12 C 185/2025

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl soudcem JUDr. Martinem Svobodou ve věci žalobce: Anonymizováno zastoupený Jméno žalobce , advokátem sídlem Anonymizováno Anonymizováno žalovanému: Jméno žalovaného A , narozený Datum narození žalovaného A , Anonymizováno zastoupený Jméno žalovaného B , advokátem Anonymizováno o zaplacení 124 800 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá na žalovaném zaplacení částky 124 800 Kč spolu se zákonný úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 124 800 Kč od 10. 12. 2024 do zaplacení, se zamítá., jméno FO, . Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 50 349 Kč k rukám právního zástupce žalovaného, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení 124 800 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Tvrdil, že byl od 10. 5. 2004 do 9. 4. 2024 spoluvlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, domě č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále jen „byt“) s podílem 4/10 a že žalovaný byt v tomto období užíval bez právního důvodu. Žalovaná částka představuje 4/10 obvyklého nájemného za období od května 2022 do dubna 2024 (0,4×13 000 Kč×24 měsíců). Žalovaný byl s nárokem seznámen 9. 12. 2024 a od následujícího dne žalobce požaduje zákonný úrok z prodlení. Žalovanému byla 23. 4. 2025 zaslána předžalobní výzva.

2. Žalobce dále tvrdil, že nikdy nesouhlasil s uzavřením Smlouvy o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí ze dne 3. 12. 2001. Smlouva by navíc byla i absolutně neplatná, neboť nedošlo ke zveřejnění záměru dispozice s majetkem podle § 39 obecního zřízení a nebyla schválena zastupitelstvem města. Ze stejných důvodů je neplatná i smlouva o sdružení. Žalobce dále zpochybňoval dobrou víru žalovaného. Tvrdil, že v roce 2018, kdy žalovaný působil jako starosta města , adresa, (žalobce), byl pro město zpracován právní rozbor, ze kterého v souvislosti se smlouvou o sdružení vyplynulo, že družstvo nebylo žalobcem zmocněno k uzavírání smluv. Žalovaný se účastnil projednávání tohoto právního rozboru na radě města, byly mu proto známy skutečnosti, které navozovaly pochybnosti o jeho právu byt užívat.

3. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl. Tvrdil, že byt v předmětném období užíval na základě Smlouvy o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí, která byla uzavřena dne 3. 12. 2001 mezi žalobcem a , Anonymizováno, , adresa, – družstvo, nyní , právnická osoba, , (dále jen „družstvo“), jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem (dále jen „smlouva o finančním nájmu“). Žalobce byl při uzavírání smlouvy zastoupen družstvem, a to na základě čl. V odst. 1 Smlouvy o sdružení ze dne 3. 6. 1998. Účelem sdružení byla výstavba bytového domu za pomoci státní dotace a následný převod bytů do vlastnictví nájemců – členů družstva. Nájem bytu byl spojen s následným převodem bytu do vlastnictví žalovaného. Žalobce a družstvo se zavázali po skončení smlouvy bezúplatně převést byt do vlastnictví žalovaného a žalovaný se za to zavázal stát se člen družstva a finančně se podílet na výstavbě bytového domu. Nájemné bylo sjednáno jako věcně usměrněné dle tehdy platných právních předpisů. Součet nájemného a dalšího členského vkladu tvořil splátku hypotečního úvěru vč. úroku. Žalovaný byl celou dobu v dobré víře, že mu právo z nájmu náleží, a řádně platil nájemné. Žalobce více než 20 let nájem fakticky akceptoval a proti užívání bytu žalovaným ničeho nenamítal a o bytový dům ani nájemní vztahy se nijak nestaral. Družstvo bylo navíc většinovým spoluvlastníkem bytového domu i bytových jednotek a souhlas žalobce k uzavření smlouvy ani nepotřebovalo. Dne 4. 4. 2024 došlo k vypořádání spoluvlastnických vztahů mezi žalobcem a družstvem, když žalobce družstvu daroval své spoluvlastnické podíly, a ani v rámci tohoto vypořádání žalobce nikdy neotevřel otázku bezdůvodného obohacení.

4. Soud učinil následující skutková zjištění:

5. Ze shodných tvrzení účastníků soud zjistil, že žalovaný byt v rozhodné době od května 2004 do dubna 2024 užíval a že žalobce byl v této době spoluvlastníkem příslušného bytového domu a později i bytové jednotky vždy s podílem 4/10. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že v současné době je vlastníkem bytu družstvo.

6. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že žalovaný byl starostou žalobce od listopadu 2014 do dubna 2023. V době podpisu smlouvy o výstavbě o finančním pronájmu byl zaměstnancem městského úřadu a pracoval na odboru kultury a místních novin. Členem zastupitelstva je od roku 2006.

7. Ze smlouvy o sdružení ze dne 3. 6. 1998 (vizte č. l. 67-70) soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem, družstvem (tehdy , Anonymizováno, , Anonymizováno, – družstvo) a společností , právnická osoba, . (dále jen „stavební podnik“). V čl. I. smlouvy je uvedeno, že městská rada usnesením ze dne 2. 4. 1998 schválila jako dodavatele pro výstavbu bytového domu v lokalitě , jméno FO, o 50 bytových jednotkách stavební podnik, který byl vybrán na základě veřejné obchodní soutěže. Podle čl. , jméno FO, . se účastníci sdružují za účelem výstavby bytového domu o 50 bytových jednotkách na pozemcích p. č. , hodnota, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Podle čl. III bodu 1 žalobce k tomuto účelu do sdružení vloží finanční prostředky investované za účelem získání pozemků vhodných ke stavbě, jako věcný vklad pozemky p. č. , hodnota, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, a státní investiční dotaci případně poskytnutou ze státního rozpočtu v rámci „programu podpory výstavby nájemního bydlení a technické infrastruktury pro bytovou výstavbu v obcích“. Podle čl. III. bodu 2 družstvo zajistí finanční vklad ve výši zbývající části nákladů na výstavbu. V čl. V bodu 1 se účastníci dohodli, že správcem sdružení bude družstvo. Tento správce zastupuje sdružení vůči třetím osobám a ve svém účetnictví eviduje příjmy i výdaje sdružení. Podle čl. V bodu 3 budou finanční prostředky sdružení vedeny na dvou účtech sdružení zřízených k tomuto účelu u , Anonymizováno, , a.s. Zdroje na výstavbu budou vedeny na účtu s dispozičním právem družstva. Podle čl. VII. bodu 6 bude po kolaudaci domu neprodleně proveden vklad věcného břemene na dobu 20 let, které bude odpovídat právu žalobce rozhodovat o přidělování bytů, spoluuzavírat s nájemci nájemní smlouvy a stanovovat výši nájemného. Nájemné bude určováno v rámci platné cenové regulace nákladově nezahrnujíc zisk. V čl. VIII. se žalobce zavazuje po uplynutí 20 let od kolaudace stavby, pokud podmínky stanovené ve smlouvě o poskytnutí státní dotace na výstavbu nájemního bydlení nestanoví jinak, převést svůj spoluvlastnický podíl družstvu. Družstvo uhradí žalobci pouze cenu pozemku a náklady vzniklé se smluvním převodem. Podle čl. XI. účastníci sdružení odpovídají společně a nerozdílně vůči třetím osobám za závazky vzniklé ze společné činnosti.

8. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o sdružení ze dne 3. 6. 1998 (vizte č. l. 72) soud zjistil, že namísto , Anonymizováno, , Anonymizováno, – družstvo se účastníkem sdružení stalo družstvo , Anonymizováno, , adresa, – , Anonymizováno, , které vstoupilo do všech práv a povinností družstva vyplývajících ze smlouvy o sdružení.

9. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o sdružení ze dne 3. 6. 1998 (vizte č. l. 74-75) soud zjistil, že ke smlouvě o sdružení přistoupil nový účastník, a to , právnická osoba, . Dále se dodatkem mění účel sdružení tak, že předmětem sdružení mezi městem , adresa, (žalobce) a , právnická osoba, je výstavba (druhého) bytového domu o 12 bytových jednotkách na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Dále bylo ujednáno, že bytový dům o 36 bytových jednotkách postavený na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, bude ve spoluvlastnictví , Anonymizováno, , adresa, – družstva s podílem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a žalobce s podílem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a bytový dům o 12 bytových jednotkách postavený na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, bude ve spoluvlastnictví , právnická osoba, s podílem 6/10 a žalobce s podílem 4/10. Podle dodatku čl. VIII smlouvy o sdružení nadále zní tak, že město , adresa, (žalobce) se zavazuje nejpozději do 2 kalendářních měsíců po uplynutí 20 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí převést bezúplatně své spoluvlastnické podíly na bytových domech a příslušné pozemky do vlastnictví příslušného družstva a příslušné družstvo se zavazuje uhradit náklady, které s převodem vzniknou.

10. Z listiny označené jako smlouva o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí (vizte č. l. 61-65) soud zjistil, že v listině byli jako pronajímatel označeni družstvo a žalobce zastoupený družstvem a jako nájemce byl označen žalovaný. Listina je datována dnem 3. 12. 2001 a je podepsána zástupcem družstva za pronajímatele a žalovaným. Listina je členěna na úvodní ustanovení, smlouvu o výstavbě, smlouvu o finančním pronájmu s následnou koupí bytu a společná ustanovení. V čl. I – úvodní ustanovení je uvedeno, že žalobce je vlastníkem pozemků, na nichž společně s družstvem v souladu se smlouvou o sdružení provedou výstavbu bytového domu. Žalobce za tím účelem obdržel účelovou dotaci, která je vázána na podmínku, že 20 let od kolaudace nebude převedeno vlastnické právo k jednotce a že po tuto dobu bude užívána k trvalému bydlení. Žalovaný se zavázal stát se členem družstva a podílet se svou finanční účastí na výstavbě domu úhradou majetkového podílu, který bude následně započítán na úhradu pořizovací ceny jednotky. Družstvo se zavázalo zajistit svým jménem na výstavbu domu hypoteční úvěr. V části smlouvy A: smlouva o výstavbě, čl. , jméno FO, bodu 2 bylo ujednáno, že pronajímatel je povinen po uplynutí 20 let od kolaudace stavby převést byt do výlučného vlastnictví žalovaného za podmínek sjednaných v této smlouvě. Dle čl. III. je byt specifikován jako byt č. , Anonymizováno, o dispozici 2+kk s příslušenstvím umístěný ve 3. nadzemním podlaží domu postaveném na pozemcích žalobce o celkové výměře 72,3 m2. V čl. V. byla sjednána pořizovací cena jednotky 1 145 000 Kč. V části smlouvy B: smlouva o finančním pronájmu s následnou koupí bytu, čl. VII. bylo ujednáno, že předmětem této smlouvy je finanční pronájem bytu, který má vzniknout výstavbou, spojený s následným převodem jednotky z vlastnictví pronajímatele do vlastnictví žalovaného za podmínek stanovených touto smlouvou. Ode dne předání jednotky žalovanému postupuje pronajímatel právo užívání jednotky včetně příslušenství a vybavení společných částí domu i pozemku. V čl. VIII. bylo ujednáno, že pronajímatel je povinen předat žalovanému předmět nájmu do 10 dnů ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí a žalovaný se zavazuje předmět nájmu do svého užívání převzít. Pronajímatel je povinen po skončení této smlouvy a za podmínek zde stanovených převést bezúplatně do vlastnictví žalovaného jednotku vč. podílu na společných částech domu. V čl. XII. bylo ujednáno, že cena předmětu této smlouvy se stanovuje jako cena předběžná ve výši 1 145 000 Kč, z toho 370 000 Kč představuje státní dotaci. Cena po odečtení státní dotace činí 775 000 Kč. Tato předběžná cena bude upřesněna na základě realizace smlouvy o výstavbě a bude se rovnat reálné pořizovací ceně jednotky. V případě, že dojde ke zvýšení ceny, je pronajímatel oprávněn povýšit nájemné a úroky z úvěru, jež tvoří cenu nájmu. V čl. XII. bodu 3 bylo ujednáno, že smluvní cena nájmu je tvořena z věcně usměrňovaného nájemného dle právních předpisů, jehož výše ke dni uzavření smlouvy činí 3 477 Kč měsíčně, a dalšího členského vkladu, který ke dni uzavření smlouvy činí 1 570 Kč měsíčně. V případě poskytnutí státní dotace na úroky z hypotečního úvěru, bude další členský vklad činit 959 Kč měsíčně. V čl. XIII. bylo ujednáno, že žalovaný je povinen platit pronajímateli cenu, kterou pronajímatel uhradil dodavatelům služeb. V čl. XIV. se žalovaný zavázal přispívat do rezervního fondu 723 Kč měsíčně. V čl. XV. bylo ujednáno, že žalovaný je povinen platit nájemné, náklady na služby spojené s užíváním jednotky a příspěvek do rezervního fondu v pravidelných měsíčních splátkách splatných vždy do 20. dne kalendářního měsíce předem na účet pronajímatele , č. účtu, . V čl. XXVII. bylo ujednáno, že se smlouva uzavírá s účinností ode dne fyzického předání bytu do užívání na dobu 20 let.

11. Z oznámení o vzniku členství (vizte č. l. 66) soud zjistil, že žalovaný se stal členem družstva 19. 4. 2002.

12. Z prohlášení vlastníka ze dne 24. 4. 2004 vč. příloh – schémata půdorysů (vizte č. l. 20-45) soud zjistil, že žalobce a družstvo jako podíloví spoluvlastníci (s podíly 4/10 žalobce a 6/10 družstvo) bytového domu č. ú. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, postaveného na pozemcích p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, vymezili v bytovém domě 36 bytových jednotek. Jednotka , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dispozici 2+0 s příslušenstvím (byt) je umístěna ve III. nadzemním podlaží domu a její celková podlahová plocha činí 65,30 m2. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech budovy. V části D) prohlášení vlastníka je uvedeno, že vztahy k pozemkům p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , které jsou ve výlučném vlastnictví města , adresa, (žalobce), jsou upraveny smlouvou o sdružení ze dne 3. 6. 1998 ve znění dodatků. V části E) je uvedeno, že na bytovém domě i pozemcích vázne zástavní právo ve prospěch banky. Listina je opatřena doložkou katastrálního úřadu, podle které byl vklad povolen s právními účinky od 10. 5. 2004.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 1. 5. 2022, 1. 3. 2024 a 30. 4. 2024 (vizte č. l. 17-18, 79-80) soud zjistil, že v katastru nemovitostí bylo k bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, zapsáno vlastnické právo žalobce s podílem 4/10 a družstva , právnická osoba, , s podílem 6/10.

14. Z evidenčního listu (vizte č. l. 19) soud zjistil, že žalovaný užíval byt č. , hodnota, . V listině je uvedeno, že byt mu byl přidělen na základě nájmu na dobu neurčitou. Správce , právnická osoba, nemovitostí, sídlem , adresa, , mu účtoval platby za služby spojené s nájmem. Maximální základní nájemné je v listině uvedeno 0 Kč.

15. Z darovací smlouvy ze dne 4. 4. 2024 (vizte č. l. 76-77) soud zjistil, že žalobce jako dárce bezplatně přenechává družstvu jako obdarovanému a družstvo přijímá do svého vlastnictví nemovité věci: spoluvlastnický podíl 4/10 na budově čp. , Anonymizováno, a , adresa, , bytový dům, na pozemku p.č , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , katastrální území , adresa, , a spoluvlastnický podíl 4/10 na bytových jednotkách čp. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Listina je opatřena doložkou podle § 41 zákona o obcích.

16. Z poznámek , tituly před jménem, , jméno FO, (vizte č. l. 90-92) soud zjistil, že tato zpráva byla zpracována pro účel posouzení převodu nájmu v družstevním bytě čp. , Anonymizováno, z , tituly před jménem, , adresa, na , tituly před jménem, , jméno FO, . Ve zprávě je uvedeno, že bytový dům čp. , Anonymizováno, byl vystavěn sdružením založeným v roce 1998 za přispění státní dotace. Zpráva upozorňuje na to, že žalobce měl rozhodovat o obsazení bytů a spolurozhodovat o uzavření nájemních smluv a stanovení nájemného (s poznámkou: „nikoli o právu podílet se na zisku z nájmů“), avšak odpovídající věcné břemeno nebylo zaknihováno a dosud nikdo souhlas s uzavřením smluv nežádal. V nájemní smlouvě je uvedeno, že družstvo bylo zmocněno jednat za žalobce, avšak nějaká forma zmocnění nebyla zjištěna. Dosud o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nežádal nikdo. Dle zprávy může nastat situace, že žalobce bude muset státní dotaci vrátit, neboť nejsou plněny podmínky dotace. Zpráva konečně doporučuje žádosti o převod práv a povinností z nájemní smlouvy vyhovět usnesením rady města. Zpráva upozorňuje, že povinnost zveřejnit záměr o nakládání s majetkem obce se nevztahuje na pronájem bytů a problematika pronájmu bytů náleží do kompetence rady obce. Zpráva navrhuje vznést dotaz na družstvo, jakým právem vystupuje jménem žalobce a proč nikdo dosud nežádal o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy, a jednat s ním o způsobu ukončení smlouvy o sdružení a možnosti, že bude muset vrátit dotaci 750 000 Kč. Podle přílohy zprávy nebyla smlouva o sdružení ze dne 3. 6. 1998 uzavřená za účelem vybudování bytového domu v lokalitě , jméno FO, schválena zastupitelstvem města jako taková, nýbrž zastupitelstvo schválilo pouze vklad státní dotace a části pozemků p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, do sdružení za účelem vybudování bytového domu. Z e-mailů ze dne 6. 3. 2018 a 23. 4. 2018 (vizte č. l. 93-94) soud zjistil, že zprávy , tituly před jménem, , jméno FO, byly odeslány mimo jiné na e-mail , e-mail, . V těle zprávy ze dne 6. 3. 2018 je uvedeno: „Celkem vzato je samotný souhlas s postoupením nájemní smlouvy ze , jméno FO, na pí , jméno FO, ta nejmenší obtíž, kterou toto sdružení bez právní subjektivity představuje.“17. Ze zápisu z 8. schůze Rady města , jméno FO, ze dne 9. 4. 2018, bodu 9, (vizte č. l. 103-112) soud zjistil, že schůzi předsedal žalovaný jako starosta a že rada přerušila projednání převodu práv a povinností dle smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí bytu mezi manželi , jméno FO, a manželi Musilovými a uložila , tituly před jménem, , jméno FO, zajistit všechna usnesení rady a zastupitelstva města, která se váží k této nemovitosti. Z návrhu usnesení vč. důvodové zprávy (vizte č. l. 128-129) soud zjistil, že materiál k tomuto bodu obsahoval zprávu , tituly před jménem, , jméno FO, .

18. Ze zápisu z 15. schůze Rady města , jméno FO, ze dne 4. 6. 2018, bodu 25, (vizte č. l. 95-102) soud zjistil, že schůzi předsedal žalovaný jako starosta a že rada přerušila projednání převodu práv a povinností dle smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí bytu mezi manželi , jméno FO, a manželi Musilovými. Z návrhu usnesení vč. důvodové zprávy (vizte č. l. 125-126) soud zjistil, že materiál k tomuto bodu obsahoval zprávu , tituly před jménem, , jméno FO, .

19. Ze zápisu z 5. zasedání Zastupitelstva města , jméno FO, ze dne 9. 12. 2024, bodu 22, (vizte č. l. 113-124) soud zjistil, že zastupitelstvo neschválilo prominutí dluhu žalovaného 475 200 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení za užívání části nemovitosti. Žalovaný byl zasedání přítomen.

20. Z potvrzení o odchozí platbě ze dne 20. 12. 2023 (vizte č. l. 136) soud zjistil, že žalovaný družstvu odeslal 3 999 Kč.

21. Z potvrzení o odchozí platbě ze dne 20. 2. 2024 (vizte č. l. 137) soud zjistil, že žalovaný družstvu odeslal 3 999 Kč.

22. Z předžalobní výzvy ze dne 23. 4. 2025 (vizte č. l. 10) soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k zaplacení částky 475 200 Kč jako bezdůvodného obohacení za užívání bytu v době od 10. 5. 2004 do 9. 4. 2024 s upozorněním, že jinak bude částka vymáhána soudně. Z podacího lístku (vizte č. l. 11) soud zjistil, že předžalobní výzva byla žalovanému odeslána na adresu uvedenou v záhlaví tohoto rozsudku.

23. Pokud jde o skutečnosti podstatné pro posouzení důvodnosti námitky žalobce, že smlouva o sdružení ze dne 3. 6. 1998 a smlouva o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí z 3. 12. 2001 nebyly řádně schváleny zastupitelstvem města (žalobce) a záměr převést majetek města (žalobce) nebyl řádně zveřejněn na úřední desce, postupoval soud následovně. Zpravidla důkazní břemeno ohledně skutečností zakládajících platnost smlouvy nese ten, kdo ze smlouvy odvozuje svoje právo, v tomto případě žalovaný. Z pravidla rozložení důkazního břemene však lze v odůvodněných případech činit výjimky. Smlouvy byly uzavřeny před více než 20 lety. Jedná se o dobu, která by dostačovala i pro mimořádné vydržení nemovité věci podle § 1091 odst. 2 ve spojení s § 1095 o. z. (nejdelší vydržecí doba). Důkaz o skutečnostech, které měly nastat před dobou takto dávno minulou, je velmi obtížný, a proto se podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu předpokládá, že se věci v době dávno minulé děly obvyklým či pravidelným způsobem, resp. úředním postupem (jak ostatně odpovídá i principu poctivosti dle § 6 o. z.), a důkazní břemeno tíží toho, kdo tvrdí opak (rozsudek Nejvyššího soudu z 3. 2. 2005, sp. zn. , spisová značka, , usnesení Nejvyššího soudu z 31. 3. 2010, sp. zn. , spisová značka, a rozsudek Nejvyššího soudu z 25. 3. 2015, sp. zn. , spisová značka, ). Totéž platí i ohledně úředního postupu zveřejňování obecních (městských) záměrů na nakládání s majetkem (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2019, sp. zn. , spisová značka, ).

24. Žalobce uvedl, že z důvodu uplynutí zákonných skartačních lhůt nedisponuje dokumenty potvrzujícími vyvěšení záměrů dispozic s majetkem na úřední desce. Předložil k důkazu výňatky z periodika Holešovsko z let 1997, 1998, 2000, 2001 (vizte č. l. 143-146) a tvrdil, že veškeré záměry dispozic s majetkem byly současně se zveřejněním na úřední desce otištěny také v periodiku Holešovsko. Soud z těchto listin zjistil, že v periodiku Holešovsko příslušné záměry publikovány nebyly. Z tohoto zjištění však podle pravidel logiky nelze dovodit skutkový závěr, že záměry nebyly zveřejněny ani na úřední desce. Soud proto v souladu s výše citovanou judikaturou Nejvyššího soudu dospěl ke skutkovému závěru, že záměr uzavřít smlouvu o sdružení ze dne 3. 6. 1998 a smlouva o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí z 3. 12. 2001 byly řádně zveřejněny na úřední desce města , adresa, .

25. Žalobce dále předložil k důkazu zápisy z jednání zastupitelstva z let 1998 až 2001 (vizte č. l. 147-150). Ze zápisu č. , hodnota, z jednání městského zastupitelstva ze dne 19. 2. 1998 soud zjistil, že zastupitelstvo schválilo vklad v případě přidělené státní dotace a části pozemků p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, do Sdružení za účelem vybudování bytového domu v lokalitě , jméno FO, . V žádném ze zápisů není obsaženo usnesení, kterým by zastupitelstvo schválilo uzavření smlouvy o sdružení ze dne 3. 6. 1998 a smlouvy o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí z 3. 12. 2001.

26. Z přílohy č. , hodnota, spisového řádu (vizte č. l. 151) soud nezjistil žádné pro rozhodnutí podstatné skutečnosti.

27. Z dodatku č. , hodnota, (vizte č. l. 71) a dodatku č. , hodnota, (vizte č. l. 72) ke smlouvě o sdružení ze dne 3. 6. 1998 soud nezjistil žádné pro rozhodnutí podstatné skutečnosti.

28. Z žádosti manželů , jméno FO, (vizte č. l. 127, 130) soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro rozhodnutí.

29. Soud zamítl návrh na provedení důkazu účastnickým výslechem žalovaného pro nadbytečnost, neboť skutečnosti, k jejichž prokázání byl navržen, byly zjištěny z jiných důkazů.

30. Soud zamítl návrh na provedení dokazování znaleckým posudkem, neboť výše obvyklého nájemného, která jím měla být zjištěna, nebyla pro rozhodnutí podstatná.

31. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

32. Žalobce, družstvo a stavební podnik uzavřeli dne 3. 6. 1998 smlouvu o sdružení za účelem výstavby bytového domu v lokalitě , jméno FO, . Žalobce se zavázal vložit do sdružení státní dotaci a pozemky a družstvo se zavázalo financovat výstavbu z dalších členských vkladů svých členů. Bylo ujednáno, že správcem sdružení bude družstvo, které bude zastupovat sdružení i vůči třetím osobám. Byty, které vzniknou výstavbou, měly být pronajímány členům družstva a po uplynutí 20 let od kolaudace a za splnění dalších podmínek měl být spoluvlastnický podíl žalobce bez další platby převeden družstvu. Bylo ujednáno, že členové sdružení odpovídají společně a nerozdílně vůči třetím osobám za závazky vzniklé ze společné činnosti. Záměr nakládat s majetkem města (žalobce) byl řádně zveřejněn na úřední desce města a vklad věcí do sdružení byl schválen zastupitelstvem města. Dne 3. 12. 2001 byla uzavřena smlouva o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí, ve které byli jako pronajímatel označeni družstvo a žalobce zastoupený družstvem a jako nájemce byl označen žalovaný. Žalovaný se zavázal stát se členem družstva a podílet se svou finanční účastí na výstavbě domu a pronajímatel se zavázal za splnění dalších podmínek byt bezúplatně převést do vlastnictví žalovaného. Pronajímatel se dále zavázal poskytnout žalovanému užívání jednotky č. , hodnota, (nyní , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) včetně příslušenství a vybavení společných částí domu i pozemku a po skončení smlouvy byt žalovanému bezúplatně převést do vlastnictví a žalovaný se zavázal platit nájemné, kterým se současně podílel na výstavbě a kterým byla hrazena pořizovací cena bytu. Záměr uzavřít smlouvu o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí byl řádně zveřejněn na úřední desce města (žalobce). Následně skutečně došlo k výstavbě a kolaudaci bytového domu, který byl později rozdělen na jednotky. , právnická osoba, a později bytové jednotky byly ve spoluvlastnictví žalobce (s podílem 4/10) a družstva (s podílem 6/10). Darovací smlouvou ze dne 4. 4. 2024 žalobce převedl svůj podíl na družstvo. Žalovaný se stal členem družstva a byt v době od května 2004 do dubna 2024 užíval a nájemné platil k rukám družstva. Žalobce až dosud právo žalovaného užívat byt nezpochybňoval. V dubnu a červnu 2018 rada města (žalobce), které předsedal žalovaný jako starosta, projednávala převod práv a povinností dle smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí bytu mezi manželi , jméno FO, a manželi Musilovými. Součástí materiálů k schůzi byla zpráva , tituly před jménem, , jméno FO, . Zpráva se týkala bytu v domě č. p. , Anonymizováno, , nikoli bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Zpráva upozorňuje na to, že žalobce měl rozhodovat o obsazení bytů a spolurozhodovat o uzavření nájemních smluv a stanovení nájemného (s poznámkou: „nikoli o právu podílet se na zisku z nájmů“), avšak odpovídající věcné břemeno nebylo zaknihováno a dosud nikdo souhlas s uzavřením smluv nežádal. V nájemní smlouvě je uvedeno, že družstvo bylo zmocněno jednat za žalobce, avšak nějaká forma zmocnění nebyla zjištěna. Dosud o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nežádal nikdo. Dle zprávy může nastat situace, že žalobce bude muset státní dotaci vrátit, neboť nejsou plněny podmínky dotace. Zpráva konečně doporučuje žádosti o převod práv a povinností z nájemní smlouvy vyhovět usnesením rady města. Zpráva upozorňuje, že povinnost zveřejnit záměr o nakládání s majetkem obce se nevztahuje na pronájem bytů a problematika pronájmu bytů náleží do kompetence rady obce. Zpráva navrhuje vznést dotaz na družstvo, jakým právem vystupuje jménem žalobce a proč nikdo dosud nežádal o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy, a jednat s ním o způsobu ukončení smlouvy o sdružení a možnosti, že bude muset vrátit dotaci 750 000 Kč. Podle přílohy zprávy nebyla smlouva o sdružení ze dne 3. 6. 1998 uzavřená za účelem vybudování bytového domu v lokalitě , jméno FO, schválena zastupitelstvem města jako taková, nýbrž zastupitelstvo schválilo pouze vklad státní dotace a části pozemků p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, do sdružení za účelem vybudování bytového domu. Zpráva byla rovněž zaslána žalovanému e-mailem. Dne 9. 12. 2024 zastupitelstvo města (žalobce), jehož se žalovaný účastnil jako zastupitel, neschválilo prominutí dluhu žalovaného 475 200 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení za užívání bytu. Žalovanému byla zaslána předžalobní výzva.

33. Podle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

34. Podle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

35. Podle § 2994 o. z. dal-li někdo neoprávněně věc k užívání nebo požívání jinému, aniž ten byl v dobré víře, má vlastník nebo spoluvlastník věci vůči uživateli nebo poživateli právo na náhradu.

36. Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

37. Podle § 829 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), několik osob se může sdružit, aby se společně přičinily o dosažení sjednaného účelu.

38. Podle § 832 odst. 2 obč. zák. pokud není pověřen některý účastník správou věcí uvedených v odstavci 1, nakládá s nimi za účelem dosažení účelu smlouvy účastník, který je poskytl; je však povinen je oddělit od ostatního svého majetku dohodnutým způsobem nebo způsobem, který sdělí ostatním účastníkům smlouvy o sdružení.

39. Podle § 834 obč. zák. majetek získaný při výkonu společné činnosti se stává spoluvlastnictvím všech účastníků.

40. Podle § 835 odst. 2 obč. zák. ze závazků vůči třetím osobám jsou účastníci zavázáni společně a nerozdílně.

41. Podle § 491 odst. 1 obč. zák. závazky vznikají zejména ze smluv tímto zákonem výslovně upravených; mohou však vznikat i z jiných smluv v zákoně neupravených (§ 51) a ze smíšených smluv obsahujících prvky různých smluv.

42. Podle § 491 odst. 3 obč. zák. na závazky ze smíšené smlouvy je třeba přiměřeně použít ustanovení zákona upravující závazky, které se smlouvou zakládají, pokud samotná smlouva nestanoví jinak.

43. Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

44. Podle § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

45. Podle § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném k 3. 6. 1998, záměry obce převést nemovitý majetek a pronajmout nemovitý majetek, s výjimkou pronájmu bytů, musí být v obci vhodným způsobem zveřejněny nejméně po dobu 30 dnů před projednáním v orgánech obce, aby se k nim mohli občané vyjádřit a předložit své nabídky.

46. Podle § 36a odst. 1 písm. a) zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném k 3. 6. 1998, obecní zastupitelstvo rozhoduje o těchto majetkoprávních úkonech obce: nabytí a převodu věcí.

47. Podle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném k 3. 12. 2001 (dále jen „obecní zřízení“), záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před projednáním v orgánech obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný.

48. Podle § 39 odst. 3 obecního zřízení ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo o pronájem nebo výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů.

49. Podle § 41 obecního zřízení podmiňuje-li zákon platnost právního úkonu obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina osvědčující tento právní úkon doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny.

50. Podle § 85 písm. a) obecního zřízení zastupitelstvu obce je dále vyhrazeno rozhodování o těchto majetkoprávních úkonech: nabytí a převod nemovitých věcí včetně vydání nemovitostí podle zvláštních zákonů, převod bytů a nebytových prostorů z majetku obce.

51. Podle § 139 odst. 1 obč. zák. z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.

52. Podle § 139 odst. 2 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

53. Podle § 2238 o. z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

54. Podle § 1127 o. z. z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinnosti společně a nerozdílně.

55. Soud posoudil nárok žalobce jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení podle § 2991 o. z. Jelikož se žalobce domáhá vydání bezdůvodného obohacení, které mělo vzniknout užíváním bytu bez právního důvodu, jedná se konkrétně o kondikci nikoli z plnění v podobě protiprávního užití cizí hodnoty podle § 2991 odst. 2 o. z. Předpoklady nároku z bezdůvodného obohacení podle citovaného ustanovení jsou 1) získání obohacení jednou osobou (žalovaným), 2) na úkor jiného (žalobce) a 3) absence spravedlivého důvodu. První dva předpoklady prokazuje žalobce a existenci spravedlivého důvodu prokazuje žalovaný jako svoji obranu.

56. Mezi účastníky bylo nesporné, že v předmětném období od května 2022 do dubna 2024 byl žalobce vlastníkem spoluvlastnického podílu na bytu ve výši 4/10 a že žalovaný byt užíval. Soud se proto dále zabýval existencí spravedlivého důvodu. Žalovaný tvrdil, že byt užíval na základě Smlouvy o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí ze dne 3. 12. 2001. Žalobce se bránil tím, že nebyl stranou této smlouvy, družstvo k jejímu uzavření nezmocnil, záměr nebyl zveřejněn na úřední desce a smlouva nebyla řádně schválena zastupitelstvem města.

57. Smlouva o finančním nájmu byla uzavřena dne 3. 12. 2001. Jako pronajímatel v ní byli označeni družstvo a žalobce zastoupený družstvem a smlouva byla za pronajímatele podepsána zástupcem družstva. Jelikož byla smlouva o finančním nájmu uzavřena ještě před výstavbou domu a vznikem bytové jednotky (bytu), byla její účinnost vázána na fyzické předání bytu do užívání. Skutečnost, že předmět smlouvy v době jejího uzavření dosud neexistoval, přitom nečiní smlouvu neplatnou (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2002, sp. zn. , spisová značka, ). Po vzniku bytové jednotky se jejími spoluvlastníky stali družstvo s podílem 6/10 a žalobce s podílem 4/10.

58. Smlouva o finančním nájmu měla dvě části. „Smlouvou o výstavbě“ se žalovaný zavázal stát se členem družstva a podílet se svou finanční účastí na výstavbě domu a pronajímatel se zavázal za splnění dalších podmínek byt bezúplatně převést do vlastnictví žalovaného. „Smlouvou o finančním pronájmu s následnou koupí bytu“ se pronajímatel zavázal poskytnout žalovanému užívání jednotky včetně příslušenství a vybavení společných částí domu i pozemku a po skončení smlouvy byt žalovanému bezúplatně převést do vlastnictví a žalovaný se zavázal platit nájemné, kterým se současně podílel na výstavbě a kterým byla hrazena pořizovací cena bytu. Soud tuto smlouvu posoudil jako smlouvu smíšenou ve smyslu § 491 odst. 1 in fine, odst. 3 obč. zák., neboť obsahuje podstatné náležitosti vícero smluvních typů, a to nájemní smlouvy podle § 663 obč. zák. a kupní smlouvy podle § 588 obč. zák. Pronajímatel se totiž zavázal přenechat žalovanému byt, aby jej dočasně užíval, a žalovaný se zavázal platit nájemné (§ 663 obč. zák.). Pronajímatel se dále zavázal po uplynutí 20 let a splnění dalších podmínek byt žalovanému odevzdat a žalovaný se zavázal byt převzít a zaplatit za něj pronajímateli dohodnutou cenu (§ 588 obč. zák.). Přestože se ve smlouvě hovoří o povinnosti pronajímatele byt převést do vlastnictví žalovaného bezúplatně, je třeba tento pojem vykládat ve spojení se zbývajícím obsahem smlouvy (§ 35 obč. zák.) tak, že žalovaný není v souvislosti s převodem vlastnictví povinen plnit nad rámec již zaplaceného nájemného, které se započítává na pořizovací cenu. Nájemné tedy představuje i úplatu za převod vlastnického práva. Na smlouvu soud proto přiměřeně aplikoval ustanovení o nájemní a kupní smlouvě (§ 491 odst. 3 obč. zák.).

59. Námitka žalobce, že družstvo k uzavření smlouvy o finančním nájmu nezmocnil, není důvodná již proto, že žalobce se výstavbou stal pouze menšinovým spoluvlastníkem bytového domu a následně i bytu. Soud se zcela ztotožňuje s názorem Nejvyššího soudu z usnesení ze dne 1. 7. 2008, sp. zn. , spisová značka, , podle kterého je k platnosti nájemní smlouvy jakožto právního úkonu týkajícího se společné věci dostačující projev vůle většinového spoluvlastníka. Okolnost, že druhý spoluvlastník smlouvu nepodepsal, přestože byl ve smlouvě označen, nezpůsobuje její neplatnost. S ohledem na znění § 139 obč. zák. je podle Nejvyššího soudu nutno vycházet z toho, že smlouva byla uzavřena z rozhodnutí většinového spoluvlastníka, který je také smluvní stranou za pronajímatele. Případná absence rozhodnutí většinového spoluvlastníka o správě společné věci, respektive opomenutí menšinového spoluvlastníka, není ve vztahu k žalovanému podstatná, neboť žalobce by ani v takovém případě nemohl požadovat vydání bezdůvodného obohacení po žalovaném, nýbrž by se ho musel domáhat vůči většinovému spoluvlastníkovi z titulu „nadužívání“ společné věci (vizte rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2009, sp. zn. , spisová značka, ).

60. Soud však dospěl k závěru, že družstvo žalobcem zmocněno bylo. Zmocnění vyplývalo z čl. V. bodu 1 smlouvy o sdružení ze dne 3. 6. 1998, podle kterého družstvo jako správce sdružení zastupuje sdružení vůči třetím osobám. Smlouvou o sdružení se žalobce, družstvo a stavební podnik sdružili za účelem výstavby bytového domu, jedná se tak o smlouvu o sdružení ve smyslu § 829 obč. zák. Předmětem sdružení bylo i pronajímání bytů členům družstva (jednalo se ostatně o podmínku státní dotace). Námitka žalobce, že smlouva o sdružení je absolutně neplatná, není důvodná, neboť soud dospěl ke skutkovému závěru, že záměr byl řádně zveřejněn v souladu s § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném k 3. 6. 1998, a uzavření smlouvy bylo schváleno zastupitelstvem města v souladu s § 36a odst. 1 téhož zákona. Přestože příslušné usnesení zastupitelstva znělo tak, že se schvaluje vklad státní dotace a části pozemků p. č. 1017/5, 3703/3 a 1017/4 v katastrálním území , adresa, do sdružení za účelem vybudování bytového domu, nikoli smlouva samotná, považuje to soud za dostatečné. Citované ustanovení nevyžaduje, aby zastupitelstvo souhlasilo s uzavřením převodní smlouvy, nýbrž s převodem samotným. Navíc jestliže zastupitelstvo schválilo vklad nemovitých věcí do sdružení, je v jeho rozhodnutí již implicitně obsažen i souhlas s uzavřením smlouvy o sdružení.

61. Námitka žalobce, že ani smlouva o finančním nájmu nebyla schválena zastupitelstvem města a záměr k jejímu uzavření nebyl zveřejněn, rovněž není důvodná. Listina sice nebyla označena doložkou podle § 41 obecního zřízení, avšak neuvedení doložky neplatnost smlouvy nezpůsobuje (FUREK, A. § 41 [Neplatnost právního jednání obce a doložka o splnění podmínek]. In: POTĚŠIL, L., FUREK, A. a kol. Zákon o obcích. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2019, s. 259, marg. č. , hodnota, .). Soud zjistil, že záměr byl zveřejněn řádně v souladu s § 39 odst. 1 obecního zřízení. K uzavření smlouvy o nájmu bytu se podle § 85 obecního zřízení souhlas zastupitelstva nevyžaduje. Zastupitelstvu je sice podle § 85 písm. a) obecního zřízení vyhrazeno rozhodování o převodech bytů (smlouva o finančním nájmu se řídí i úpravou kupní smlouvy), avšak podle názoru soudu postačí, že zastupitelstvo schválilo vklad nemovitostí do sdružení, neboť již tím žalobci vznikla povinnost v budoucnosti byt převést.

62. Soud tedy dospěl k závěru, že žalovaný užíval byt na základě právního důvodu – platné smlouvy o finančním nájmu. Žalobce proto vůči němu nemá nárok na vydání bezdůvodného obohacení.

63. Žalobce by nárok na vydání bezdůvodného obohacení neměl ani v případě, že by smlouva o finančním nájmu byla neplatná nebo vůči žalobci neúčinná. Nájem totiž vznikl přinejmenším podle § 2238 o. z. Podle tohoto ustanovení se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou, pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu. Citované ustanovení lze aplikovat i na tuto věc, přestože byla smlouva o finančním nájmu uzavřena ještě před jeho účinností, neboť podle § 3074 o. z. se novou úpravou řídí i nájemní vztahy vzniklé před její účinností. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2016, sp. zn. , spisová značka, , faktický uživatel bytu může být považován za řádného nájemce jen tehdy, jestliže byt užíval před 1. 1. 2014 alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem a zároveň jeho dobrá víra trvala k uvedenému datu. V takovém případě podle Nejvyššího soudu nájem vznikl 1. 1. 2014. To podle Nejvyššího soudu, ve shodě s důvodovou zprávou k citovanému ustanovení, platí i v případě, že smlouva nebyla vůbec uzavřena (blíže vizte , adresa, . Právní úprava ochrany domnělého nájemce bytu. Právní rozhledy, 2020, č. , hodnota, , s. 391-400).

64. Skutečnost, že žalovaný byt užíval v době tří let bezprostředně předcházejících 1. 1. 2014, byla nesporná. Soud se proto dále zabýval tím, zda žalovaný byl v dobré víře, že je nájem po právu, respektive zda nevěděl o důvodech neplatnosti (neexistence) smlouvy a ani o nich vědět nemohl (§ 4 odst. 2 o. z.). , adresa, víra se předpokládá (§ 7 o. z.). Bylo tedy na žalobci, aby dobrou víru žalovaného vyvrátil. Na základě zjištěných skutečností a okolností případu soud dospěl k závěru, že žalovaný v dobré víře byl. Žalovaný byt pokojně užíval jako nájemce (vizte usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 4. 2021, sp. zn. , spisová značka, ) cca 10 let (k 1. 1. 2014), a to s žalobcovým vědomím, který proti tomu ničeho nenamítal. Smlouva o finančním nájmu byla uzavřena s družstvem jako většinovým spoluvlastníkem bytu a žalobce byl dle znění smlouvy družstvem zastoupen. Pochybnosti o tom, zda ke zmocnění skutečně a platně došlo, případně zda existovalo rozhodnutí spoluvlastníků o správě společné věci (§ 139 odst. 2 obč. zák., nyní § 1128 o. z.), přitom z ničeho nevyplývaly. Naopak žalobce o celém záměru výstavby bytů, jejich nájmu a následném převodu nepochybně věděl a aktivně přispíval k jeho naplnění, neboť pro celý projekt výstavby zajišťoval státní dotaci a poskytl své pozemky. Pokud žalobce po více než 20 letech zpochybňuje svoje vlastní jednání, kterým ostatní utvrzoval v přesvědčení o platnosti příslušných smluv (venire contra factum proprium), počíná si podle názoru soudu nepoctivě, tedy v rozporu s § 6 odst. 1 o. z. Kromě toho žalobce zpochybňoval dobrou víru žalovaného až k roku 2018 v návaznosti na zprávu , tituly před jménem, , jméno FO, . To však již není pro rozhodnutí podstatné, protože nájem vznikl k 1. 1. 2014 a pozdější odpadnutí dobré víry nevede k zániku nájmu.

65. Žalobce by nárok na vydání bezdůvodného obohacení neměl, ani pokud by smlouva o finančním nájmu byla neplatná nebo vůči žalobci neúčinná a současně by nájem nevznikl ani podle § 2238 o. z. V takovém případě žalovaného totiž před kondikcí žalobce chrání vztah z plnění, který má vůči družstvu. Budeme-li uvažovat, že žalobce nebyl stranou smlouvy o finančním nájmu, protože družstvo jednalo bez zmocnění (§ 33 odst. 2 obč. zák.), šlo by o případ předvídaný v § 2994 o. z. Podle tohoto ustanovení má spoluvlastník věci vůči uživateli, kterému ji dala k užívání neoprávněně jiná osoba, právo na náhradu, pouze pokud uživatel nebyl v dobré víře (vizte také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2025, sp. zn. , spisová značka, , rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 4. 2021, sp. zn. , spisová značka, -, právnická osoba, opačném případě má právo na vydání bezdůvodného obohacení pouze vůči druhému spoluvlastníkovi. Rozhodující je v tomto případě, zda byl žalovaný v dobré víře v období, za které žalobce požaduje vydání bezdůvodného obohacení, tedy od května 2022 do dubna 2024. I zde platí, že dobrá víra žalovaného se presumuje (§ 7 o. z.). Žalobce tvrdil, že žalovaný nebyl v dobré víře minimálně od 6. 3. 2018, kdy se jako starosta města musel dozvědět o obsahu zprávy , tituly před jménem, , jméno FO, , která byla projednávaná na radě města. Soud však dospěl k závěru, že ani znalost této zprávy není způsobilá dobrou víru žalovaného vyloučit. Zpráva se primárně týkala jiného bytového domu čp. , Anonymizováno, , nikoli , Anonymizováno, , a pro radu města z ní musel být stěžejní závěr, že se doporučuje schválení převodu práv a povinností z nájemní smlouvy. Zpráva navíc neobsahuje závěr, že žalobce družstvo nezmocnil, pouze konstatuje, že se zmocnění nepodařilo dohledat a že by bylo vhodné vznést dotaz na družstvo. Zpráva naopak mohla ujistit žalovaného v tom, že smlouva o finančním nájmu je platná, neboť zpráva obsahuje závěr, že nájemní smlouva nevyžadovala schválení zastupitelstvem ani zveřejnění záměru. Soud se ztotožňuje s argumentací žalovaného, že otázka platnosti užívacího titulu ani placení nájemného nebyla ve zprávě řešena. , tituly před jménem, , jméno FO, se problematikou zabýval pouze z pohledu dotačních podmínek. Jinak k dobré víře žalovaného platí totéž, co bylo uvedeno výše pro předcházející období.

66. Soud tedy dospěl k jednoznačnému závěru, že žalobce nemá nárok na vydání bezdůvodného obohacení. Soud dále zabýval tím, zda žalobci nepřísluší právo na zaplacení žalované částky z titulu nájemného. Soud dospěl k závěru, že smlouva o finančním nájmu je platná, a pokud by nebyla, nájem by vznikl k 1. 1. 2014 na základě § 2238 o. z. (vizte výše). Žalobce a družstvo jsou v obou případech z nájmu zavázáni společně a nerozdílně (§ 139 odst. 1 obč. zák., § 1127 o. z.). Žalovaný po celou předmětnou dobu řádně platil nájemné dle smlouvy na účet družstva. Současně žalobce včas neuplatnil právo předstihu podle § 1877 o. z. Dluh žalovaného proto zanikl splněním (§ 1908 odst. 1 o. z.).

67. Ze všech výše uvedených důvodů soud žalobu zamítl (výrok I.).

68. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 50 349 Kč (výrok , jméno FO, .). Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 124 800 Kč sestávající z částky 6 100 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 2 310,71 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 5. 11. 2025 náhrada 1 153,71 Kč za 74 ujetých km v částce 553,71 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,7 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 16. 12. 2025 náhrada 1 157 Kč za 74 ujetých km v částce 557 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 573/2025 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,7 l/100 km a 5,90 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 573/2025 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 41 610,71 Kč ve výši 8 738,25 Kč. Lhůta k plnění vyplývá z ustanovení § 160 odst. 1 věta první po středník o. s. ř. Povinnost zaplatit náklady řízení k rukám právního zástupce protistrany vyplývá z ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.