11 C 40/2025

Plný text

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martínkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Anonymizováno bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Mgr. Terezou Rudolfovou sídlem Gen. Františka Moravce 232, 286 01 Čáslav proti žalovanému: Jméno žalovaného IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o určení vlastnického práva

I. Žaloba na určení, že žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 2/7 pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 1 200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne 28. 3. 2025 se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 2/7 pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , s tím, že předmětný podíl mimořádně vydržel. Žalobce uvedl, že dne 15. 3. 1993 zakoupil se svou bývalou manželkou podíl ve výši 5/7 na výše uvedených nemovitostech, a následně po rozvodu manželství se stal výlučným vlastníkem tohoto podílu. Spoluvlastníky zbývajícího podílu byly další dvě osoby, , jméno FO, a , Anonymizováno, , každý v podílu 1/7 na dotčených nemovitostech. K dalším spoluvlastníků nemovitých věcí byla v katastru nemovitostí zapsána pouze obec, v níž měli žít. Žalobce podnikl ve vztahu ke jejich osobám rozsáhlé pátrání, v rámci kterého se mu však nepodařilo spoluvlastníky blíže identifikovat a dohledat. Žalobce předmětnou nemovitost zrekonstruoval, zhodnotil a od roku 1993 také užívá v plném rozsahu jako výlučný vlastník, přičemž po celou dobu jeho řádného výkonu spoluvlastnického práva neprojevili zbývající spoluvlastníci o nemovitost zájem, ani žalobce nikterak nekontaktovali. Vzhledem k tomu, že žalobce nejednal v nepoctivém úmyslu, má za to že podíl v rozsahu 2/7 na shora uvedené nemovité věci k 1. 1. 2019 vydržel, a proto se nemohla jeho vlastníkem, ve smyslu § 65 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, stát žalovaná.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí, neboť žalobce se držby uvedeného podílu chopil v nepoctivém úmyslu, když již při koupi nemovitosti věděl, že nekupuje nemovitost jako celek, ale pouze podíl o velikosti 5/7 na nemovité věci. Dle žalované žalobce po celou dobu užívání nemovitosti věděl, že užívá cizí majetek, za což nehradil úplatu, a způsoboval tak jiné osobě újmu.

3. Žalobce následně dne 2. 7. 2025 doplnil své podání tak, že záznamy o pátrání po právních předchůdcích žalované má až od roku 2014, neboť v předcházejících letech se žalobce snažil získat kontakty na tehdejší spoluvlastníky osobně na úřadech, nebo přes pevnou telefonní linku.

4. Soud vzal v souladu s ustanovením § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), za svá nesporná tvrzení účastníků, která učinili při soudním jednání dne 3. 6. 2025, konkrétně, že žalobce je zapsán jako vlastník spoluvlastnického podílu o velikosti 5/7 pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , který nabyl se svou bývalou manželkou, do společného jmění manželů, na základě kupní smlouvy uzavřené dne 15. 3. 1993. V roce 2001 se, po rozvodu manželství, na základě dohody o vypořádání společného jmění manželů ze dne 28. 11. 2005, s právními účinky vkladu práva ke dni 30. 11. 2005, stal žalobce výlučným vlastníkem podílu 5/7 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, . Dále, že žalovaná je zapsána jako vlastník spoluvlastnického podílu o velikosti 2/7 pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , přičemž žalovaná byla zapsána jako vlastník shora citovaných nemovitostí na základě postupu dle § 65 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona, dále jen „katastrální zákon“, kdy se stala vlastníkem tohoto podílu po uplynutí doby 10 let od nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“), neboť se její právní předchůdci, tzv. nedostatečně identifikovaní vlastníci, nepřihlásili ke svému podílu; právními předchůdci žalované byli , jméno FO, a , Anonymizováno, (každý v podílu 1/7), u kterých bylo v Katastru nemovitostí toliko uvedeno bydliště v obci , adresa, .

5. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

6. Z fotokopie notářského zápisu ze dne 15. 3. 1993, sepsaného , tituly před jménem, , jméno FO, , notářem se sídlem v , Anonymizováno, sp zn. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalobci v roce 1993 bylo známo, že spolu s bývalou manželkou kupují 5/7 pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

7. Z fotokopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 27. 3. 2006 soud zjistil, že ke shora uvedenému datu byl žalobce zapsán jako vlastník spoluvlastnického podílu o velikosti 5/7, , jméno FO, jako vlastník spoluvlastnického podílu o velikosti 1/7 a , Anonymizováno, jako vlastník spoluvlastnického podílu o velikosti 1/7 pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

8. Z informací o pozemku č. st. , Anonymizováno, , zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , soud zjistil, že jako spoluvlastníci jsou zde zapsáni žalobce v podílu 5/7 a žalovaná v podílu 2/7.

9. Z fotodokumentace předložené žalobcem, ze stavebního povolení Městského stavebního úřadu v , Anonymizováno, č. j. výst. , Anonymizováno, ze dne 8. 3. 1994, z kolaudačního rozhodnutí Městského úřadu , adresa, č.j. , Anonymizováno, ze dne 29. 3. 1996 a ze smlouvy o půjčce č. 011/54 ze dne 10. 11. 1994 soud zjistil, že žalobce se svou bývalou manželkou provedli v devadesátých letech značnou rekonstrukci shora uvedených nemovitých věcí.

10. Z žalobcem předložené emailové komunikace z jara 2014 soud zjistil, že žalobce kontaktoval obecní úřad , adresa, za účelem zjištění bližších informací o právních předchůdcích žalované. Žalobci však nebyly sděleny žádné relevantní informace.

11. Z emailu žalobce ze dne 14. 3. 2017 a odpovědi odboru žalované ze dne 17. 3. 2017 soud zjistil, že žalobce se obrátil na žalovanou s žádostí o radu, jak získat zbývající dva podíly do svého výlučného vlastnictví, přičemž žalovaná mu sdělila, že totožný dotaz od žalobce obdržela již 26. 5. 2015 a ve své odpovědi dne 3. 6. 2015 mu poskytla doporučení, jak postupovat.

12. Z emailu žalobce ze dne 14. 1. 2020 a odpovědi žalované ze dne 21. 1. 2020 soud zjistil, že žalobce se opětovně obrátil na žalovanou s dotazem ohledně podílů zbývajících spoluvlastníků na dotčených nemovitostech. Žalobce se žalované dotazoval, zda zde po 31. 12. 2023 bude možnost odkupu podílů, což mu žalovaná potvrdila. Dále žalovaná žalobci sdělila, že se jí nepodařilo vypátrat bližší informace k osobám , jméno FO, a , Anonymizováno13. Po zhodnocení provedených důkazů dospěl soud ke zjištění následujícího skutkového stavu:

14. Žalobce je zapsán jako vlastník spoluvlastnického podílu o velikosti 5/7 pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , přičemž žalobce již dne 15. 3. 1993, v době podpisu kupní smlouvy, věděl, že se stává spoluvlastníkem podílu na citované nemovitosti, nikoliv jejím výlučným vlastníkem.

15. V době podpisu kupní smlouvy, na základě které, se žalobce a jeho bývalá manželka, stali spoluvlastníky podílu o velikosti 5/7 na předmětných nemovitých věcech, byli jako další spoluvlastníci nemovitosti zapsáni právní předchůdci žalované, , jméno FO, a , Anonymizováno, (každý v podílu 1/7), u kterých bylo v Katastru nemovitostí toliko uvedeno bydliště v obci , adresa, .

16. Po účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tj. v roce 2014 se žalobce pokoušel zjistit bližší informace o právních předchůdcích žalované a kontaktovat je. Pátrání žalobce však bylo neúspěšné.

17. Žalovaná je nyní zapsána jako vlastník spoluvlastnického podílu o velikosti 2/7 na shora citovaných nemovitostech, a to na základě postupu dle § 65 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona, (dále jen „katastrální zákon“), kdy se stala vlastníkem tohoto podílu po uplynutí doby 10 let od nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“), neboť se její právní předchůdci, tzv. nedostatečně identifikovaní vlastníci, nepřihlásili ke svému podílu.

18. Po právní stránce soud posoudil věc následovně:

19. Podle § 1089 odst. 1 o. z. drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.

20. Podle § 1090 odst. 1 o. z. k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.

21. Podle § 1091 odst. 2 o. z. k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

22. Podle § 1092 o. z. se do vydržecí doby ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.

23. Podle § 1095 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

24. Podle § 3066 o. z. do doby stanovené v § 1095 se započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou.

25. Podmínkou mimořádného vydržení není poctivá držba ani (pro dobu držby před 1. 1. 2014) držba oprávněná, ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. O nepoctivý úmysl jde, jestliže jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021).

26. Při výkladu sousloví „nepoctivý úmysl“ dospěl Nejvyšší soud k závěru, že v nepoctivém úmyslu jedná především ten, který ví, že tím, že se ujal držby, působí jinému bezdůvodně újmu. Kvalifikace držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“ vychází z hodnocení poctivosti či nepoctivosti v obecném smyslu. K naplnění takové držby postačí „držba v přesvědčení, že se jí nepůsobí nikomu újma“; jde zde o kritérium obdobné dobré víře „v nejméně přísném pojetí“. Nepoctivým ve smyslu § 1095 o. z. je zpravidla úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně „vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou“ (§ 993 o. z.). Hodnocení poctivosti úmyslu držitele je vždy individuální; žalující vlastník vyloučí mimořádné vydržení, pokud prokáže, že jednání držitele při nabytí držby bylo úmyslně nepoctivé (nemorální) v obecném smyslu. Posouzení této otázky je především na úvaze soudů nižších stupňů, která musí být řádně odůvodněna a nesmí být zjevně nepřiměřená. Dovolací soud pak zpochybní úvahy soudů nižších stupňů jen v případě, že jsou zjevně nepřiměřené či nejsou řádně odůvodněny (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1102/2022, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1796/2022).

27. Soud v prvé řadě konstatuje, že v případě žalobce není pochyb o skutečnosti, že již v době (tj v roce 1993), kdy podíl na nemovitosti nabýval do společného jmění s bývalou manželkou věděl, že nabývají do vlastnictví pouze 5/7 nemovitosti. Žalobce ostatně tuto skutečnost nikdy nezpochybňoval. Soud dále uvádí, že žalobce soudu nikterak nedoložil, že by se mezi lety 1993 až 2014 pokoušel zbývající spoluvlastníky nemovitosti kontaktovat, či získat o nich bližší informace. Naopak, žalobce spolu se svou bývalou manželkou nemovité věci užívali v plném rozsahu, a podrobili rozsáhlé a finančně náročné rekonstrukci. Byť soud nikterak nezpochybňuje obtížnost pátrání po původních spoluvlastnících nemovitosti, tak nemůže pominou skutečnost, že žalobce svou snahu o řešení vyvstalé situace prokazatelně vyvíjel až od roku 2014, tj. od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., dle kterého (ve spojení s § 65 katastrálního zákona), pokud se původní vlastníci nepřihlásí do 31. 12. 2023, přejde k 1. 1. 2024 vlastnické právo k dotčeným nemovitostem na stát. Námitka žalobce, že v dřívějších dobách nebyl k dispozici internet a telefonní hovory probíhaly skrze pevné linky, nemůže dle soudu obstát, neboť možnost doporučeného dopisu se žalobci nabízela i v devadesátých letech minulého století.

28. V situaci, kdy žalobce nebyl schopen vypátrat bližší informace o spoluvlastnících sporných nemovitých věcí, mu ničeho nebránilo v podání žaloby na vypořádání podílového spoluvlastnictví, v rámci které, by spoluvlastnictví k nemovitostem bylo vypořádáno, a žalobce by se mohl stát výlučným vlastníkem dotčených nemovitostí. To však žalobce nikdy neučinil.

29. Žalobce tedy od počátku věděl, že v celém rozsahu užívá nemovitosti, které jsou z části ve vlastnictví 3. osoby, bez právního titulu, tedy k újmě zbývajících spoluvlastníků, a minimálně do roku 2014 se aktivně nesnažil další spoluvlastníky nemovitostí vypátrat, ani nevyužil jiných právních nástrojů k vyřešení spoluvlastnictví. Judikatura Nejvyššího soudu formulovala východiska, podle kterých podmínkou mimořádného vydržení je nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. Úmysl jako vnitřní stav sám o sobě nemůže být předmětem dokazování. Předmětem dokazování mohou být skutečnosti vnějšího světa, jejichž prostřednictvím se vnitřní přesvědčení (stejně tak úmysl) projevuje navenek (srov. např. obdobně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 30 Cdo 3499/2017). Tento závěr platí i pro posuzování držby nikoliv v nepoctivém úmyslu. Nepoctivý úmysl nelze zpravidla prokázat přímo, je-li však prokázána existence skutečností, zakládajících nepoctivost držitele, o kterých věděl anebo při splnění předpokladu § 4 odst. 1 o. z., tedy že má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností vědět při uchopení držby nutně musel, pak je třeba učinit závěr o jeho nepoctivém úmyslu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 12. 2024, č. j. 22 Cdo 3195/2024-283).

30. Soud proto shledal, že nelze uzavřít, že žalobce naplnil zákonné znaky institutu mimořádného vydržení, neboť mu byl prokázán zjevně nepoctivý úmysl – snaha obohatit se na úkor jiného, v tomto případě právních předchůdců žalované tím, že užíval nemovitosti uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí v celém rozsahu, ač věděl, že není výlučným vlastníkem. Shora uvedenou skutečnost nemůže dle soudu zvrátit ani situace, kdy žalobce prokazatelně nedisponoval kontaktnímu údaji na právní předchůdce žalované. Soud shledal a výše popsal, že situace žalobce nebyla bezvýchodná, žalobci se nabízely další právní instituty, které mohl užít k vyřešení vlastnického práva k dotčeným nemovitostem. Pokud jde o tvrzení žalobce, že se o nemovité věci řádně staral, opravil je a platil veškeré platby, tak soud musí zdůraznit, že žalobce nemovité věci výlučně užíval a bylo tedy především v jeho zájmu, aby nemovité věci byly v co nejlepším stavu. Jak již bylo uvedeno shora, žalobci po celou dobu nic nebránilo, aby se soudně domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, kdy při tomto řízení se mohl domáhat i vypořádání spoluvlastnictví v tzv. širším smyslu, tedy i vypořádání svých investic do nemovité věci.

31. Soud proto, s ohledem na výše uvedená skutková zjištění a jejich právní hodnocení, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná, a zcela jí zamítl.

32. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 1 200 Kč. Tyto náklady sestávají z náhrady nákladů řízení ve výši 1 200 Kč v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem náleží částka ve výši 300 Kč za každý ze čtyřech úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (výzva k plnění, písemné podání ve věci samé, účast na jednání soudu dne 3. 6. 2025 a dne 10. 7. 2025).

33. Povinnost k plnění byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.).