9 C 158/2021

Plný text

Okresní soud v Kolíně rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Moravcem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem JUDr. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , 280 02 Kolín Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného Anonymizováno sídlem Adresa advokátky o širší vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhá, aby mu žalobkyně a) zaplatila , částka, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhá, aby mu žalobci společně a nerozdílně zaplatili , částka, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně do , datum, do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobcům se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalovaný se domáhal jednak náhrady za to, že mu rozhodnutím majoritního spoluvlastníka bylo znemožněno užívat společnou nemovitost - pozemek parc. č. St. 2365, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 897, a pozemek parc. č. 346/68, dále náhrady škody spočívající ve snížení hodnoty jeho spoluvlastnického podílu, které by dosáhl při vypořádání spoluvlastnictví, v důsledku úprav provedených na společné nemovitosti.

2. Žalobci se proti uplatněným nárokům bránili argumentací, že opravy byly nutné k zachování stavby po havárii vody a hodnotu nemovitosti naopak zvýšily. Žalovaný měl v domě uschované své věci, není tedy pravda, že nemovitost neužíval.

3. Z provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, se podává, že ke dni , datum, pozemek parc. č. St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /68 (zahrada) náležely do podílového spoluvlastnictví pana , jméno FO, a paní , jméno FO, s tím, že pan , jméno FO, byl spoluvlastníkem ¼ a paní , jméno FO, ¾ uvedených nemovitostí. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, se podává, že ke dni , datum, pozemek parc. č. St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /68 (zahrada) náležely do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a) a žalovaného s tím, že žalovaný byl spoluvlastníkem ¼ a žalobkyně a) ¾ uvedených nemovitostí.

5. Ze smlouvy o dílo ze dne , datum, , faktur č. , hodnota, a č. , hodnota, a dokladů o vkladu na účet bylo zjištěno, že dne , datum, uzavřela žalobkyně a) jako objednatel a , právnická osoba, . jako zhotovitel smlouvu o dílo č. , Anonymizováno, , jejímž předmětem bylo zhotovení a montáž plastových oken za celkovou cenu , částka, . Společnost , právnická osoba, . vystavila zálohovou fakturu č. , hodnota, na částku , částka, a dále fakturu č. , hodnota, na částku , částka, splatnou dne , datum, . Zálohová faktura byla uhrazena dne , datum, vkladem na účet č. , č. účtu, . Faktura č. , hodnota, byla uhrazena dne , datum, vkladem na účet č. , č. účtu, . Ze smlouvy o dílo ze dne , datum, , čestného prohlášení ze dne , datum, , zakázky, předávacího protokolu ze dne , datum, a příkazu k úhradě ze dne , datum, bylo zjištěno, že dne , datum, uzavřela žalobkyně a) jako objednatel a , právnická osoba, jako zhotovitel smlouvu o dílo č. S1610056, jejímž předmětem bylo zhotovení a montáž jednoho trojdílného, jednoho dvoudílného, čtyř jednodílných a sestava tří jednodílných oken za celkovou cenu , částka, s tím, že místem provedení díla byla , adresa, . Dílo bylo provedeno a zaplaceno. Ze stvrzenky č. , hodnota, vyplývá, že žalobkyně a) uhradila dne , datum, za materiál částku , částka, u Jaroslava , Anonymizováno, , IČO: , IČO, . Z účtenky – daňového dokladu č. , hodnota, vystaveného dne , datum, a ze stvrzenky se podává, že PRO-, právnická osoba, účtovala za , právnická osoba, částku , částka, a tato částka byla dne , datum, uhrazena. Z faktury - daňového dokladu č. , hodnota, vystaveného dne , datum, , právnická osoba, , se podává, že za polystyren byla fakturována částka , částka, . Z faktury č. , hodnota, , vážního lístku č. , č. účtu, a příkazu k úhradě ze dne , datum, se podává, že dne , datum, vystavila firma , právnická osoba, žalobkyni a) fakturu – daňový doklad č. , hodnota, splatnou dne , datum, na částku , částka, za odvoz objemného odpadu. Tento objemný odpad vážil 1,540 tun. Uvedená faktura byla uhrazena dne , datum, . Z faktury č. , hodnota, bylo zjištěno, že dne , datum, vystavila společnost PRO-, právnická osoba, žalobkyni a) fakturu – daňový doklad č. , hodnota, na částku , částka, za , právnická osoba, . Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, vystavené dne , datum, se podává, že , právnická osoba, fakturovala částku , částka, za , právnická osoba, a tato faktura byla uhrazena. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, vyplývá, že , právnická osoba, fakturovala částku , částka, za lepidlo a stěrky a částku , částka, za polystyren a tato faktura byla uhrazena. Z účtenky - daňového dokladu č. , hodnota, vyplývá, že PRO-, právnická osoba, dne , datum, fakturovala částku , částka, za fólii. Z dokladu o platbě se podává, že PRO – , právnická osoba, byla dne , datum, kartou hrazena částka , částka, . Z daňového dokladu č. , hodnota, vystaveného dne , datum, se podává, že PRO-, právnická osoba, fakturovala částku , částka, za polystyren a obrubník. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, vystaveného dne a z dokladu o platbě ze dne , datum, bylo zjištěno, že , právnická osoba, fakturovalo žalobkyni a) částku , částka, a tato faktura byla uhrazena. Z objednávky č. OPPU-2850/2016 se podává, že na základě této objednávky DaCH , právnická osoba, . dne , datum, dodala žlaby za částku , částka, . Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, se podává, že , právnická osoba, fakturovala částku , částka, za polystyren, stěrku a hmoždinky a tato faktura byla uhrazena. Z dodacích listů D161004368 a D161004607 se podává, že dne , datum, dodal , právnická osoba, 4,96 t přírodního kameniva za částku , částka, a dne , datum, 4,18 t přírodního kameniva za částku , částka, a tyto částky byly uhrazeny v hotovosti. Z faktury č. , hodnota, a dokladu o platbě ze dne , datum, se podává, že dne , datum, , právnická osoba, vystavila fakturu za , právnická osoba, na částku , částka, a tato faktura byla uhrazena. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, se podává, že , právnická osoba, fakturovala částku , částka, za , právnická osoba, . Z faktury - daňového dokladu č. , hodnota, a dokladů o platbách vyplývá, že dne , datum, , právnická osoba, fakturovala částku , částka, a tato faktura byla uhrazena. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, vyplývá, že , právnická osoba, fakturovala částku , částka, za , právnická osoba, . Z daňového dokladu č. , hodnota, se podává, že PRO-, právnická osoba, dne , datum, fakturovala částku , částka, za , právnická osoba, . Z faktury – daňového doklad č. , hodnota, ze dne , datum, se podává, že , právnická osoba, fakturovala částku , částka, za , právnická osoba, a tato faktura byla uhrazena. Ze stvrzenky č. , hodnota, , se podává, že dne , datum, byla za materiál VF ELECTRIV, s.r.o. zaplacena částka , částka, . Z objednávky bylo zjištěno, že u , právnická osoba, byl objednán , právnická osoba, o celkové hmotnosti 577,10 kg a jeho doprava za cenu , částka, a tato částka byla uhrazena. Z faktury č. , hodnota, a příjmového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, vyplývá, že dne , datum, vystavila firma , právnická osoba, žalobkyni a) fakturu – daňový doklad č. , hodnota, splatnou dne , datum, na částku , částka, za vykácení stromů a keřů a vyčištění zahrady. Uvedená faktura byla uhrazena dne , datum, . Z faktury č. , hodnota, , vážního lístku č. , č. účtu, a příkazu k úhradě ze dne , datum, vyplývá, že dne , datum, vystavila firma , právnická osoba, fakturu – daňový doklad č. , hodnota, splatnou dne , datum, na částku , částka, za odvoz objemného odpadu. Tento objemný odpad vážil 2,46 tuny. Uvedená faktura byla uhrazena dne , datum, . Z potvrzení Městských sociálních a , podezřelý výraz, služeb ze dne , datum, se podává, že pan , jméno FO, využíval , právnická osoba, , adresa, – koupání v SOH z důvodu neuzpůsobené koupelny (ucpané odpady) v domě.

6. Z oznámení o havárii ze dne , datum, a z e-mailu z téhož dne vyplývá, že dne , datum, oznámila žalobkyně a) havárii kanalizační přípojky u domu čp. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, s tím, že zásah bude zajišťovat firma VODOS , adresa, .

7. Ohledáním nemovitosti soud zjistil, že z podkroví v místech, kde se nacházela koupelna a wc protékala voda do prvního patra do míst, kde je kuchyně. Stopy po vlhkosti byly vidět na stropě a také na stole stojícím pod promáčenou částí stropu. V suterénu byla vlhkost vidět v kolem přívodu vody. Původní olověné trubky byly demontované. Všechny místnosti v suterénu a vstupní hala se schodištěm v prvním patře mají otlučené omítky až na cihlu. Zvenku byla vidět nová izolace proti vlhkosti. Do země je zavedena plastová trubka.

8. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -81/2016 ze dne , datum, vyhotoveného , jméno FO, pro žalobkyni a) bylo zjištěno, že obvyklá cena domu č.p. , Anonymizováno, s příslušenstvím a pozemky byla odhadnuta na , částka, . V posudku je uvedeno, že dům má značně zanedbanou údržbu a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -128/2019 o ceně rodinného domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku p.č. , hodnota, a , Anonymizováno, /68 v k.ú. , adresa, vypracovaného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, se podává, že ke dni , datum, určila znalkyně cenu uvedených nemovitostí částkou , částka, . Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -76/2021 o ceně rodinného domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku p.č. , hodnota, a , Anonymizováno, /68 v k.ú. , adresa, vypracovaného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, se podává, že ke dni , datum, určila znalkyně cenu uvedených nemovitostí částkou , částka, . Z protokolu z jednání konaného dne , datum, ve věci vedené pod sp. zn. , spisová značka, se podává, že znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, uvedla, že „v roce 2018 tam koupelna a WC byly, byla jsem v tomto rodinném domě dvakrát, nyní podruhé tam něco chybí, z mého pohledu zbytečně, je znehodnocován. Omítky na schodišti jsou otlučené až na cihlu, dle vyjádření účastníků byla odpojena kanalizace k přípojce a odpojená voda a plyn. Odstranění příček a podlah v druhém nadzemním podlaží činí rodinný dům neobyvatelný…“ Z posudku k tržnímu ocenění nájemného zpracovaného , jméno FO, , realitní makléřem RE/MAX , právnická osoba, , ze dne , datum, se podává, že měsíční nájemné za rok 2016 bylo stanoveno částkou , částka, , za rok 2017 částkou , částka, , za rok 2018 částkou , částka, , za rok 2019 částkou , částka, , za rok 2020 částkou , částka, a za rok 2021 částkou , částka, s tím, že realitní makléř vycházel z fotografií, znaleckého posudku , tituly před jménem, Evy , adresa, , stanovení tržní hodnoty nemovitosti , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, a vnější prohlídky bez možnosti se dostat dovnitř.

9. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , právnická osoba, z oborů stavebnictví a ekonomika – ceny a odhady, má soud zjištěno, že společná nemovitost (rodinný dům) nebyla v rozhodném období jako celek obyvatelná. Ke stavebním úpravám v domě došlo v roce 2015 a 2016 a postupně dále až do roku 2020, a to bez úředních povolení a řádné dokumentace. Stavebně-technický stav domu způsobený dlouhodobou absencí údržby neumožňoval užívání horního podlaží. Při vynaložení nákladů v , částka, by bylo možné učinit obyvatelným alespoň byt v přízemí a tím z nemovitosti získat nájemné. Terénní úpravy okolo domu samy o sobě neměly dopad na hodnotu nemovitosti, ve spojení s pracemi po obvodu domu však hodnotu zvýšily. Opačný vliv na hodnotu nemovitosti měly naopak práce uvnitř domu, jako odstranění vybavení koupelny a WC v horním patře. V souhrnu práce provedené žalobkyní s velkou pravděpodobností neznamenaly podstatnou změnu hodnoty domu.

10. Z dopisu zástupce žalobkyně a) ze dne , datum, adresovaného žalovanému a z podacího lístku ze dne , datum, vyplývá, že zástupce upozornil žalovaného na skutečnost, že žalobkyně a) zajistila výměnu zámků vstupních dveří do domu č.p. 897 v , adresa, . Z dopisu zástupce žalobkyně a) ze dne , datum, adresovaného žalovanému vyplývá, že žalobkyně jako většinový spoluvlastník projevila vůli zamezit žalovanému v užívání nemovitosti, neboť z ní nelze vydělit část odpovídající jeho podílu. Z dopisů zástupce žalobkyně a) ze dne , datum, a ze dne , datum, adresovaných žalovanému vyplývá, že žalobkyně odmítla žalovanému předat klíče od domu. Vstup do domu mu umožnila pouze za účelem odvozu věcí po panu , jméno FO, , avšak za podmínky, že předloží dědické rozhodnutí prokazující jejich nabytí. Jako většinový spoluvlastník žalobkyně rozhodla o opravách domu.

11. Z dohody z , datum, a z potvrzení z , datum, vyplývá, že se účastníci dohodli na tom, že krom dvou prosklených dřevěných příborníků a v nich uloženého porcelánu je žalovaný vlastníkem všech movitých věcí ve dvou obytných místnostech, v kuchyni a v koupelně v přízemí domu čp. , Anonymizováno, ; tyto věci dle dohody vyklidil do , datum, .

12. Ze shora uvedených skutkových zjištění dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, že žalobkyně coby většinový spoluvlastník rozhodla vyloučila žalovaného z užívání společné nemovitosti. Žalovanému umožnila vyklizení věcí, které měl v domě po , jméno FO, , avšak za podmínky, že prokáže jejich vlastnictví. K vyřešení otázky které věci patří žalovanému, a k jejich vyklizení došlo v listopadu 2022. Do po dobu trvání spoluvlastnictví byl dům jako celek neobyvatelný a bylo by třeba vynaložit náklady, aby bylo možné pronajmout alespoň jeho část. Stavební práce provedené na domě žalobkyní v souhrnu neměly dopad na hodnotu domu.

13. Pokud jde o náhradu za žalovaným tvrzené snížení hodnoty nemovitosti, soudní znalec dospěl k závěru, že práce, které byly na domě provedeny, v jejich souhrnu hodnotu nemovitosti neovlivnily. Znalec nebyl s to vyčíslit změnu hodnoty nemovitosti přičitatelnou provedeným stavebním pracím. Mělo-li žalovaným tvrzené snížení hodnoty nemovitosti představovat rozdíl mezi hodnotou, kterou by získal jako náhradu za svůj podíl při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, lze poukázat na to, že příslušné řízení skončilo smírem. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , z něhož vyšel soud v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, dospěl k hodnotě odpovídající té, jakou zjistil , tituly před jménem, , jméno FO, . Soud za těchto okolností neměl za potřebné provádět další znalecké zkoumání, a to zejména pokud by měl dle návrhu žalovaného vyčlenit stavební práce, které dle názoru nemovitost znehodnotily, a opomenout ty, které , tituly před jménem, , jméno FO, považoval za přínosné.

14. Pokud jde o náhradu za vyloučení z užívání společné nemovitosti, soud vyšel z ustanovení § 1117 o. z., podle něhož má každý spoluvlastník právo k celé věci, omezené stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Podle § 1122 odst. 1 o. z. podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Soud vzal v potaz, že žalovaný měl v domě uložené movité věci, které spolu s menšinovým podílem na nemovitosti zdědil po panu , jméno FO, . Fakticky však ani tyto věci nemohl užívat, neboť mu žalobkyně zamezila v přístupu do domu výměnou zámků i výslovným zákazem. Aby žalovanému umožnila věci vyklidit, požadovala důkaz, že je nabyl děděním. Sama však věděla nebo mohla vědět, které věci v domě jsou její a které nikoliv. Její požadavek lze proto považovat přinejmenším za excesivní. Z toho důvodu soud uzavřel, že žalobkyně skutečně užívala nemovitost nad rámec svého podílu, zatímco žalovaný byl z výkonu svého vlastnického práva vyloučen. To samo o sobě není nepřípustné, obecně by však za to žalovanému příslušela náhrada (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 11. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1313/97). V poměrech této věci však žalovaný nebyl o nic ochuzen, neboť dům byl neobyvatelný, a to včetně té části, v níž měl žalovaný uskladněné své věci. Soud se neztotožňuje s názorem žalovaného, že by měl dostat alespoň nějakou náhradu bez ohledu na stav nemovitosti. Úvaha, podle níž náhrada odpovídá částce, kterou by bylo možné získat pronájmem nemovitosti, vychází z účelu náhrady. Žalovaný chce po žalobkyni peníze za to, že nemohl užívat dům. Ten však nebyl ve stavu, jaký by to umožňoval. Holé vlastnictví určité věci nutně nemusí vlastníkovi přinášet užitek. Žalovaný (naprosto stejně jako žalobkyně) nemohl těžit z vlastnictví podílu ani naturálně, ani získáním úplaty za dočasné přenechání nemovitosti třetí osobě. Proto žalovaný o nic nepřišel a žalobkyně se o nic neobohatila, když ho vyloučila z užívání nemovitosti v rozsahu jeho podílu.

15. Soud rozhodl o náhradě nákladů řízení o žalobě i o vzájemném návrhu. Žalobkyně byla v řízení neúspěšná v rozsahu , částka, s úrokem z prodlení, žalovaný ve vztahu k žalobkyni v rozsahu , částka, s úrokem z prodlení a ve vztahu k žalovaným společně v rozsahu , částka, s úrokem z prolení. Soud nepřiznal v řízení úspěšnějším žalobcům poměrnou část náhrady nákladů řízení (§ 150 o.s.ř.). Byla to žalobkyně, která s nemovitostí po celou dobu nakládala a žalovanému do ní neumožnila přístup. Náhrada za vyloučení z užívání je sice nulová, v základu však opodstatněná. Stavební práce, které žalobkyně z vlastního rozhodnutí coby většinového spoluvlastníka nechala v domě provést, nebyly úředně povolené, a zejména nebyly řádně zdokumentované, čímž žalobkyně sama výrazně ztížila možnost zhodnotit jejich dopad na hodnotu nemovitosti. Přestože soud nevyhověl požadavkům žalovaného, bylo by krajně nespravedlivé, aby žalovaný hradil žalobcům náklady řízení.