1 C 273/2025

Plný text

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Alešem Bambuškem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Mgr. Radanem Janošem sídlem 28. října 1727/108, 702 00 Ostrava proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem JUDr. Martinem Horčicem sídlem Politických vězňů 27, 280 02 Kolín IV o 87 120 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku 87 120 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 87 120 Kč od 21. 06. 2025 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 31 507,31 Kč k rukám zástupce žalované, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 87 120 Kč z důvodu, že uzavřela se žalovanou dne 9. 4. 2024 Dohodu o zprostředkování (dále také "Dohoda"), a to na dobu určitou do 31. 10. 2024, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje nemovité věci - pozemku , hodnota, - ovocný sad v obci , adresa, (dále také "Pozemek"), čímž jí vznikl nárok na provizi. Žalobkyně splnila své povinnosti vyplývající z Dohody, když vyvíjela činnost směřující vytvoření příležitosti k uzavření smlouvy o prodeji Pozemku s pozdější kupující , jméno FO, . V Dohodě strany ujednaly, že žalobkyni vznikne nárok na provizi také v případě, že došlo k uzavření předmětné kupní smlouvy k Pozemku ve lhůtě 1 roku po zániku Dohody, a to mezi žalovanou a osobou, se kterou žalobkyně jednala jako se zájemcem o koupi Pozemku. K uzavření kupní smlouvy o prodeji Pozemku došlo 27. 11. 2024, ale žalovaná za tyto služby nezaplatila dohodnutou provizi.

2. Žalovaná uvedla, že nárok žalobkyně neuznává. Na základě Dohody nedošlo ke zprostředkování prodeje žalobkyní, žalobkyně ani neoznámila do skončení platnosti Dohody, že by vyhledala zájemce o koupi této nemovité věci, ani žalované neoznámila, že by s nějakým potencionálním zájemcem jednala. Ke konci účinnosti Dohody žalobkyně nabízela ještě dne 21. 10. 2024 „balíček“ kampaně za 12 000 Kč, což žalovaná odmítla. Žalobkyně ke skončení platnosti Dohody výslovně informovala žalovanou o tom, že se žádného zájemce nepodařilo získat.

3. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

4. Soud zjistil z listiny nazvané Dohoda o zprostředkování, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 9. 4. 2024 uzavřena Dohoda (označená jako „výhradní“), dále že jejím účelem bylo zprostředkovat prodej Pozemku, že závazek žalobkyně bude splněn uzavřením kupní smlouvy, dále, že prodávající se zavazuje, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel, budou realizovány výlučně přes zprostředkovatele, a že v případě, že se na prodávajícího obrátí třetí osoba mající zájem o koupi Pozemku, je prodávající povinen tuto třetí osobu odkázat na jednání se zprostředkovatelem. Dále si strany Dohody ujednaly, že zprostředkovateli náleží provize ve výši 3 % + DPH z kupní ceny, a současně, že prodávající požaduje za prodej Pozemku 3 198 000 Kč. Provize měla zahrnovat všechny kompletní služby spojené s prodejem Pozemku a nárok na provizi měl vzniknout v okamžiku uzavření zprostředkovatelské smlouvy (Dohody). Zprostředkovatel má nárok na provizi od prodávajícího i v případě, že kupní smlouva s osobou, s níž zprostředkovatel jednal jako s kupujícím, bude uzavřena mezi prodávajícím a touto osobou až po zániku Dohody ve lhůtě jednoho roku ode dne zániku Dohody. Konečně Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 31. 10. 2024.

5. Soud zjistil z kopie kupní smlouvy, že mezi žalovanou (jako prodávající) a , jméno FO, a , jméno FO, (jako kupujícími) byla dnem 27. 11. 2024 uzavřena smlouva o prodeji Pozemku za cenu 2 400 000 Kč.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 8. 8. 2025 soud zjistil, že předmětný Pozemek je veden pod parc. č. , hodnota, na LV , hodnota, , evidovaný u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , přičemž vlastníkem tohoto Pozemku jsou ve společném jmění , jméno FO, a , jméno FO, .

7. Z předžalobních výzev (včetně přílohy – faktura na částku 87 120 Kč a dodejky), z e-mailové korespondence mezi panem , jméno FO, a právním zástupcem žalované, z textu korespondence mezi stranami) ze dnů 6. 6. 2025, 16. 7. 2025, soud zjistil, že žalovaná byla vyzvána, aby uhradila dohodnutou provizi.

8. Soud zjistil z kopie vlákna elektronické komunikace (SMS) ze dne 21. 10. 2024, že se , jméno FO, dotazovala jednatelky žalobkyně na žalobkyní inzerovaný pozemek (bez bližšího určení), a že si zavolají jiný den.

9. Soud zjistil z kopie vlákna elektronické komunikace (SMS) ze dne 7. 11. 2024, že , jméno FO, zaslala jednatelce žalobkyně informace o adrese a rodná čísla její a , jméno FO, . A z vlákna ze dne 8. 11. 2024, že se , jméno FO, omluvila jednatelce žalobkyně, že pro tam uvedené důvody nejsou schopni si pozemek (bez identifikace; pozn. soudu) koupit.

10. Soud zjistil z kopie vlákna elektronické komunikace (SMS) ze dne 11. 11. 2024 a 3. 12. 2024, že mezi jednatelkou žalobkyně a žalovanou probíhalo dotazování se jednatelky na skutečnosti, které měly dokazovat jednání žalované v rozporu s Dohodou, žalovaná v korespondenci uváděla, že artikulované jednání (prodej Pozemku osobě, která měla být žalobkyní zprostředkovaná) nevedla a Pozemek neprodávala.

11. Soud zjistil ze svědecké výpovědi svědkyně , jméno FO, , že v říjnu 2024 oslovila na základě inzerce žalobkyně žalobkyni (paní , tituly před jménem, , jméno FO, , jednatelku žalobkyně), a chtěla získat informace o pozemcích, které se v tu dobu nabízely v obcích , adresa, . Paní , tituly před jménem, , jméno FO, vyzvala svědkyni, aby si místo prohlédla a do 10 dnů se ozvala. Poté svědkyně vypověděla, že ji paní , jméno FO, oslovila ještě v listopadu 2024, zda má o pozemek zájem, přičemž svědkyně v té době zařizovala možnosti financování nákupu pozemku, ale koupi pozemku si se žalobkyní nedomluvila. Od paní , tituly před jménem, , jméno FO, svědkyně nedostala žádnou rezervační smlouvu. Od žalované nakonec koupili pozemek, který financovali úvěrem.

12. Soud věc skutkově uzavřel takto:

13. Dne 9. 4. 2024 uzavřely žalobkyně a žalovaná výhradní Dohodu o zprostředkování prodeje pozemku. Strany si sjednaly, že závazek žalobkyně bude splněn uzavřením kupní smlouvy, veškeré kontakty se třetími osobami zajištěnými zprostředkovatelem budou realizovány výlučně přes něj, a pokud se na prodávající obrátí zájemce o koupi pozemku, prodávající jej odkáže na jednání se zprostředkovatelem. Provize byla sjednána ve výši 3 % + DPH z kupní ceny, s tím, že prodávající požadovala za prodej 3 198 000 Kč. Zároveň byla sjednáno, že zprostředkovateli náleží provize i tehdy, budeli kupní smlouva s osobou, s níž zprostředkovatel jednal jako s kupujícím, uzavřena do jednoho roku po zániku Dohody. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 31. 10. 2024.

14. V říjnu 2024 na základě inzerce žalobkyně oslovila , jméno FO, žalobkyni (paní , tituly před jménem, , jméno FO, ) s požadavkem na informace o pozemcích nabízených v obcích , adresa, . Dne 21. 10. 2024 se , jméno FO, dotazovala jednatelky žalobkyně na žalobkyní inzerovaný pozemek (bez bližší identifikace) a strany si domluvily telefonát na jiný den. Dne 7. 11. 2024 zaslala , jméno FO, jednatelce žalobkyně informaci o adrese a rodná čísla její i , jméno FO, , ale dne 8. 11. 2024 se omluvila, že z tam uvedených důvodů nejsou schopni pozemek koupit (bez identifikace pozemku). Ve listopadu 2024 se podle svědecké výpovědi , jméno FO, paní , tituly před jménem, , jméno FO, znovu doptávala, zda má o pozemek svědkyně nadále zájem, přičemž svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, sdělila, že nikoliv, neboť neměli vyřešené financování.

15. Dne 27. 11. 2024 byla uzavřena kupní smlouva mezi žalovanou (prodávající) a , jméno FO, a , jméno FO, (kupující) na prodej předmětného Pozemku za kupní cenu 2 400 000 Kč. Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 8. 8. 2025 je pozemek veden pod parc. č. , hodnota, na LV , hodnota, , u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP , adresa, , přičemž vlastníky jsou ve společném jmění manželů , jméno FO, a , jméno FO, . Dne 11. 11. 2024 a následně 3. 12. 2024 se jednatelka žalobkyně dotazovala žalované na skutečnosti, jež měly prokazovat porušení Dohody; žalovaná v korespondenci uváděla, že jednání o prodeji Pozemku se , jméno FO, nevedla a Pozemek neprodávala.

16. Soud věc posoudil právně takto:

17. Podle § 2445 zákona č.89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

18. Podle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „RZ“), pro účely tohoto zákona se rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy; (písm. d bod 1) realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

19. Podle § 9 RZ realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

20. Podle § 17 odst. 3 RZ Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

21. Podle § 19 odst. 1 RZ není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy; (odst. 2) ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy; (odst. 4) Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.

22. Soud uzavírá, že žalobkyní nebylo prokázáno splnění klíčové podmínky z Dohody, a to, že by žalobkyně vůbec za dobu účinnosti Dohody (tedy nejpozději ke dni 31. 10. 2024) zprostředkovala a žalované předala informace, které by dosvědčovaly splnění závazku žalobkyně ze zprostředkovatelské smlouvy, tj. že žalované zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Dále soud nepřehlédl, že nebyla platně sjednána výhradní smlouva o zprostředkování, neboť nebyla dodržena délka takové smlouvy na dobu určitou, tj. 6 měsíců. Šlo tedy o standardní smlouvu „nevýhradní“.

23. Jednání zprostředkovatele musí vykazovat kvalifikované znaky, aby mohl soud uzavřít, že byla dána zájemci reálná příležitost uzavřít smlouvu. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce (srov. přiměřeně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017).

24. Platí přitom, že realitní zprostředkovatel není povinen, ale ani oprávněn, po skončení účinnosti smlouvy o zprostředkování dále vyvíjet zprostředkovatelskou činnost pro původního smluvního partnera (zde pro žalovanou). Pokud jde o uzavření realitní smlouvy (kupní smlouvy na Pozemek) žalovanou po skončení účinnosti zprostředkovatelské smlouvy, obecně platí, že realitní zprostředkovatel může mít nárok na provizi, i když je realitní smlouva uzavřena poté, kdy již skončila účinnost zprostředkovatelské smlouvy, nikoliv však bez dalšího. Provizi může žádat, pokud uzavření realitní smlouvy předcházelo splnění závazku ze smlouvy o zprostředkování, což v nynější věci nebylo prokázáno. Byť se ve věci ukázalo minimálně nečestné jednání žalované, která v korespondenci po skončení účinnosti Dohody lhala žalobkyni (resp. jednatelce žalobkyně) o tom, že neuzavírá žádnou smlouvu na prodej Pozemku se , jméno FO, , ačkoliv bylo prokázáno, že tomu tak bylo, takové jednání nemá dopad do právního posouzení věci. Zamítnutí žaloby (výrok I) je totiž založeno na neprokázání skutečnosti (splnění závazku), že by to byla žalobkyně, kdo zprostředkoval žalované během trvání zprostředkovatelské smlouvy reálnou příležitost uzavřít realitní smlouvu, jak se k tomu zavázala, a k čemuž také byla vázána provize.

25. Konečně se ani neuplatní ustanovení Dohody o tom, že by žalovaná musela oznámit žalobkyni jednání s kupujícími, neboť nebyla naplněna podmínka v dohodě uvedená, že „Zprostředkovatel má nárok na provizi od prodávajícího i v případě, že kupní smlouva s osobou, s níž zprostředkovatel jednal jako s kupujícím, bude uzavřena mezi prodávajícím a touto osobou až po zániku Dohody“. Žalobkyni totiž nejde přisvědčit, že „jednala s kupujícím“ jak to má na mysli zákon o realitním zprostředkování, neboť ryze formální úvodní komunikace s paní , jméno FO, (za účinnosti Dohody) založená pouze na obecném dotazu/odpovědi na pozemky (na více místech), bez bližšího „rozpracování“ zájemce, není takovým jednáním/zprostředkováním ve smyslu zákona o realitním zprostředkováním, které by opravňovalo provizi (vysvětlení viz výše). Pokud žalobkyně dále vedla jednání s budoucí kupující Pozemku po 31. 10. 2024, již tak činila neoprávněně, neboť Dohoda ztratila na účinnosti.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 31 507,31 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 87 120 Kč sestávající z částky 4 620 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 26. 6. 2025, z částky 4 620 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 8. 9. 2025, z částky 4 620 Kč za sepsání právního rozboru věci dle § 11 odst. 1 písm. h) a. t. ze dne 10. 10. 2025, z částky 4 620 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 17. 11. 2025 a z částky 4 620 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 19. 11. 2025 včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a, v souvislosti s cestou realizovanou dne 19. 11. 2025 náhrada 689,10 Kč za 48 ujetých km v částce 389,10 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,7 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 26 039,10 Kč ve výši 5 468,21 Kč.