6 C 318/2024

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl samosoudkyní JUDr. Lenkou Pekařovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o zaplacení 87 286,19 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci, částka, se zákonným úrokem z prodlení 15 %z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,, částka, se zákonným úrokem z prodlení 14,75 % z částky , částka, od , datum, do zaplacení,, částka, se zákonným úrokem z prodlení 15 % z částky , částka, od , datum, do zaplacení,, částka, se zákonným úrokem z prodlení 15 % z částky , částka, od , datum, do zaplacení,, částka, se zákonným úrokem z prodlení 14,75 % z částky , částka, od , datum, do zaplacení,, částka, se zákonným úrokem z prodlení 14,75 % z částky , částka, od , datum, do zaplacení,, částka, se zákonným úrokem z prodlení 14,75 % z částky , částka, od , datum, do zaplacení,, částka, se zákonným úrokem z prodlení 14,75 %z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,z částky , částka, od , datum, do zaplacení,to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení , částka, k rukám zástupkyně žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se proti žalovanému domáhal zaplacení , částka, s příslušenstvím z titulu osmi dílčích nároků plynoucích z nájemního vztahu účastníků k nebytovým prostorám žalobce jako pronajímatele. Na základě Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, z , datum, se žalovaný zavázal hradit nájemné ve výši , částka, (oproti původním , částka, ) splatné měsíčně předem, což však nečinil; nadále hradil nájemné v původní výši. Nárok 1 tedy představuje dlužné nájemné , částka, za rok , Anonymizováno, s úrokem z prodlení z každé jednotlivé měsíční splátky. V souvislosti s užíváním pronajatých prostor se žalovaný také zavázal hradit spotřebované služby podle provedeného vyúčtování, další nároky tak tvoří nedoplatek na vodném a stočném , částka, za období , datum, až , datum, (nárok 2), nedoplatek na elektřině , částka, za období , datum, až , datum, (nárok 3), nedoplatek na elektřině , částka, za období , datum, až , datum, (nárok 4), nedoplatek na elektřině , částka, za období , datum, až , datum, (nárok 5), nedoplatek na elektřině , částka, za období , datum, až , datum, (nárok 6). Účastníci ukončili smluvní vztah ústní dohodou k , datum, ; vzhledem k tomu vzniklo žalobci podle smluvních ujednání právo na poměrnou úhradu investice, kterou na počátku nájemního vztahu k žádosti žalovaného jako nájemce vynaložil (zbudování WC); v přepočtu na měsíce, o něž byla smlouva oproti původnímu ujednání ukončena dříve, činí pohledávka žalobce , částka, (nárok 7). V čl. VI. smlouvy účastníci také sjednali, že pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné podle míry inflace zjištěné u , právnická osoba, (dále jen „ČSÚ“); takto žalobce navýšil nájemné k , datum, na , částka, měsíčně, které žalovaný řádně nehradil. Pohledávka na nájemném za rok , Anonymizováno, činí , částka, (nárok 8). Ke všem nárokům požaduje žalobce od příslušných dat splatnosti také úrok z prodlení. Pohledávky uplatněné jako nároky 4 až 6 svědčily původně společnosti , jméno FO, – , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., IČO , IČO, , která je na žalobce převedla smlouvou o postoupení pohledávek z , datum, , což původní věřitelka žalovanému oznámila. Dne , datum, odeslal žalobce předžalobní výzvu, kterou všechny své pohledávky vůči žalovanému uplatnil.

2. Žalovaný vyjma nároku 2 žádnou z uplatněných pohledávek neuznal. Smluvní povinnosti porušoval především žalobce, který jako pronajímatel nechával předmět nájmu ve stavu nezpůsobilém k účelu jeho užívání žalovaným (obchod se , Anonymizováno, , Anonymizováno, a přilehlé skladovací prostory). V objektu bylo vlhko a plíseň, střechou zatékalo, na zámku byla v zimě námraza zevnitř. Na nevyhovující stav žalovaný žalobce upozorňoval, ten však nápravu nezjednal. Proto byl nucen ukončit nájemní vztah dříve, za což by neměl být penalizován doplatkem pronajímatelovy investice (nárok 7). Uplatnil proto slevu z nájemného ve výši stanovené znaleckým posudkem (cca , částka, měsíčně, nejvýše do hodnoty předmětu řízení). Ke spotřebě elektřiny (nároky 3 až 6) žalovaný uvedl, že vyúčtování nebyla provedena v souladu se smlouvou (pozdě či jinou než k tomu oprávněnou osobou). Spotřeba zejména v obdobích podle nároků 4 a 5 nesedí; byla vyšší, než mohl žalovaný reálně spotřebovat (stavy elektroměru nerozporoval, naznačil však možný černý odběr). Nevyhovující byla také cena dodavatele elektřiny, kterou nemohl ovlivnit vzhledem k tomu, že mu byla elektřina přefakturovávána.Na základě provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění:Nároky 1 až 83. Dne , datum, podepsali účastníci řízení Smlouvu o nájmu nebytových prostor (nesporné, č.l. 1415), kterou žalobce jako pronajímatel přenechal žalovanému jako nájemci do užívání svou nemovitost čp. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, ulici v , Anonymizováno, – prodejnu přístupnou z , Anonymizováno, , Anonymizováno, . V čl. IV smluvní strany prohlásily, že celkový stav a vybavení odpovídá stáří objektu a že se s ním nájemce před podpisem smlouvy seznámil, s tím, že případné stavební úpravy potřebné k provozování činnosti žalovaného provede žalovaný na vlastní náklady a s předchozím souhlasem vlastníka. Nájemní smlouvu sjednali účastníci na dobu určitou od , datum, do , datum, s tříměsíční výpovědní dobou (čl. V); v témže článku bylo dále ujednáno, že „[v]zhledem k investici (vybudování WC v přízemí), kterou na své náklady provedl vlastník nebytového prostoru pan , jméno FO, na požadavek nájemce pana , Anonymizováno, – zavazuje se pan , adresa, v případě ukončení nájmu dříve než , datum, uhradit vlastníkovi panu , Anonymizováno, poměrnou část investice dle počtu měsíců strávených v nájmu.“ Bylo sjednáno nájemné , částka, měsíčně a zálohy na vodné a stočné , částka, měsíčně (čl. VI). Vyúčtování spotřeby vody měl nájemci vystavit pronajímatel 4x ročně podle čtvrtletního vyúčtování , Anonymizováno, , adresa, . Dodávky elektřiny měly být nájemci fakturovány 1x ročně „na základě odpočtového elektroměru vlastníkem sousední nemovitosti (, právnická osoba, )“ a vystavené faktury. Konečně bylo ujednáno, že „[p]ronajímatel je oprávněn zvyšovat výši nájemného o částku, která bude představovat míru inflace, zjištěnou u , právnická osoba, dle podkladů vývoje indexu spotřebitelských cen na území ČR z průběhu každého předcházejícího roku. Takto bude nájemné zvyšováno od 1. 1. na příslušný kalendářní rok. Pronajímatel oznámí nájemci zvýšení písemně v co nejkratší lhůtě.“4. Mezi účastníky je nesporné, že přímý kontakt žalovaný na žalobce nemá, osobně se setkali při jednání v prosinci , Anonymizováno, ; správu nemovitostí pro žalobce vykonává paní , jméno FO, , s níž žalovaný obvykle komunikoval. Dne , datum, proběhlo mezi účastníky jednání, na kterém podle zápisu vyhotoveného žalobcem (č.l. 81), odeslaného žalovanému dne , datum, (č.l. 82), řešili spor o ceny účtovaných energií v letech , Anonymizováno, –, Anonymizováno, . Žalobce žalovaného vyzval k předložení konkurenční nabídky pro porovnání cen a pro rok , Anonymizováno, navrhl dvě varianty řešení – respektovat vyúčtování energií od společnosti , právnická osoba, , nebo nechat převést hlavní elektroměr na sebe a přeúčtovávat spotřebovanou elektřinu podle odpočtového elektroměru společnosti , právnická osoba, K nájemnému za roky , Anonymizováno, a , Anonymizováno, navrhl žalobce žalovanému také dvě varianty – sjednat dalšími dodatky pravidelné zvýšení nájemného o dalších , částka, za rok , Anonymizováno, i , Anonymizováno, a neprodleně uhradit dosavadní dluh, nebo nesjednávat zvýšení nájemného za rok , Anonymizováno, s tím, že nájemné na rok , Anonymizováno, stanoví žalobce podle inflační doložky v nájemní smlouvě. Uvedené záležitosti měly být dořešeny na další schůzce v lednu , Anonymizováno, .

5. V e-mailu zaslaném , jméno FO, dne , datum, (č.l. 84-86) žalovaný poukazuje na „neřešitelnou situaci“ ohledně fakturace elektřiny z února , Anonymizováno, a na „celkový stav okolo této nemovitosti“, který je „velmi kulantně řečeno značně nestandardní“, což se odráží i ve sporu o vyúčtování elektřiny. Jelikož mezi navrženými řešeními nebyla možnost dvou samostatných elektroměrů, navrhl žalovaný ukončení nájemního vztahu vzájemnou dohodou. Rozporoval odběr elektřiny za rok , Anonymizováno, (2 842 kWh), neboť podle jeho následných záznamů je jeho roční spotřeba o 40 % nižší (cca 1 800 kWh), a cenu elektřiny, kterou nemohl nijak ovlivnit. Vlivem zpožděného vyúčtování za první období (únor , Anonymizováno, ) však již rok , Anonymizováno, nešlo zachránit. Varianty s nájemným žalovaný nepřijal a deklaroval vůli nadále hradit , částka, měsíčně. Požadavky na zvýšení nájemného považoval za neoprávněné vzhledem k tomu, že do pronajatých prostor od začátku zatéká, což majitel ví, ale neřeší; prostory prodejny i skladu jsou vlhké, je v nich chladno a dokonce plíseň (v příloze připojena fotografie oloupané omítky v rohu a na stěně místnosti). Vstupní dveře pracují, prostory celkově nesplňují energetické a další požadavky. , adresa, voda teče pouze v prvním patře (pro vodu na mytí podlahy se musí chodit tam), umyvadlo v přízemí je nepraktické, nenapustí se tam ani rychlovarná konvice.

6. V e-mailu zaslaném , jméno FO, dne , datum, (č.l. 87-88) upozorňuje žalovaný na námrazu dveřního zámku zevnitř prodejny (včetně fotografií v příloze), které si všiml „v podstatě náhodou“. Námraza se utvořila i přes pokojovou teplotu 21° C.

7. E-mailem zaslaným , jméno FO, dne , datum, (č.l. 89-91) žalovaný urgoval odpověď na své výhrady.

8. Podle dopisu ze dne , datum, (č.l. 69), odeslaného téhož dne zástupkyní žalobce žalovanému (č.l. 67), potvrdil žalobce žalovanému písemně ústní dohodu s paní , jméno FO, o ukončení předmětného nájmu k , datum, (z iniciativy žalovaného) a protokolární předání předmětu nájmu k témuž dni. V protokolu o předání nemovitosti (č.l. 68) účastníci svými podpisy stvrdili, že byla nemovitost řádně předána se stavem odpočtového elektroměru 41 109,80 kWh.

9. Dopisem ze dne , datum, (č.l. 40-41), odeslaným zástupkyní žalobce do datové schránky žalovaného dne , datum, (č.l. 42), vyzval žalobce žalovaného k úhradě všech žalovaných pohledávek.Nároky 4 až 610. Dne , datum, podepsal žalobce se společností , právnická osoba, smlouvu o postoupení pohledávek (č.l. 38-39), na základě které uvedená společnost postoupila žalobci své pohledávky za žalovaným z dodané elektřiny podle vystavených faktur č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (viz dále), což žalovanému oznámila dopisem ze dne , datum, (č.l. 43).Nárok 1 – nedoplatek nájemného , Anonymizováno11. Podle Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, , podepsaného dne , datum, , se upravila výše nájemného podle čl. V smlouvy na , částka, měsíčně a zálohy vodné+stočné na , částka, měsíčně (čl. 17). Splatnost nájemného byla v čl. VI nájemní smlouvy sjednána měsíčně k 25. dni v měsíci předem.

12. Dne , datum, podepsal žalovaný dokument Revize plateb nájemného a energií za rok , Anonymizováno, – uznávací prohlášení (č.l. 27), v němž žalovaný uznal dluh , částka, na nájemném a , částka, na vodném a stočném za rok , Anonymizováno, vzniklý tím, že navzdory Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, , podepsaného dne , datum, , hradil nadále platby podle původního znění smlouvy, který se zavázal vyrovnat do , datum, .

13. Mezi účastníky je nesporné, že v roce , Anonymizováno, hradil žalovaný nájemné nadále v původní výši , částka, měsíčně.Nárok 2 – voda , datum, až , datum14. Mezi účastníky je nesporné, že žalovanému vznikl dluh na spotřebě vody , částka, za období , datum, až , datum, , splatný , datum, podle faktury žalobce č. , hodnota, ze dne , datum, (č.l. 28), který dosud neuhradil.Nárok 3 – elektřina , datum, až , datum15. Dne , datum, vystavil žalobce žalovanému fakturu č. , hodnota, , na základě které účtoval spotřebu elektrické energie , částka, za období , datum, až , datum, podle stavu elektroměru 34 390,70 kWh k , datum, a 35 304 kWh k , datum, (č.l. 26). Mezi účastníky je nesporné, že na tuto fakturu uhradil žalovaný , částka, .Nárok 4 – elektřina , datum, až , datum16. Dne , datum, vystavila společnost , právnická osoba, žalovanému fakturu č. , Anonymizováno, , na základě které účtovala spotřebu elektrické energie , částka, za období , datum, až , datum, (č.l. 30). Způsob vyčíslení fakturovaného vyúčtování je patrný z ručního přehledu spotřeby podle stavů odpočtového elektroměru – 35 304 kWh k , datum, , 35 474 kWh k , datum, , 35 697 kWh k , datum, a 38 544 kWh k , datum, (č.l. 18) a cen elektřiny podle vyúčtování od příslušných dodavatelů – , částka, /kWh (bez DPH) za období , datum, až , datum, , , částka, /kWh (bez DPH) za období , datum, až , datum, , , částka, /kWh (bez DPH) za období , datum, až , datum, (ruční přehled č.l. 18, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, mimořádná faktura č. , hodnota, č.l. 19, , právnická osoba, . řádná faktura č. , hodnota, č.l. 20-22, řádná faktura č. , hodnota, č.l. 22v-24). Mezi účastníky je nesporné, že na tuto fakturu uhradil žalovaný , částka, .Nárok 5 – elektřina , datum, až , datum17. Dne , datum, vystavila společnost , právnická osoba, žalovanému fakturu č. , Anonymizováno, , na základě které účtovala spotřebu elektrické energie , částka, za období , datum, až , datum, (č.l. 32). Způsob vyčíslení fakturovaného vyúčtování je patrný z ručního přehledu spotřeby podle stavů odpočtového elektroměru – 38 544 kWh k , datum, a 40 706 kWh k , datum, (č.l. 32v) a ceny elektřiny podle vyúčtování od dodavatele – , částka, /kWh (bez DPH) (ruční přehled č.l. 32v, , právnická osoba, . řádná faktura č. , hodnota, č.l. 33-35).Nárok 6 – elektřina , datum, až , datum18. Dne , datum, vystavila společnost , právnická osoba, žalovanému fakturu č. , Anonymizováno, , na základě které účtovala spotřebu elektrické energie , částka, za období , datum, až , datum, (č.l. 25). Způsob vyčíslení fakturovaného vyúčtování je patrný z ručního přehledu spotřeby podle stavů odpočtového elektroměru – 40 706 kWh k , datum, a 41 109 kWh k , datum, (č.l. 25v) a ceny elektřiny podle posledního dostupného vyúčtování od dodavatele pro rok , Anonymizováno, – , částka, /kWh bez DPH (ruční přehled č.l. 25v, , právnická osoba, . řádná faktura č. , hodnota, č.l. 33-35).

19. Podle přehledu stavu odpočtového elektroměru, pořizovaného žalovaným v období , datum, až , datum, činil stav odpočtového elektroměru na počátku měření 38 852,20 kWh a na konci 41 060,60 kWh (č.l. 71-80).Nárok 7 – investice WC20. Podle Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, , podepsaného dne , datum, , se čl. V smlouvy doplnil o informaci, že náklady na vybudování WC činily , částka, (nesporné, č.l. 16).Nárok 8 – nedoplatek nájemného , Anonymizováno21. Podle Výpisu ze statistického zjišťování ze dne , datum, od ČSÚ (č.l. 29) dosáhla průměrná roční míra inflace v roce 2023 hodnoty 10,7 %.

22. Na základě výsledků jednání z prosince , Anonymizováno, (č.l. 81) oznámil žalobce žalovanému dopisem ze dne , datum, (č.l. 36) zvýšení nájemného podle čl. VI smlouvy o valorizaci nájemného od , datum, na , částka, měsíčně s odkazem na statistické údaje podle předchozího bodu.

23. Podle žalobcova přehledu plateb (č.l. 37) a výpisu transakcí , Anonymizováno, (č.l. 58-59) uhradil žalovaný v roce , Anonymizováno, pouze nájemné za leden ve výši , částka, .

24. Z ostatních provedených důkazů soud nic podstatného nezjistil.

25. Další důkazní návrhy žalovaného ke stavu předmětu nájmu (zadání znaleckého posudku, fotografie na CD, výslech svědkyně , jméno FO, a výslechy obou účastníků) soud zamítl, neboť nebyly navrženy k tvrzením relevantním pro právní posouzení věci (viz dále body 37 a 48).Na základě skutkových zjištění učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:

26. Účastníci řízení si sjednali nájemní vztah na dobu určitou od , datum, do , datum, , podle kterého žalovaný (nájemce) užíval nebytové prostory žalobce (pronajímatele) v , adresa, (vstup do prodejny z , Anonymizováno, náměstí) za nájemné , částka, měsíčně, od , datum, zvýšené na , částka, měsíčně. V nájemní smlouvě byla sjednána inflační doložka, kterou žalobce uplatnil v roce , Anonymizováno, a podle údajů ČSÚ oznámil žalovanému zvýšení nájemného na , částka, měsíčně. Spotřebu vody měl žalovaný hradit k vyúčtování vystavenému žalobcem 4x ročně podle vyúčtování dodavatele. Spotřebu elektřiny měl žalovaný hradit k vyúčtování 1x ročně „na základě odpočtového elektroměru vlastníkem sousední nemovitosti (, právnická osoba, )“. Smlouva obsahovala také ujednání, podle kterého vynaložil žalobce k žádosti žalovaného investici , částka, do zbudování WC v přízemí objektu s tím, že bude-li nájemní vztah ukončen dříve než , datum, , zavazuje se žalovaný uhradit žalobci poměrnou část investice dle počtu měsíců strávených v nájmu. Při ústním jednání v prosinci , Anonymizováno, a e-maily z ledna , Anonymizováno, upozorňoval žalovaný žalobce na nevyhovující stav objektu (vlhké stěny, plíseň, zatékání, vnitřní námraza na dveřním zámku). Nájemní vztah ukončili účastníci ústní dohodou k , datum, , kdy si bez komplikací předali předmět nájmu a zaznamenali stavy měřidel.

27. Nájemné za rok , Anonymizováno, hradil žalovaný pouze v původní výši; poslední nájemné (rovněž v původní výši) uhradil žalovaný za leden , Anonymizováno, . Pohledávku na spotřebě vody , částka, za období , datum, až , datum, , splatnou , datum, , žalovaný uznal. Ke spotřebě elektřiny: Za období , datum, až , datum, bylo žalovanému dne , datum, žalobcem vystaveno vyúčtování na , částka, , na které žalovaný uhradil , částka, . Za období , datum, až , datum, bylo žalovanému dne , datum, společností , právnická osoba, vystaveno vyúčtování na , částka, , na které žalovaný uhradil , částka, . Za období , datum, až , datum, bylo žalovanému dne , datum, společností , právnická osoba, vystaveno vyúčtování na , částka, , na které žalovaný neuhradil ničeho. Za období , datum, až , datum, bylo žalovanému dne , datum, společností , právnická osoba, vystaveno vyúčtování na , částka, , na které žalovaný neuhradil ničeho. Dne , datum, podepsali žalobce a společnost , právnická osoba, smlouvu o postoupení právě uvedených pohledávek z titulu vyúčtování elektřiny.

28. Podle § 5 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

29. Podle § 2302 o. z. není-li v pododdílu 3 o nájmu prostoru sloužícího podnikání stanoveno jinak, použijí se pro něj obecná ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl. o. z.).

30. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

31. Podle § 2208 odst. 1, odst. 3 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Neuplatní-li nájemce toto právo do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

32. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

33. Podle § 2053 o. z. Uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.

34. Podle § 1879 o. z. věřitel může celou pohledávku nebo její část postoupit smlouvou jako postupitel i bez souhlasu dlužníka jiné osobě (postupníkovi). Podle § 1882 odst. 1 o. z. dokud postupitel dlužníka nevyrozumí, nebo dokud postupník postoupení pohledávky dlužníku neprokáže, může se dlužník své povinnosti zprostit tím, že splní postupiteli, nebo se s ním jinak vyrovná.

35. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. činí výše zákonného úroku z prodlení 15 % ročně pro rok 2022 a 2023 a 14,75 % ročně pro rok 2024.Po právní stránce hodnotil soud zjištěný skutkový stav takto:

36. Účastníci řízení měli na základě smlouvy ze , datum, ve znění dodatků z , datum, a , datum, platně sjednaný nájemní vztah k prostoru sloužícímu podnikání, který žalobce přenechal žalovanému k užívání a ten se za to zavázal platit nájemné v ujednané výši. Právní poměry tohoto vztahu se řídí obecnými ustanoveními o nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) ve spojení se zvláštním pododdílem o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.). Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou , datum, až , datum, , účastníci jej však ukončili po vzájemné dohodě k , datum, .

37. Požadoval-li žalovaný slevu z nájemného, kterou u žalobce dosud neuplatnil, „cca , částka, měsíčně“ (blíže podle znaleckého posudku, nejvýše do částky předmětu řízení) pro obecně tvrzený „od počátku“ nevyhovující stav nemovitosti (vlhko, plíseň, zatékání, námraza), netvrdil v řízení, že by žalobci vady předmětu nájmu vytknul ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, jak požaduje na věc aplikovaný § 2208 odst. 3 o. z., což žalobce namítl. Nebylo proto nutné vést další dokazování ke konkrétnímu stavu nemovitostí a míře jeho „nevyhovujících“ podmínek. Žalovaný tvrdil, že nežádoucí stav byl přítomen „od počátku“, resp. projevil se v zimních měsících (poprvé tedy přelom , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), nebyl však schopen upřesnit, kdy v roce , Anonymizováno, na nedostatky pronajímatele upozornil; v řízení bylo prokázáno, že nejpozději tak učinil e-mailem z ledna , Anonymizováno, . Vzhledem k žalobcově námitce opožděného uplatnění vad proto soud žalovanému slevu z nájemného nepřiznal (a nezabýval se pro nadbytečnost ani otázkou, zda by uplatnění vad bylo důvodné).Nárok 1 – nedoplatek nájemného , Anonymizováno38. Dodatkem č. , hodnota, k nájemní smlouvě se žalovaný zavázal hradit nájemné od , datum, v nové výši , částka, . Tuto svou povinnost však neplnil, nadále hradil nájemné ve výši původní (, částka, ). Splatnost nájemného byla sjednána měsíčně k 25. dni v měsíci předem. Zatímco dlužné nájemné za rok , Anonymizováno, k , datum, na základě písemného uznání dluhu (§ 2053 o. z.) doplatil, za rok , Anonymizováno, nikoli. Žalovaný byl tedy v prodlení s úhradou každého jednotlivého nedoplatku na nájemném , částka, měsíčně za rok , Anonymizováno, vždy od 26. dne měsíce předcházejícího. Soud žalobě vyhověl i pro úrok z prodlení tak, jak byl požadován (viz výrok I).Nárok 2 – voda , datum, až , datum39. Odběr vody je po právní stránce kupní smlouvou ve smyslu § 2079 a násl. o. z. Žalovaný uplatněný nárok na zaplacení , částka, jako dluhu za spotřebu vody v nájemních prostorách v období , datum, až , datum, podle vystavené faktury, určující splatnost dluhu dnem , datum, , uznal. Soud proto žalobě vyhověl i pro úrok z prodlení tak, jak byl požadován (viz výrok I).Nároky 3 až 6 – elektřina , datum, až , datum40. Odběr elektřiny je po právní stránce kupní smlouvou ve smyslu § 2079 a násl. o. z. Soud zjistil, že smluvní vztahy byly při využívání pronajaté nemovitosti nastaveny tak, že hlavním odběratelem elektřiny podle smlouvy o dodávce elektřiny s dodavatelem ve smyslu § 50 odst. 2 zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), byla společnost , právnická osoba, , která podle spotřeby v pronajatých prostorách, zjištěné odpočtovým (podružným) elektroměrem, zjistila množství elektřiny odebrané žalovaným a podle cen, které jí účtoval dodavatel, vyúčtovala následně žalovanému jím spotřebovanou elektřinu. Žalovaný tedy naměřenou elektřinu odebral a spotřeboval, nezaplatil však za ni to, co za ni zaplatila společnost , právnická osoba, svému dodavateli.

41. Soud shledal všechny takto uplatněné nároky důvodnými, neboť podstata vzniku dluhu spočívá v tom, že žalovaný elektřinu spotřeboval a nezaplatil za ni.

42. Není proto relevantní obrana, že mu byla elektřina vyúčtovávána v rozporu se smlouvou. Tato skutečnost by mohla mít vliv na případné sankční ukončení nájemního vztahu ze strany žalovaného (bylo-li by takové porušení smlouvy shledáno podstatným), nezbavuje však žalovaného povinnosti zaplatit za „zboží“, které zužitkoval (nic takového ujednáno nebylo). Uvedené platí jak pro námitky pozdě uplatněného vyúčtování prvního období , datum, až , datum, navíc nesprávnou osobou (žalobcem), tak pro námitky dalších, sice včasných vyúčtování, avšak opět nesprávnou osobou, je-li ve smlouvě uvedeno, že tak učiní „majitel sousední nemovitosti (, právnická osoba, )“, zatímco společnost , právnická osoba, není majitelem sousední nemovitosti a přednost by měl mít text před závorkou. Z logiky věci plyne, že pohledávka na elektřině spotřebované žalovaným vzniká tomu, kdo je hlavním odběratelem elektřiny a kdo za tuto jeho spotřebu dodavateli zaplatil. Což – jak bylo v řízení předloženými vyúčtováními dodavatelů prokázáno – byla společnost , právnická osoba, Sjednaná forma vyúčtování nebyla například dodržena ani u spotřeby vody (podle smlouvy 4x ročně, zatímco žalobou uplatněný nárok je podle jediného vyúčtování za období , datum, až , datum, ), tento nárok však žalovaný bez dalšího uznal a nesoulad se smluvními ujednáními nikterak neproblematizoval.

43. Žalovaný má jistě pravdu, že nemohl ovlivnit účtovanou cenu dodané elektřiny, neboť neměl vliv na výběr dodavatele. Jde ovšem o systém, který si účastníci řízení jako podnikatelé smluvně sjednali a ve své autonomii vůle nebyli nijak omezeni. Model mohli tedy sjednat jakýkoli jiný, zvolili však tento, z čehož pro žalovaného plyne logický důsledek, že výběr dodavatele neovlivní. Z dokazování navíc vyplynulo, že žalobce jako pronajímatel navrhoval žalovanému jiná možná řešení, když mu dosud zasmluvněné nevyhovovalo, ten však raději reagoval zájmem ukončit nájemní vztah zcela.

44. Žalovaný namítal, že kdyby první vyúčtování obdržel včas, pro něj nevyhovující situace (vysoká spotřeba i nevyhovující ceny) mohla být řešena dříve a mohla mít vliv zejména na vyúčtování za rok , Anonymizováno, . Ani tato okolnost však nemůže jít k tíži žalobce. Zaprvé žalobce vysvětlil opožděnost prvního vyúčtování způsobenou úpadkem tehdejšího dodavatele ze skupiny , právnická osoba, , kterou nemohl ovlivnit, zadruhé však, i kdyby smysluplné vysvětlení nepodal, platí zásada, že práva náležejí bdělým (vigilantibus iura scripta sunt). Žalovaný je podnikatel, měl by tedy být osobou pohybující se v obchodním styku s určitou mírou zkušenosti (§ 5 odst. 1 o. z.), a věděl, jak má v pronajatých prostorách odběr elektřiny zasmluvněný. Při absenci prvního vyúčtování trvající celý jeden rok mu nic nebránilo v tom, aby se jej u žalobce, potažmo u hlavního odběratele, domáhal a podle toho se dále zařídil; v řízení však netvrdil, že by tak učinil. Sám naopak uvedl, že nabídku, aby byl hlavním odběratelem elektřiny, který bude společnosti , právnická osoba, přeúčtovávat jeho spotřebu elektřiny podle elektroměru odpočtového, obdržel od žalobce při jednání v prosinci 2023 a dříve o ni neusiloval; její přijetí by nadto situaci podle žalovaného nevyřešilo, čili ani v tu chvíli jí nevyužil a raději smluvní vztah ukončil.

45. Co se týče samotné spotřeby, žalobce prokázal navazující stavy odpočtového měřidla, které korespondují i hodnotám naměřeným žalovaným. O hodnoty měřidla mezi účastníky spor nebyl. Žalovaný pouze vlastními měřeními dokládal tvrzení, že v době, kdy stavy sledoval a měření prováděl, byla spotřeba nižší než předtím, z čehož dovodil, že dřívější (o 40 % vyšší) spotřeba nebyla možná, popř. naznačil černý odběr. Bližší konkrétní tvrzení však k tomu nedokázal uvést. Ani touto obranou se tak soud nemohl blíže zabývat, neboť z provedeného dokazování učinil podle stavů měřidel zjištění, že tak, jak byla žalovanému účtována, byla elektřina v pronajatých prostorách skutečně také spotřebována a patří se, aby za ni žalovaný zaplatil podle cen, které za příslušná období společnosti , právnická osoba, účtoval jí zvolený dodavatel (k tomu viz výše).

46. Vzhledem k uvedenému a k tomu, že pohledávky společnosti , právnická osoba, má soud za platně postoupené žalobci ve smyslu § 1879 o. z., soud žalobám vyhověl, a to i pro úroky z prodlení tak, jak byly požadovány (viz výrok I).Nárok 7 – investice WC47. Účastníci řízení měli v nájemní smlouvě platně sjednáno, že skončí-li nájemní vztah započatý , datum, dříve než k , datum, (44 měsíců), uhradí žalovaný žalobci poměrnou část investice do vybudování WC ve výši , částka, podle počtu měsíců strávených v nájmu. V řízení bylo prokázáno, že nájemní vztah trval od , datum, do , datum, , tj. o 15 měsíců méně, než bylo s ohledem na uvedenou investici sjednáno. Z celkového nákladu žalobce tedy poměr vyšel na žalovanou částku , částka, , k jejíž úhradě vyzval žalovaného předžalobní výzvou z , datum, ; od následujícího dne je žalovaný v prodlení. Soud proto žalobě vyhověl i pro úrok z prodlení tak, jak byl požadován (viz výrok I).

48. K námitce žalovaného, že nemůže být sankcionován za předčasné ukončení nájemního vztahu, neboť k němu byl nucen okolnostmi – nevyhovujícím stavem nemovitosti, soud uvádí, že v řízení bylo prokázáno, že nájemní vztah by ukončen ústní dohodou; naopak nebyly navrženy důkazy k tvrzení, že by hlavní motivací žalovaného byly právě tvrzené vady předmětu nájmu. A z tvrzení žalobce jako smluvního partnera žalovaného nevyplývá, že by vůči němu žalovaný projevil vůli ukončit nájemní vztah (byť dohodou) právě z tohoto důvodu. Z e-mailové komunikace žalovaného naopak vyplývá, že primárně jeho nespokojenost plynula z vyúčtování spotřeby elektřiny.

49. V důsledku neurčitosti tohoto tvrzení žalovaného se tak soud nemohl blíže zabývat otázkou, zda byl stav nemovitosti skutečně natolik neutěšený, aby nebylo spravedlivé po žalovaném chtít v nájemním vztahu pokračovat, a proto by nároky z jeho předčasného ukončení po něm neměly být důvodně požadovány.Nárok 8 – nedoplatek nájemného , Anonymizováno50. Účastníci řízení si v nájemní smlouvě sjednali, že „[p]ronajímatel je oprávněn zvyšovat výši nájemného o částku, která bude představovat míru inflace, zjištěnou u , právnická osoba, dle podkladů vývoje indexu spotřebitelských cen na území ČR z průběhu každého předcházejícího roku. Takto bude nájemné zvyšováno od 1. 1. na příslušný kalendářní rok. Pronajímatel oznámí nájemci zvýšení písemně v co nejkratší lhůtě.“ Žalobce takto žalovanému v lednu , Anonymizováno, (v návaznosti na výsledky jednání z prosince , Anonymizováno, ) oznámil, že uvedené ustanovení uplatňuje a s ohledem na údaje ČSÚ o míře inflace 10,7 % za rok , Anonymizováno, zvyšuje nájemné na , částka, měsíčně. Splatnost nájemného zůstala sjednána měsíčně k 25. dni v měsíci předem. Nájemné za leden , Anonymizováno, uhradil žalovaný v původní výši, další měsíce před skončením nájemního vztahu k , datum, již vůbec. Soud proto žalobě vyhověl i pro úrok z prodlení tak, jak byl požadován (viz výrok I).

51. Ve sporu úspěšný žalobce prokázal, že zaslal žalovanému předžalobní výzvu ve smyslu § 142a o. s. ř., má proto nárok na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř., které tvoří zaplacený soudní poplatek , částka, , odměna zastupující advokátky za pět úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), kterými jsou převzetí a příprava právního zastoupení, předžalobní výzva, žaloba a účast při jednání , datum, v délce přesahující dvě hodiny (2x), po , částka, podle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 5 advokátního tarifu a paušální náhrada hotových výdajů za uvedené úkony po , částka, podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhrada cestovného , částka, za cestu k jednání , datum, , adresa, –, adresa, a zpět (vzdálenost 148 km při průměrné spotřebě vozidla 5,9 l/100 km podle předloženého technického průkazu vozidla, ceně benzinu , částka, /1 l a sazbě základní náhrady za používání silničního motorového vozidla ve výši , částka, /km pro rok 2024 podle vyhlášky č. 398/2023 Sb.), náhrada za promeškaný čas , částka, (šest půlhodin po , částka, na cestě , adresa, –, adresa, a zpět podle § 14 advokátního tarifu). V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. se náhrada nákladů řízení hradí k rukám advokáta.