě žádosti žalovaného, střecha dle svědka byla v poměrně dobré kondici, nicméně bylo vidět, že na ni nikdo neprováděl údržbu. Minimálně bylo zapotřebí střechu natřít po deseti letech, což provedeno nebylo. Svědek prý prováděl práce na střeše na své riziko, byl si vědom toho, že střecha patří majitelům všech bytů SVJ. Svědkovi zaměstnanci vyčistili úžlabí a odtokové kanálky, které byly silně zaneseny vším možným. Svědek s přítomným majitelem bytu vedl konverzaci v tom smyslu, že na střechu deset až patnáct let nikdo nesáhl, že je zapotřebí, aby se o ni SVJ staralo a ptal se ho, zda někdo na střeše byl. Majiteli bytu také sdělil, aby v případě opakovaného zatékání kontaktoval pana [celé jméno žalovaného]. Po přehrání čtyř videonahrávek na CD založeném na čl. 107 svědek uvedl, že sice nelze zjistit, z jakého období je videonahrávka pořízena, ale je možné, že to bylo i z období po kontrole střechy svědkovy firmy. Svědek je sousedem žalovaného v [obec], věděl o všem, co se s předmětným bytem dělo, nicméně po revizi střechy dne [datum] mu žalovaný již nic o předmětném bytě neříkal. Pokud by byl osloven, aby provedl opravu střechy, vypracoval by rozpočet na větší rozsah oprav, žalovaného upozornil na nutnost zpřístupnění střechy a také na zajištění souhlasu SVJ k opravám. U takovýchto oprav si SVJ vybírá firmy a dodavatele samo, navíc rozpočet na nátěr střechy by vyšel odhadem na 100 000 Kč, SVJ si takovéto opravy hradí z fondu oprav. Svědek zdůraznil, že pokud střechou teče voda, je zapotřebí na situaci hned reagovat, problém najít, střechu opravit, jinak se škody„ nabalují“ a stav se rychle zhoršuje. Dle svědka se stav střechy může dramaticky zhoršit ze dne na den.

14. Z výzvy k odstranění vady ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného k odstranění vady střechy dle předávacího protokolu ze dne [datum], a to ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výzvy s tím, že pokud nedojde k odstranění vady, bude se žalobce domáhat svého práva soudní cestou. Žalobce dále upozornil žalovaného, že pokud vadu střechy ve stanovené lhůtě neodstraní, bude žalobce postupovat v souladu s čl. VI. odst. 6.6 Smlouvy o koupi nemovitosti a požadovat po žalovaném zaplacení smluvní pokuty. Tato výzva byla žalovanému doručena dne [datum], jak vyplývá ze Sledování zásilek PoštaOnline.

15. Přípisem ze dne [datum] žalovaný žalobci sdělil, že oprava střechy byla provedena prostřednictvím erudovaného subjektu, střecha pak následně nevykazovala žádné vady uváděné žalobce ve výzvě ze dne [datum]. Opravu pak potvrdil žalobce prostřednictvím sms zprávy dne [datum]. Od té doby až do května r. 2021 žalobce opravu u žalovaného nijak nerozporoval. Žalovaný je tedy přesvědčen, že není odpovědný za vady uváděné ve výzvě žalobce ze dne [datum].

16. Z předložené listiny – znaleckého posudku [číslo] 2021 vyhotoveného znaleckou kanceláří [právnická osoba] dne [datum] bylo zjištěno, že znalec při posouzení příčiny vzniku vlhkostních poruch zatékání do předmětné bytové jednotky ve vlastnictví žalobce dospěl k závěru, že příčinou vzniku vlhkostních poruch v bytové Jednotce pod střechou objektu je chybné provedení skladby střechy, zejména nevhodný typ krytiny v kombinaci s absencí či neúčinnou doplňkovou hydroizolační vrstvou, absence větrání střechy, netěsné řešení prostupu střechou a kotvení patek nosné konstrukce terasy. V oblasti oken se jedná o chybné řešení detailu vnějších parapetů v kombinaci s netěsnou připojovací spárou oken. Znalec v posudku zároveň uvedl i koncepční návrh nápravných opatření spočívajících zejména v demontáži současné plechové krytiny a její nahrazení vodotěsnou povlakovou krytinou a dalších odborných úkonech, včetně výměny vnějších parapetů oken s doplněním systémových exteriérových vodotěsných pásek po obvodu rámu oken a s následnou opravou ostění, přičemž před provedením oprav střechy znalec doporučil zpracování podrobné projektové dokumentace, zahrnující řešení jednotlivých skladeb, technologických postupů a řešení všech podstatných detailů. Projektová dokumentace by měla obsahovat také podrobný položkový výkaz výměr a kontrolní rozpočet.

17. Z daňového dokladu vystaveného dne [datum] k zálohové faktuře [číslo] bylo zjištěno, že žalobce zaplatil firmě [právnická osoba] částku 29 040 Kč.

18. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce opětovně vyzval žalovaného k odstranění vady střechy tak, aby nedocházelo k zatékání do Jednotky, přičemž přílohou výzvy byla kopie znaleckého posudku [číslo] 2021 obsahující návrh nápravných opatření. Žalovaný byl vyzván k odstranění vady střechy ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výzvy. Žalobce dále uplatnil u žalovaného úhradu smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč dle čl. VI. odst. 6.6 Smlouvy, a to ve lhůtě 14 dnů od doručení výzvy na bankovní účet ve výzvě uvedený. Stejně tak po žalovaném žalobce požadoval náklady právního zastoupení, které mu vznikly ve výši 34 848 Kč ve stejné lhůtě. Dle doručenky datové zprávy bylo zjištěno, že tato výzva byla doručena právnímu zástupci žalovaného dne [datum].

19. Ze Stanov Společenství vlastníků jednotek, [ulice a číslo], [obec a číslo], sídlem [adresa], že předmětem činnosti společenství je správa, provoz a opravy společných částí domu [číslo] v ulici [ulice] v [obec a číslo] a zabezpečování dalších činností spojených s provozem domu. Dále je ve stanovách vymezeno, co se rozumí správou domu. V čl. IV. Shromáždění pod bodem 2 písm. i) je uvedeno, že do výlučné pravomoci shromáždění náleží mimo jiné rozhodování o pověření výboru k sjednání dohod o provedení prací, dodávce služby, pokud finanční plnění činí více než 15 000 Kč bez DPH (nebo musí být zajištěn písemný souhlas vlastníků jednotek). K přijetí usnesení je nutný souhlas alespoň tří čtvrtin hlasů přítomných vlastníků. Dle čl. VII. [jméno] g) je člen společenství povinen odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jejích jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám, nebo ti, kteří s ním Jednotku užívají, nebo nájemci či podnájemci a příslušníci jiných domácnosti, nebo pro něho pracující firmy. Dle čl. VIII. [jméno] 1. písm. b) – členství ve společenství zaniká převodem nebo přechodem vlastnictví Jednotky.

20. Ze smlouvy o výstavbě ze dne [datum] uzavřené mezi Městskou částí [obec a číslo], IČO: [číslo] jako vlastníkem jednotek na straně jedné a žalovaným a [jméno] [příjmení], [datum narození] jako stavebníky na straně druhé, bylo vymezení stávajících jednotek v budově [adresa] na adrese [adresa], má soud za prokázané, že předmětem byl převod spoluvlastnických podílů k pozemku na stavebníky nových jednotek a budoucí vymezení jednotek v budově po vzniku vlastnického práva stavebníků k rozestaveným novým jednotkám. Smlouvou ze dne [datum] byla vymezena také předmětná bytová jednotka [číslo] spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy. V čl. 4 smlouvy jsou vymezeny společné části budovy, kam náleží dle odstavce 4.1 písmene c) střešní plášť včetně příslušných klempířských prvků (okapy, žlaby, oplechování). Stejně tak je vymezeno budoucí určení společných částí budovy v čl. 21 smlouvy, kam je zařazena rovněž střecha.

21. Ze zápisu z 15. shromáždění vlastníků konaného dne [datum] bylo prokázáno, že shromáždění mj. projednalo zhoršující se stav střešní krytiny (prioritní investice) s tím, že bude provedena revize střechy a střešních krytin odbornou firmou a na základě zjištěného stavu budou provedeny příslušné opravy.

22. Další důkazy jednak navržené žalovaným (výslech svědka [jméno] [příjmení] a účastnický výslech žalovaného) a důkazy navržené žalobcem (výslech svědkyně [jméno] [příjmení], svědka [jméno] [příjmení]) soud neprováděl, neboť z dosud provedených důkazů byla učiněna zjištění potřebná k posouzení žalobcova nároku a další dokazování by bylo nadbytečné.

23. Na základě provedených důkazů zjistil soud tento skutkový stav: Jednotka [číslo] je vymezená v bytovém domě [adresa], stojícím na pozemkové parcele [číslo] obec Praha, k. ú. [část obce], střecha je společnou částí předmětného domu. Kupní smlouvou ze dne [datum] žalovaný prodal žalobci předmětnou bytovou jednotku se spoluvlastnickým podílem ve výši [číslo] na společných částech domu a pozemku a ve smlouvě se mimo jiné zavázal k provedení opravy střechy. V kupní smlouvě si účastníci dojednali v čl. VI. odst. 6.6 Smlouvy zaplacení smluvní pokuty žalovaným žalobci až do maximální výše 250 000 Kč pro případ, že se žalovaný jako prodávající dostane do prodlení se splněním, kteréhokoliv svého závazku podle odstavce 6.1 Smlouvy a splnění těchto závazků nenapraví ani v dodatečné lhůtě deseti dnů. Žalovaný provedl prostřednictvím společnosti [právnická osoba] dne [datum] kontrolu střechy, vyčištění a tmelení netěsností, což mu žalobce potvrdil prostřednictvím SMS komunikace. Následně až dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k odstranění vady střechy dle předávacího protokolu ze dne [datum], a to ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výzvy. Na to mu žalovaný přípisem ze dne [datum] sdělil, že oprava střechy byla provedena prostřednictvím erudovaného subjektu, střecha pak následně nevykazovala žádné vady. Z předloženého znaleckého posudku [číslo] 2021 ze dne [datum] vyhotoveného znaleckou kanceláří [právnická osoba] je zřejmé, že vada střechy, projevující se vlhkostními poruchami v předmětné jednotce pod střechou objektu, dále trvá. Znalcem byla dále zjištěna vada v oblasti vnějších parapetů oken, způsobující rovněž vlhkostní poruchy. Znalec vypracoval koncepční návrh nápravných opatření spočívající v nutnosti demontáže současné plechové krytiny a její nahrazení vodotěsnou povlakovou krytinou a dalších odborných úkonech, včetně výměny vnějších parapetů oken s doplněním systémových exteriérových vodotěsných pásek po obvodu rámu oken a s následnou opravou ostění. Takovéto rozsáhlé opravy si vyžádají náklady v minimální výši cca 100 000 Kč. Žalobce ani žalovaný nežádali Společenství vlastníků jednotek v předmětném domě, majitele střechy o souhlas s provedením opravy střechy. Žalobce vyzval žalovaného předžalobní výzvou ze dne [datum] k odstranění vady střechy tak, aby nedocházelo k zatékání do Jednotky a k zaplacení smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč ve lhůtě jednoho měsíce.

24. Podle § 2048 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Smluvní pokuta je svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Jinými slovy, má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno.

25. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

26. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

27. Podle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

28. Podle § 2106 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

29. Podle § 2107 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušení smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

30. Podle § 580 odst. 1 o.z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, která odporuje zákonům, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

31. Podle § 580 odst. 2 o.z. neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

32. Podle § 588 o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonům a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

33. V daném případě dospěl soud k závěru, že žalobě vyhovět nelze, když jako předběžnou otázku řešil, zda účastníci sjednali v kupní smlouvě platné ujednání v podobě závazku žalovaného odstranit vady střechy nad předmětnou bytovou jednotkou vzhledem na akcesorickou povahu smluvní pokuty k hlavnímu závazku žalovaného a dospěl k závěru, že nikoliv. V řízení bylo prokázáno, že účastníci uzavřeli kupní smlouvu dle výše citovaného ust. § 2079 odst. 1 občanského zákoníku, na základě níž se žalobce stal vlastníkem předmětné jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku a zároveň členem Společenství vlastníků jednotek. Žalovaný se ve smlouvě v bodě VI. článku 6.6 mj. zavázal k odstranění vady konkrétní části střechy přiléhající k jednotce, avšak předmětem kupní smlouvy je ideální podíl na společných částech domu a pozemku, tedy i střechy. Stanovisko soudu je takové, že ujednání účastníků o opravě střechy žalovaným zasahuje do práv třetích osob, tedy ostatních spoluvlastníků bytových jednotek v domě, kteří, jak bylo zjištěno, nedali v rámci společenství vlastníků jednotek souhlas s opravou střechy. Ze závěrů znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba] vyplývá, že příčinou vady projevující se vznikem vlhkostních poruch je chybné provedení skladby střechy a chybné řešení vnějších parapetů oken, kdy znalec zároveň uvádí možnou nápravu spočívající v demontáži současné krytiny střechy a nahrazení novou krytinou, s uvedením dalších souvisejících nutných opatření, kdy před provedením oprav bude nutné zpracovat podrobnou projektovou dokumentaci a jak vypověděl svědek [jméno] [příjmení], bude se jednat o investice ve výši kolem 100 000Kč. Tedy oprava střechy bude zřejmě probíhat jako komplexní oprava, o níž bude rozhodovat Shromáždění vlastníků jednotek, jak je patrné ze zápisu z 15. Shromáždění vlastníků ze dne [datum] a to právě s ohledem na obsáhlý rozsah opravy a výši investice, která bude pokryta z Fondu oprav Společenství vlastníků bytových jednotek Nelze tak přehlédnout, že uložením povinnosti žalovanému odstranit vady vytýkané žalobcem vykonatelným rozhodnutím soudu by byl žalovaný nucen za účelem splnění této povinnosti zasáhnout do vlastnického práva třetích osob, tj. ostatních vlastníků jednotek jako spoluvlastníků společných částí budovy, aniž by s tím tyto osoby projevily souhlas a aniž by byly účastníky řízení v projednávané věci. Soud proto dospěl k závěru, že smluvní závazek žalovaného ohledně opravy střechy nemůže zavazovat třetí osoby, tj. ostatní vlastníky jednotek, jít k jejich tíži (z případné smlouvy o dílo by pro spoluvlastníky střechy vyplývaly nejen práva, ale i povinnosti), tím jednak odporuje veřejnému pořádku, a jednak zavazuje od počátku k plnění právně nemožnému, a v této dílčí části se tak jedná o absolutně neplatné ujednání ve smyslu ust. § 588 o.z.. Žalovanému tedy nelze uložit povinnost bezplatně odstranit vady předmětu koupě, hlavní závazek žalovaného je absolutně neplatný a tudíž žalobce nemá právo ani na zaplacení smluvní pokuty, a z výše uvedených důvodů soud žalobu jako nedůvodnou zamítl. Na tomto místě soud podotýká, že žalovaný nechal provést údržbu kritických míst střechy již dne [datum], při které byl žalobce osobně přítomen a svědek [jméno] [příjmení] mu jednoznačně sdělil, že střecha jako stavební dílo potřebuje pravidelnou údržbu, aby mu do bytu nezatékalo, ze stavu střechy je vidět, že tato údržba dlouhodobě ze strany majitele střechy SVJ absentuje, již od této chvíle měl možnost žalobce se na SVJ obrátit jako jeho člen, což, jak vyplývá z přednesu právního zástupce žalobce učinil až době mezi posledními dvěma jednáními soudu. Je s podivem, že žalobce žalovaného ani spoluvlastníky střechy o údajném zatékání neinformoval v období od léta 2019 do srpna 2021, tvrdil, že dříve o zatékání neměl vědomost, byt pronajímal, ovšem v tvrzeném rozsahu zatékání by byt byl stěží obyvatelný. Zjištěný skutkový stav spíše nasvědčuje verzi, že do bytu začalo znovu zatékat až po nějaké době od vyčištění žlabů a tmelení netěsností, když, jak vypověděl svědek [příjmení], pokud začne zatékat střechou, je nutné situaci řešit hned, jinak se stav rychle zhoršuje.

34. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný měl ve věci plný úspěch, neboť žaloba směřující proti němu byla soudem zamítnuta. Soud přiznal žalovanému náhradu vzniklých nákladů za právní zastoupení ve věci, a to odměnu advokáta počítanou dle § 7 bod 6. vyhl. č. 177/1996 Sb., kde odměna za jeden úkon právní služby činí 9 420 Kč a byla přiznána za šest úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast u jednání dne 5.9., [datum], [datum], písemné podání ve věci dne [datum]), dále šest režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 téže vyhlášky a náhradu DPH advokáta ve výši 21% z uvedených plnění v částce 12 247,20 Kč dle § 137 odst. 3 o.s.ř., tedy celkem náhradu ve výši 70 567,20 Kč.

35. Soud žalobci uložil, aby tuto náhradu nákladů řízení zaplatil k rukám advokáta žalovaného dle § 149 odst. 1 o.s.ř., a to ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.).