18 C 58/2022

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Peřinou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení 170 798 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 170 798 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 170 798 Kč od 1. 6. 2021 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalobce částku 56 684 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se svým návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeným soudu dne 1. 2. 2022 domáhá po žalovaném zaplacení částky v celkové výši 170 798 Kč s příslušenstvím tak, jak je blíže určeno v návrhu.

2. Dle tvrzení žalobce je žalovaný vlastníkem jednotky [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec]. Na základě povinností vyplývajících pro vlastníka bytu ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, byl žalovaný povinen hradit měsíčně platby spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu a dále platby za plnění spojená s užíváním bytové jednotky. Výše plateb byla stanovena na částku 2 053 Kč měsíčně od 1. 9. 2018. Platby jsou splatné vždy k 20. dni příslušného měsíce. Kromě zálohových a pevných plateb spojených s užíváním jednotky je žalovaný povinen hradit vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním jednotky. Žalobcem bylo v dubnu 2021 provedeno vyúčtování zálohových úhrad za planění poskytovaná s užíváním bytové jednotky za rok 2020, dle kterého byl žalovaný povinen doplatit žalobci částku 170 798 Kč. Nedoplatky za vyúčtování jsou splatné do 30 dnů ode dne provedení vyúčtování. Nedoplatek byl splatný nejpozději 31. 5. 2021 byl upozorněn i na to, že částka na nedoplatku na vyúčtování je vysoká a byla způsobena únikem vody v jednotce (protékání toalety). Celkem tak žalovaný dluží částku 170 798 Kč. Žalovaný byl vyzýván prostřednictvím správce nemovitostí k úhradě dlužné částky dne 11. 8. 2021. Opětovně byl žalovaný písemně vyzván k zaplacení dlužné částky prostřednictvím právní zástupkyně doporučeným dopisem ze dne 10. 9. 2021, kde byly vylíčeny všechny rozhodné skutečnosti a vysvětleny právní následky nezaplacení. Žalovaný však doposud ničeho neuhradil.

3. Okresním soudem v Kroměříži byl ve věci vydán dne 7. 2. 2022 elektronický platební rozkaz, proti kterému podal žalovaný v zákonné lhůtě odpor, který následně odůvodnil následovně. SVJ uplatňuje náhradu škody za únik vody v jednotce [číslo] multifunkčního domu [ulice a číslo] v [obec], která je v mém vlastnictví. Tato byla v době údajného vzniku škody v pronájmu [právnická osoba] [právnická osoba] dle smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 6. 9. 2018 a já jsem do ní neměl volný přístup. Pokud tedy opravdu škoda vznikla dle tvrzení vedení SVJ, je za ni zodpovědný nájemce jednotky [číslo]. Na můj opakovaný písemný dotaz jednateli firmy [anonymizováno] Mgr. [jméno] [příjmení] mi jím bylo sděleno, že k dlouhodobému úniku vody nemohlo dojít vzhledem ke každodenní přítomnosti prodavačky na prodejně a jeho pravidelným kontrolám pronajatých prostor a dle jeho názoru není ani uplatňovaný objem technicky možný. Návštěva jednotky [číslo] o kterou se opírá žaloba nebyla mně ani pokud vím nájemci ohlášena, nebyl jí přítomen ani nájemce ani já jako majitel jednotky, ale pouze prodavačka. Informace o ní mi byla následně předána emailem. Opakovaně rozporuji systém uplatňování rozpisu spotřeby vody ve výše uvedeném objektu ze strany SVJ. Je nárokován dle odečtu centrálního vodoměru umístněného ve vodoměrné šachtě, která se nachází na druhé straně Obvodové ulice ve vzdálenosti cca 90 m od objektu. Od této spotřeby pak SVJ odečte součet spotřeb jednotlivých bytů, které mají své odečtové vodoměry a rozdíl pak uplatní u majitele nebytových jednotek, kde odečtové vodoměry nejsou. Veškeré ztráty a úniky jsou tedy přičteny na vrub majitelů nebytových jednotek a tvrdě vymáhány. Tento stav trvá od r. 2005 a přes moje opakované urgence k jeho změně mi není známo, že by SVJ s ním cokoliv udělalo. Podobný případ byl již řešen i soudně [číslo jednací], kdy mi okresní soud uložil přes moje námitky uvedené do zápisu o jednání dle výše uvedeného rozdíl spotřeb uhradit, což se následně stalo. Na nápravu stavu se za uplynulou dobu ze strany SVJ neprovedlo dle mého vědomí nic. Podle informací, co mám, byla výše škody původně uplatňována na základě rozdílu ve fakturaci obvyklé za srovnatelné období a tato následně upravena za fakturaci skutečnou. Tedy na základě odečtů celkové spotřeby za objekt a součtu jednotlivých odečtových vodoměrů bytů. Tzn. celý rozdíl uplatněn za spotřebu v jednotce [číslo]. Upozorňuji na skutečnost, že v řešené období měly jednotky [číslo] multifunkčního objektu, tedy provoz [anonymizováno] s celou spoustou odběrných míst jako je např. provoz sauny, bazénu, whirpoolu, šaten atd. jiného majitele, než jsem já. O dění v těchto jednotkách nic nevím a myslím, že ani SVJ, přesto je škoda uplatňována tak jak je. Dle informací, které se ke mně dostaly, došlo v řešeném období k zatečení vody do jednotky [anonymizováno] z bytů nacházejících se nad ním s tím, že rozsah byl takový, že se musely opravovat nebo měnit stropní panely. Odkud tato voda pochází a komu byla vyúčtována? V průběhu několika posledních let došlo rovněž opakovaně k zatékání vody z jednotek [anonymizováno] nebo bytů nad ním do obchodních prostor jednotky [číslo] rovněž do garáží umístněných v suterénu pod jednotkou [číslo] byty. Odkud tato vody pochází a komu byla vyúčtována?

4. K uvedenému vyjádření žalovaného poté učinil žalobce dne 21. 4. 2022 repliku, ve které mj. sdělil, že v podaném návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu neuplatňuje žádnou náhradu škody, ale pouze požaduje úhradu nedoplatků vyúčtování zálohových plateb za plnění spojená s užíváním jednotky [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec]. Výše nedoplatku za rok 2020 činila 170 798 Kč. Takto vysoká výše nedoplatku byla skutečně způsobena únikem vody v jednotce [číslo] za níž však nemůže žalobce, ale žalovaný jako vlastník jednotky. Správce nemovitostí [právnická osoba] [anonymizováno] pan [jméno] [příjmení] zjistil po zaslání faktury od společnosti [právnická osoba] za 1.čtvrtletí roku 2020 vysokou spotřebu vody v domě [číslo] na ulici [ulice] v [obec]. Z tohoto důvodu ve dnech 11. 5. 2020 a 12. 5. 2020 učinili zástupci správce nemovitostí [právnická osoba] pan [příjmení] [jméno] [příjmení] s panem [jméno] [příjmení] místní šetření v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec], kdy prohlédli vodovodní šachtu a hlavní vodoměr a zjistili, že skutečně došlo k velkému odběru vody a nadále dochází, prohlédli trasu vodovodní přípojky, společné prostory a vodoměry jednotlivých bytových jednotek. Dne 12.5.2020 provedli i prohlídku nebytové jednotky [číslo] kde se nacházela prodejna„ [anonymizována dvě slova]“. Do prostor prodejny a zázemí je vpustila prodavačka a vzadu na chodbě byl slyšitelný únik vody. Po prohlídce 2 záchodů bylo zjištěno, že na jednom WC dochází k úniku vody – protékání splachovacího záchodu. Protékání vody bylo ze strany zástupců správce nemovitostí pana [příjmení] [jméno] [příjmení] a pana [jméno] [příjmení] odstraněno zastavením přívodu vody do WC. Prodavačka [anonymizována dvě slova] zapůjčovala šroubovák a byla odstranění závady přítomna. O šetření a zjištění úniku vody včetně pořízených fotografií byla sepsána zpráva dne 12.5.2020, kterou v příloze jako důkaz přikládáme. Následně statutární výbor žalobce zaslal dne 26.5.2020 žalovanému výzvu k úhradě zálohové platby za dodávku vody s předběžným rozpočtem spotřeby vody a zprávou o místním šetření a kopie faktur od společnosti [právnická osoba] Vzhledem k tomu, že voda byla spotřebována v jednotce [číslo] na ulici [ulice] v [obec], je povinen její spotřebu (i když to byl únik vody v důsledku protékání toalety) uhradit vlastník jednotky tedy žalovaný. Tvrzení žalovaného, že v době úniku byla jednotka pronajata na základě smlouvy o pronájmu nebytových prostor nájemci [anonymizováno] – [právnická osoba], nemá na povinnost vlastníka jednotky hradit platby s užíváním bytové jednotky spojené žádný vliv. Žalovaný naopak mohl a měl úhradu těchto plateb včetně úniku vody požadovat po nájemci, anebo pokud měl uzavřenou pojistnou smlouvu, mohl nárokovat náhradu škodu na příslušné pojišťovně. Co se týče rozpisu spotřeby vody, byl v roce 2020 skutečně hlavní vodoměr a od něj byly odečítány spotřeby jednotlivých bytových jednotek se svými vodoměry a zjištěna tak spotřeba nebytových jednotek. S tímto v minulosti nebyl problém, neboť nebytové jednotky byly všechny ve vlastnictví žalovaného a bytové jednotky měly vlastní vodoměry. V současné době již mají všechny jednotky své vodoměry. Statutární orgán žalobce po zjištění vysoké spotřeby a po zjištění úniku vody učinil výzvu žalovanému, aby uhradil zálohovou platbu ve výši 125 000 Kč, kdy tuto zálohu vypočetl podle stavu spotřeby z minulých let. Jednalo s o zálohu, která by byla následně ve vyúčtování zohledněna. Na tuto výzvu však žalovaný nereagoval a ničeho neuhradil. Tvrzení, že v dané době měly již jednotky [číslo] a [číslo] jiného vlastníka nedokážeme nyní přesně říci, neboť nevíme, kdy došlo k převodu jednotek, ale provoz [anonymizováno] v předmětné době nebyl a žádná spotřeba tak tudíž nemohla vzniknout a navíc byl zjištěn únik vody v jednotce [číslo] ve vlastnictví žalovaného. Po odstranění závady – úniku vody v jednotce [číslo] správcem nemovitostí se spotřeba vody opět dostala na stejnou míru jako před vznikem vysoké spotřeby. Je tedy zřejmé že vysoká spotřeba byla způsobena výše uvedeným únikem vody v jednotce [číslo] a žalovaný je povinen tuto spotřebu uhradit. Tvrzení žalovaného, že došlo k zatékání vody z jednotek [anonymizováno] nebo bytů do prostor jednotky [číslo] a garáží v suterénu je irelevantní, neboť pokud by k tomu došlo, šlo by to na vrub vlastníka bytové jednotky, která má vlastní vodoměr.

5. Na uvedenou repliku žalobce následně reagoval žalovaný svým podáním ze dne 10. 5. 2022, ve kterém uvedl následující. Uvedený nárok na úhradu vody jsem reklamoval po předložení vyúčtování ze dne 29. 4. 2021 a to emailem adresovaným správci nemovitosti firmě [právnická osoba] dne 21. 5. 2021 a následně dne 25. 5. 2022. Jak sám žalobce ve svém vyjádření uvádí, nebyl jsem k místnímu šetření ve dnech 11. - 12. 5. 2020 přizván ani já jako majitel 2 jednotek v domě a pokud vím ani nájemce užívající v té době jednotku [číslo]. Pokud pominu aspekt vstupu cizích osob do privátních prostor, je nanejvýš podivné, že šetření se provádělo pouze v některých prostorách. Dále žalobce sám uvádí, že o skutečnosti jsem byl informován na základě vyúčtování ze dne 26. 5. 2021, tedy odeslaného se značným časovým odstupem a zprávou o místním šetření, které jsem fakticky obdržel dne 3. 7. 2021, což při dnešních komunikačních možnostech zejména telefonické a emailové považuji k závažnosti případu za nedostačující zájem o řešení problému. Informaci jsem obratem předal k vyjádření nájemci, který mi po dvou urgencích stanovisko, ve kterém odmítl tvrzení SVJ, poslal dne 3. 8. 2020 a toto jsem zaslal dne 4. 8. 2020 správci domu s tím, že jeho pozdní zaslání zdůvodnil nájemce úmrtím v rodině. Jak už jsem uvedl v mém předchozím vyjádření, vodoměrná šachta se nachází ve vzdálenosti cca 90 metrů od objektu, je vedena v hloubce cca 1,5 metru pod zemí a pod dvěma komunikacemi. Jakým způsobem z technického hlediska vyloučili tedy možnost úniku vody v této trase bez provedení výkopů nebo tlakových zkoušek? Podotýkám, že případné ztráty na této trase a rovněž jakékoliv ztráty ve vedeních až po odečtové vodoměry bytů byly po dobu více než 15 let předepisovány mně jako majiteli nebytových jednotek dle metody popsané v předchozím vyjádření. Jako stavař vím o skutečnosti, že ztráty vody ve vedeních běžně dosahují až 5 % celkové spotřeby. K výše uvedenému bodu dále uvádím, že trasa vodovodní přípojky ústí do šachty umístněné v jednotce [číslo] to v části, do které mám přístup pouze já a ve které je rovněž umístěn hlavní uzávěr vody pro celý objekt. Kontrola této šachty nebyla po dobu mého vlastnictví jednotky nikdy ze strany SVJ provedena a ani požadována a dost pochybuji i o tom, že SVJ nebo správce o její existenci vůbec vědí. Vyjádření žalobce k tomu, že metodika účtování vzhledem k vlastnictví ostatních nebytových jednotek mnou tím, že prostě odečtou spotřebu bytů od celkové spotřeby domu po celou dobu užívání objektu ve světle výše uvedeného je v pořádku jen dokresluje jeho přístup ke správě objektu. Jeho vyjádření, že„ s tímto v minulosti nebyl problém“ vychází z toho, že veškeré rozdíly a úniky naúčtoval mně a já je zaplatil anebo jejich nárok vysoudil přes moje dlouholeté upozorňování o nespravedlnosti tohoto stavu a žádostem o nápravu. K mojí námitce, že jednotka provozu [anonymizováno] má nového majitele uvádí žalobce, že mu není známo, kdy k převodu jednotek došlo. Sděluji tedy, že tento převod proběhl v první polovině roku 2017 a velmi mně překvapuje, že se právní zástupce žalobce nenamáhá tuto skutečnost zjistit vzhledem k její podstatnosti a veřejné dostupnosti podkladů. Jeho tvrzení o neprovozování [anonymizováno] a tudíž o nulové spotřebě je pouze dohadem. Po celou dobu od převodu se po jednotce pohybovali lidé a veškerá spotřební místa odběru vody byly připojeny na rozvody. V této souvislosti bych se velmi rád seznámil se skutečností, jak po období let 2017 – 2022 SVJ účtovalo majiteli [anonymizováno], tj. jednotek [číslo] a [číslo] (tedy ne jednotky [číslo], jak uvádí žalobce, toto je byt majitele p. [příjmení], alespoň toto si právní zástupce žalobce mohl zjistit) spotřebu vody. Tvrzení žalobce, že všechny jednotky již v současnosti mají své vodoměry vypadá hezky, žalobce již ale nedodává, že přes dlouholeté výzvy na adresu [adresa], 3 a 14 toto osazení vodoměrů provedli na své náklady začátkem roku 2021. Na poznámku žalobce, že zatečení do prostor [anonymizováno] a garáží z bytů by šlo na vrub vlastníka bytu uvádím, že toto je pravdivé v případě, že došlo k úniku až za bytových vodoměrem, tedy v prostoru samotného bytu. Pokud by únik vznikl na vedení před bytovým vodoměrem nebo například ve stupačce, nebude tento bytovým vodoměrem zachycen a vyúčtován tedy dle nesmyslné metodiky zase majiteli nebytových jednotek. K výše uvedenému bych rád dodal, že zjištění příčiny je i v mém zájmu, jde i moje peníze, kterými přispívám do fondu SVJ a pokud byl únik způsoben nájemcem jednotky [číslo] je spravedlivé požadovat úhradu po něm, což v případě, že soud rozhodne o oprávněnosti žaloby, samozřejmě učiním. Přestože jsem názoru, že podobné spory jen zatěžují všechny zúčastněné, jsem rád, že záležitost posoudí nezávislý soud a že snad dojde k nápravě úrovně spravování objektu ze strany vedení SVJ.

6. K uvedenému podání žalovaného se následně vyjádřil ve svém podání ze dne 27. 5. 2022 žalobce, kdy mj. uvedl, že v žalobě se skutečně nejedná o žádnou náhradu škody, ale pouze o úhradu nedoplatků vyúčtování zálohových plateb za plnění spojená s užíváním jednotky [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec]. Výše nedoplatku za rok 2020 byla skutečně vysoká a činila 170 798 Kč a byla způsobena únikem vody v jednotce [číslo] za níž však nemůže žalobce, ale žalovaný jako vlastník jednotky, a to bez ohledu na to, zda ji způsobil nájemce či vlastník jednotky. Žalovaný zaslal dne 21. 5. 2021 správci nemovitostí email, že reklamuje vyúčtování vodného. Na toto mu však správce nemovitostí odpověděl emailem dne 25. 5. 2021, že reklamaci neuznává, neboť již dne 26. 5. 2020 (tedy před rokem) byl žalovaný upozorněn předsedou výboru [jméno] [příjmení] a členem výboru [jméno] [příjmení], na únik vody v jednotce a byl vyzván k úhradě mimořádné zálohové platby za vodu. K místnímu šetření vody v domě [číslo] na ulici [ulice] v [obec], nebyl nikdo přizván, neboť správce nemovitostí [právnická osoba] [anonymizováno] pan [jméno] [příjmení] po zaslání faktury od společnosti [právnická osoba] za 1. čtvrtletí roku 2020, kde byla vysoká spotřeba, ihned začal jednat a zjišťovat příčinu. Z tohoto důvodu ve dnech 11. 5. 2020 a 12. 5. 2020 učinili zástupci správce nemovitostí [právnická osoba] pan [příjmení] [jméno] [příjmení] s panem [jméno] [příjmení] místní šetření v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec], kdy prohlédli vodovodní šachtu a hlavní vodoměr a zjistili, že skutečně došlo k velkému odběru vody a nadále dochází, prohlédli trasu vodovodní přípojky, společné prostory a vodoměry jednotlivých bytových jednotek. Vzhledem k tomu, že pan [příjmení] slyšel protékání vody pravděpodobně z jednotky [číslo], požádal prodavačku prodejny„ [anonymizována dvě slova]“, která byla v nebytové jednotce [číslo], zda je pustí podívat se do jednotky. Tato prodavačka je do prostor prodejny a zázemí dobrovolně vpustila a tam byl vzadu na chodbě na toaletě zjištěno, že na jednom WC dochází k úniku vody – protékání splachovacího záchodu. Protékání vody bylo ze strany zástupců správce nemovitostí pana [příjmení] [jméno] [příjmení] a pana [jméno] [příjmení] odstraněno zastavením přívodu vody do WC. Prodavačka (zástupkyně nájemce) byla odstranění závady přítomna. O šetření a zjištění úniku vody včetně pořízených fotografií byla sepsána zpráva dne 12.5.2020, kterou jsme již soudu doložili a která byla statutárním výborem zaslána žalovanému dne 26.5.2020 s výzvou k úhradě zálohové platby za dodávku vody s předběžným rozpočtem spotřeby vody a zprávou o místním šetření a kopie faktur od společnosti [právnická osoba] Co se týče napadaného místního šetření žalovaným, tak zástupci správce nemovitostí [právnická osoba] pan [příjmení] [jméno] [příjmení] s panem [jméno] [příjmení] prohlédli vodovodní šachtu a hlavní vodoměr a zjistili, že skutečně došlo k velkému odběru vody a nadále dochází, prohlédli trasu vodovodní přípojky. Kdyby byl únik vody někde na trase, projevilo by se to na povrchu terénu. Podstatné však je, že k nadměrné spotřebě vody došlo v prvním čtvrtletí roku 2020, což bylo zjištěno z faktury zaslané [právnická osoba]. Ihned jakmile byl únik vody v jednotce [číslo] zjištěn a odstraněn, vrátila se spotřeba v domě [číslo] do původních částek. Pokud by byl únik vody někde na trase, byla by spotřeba vody i v dalších obdobích vysoká. Tvrzení žalovaného o jiném úniku vody je tedy irelevantní a je zde jasná souvislost s únikem vody v jednotce a výši spotřeby v domě, kdy po odstranění závady již vysoká spotřeba vody nebyla. Tvrzení žalovaného, že šachta umístěna v jednotce [číslo] nebyla nikdy kontrolována je irelevantní, neboť zde se nenachází vodoměr a nebyl tedy důvod zde ničeho šetřit. Dům [číslo] na ulici [ulice] v [obec] stavěl sám žalovaný a sám umístil vodoměry jen k bytovým jednotkám a účtování od začátku bylo nastaveno tak, že existoval hlavní vodoměr a od něj byly odečítány spotřeby jednotlivých bytových jednotek se svými vodoměry a zjištěna tak spotřeba nebytových jednotek, které všechny v minulosti vlastnil žalovaný. Je pravdou, že nebytová jednotka [číslo] – sportcentrum bylo v době úniku vody ve vlastnictví paní [příjmení] – [příjmení], ale ta v jednotce nic neprovozovala a odběr vody tam nebyl, což je možné zjistit výslechem vlastníka a zejména tehdejšího jejího zástupce pana [příjmení], který se správcem nemovitostí komunikoval. Opětovně podotýkám, že k úniku vody došlo jen v konkrétním období a po zastavení protékání záchodu se spotřeba vody vrátila k normálu. U jednotky [číslo] se jedná se o garáž a zde žádná voda není.

7. Na toto podání žalobce reagoval žalovaný podáním ze dne 27. 6. 2022, ve kterém sdělil následující. Jak jsem již uváděl, tento nárok jsem řádně reklamoval. Tato reklamace byla zamítnuta s odůvodněním správce, že není v jeho pravomoci tuto uznat bez jakéhokoliv návrhu dalšího postupu, pouze s výzvou vedení SVJ o úhradu a okolnosti se tak staly předmětem tohoto sporu. Ve tvrzení žalobce o způsobu kontroly je řada pochybných tvrzení. To, že zástupci SVJ a správce nepovažovali za vhodné přizvat k němu majitele jednotek, do kterých neměli přístup. tj. jednotek [číslo] do kterých se fakticky nemohli dostat svědčí o komplexnosti kontroly. Rovněž argumentace, že nebylo nutné kontrolovat šachtu hlavního uzávěru vody v domě protože v ní není vodoměr je nesmyslná, k úniku vody může docházet kdekoliv a jsem stále přesvědčen o tom, že dodnes neví o jejím umístnění. Podotýkám v této souvislosti, že hlavní uzávěr slouží k odstavení objektu v případě havárie. Žalobce dále uvádí, že v rámci šetření prohlédli zástupci správce a SVJ trasu vodovodní přípojky a pokud by docházelo k úniku vody tímto vedením, projevilo by se to na povrchu. Přípojka vody o běžném průměru je vedena cca 90 metrů od vodoměrné šachty v hloubce cca 1,5 metru pod zemí a pod dvěma komunikacemi. Pokud by se měl únik projevit na povrchu, musel by být v objemu stovek litrů za minutu, což je možné a obvyklé pouze u páteřních vedení velkých průměrů a to pouze za situace, kdy podloží je neprostupné pro vsak vody a není v blízkosti veřejná kanalizace, do které únik často odteče. Podotýkám, že přípojka vody kříží nejméně 2x veřejnou kanalizaci v místě ul. [ulice]. Argument o tom, že od doby převodu jednotek [číslo] nebyly tyto provozovány není pravdivý. Minimálně několik měsíců po převodu byly jednotky nadále používány k původnímu účelu a i v období následujícím se v nich často pohybovali lidé a po celou dobu byly jednotky připojeny na rozvody. A jakým způsobem bylo pak reagováno na další převod uvedených jednotek na p. [příjmení], ke kterému došlo na přelomu let 2020. Žalobcem uváděná skutečnost, že jednotka [číslo] je garáž je opětovně nesmyslná. Jedná se o jednotku provozu [anonymizováno], podíl [číslo], vybavenou několika sociálními zařízeními, vířivkou atd. Garáž, která je umístěna pod touto jednotkou a pod byty části [číslo] jsem zmiňoval v souvislosti s dřívějším několikerým zatečením do této v minulých letech vzhledem k mým pochybnostem o původu této vody a komu byla naúčtována, stejně jako zatečení do jednotky [číslo] provozu [anonymizováno] a rovněž jednotky [číslo] obchodních prostor v I.NP, do kterých stejně tak v minulosti několikrát zateklo. Uváděná garáž má [číslo] s podílem [číslo] a opravdu by bylo vhodné, aby se právní zástupce žalobce se stavem seznámil, ať není potřeba neustále řešit jeho nepřesná a nepravdivá tvrzení.

8. Na výzvu soudu učiněnou v souladu s § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. na jednání dne 23. 2. 2023 žalobce doplnil svá tvrzení a označil důkazy podáním doručeným soudu dne 21. 3. 2023 následovně. Skutečnost, že k úniku vody, respektive k protékání vody na toaletě jednotky [číslo] došlo, prokazuje fotografiemi, které jsou již ve spise založeny a svědeckými výpověďmi správce nemovitostí pana [příjmení] [jméno] [příjmení] a pana [jméno] [příjmení], kteří zjistili dne 12.5.2020 průtok vody v předmětné jednotce na WC vzadu na chodbě a toto protékání sami zastavili. Odstranění závady – zastavení průtoku vody na WC byla přítomna prodavačka prodejny„ [anonymizována dvě slova]“, která pana [příjmení] a [příjmení] do předmětné jednotky vpustila. K úniku vody v jednotce [číslo] došlo v období od 11. 1. 2020 cca 14 hodin odpoledne do 12. 5. 2020, což žalobce prokazuje množstvím spotřebované vody v předmětném období (důkaz: přiložená tabulka„ únik vody v jednotce [číslo] v roce 2020“). Žalobce provedl propočet spotřebované vody z vyúčtování a faktur za vodu od [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba] k předmětné jednotce v období před únikem vody, v době úniku vody a po odstranění závady s únikem vody. V období od 10. 1. 2019 až do 14. 1. 2021 průměrná spotřeba vody činila: v období od 10. 1. 2019 – 4. 4. 2019 činila 406 m3, tj. průměrná spotřeba 4,78 m3/den, v období od 5. 4. 2019 4. 7. 2019 činila 406 m3, tj. průměrná spotřeba 4,46 m3/den, v období od 5. 7. 2019 12. 8. 2019 činila 173 m3, tj. průměrná spotřeba 4,44 m3/den, v období od 13. 8. 2019 - 4. 10. 2019 činila 224 m3, tj. průměrná spotřeba 4,23 m3/den, v období od 5. 10. 2019 17. 1. 2020 činila 578 m3, tj. průměrná spotřeba 5,50 m3/den, v období 18. 1. 2020 - 18. 4. 2020 činila 1951 m3, tj. průměrná spotřeba 21,21 m3/den, v období od 19. 4. 2020 - 15. 7. 2020 činila 797 m3, tj. průměrná spotřeba 9,06 m3/den, v období o 16. 7. 2020 - 1. 10. 2020 činila 317 m3, tj. průměrná spotřeba 4,06 m3/den a v období 2. 10. 2020 - 14. 1. 2021 činila 497 m3, tj. průměrná spotřeba 4,73 m3/den. Žalobce spočítal průměrnou spotřebu vody za období, kdy k žádnému úniku nedocházelo, tedy před 11. 1. 2020 a po 12. 5. 2020 a průměrná spotřeba vody činila 4,49 m3. V době jednoznačného úniku vody tedy v období od 18. 1. 2020 - 18. 4. 2020 činila průměrná spotřeba vody 21,21 m3. Žalobce propočetl období od 5. 10. 2019 - 17. 1. 2020 – 105 dnů, kdy spotřeba činila 578 m3, tj. průměrná spotřeba 5,50 m3/den a spotřeba vody byla tedy vyšší než průměr a zjistil, že při průměrné spotřebě 4,49 m3, došlo k započetí úniku vody dne 11. 1. 2020 v cca 14 hodin. K ukončení úniku vody došlo dnem 12. 5. 2020, kdy pan [příjmení] a pan [příjmení] zastavili protékání toalety - propočet je v přiložené tabulce, která odpovídá spotřebované vodě v předmětném období, tj. 796,4 m3 a dle faktury bylo spotřebováno 797 m3. Z přiložené tabulky jednoznačně vyplývá, že k úniku vody v jednotce [číslo] došlo v období od 11. 1. 2020 cca od 14 hodin do 12. 5. 2020. Průměrná spotřeba vody na den v době, kdy k úniku vody nedocházelo činí 4,49 m3 a v době úniku vody 21,21 m3, únik vody tedy činil denně 16,72 m3, tj. 16 720 litrů. Za 1 den tedy uniklo 1 670 litrů vody, za 1 hodinu 696,7 litrů a za 1 minutu 11,6 litrů. Celkové množství uniklé vody činí 122,4 dní x 16,72 m3 = 2 046,52 m3. Cena za MJ (m3) činila dle předloženého vyúčtování zálohové úhrady za plnění poskytovaná s užíváním objektu pro jednotku [číslo] za rok 2020 částku 81, 3849 Kč za MJ. Množství uniklé vody 2046 m3 x cena 81, 3849 Kč = 166 655,80 Kč. Celkové vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním objektu pro jednotku [číslo] za rok 2020 činilo částku 170 798 Kč, kdy tato částka je žalobcem žalována a z toho vodné činilo 165 781 Kč. Z výše uvedeného je jednoznačné, že žalovaná částka odpovídá skutečnému nedoplatku na vyúčtování za rok 2020, kdy jen nedoplatek na vodě činí 165 781 Kč. Skutečnost, že k úniku vody v množství 11,6 litů vody za minutu, je možné, zjišťoval žalobce na internetu a telefonickými dotazy u zaměstnanců společnosti [právnická osoba] V předmětné jednotce [číslo] vede k WC trubka o průměru 3/8 coul – vnější průměr 17,2 mm nebo ½ coul – vnější průměr 21,3 mm. Z údajů uvedených žalobcem pak vyplývá, že únik vody 11,6 l/minutu je zcela reálný, jak při průměru trubky 3/8 coul, tak ½ coul. Průtok vody je závislý na tlaku vody v daném místě. Dotazem na zaměstnance společnosti [právnická osoba] panem [příjmení] bylo žalobci sděleno, že tlak v místě bytového domu [číslo] na ulici [ulice] je velmi dobrý a pohybuje se cca 5,5-6 barů. Průtok vody ve výše uvedeném množství je tedy i s ohledem na tlak zcela reálný.

9. K tomuto podání žalobce se následně vyjádřil žalovaný na jednání dne 13. 4. 2023, kdy soudu předložil své podání ze dne 12. 4. 2023 zabývající se propočty žalobce, kdy argumentaci žaloby na základě předložených výpočtů označil za nepravdivou a zavádějící. Současně byl na tomto jednání proveden výslech svědků [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení].

10. Na výzvu soudu učiněnou v souladu s § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. na jednání dne 13. 4. 2023 žalovaný doplnil svá tvrzení a označil důkazy podáním doručeným soudu dne 28. 5. 2023, kdy navrhl předvolat jako svědkyni prodavačku - zaměstnankyni [právnická osoba] [právnická osoba], která byla přítomna kontrole možností úniku dne 12. 5. 2020, a dále předložití vyúčtování za spotřebu vody v nebytových jednotkách 1, 2, 3 a 14 za období let 2017 2021 objektu [ulice a číslo] v [obec] správcem SVJ.

11. Podáním ze dne 12. 5. 2023 učiněným žalobcem se tento vyjádřil k tvrzení žalovaného, že argumentace žalobce je na základě předložených výpočtů nepravdivá a zavádějící. S tímto tvrzením žalobce nesouhlasí a trvá na svém předešlém vyjádření ze dne 21. 3. 2023, které doplnil vyjádřením ohledně výpočtu průtoku vody vypracovaným předsedou výboru žalobce panem [jméno] [příjmení] jednoznačně prokazujícím, že žalobcem tvrzený únik vody 11,6 litů za minutu, což je 0,19 l/s, je možný. Dále žalobce předložil barevné fotografie toalety, kdy je zřejmé ze zabarvení toaletní mísy, že k úniku vody docházelo po dlouhou dobu. Žalobce se rovněž vyjádřil k návrhům žalovaného na doplnění dokazování.

12. Na jednání soudu dne 22. 6. 2023 byl poté zamítnut návrh žalovaného na předložení vyúčtování za spotřebu vody v nebytových prostorách 1, 2, 3 a 14 za období let 2017 2021 v objektu [ulice a číslo] v [obec] žalobcem a proveden výslech svědkyně [jméno] [příjmení].

13. Soud při svém rozhodování vycházel z připojených listinných důkazů, konkrétně z: výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek (žalobce), Smlouvy o obstarávání správy domu a vedení účetnictví [číslo] ze dne 28. 11. 2017, měsíčního předpisu žalovanému od 1. 9. 2018, předžalobní upomínky - výzvy k zaplacení ze dne 10. 9. 2021 vč. podacího lístku, upomínky - úhrad plateb včetně vyúčtování ze dne 11. 8. 2021 vč. podacího lístku, informace o jednotce [číslo] (žalovaného), vyúčtování zálohové úhrady za plnění poskytovaná s užíváním objektu žalovanému za období 1. 1. 2020 - 31. 12. 2020 ze dne 22. 4. 2021 vč. technického listu, výzvy k úhradě mimořádné zálohové platby na dodávku vody ze dne 26. 5. 2020 vč. podacího lístku, faktur (daňových dokladů) vystavených odběrateli (žalobci) za období od 6. 10. 2018 - 9. 1. 2019, 10. 1. 2019 - 4. 4. 2019, 5. 4. 2019 - 4. 7. 2019, 5. 7. 2019 - 4. 10. 2019, 5. 10. 2019 - 17. 1. 2020, 18. 1. 2020 - 18. 4. 2020, 19. 4. 2020 - 15. 7. 2020, 16. 7. 2020 - 1. 10. 2020 a 2. 10. 2020 - 14. 1. 2021, zprávy o místním šetření ze dne 12. 5. 2020 vč. fotografií WC, e-mailové korespondence s žalovaným, smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 6. 9. 2018, stanov společenství vlastníků jednotek (žalobce) formou notářského zápisu ze dne 15. 12. 2016 a výpočtu průtoku vody ze dne 11. 5. 2023. Soud dále vycházel z výpovědí svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení].

14. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř. soud zjistil následující skutkový stav.

15. Soud vzal na základě vyjádření účastníků a předložených listinných důkazů (výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek - žalobce, stanovy společenství vlastníků jednotek - žalobce) a informace o jednotce [číslo] ve vlastnictví žalovaného) za nesporné, že žalobce je společenstvím vlastníků, založeným za účelem zajišťování správy domu; žalovaný je pak výlučným vlastníkem jednotky [číslo] v předmětném bytovém domě [adresa] v [obec], s podílem na společných částech domu [číslo].

16. Ze smlouvy o obstarávání správy domu a vedení účetnictví [číslo] ze dne 28. 11. 2017 pak soud zjistil, že žalobce jakožto odběratel uzavřel předmětnou smlouvu se [právnická osoba] s.r.o., [IČO], jakožto dodavatelem, jejímž předmětem je mj. závazek uvedené [právnická osoba] s.r.o. jakožto správce úplatně obstarávat jménem a na účet společenství a v souladu s jeho zájmy správu společných částí domu [adresa] v [obec] v rozsahu specifikovaném v této smlouvě, kdy v článku III. smlouvy je blíže specifikováno, co se rozumí správou domu, přičemž podle písm. d) to je vybírání a vedení evidence pevných příspěvků a záloh členů společenství na náklady spojené se správou společných částí domu, dodávkou služeb do společných částí domu a jednotek v domě, popřípadě dalších plateb, jejichž povinnost k úhradě vznikne členům společenství na základě rozhodnutí společenství, z právních předpisů nebo stanov společenství (dále též„ Příspěvky“); podle písm. l) zajišťování dodávek služeb spojených s užíváním společných částí domu a jednotek v domě s výjimkou těch, která si zajišťují členové společenství od dodavatele přímo; podle písm. m) vyhotovování předpisů měsíčních Příspěvků jednotlivých členů společenství, včetně jejich změn; podle písm. n) provedení ročního vyúčtování Příspěvků oproti skutečným nákladům, které jsou hrazeny zálohově; a podle písm. p) oznamování společenství nesplnění předmětu této smlouvy ze strany společenství a jeho členů, zejména pak existenci dlužních plateb členů společenství na Příspěvky.

17. Z měsíčního předpisu žalovanému od 1. 9. 2018 pak soud zjistil, že od uvedeného data měl žalovaný hradit žalobci částku 2 053 Kč měsíčně, konkrétně pak na příspěvku na správu domu a pozemku částku 1 561 Kč, na správu a účetnictví částku 180 Kč a na pojištění částku 312 Kč.

18. Z upomínky - úhrad plateb včetně vyúčtování ze dne 11. 8. 2021 vč. podacího lístku pak soud zjistil, že žalovanému byla touto upomínkou odeslanou dne 11. 8. 2021 sdělena výše dlužné částky za období 9/ 2020 - 7/ 2021 v celkové výši 192 133 Kč, přičemž z ručně psaných poznámek lze usoudit, že dne 25. 8. 2021 došlo k úhradě všech nedoplatků, vyjma nedoplatku v částce 170 798 Kč za období 6/ 2021, tj. žalované částky.

19. Z vyúčtování zálohové úhrady za plnění poskytovaná s užíváním objektu žalovanému za období 1. 1. 2020 - 31. 12. 2020 ze dne 22. 4. 2021 vč. technického listu soud zjistil, že žalovanému byla sdělena výše nedoplatku v částce 170 798 Kč.

20. Z výzvy k úhradě mimořádné zálohové platby na dodávku vody ze dne 26. 5. 2020 vč. podacího lístku soud zjistil, že žalovaný byl informován o místním šetření, jež proběhlo dne 11. 5. 2020 a 12. 5. 2020 v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] s tím, že v jednotce [číslo] ve vlastnictví žalovaného byl zjištěn únik vody, v důsledku čehož je žalovaný žádán o úhradu mimořádné zálohové platby ve výši 125 000 Kč za vodu, která protekla na WC ve zmíněné jednotce žalovaného, kdy pravidelné zálohové platby na tuto úhradu nestačí.

21. Z jednotlivých faktur (daňových dokladů) vystavených odběrateli - žalobci společností [právnická osoba] (správce) za jednotlivá období bylo soudem zjištěno, že v období 6. 10. 2018 - 9. 1. 2019 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 45 887 Kč, v období v období 10. 1. 2019 - 4. 4. 2019 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 34 824 Kč, v období 5. 4. 2019 - 4. 7. 2019 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 34 990 Kč, v období 5. 7. 2019 - 4. 10. 2019 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 32 857 Kč, v období 5. 10. 2019 - 17. 1. 2020 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 50 893 Kč, v období 18. 1. 2020 - 18. 4. 2020 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 164 943 Kč, v období 19. 4. 2020 - 15. 7. 2020 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 65 861 Kč, v období 16. 7. 2020 - 1. 10. 2020 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 27 417 Kč a v období 2. 10. 2020 - 14. 1. 2021 činila celková výše za vodné, stočné a srážkové vody částku 42 703 Kč.

22. Ze zprávy o místním šetření ze dne 12. 5. 2020 vč. fotografií WC soud zjistil, že dne 11. 5. 2020 a 12. 5. 2020 proběhlo v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] místní šetření, za účasti pracovníků společnosti [právnická osoba] (správce) - p. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], při níž byla provedena prohlídka okolí domu, společných prostor domu, hlavního vodoměru včetně předpokládané trasy vodovodní přípojky. Při místním šetření dne 12. 5. 2020 pak byla provedena i prohlídka nebytového prostoru - prodejny„ [anonymizována dvě slova]“, kde byl zjištěn únik vody na dámském WC - protékající splachovadlo záchodu (viz dvě pořízené fotografie), kdy tato závada byla ihned odstraněna zastavením přívodu vody do WC.

23. Z e-mailové korespondence s žalovaným bylo soudem zjištěno, že žalovanému bylo dne 29. 4. 2021 zasláno pracovníkem společnosti [právnická osoba] (správce) vyúčtování služeb za rok 2020 jednotky [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec], kdy tento dne 21. 5. 2021 reklamoval vyúčtování v části vodné s tím, že neuznává nárok na spotřebu více než 2 000 m3, načež mu bylo dne 25. 5. 2021 sděleno, že není v pravomoci uvedené společnosti tuto reklamaci uznat s upozorněním, že dne 26. 5. 2020 byl žalovaný s odkazem na přílohu vyzván předsedou výboru [příjmení] [jméno] [příjmení] a členem výboru [příjmení] [jméno] [příjmení] k úhradě mimořádné zálohové platby za vodu z důvodu úniku vody v jednotce v jeho vlastnictví.

24. Ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 6. 9. 2018 bylo soudem zjištěno, že tuto uzavřel žalovaný jako pronajímatel a [právnická osoba] [právnická osoba] jako nájemce, přičemž jejím předmětem byl pronájem nebytového prostoru situovaného v jednotce [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] a společné využívání chodby [číslo].

25. Z výpočtu průtoku vody ze dne 11. 5. 2023 pak soud zjistil, že zde žalobce rozporoval vyjádření žalovaného v otázce výpočtu průtoku vody a sám provedl výpočty, dle nichž je prokázáno, že vypočtený průtok 0,19 l/s vyčíslený na základě odečtů vodoměrů uvedených ve fakturách od dodavatele [právnická osoba] je možný, kdy je nižší než ideální objemový průtok 0,25 l/s.

26. Z předžalobní upomínky - výzvy k zaplacení ze dne 10. 9. 2021 vč. podacího lístku pak soud zjistil, že žalobce se prostřednictvím své právní zástupkyně obrátil na žalovaného s výzvou k úhradě dlužné částky ve výši 170 798 Kč spolu s náklady právního zastoupení ve výši 2 400 Kč nejpozději do 20. 9. 2021, kdy tato výzva byla odeslána dne 10. 9. 2021.

27. Ze svědecké výpovědi Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tento svědek zjistil vyšší spotřebu vody z faktury zaslané [právnická osoba] [obec], kdy se uvedená spotřeba vymykala předchozím. S panem [příjmení] poté učinili místní šetření, aby zjistili příčinu daného stavu. Při tomto šetření pak učinili mj. obhlídku domu, kdy ze zadní strany p. [příjmení] slyšel protékání vody, proto šli do jednotky [číslo] umístěné v zadní straně domu, kde objevili v jednom WC v chodbičce proud vody protékající záchodem, což nafotili a vodu zastavili. Přítomna u toho měla být i prodavačka. Poté sepsali zprávu o místním šetření a tuto zaslali výboru SVJ a na vědomí žalovanému. Poté bylo místní šetření skončeno, kdy na jiném místě únik vody zjištěn nebyl. Poté se byli podívat na hlavní vodoměr, který se již choval normálně, kdy nezaznamenával únik vody. K tomu svědek následně upřesnil, že před zastavením vody se hlavní vodoměr točil rychle, po zastavení vody se choval normálně, kdy nedocházelo k trvalému průtoku vody, tzn. točil se zásadně pomaleji, občas se i zastavil. Po místním šetření o tomto jednak informovali statutární zástupce SVJ, jednak i žalovaného s tím, že mu zaslali žádost o úhradu mimořádné zálohy. Žalovaný na to reagoval tak, že tam má nájemníky, k tomu jsme mu sdělili, že za jednotku odpovídá vlastník. Pak kontrolovali stav další fakturou od [anonymizováno] (jejíž rozhodné období zahrnovalo i oněch pár dní zvýšeného stavu), kdy bylo patrné, že pár dní tam byl zvýšený stav, následně se spotřeba vrátila do normálu, což jsme zkontrolovali dalšími fakturami.

28. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tento svědek se dozvěděl o větší spotřebě vody v domě [adresa] od jejich paní účetní, a to na základě čtvrtletní faktury, ze které byla zjištěna velká spotřeba. Zajel tedy na místo samé, vlezl do šachty u silnice a zkontroloval stav vodoměru, kdy tento odpovídal (s jistou větší spotřebou způsobenou časovou prodlevou) danému údaji od [anonymizováno]. Stav vodoměru si zapsal a další den tam znovu jel zkontrolovat stav vodoměru (tento odpovídal zvýšené spotřebě), a to s Ing. [příjmení]. Při obhlídce domu pak svědek zezadu domu (směrem od [anonymizováno]) slyšel crčet vodu, a to tam, kde tehdy byla prodejna Krmiva-Morava. Šli dovnitř, kde byla prodavačka, která je pustila dozadu, kde bylo soc. zařízení – 2 záchody vedle sebe. Slyšel tady téct vodu, kde na dámském záchodě byla vidět tekoucí voda, zanesená mísa. Vodu zastavili, kdy u toho měl být kromě svědka i Ing. [příjmení] a prodavačka. Po předložení fotografií na č.l. 36v a 37 svědek sdělil, že se zřejmě jedná o předmětný záchod, kdy fotografie pořizoval on. Únik vody na jiném místě nezjistili. Účtování bylo prováděno tehdy tak, že byla zjištěna spotřeba na hl. vodoměru, od ní se odečetla spotřeba na vodoměrech bytových jednotek a rozdíl se účtoval na nebytovou jednotku [číslo] či 2, neboť prostor bývalého sportcentra nebyl v provozu. Dle svědka prošli celý dům, což je cca 90 % únikových míst a bylo evidentní, poté, co den následující zkontroloval stav vodoměru, že daným místem úniku je protékající záchod. Poté informovali výbor [anonymizováno]. Ostatní nebytové jednotky neměly v inkriminovaném období prokazatelně žádný odběr, proto byla daná spotřeba vyúčtována jednotce [číslo] či 2 ve vlastnictví žalovaného, kdy jednotka [číslo] nebyla prokazatelně funkční. Už z fakturace za další čtvrtletí bylo zřejmé, že se spotřeba vrátila do normálu.

29. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tato svědkyně byla prodavačkou v prodejně [anonymizováno] na ulici [ulice], přičemž uvedená prodejna tam fungovala asi 1 rok, přičemž ona tam byla jediným zaměstnancem, kdy v případě potřeby ji střídal majitel. O tom, že jeden ze záchodů (který jimi nebyl používán) protéká, svědkyně věděla několik dnů, kdy to hned po zjištění protékání nahlásila majiteli (jednateli společnosti [anonymizováno]), který se byl na danou závadu podívat a měl jí sdělit, že to bude řešit s žalovaným. Pořád se to řešilo, kdy záchod pořád protékal, jak se to vyřešilo, svědkyně netuší, nebyla u toho. Nepamatuje si, zda si někdo od ní půjčil šroubovák a zastavil přívod vody, je to možné, ale nepamatuje si to.

30. Po provedeném dokazování a učinění závěrů o skutkovém stavu soud věc posoudil po právní stránce následovně.

31. Při právním hodnocení soud dospěl k názoru, že je třeba projednávanou věc posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., o. z. (dále jen„ o. z.“), dále dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“).

32. Podle § 1194 odst. 1 o. z. je společenství vlastníků právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Podle odstavce 2. tohoto ustanovení je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

33. Podle § 1179 o. z. má vlastník jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

34. Podle § 1180 odst. 1 o. z. přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Podle odstavce 2. tohoto ustanovení příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

35. Podle § 1181 o. z. platí vlastník jednotky zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.

36. Podle § 1189 odst. 1 o. z. zahrnuje správa domu a pozemku vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

37. Podle § 1190 o. z. je osobou odpovědnou za správu domu společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

38. Podle § 1 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. tento zákon upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen„ služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.

39. Podle § 2 písm. a) bodu 2. zákona č. 67/2013 Sb. se pro účely tohoto zákona poskytovatelem služeb rozumí společenství vlastníků jednotek (dále jen„ společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví, přičemž dle odst. b) bodu 2. se příjemcem služeb pro účely tohoto zákona rozumí vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

40. Podle § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

41. Podle § 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

42. Na základě provedeného dokazování při hodnocení všech důkazů jednotlivě a ve vzájemné souvislosti dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům.

43. V předmětné věci má soud za prokázané, že žalovaný měl v inkriminovaném období ve svém vlastnictví jednotku [číslo] způsob využití jiný nebytový prostor, a příslušný spoluvlastnický podíl v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec], to vše zapsáno na [list vlastnictví], vedeného u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, pro obec a katastrální území Kroměříž (dále jen„ předmětná jednotka“). Jako vlastník pak byl žalovaný povinen platit pravidelné platby na plnění a služby spojené s užíváním předmětné jednotky. Na této skutečnosti nic nezmění ani jím uzavřená smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne 6. 9. 2018, kterou žalovaný jako pronajímatel pronajal [právnická osoba] [právnická osoba] jako nájemci nebytový prostor situovaný v předmětné jednotce a společné využívání chodby.

44. Soud dále konstatuje, že dne 11. 5. 2020 a 12. 5. 2020 proběhlo v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] místní šetření, za účasti pracovníků společnosti [právnická osoba] (kdy tato společnost je na základě smlouvy o obstarávání správy domu a vedení účetnictví [číslo] ze dne 28. 11. 2017 uzavřené s žalobcem správcem domu [adresa] na ulici [ulice] v [obec] - k tomu blíže viz odstavec 16 rozsudku) - p. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], při níž byla provedena prohlídka okolí domu, společných prostor domu, hlavního vodoměru včetně předpokládané trasy vodovodní přípojky; dne 12. 5. 2020 pak byla provedena i prohlídka nebytového prostoru - prodejny„ [anonymizována dvě slova]“, kde byl zjištěn únik vody na dámském WC - protékající splachovadlo záchodu, o čemž byly pořízeny fotografie a závada byla ihned odstraněna zastavením přívodu vody do WC, poté byla vypracována zpráva o místním šetření ze dne 12. 5. 2020. Žalovaný pak byl o tomto místním šetření a jeho výsledku informován výzvou k úhradě mimořádné zálohové platby na dodávku vody ze dne 26. 5. 2020, jejíž přílohou byla uvedená zpráva o místním šetření ze dne 12. 5. 2020 včetně fotografií a kopie příslušných faktur, a současně byl požádán o úhradu mimořádné zálohové platby ve výši 125 000 Kč za vodu, která protekla na WC ve zmíněné jednotce žalovaného s tím, že pravidelné zálohové platby na tuto úhradu nestačí. Následně došlo dne 22. 4. 2021 k provedení vyúčtování zálohové úhrady za plnění poskytovaná s užíváním objektu žalovanému za období 1. 1. 2020 - 31. 12. 2020 vč. technického listu, přičemž žalovanému zde byla sdělena výše nedoplatku v částce 170 798 Kč. Toto vyúčtování bylo žalovanému zasláno min. prostřednictvím e-mailové zprávy ze dne 29. 4. 2021, kdy žalovaný poté dne 21. 5. 2021 rovněž e-mailem reklamoval vyúčtování v části vodné s tím, že neuznává nárok na spotřebu více než 2 000 m3, na což bylo reagováno e-mailem ze dne 25. 5. 2021 tak, že není v pravomoci správce tuto reklamaci uznat (blíže viz odstavec 23 rozsudku). Žalovanému byla poté dne 11. 8. 2021 zaslána upomínka úhrad plateb včetně vyúčtování, jíž byla žalovanému sdělena výše dlužné částky za období 9/ 2020 2021 v celkové výši 192 133 Kč, kdy z ručně psaných poznámek lze usoudit, že dne 25. 8. 2021 došlo k úhradě všech nedoplatků, vyjma nedoplatku v částce 170 798 Kč za období 6/ 2021, tj. žalované částky. A následně dne 10. 9. 2021 byla žalovanému zaslána předžalobní upomínka - výzva k zaplacení ze dne 10. 9. 2021, kterou žalobce prostřednictvím své právní zástupkyně vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky ve výši 170 798 Kč, spolu s náklady právního zastoupení ve výši 2 400 Kč, nejpozději do 20. 9. 2021.

45. Soud má dále za prokázané, že dlužná částka ve výši 170 798 Kč vznikla v důsledku úniku vody v předmětné jednotce, konkrétně pak protékáním toalety v inkriminovaném období první poloviny roku 2020, o čemž svědčí jednak samotná zpráva o místním šetření ze dne 12. 5. 2020 a na místě pořízené fotografie protékající toalety, jednak svědecké výpovědi svědků [příjmení] [jméno] [příjmení] [anonymizováno] [příjmení], kteří analogicky popsali zmíněné místní šetření a zjištění zde učiněná (k tomu blíže viz odstavec 27 a 28 rozsudku) a ostatně i svědecká výpověď svědkyně [jméno] [příjmení], která připustila své povědomí o tom, že jeden ze záchodů (který jí nebyl používán) protéká, což měla nahlásit jednateli společnosti [příjmení] [právnická osoba] Závěr o vzniku této mimořádné události (únik vody) pak lze vyčíst rovněž z předložených faktur (daňových dokladů) vystavených správcem ([právnická osoba]) žalobci počínaje obdobím 6. 10. 2018 - 9. 1. 2019 a konče obdobím 2. 10. 2020 - 14. 1. 2021, kdy celková výše za vodné, stočné a srážkové vody za tato období činila částku v obdobné výši, vyjma právě období 18. 1. 2020 - 18. 4. 2020, kde činila značně nadprůměrnou částku 164 943 Kč a období 19. 4. 2020 - 15. 7. 2020, kde činila stále ještě nadprůměrnou částku 65 861 Kč. Soud si vysvětluje takto prokázanou nadprůměrnou spotřebu vody právě výše zmíněným únikem vody v předmětné jednotce v inkriminovaném období, kdy po provedení zastavení vody protékající toaletou dne 12. 5. 2020 (tedy v části druhého zmíněného období 19. 4. 2020 - 15. 7. 2020) se situace normalizovala, což lze vyčíst z následných faktur. V této souvislosti soud upozorňuje, že dle výpovědi svědků [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří provedli místní šetření za účelem zjištění příčiny zvýšené spotřeby vody, nebyl na jiném místě únik vody zjištěn. Sám žalovaný, přes výzvu soudu učiněnou na jednání dne 13. 4. 2023 dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., pak nebyl schopen doplnit svá tvrzení a navrhnout potřebné důkazy týkající se prokázání skutečností ohledně úniku vody v inkriminovaném období v domě [adresa] jiným způsobem, než tvrdí žalobce a odběru vody v inkriminovaném období v domě [adresa] jinými jednotkami bez vodoměrů.

46. Soud v této souvislosti dále zjišťoval, zda tvrzený únik vody byl fakticky možný, kdy výzvou učiněnou na jednání dne 23. 2. 2023 dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. k tomu vyzval žalobce. Žalobce pak prostřednictvím podáním doručeným soudu dne 21. 3. 2023 doplnil svá tvrzení a označil důkazy k prokázání uvedeného s tím, že spočítal průměrnou spotřebu vody za období, kdy k žádnému úniku neodcházelo, tedy před 11. 1. 2020 a po 12. 5. 2020 a průměrná spotřeba vody činila 4,49 m3; v době jednoznačného úniku vody, tedy v období od 18. 1. 2020 - 18. 4. 2020, pak činila průměrná spotřeba vody 21,21 m3. Žalobce propočetl období od 5. 10. 2019 - 17. 1. 2020, kdy spotřeba činila 578 m3, tj. průměrná spotřeba 5,50 m3/den a spotřeba vody byla tedy vyšší než průměr a zjistil, že při průměrné spotřebě 4,49 m3, došlo k započetí úniku vody dne 11.1.2020 v cca 14 hodin. K ukončení úniku vody došlo dnem 12. 5. 2020, kdy pan [příjmení] a pan [příjmení] zastavili protékání toalety. Z přiložené tabulky pak vyplývá, že k úniku vody v jednotce [číslo] došlo v období od 11. 1. 2020 cca od 14 hodin do 12. 5. 2020. Na základě uvedeného je pak soud schopen uzavřít, že inkriminovaným obdobím bylo s největší pravděpodobností období od 11. 1. 2020 do 12. 5. 2020, kdy s ohledem na žalobcem předložený výpočet průtoku vody ze dne 11. 5. 2023, kterým žalobce prokázal, že vypočtený průtok 0,19 l/s vyčíslený na základě odečtů vodoměrů uvedených ve fakturách od dodavatele [právnická osoba] je možný (blíže viz odstavec 25 rozsudku), byl zcela reálný tvrzený únik vody.

47. Na základě uvedeného pak shledal soud žalobu zcela důvodnou, kdy žalovaný jakožto vlastník předmětné jednotky neplnil svou povinnost uhradit spotřebovanou vodu a vznikl mu tak dluh ve výši 170 798 Kč (výrok ad I. rozsudku). S ohledem na skutečnost, že se žalovaný ocitl v prodlení s úhradou dlužné částky, má žalobce nárok také na úhradu úroků z prodlení. Právo na zaplacení úroku z prodlení je tak odůvodněno ustanovením § 1970 o. z., kdy po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. V daném případě požaduje žalobce úrok z prodlení v zákonné výši, soud tedy žalobci vyhověl i co do výše úroku z prodlení (výrok ad I. rozsudku).

48. Úspěšnému žalobci podle § 142 odst. 1 o. s. ř. soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení, která s ohledem k jeho prohlášení u soudního jednání dne 22. 6. 2023 sestávala z uhrazeného soudního poplatku za elektronický platební rozkaz ve výši 6 832 Kč, odměny advokáta dle § 7.5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 1 úkon právní služby částka 7 940 Kč a za 5 úkonů právní služby (min. tedy převzetí a příprava zastoupení, žaloba, kvalifikovaná výzva k plnění a účast na soudních jednáních) 5 x částka 7 940 Kč, tedy 39 700 Kč, 5 x RP po 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tj. 1 500 Kč, a DPH ve výši 21 %, tj. 8 652 Kč, tedy celkem 56 684 Kč (výrok ad II. rozsudku).

49. Výrok o tom, že žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení do tří dnů od právní moci rozsudku, má oporu v § 160 odst. 1 o. s. ř., kde se uvádí, že uložil-li soud v rozsudku povinnost, je třeba ji splnit do tří dnů od právní moci rozsudku.

50. Výrok o tom, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení k rukám advokáta, má pak oporu v § 149 odst. 1 o. s. ř., kde se uvádí, že zastupoval-li advokát účastníka, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení, je ten, jemuž byla uložena náhrada těchto nákladů, povinen zaplatit ji advokátovi.