12 C 203/2022

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl soudcem JUDr. Martinem Svobodou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 15 000 Kč,

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky 15 000 Kč s příslušenstvím, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalobce je povinen zaplatit státu – České republice na účet Okresního soudu v Kroměříži náklady řízení v částce 8 464,28 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou Okresnímu soudu v Kroměříži dne 30. 8. 2022 domáhal na žalované zaplacení částky 15 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 11. 8. 2022 do zaplacení a náhrady nákladů řízení. Tvrdil, že s žalovanou dne 20. 10. 2021 uzavřel smlouvu o nájmu bytu v domě [adresa] na ulici Soudní v [obec]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2022, nájemné činilo 10 000 Kč měsíčně. Žalobce rovněž složil žalované jistotu 20 000 Kč, přičemž dle čl. V. odst. 2 smlouvy o nájmu měla žalovaná povinnost tuto jistotu vrátit žalobci v případě skončení nájmu, nebo jistotu vyúčtovat a vrátit žalobci rozdíl mezi jistotou a dluhem žalobce, a to v obou případech do 30 dnů od skončení nájmu. Dne 21. 5. 2022 se účastníci dohodli na ukončení nájmu k 30. 6. 2022. Žalobce byt předal žalované vyklizený 18. 6. 2022. Žalovaná neměla ke stavu bytu výhrady. Žalované vznikla povinnost vrátit jistotu nebo jistotu vyúčtovat do 18. 7. 2022, a rovněž vrátit žalobci přeplatek nájemného za měsíc červen 2022 ve výši 4 000 Kč. Takto žalovaná neučinila, proto ji byla dne 2. 8. 2022 zaslána předžalobní výzva s lhůtou plnění do 10. 8. 2022. Dne 2. 8. 2022 žalovaná poukázala na účet žalobce 9 000 Kč a v reakci na předžalobní výzvu sdělila, že v bytě byly napáchány škody za 11 000 Kč, proto vrátila kauci poníženou. Žalobci tedy žalovaná dosud dluží 15 000 Kč.

2. Žalovaná ve vyjádření navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným uzavření smlouvy o nájmu bytu dne 20. 10. 2021 na dobu určitou od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2022. Žalobce byt převzal čerstvě vymalovaný a uklizený, a to včetně umytých oken. Žalovaný ne vždy platil měsíční nájemné 10 000 Kč řádně, do prodlení se dostal v dubnu a květnu 2022. V květnu ji žalobce požádal o předčasné ukončení nájmu k 30. 6. 2022, žalovaná mu vyšla vstříc a sepsali dodatek ke smlouvě. Z dobré vůle netrvala na dodržení výpovědní doby. Žalobce byl zavázán předat byt ve stavu, ve kterém jej převzal, uklizený a čistý, což neprovedl. Dne 18. 6. 2022 ji žalobce požádal o předání bytu, a to přestože na předčasném vystěhování netrvala. Nevidí tedy důvod na vrácení nájmu za dobu od 18. 6. 2022 do 30. 6. 2022. Není pravdou, že by neměla při předání bytu výhrady k jeho stavu. Poukazovala na to, že byt zapáchá, na což poukazovali i noví nájemníci, kteří byli v době stěhování žalobce na prohlídce bytu. Dále poukazovala na špinavá okna včetně zapůjčených záclon a závěsů, špinavou koupelnu a WC, zamaštěný sporák a kuchyňskou linku, pokaženou kliku od balkónových dveří, vodovodní baterii v kuchyni včetně perlátoru. Připomínky žalobci ústně sdělila a žádala jejich nápravu. Žalobce ji však slovně napadl, jeho řev byl slyšet až do třetího patra, načež přišla její dcera. Nato žalobce odešel, tudíž k dohodě o nápravě závadného stavu nemohlo dojít a rovněž nedošlo k řádnému předání bytu. Dne 8. 7. 2022 ji žalobce volal, opět v duchu řevu a urážek; v tomto hovoru mu sdělila vyúčtování kauce s tím, že po odečtení nákladů na malování, úklid a doúčtování vody mu zašle na účet 8 500 Kč odstranění zápachu nešlo po poradě s odborníkem jinak než vymalováním bytu. Nad rámec ústního vyúčtování provedla stručné vyúčtování rovněž i v popisu platby, když 2. 8. 2022 zaslala žalobci 9 000 Kč.

3. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:

4. Mezi stranami je nesporné, že dne 20. 10. 2021 uzavřely nájemní smlouvu k bytu v domě [adresa] na ulici Soudní v [obec], a to na dobu určitou od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2022. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že měsíční nájemné činilo 10 000 Kč a že žalobce uhradil kauci 20 000 Kč tyto skutečnosti vyplývají rovněž ze smlouvy o nájmu bytu. V čl. V. odst. 2 smlouvy je uvedeno, že pronajímatel je povinen složenou jistotu nájemci nejpozději do 30 dnů od skončení nájmu vyúčtovat a vrátit mu částku odpovídající rozdílu mezi složenou jistotou a případným dluhem nájemce ke dni zániku nájmu. Pokud nájemci dluh nevznikl, je pronajímatel povinen vrátit jistotu v plné výši. V čl. VIII. odst. 2 je uvedeno, že nájemce je při zániku nájmu povinen byt vyklidit a předat ho pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

5. Mezi účastníky je dále nesporné, že dne 21. 5. 2022 uzavřeli dodatek o ukončení nájmu bytu ke dni 30. 6. 2022, a že dne 18. 6. 2022 žalobce byt předal žalované. Uvedené dokládá rovněž dohoda o ukončení nájmu bytu, ve které jsou zachyceny stavy měřidel ke dni 18. 6. 2022. Z odstavce 2 a 3 této dohody vyplývá, že nájemce vyklidí byt ke dni zániku nájmu, nejpozději k 30. 6. 2022, uklizený jej předá pronajímateli ve stavu, ve kterém byt převzal, a to čistý, nehledě na běžné opotřebení. Při předání bytu dojde k zapsání stavu měřidel.

6. Z potvrzení o platbě (č. l. 7, 8 a 27 spisu) vyplývá, že dne 19. 10. 2021 žalobce uhradil žalované kauci 20 000 Kč. Dne 2. 8. 2022 žalovaná poukázala na účet žalobce částku 9 000 Kč s poznámkou„ Vrácení kauce po odečtení nákladů na mal, úklid, voda, opravy“.

7. Předžalobní výzvou ze dne 2. 8. 2022 právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou ke splnění dluhu. Výzva byla žalované odeslána téhož dne, což vyplývá z podací stvrzenky.

8. Přípisem ze dne 9. 8. 2022 žalovaná odpověděla na předžalobní výzvu, přičemž obsahem tohoto přípisu učinila de facto tvrzení, jak je rovněž uvedla soudu ve svém vyjádření k žalobě.

9. Fakturou ze dne 24. 6. 2022 se splatností 30. 6. 2022 dodavatel [jméno] [příjmení] vyúčtoval [jméno] [příjmení] (dcera žalované) částku 11 150 Kč za přípravu podkladu/přebroušení, penetraci, dvojnásobnou malbu a úklid. Faktura byla [jméno] [příjmení] zaplacena 30. 6. 2022, jak je doloženo příjmovým pokladním dokladem.

10. Z propouštěcí zprávy [anonymizováno] nemocnice ze dne 7. 4. 2022 vyplývá, že žalobce byl hospitalizován od 31. 3. 2022 do 7. 4. 2022.

11. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení] vyplývá, že tito jsou současnými nájemníky žalované, když byt přebírali po žalobci. S žalobcem se setkali v rámci prohlídky bytu před započetím nájmu. Svědkyni se byt zdál zašlý, nevoněl, byly cítit cigarety, bylo vidět, že se tam pravidelně neuklízí Byla cítit zatuchlina s kouřem, nečisto. Svědek žádný zápach necítil, byt byl dle jeho popisu takový, jaký bývá, když tam bydlí samotný chlap. Byt chtěli čistý, tedy vymalovaný a uklizený, svědek vnímá vymalovaní jako standart. V obývacím pokoji byl výklenek šedé barvy, oni chtěli byt čistě bílý.

12. Svědkyně [jméno] [příjmení], dcera žalobkyně, vypověděla, že předmětný byt se nachází v přízemí, ona bydlí ve třetím patře, žalovaná ve druhém patře. Při předání bytu žalobci byl byt čistý, okna byla umytá, vytřené podlahy, daly mu záclony, zdi byly čerstvě vymalované. Žalobce byl upozorněn na šedý výklenek, což mu nevadilo. Při zpětném předání bytu nechtěla být, ale slyšela zvyšování hlasu, proto tam šla. Byt zapáchal, což věděly již v průběhu nájmu, neboť zápach šel cítit na chodbě při otevřených dveřích. Zápach byl cítit i při zpětném předání bytu v době, kdy již byl vyklizen. Žalobce na to upozornily včetně dalších závad – v bytě byl nepořádek, na podlaze chuchvalce prachu, špinavé záclony, nefunkční klika od balkónových dveří. Nejvíce jim vadil nepořádek a zápach, neboť se měli nastěhovat nový nájemníci. Žalobce křičel, že byt předává, jak jej dostal, že je vše uklizené, že byt nevymaluje. Nenechal je pustit ke slovu. Se současnými nájemci se dohodly, že byt vymalují, což byla podmínka k nastěhování. Náklady na vymalování uhradila ona, žalovaná ji to následně proplatila.

13. Žalobce v rámci své účastnické výpovědi uvedl, že při převzetí bytu byl byt vymalovaný, žalované k dotazu sdělil, že mu šedý výklenek v obývacím pokojí nevadí. Úklid ze strany žalované zajištěn byl, ale přesto fleky na zemi a na oknech musel dočistit. V bytě protékal záchod, což bylo opraveno, klika od balkónových dveří byla povolená, sporák byl zašlý.

14. Pokud žalobce navrhoval provedení výslechu [jméno] [příjmení], pak na jednání konaném dne 12. 12. 2022 výslovně uvedl, že na tomto již netrvá.

15. Z provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:

16. Účastníci měli uzavřenou smlouvu o nájmu bytu, na základě které žalovaná pronajímala byt žalobci. V době započetí nájmu byl byt nově vymalován. Nájem byl ukončen dohodou stran ke dni 30. 6. 2022, dne 18. 6. 2022 byl byt předán. V době předání byt nebyl zcela uklizen ani vymalován. Žalovaná následně zajistila výmalbu bytu za částku 11 150 Kč, žalobci vyúčtovala kauci bytu s tím, že tuto ponížila o částku 11 000 Kč a žalobci vrátila toliko 9 000 Kč.

17. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

19. Podle § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

20. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

21. V projednávané věci má soud po provedeném dokazování za prokázané, že žalovaná přenechala předmětný byt žalobci na základě nájemní smlouvy uzavřené dle § 2201 o. z. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou, a to od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2022, avšak zanikl dohodou stran již k 30. 6. 2022.

22. Nejprve se soud zabýval nárokem žalobce na vrácení poměrné částky nájemného za červen 2022 v částce 4 000 Kč a dospěl k závěru, že nárok žalobci nevznikl. Nájemní vztah účastníků byl dohodou ukončen k 30. 6. 2022, do tohoto dne tedy nájem trval a žalobce tudíž byl povinen do 30. 6. 2022 řádně hradit nájemné. Jestliže se žalobce rozhodl vyklidit byt a tento vyklizený předat žalované již dne 18. 6. 2022, pak šlo o jeho právo, nikoli však o povinnost, a nemůže to mít jakkoli vliv na okamžik zániku nájemního vztahu dle dohody k 30. 6. 2022.

23. Pokud jde o nárok žalobce na vrácení zbylé části jistoty v částce 11 000 Kč, pak i v tomto ohledu dospěl soud k přesvědčení o nedůvodnosti žaloby. K tomu je předně třeba uvést, že u nájmu nemovité věci je běžnou zvyklostí, že při ukončení nájmu je nemovitá věc předávána nájemcem zpět pronajímateli uklizená a rovněž vymalovaná. Povinnost nájemce předat byt zpět pronajímateli uklizený a vymalovaný proto nelze podřadit pod pojem běžného opotřebení nemovité věci při běžném užívání, neboť nemovitá věc má být předána uklizená a vymalovaná vždy, a to nehledě na její běžné opotřebení. Uvedené ostatně vyplývá rovněž z odborné komentářové literatury, která uvádí, že:„ … zásadně se vychází z toho, že nájemce by měl byt předat ve stavu, v jakém jej převzal, tedy kompletní a čistý. Lze mít za to, že byt by měl být nově vymalován a uklizen, tj. měl by být způsobilý k dalšímu užívání bez větších zásahů pronajímatele. Samozřejmě, že pronajímatel a nájemce se mohou v nájemní smlouvě dohodnout, že byt vymaluje pronajímatel. …“ (k tomu vizte [příjmení], M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 475 – 478). V projednávané věci žádná dohoda o zajištění vymalování žalovanou na její vlastní náklady stranami ujednána nebyla. Pokud byl byt při započetí nájemního vztahu čerstvě vymalován, pak bylo povinností žalobce byt při skončení nájmu předat žalované opět čerstvě vymalovaný. Tuto svou povinnost žalobce nesplnil a žalované tudíž nezbylo nežli vymalování bytu zajistit na svůj vlastní náklad, což bylo z její strany následně promítnuto zcela logicky a po právu do výše vrácené kauce. Nutno dodat, že v řízení bylo svědeckými výpověďmi prokázáno, že žalobce nepředal byt žalované zcela čistý, svědci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] potvrdili, že chtěli byt čistý, tedy vymalovaný a uklizený – výmalbu tedy nepožadovali výhradně z důvodu šedého výklenku v obývacím pokoji, jak se snažil vzbudit dojem žalobce. Z těchto výpovědí je zřejmé, že byt čistý nebyl. Ačkoli svědek [příjmení] při prohlídce bytu necítil žádný zápach, pak z výpovědí svědkyně [příjmení] a [příjmení] zcela jednoznačně vyplývá, že v bytě zápach byl, a to i v době kdy již byt byl vyklizen. Skutečnost, že žalovaná námitky vůči stavu bytu v době jeho zpětného předání žalobci vytkla, je prokázána výpovědi svědkyně [příjmení]. Žalobce však ani přes učiněné výhrady ze strany žalované byt nevymaloval.

24. Pokud žalovaná po předání bytu žalobcem následně přistoupila k vymalování bytu svépomocí, nelze jejímu postupu ničeho vytknout. V řízení přitom bylo prokázáno, že náklady na výmalbu a práce s výmalbou související činily 11 150 Kč, a že tuto částku uhradila žalovaná. Proto pokud žalovaná následně vyúčtovala žalobci jistinu nájmu ve výši ponížené o 11 000 Kč, nelze jejímu postupu ani v tomto směru ničeho vytknout; ba naopak žalovaná ponechala žalobci k dobru rozdíl mezi náklady na vymalování bytu a vrácenou jistotou v částce 150 Kč.

25. Pokud žalobce poukazoval na to, že žalovaná ve lhůtě žalobci nevrátila jistinu nájmu a ani neprovedla její vyúčtování, pak třeba uvést, že 30 denní lhůta od skončení nájmu k vyúčtování (vrácení) jistoty skončila dne 30. 7. 2022 (nájem byl dohodou ukončen k 30. 6. 2022), nikoli k 18. 7. 2022, jak žalobce uvádí obsahem žaloby. Žalovaná neprokázala tvrzení o tom, že jistotu žalobci vyúčtovala telefonicky dne 8. 7. 2022. Soud proto vychází z toho, že vyúčtování bylo provedeno 2. 8. 2022 skrze poznámku k platbě, kterou žalovaná poukázala na účet žalobce částku 9 000 Kč, coby vrácení zbylé části jistoty. Následně bylo vyúčtování provedeno opakovaně i dne 9. 8. 2022 obsahem odpovědi žalované na předžalobní výzvu. Ze smlouvy o nájmu bytu ani z žádného jiného ujednání účastníků nevyplývá způsob, jakým mělo být vyúčtování jistoty provedeno, žalované tedy nic nebránilo v tom, aby jistotu vyúčtovala prostřednictvím poznámky k platbě. Je tedy sice pravdou, že vyúčtování bylo učiněno po smluvené lhůtě (o tři dny), nicméně tento nedostatek nemůže mít žádný vliv na povinnost žalobce nést náklady na výmalbu ani na oprávnění žalované započíst na složenou jistotu dluh související s nájmem (z ujednání stran žádný negativní následek spojený s opožděným vyúčtováním jistoty nevyplývá).

26. Ze všech shora uvedených důvodů soud rozhodl tak, že žalobu jako nedůvodnou zamítl.

27. Žalovaná byla ve sporu zcela úspěšná, žádné náklady řízení však nepožadovala, a proto soud rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

28. Výrok o náhradě nákladů řízení státu má oporu v ustanovení § 148 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), kdy tyto náklady spočívají v proplaceném znalečném. Lhůta k plnění vychází z § 160 odst. 1 o. s. ř.