9 C 158/2021

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Moravcem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B, narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem JUDr. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, 280 02 Kolín Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného Anonymizováno sídlem Adresa advokátky o širší vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhá, aby mu žalobkyně a) zaplatila částka s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně od datum do zaplacení, se zamítá.

II. Vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhá, aby mu žalobci společně a nerozdílně zaplatili částka s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně do datum do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobcům se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalovaný se domáhal jednak náhrady za to, že mu rozhodnutím majoritního spoluvlastníka bylo znemožněno užívat společnou nemovitost - pozemek parc. č. St. 2365, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 897, a pozemek parc. č. 346/68, dále náhrady škody spočívající ve snížení hodnoty jeho spoluvlastnického podílu, které by dosáhl při vypořádání spoluvlastnictví, v důsledku úprav provedených na společné nemovitosti.

2. Žalobci se proti uplatněným nárokům bránili argumentací, že opravy byly nutné k zachování stavby po havárii vody a hodnotu nemovitosti naopak zvýšily. Žalovaný měl v domě uschované své věci, není tedy pravda, že nemovitost neužíval.

3. Z provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. hodnota pro katastrální území adresa se podává, že ke dni datum pozemek parc. č. St. Anonymizováno, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. Anonymizováno, a pozemek parc. č. Anonymizováno/68 (zahrada) náležely do podílového spoluvlastnictví pana jméno FO a paní jméno FO s tím, že pan jméno FO byl spoluvlastníkem ¼ a paní jméno FO ¾ uvedených nemovitostí. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. hodnota pro katastrální území adresa se podává, že ke dni datum pozemek parc. č. St. Anonymizováno, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. Anonymizováno, a pozemek parc. č. Anonymizováno/68 (zahrada) náležely do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a) a žalovaného s tím, že žalovaný byl spoluvlastníkem ¼ a žalobkyně a) ¾ uvedených nemovitostí.

5. Ze smlouvy o dílo ze dne datum, faktur č. hodnota a č. hodnota a dokladů o vkladu na účet bylo zjištěno, že dne datum uzavřela žalobkyně a) jako objednatel a právnická osoba. jako zhotovitel smlouvu o dílo č. Anonymizováno, jejímž předmětem bylo zhotovení a montáž plastových oken za celkovou cenu částka. Společnost právnická osoba. vystavila zálohovou fakturu č. hodnota na částku částka a dále fakturu č. hodnota na částku částka splatnou dne datum. Zálohová faktura byla uhrazena dne datum vkladem na účet č. č. účtu. Faktura č. hodnota byla uhrazena dne datum vkladem na účet č. č. účtu. Ze smlouvy o dílo ze dne datum, čestného prohlášení ze dne datum, zakázky, předávacího protokolu ze dne datum a příkazu k úhradě ze dne datum bylo zjištěno, že dne datum uzavřela žalobkyně a) jako objednatel a právnická osoba jako zhotovitel smlouvu o dílo č. S1610056, jejímž předmětem bylo zhotovení a montáž jednoho trojdílného, jednoho dvoudílného, čtyř jednodílných a sestava tří jednodílných oken za celkovou cenu částka s tím, že místem provedení díla byla adresa. Dílo bylo provedeno a zaplaceno. Ze stvrzenky č. hodnota vyplývá, že žalobkyně a) uhradila dne datum za materiál částku částka u Jaroslava Anonymizováno, IČO: IČO. Z účtenky – daňového dokladu č. hodnota vystaveného dne datum a ze stvrzenky se podává, že PRO-právnická osoba účtovala za právnická osoba částku částka a tato částka byla dne datum uhrazena. Z faktury - daňového dokladu č. hodnota vystaveného dne datum právnická osoba, se podává, že za polystyren byla fakturována částka částka. Z faktury č. hodnota, vážního lístku č. č. účtu a příkazu k úhradě ze dne datum se podává, že dne datum vystavila firma právnická osoba žalobkyni a) fakturu – daňový doklad č. hodnota splatnou dne datum na částku částka za odvoz objemného odpadu. Tento objemný odpad vážil 1,540 tun. Uvedená faktura byla uhrazena dne datum. Z faktury č. hodnota bylo zjištěno, že dne datum vystavila společnost PRO-právnická osoba žalobkyni a) fakturu – daňový doklad č. hodnota na částku částka za právnická osoba. Z faktury – daňového dokladu č. hodnota vystavené dne datum se podává, že právnická osoba fakturovala částku částka za právnická osoba a tato faktura byla uhrazena. Z faktury – daňového dokladu č. hodnota ze dne datum vyplývá, že právnická osoba fakturovala částku částka za lepidlo a stěrky a částku částka za polystyren a tato faktura byla uhrazena. Z účtenky - daňového dokladu č. hodnota vyplývá, že PRO-právnická osoba dne datum fakturovala částku částka za fólii. Z dokladu o platbě se podává, že PRO – právnická osoba byla dne datum kartou hrazena částka částka. Z daňového dokladu č. hodnota vystaveného dne datum se podává, že PRO-právnická osoba fakturovala částku částka za polystyren a obrubník. Z faktury – daňového dokladu č. hodnota vystaveného dne a z dokladu o platbě ze dne datum bylo zjištěno, že právnická osoba fakturovalo žalobkyni a) částku částka a tato faktura byla uhrazena. Z objednávky č. OPPU-2850/2016 se podává, že na základě této objednávky DaCH právnická osoba. dne datum dodala žlaby za částku částka. Z faktury – daňového dokladu č. hodnota ze dne datum se podává, že právnická osoba fakturovala částku částka za polystyren, stěrku a hmoždinky a tato faktura byla uhrazena. Z dodacích listů D161004368 a D161004607 se podává, že dne datum dodal právnická osoba 4,96 t přírodního kameniva za částku částka a dne datum 4,18 t přírodního kameniva za částku částka a tyto částky byly uhrazeny v hotovosti. Z faktury č. hodnota a dokladu o platbě ze dne datum se podává, že dne datum právnická osoba vystavila fakturu za právnická osoba na částku částka a tato faktura byla uhrazena. Z faktury – daňového dokladu č. hodnota ze dne datum se podává, že právnická osoba fakturovala částku částka za právnická osoba. Z faktury - daňového dokladu č. hodnota a dokladů o platbách vyplývá, že dne datum právnická osoba fakturovala částku částka a tato faktura byla uhrazena. Z faktury – daňového dokladu č. hodnota ze dne datum vyplývá, že právnická osoba fakturovala částku částka za právnická osoba. Z daňového dokladu č. hodnota se podává, že PRO-právnická osoba dne datum fakturovala částku částka za právnická osoba. Z faktury – daňového doklad č. hodnota ze dne datum se podává, že právnická osoba fakturovala částku částka za právnická osoba a tato faktura byla uhrazena. Ze stvrzenky č. hodnota, se podává, že dne datum byla za materiál VF ELECTRIV, s.r.o. zaplacena částka částka. Z objednávky bylo zjištěno, že u právnická osoba byl objednán právnická osoba o celkové hmotnosti 577,10 kg a jeho doprava za cenu částka a tato částka byla uhrazena. Z faktury č. hodnota a příjmového dokladu č. hodnota ze dne datum vyplývá, že dne datum vystavila firma právnická osoba žalobkyni a) fakturu – daňový doklad č. hodnota splatnou dne datum na částku částka za vykácení stromů a keřů a vyčištění zahrady. Uvedená faktura byla uhrazena dne datum. Z faktury č. hodnota, vážního lístku č. č. účtu a příkazu k úhradě ze dne datum vyplývá, že dne datum vystavila firma právnická osoba fakturu – daňový doklad č. hodnota splatnou dne datum na částku částka za odvoz objemného odpadu. Tento objemný odpad vážil 2,46 tuny. Uvedená faktura byla uhrazena dne datum. Z potvrzení Městských sociálních a podezřelý výraz služeb ze dne datum se podává, že pan jméno FO využíval právnická osoba adresa – koupání v SOH z důvodu neuzpůsobené koupelny (ucpané odpady) v domě.

6. Z oznámení o havárii ze dne datum a z e-mailu z téhož dne vyplývá, že dne datum oznámila žalobkyně a) havárii kanalizační přípojky u domu čp. Anonymizováno na pozemku parc. č. st. Anonymizováno s tím, že zásah bude zajišťovat firma VODOS adresa.

7. Ohledáním nemovitosti soud zjistil, že z podkroví v místech, kde se nacházela koupelna a wc protékala voda do prvního patra do míst, kde je kuchyně. Stopy po vlhkosti byly vidět na stropě a také na stole stojícím pod promáčenou částí stropu. V suterénu byla vlhkost vidět v kolem přívodu vody. Původní olověné trubky byly demontované. Všechny místnosti v suterénu a vstupní hala se schodištěm v prvním patře mají otlučené omítky až na cihlu. Zvenku byla vidět nová izolace proti vlhkosti. Do země je zavedena plastová trubka.

8. Ze znaleckého posudku č. hodnota-81/2016 ze dne datum vyhotoveného jméno FO pro žalobkyni a) bylo zjištěno, že obvyklá cena domu č.p. Anonymizováno s příslušenstvím a pozemky byla odhadnuta na částka. V posudku je uvedeno, že dům má značně zanedbanou údržbu a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Ze znaleckého posudku č. hodnota-128/2019 o ceně rodinného domu č.p. Anonymizováno na pozemku parc. č. hodnota a pozemku p.č. hodnota a Anonymizováno/68 v k.ú. adresa vypracovaného znalkyní tituly před jménem jméno FO se podává, že ke dni datum určila znalkyně cenu uvedených nemovitostí částkou částka. Ze znaleckého posudku č. hodnota-76/2021 o ceně rodinného domu č.p. Anonymizováno na pozemku parc. č. hodnota a pozemku p.č. hodnota a Anonymizováno/68 v k.ú. adresa vypracovaného znalkyní tituly před jménem jméno FO se podává, že ke dni datum určila znalkyně cenu uvedených nemovitostí částkou částka. Z protokolu z jednání konaného dne datum ve věci vedené pod sp. zn. spisová značka se podává, že znalkyně tituly před jménem jméno FO uvedla, že „v roce 2018 tam koupelna a WC byly, byla jsem v tomto rodinném domě dvakrát, nyní podruhé tam něco chybí, z mého pohledu zbytečně, je znehodnocován. Omítky na schodišti jsou otlučené až na cihlu, dle vyjádření účastníků byla odpojena kanalizace k přípojce a odpojená voda a plyn. Odstranění příček a podlah v druhém nadzemním podlaží činí rodinný dům neobyvatelný…“ Z posudku k tržnímu ocenění nájemného zpracovaného jméno FO, realitní makléřem RE/MAX právnická osoba, ze dne datum se podává, že měsíční nájemné za rok 2016 bylo stanoveno částkou částka, za rok 2017 částkou částka, za rok 2018 částkou částka, za rok 2019 částkou částka, za rok 2020 částkou částka a za rok 2021 částkou částka s tím, že realitní makléř vycházel z fotografií, znaleckého posudku tituly před jménem Evy adresa, stanovení tržní hodnoty nemovitosti tituly před jménem jméno FO z datum a vnější prohlídky bez možnosti se dostat dovnitř.

9. Ze znaleckého posudku tituly před jménem právnická osoba z oborů stavebnictví a ekonomika – ceny a odhady, má soud zjištěno, že společná nemovitost (rodinný dům) nebyla v rozhodném období jako celek obyvatelná. Ke stavebním úpravám v domě došlo v roce 2015 a 2016 a postupně dále až do roku 2020, a to bez úředních povolení a řádné dokumentace. Stavebně-technický stav domu způsobený dlouhodobou absencí údržby neumožňoval užívání horního podlaží. Při vynaložení nákladů v částka by bylo možné učinit obyvatelným alespoň byt v přízemí a tím z nemovitosti získat nájemné. Terénní úpravy okolo domu samy o sobě neměly dopad na hodnotu nemovitosti, ve spojení s pracemi po obvodu domu však hodnotu zvýšily. Opačný vliv na hodnotu nemovitosti měly naopak práce uvnitř domu, jako odstranění vybavení koupelny a WC v horním patře. V souhrnu práce provedené žalobkyní s velkou pravděpodobností neznamenaly podstatnou změnu hodnoty domu.

10. Z dopisu zástupce žalobkyně a) ze dne datum adresovaného žalovanému a z podacího lístku ze dne datum vyplývá, že zástupce upozornil žalovaného na skutečnost, že žalobkyně a) zajistila výměnu zámků vstupních dveří do domu č.p. 897 v adresa. Z dopisu zástupce žalobkyně a) ze dne datum adresovaného žalovanému vyplývá, že žalobkyně jako většinový spoluvlastník projevila vůli zamezit žalovanému v užívání nemovitosti, neboť z ní nelze vydělit část odpovídající jeho podílu. Z dopisů zástupce žalobkyně a) ze dne datum a ze dne datum adresovaných žalovanému vyplývá, že žalobkyně odmítla žalovanému předat klíče od domu. Vstup do domu mu umožnila pouze za účelem odvozu věcí po panu jméno FO, avšak za podmínky, že předloží dědické rozhodnutí prokazující jejich nabytí. Jako většinový spoluvlastník žalobkyně rozhodla o opravách domu.

11. Z dohody z datum a z potvrzení z datum vyplývá, že se účastníci dohodli na tom, že krom dvou prosklených dřevěných příborníků a v nich uloženého porcelánu je žalovaný vlastníkem všech movitých věcí ve dvou obytných místnostech, v kuchyni a v koupelně v přízemí domu čp. Anonymizováno; tyto věci dle dohody vyklidil do datum.

12. Ze shora uvedených skutkových zjištění dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, že žalobkyně coby většinový spoluvlastník rozhodla vyloučila žalovaného z užívání společné nemovitosti. Žalovanému umožnila vyklizení věcí, které měl v domě po jméno FO, avšak za podmínky, že prokáže jejich vlastnictví. K vyřešení otázky které věci patří žalovanému, a k jejich vyklizení došlo v listopadu 2022. Do po dobu trvání spoluvlastnictví byl dům jako celek neobyvatelný a bylo by třeba vynaložit náklady, aby bylo možné pronajmout alespoň jeho část. Stavební práce provedené na domě žalobkyní v souhrnu neměly dopad na hodnotu domu.

13. Pokud jde o náhradu za žalovaným tvrzené snížení hodnoty nemovitosti, soudní znalec dospěl k závěru, že práce, které byly na domě provedeny, v jejich souhrnu hodnotu nemovitosti neovlivnily. Znalec nebyl s to vyčíslit změnu hodnoty nemovitosti přičitatelnou provedeným stavebním pracím. Mělo-li žalovaným tvrzené snížení hodnoty nemovitosti představovat rozdíl mezi hodnotou, kterou by získal jako náhradu za svůj podíl při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, lze poukázat na to, že příslušné řízení skončilo smírem. Znalecký posudek tituly před jménem jméno FO, z něhož vyšel soud v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, dospěl k hodnotě odpovídající té, jakou zjistil tituly před jménem jméno FO. Soud za těchto okolností neměl za potřebné provádět další znalecké zkoumání, a to zejména pokud by měl dle návrhu žalovaného vyčlenit stavební práce, které dle názoru nemovitost znehodnotily, a opomenout ty, které tituly před jménem jméno FO považoval za přínosné.

14. Pokud jde o náhradu za vyloučení z užívání společné nemovitosti, soud vyšel z ustanovení § 1117 o. z., podle něhož má každý spoluvlastník právo k celé věci, omezené stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Podle § 1122 odst. 1 o. z. podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Soud vzal v potaz, že žalovaný měl v domě uložené movité věci, které spolu s menšinovým podílem na nemovitosti zdědil po panu jméno FO. Fakticky však ani tyto věci nemohl užívat, neboť mu žalobkyně zamezila v přístupu do domu výměnou zámků i výslovným zákazem. Aby žalovanému umožnila věci vyklidit, požadovala důkaz, že je nabyl děděním. Sama však věděla nebo mohla vědět, které věci v domě jsou její a které nikoliv. Její požadavek lze proto považovat přinejmenším za excesivní. Z toho důvodu soud uzavřel, že žalobkyně skutečně užívala nemovitost nad rámec svého podílu, zatímco žalovaný byl z výkonu svého vlastnického práva vyloučen. To samo o sobě není nepřípustné, obecně by však za to žalovanému příslušela náhrada (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 11. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1313/97). V poměrech této věci však žalovaný nebyl o nic ochuzen, neboť dům byl neobyvatelný, a to včetně té části, v níž měl žalovaný uskladněné své věci. Soud se neztotožňuje s názorem žalovaného, že by měl dostat alespoň nějakou náhradu bez ohledu na stav nemovitosti. Úvaha, podle níž náhrada odpovídá částce, kterou by bylo možné získat pronájmem nemovitosti, vychází z účelu náhrady. Žalovaný chce po žalobkyni peníze za to, že nemohl užívat dům. Ten však nebyl ve stavu, jaký by to umožňoval. Holé vlastnictví určité věci nutně nemusí vlastníkovi přinášet užitek. Žalovaný (naprosto stejně jako žalobkyně) nemohl těžit z vlastnictví podílu ani naturálně, ani získáním úplaty za dočasné přenechání nemovitosti třetí osobě. Proto žalovaný o nic nepřišel a žalobkyně se o nic neobohatila, když ho vyloučila z užívání nemovitosti v rozsahu jeho podílu.

15. Soud rozhodl o náhradě nákladů řízení o žalobě i o vzájemném návrhu. Žalobkyně byla v řízení neúspěšná v rozsahu částka s úrokem z prodlení, žalovaný ve vztahu k žalobkyni v rozsahu částka s úrokem z prodlení a ve vztahu k žalovaným společně v rozsahu částka s úrokem z prolení. Soud nepřiznal v řízení úspěšnějším žalobcům poměrnou část náhrady nákladů řízení (§ 150 o.s.ř.). Byla to žalobkyně, která s nemovitostí po celou dobu nakládala a žalovanému do ní neumožnila přístup. Náhrada za vyloučení z užívání je sice nulová, v základu však opodstatněná. Stavební práce, které žalobkyně z vlastního rozhodnutí coby většinového spoluvlastníka nechala v domě provést, nebyly úředně povolené, a zejména nebyly řádně zdokumentované, čímž žalobkyně sama výrazně ztížila možnost zhodnotit jejich dopad na hodnotu nemovitosti. Přestože soud nevyhověl požadavkům žalovaného, bylo by krajně nespravedlivé, aby žalovaný hradil žalobcům náklady řízení. Proti tomuto rozsudku lze do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení podat odvolání Krajskému soudu v Praze prostřednictvím Okresního soudu v Kolíně.