7 C 180/2021

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Janou Ivánkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa o zaplacení 69 327 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 69 327 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně - z částky 3 328 Kč od 1. 9. 2020 do zaplacení - z částky 3 328 Kč od 1. 10. 2020 do zaplacení - z částky 3 328 Kč od 1. 11. 2020 do zaplacení - z částky 3 328 Kč od 1. 12. 2020 do zaplacení - z částky 3 328 Kč od 1. 1 2021 do zaplacení - z částky 8 677 Kč od 1. 2. 2021 do zaplacení - z částky 8 6 77 Kč od 1. 3. 2021 do zaplacení - z částky 8 707 Kč od 1. 4. 2021 do zaplacení - z částky 8 707 Kč od 1. 5. 2021 do zaplacení - z částky 8 707 Kč od 1. 6. 2021 do zaplacení - z částky 9 212 Kč od 1. 6. 2021 do zaplacení, a to pravidelných měsíčních splátkách ve výši 3 000 Kč splatných vždy k 25. dni každého kalendářního měsíce počínaje prvním měsícem následujícím po právní moci tohoto rozhodnutí pod ztrátou výhody splátek.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Kroměříži dne 17. 6. 2021 se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. V žalobě uvedla, že je právnickou osobou založenou [územní celek], která vystupuje v právních vztazích svým jménem. Dne 3. 12. 2012 uzavřela žalobkyně s [územní celek] smlouvu o výpůjčce, na základě které [územní celek] přenechalo žalobkyni dům [adresa] na ulici [ulice] v [obec], který je součástí pozemku p. č. st. [číslo] v k. ú. a obci [obec], zapsaného na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Na základě usnesení [anonymizováno] [územní celek] [číslo] ze dne 5. 4. 2016 uzavřela žalobkyně s žalovanou smlouvu o nájmu bytu, na základě které přenechala žalované byt [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 5. 4. 2016 do 30. 4. 2017, byt byl žalované předán do užívání dne 5. 4. 2016. Po uplynutí nájemní smlouvy nevyzvala žalobkyně žalovanou, aby předmětný byt opustila, proto došlo v souladu s § 2285 občanského zákoníku k prolongaci nájmu. Žalovaná neplní smluvní povinnosti, neboť od srpna 2020 nehradí nájemné a zálohové platby a dluží tak žalobkyni celkem částku 69 327 Kč. Žalobkyně tedy požaduje po žalované nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 8. 2020 do 31. 5. 2021 v celkové výši 69 237 Kč. Jedná se o tyto platby: -) nájemné za srpen 2020 ve výši 3 328 Kč -) nájemné za září 2020 ve výši 3 328 Kč -) nájemné za říjen 2020 ve výši 3 328 Kč -) nájemné za listopad 2020 ve výši 3 328 Kč -) nájemné za prosinec 2020 ve výši 3 328 Kč -) nájemné a zálohy za leden 2021 ve výši 8 677 Kč (z toho 3 328 Kč nájemné, 5 349 zálohy) -) nájemné a zálohy za únor 2021 ve výši 8 677 Kč (z toho 3 328 Kč nájemné, 5 349 zálohy) -) nájemné a zálohy za březen 2021 ve výši 8 707 Kč (z toho 3 328 Kč nájemné, 5 379 zálohy) -) nájemné a zálohy za duben 2021 ve výši 8 707 Kč (z toho 3 328 Kč nájemné, 5 379 zálohy) -) nájemné a zálohy za květen 2021 ve výši 8 707 Kč (z toho 3 328 Kč nájemné, 5 379 zálohy) -) nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 9 212 Kč.

2. Dále se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení zákonného úroku z prodlení s placením ve výši 8,25 % ročně, a to u každé z částek ode dne následujícího po dni splatnosti do zaplacení.

3. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila podáním ze dne 23. 11. 2021, ve kterém poukázala na to, že ve smlouvě o nájmu bytu je nájemné sjednáno pevnou částkou 55 Kč/m2 plochy bytu, celkové nájemné tedy činilo 2 822 Kč, dluh na nájemném za měsíce srpen 2020 až květen 2021 činí tedy 28 220 Kč, nikoli 33 280 Kč, jak požaduje žalobkyně. Žalovaná tedy navrhla, aby byla žaloba co do částky 5 060 Kč zamítnuta. Dále žalovaná navrhla, aby jí bylo vzhledem k její sociální situaci, kterou prokázala prohlášením o majetkových poměrech, umožněno splácení dluhu ve splátkách a aby jí nebyla uložena povinnost hradit náklady soudního řízení.

4. K jednání nařízenému na 30. 11. 2021 se nedostavila žalobkyně, která se řádně omluvila, ani žalovaná, která se neomluvila. Soud dospěl k závěru, že věc lze rozhodnout v nepřítomnosti účastníků a jednání tedy proběhlo pouze za účasti ustanovené zástupkyně žalované. <i>5. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanského zákoníku“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>6. Podle ust. § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle odst. 2 neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.</i> <i>7. Podle ust. § 2247 odst. 1 občanského zákoníku strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2) pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odst. 3 způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle odst. 4 strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.</i> <i>8. Podle ust. § 2248 občanského zákoníku si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.</i> <i>9. Podle ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.</i> <i>10. Podle ust. § 2251 odst. 1 občanského zákoníku nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně. Podle odst. 2 pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.</i> 11. Na základě provedeného dokazování při hodnocení všech důkazů jednotlivě a ve vzájemné souvislosti dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům: Soud má za prokázané, že žalobkyně je právnickou osobou založenou [územní celek], která dne 3. 12. 2012 uzavřela s [územní celek] smlouvu o výpůjčce nemovitostí ve znění Dodatku [číslo] (založeno na č. l. 6-10 spisu), na základě které [územní celek] přenechalo žalobkyni mimo jiné také dům [adresa] na ulici [ulice] v [obec], který je součástí pozemku p. č. st. [číslo] v k. ú. a obci [obec], zapsaného na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce].

12. Ze smlouvy o nájmu bytu (č. l. 13 a násl.) bylo zjištěno, že žalobkyně uzavřela se žalovanou dne 5. 4. 2016 nájemní smlouvu, na základě které žalobkyně pronajala žalované byt [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] na dobu od 5. 4. 2016 do 30. 4. 2017 s možností prolongace. Z přehledu úhrad (č. l. 11) vyplývá, že žalovaná neplnila řádně povinnost platit platby sjednané smlouvou a dluží tedy žalobkyni na nájemném a zálohách částku, která je předmětem této žaloby. Výše nájmu byla sjednána smlouvou a následně upravována pro rok 2020 a 2021 předpisy pevných a zálohových plateb (č. l. 17, 18). Od 1. 1. 2020 činil nájem 3 328 Kč a zálohové platby 5 349 Kč (celkem tedy 8 677 Kč), od 1. 3. 2021 činil nájem 3 328 Kč a zálohové platby 5 379 Kč (celkem tedy 8 707 Kč). Z přehledu úhrad vyplývá, že žalovaná nehradila nájem v období od srpna 2020 do prosince 2020 (tj. 5x 3 328 Kč), a dále nehradila nájem a zálohy na služby v období od ledna 2021 do května 2021 (tj. 2x 8 677 Kč za měsíce leden, únor a 3x 8 707 Kč za měsíce březen až květen). Kromě toho neuhradila nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2020, celkem tedy dluží žalobci 69 327 Kč. Nájem i zálohy na služby byly splatné vždy k poslednímu dni daného měsíce. K úhradě dlužného nájmu a záloh byla žalovaná písemně vyzvána (výzva na č. l. 20), avšak ani poté dlužnou částku nesplatila. Jelikož je žalovaná s úhradou v prodlení, požaduje žalobkyně rovněž úhradu úroku z prodlení, a to pro každou platbu ode dne následujícího po dni splatnosti.

13. Vzhledem k výše uvedenému dospěl soud k závěru, že je žaloba důvodná, neboť žalovaná nehradila sjednané platby řádně a včas. Z přehledu úhrad vyplývá, že žalovaná nehradila řádně nájem v období od srpna 2020 do prosince 2020, nájem a zálohy na služby v období od ledna 2021 do května 2021 a nedoplatek vyúčtování za rok 2020, což ostatně ani žalovaná nerozporovala. Pokud jde o výši nájemného, kterou žalovaná zpochybnila, tato byla sjednána smlouvou a následně upravena předpisy pevných a zálohových plateb, které lze považovat za návrh na zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že žalovaná poté, co jí byl rozpis doručen (s novou výší nájemného), nesdělila, že se zvýšením nesouhlasí a začala platit nájemné dle rozpisu, považuje to soud za konkludentní souhlas se zvýšením nájemného ve smyslu § [číslo] odst.

3. I když ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku výslovně uvádí, že„ nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nesouhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších dvou měsíců, aby výši nájemného určil soud“, zákon zde sice výslovně uvádí písemný souhlas, soud však za situace, kdy nájemce nebrojí proti nově navrhované výši nájemného, ale naopak svým chováním (tím, že toto nově navržené nájemné začne fakticky hradit), má za to, že konkludentním jednáním souhlas nájemce vyslovil. Setrvat na písemném sdělení soud z tohoto pohledu považuje za formalismus, odporující zdravému rozumu. Pokud by žalovaná s nově navrženým nájemným nesouhlasila, rozhodně by tuto výši pronajímateli neplatila. Je sice nezbytné dodržovat právní předpisy, jež jsou součástí našeho právního řádu, na straně druhé však konečné soudní rozhodnutí musí mít logickou návaznost na jednání účastníků a naopak. Ad absurdum, do jaké situace by se žalovaná jako nájemkyně dostala, kdyby soud setrval na formalismu (písemný souhlas s nově navrženým nájemným), vycházeje z tohoto, že s nově navrženým nájemným žalovaná nesouhlasila, bylo by tedy rozhodnuto o oprávněnosti žaloby co do nájmu v částce 2 822 Kč měsíčně, nikoliv v částce 3 328 Kč měsíčně, v daném konkrétním období? Co by se pak stalo s nájemným ve výši 3 328 Kč měsíčně za měsíce, které již žalovaná zaplatila, tudíž nejsou předmětem tohoto řízení? Rozdíl mezi 2 822 Kč a 3 328 Kč byl by bezdůvodným obohacením i přes to, že toto zvýšené nájemné žalovaná dobrovolně hradila? Soud dále také podotýká, že nájemné 3 328 Kč měsíčně je rozhodně nižší než srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a čase. Pronajímatel může navrhnout i nižší nájemné než nájemné, které je srovnatelné s obvyklým nájemným v daném místě a čase. V soudním řízení pak v případě podané žaloby, by muselo být nové nájemné stanoveno právě ve výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, což by v daném konkrétním případě bylo pro žalovanou nevýhodné. Za tohoto stavu soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl, kdy dospěl k závěru, že pronajímatel (žalobkyně) má právo na nájemné ve výši 3 328 Kč měsíčně.

14. Soud tedy dospěl k závěru, že je na místě žalobě v plném rozsahu vyhovět. Nárok na úrok z prodlení vyplývá z § 1970 občanského zákoníku, jeho výše je dána nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Do prodlení se žalovaná dostala dnem po splatnosti každého měsíčního nájemného, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozhodnutí.

15. Žalobkyně byla s žalobou úspěšná a měla by tak nárok na náhradu nákladů řízení, soud však shledal, že sociální situaci žalované, která byla doložena prohlášením o majetkových poměrech, lze považovat za důvody hodné zvláštního zřetele ve smyslu § 150 odst. 1 o. s. ř., a proto rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá nárok na náhradu nákladů řízení (výrok II.).

16. Pokud jde o lhůtu k plnění, vyhověl soud žádosti žalované a s ohledem na její sociální situaci stanovil v souladu s ust. § 160 odst. 1 část věty za středníkem o. s. ř. možnost úhrady ve splátkách určených výrokem I. tohoto rozhodnutí. Stanovení kratší lhůty nebo vyšší splátky, soud pak považuje za příliš tvrdé ve vztahu k žalované a jejím sociálním poměrům.