17 C 201/2023

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl samosoudkyní Mgr. Kristýnou Stratilovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátkou Mgr. Ing. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 115 000 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně částku ve výši 115 000 Kč, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 64 044,80 Kč, k rukám zástupce žalobců, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem doručeným soudu dne 16. 8. 2023 domáhali se žalobci po žalované zaplacení částky 115 000 Kč a náhrady nákladů řízení. Uvedli, že dne 15. 12. 2021 uzavřeli se žalovanou v souvislosti s prodejem nemovité věci rezervační smlouvu. Mají však za to, že tato smlouva je v celém rozsahu neplatná. Jednak po své obsahové stránce působí zmateně, nejasně a nesrozumitelně, rovněž nesplňuje ani po formální stránce požadavky, které jsou stanoveny zákonem, a které jsou ve vztahu ke spotřebitelům – žalobcům – kogentního charakteru. Smlouva porušila § 14 zákona o realitním zprostředkování, když v ní byla žalobcům uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu. Rezervační smlouva dále neobsahuje přesný způsob a lhůty k úhradě kupní ceny, smlouva je tak neurčitá. Rovněž byl dle žalobců porušen § 19 zákona o realitním zprostředkování, neboť částka 115 000 Kč uhrazená jako rezervační poplatek byla současně i provizí žalované jako realitní zprostředkovatelky, a to ve výši 100 %. Žalovaná dále k rezervační smlouvě nepřipojila výpis z katastru nemovitostí, porušila tak § 11 zákona o realitním zprostředkování. Rezervační smlouvu uzavírali v době, kdy předpokládali, že jim zůstanou finanční prostředky z insolvenčního řízení – zbylé finanční prostředky z prodeje jejich nemovité věci, které nebyly zcela užity pro insolvenční řízení. O tom, že získaná částka bude nízká, získali vědomost až v únoru 2022. Neměli přitom tušení, že i tyto zbývající prostředky budou použity v rámci exekučních řízení. Snažili se zajistit si financování, nicméně bezúspěšně. Žalobci s ohledem na výše uvedené považují rezervační smlouvu za absolutně neplatnou, případně mají za to, že žalované nemohlo vzniknout právo na provizi či smluvní pokutu vůči žalobcům. Jelikož žalovaná po písemné výzvě uhrazenou částku 115 000 Kč žalobcům nevrátila, domáhají se jí žalobci v soudním řízení.

2. Žalovaná nárok žalobců neuznala. Před podpisem rezervační smlouvy proběhla dne 11. 12. 2021 prohlídka dotčených nemovitých věcí ze strany žalobců, kteří o tyto jevili velmi aktivní zájem – chtěli okamžitě zaplatit rezervační poplatek s tím, že kupní cenu budou mít k dispozici asi koncem února 2022. S tím souhlasila i prodávající paní [jméno] [příjmení]. Žalobci plánovali rekonstrukci, proto jim byly předány veškeré podklady – originál výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví, katastrální mapa a plány domu, rovněž i potřebné informace. Ke kupní ceně žalobci uvedli, že realizují prodej své nemovitosti a jejich zájemci si vyřizují hypoteční úvěr – proto nemohl být přesný mechanismus úhrady kupní ceny uveden v rezervační smlouvě. Koncem února 2022 žalobci požádali o prodloužení rezervační lhůty s tím, že finance na kupní cenu nemají dosud k dispozici. Byl tedy uzavřen dodatek [číslo] k rezervační smlouvě s prodlouženou rezervací do 31. 3. 2022. Ke konci této druhé lhůty žalovaná zjistila, že nemovité věci žalobců jsou zatíženy exekucemi a že vůči žalobcům jsou vedena insolvenční řízení. Následovala osobní schůzka, na které žalobce ujistil žalovanou i prodávající, že insolvenční řízení budou ukončena a oba žalobci budou mít k dispozici finanční prostředky na úhradu kupní ceny. Byl tedy uzavřen dodatek [číslo] k rezervační smlouvě s prodlouženou rezervací do 31. 5. 2022. Následně byl uzavřen dodatek [číslo] s rezervací do 3. 6. 2022. Toho dne byla mezi prodávající a kupujícími uzavřena i kupní smlouva, byla uzavřena i smlouva o advokátní úschově. Kupní cena měla být složena do advokátní úschovy nejpozději 30. 6. 2022. Tak se tomu nestalo, proto prodávající dne 9. 11. 2022 odstoupila od kupní smlouvy. Před tímto žalovaná komunikovala se žalobci a zjistila, že peníze nemají, mají zablokovaný účet exekutorem. Žalovaná tedy dne 4. 7. 2022 vyplatila prodávající částku 57 500 Kč odpovídající ½ složenému poplatku. Po obdržení předžalobní upomínky byla žalovaná kontaktována žalobkyní s tím, že i nadále mají zájem o koupi – prodávající toto však odmítla, došlo již k prodeji třetí osobě. S ohledem na vše výše uvedené navrhla žalobu zamítnout, byli to žalobci, kdo uvedli žalovanou i prodávající v omyl ohledně své finanční situace. [příjmení] vlastnictví byl žalobcům řádně předán, rezervační poplatek nebyl součástí kupní ceny, byl v plné výši započten na provizi žalované, neboť došlo k uzavření kupní smlouvy. Na straně žalované tak nedošlo k bezdůvodnému obohacení.

3. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:

4. Z výpisu z živnostenského rejstříku ze dne 16. 8. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná má mimo jiné živnostenské oprávnění k předmětu podnikání realitní zprostředkování, a to od 2. 12. 2020.

5. Ze zprostředkovatelské smlouvy o zprostředkování prodeje bylo zjištěno, že tuto dne 10. 11. 2021 uzavřela žalovaná, jako realitní zprostředkovatel, a [jméno] [příjmení], jako zájemce. Zájemkyně prohlásila, že je vlastníkem nemovitých věcí – pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví], pro obec a [katastrální uzemí], u [stát. instituce], [stát. instituce]. Realitní zprostředkovatelka se zavázala, že zájemkyni zprostředkuje uzavření kupní smlouvy o převodu těchto nemovitých věcí se třetí osobou za kupní cenu 2 300 000 Kč. Zájemkyně byla srozuměna, že realitní kancelář přičte k požadované ceně provizi za obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu s kupujícím ve výši 5 % a takto bude uvedené nemovitosti nabízet jako celkovou nabídkovou cenu. Realitní kanceláři vznikne právo na provizi okamžikem, kdy zájemce s kupujícím uzavře kupní smlouvu, provize realitní kanceláři je splatná okamžikem uzavření kupní smlouvy mezi zájemcem a kupujícím. Zájemkyně výslovně souhlasila a opravňovala realitní zprostředkovatelku, aby si provizi ve svůj prospěch započetla z přijatého blokovacího depozita, které na její účet složí kupující, a to v souvislosti s uzavřením dohody o zablokování prodeje – rezervaci nemovitostí.

6. Z rezervační smlouvy v souvislosti s prodejem věcí nemovitých bylo zjištěno, že tuto dne 15. 12. 2021 uzavřela žalovaná jako realitní zprostředkovatel, [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobci jako zájemci. Prodávající prohlásila, že jako výlučný vlastník nemovitých věcí – pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví], pro obec a [katastrální uzemí], u [stát. instituce], [stát. instituce], po splnění podmínek stanovených touto smlouvu, uzavře se zájemci kupní smlouvu k těmto nemovitým věcem. Realitní zprostředkovatelka prohlásila, že je na základě zprostředkovatelské smlouvy ze dne 10. 11. 2021 uzavřené mezi ní a prodávající, oprávněna zprostředkovat prodej nemovitých věcí. Zájemci prohlásili, že mají v úmyslu s prodávající uzavřít kupní smlouvu. Kupní cena byla stanovena na 2 300 000 Kč a měla být uhrazena podle podmínek v dané smlouvě – bezhotovostním převodem do advokátní úschovy. Zájemci se zavázali bez zbytečného odkladu po vyzvání realitní zprostředkovatelkou uzavřít s prodávající realitní smlouvu, a to nejpozději v den účinnosti smlouvy (čl. IV. odst. 1, ve vztahu k prodávající poté odst. 4). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 28. 2. 2022. V čl. III., za účelem rezervace nemovitostí tak, že realitní zprostředkovatelka ani prodávající nebyly oprávněny po dobu účinnosti smlouvy zprostředkovat koupi jinému zájemci, za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitých věcí a za účelem poskytnutí jistoty na splnění svých závazků, měli zájemci složit k rukám realitní zprostředkovatelky rezervační poplatek ve výši 115 000 Kč, a to do tří pracovních dnů. Uvedený rezervační poplatek nebyl součástí kupní ceny, v případě uzavření realitní smlouvy měl být v plné výši započten na odměnu realitního zprostředkovatele. Dle čl. V. odst. 3, pokud zájemci poruší povinnosti stanovené v této smlouvě, budou zájemci povinni zaplatit prodávající smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku; v takovém případě lze použít zájemci uhrazený rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty. Z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatelka nárok na ½, jako paušální náhradu v souvislosti s transakcí. Součástí smlouvy je informační doložka dle [anonymizováno], seznam nemovitostí na [list vlastnictví] a výňatek z katastrální mapy – oboje vztahující se k dotčeným nemovitým věcem.

7. Z dodatku [číslo] ke smlouvě rezervační bylo zjištěno, že tento byl uzavřen dne 23. 2. 2022 mezi realitní zprostředkovatelkou, prodávající a zájemci s tím, že nově byla upravena doba účinnosti původní smlouvy do 31. 3. 2022.

8. Z dodatku [číslo] ke smlouvě rezervační bylo zjištěno, že tento byl uzavřen dne 31. 3. 2022 mezi realitní zprostředkovatelkou, prodávající a zájemci s tím, že nově byla upravena doba účinnosti původní smlouvy do 31. 5. 2022. Současně bylo do čl. IV. doplněno, že podmínkou uzavření realitní smlouvy je pravomocné ukončení insolvenčních řízení vedených pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] a [insolvenční spisová značka].

9. Z dodatku [číslo] ke smlouvě rezervační bylo zjištěno, že tento byl uzavřen dne 31. 5. 2022 mezi realitní zprostředkovatelkou, prodávající a zájemci s tím, že nově byla upravena doba účinnosti původní smlouvy do 3. 6. 2022.

10. Z insolvenčního rejstříku bylo k řízení vedenému u [název soudu] pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] zjištěno, že toto bylo vedeno ve věci úpadce – žalobce a). Řízení bylo zahájeno [datum], dne [anonymizováno] [číslo] bylo zveřejněno usnesení o úpadku spojené s povolením oddlužení, dne [datum] usnesení o neschválení oddlužení, dne [datum] byla zveřejněna konečná zpráva, dle které byly uhrazeny všechny zjištěné pohledávky, zbývající částka 86 157,29 Kč byla navržena k vrácení dlužníkovi. Usnesení o schválení konečné zprávy č. j. [insolvenční spisová značka] bylo zveřejněno dne [datum], k vydání dlužníkovi bylo 77 445,29 Kč. Usnesení o zrušení konkurzu bylo zveřejněno dne [datum] právní moci nabylo [datum].

11. Z insolvenčního rejstříku bylo k řízení vedenému u [název soudu] pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] zjištěno, že toto bylo vedeno ve věci úpadce – žalobkyně b). Řízení bylo zahájeno [datum], dne [datum] bylo zveřejněno usnesení o úpadku spojené s prohlášením konkurzu, dne [datum] byla zveřejněna konečná zpráva, dle které byly uhrazeny všechny zjištěné pohledávky, zbývající částka 72 768,08 Kč byla navržena k vrácení dlužníkovi. Usnesení o schválení konečné zprávy č. j. [insolvenční spisová značka] [číslo] bylo zveřejněno dne [datum], k vydání dlužníkovi bylo 72 006,22 Kč. Usnesení o zrušení konkurzu bylo zveřejněno dne [datum] právní moci nabylo [datum].

12. Z kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem bylo zjištěno, že tato byla uzavřena dne 3. 6. 2022 mezi [jméno] [příjmení], jako prodávající, a žalobci, jako kupujícími. Předmětem převodu byly nemovité věci – pozemek parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemek parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví], pro obec a [katastrální uzemí], u [stát. instituce], [stát. instituce]. Kupní cena byla sjednána na 2 300 000 Kč a měla být uhrazena v plné výši z vlastních finančních prostředků kupujících na depozitní účet schovatele dle smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků [číslo] 2022, a to nejpozději do 30. 6. 2022. V případě prodlení kupujících se složením kupní ceny delším než pět kalendářních dnů byla prodávající oprávněna od smlouvy odstoupit.

13. Ze smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků [číslo] 2022 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena dne 3. 6. 2022 mezi [jméno] [příjmení], jako prodávající nebo oprávněnou, žalobci, jako kupujícími nebo složiteli, a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátkou, jako schovatelem nebo advokátem. Tato smlouva se vázala ke kupní smlouvě o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem uzavřené mezi žalobci a prodávající ze dne 3. 6. 2022, předmětem převodu byly nemovité věci na [list vlastnictví], kupní cena činila 2 300 000 Kč a smluvní strany se dohodly, že bude uhrazena nejpozději do 30. 6. 2022.

14. Z návrhu na vklad ze dne 3. 6. 2022 bylo zjištěno, že se týká nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] a účastníci jsou prodávající a žalobci.

15. Z odstoupení od kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem bylo zjištěno, že dne 9. 11. 2022 od této prodávající odstoupila, neboť nedošlo k úhradě kupní ceny.

16. Z odstoupení od smlouvy advokátní úschově finančních prostředků [číslo] 2022 bylo zjištěno, že dne 9. 11. 2022 od této prodávající odstoupila.

17. Z potvrzení o provedení transakce ze dne 31. 3. 2023 bylo zjištěno, že dne 4. 7. 2022 zaslala žalovaná na bankovní účet [jméno] [příjmení] částku 57 500 Kč jako vyplacení podílu smluvní pokuty.

18. Z informace o stavbě [adresa] pro [územní celek] ze dne 31. 3. 2022 bylo zjištěno, že žalobci jsou spoluvlastníky této stavby, každý k podílu o velikosti ¼. Je zde evidováno rozhodnutí o úpadku obou žalobců, prohlášení konkurzu, nařízení exekuce, zahájení exekuce o exekuční příkaz k prodeji.

19. Z dopisu ze dne 16. 3. 2023 bylo zjištěno, že tímto byla žalovaná prostřednictvím zástupce žalobců vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 115 000 Kč, a to pro neplatnost rezervační smlouvy uzavřené dne 15. 12. 2021. Odkazuje přitom na pochybení v souladu s § 11, § 19 zákona o realitním zprostředkování, absenci uvedení způsobu a lhůty k uhrazení kupní ceny. Dle doručenky byl dopis žalované doručen dne 27. 3. 2023 (přihlášení 30. 3. 2023).

20. Z dopisu ze dne 6. 4. 2023 bylo zjištěno, že tímto žalovaná reagovala na výzvu zástupců žalobců. S nárokem žalobců žalovaná nesouhlasila, rezervační smlouvu považuje za platnou.

21. Žalovaná v rámci své výpovědi popisovala průběh jednání se žalobci shodně jako ve vyjádření k návrhu, přitom doplnila následující. Od samého počátku se snažila zjišťovat, v jaké jsou klienti situaci. V okamžiku podpisu rezervační smlouvy jejich solventnost prověřovala jen ústně, dotazem od žalobců. Do insolvenčního rejstříku se v ten okamžik nedívala, nebyl důvod. Mrzí ji, že jí to žalobci nesdělili. Až při uzavírání druhého dodatku začala pátrat, kde je problém a zjistila existenci insolvence. V ten okamžik tak nebyla jistota, že žalobci budou mít do určitého data peníze. S žalobci vedla několik jednání, i telefonických. Komunikovala i s insolvenčním správcem, který jí sdělil, že prodej domu žalobců je téměř u konce, žalobci uhradili v insolvenčním řízením 100 %, proto měli z prodeje v rámci insolvence mít volné finanční prostředky na úhradu kupní ceny. Dne 7. 12. 2021 byla zveřejněna konečná zpráva, mohli tak disponovat se svým majetkem. Při první prohlídce žalobcům předala výpis z katastru nemovitostí, náhled katastrální mapy a nabídkový list. Při další či dalších prohlídkách dostali geometrický plán, plány od domu a další dokumenty. Geometrický plán byl zhotoven, neboť v katastru nemovitostí nebyla zaspána přístavba a veranda, o čemž kupující informovala. S paní [příjmení] měla uzavřenou výhradní zprostředkovatelskou smlouvu, byla sjednána provize ve výši 5 % z kupní ceny, tedy 115 000 Kč – byla sjednána s prodávající s tím, že ji uhradí kupující. Pokud jde o insolvenční rejstřík, není právně vzdělaná, nepročítala všechny dokumenty, není jí znám rozdíl mezi konkurzem a oddlužením ve vztahu k zániku dluhů. Neví o tom, že by v insolvenčním rejstříku četla něco o osvobození od zbytku dluhů nebo o jejich zániku. [příjmení] [příjmení] doporučila uzavřít kupní smlouvu s žalobci dne 3. 6. 2022, neboť žalobci ji ujišťovali, že peníze mít budou, že v tom není problém.

22. Soud neprovedl dokazování listinami z exekučních řízení žalobců, neboť jejich finanční situace nebyla mezi účastníky řízení sporná, rovněž ani to, že po ukončení insolvenčního řízení byly jejich finanční prostředky zablokovány právě prostřednictvím exekučních řízení. Dále neprovedl geometrický plán, výslech žalobce a), mapou z katastru nemovitostí a výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], vše ve vztahu k vadám nemovité věci, neboť má za to, že skutkový stav byl již dostatečně zjištěn (bylo možno návrhu vyhovět), jednalo by se o důkazy nadbytečné. Rovněž soud považoval jako nadbytečné provést dokazování nabídkovou listinou, neboť výše kupní ceny i výše provize byla v řízení již zjištěna.

23. Závěr o skutkovém stavu:

24. Dne 10. 11. 2021 byla mezi žalovanou, jako realitní zprostředkovatelkou (k čemuž ji opravňuje živnostenské oprávnění), a paní [jméno] [příjmení], jako zájemcem, uzavřena zprostředkovatelská smlouva. Zájemkyně byla v tu dobu vlastníkem nemovitých věcí – pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví], pro obec a [katastrální uzemí], u [stát. instituce], [stát. instituce], které hodlala prodat. Žalovaná se ve smlouvě zavázala, že zájemkyni zprostředkuje uzavření kupní smlouvy o převodu těchto nemovitých věcí se třetí osobou za kupní cenu 2 300 000 Kč. Mezi smluvními stranami byla sjednána provize ve výši 5 % z kupní ceny (115 000 Kč), a to v okamžiku uzavření kupní smlouvy s kupujícím (nicméně ve smlouvě je uvedeno, že nárok na provizi vznikne„ realitní kanceláři“ – přestože taková kancelář nebyla smluvní stranou, má soud za to, že smluvním stranám bylo zřejmé, že toto právo je vůči žalované, realitní zprostředkovatelce). Současně, zájemkyně výslovně souhlasila a opravňovala realitní zprostředkovatelku, aby si provizi ve svůj prospěch započetla z přijatého blokovacího depozita, které na její účet složí kupující, a to v souvislosti s uzavřením dohody o zablokování prodeje – rezervaci nemovitostí.

25. O nemovité věci ve vlastnictví prodávající projevili zájem žalobci a) a b), dle tvrzení žalované měli o nemovité věci velký zájem, po první schůzce, na které měli obdržet výpis z katastru nemovitostí, navrhli uzavření rezervační smlouvy s úhradou kupní ceny asi v únoru roku 2022 s tím, že čekají na získání finančních prostředků z prodeje svých nemovitých věcí. Jelikož s tímto postupem souhlasila i prodávající, došlo následně dne 15. 12. 2021 mezi žalobci, žalovanou a paní [jméno] [příjmení] k uzavření rezervační smlouvy, což je ostatně mezi účastníky řízení nesporné. Před uzavřením této smlouvy žalovaná nezjišťovala finanční situaci žalobců jinak než tak, že se těchto dotázala. Do insolvenčního rejstříku nenahlížela. V rámci rezervační smlouvy prodávající prohlásila, že po splnění podmínek stanovených touto smlouvu, uzavře se zájemci kupní smlouvu k nemovitým věcem ([list vlastnictví]). Realitní zprostředkovatelka prohlásila, že je na základě zprostředkovatelské smlouvy ze dne 10. 11. 2021 uzavřené mezi ní a prodávající, oprávněna zprostředkovat prodej nemovitých věcí. Zájemci prohlásili, že mají v úmyslu s prodávající uzavřít kupní smlouvu. Kupní cena byla stanovena na 2 300 000 Kč a měla být uhrazena podle podmínek v dané smlouvě – bezhotovostním převodem do advokátní úschovy. Zájemci se zavázali bez zbytečného odkladu po vyzvání realitní zprostředkovatelkou uzavřít s prodávající realitní smlouvu, a to nejpozději v den účinnosti smlouvy (čl. IV. odst. 1; ve vztahu k prodávající odst. 4 téhož ustanovení), tj. 28. 2. 2022. V čl. III., za účelem rezervace nemovitostí tak, že realitní zprostředkovatelka ani prodávající nebyly oprávněny po dobu účinnosti smlouvy zprostředkovat koupi jinému zájemci, za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitých věcí a za účelem poskytnutí jistoty na splnění svých závazků, měli zájemci složit k rukám realitní zprostředkovatelky rezervační poplatek ve výši 115 000 Kč, což také učinili (mezi účastníky nesporné). Uvedený rezervační poplatek nebyl součástí kupní ceny, v případě uzavření realitní smlouvy měl být v plné výši započten na odměnu realitní zprostředkovatelky. Dle čl. V. odst. 3 smlouvy, pokud by zájemci porušili povinnosti stanovené v této smlouvě, byli povinni zaplatit prodávající smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku; v takovém případě lze použít zájemci uhrazený rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty. Z této smluvní pokuty měla realitní zprostředkovatelka nárok na ½, jako paušální náhradu v souvislosti s transakcí. Součástí smlouvy byla informační doložka dle [anonymizováno], seznam nemovitostí na [list vlastnictví] a výňatek z katastrální mapy – oboje vztahující se k dotčeným nemovitým věcem. V rámci dalších prohlídek měli žalobci obdržet geometrický plán a další potřebné dokumenty, znali stav nemovitých věcí. Jelikož žalobci neměli finanční prostředky ve stanovené době, byl dne 23. 2. 2022 uzavřen dodatek [číslo] ke smlouvě, doba účinnosti rezervační smlouvy byla změněna na 31. 3. 2022. Nicméně ani do této doby neměli žalobci finanční prostředky, žalovaná začala aktivně zjišťovat jejich finanční situaci a zjistila, že ve vztahu k žalobcům jsou vedena insolvenční řízení, rovněž i exekuční, a to nahlédnutím do katastru nemovitostí k nemovité věci, které byli žalobci spoluvlastníky (informace o zahájeném řízení insolvenčním, exekučním, včetně exekučního příkazu k prodeji nemovité věci). Žalovaná není právně vzdělaná, dle svého tvrzení nezná rozdíl mezi konkurzem a oddlužením, pokud jde o zánik dluhů; nicméně do insolvenčního rejstříku nahlížela, byť nečetla všechny listiny. Společně se dohodli, že kupní smlouva bude uzavřena v okamžiku, kdy insolvenční řízení budou ukončena. V tuto dobu žalovaná komunikovala s insolvenční správkyní, od které měla informace, že žalovaným po ukončení insolvenčního řízení zbydou volné finanční prostředky, neboť v rámci insolvenčního řízení uhradili 100 %. Následně byl tedy uzavřen dodatek [číslo] (dne 31. 3. 2022), podle kterého byla nově upravena doba účinnosti původní smlouvy do 31. 5. 2022. Poslední změna doby účinnosti do 3. 6. 2022 byla provedena dodatkem [číslo] ze dne 31. 5. 2022.

26. K insolvenčním řízením žalobců bylo zjištěno, že obě byla vedena u [název soudu], ve vztahu k žalobci a) pod sp. zn. [insolvenční spisová značka], ve vztahu k žalobkyni b) pod sp. zn. [insolvenční spisová značka]. V době uzavření rezervační smlouvy byly úpadky obou žalobců řešeny formou konkurzu, u obou byla dne [datum] v insolvenčním rejstříku zveřejněna konečná zpráva – v obou řízeních mělo dojít k úhradě 100 % přihlášených pohledávek, každému z dlužníků mělo zbýt cca 80 000 Kč (k vyplacení). Nicméně dle shodného tvrzení účastníků řízení, jelikož došlo v rámci insolvenčního řízení k prodeji nemovité věci žalobců, kdy část finančních prostředků nebyla užita pro insolvenční řízení, očekávali žalobci výplatu zbývajících financí pro své potřeby po ukončení insolvenčních řízení. [příjmení] zprávy byly schváleny usneseními zveřejněnými dne 2. 2. 2022 a 31. 3. 2022, částka k vyplacení odpovídala v obou případech cca 70 000 Kč. Usnesení o zrušení obou konkurzů byla zveřejněna dne 3. 5. 2022 právní moci nabyla 19. 5. 2022.

27. Dne 3. 6. 2022 poté došlo k uzavření kupní smlouvy mezi žalobci, jako kupujícími, a paní [jméno] [příjmení], jako prodávající. Předmětem převodu byly výše specifikované nemovité věci ve vlastnictví prodávající, kupní cena byla sjednána ve výši 2 300 000 Kč a byla splatná v plné výši do advokátní úschovy [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky, dle smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků z 3. 6. 2022, do 30. 6. 2022. Dne 3. 6. 2022 byl rovněž vyhoven návrh na vklad do katastru nemovitostí. Žalovaná doporučila prodávající kupní smlouvu uzavřít, neboť žalobci ji ujišťovali, že finanční prostředky na koupi mít budou. K úhradě kupní ceny ve stanovené době nedošlo, ostatně ani později, proto prodávající ke dni 9. 11. 2022 odstoupila jak od smlouvy kupní, tak i o advokátní úschově. Jelikož žalobci neuhradili kupní cenu řádně a včas, zaslala žalovaná prodávající dne 4. 7. 2022 na její bankovní účet částku 57 500 Kč, označenou jako smluvní pokuta. Žalobci kupní cenu neuhradili, neboť přestože finanční prostředky po ukončení insolvenčního řízení obdrželi, následně byly zablokovány a užity v rámci exekučních řízení, financování se jim nepodařilo zajistit.

28. Dopisem ze dne 16. 3. 2023 (doručeným 27. 3. 2023, dle přihlášení až 30. 3. 2023) byla žalovaná vyzvána k vrácení částky 115 000 Kč jako bezdůvodnému obohacení vůči žalobcům, s odůvodněním majícím odraz v žalobních tvrzeních. Toto žalovaná dopisem ze dne 6. 4. 2023 odmítla, rezervační smlouvu považuje za platnou. Žalobci v návaznosti na svůj dopis opětovně žádali o možnost koupě dotčených nemovitých věcí, nicméně toto prodávající prostřednictvím žalované odmítla, nad to došlo k prodeji třetí osobě.

29. Podle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále jen„ zákon o realitním zprostředkování“), pro účely tohoto zákona se rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

30. Podle § 10 odst. 1 a ž 3 zákona o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení. Není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem. Neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

31. Podle § 11 odst. 1 a 3 zákona o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel předá zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí. Není-li předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zapsán jako jednotka ve veřejném seznamu, předá realitní zprostředkovatel zájemci výpis z veřejného seznamu, ve kterém je zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí. Jestliže realitní zprostředkovatel nepředá zájemci výpis podle odstavce 1, je zájemce oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření.

32. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

33. Podle § 19 odst. 1 a 3 zákona o realitním zprostředkování, není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Je-li se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.

34. Podle § 2445 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

35. Podle § 2452 občanského zákoníku, zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje.

36. Podle § 5 odst. 1 občanského zákoníku, kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

37. Podle § 8 občanského zákoníku, zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

38. Právní posouzení věci:

39. Na základě provedeného dokazování a tvrzení účastníků řízení má soud za to, že dne 15. 12. 2021 byla mezi účastníky řízení a paní [jméno] [příjmení] uzavřena rezervační smlouva. Tato smlouva v sobě zahrnuje několik smluvních typů – smlouvu o smlouvě budoucí dle občanského zákoníku (část, ve které se prodávající a zájemci zavazují uzavřít kupní smlouvu), dohodu o tzv. rezervaci nemovitých věcí, což je svou povahou nepojmenovaný závazek dle občanského zákoníku a rovněž i smlouvu o zprostředkování dle zákona o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c). V případě posledního smluvního typu soud vychází jednak z obsahu smlouvy – žalovaná vystupovala jako realitní zprostředkovatel a žalobci jako zájemci (pojmosloví zákona o realitním zprostředkování), realitní zprostředkovatel měl činit kroky k uzavření realitní smlouvy a také vyzvat zájemce k uzavření realitní smlouvy, čl. III. obsahuje odkaz na provizi a přitom se netýká prodávající.

40. Žalobci namítali neplatnost rezervační smlouvy pro porušení § 11 zákona o realitním zprostředkování, tedy nepředání výpisu z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, neboť tento byl v tomto seznamu zapsán, a to v okamžiku uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. K tomu je nutno uvést, že tento případný nedostatek, který ani žalobci neprokázali, nemá za následek neplanost smlouvy, ale možnost zájemců odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování, a to do 14 dnů od jejího uzavření (§ 11 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování). Toto však žalobci netvrdili ani nedoložili. V tomto ohledu nelze smlouvu považovat za neplatnou.

41. Soud však musí souhlasit s žalobci s tím, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy dle § 14 zákona o realitním zprostředkování, přičemž v daném případě taková povinnost ve smlouvě rezervační, která je smlouvu o realitním zprostředkování, uložena byla, a to v čl. IV. odst. 1 ve vztahu k žalobcům, v odst. 4 téhož článku i vůči prodávající. Část rezervační smlouvy, která je smlouvou o realitním zprostředkování, je tak neplatnou. Tato neplatnost však nemá vliv na platnost zbývajících smluvních ujednání (zejména smlouvy o smlouvě budoucí).

42. Žalobci namítali neplatnost rezervační smlouvy, ve vztahu k sobě jako spotřebitelům, pro její zmatenost, nejasnost a nesrozumitelnost, přičemž zejména odkazovali na ujednání o kupní ceně, resp. její splatnost a způsob hrazení. Ve vztahu k tomuto má soud za to, že výše kupní ceny byla zcela jasně ujednána, otázka konkrétní splatnosti a způsobu hrazení není podstatnou náležitostí smlouvy o smlouvě budoucí ani smlouvy o realitním zprostředkování (postačí ujednání o kupní ceně). Tyto náležitosti jsou podstatné až pro samotnou smlouvu kupní. V této oblasti soud neshledal smlouvu neplatnou.

43. Nicméně pokud jde o jasnost a určitost v otázce sjednané provize, ujednání jasné není. Rezervační smlouva obsahuje pouze pasáž (čl. III. odst. 3), že v okamžiku uzavření realitní smlouvy bude rezervační poplatek uhrazený žalobci, jako zájemci, započten na odměnu žalované, jako realitní zprostředkovatelky. V tomto je možno spatřovat ujednání smlouvy o realitním zprostředkování, dle které by měli žalobci uhradit žalované provizi (odměnu) právě ve výši 115 000 Kč (soud přitom vycházel ze smyslu sjednaného ustanovení, tj. zavázat žalobce k úhradě provize; dle jeho názoru je tedy nutno užít právě i ustanovení zákona o realitním zprostředkování, který zvyšuje ochranu žalobců). Jelikož je toto ujednání však velmi vágní, neplyne z něj zcela konkrétní závazek žalobců jako zájemců, není zcela jasná ani konečná výše provize (pouze započítání), je nutno i v tomto ohledu uzavřít, že smlouva o realitním zprostředkování je pro rozpor s § 10 zákona o realitním zprostředkování neplatná. K tomu je nutno doplnit, že není možno toto nejasné ujednání vykládat v kontextu smlouvy zprostředkovatelské uzavřené mezi žalovanou a prodávající, neboť žalobci nebyli smluvní stranou této druhé smlouvy. Závazek prodávající, že uhradí provizi žalované formou zápočtu rezervačního poplatku uhrazeného žalobci, nemůže vyvolat žádnou povinnost žalobců ve vztahu k provizi. Soud tedy má za to, že provize mezi účastníky řízení nebyla řádně sjednána, žalovaná nemá nárok na provizi ze strany žalobců. K tomu je nutno podotknout, že pokud by soud považoval ujednání mezi žalobci a žalovanou o provizi za řádné, došlo by k porušení § 19 zákona o realitním zprostředkování, neboť záloha na provizi, kterou by poplatek fakticky byl, nemůže přesahovat 2/3 celkové výše provize. I pokud by soud dospěl k závěru, že mezi účastníky řízení nebyla vůbec smlouvy o realitním zprostředkování uzavřena, nemělo by to vliv na přijatý závěr o nejasném ujednání o provizi.

44. Soud se rovněž zabýval postupem žalobců v době uzavření rezervační smlouvy. Byť byli žalobci v době uzavření uvedené smlouvy, tj. v prosinci roku 2021, v úpadku a tento byl u obou řešen formou konkurzu, oba měli za to, vzhledem k tomu, že byla již zveřejněna konečná zpráva a došlo k prodeji jejich nemovitého majetku, že i po ukončení insolvenčního řízení budou mít volné finanční prostředky potřebné ke koupi. Byť se jednalo z jejich strany o pochybení vzhledem k předchozím existujícím exekučním řízením (právní neznalost, neboť ukončením insolvenčního řízení, kde je úpadek řešen formou konkurzu, nedochází k zániku dluhů), nemá soud za to, že by jednali v rozporu s dobrými mravy či zneužívali jiným způsobem práva, pokud vstoupili v jednání se žalovanou, či přímo s prodávající. Nebylo tvrzeno a ani prokázáno, že by měli zájem jiný než faktickou koupi nemovitých věcí (např. zneužití práva dle § 8 občanského zákoníku). Ostatně to potvrdila i žalovaná při popisu přístupu žalobců ke koupi a následné chování žalobců, kteří ještě v roce 2023 měli o nemovité věci zájem.

45. Dle názoru soudu je to však naopak žalovaná, kdo nepostupoval správně. Postačilo jí ústní ujištění žalobců, že budou mít finanční prostředky v řádu měsíců, bez jakékoliv jejich lustrace v insolvenčním rejstříku, který je veřejně a zdarma přístupný. Pokud by tak učinila ještě před uzavřením rezervační smlouvy, zjistila by, že jsou oba žalobci v úpadku, který je řešen konkurzem, a tedy, že ani po ukončení insolvenčního řízení jejich dluhy nezaniknou, a to ve spojení s tím, že sama následně nahlédnutím do katastru nemovitostí zjistila existenci exekucí. V takovém případě tedy mohla očekávat minimálně nejistou solventnost žalobců, jako zájemců o koupi. Ostatně žalovaná začala solventnost žalobců zjišťovat až před uzavřením dodatku [číslo] k rezervační smlouvě – v době uzavření dodatku [číslo] také řádně nepostupovala. Dle soudu by měla žalovaná v rámci své profese realitního zprostředkovatele (jedná se o ohlašovací vázanou živnost) mít základní znalost o insolvenčním řízení, resp. rozdílu mezi konkurzem a oddlužením, lze to důvodně očekávat (§ 5 odst. 1 občanského zákoníku). Žalovaná tedy porušila své povinnosti realitního zprostředkovatele, nepostupovala v souladu se zákonem (§ 2254 občanského zákoníku), nárok na provizi jí ani vzniknout nemohl – v době uzavření rezervační smlouvy neprověřila řádně žalobce, zejména tak neučinila v době uzavření kupní smlouvy, ač v tu dobu muselo být více než zřejmé, že žalobci nemají prostředky na úhradu kupní ceny. Žalovaná tedy neměla smluvním stranám vůbec navrhnout uzavření smlouvy kupní (realitní smlouvy).

46. S ohledem na vše výše uvedené má tedy soud za to, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 115 000 Kč (společně a nerozdílně), a to jako bezdůvodné obohacení dle § 2991 občanského zákoníku, neboť smluvní ujednání mezi účastníky řízení (nikoliv smlouva o smlouvě budoucí mezi žalobci a prodávající) jsou pro rozpor se zákonem o realitním zprostředkování a občanským zákoníkem neplatná (viz výše) – provize nebyla řádně ujednání, nárok na smluvní pokutu dle smlouvy ani žalované vzniknout vůči žalobcům nemohl (pouze vůči prodávající), současně žalobci neporušili žádná smluvní ujednání rezervační smlouvy.

47. Soud se tedy dále nezabýval následně namítanou nesplněnou informační povinností ze strany žalované, a to pro nadbytečnost. K tomu však doplňuje, že žalobci sami uváděli, že o nesouladu stavu zápisu v katastru nemovitostí věděli, současně i v roce 2023 měli o nemovité věci zájem. To, že neuhradili kupní cenu z tohoto důvodu je tak dle názoru soudu pouze účelové tvrzení, když nad to sami potvrdili nedostatek finančních prostředků.

48. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobci byli ve věci zcela úspěšní a mají proto nárok na náhradu nákladů řízení proti žalované, která úspěch ve věci neměla. Náklady řízení představují uhrazený soudní poplatek ve výši 5 750 Kč a náklady zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif. Zástupce žalobců má nárok na odměnu ve výši 45 600 Kč dle § 7 bod 5 advokátního tarifu ve spojení s § 12 odst. 4 advokátního tarifu (soud vycházel z tarifní hodnoty 115 000 Kč, odměna za jeden úkon právní služby pro jednoho z žalobců činí 4 560 Kč), a to za celkem 10 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (příprava a převzetí zastoupení, návrh ve věci samé, předžalobní upomínka, 2 x účast u jednání dne 19. 12. 2023, neboť jednání přesáhlo dvě hodiny – vše 2 x pro každého z žalobců). Dále má nárok na náhradu hotových výdajů ve výši 1 500 Kč, a to za pět úkonů právní služby specifikovaných výše, tj. 5 x 300 Kč, dle § 13 advokátního tarifu. Jelikož zástupce žalobců strávil při cestě ze sídla kanceláře ve [obec] k jednání soudu a zpět celkem čtyři započaté půlhodiny času, náleží mu v souladu s § 14 advokátního tarifu náhrada za ztrátu času ve výši 400 Kč (4 x 100 Kč). Zástupce žalobců má nárok taktéž na cestovné ze sídla své kanceláře ve [obec] do [obec] a zpět dne 19. 12. 2023 ve výši 677,52 Kč dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad (ve znění účinném od 1. 7. 2023). Cestovné je počítáno z kombinované spotřeby 5,4 l [číslo] km vozidla dle předloženého technického průkazu, ceny motorové nafty pro rok 2023 ve výši 34,40 Kč/litr, sazby základní náhrady za používání silničního motorového vozidla ve výši 5,20 Kč/km jízdy a vzdálenosti sídla zástupce do [obec] (tam a zpět), celkem 96 km. Vzhledem k tomu, že zástupce žalobců je plátcem daně z přidané hodnoty, na kterou má v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. nárok, činí náhrada za tuto daň ve výši 21 % 10 117,29 Kč. Soud přiznal žalobcům na nákladech zastoupení celkem částku ve výši 64 044,80 Kč.

49. Náklady řízení je žalovaná povinna v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. nahradit k rukám zástupce žalobců.

50. Lhůta k placení byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.