18 C 189/2023

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl soudcem Mgr. Markem Peřinou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/1 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalovaným:

1. Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 2. Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky 50 000 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení od 21. 2. 2023 do zaplacení, se zamítá.II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalovaných částku 31 823 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se návrhem na vydání platebního rozkazu doručeným soudu dne 16. 6. 2023 domáhala po žalovaných zaplacení částky 50 000 Kč s příslušenstvím tak, jak je blíže zachyceno v návrhu.

2. Podle tvrzení žalobkyně uzavřela tato a žalovaní dne 15. 10. 2019 Dohodu o výhradním zprostředkování realitních služeb (dále též jako „Dohoda“), prostřednictvím které se žalobkyně jako zprostředkovatel zavázala nabízet k prodeji nemovitost žalovaných jako zájemců tak, aby žalovaní měli příležitost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen „kupní smlouva“) o převodu vlastnického práva k nemovitosti žalovaných za stanovenou kupní cenu mezi žalovanými jakožto prodávajícími a třetí osobou, kterou se zavázala vyhledat žalobkyně, jakožto kupujícím. V rámci čl. I. Dohody je specifikována předmětná nemovitost ve vlastnictví žalovaných, přičemž se jedná o budovu s číslem popisným na adrese: , adresa, , , Anonymizováno, , adresa, , zastavěna plocha a nádvoří na pozemku parc. č. , hodnota, , součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, LV: , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , evidované Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitost“), a která měla být též předmětem budoucí kupní smlouvy. Podle čl. III. odst.

7. Dohody se žalovaní zavázali, že ve lhůtě určené v Dohodě o rezervaci uzavřou se zájemci (potenciálními kupujícími) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, což se však nestalo. Dohoda o rezervaci byla uzavřena dne 24. 4. 2020 s p. , jméno FO, a paní , jméno FO, , kteří akceptovali kupní cenu ve výši 1 650 000 Kč a současně bylo dohodnuto, že k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní dojde nejpozději do konce června roku 2020. Se zněním této dohody, jakož i s podmínkami jejího uzavření, byli žalovaní náležitě seznámeni, ještě před jejím uzavřením. Podle čl. III. odst. 9 „Záznamu z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování služeb“ podepsaného žalobkyní a žalovanými dne 15. 10. 2019 plyne, že žalobkyně seznámila žalované se zněním návrhu Dohody o rezervaci, tak jako s podmínkami k jejímu uzavření, a to před jejím uzavřením. Návrh Dohody o rezervaci, Smlouvy o smlouvě budoucí i návrh kupní smlouvy, jsou přílohou tohoto záznamu, jehož podpisem žalovaní stvrdili, že byli s obsahem záznamu a všemi přílohami seznámeni. Ze „Záznamu z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování realitních služeb ze dne 28. 4. 2020“ podepsaného oběma stranami (konkrétně z odst. 8 tohoto záznamu) plyne, že byli prodávající (žalovaní) seznámení s níže uvedenými dokumenty a podmínkami k jejich uzavření, vyplněnými údaji všech smluvních stran, připravené k podpisům: Dohody o rezervaci, Smlouvy o složení blokovacího depozita – podepsané Kupujícími dne 24. 4. 2020, Smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, Kupní smlouvy, přičemž prodávající (žalovaní) svým podpisem stvrdili, že byli s obsahem všech výše uvedených dokumentů a přílohami seznámeni, tj. byli seznámeni i se lhůtou, do kdy má být kupní smlouva nejpozději podepsána (31. 6. 2020). V pravomocně skončeném soudním řízení vedeném Okresním soudem v Kroměříži pod sp. zn. , spisová značka, bylo prokázáno, že žalovaným byl předložen návrh smlouvy o smlouvě budoucí s těmito zájemci (dne 28. 4. 2020 potvrdili žalovaní jeho převzetí), avšak k jeho podpisu a uzavření této smlouvy nedošlo. Dopisem ze dne 7. 5. 2020 vyzvala žalobkyně žalované k podpisu kupní smlouvy. Tuto kupní smlouvu také přiložil. V předmětném dopise opětovně rekapituluje předchozí stav věci, osobní schůzky s žalovanými apod. Doručení tohoto dopisu potvrzuje emailová zpráva ze dne 13. 5. 2020. K uzavření kupní smlouvy mezi žalovanými a kupujícími však do konce června nedošlo. Tímto jednáním, resp. opomenutím jednání, porušili žalovaní závazek uvedený v čl. III. odst.

7. Dohody uzavřít s kupujícími kupní smlouvu ve lhůtě určené v Dohodě o rezervaci, tedy do 31. 6. 2020 (myšleno do 30. 6. 2020). Dle čl. III. odst.

9. Dohody platí, že v případě porušení závazku uvedeného v citovaném odst.

7. Dohody náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši odměny dle čl. II. Dohody, tj. částka 50 000 Kč. Smluvní pokuta je splatná do 5 dnů od doručení výzvy k její úhradě. Žalobkyně vyzvala v rámci předžalobní výzvy ze dne 6. 2. 2023 žalované k úhradě smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení této předžalobní výzvy. Vzhledem k tomu, že ani po uplynutí 5 dnů, resp. 10 pracovních dnů, ode dne doručení (dne 8. 2. 2023) výzvy žalobkyně k úhradě smluvní pokuty žalovaní výzvě na úhradu smluvní pokuty nevyhověli, jsou žalovaní v prodlení s úhradou smluvní pokuty ode dne 21. 2. 2023. Žalobkyně ke dni podání návrhu na platební rozkaz stále neeviduje úhradu předmětné smluvní pokuty. Vzhledem k tomu, že jsou žalovaní v prodlení s úhradou smluvní pokuty, požaduje žalobkyně úhradu dlužné smluvní pokuty ve výši 50 000 včetně zákonných úroků z prodlení ode dne 21. 2. 2023 do zaplacení.

3. Ve věci byl následně vydán dne 29. 6. 2023 platební rozkaz, proti kterému podali žalovaní v zákonné lhůtě dne 11. 7. 2023 odpor, který odůvodnili tak, že nárok na smluvní pokutu, kterou žalobkyně požaduje, nikdy nevznikl, neboť žalovaní nebyli smluvní stranou Dohody o rezervaci ze dne 24. 4. 2020, uzavřené mezi žalobkyní a budoucími kupujícími, žalovaným tak nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ani kupní smlouvy. Pro platnost ujednání o smluvní pokutě by musely být smluvními stranami jak Dohody o rezervaci, tak i Dohody o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019, všechny tři subjekty (žalovaní, žalobkyně a budoucí kupující). Žalovaní však byli smluvní stranou pouze Dohody o výhradním zprostředkování, nikoliv Dohody o rezervaci, naopak budoucí kupující byli smluvní stranou pouze Dohody o rezervaci, nikoliv Dohody o výhradním zprostředkování. Pouze žalobkyně byla smluvní stranou obou zmíněných smluv. Tyto závěry pak potvrzuje zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, , spisová značka, . Uvedený odpor následně žalovaní doplnili podáním doručeným soudu dne 31. 7. 2023, ve kterém úvodem sdělili, že s nárokem tak, jak byl žalobkyni přiznán v rámci platebního rozkazu, nesouhlasí. Především mají žalovaní za to, že nárok na smluvní pokutu, kterou žalobkyně požaduje, nikdy nevznikl. Je tomu tak z důvodu, že žalovaní nebyli smluvní stranou Dohody o rezervaci ze dne 24. 4. 2020, uzavřené mezi žalobkyní a budoucími kupujícími , jméno FO, a , jméno FO, . V souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu žalovaným nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy. Pro platnost ujednání o smluvní pokutě a vzniku hlavního závazku, který smluvní pokuta má utvrzovat, by musely být smluvními stranami jak Dohody o rezervaci, tak i Dohody o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019, všechny tři subjekty (žalovaní, žalobkyně a budoucí kupující). Žalovaní však byli smluvní stranou pouze Dohody o výhradním zprostředkování, nikoliv Dohody o rezervaci. Budoucí kupující byli smluvní stranou pouze Dohody o rezervaci, nikoliv Dohody o výhradním zprostředkování. Žalobkyně byla smluvní stranou obou smluv. Aby však platně a účinně vznikl (hlavní) závazek žalovaných zaplatit smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy, museli by být všichni tři, tedy jak žalovaní, žalobkyně, tak i budoucí kupující, smluvními stranami jak Dohody o rezervaci, tak Dohody o výhradním zprostředkování. To se však nestalo – nárok na smluvní pokutu tak žalobkyni nevznikl. Tyto závěry potvrzuje zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, , spisová značka, : „Smluvní pokuta je i nadále svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Jinými slovy, má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku. (…) k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Je-li sjednán závazek uzavřít budoucí smlouvu mezi jinými subjekty, než mezi nimiž má být v budoucnu uzavřena, nejde o závazek, který by byl vynutitelný žalobou na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy. ”. Dohoda o výhradním zprostředkování byla navíc již v roce 2019 ukončena v souladu se zákonem, a to dohodou smluvních stran. Žalobkyně svým dopisem ze dne 5. 11. 2019 akceptovala ukončení smluvního vztahu žalovanými, které jí žalovaní oznámili telefonicky dne 4. 11. 2019 (Příloha č. , hodnota, ). Dle judikatury výkon práva smluvní stranou, jež jí poskytuje zákon či samotná smlouva, nemůže založit právo druhé smluvní strany požadovat smluvní pokutu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2011, sp, zn. , spisová značka, - „Obecný závěr z toho plynoucí, že výkon práva pojmově nemůže být porušením smluvní povinnosti a nemůže tudíž založit nárok na zaplacení smluvní pokuty, se nutně vztahuje též na výpověď smlouvy, neboť též vypovězení smlouvy, ať již na základě zákona či na základě smlouvy, je výkonem oprávnění.“). Není možné, aby došlo k porušení Dohody o výhradním zprostředkování, když žalovaní pouze realizovali své právo tuto Dohodu ukončit, které navíc žalobkyně akceptovala (nadto ještě před uzavřením Dohody o rezervaci s budoucími kupujícími). Je dále nutné zdůraznit, že Dohoda o výhradním zprostředkování neobsahuje ustanovení, které by ukládalo jejím stranám povinnost ukončit tuto Dohodu pouze v písemné formě. Žalobkyně dále jako důkaz předložila Záznamy z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti ze dne 15. 10. 2019 a 28. 4. 2020. Pro tyto Záznamy však platí stejné závěry jako pro Dohodu o výhradním zprostředkování výše. Opět byli stranami Záznamů jen žalovaní a žalobkyně, nikoliv budoucí kupující nemovitosti , jméno FO, a , jméno FO, . V souladu s ustálenou judikaturou by pro vznik případných smluvních pokut z těchto Záznamů vyplývajících jejich stranami musely být všechny tři subjekty, tedy jak žalovaní, žalobkyně, tak i budoucí kupující. Jakýkoliv nárok na případnou smluvní pokutu ze Záznamů tak žalobkyni také nenáleží, a to opět z důvodu, že hlavní závazek utvrzený smluvní pokutou nevznikl, jelikož nebyl sjednán všemi třemi zúčastněnými subjekty. Žalovaní dále upozorňují, že není zřejmé, k jakému účelu mají Záznamy sloužit. Záznamy jsou koncipovány formou smlouvy, nicméně označení dokumentů jako „Záznam z jednání“ naznačuje, že by mělo jít spíše o zápis z jednání mezi žalobkyní a žalovanými. Vzhledem k těmto pochybnostem žalovaní míní, že žalobkyně před podpisem Záznamů žalovanými zastřela účel, k jakému tyto Záznamy měly sloužit a jaká práva a povinnosti z nich mají žalovaným vyplývat. Ze Záznamů není patrné, s jakými smlouvami souvisejícími s budoucím převodem nemovitosti byli žalovaní seznámeni. Absentuje především jakékoliv označení budoucích kupujících (zejména v Záznamu ze dne 28. 4. 2020, kdy již byli budoucí kupující nemovitosti známi). Není tak zřejmé, zda byli oběma Záznamy žalovaní seznámeni se smlouvami s budoucími kupujícími , jméno FO, a , jméno FO, , či jestli byli žalovaní seznámeni s jinými dokumenty týkajícími se případných jiných budoucích kupujících (zejména zda Záznamem ze dne 15. 10. 2019 byli seznámeni se stejnými dokumenty jako při podpisu Záznamu ze dne 28. 4. 2020 a zda šlo o dokumenty, které měly být v obou případech podepsány budoucími kupujícími , jméno FO, a , jméno FO, ). Druhý ze Záznamů byl navíc žalovanými podepsán 28. 4. 2020, tedy až čtyři dny po podpisu Dohody o rezervaci budoucími kupujícími , jméno FO, a , jméno FO, . Žalovaní se tak neměli možnost s textem Dohody o rezervaci seznámit před jejím podpisem budoucími kupujícími ani ovlivnit její podobu či výběr budoucího zájemce o koupi nemovitosti – obojí bylo zcela na libovůli žalobkyně. Žalobkyně totiž neprokázala, že Dohoda o rezervaci uzavřená mezi ní a budoucími kupujícími , jméno FO, a , jméno FO, byla uzavřena skutečně ve stejné podobě, v jaké ji měl údajně žalovaným poskytnout na základě Záznamu ze dne 15. 10. 2019. Žalovaní mají s ohledem na výše uvedené za to, že nárok žalobkyně je nedůvodný, jelikož závazek žalovaných zaplatit smluvní pokutu nikdy nevznikl, a navrhují, aby byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta., právnická osoba, uvedeným podání žalovaných následně učinila žalobkyně dne 28. 8. 2023 repliku, ve které uvedla, že žalovaní ve svém vyjádření tvrdí, že Dohoda byla navíc v roce 2019 ukončena v souladu se zákonem, a to dohodou smluvních stran. Dle žalovaných žalobkyně svým dopisem ze dne 5. 11. 2019 akceptovala ukončení smluvního vztahu žalovanými, které žalovaní oznámili telefonicky dne 4. 11. 2019. Žalobkyně namítá a zdůrazňuje, že výklad obsahu dopisu ze dne 5. 11. 2019 žalovanými je zcela nesprávný. V dopise není zmínka o akceptaci nějakého návrhu na ukončení Dohody. Žalobkyně v úvodu dopisu konstatuje: „….na základě Vašeho rozhodnutí o předčasném ukončení Dohody….Vám zasílám fakturu na Smluvní pokutu….“ Žalobkyně tedy v dopise říká – „Pokud jste se rozhodli předčasně ukončit smlouvu, účtuji Vám smluvní pokutu“. Tímto však neakceptuje ukončení spolupráce. Ostatně tato pokračovala minimálně do dne 4. 2. 2020. Tohoto dne byla opravdu připravena dohoda o ukončení smluvní spolupráce a změně realitního zprostředkovatele. Tato dohoda však nedošla svého naplnění. Není tady na místě tvrdit, že žalobkyně dopisem ze dne 5. 11. 2019 akceptovala ukončení Dohody. Současně nelze telefonický hovor ze dne 4. 11. 2019 pojímat jako návrh k ukončení dohody. Dle všeho a vyplývá to také z dopisu žalobkyně ze dne 5. 11. 2019, jednalo se o jednostranné právní jednání směřující k přímému ukončení dohody, tzn. určitá forma výpovědi nebo odstoupení od takové dohody. Žalovaní ve svém vyjádření užívají spojení „… které mu žalovaní oznámili telefonicky..“ Dohoda neobsahuje žádné ujednání o možnosti jejího předčasného ukončení. Je uzavřena na dobu určitou, tzn. v podstatě jedinou možností, jak jí předčasně ukončit je obecné odstoupení od smlouvy ve smyslu ustanovení § 2002 NOZ. K legitimitě a platnosti takového postupu však absentuje porušení smluvní povinnosti žalobkyní. Jakkoliv lze přihlédnout k tomu, že občanský zákoník uvolnil regulaci možností právně jednat u písemných smluv (tzn. lze připustit ústní formu jednání), tak v tomto případě mezi stranami k žádnému platnému a účinnému právnímu jednání směřujícímu k ukončení smlouvy nedošlo. Žalovaní dle svého vyjádření mají za to, že nárok na smluvní pokutu, kterou žalobkyně požaduje, nikdy nevznikl. Je tomu tak z důvodu, že žalovaní nebyli smluvní stranou Dohody o rezervaci ze dne 24. 4. 2020. Žalobkyně namítá, že nárok na smluvní pokutu nevyplývá z Dohody o rezervaci ze dne 24. 4. 2020. V tomto směru žalobkyně souhlasí, že žalovaní účastníky této rezervační dohody nebyli. Onen hlavní závazek žalovaných, který je zajištěn smluvní pokutou, vyplývá z čl. III. odst.

7. Dohody, v němž se žalovaní zavázali, že ve lhůtě určené v Dohodě o rezervaci uzavřou se zájemci (potenciálními kupujícími) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Z tohoto důvodu není relevantní žádná judikatura předkládaná žalovanou stranou. Žalobkyně upřesňuje, že rezervační dohoda, resp. konkrétně její část ohledně lhůty k podpisu kupní smlouvy, je toliko právní skutečností, z níž se odvozuje případný vznik nároku na smluvní pokutu sjednaný v Dohodě. Jinými slovy se jedná o odkaz mimo smlouvu, který však judikatura nikterak nezakazuje. Je logické, že v říjnu roku 2019 při uzavírání Dohody o zprostředkování nebylo možné zachytit konkrétní lhůtu ke splnění povinnosti žalovaných k uzavření kupní smlouvy. Tato lhůta ke splnění povinnosti je proto vyjádřena odkazem na rezervační dohodu. V závěru vyjádření žalovaní tvrdí, že neměli možnost ovlivnit podobu rezervační dohody ani výběr budoucího zájemce. Žalobkyně namítá, že není důvod, aby žalovaní ovlivňovali podobu rezervační dohody, která toliko vytváří práva a povinnosti mezi odlišnými subjekty práva. Ohledně výběru zájemců pak žalobkyně zdůrazňuje, že ani v předchozím soudním řízení, ani v žádném ze svých podání se žalovaní nikdy nevyslovili negativně k osobám vybraných zájemců. Naopak toto s nimi bylo opakovaně řešeno. Toto tvrzení považuje žalobkyně tedy spíše za účelovou větu v jejich vyjádření než relevantní právní argumentaci.

5. Žalovaní poté učinili podáním doručeným soudu dne 11. 9. 2023 dupliku, ve které v první řadě znovu konstatují, že na projednávanou věc se plně uplatní závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, , spisová značka, , jak již žalovaní uvedli v rámci odůvodnění odporu vůči platebnímu rozkazu a ve svém posledním vyjádření. Nárok na smluvní pokutu, kterou žalobkyně požaduje, v souladu s konstantními závěry judikatury nikdy nevznikl. Je tomu tak z důvodu, že žalovaní nebyli smluvní stranou Dohody o rezervaci ze dne 24. 4. 2020, uzavřené mezi žalobkyní a budoucími kupujícími. Pro platnost ujednání o smluvní pokutě by musely být smluvními stranami jak Dohody o rezervaci, tak i Dohody o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019, všechny tři subjekty (žalovaní, žalobkyně a budoucí kupující), což se nestalo. Žalovaní by v kontextu projednávaného případu chtěli připomenout i nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu – rozsudek ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. , spisová značka, . V tomto rozsudku Nejvyšší soud konstatuje, že „jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě.“. Stručně řečeno, dle výkladu Nejvyššího soudu není možné, aby se zájemce, ať už zájemce o koupi nemovitosti či o její prodej, ve zprostředkovatelské smlouvě zavázal k uhrazení smluvní pokuty v případě porušení své smluvní povinnosti. Dohoda o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019, od které žalobkyně odvozuje nárok na smluvní pokutu, je nepochybně svým obsahem zprostředkovatelská smlouva ve smyslu rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, (předmětem byl závazek žalobkyně nabízet nemovitost žalovaných za účelem jejího prodeje a nalezení zájemce o její koupi). Údajný závazek žalovaných zaplatit smluvní pokutu, kterou žalobkyně požaduje, tak nikdy nevznikl. Pokud jde o tvrzení žalobkyně, že k žádnému platnému a účinnému právnímu jednání směřujícímu k ukončení Dohody o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019 nedošlo, mají žalovaní za to, že tomu tak není. Pokud by žalobkyně dále mínila pokračovat ve spolupráci se žalovanými a na Dohodě dále trvala, nepožadovala by předmětnou smluvní pokutu, jež svým obsahem souvisí s koncem závazku. Z dopisu žalobkyně ze dne 5. 10. 2019 je evidentní, že považuje Dohodu o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019 za ukončenou - proto také vznáší nárok na smluvní pokutu za údajné zmaření transakce žalovanými. Že žalobkyně považuje tuto Dohodu za ukončenou potvrzuje i dokument nazvaný Dohoda o ukončení ze dne 4. 2. 2020, který žalobkyně žalovaným adresovala (Příloha č. , hodnota, ). S ohledem na výše uvedené mají žalovaní za důvodné, že žalobkyni nárok požadovaný žalobou nenáleží.

6. Soud při svém rozhodování vycházel z připojených listinných důkazů založených na č. l. 5-21, 40 a 45 spisu.

7. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř. soud zjistil následující skutkový stav.

8. Z Dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne 15. 10. 2019 bylo zjištěno, že žalobkyně jako zprostředkovatel uzavřela s žalovanými jako zájemci uvedenou dohodu, jejímž předmětem byl závazek zprostředkovatele nabízet k prodeji nemovitost ve vlastnictví zájemců, konkrétně pak budovu s číslem popisným na adrese: , adresa, , , Anonymizováno, , adresa, , na pozemku parc. č. , hodnota, , součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, LV č. , hodnota, , vše v katastrálním území a obci , adresa, , oproti odměně za zprostředkování v paušální částce 50 000 Kč (nebo 6 % z realizované kupní ceny), na níž zmocněnci měl vzniknout nárok okamžikem uzavření kupní smlouvy. V čl. III. odst. 9 pak bylo sjednáno, že v případě porušení závazku uvedeného mj. v odst. 7 (tj. uzavřít s kupujícím kupní smlouvu ve lhůtě určené v Dohodě o rezervaci - tedy do 30. 6. 2020) náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši odměny dle čl. II. Dohody, tj. částka 50 000 Kč s tím, že smluvní pokuta je splatná do 5 dnů od doručení výzvy k její úhradě.

9. Z přípisu žalobkyně ze dne 5. 11. 2019 bylo zjištěno, že žalobkyně v něm reaguje na telefonické sdělení žalovaných ze dne 4. 11. 2019 ohledně jejich rozhodnutí o předčasném ukončení Dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb a Souhlasu se zařazením nemovitosti do nabídky realitní kanceláře, v důsledku čehož jim zasílá fakturu na smluvní pokutu za porušení uvedené Dohody. Žalobkyně v něm dále sděluje, že ze strany žalovaných tak došlo k porušení sjednaných podmínek i přes upozornění na nutné krytí vynaložených nákladů, v důsledku čehož žalobkyně považuje fakturovanou smluvní pokutu za plně oprávněnou a očekává její plnění do 5 dnů od převzetí přípisu.

10. Z Dohody o ukončení: Dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne 4. 2. 2020, podepsané pouze žalobkyní, pak bylo zjištěno, že zde vystupuje žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaní jako zájemci, přičemž je zde dále uvedeno, že tyto smluvní strany se dohodly na ukončení: Dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb a Souhlasu se zařazením nemovitosti do nabídky realitní kanceláře, přičemž náhradou za tuto Dohodu bude nová smlouva o výhradním zastupování při prodeji nemovitosti s nový zprostředkovatelem - ASISTENT REALITY.

11. Z přípisu žalobkyně ze dne 7. 5. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně v něm vyzvala žalované k podpisu kupní smlouvy s tím, že dle jejího názoru žalovaní svým jednáním vědomě brání naplnění podmínky smlouvy, a dále k písemnému potvrzení termínu podpisu kupní smlouvy, který stanovuje na 15. 5. 2020 v 10 hodin na adrese advokátní kanceláře , Anonymizováno, &, Anonymizováno, . Z podacího lístku pak bylo zjištěno odeslání tohoto přípisu dne 7. 5. 2020.

12. Z e-mailové zprávy právní zástupkyně žalovaných ze dne 13. 5. 2020 pak bylo zjištěno, že tato zpráva je reakcí na přípis žalobkyně ze dne 7. 5. 2020. Ve zprávě pak bylo mj. sděleno, že již na podzim roku 2019 došlo ke zrušení dohody jejími účastníky. V této souvislosti bylo sděleno, že pokud by měla být dohoda považována za platnou a mělo by snad chybět formální ukončení ze strany žalovaných, doplňuje jejich právní zástupkyně pro tento případ, že žalovaní od dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne 15. 10. 2019 odstupují a písemně též vypovídají souhlas se zařazením nemovitosti do nabídky realitní kanceláře. Závěrem zmíněná právní zástupkyně uvedla, že právní vztah založený dohodou dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb je skončený, dohoda je zrušena a vůči žalobkyni neplynou žalovaným žádné závazky.

13. Z Dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 24. 4. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně jako zprostředkovatel uzavřela s panem , jméno FO, a paní , jméno FO, jako zájemci uvedenou dohodu, v níž zájemci prohlásili, že mají v úmyslu uzavřít s prodávajícími nejpozději do 31. 6. 2020 (pozn. tedy do 30. 6. 2020) smlouvu o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvu na nemovitost ve vlastnictví prodávajících, konkrétně pak budovu s číslem popisným na adrese: , adresa, , , Anonymizováno, , adresa, , na pozemku parc. č. , hodnota, , součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, LV č. , hodnota, , vše v katastrálním území a obci , adresa, , za kupní cenu ve výši 1 650 000 Kč.

14. Výzvou ze dne 6. 2. 2023 byli žalovaní vyzváni k úhradě částky 50 000 Kč nejpozději do 10 pracovních dnů od doručení výzvy. Z podací stvrzenky pak bylo zjištěno odeslání této výzvy dne 6. 2. 2023.

15. Z rozsudku Krajského soudu v Brně, pobočky ve , adresa, ze dne 1. 7. 2022 pak bylo zjištěno, že v řízení vedeném u Okresního soudu v Kroměříži sp. zn. , spisová značka, , ve které žalovaná požadovala po žalovaných zaplacení částky 30 000 Kč, byla předmětná žaloba zmíněným rozsudkem zamítnuta, neboť žalobkyně neprokázala, že by se žalovaní zavázali zaplatit jí smluvní pokutu ve výši 30 000 Kč v případě, že v termínu do 31. 5. 2020 neuzavřou kupní smlouvu s , jméno FO, a , jméno FO, ohledně pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, v k. ú a obci , adresa, .

16. Z ostatních předložených listin nebyly zjištěny skutečnosti významné pro tuto kauzu.

17. Po provedeném dokazování a zjištění skutkového stavu soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) po právní stránce následovně.

18. Podle § 580 odst. 1 o. z., je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

19. Podle § 588 o. z., soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

20. Podle § 2048 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

21. Na základě provedeného dokazování při hodnocení všech důkazů jednotlivě a ve vzájemné souvislosti dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům.

22. Na základě zjištění učiněných z předložených listin, a to zejména z Dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne 15. 10. 2019, má soud za prokázané, že mezi žalobkyní a žalovanými byla platně uzavřena dohoda o výhradním zprostředkování realitních služeb podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

23. V této souvislosti je nutno dodat, že věc nelze posuzovat podle příslušných ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, neboť tento zákon nabyl účinnosti až dne 3. 3. 2020. Přitom ustanovení § 21 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování stanoví, že právní poměry ze smluv, které by jinak naplňovaly znaky smlouvy o realitním zprostředkování (§ 2 zákona o realitním zprostředkování), se neřídí zákonem, pokud byly uzavřeny před účinností zákona, tj. před 3. 3. 2020. Je tak nutné dovodit, že rozhodujícím okamžikem je okamžik uzavření smlouvy, nikoliv vznik příslušného práva (pohledávky). Tímto zákonem se tak neřídí žádné pohledávky, které sice vznikly až po dni účinnosti zákona, ale na základě smlouvy uzavřené před tímto datem (NS , spisová značka, ). To výslovně platí i ve vztahu k právu z porušení povinností podle takové smlouvy.

24. S ohledem k uvedenému je soud nucen konstatovat, že v tomto řízení tak nelze použít závěr vyplývající z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. , spisová značka, (na který odkazovali žalovaní), dle něhož nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, při připomenutí, že dotyčné ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování je reakcí zákonodárce na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvě uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv, a ve vazbě na závěry, která taková ujednání považuje za absolutně neplatná.

25. Soud poté konstatuje, že jako stěžejní v tomto řízení vnímá otázku potenciálního vzniku závazku žalovaným zaplatit žalobkyni smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvy, a to v návaznosti na posouzení platnosti či neplatnosti ujednání o smluvní pokutě sjednaného mezi účastníky v Dohodě o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne 15. 10. 2019.

26. Soud přitom dospěl k závěru, že v předmětné dohodě o výhradním zprostředkování realitních služeb nelze mezi zprostředkovatelem (žalobkyní) a zájemcem o prodej (žalovanými) platně sjednat závazek uzavřít zprostředkovávanou smlouvu se třetí osobou a takové ujednání sankcionovat dohodnutou smluvní pokutou.

27. Výše uvedený závěr pak soud opírá o skutečnost, že Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi dospěl k ustálenému závěru, že má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. , spisová značka, , resp. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2023, sp. zn. , spisová značka, ).

28. Soud k tomu dodává, že smluvní pokuta není sice podle stávající právní úpravy koncipována jako zajištění dluhu, nýbrž jako jeho utvrzení (ve smyslu posílení postavení věřitele), občanský zákoník však v zásadě převzal institut smluvní pokuty, jak byl vymezen v ustanovení § 544 odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013. Smluvní pokuta je i nadále svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Jinými slovy, má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku. I nadále platí závěry vyjádřené v ustálené rozhodovací praxi dovolacího soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. , spisová značka, , jeho usnesení ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. , spisová značka, , jež obstálo i v ústavní rovině; ústavní stížnost proti němu podanou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 17. 2. 2016, sp. zn. II. ÚS 3261/2015, nebo jeho usnesení ze dne 15. 2. 2017, sp. zn. , spisová značka, ), podle nichž se mohou k uzavření budoucí smlouvy zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. , spisová značka, ).

29. Soud pak uzavírá, že nevznikla-li tak žalovaným povinnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (smlouvu kupní), nemohla být ani porušena, a nemohl tak vzniknout ani (akcesorický) nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou by bylo splnění takové povinnosti utvrzeno. Za tohoto stavu soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl (výrok ad I. rozsudku).

30. Výrok o tom, že žalobkyně je povinna nahradit žalovaným náklady řízení, má oporu v § 142 odst. 1 o. s. ř., kde se uvádí, že účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Úspěšným žalovaným soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení, která sestávala z odměny advokáta dle § 8 odst. 1., § 7.5 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 1 úkon právní služby částka 4 960 Kč a za 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, odpor ze dne 11. 7. 2023, vyjádření k žalobě ze dne 31. 7. 2023, duplika ze dne 8. 9. 2023 a účast na jednání dne 9. 11. 2023) 5 x částka 4 960 Kč, 5 x RP po 300 Kč podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., a dále DPH ve výši 5 523 Kč, tedy celkem 31 823 Kč (výrok ad II. rozsudku).

31. Výrok o tom, že žalobkyně je povinna nahradit žalovaným náklady řízení do tří dnů od právní moci rozsudku, má oporu v § 160 odst. 1 o. s. ř., kde se uvádí, že uložil-li soud v rozsudku povinnost, je třeba ji splnit do tří dnů od právní moci rozsudku.

32. Výrok o tom, že žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným náklady řízení k rukám advokáta, má pak oporu v § 149 odst. 1 o. s. ř., kde se uvádí, že zastupoval-li advokát účastníka, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení, je ten, jemuž byla uložena náhrada těchto nákladů, povinen zaplatit ji advokátovi.