12 C 270/2022

Plný text

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudkyní Mgr. Bc. Alenou Šorčíkovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované společnosti 0/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovaným:

1. Jméno zainteresované společnosti 1/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 1/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 2. Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 3. Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o zaplacení 400 000 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku ve výši , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši , částka, k rukám zástupce žalobkyně advokáta , tituly před jménem, , tituly před jménem, , jméno FO, , a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně , jméno FO, republice na účet Okresního soudu v Kutné Hoře náhradu nákladů státu, o jejíž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne , datum, domáhá po žalovaných zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, což odůvodnila následovně. Dne , datum, žalobkyně jako kupující uzavřela s žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemkům parc. č. 3922/4 a 3922/5, zapsaným na listu vlastnictví č. , adresa, pro obec a katastrální území , adresa, (dále jen „předmětné nemovité věci“). Dle žalobkyně, přestože byla žalovanými ujištěna během jednání předcházejícímu uzavření kupní smlouvy a rovněž pak v čl. 2 odst. 2.3 samotné kupní smlouvy, že na předmětných nemovitých věcech neváznou žádné právní vady, omezení vlastnického práva, ani jakákoliv jiná práva třetích osob, zjistila při přípravě stavebního využití nemovitostí, že na nemovitostech vázne v katastru nemovitostí neevidované zatížení v podobě existující stavby v dokumentech označované jako „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 1/s“ (dále jen „lapač PHM“). Vzhledem k existenci lapače PHM jsou předmětné nemovité věci pro plánovaný projekt nevyužitelné a ztrácejí podstatně na hodnotě. Žalobkyně vyzvala žalované dopisem ze dne , datum, k odstranění skryté vady a pro případ, že by k odstranění uvedené vady nedošlo, požadovala slevu z kupní ceny ve výši , částka, . Žalovaní vznesený nárok žalobkyně odmítli, proto si žalobkyně nechala zpracovat posudek oceňující hodnotu odstranění skryté vady. Přestože znalec ocenil odstranění skryté vady na částku , částka, , žalobkyně uplatnila slevu z kupní ceny toliko ve výši , částka, . K výzvě soudu žalobkyně pak v koncentrační lhůtě doplnila, že vada spočívá v existenci stavby lapače ve vlastnictví třetí osoby na předmětných nemovitých věcech s tím, že tuto stavbu získalo Krajské ředitelství Policie Středočeského kraje v roce 2009 od Ministerstva vnitra do správy spolu s areálem bývalé čerpací stanice PHM a okolními pozemky. Pozemek parc. č. 3922/4 je příjezdovou komunikací k pozemku parc. č. 3922/5, ten je pak stavební parcelou o tvaru obdélníku cca 16 x 18 m, na kterém měla žalobkyně záměr vybudovat galerii, přičemž přibližně uprostřed tohoto pozemku se nachází centrální LAPOL o rozměrech 5 x 10 m plus přívodní a odvodní vedení kanalizace. Záměr žalobkyně tak není možné realizovat. Existenci vady žalobkyně zjistila při projednávání stavebního povolení k zamýšlené galerii na přelomu roku 2021 a 2022 a dne , datum, pak u žalovaných uplatnila svůj nárok z vady plnění s tím, že sleva ve výši , částka, byla stanovena jako laický odhad na vymístění stavby; teprve po té, co žalovaní odmítli s žalobkyni o věci jednat, nechala si žalobkyně zpracovat znalecký posudek, kdy znalec , jméno FO, ocenil náklady na vymístění na částku , částka, . Ve vztahu k námitce žalovaných, že žalobkyně o existenci stavby věděla, uvedla, že při osobní prohlídce pozemku zde bylo vidět něco, co žalobkyně považovala za základy již odstraněné stavby bývalého letního kina a dále zamřížovaný poklop o rozměrech 70 x 70 cm, toto žalobkyně považovala za součást pozemku a nikoli za stavby třetí osoby.

2. Žalovaná 1. navrhuje zamítnutí žaloby, neboť má za to, že z žaloby nevyplývá, jaké konkrétní skryté vady žalobkyně žalovaným vytkla. Vadou nemůže být existence staveb na pozemku parc. č. 3922/5, neboť z přípisu žalobkyně ze dne , datum, jednoznačně vyplývalo, že jí existence staveb byla známa a žalobkyně je zaznamenala i při osobní návštěvě pozemku. Je nerozhodné, že stavba je ve vlastnictví třetí osoby, neboť žalobkyně při koupi věděla, že stavbu bude muset odstranit, či využít jinak; nejedná se tak o skrytou vadu. Dále vznesla námitku opožděnosti dle § 2112 odst. 2 občanského zákoníku, když kupní smlouva byla uzavřena dne , datum, a k označení vady došlo až , datum, v rámci vyjádření k odporu žalované 1. Lapač PHM je od doby, kdy žalovaná 1., resp. její právní předchůdci manželé , jméno FO, , nabyli pozemky se stavbou do vlastnictví, nefunkční, zároveň má za to, že kupní smlouvou ze dne , datum, nabyli od , jméno FO, republiky s.p. také nemovitosti, nepodléhající evidenci v katastru nemovitostí - venkovní úpravy, tedy i předmětný lapol. Dále dovozují, že i kdyby tomu tak nebylo, pak žalovaná 1. nabyla stavbu vydržením dle § 134 zák. č. 40/1964 Sb., případně se stavba lapače stala součástí pozemku dle § 3058 odst. 2 občanského zákoníku. V neposlední řadě má žalovaná 1. za to, že by se žalobkyně mohla domáhat slevy po jednotlivých prodávajících maximálně podle převáděných spoluvlastnických podílů. K výzvě soudu žalovaná 1. doplnila, že předmětné nemovité věci na ni byly převedeny kupní smlouvou ze dne , datum, a ihned se ujala držby, když předtím ode dne , datum, nemovitosti drželi její právní předchůdci. Žalovaná 1. vycházela z toho, že stavba lapolu je stavbou kanalizace pro odvod vody a je součástí pozůstatků původního amfiteátru. Nikdy nebyla žalovaná 1. ani její právní předchůdci kontaktováni třetím subjektem, který by uplatňoval vlastnické právo k jakékoliv stavbě či části pozemku, stejně tak nikdy nedošlo k stavebním úpravám, čištění či jiným pracím na předmětných stavbách.

3. Žalovaní 2., 3. nárok uplatněný žalobou neuznávají a navrhují zamítnutí žaloby, neboť žalobkyně o existenci staveb na kupovaném pozemku velmi dobře věděla, a to již v době před vlastním uzavřením kupní smlouvy. Uplatnění nároku na slevu je účelové a opožděné, když k němu došlo až po uplynutí téměř jednoho roku od uzavření kupní smlouvy, ačkoli při uzavírání vlastní smlouvy žalobkyně žádné výhrady neměla. Dále mají za to, že stavby na předmětném pozemku zakoupili od , jméno FO, ČR s.p. kupní smlouvou ze dne , datum, , pochybnost o tomto neměli až do jejich prodeje dne , datum, , zcela jistě tak došlo z jejich strany k vydržení těchto staveb v řádné, případně mimořádné vydržecí lhůtě; případně je na místě použití § 3058 občanského zákoníku. K výzvě soudu doplnili, že se stavby kanalizace a jímky ujali uzavřením kupní smlouvy dne , datum, a užívali ji v souladu s jejím určením jako kanalizaci pro odvod vody; dále uvedli, že nikdy nedošlo k tomu, že by byly vyzvedávány a odváženy odloučené látky k ekologické likvidaci.

4. Soud vzal v souladu s ustanovením § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), za svá nesporná tvrzení účastníků, která učinili při soudních jednání, konkrétně tato:- žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako výlučný vlastník nemovitých věcí, a to pozemků parc. č. 3922/4 a parc. č. 3922/5, zapsaných na listu vlastnictví č. , adresa, pro obec a katastrální území , adresa, ,- dne , datum, byla mezi žalobkyní jako kupující a žalovanými , právnická osoba, jako prodávajícími uzavřena kupní smlouva, jejíž pravost není účastníky zpochybňována, na základě které žalovaní prodali žalobkyni shora uvedené nemovité věci,- na pozemku parc. č. 3922/5 v k. ú. , adresa, se nachází podzemní stavba LAPOL – odlučovač ropných látek (lapač PHM), která zde existovala již v okamžiku uzavření kupní smlouvy,- žalobkyně žádala výzvou ze dne , datum, pro vadu předmětných nemovitých věcí spočívající v existenci stavby lapače PHM po žalovaných slevu z kupní ceny, přičemž žalovaní tento nárok odmítli.

5. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

6. Z rozhodnutí odboru vodního a lesního hospodářství a zemědělství ONV , adresa, ze dne , datum, (č. l. 55) se podává, že bylo Krajské vojenské ubytovací a stavební správě , adresa, vydáno dne , datum, rozhodnutí o povolení trvalého vynětí lesního pozemku parc. č. , hodnota, z lesního půdního fondu za účelem vybudování lapače PHM.

7. Z rozhodnutí odboru vodního a lesního hospodářství a zemědělství ONV , adresa, ze dne , datum, (č. l. 53 – 54) se podává, že dne , datum, nabylo právní moci rozhodnutí o povolení stavby „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 l/s“ za splnění stanovených podmínek.

8. Ze závazného posudku Okresního hygienika ze dne , datum, (č. l. 47) se podává, že dne , datum, okresní hygienik vydal závazný posudek, obsahující souhlas s uvedením stavby „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 l/s“ do trvalého provozu za podmínky, že mu bude předloženo vyhodnocení funkce lapače doložené laboratorním rozborem vody v ukazateli ropných látek.

9. Z rozhodnutí Odboru vodního a lesního hospodářství a zemědělství ONV , adresa, ze dne , datum, (č. l. 37 – 38, 49 - 50) se podává, že k žádosti investora Krajské vojenské ubytovací a stavební správy , adresa, bylo povoleno užívání stavby vodohospodářského díla „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 l/s.

10. Z kupní smlouvy ze dne , datum, (č. l. 69 – 70) se podává, že předmětem převodu vlastnického práva byly pozemky parc. č. 3922/4 a 3922/5 v k.ú. , adresa, a dále nemovitosti, které nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí – venkovní úpravy (opěrná zeď, zpevněná plocha, schody), přičemž smlouva byla uzavřena mezi , jméno FO, republiky, s.p. (jako prodávajícím) a žalovanými 2., 3. a Richardem a , jméno FO, (jako kupujícími).

11. Z ohlášení ze dne , datum, (č. l. 146) se podává, že , jméno FO, české republiky, s.p. požádali Katastrální úřad v Kutné Hoře o změnu zápisu z práva hospodaření na , jméno FO, republiky, s.p. dle zák. č. 103/2001 Sb., a to mj. u LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, .

12. Z kupní smlouvy ze dne , datum, (č. l. 79 - 80) se podává, že předmětem převodu vlastnického práva byly pozemky parc. č. 3922/4 a 3922/5 v k.ú. , adresa, , přičemž smlouva byla uzavřena mezi žalovanými 2., 3. a Richardem a , jméno FO, (jako prodávajícím) a společností PASEKA PRODUCTION, s.r.o. (jako kupující).

13. Z kupní smlouvy ze dne , datum, (č. l. 80 – 81) se podává, že předmětem převodu vlastnického práva byla jedna ideální polovina parcel parc. č. 3922/4 a 3922/5 v k.ú. , adresa, , přičemž smlouva byla uzavřena mezi společností PASEKA PRODUCTION, s.r.o. jako prodávajícím a žalovanými 2., 3. jako kupujícími.

14. Ze zápisu o změně příslušnosti hospodařit s majetkem státu evid. č. , adresa, 2864 ze dne , datum, (č. l. 134 – 139) se podává, že ministerstvo obrany předalo mj. stavby nezapisované do katastru nemovitostí, a to lapol na p. p. č. 3922/5 v účetní ceně , částka, , Krajskému ředitelství policie Středočeského kraje.

15. Z e-mailové korespondence ze dne , datum, , včetně příloh (č. l. 71 -75) se podává, že , jméno FO, zaslal , jméno FO, email, obsahující zejména fotografie předmětných nemovitostí, na nichž jsou viditelná nadzemní torza betonových staveb a mřížoví zakrývající šachtu.

16. Z kupní smlouvy ze dne , datum, (v rámci příloh návrhu na vydání EPR) se podává, že dne , datum, sjednali , Jméno zainteresované společnosti 1/0, a manželé Ladrovi na straně jedné jako prodávající a , Jméno zainteresované společnosti 0/0, na straně druhé jako kupující kupní smlouvu, ve které se prodávající zavázali převést vlastnického právo k nemovitostem, a to pozemku parc. č. 3922/4 a parc. č. 3922/5 v k.ú. , adresa, , a kupující se zavázal uhradit kupní cenu ve výši , částka, . Dle čl. 2.3 se prodávající zaručili, že na předmětu prodeje neváznou ke dni uzavření smlouvy žádná věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, dluhy, či jiné právní vady či omezení vlastnického práva, ani jakákoli jiná práva třetích osob. Současně prodávající prohlásili, že předmět prodeje netrpí žádnými faktickými vadami, které by samy o sobě nebo ve spojení s jinými vadami bránily jeho řádnému užívání a na něž by dle zákona měli povinnost stranu kupující upozornit.

17. Z vyjádření , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, (č. l. 57) se podává, že na jméno , jméno FO, bylo vydáno stanovisko, že záměr spočívající v nepodsklepené dvoupodlažní stavbě o zastavěné ploše 12 x 10 m s funkčním využitím galerie a komunitního centra, jejíž součástí bude služební byt, je v souladu s podmínkami využití stanovenými platným Územním plánem , adresa, .

18. Z dopisu žalobkyně ze dne , datum, , včetně podací stvrzenky (v rámci příloh návrhu na vydání EPR) se podává, že žalobkyně dne , datum, zaslala žalovaným dopis, ve kterém oznamuje, že na předmětných nemovitých věcech vázne v katastru nemovitostí neevidované zatížení vyplývající z existující stavby lapače PHM. Současně vyzvala k zaplacení , částka, jako slevy z kupní ceny z důvodu vady předmětných nemovitých věcí spočívající v existenci stavby lapače PHM, a to do , datum, .

19. Z dopisu ze dne , datum, (č. l. 48) se podává, že dne , datum, požádala žalobkyně , právnická osoba, , adresa, , oddělení vodoprávního úřadu, o místní šetření.

20. Z výzvy k účasti na vodoprávním dozoru ze dne , datum, (č. l. 58) se podává, že žalobkyně, ČR – ministerstvo vnitra, Krajské ředitelství policie Středočeského kraje byly vyzvány k účasti na vodoprávním dozoru, při kterém byla provedena kontrolní prohlídka z důvodu nejasností ohledně umístění a užívání vodního díla (lapače PHM) dne , datum, .

21. Z dopisů ze dne , datum, (č. l. 51 – 52, 81 - 82) se podává, že žalovaní 2., 3. odmítli, že by předmětné pozemky vykazovaly skryté či jakékoliv vady s tím, že žalobkyně měla vědět o existenci lapače PHM z fotodokumentace zaslané realitním makléřem; prohlídku místa dne , datum, žalobkyně odmítla s tím, že ji absolvuje sama v jiný čas.

22. Ze sdělení Krajského ředitelství Policie Středočeského kraje ze dne , datum, (č. l. 56) se podává, že uvedeného dne bylo žalobkyni potvrzeno, že citovaná organizační složka státu je příslušná hospodařit se stavbami dešťové kanalizace a lapačem PHM v Kutné Hoře, že uvedené stavby spolu s přilehlým areálem získalo Krajské ředitelství policie Středočeského kraje od Ministerstva obrany v roce 2009 a že spolu s majetkem obdrželi i dostupnou projektovou dokumentaci ke většině staveb a inženýrským sítím. K uvedeným stavbám není dokumentace kompletní s tím, že bylo dohledáno notářské prohlášení z , datum, , kterým bylo zřízeno věcné břemeno vedení kanalizace přes pozemky 8 vlastníků. Realizace staveb vedení dešťové kanalizace po pozemku parc. č. , hodnota, a 1149 v k.ú. , adresa, a lapolu na pozemku parc. č. , hodnota, proběhla se souhlasem tehdejších vlastníků (Stč. St. , jméno FO, PŘ , adresa, a uživatele LZ , adresa, ), což byl dle Krajského ředitelství Policie SK zřejmě důvod pro neprovedení zápisu věcného břemene na druhou organizaci (tj. v rámci jednoho státu). Sdělení dále obsahuje návrh řešit bezesmluvní vztah uzavřením úplatné smlouvy o zřízení věcného břemene na vedení dešťové kanalizace a umístění lapolu.

23. Ze znaleckého posudku číslo 62/4482/2022, vyhotoveného , jméno FO, dne , datum, s oceněním ke dni , datum, , ve spojení s jeho výslechem dne , datum, (v rámci příloh návrhu na vydání EPR, č. l. 259 – 261) se podává, že pozemková parcela č. 3922/4 je tvořena nezpevněnou plochou mírně se svažující cesty a parcela č. 3922/5 je tvořena zastavěnou plochou s umístěným podzemním objektem lapolu – odlučovače ropných látek a dále kanalizační potrubí 400 DN. Objekt odlučovače ropných látek je stavba s jedním podzemním podlažím (železobetonová podzemní vana PHM a kanalizační šachta s umístěnými záchytnými lapači a revizními šachtami), bez zastřešení, všechny konstrukce jsou původní; objekt je v podstandardním stavebně technickém stavu, odpovídají stáří, konstrukčnímu provedení a neprováděné údržbě. Znalec určil cenu obvyklou odstranění odlučovače ropných látek a vybudování nového lapolu na pozemku parc. č. 4691/27 v k.ú. , adresa, částkou ve výši , částka, . Z výslechu bylo zjištěno, že cena obvyklá na odstranění lapolu je , částka, bez DPH k datu vyhotovení znaleckého posudku. Lapol nelze z hlediska konstrukčního a materiálové charakteristiky železobetonové konstrukce sám o sobě přemístit, jedná se o nerozebíratelnou stavbu. Je to uzavřená soustava, do které je vtokové potrubí; v lapolu jsou rozdělené komory na pohonné hmoty a ropné látky. Lapol není možné využívat jako kanalizaci, kanalizaci je možné takto použít. Je to obdélník zapuštěný do země o objemu 400,46 m3 a hrana dna je 3,6 m pod úrovní terénu. Cena pozemků bez lapolu je , částka, , se stavbou lapolu je cca , částka, (cena obvyklá minus demolice lapolu, tedy , částka, ); skutečnost, kdo vlastní stavbu lapolu, nemá vliv na cenu obvyklou.

24. Z výzvy k jednání ze dne , datum, (č. l. 35 - 36) se podává, že žalobkyně vyzvala žalované k jednání ohledně mimosoudní dohody s tím, že požaduje zaplacení minimálně , částka, , jako příloha je uveden znalecký posudek č. 62/4482/2022. Dále se uvádí, že žalobkyně nikdy netvrdila, že si nebyla vědoma existence staveb na pozemku parc. č. 3922/5, když pozůstatky stavby jsou na pozemku patrné a zaznamenali je při osobní návštěvě, považovali je však za součást pozemku dle § 506 odst. 1 NOZ.

25. Z výpisu z obchodního rejstříku ke dni , datum, (č. l. 83 – 85) soud zjistil, že s účinností od , datum, došlo ke změně obchodní firmy žalované č. , hodnota, z PASEKA PRODUCTION, s.r.o. na , Jméno zainteresované společnosti 1/026. Z výslechu svědka Aleše Tajtáka (č. l. 104 – 105) soud zjistil, že svědek spolupracoval se žalobkyní jako projektový manažer mimo jiné i při přípravě projektu na předmětných nemovitostech. Poprvé se tam byl podívat asi v únoru 2021, vypadá to fakticky jako stará lesní cesta s výběžkem, na kterém chtěli postavit galerii; od architekta Železného se dozvěděl, že je to staré kino, dole viděl betonový panel. Začátkem září 2021 mu byla doručená zpracovaná studie od , tituly před jménem, Železného a následně bylo třeba geodetické zaměření pozemku, na kterém se sešel s panem Železným; v tu chvíli zjistili, že na pozemku je nějaký betonový panel, který má šachty, což bylo cca v říjnu nebo začátku listopadu 2021. Od vrátného sousedního areálu kasáren se dozvěděl, že se momentálně předělává areál na ubytování pro policisty, dovolal se bývalému správci a zjistil, že je na předmětných nemovitostech lapač PHM a že se jedná o sekundární odlučovač ropných látek, šachta byla namalovaná na červenou barvu, a bylo slyšet, že tam protéká voda. V prosinci 2021 se svědek sešel s Brožem z Krajského ředitelství , adresa, ČR Středočeského kraje a od něj se dozvěděl, že je lapač funkční; v létě roku 2022 byla svědkovi Brožem doručena dokumentace o provedení zkoušky těsnosti lapače PHM. Na základě nesrovnalostí pan Kruliš z vodoprávního úřadu svolal na , datum, místní šetření, na které byl přítomen svědek, pan , jméno FO, a Brož, Kruliš potvrdil existenci i používání lapače PHM s tím, že část rekonstruovaného areálu byla před kolaudací a že tento sekundární lapač PHM je potřebný k získání kolaudačního rozhodnutí, není možné ho jen tak odstranit. Bez pozemku, na kterém je lapol, by to nebylo atraktivní, svědek nedokázal říct, jestli se tam něco postavit dá, ale náklady by byly vyšší.

27. Z výslechu , jméno FO, (č. l. 105 – 106) soud zjistil, že je kamarádem jednatele žalobkyně, se kterým spolupracoval. Předmětné pozemky vyhlédl na portálu Sreality.cz, neboť s , jméno FO, spolupracoval „v drobných věcech realitního typu“, před koupí pozemků se obrátil na odbor regionálního rozvoje , adresa, se žádostí, zda pozemek vyhovuje záměru vybudovat tu dvoupodlažní galerii o zastavěné ploše 10 x 12 m2, dostal územně plánovací informaci, že to možné je. Pozemky tvoří funkční celek, nemá smysl je oddělovat, ten obdélníkový tvoří přístupovou cestu a na tom čtvercového tvaru bylo možné vybudovat galerii. Pozemky si byl před koupí prohlédnout, všiml si, že je tam nějaký základ, zbytky oplocení a spadlá zeď; myslel si, že je to základová deska z té stavby, která tam dříve stála. Od svědka Aleše Tajtáka se poté asi v prosinci 2021 dověděl, že na nemovitostech se nachází lapač PHM, že jej využívá Policie ČR sousedící na vedlejším pozemku, dříve nevěděl, že torza betonových staveb by byly od lapače PHM. Poté se obrátili na prodávající s žádostí o slevu z kupní ceny, k té částce došli laicky, podívali se, v jakých cenových relacích se prodávají lapoly, teprve požádali znalce o vyčíslení. Asi v únoru 2022 při místním šetření se dověděl, že lapač PHM je funkční vodní dílo a že bude nadále potřeba. V tuto chvíli má za to, že se tam stavět nedá, existuje tam lapol o 10 x 5 m, nacházející se uprostřed pozemku, od hranice pozemku asi 3 m, takže ta stavba by musela být široká cca 3 m a současně by se muselo požádat o výjimku odstupu od vedlejšího pozemku.

28. Z výslechu svědka , jméno FO, (č. l. 236 – 238) soud zjistil, že svědek zná manžele Ladrovi i , jméno FO, z Kolapsone, oslovili ho asi v říjnu 2020, aby pro ně realizoval prodej nemovitostí. Měl schůzku v kanceláři s Ladrou a , jméno FO, , předložili mu projekt letního kina „, adresa, promotion“, v rámci kterého už byly podklady z katastru, územní plánování, elektrická přípojka… Svědek si pozemek prošel, nebyl oplocený, nacházela se na něm pěší stezka využívaná rezidenty. Při vstupu na pozemek při komunikaci bylo torzo stavby, kde dle projektu měl být obslužný domek amfiteátru, u toho torza byly kanalizační vpusti a následně ve spodní části toho pozemku byl pozůstatek amfiteátru, letního kina, ocelové trny, na kterých byly usazeny lavičky, a před nimi byl zbytek pódia; o existenci lapolu nevěděl. Stanovili tržní cenu na cca , částka, /m2, celková cena byla cca , částka, při výměře asi 1 400 m2. Pozemky byly nabízeny v inzerci asi od listopadu 2020 s uvedením skutečnosti, že je možné využít jako občanské vybavení. Před Vánocemi se mu ozval , jméno FO, , měl s ním schůzku v kanceláři a nabídl mu prohlídku pozemku; ten společnou prohlídku odmítl s tím, že se tam sami zastaví po cestě do Prahy. , jméno FO, byly dány k dispozici fotografie pozemku (č. l. 71 – 75). Následně si pan , jméno FO, nechal poslat vzor rezervační smlouvy, mezi vánočními svátky pak došlo k podpisu této smlouvy a smlouvy o úschově. Kupní smlouvu připravoval spolupracující advokát, nebyly v ní specifikovány údaje o uvedených stavbách, neboť se nezapisují do katastru nemovitostí; pokud by tam byl lapol, tak by ta informace zazněla v nabídce, inzerci, při osobních rozhovorech, svědek nevyloučil, že by byla uvedena i v kupní smlouvě.

29. Ačkoli byly v řízení provedeny další důkazy, soud z nich nezjistil žádné pro rozhodnutí ve věci podstatné skutečnosti. Dále soud pro nadbytečnost zamítl další, žalovanými navrhované důkazy (místní ohledání, účastnické výpovědi žalovaných), neboť skutkový stav byl soudem již náležitě zjištěn a na právní hodnocení by provedení navrženého nemohlo mít vliv.

30. Podle § 127a o. s. ř. jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. Soud umožní znalci, kterého některá ze stran požádala o znalecký posudek, nahlédnout do spisu nebo mu jinak umožní seznámit se s informacemi potřebnými pro vypracování znaleckého posudku.

31. Pro úplnost soud dodává, že v řízení byl mimo jiné proveden důkaz znaleckým posudkem číslo 62/4482/2022, vyhotoveným , jméno FO, dne , datum, , který byl předložen žalobkyní, a to ve spojení s výslechem znalce při jednání soudu dne , datum, . Ač žalobkyní předložený znalecký posudek neobsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, přistoupil soud, vycházejíc přitom z komentářové literatury, že v občanském řízení je možné odstranitelné vady zhojit po vydání znaleckého posudku dodatečně [srov. Křístek, L. Znalectví. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, , 2013, s. 222–223] a z ustálené judikatury (viz například usnesení Ústavního soudu ze dne , datum, , sp. zn. II. ÚS 3020/08, usnesení Ústavního soudu ze dne , datum, , sp. zn. III. ÚS 248/06, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ), že absence znalecké doložky je vadou odstranitelnou (zhojitelnou) i v řízení civilním, k výslechu znalce. Při jednání dne , datum, před výslechem soud poučil znalce mj. o následcích vědomě nepravdivého znaleckého posudku, nedostatek znaleckého posudku tak byl soudem dodatečně odstraněn.

32. Na základě učiněných zjištění dospěl soud k následujícímu závěru o základním (rozhodném) skutkovém stavu ve věci samé:

33. Dne , datum, bylo Krajské vojenské ubytovací a stavební správě , adresa, vydáno rozhodnutí o povolení trvalého vynětí lesního pozemku parc. č. , hodnota, z lesního půdního fondu za účelem vybudování lapače PHM, dne , datum, nabylo právní moci rozhodnutí o povolení této stavby a dne , datum, bylo povoleno její užívání. Na základě ohlášení ze dne , datum, přešlo právo hospodaření s lesními pozemky na LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, na , jméno FO, republiky, s.p. dle zák. č. 103/2001 Sb. Dne , datum, byl vyhotoven zápis o předání stavby nezapisované do katastru nemovitostí, a to lapolu na p. p. č. 3922/5 v účetní ceně , částka, , z Ministerstva obrany na Krajské ředitelství policie Středočeského kraje.

34. Parcela č. 3922/4 je tvořena nezpevněnou plochou mírně se svažující cesty a parcela č. 3922/5 je tvořena zastavěnou plochou s umístěným podzemním objektem lapolu – odlučovače ropných látek plus kanalizační potrubí 400 DN. Objekt odlučovače ropných látek je stavba s jedním podzemním podlažím (železobetonová podzemní vana PHM a kanalizační šachta s umístěnými záchytnými lapači a revizními šachtami), bez zastřešení, všechny konstrukce jsou původní; objekt je v podstandardním stavebně technickém stavu, odpovídající stáří, konstrukčnímu provedení a neprováděné údržbě. Cena obvyklá odstranění odlučovače ropných látek a vybudování nového lapolu na pozemku parc. č. 4691/27 v k.ú. , adresa, činí k datu , datum, částku , částka, , přičemž cena obvyklá na odstranění lapolu je , částka, bez DPH. Lapol nelze z hlediska konstrukčního a materiálové charakteristiky železobetonové konstrukce přemístit, jedná se o nerozebíratelnou stavbu. Je to uzavřená soustava, do které je vtokové potrubí; lapol není možné využívat jako kanalizaci, kanalizaci je možné takto použít. Je to obdélník zapuštěný do země o objemu 400,46 m3 a hrana dna je 3,6 m pod úrovní terénu. Cena pozemků bez lapolu je , částka, , se stavbou lapolu je , částka, ).

35. Dne , datum, byla mezi , jméno FO, republiky, s.p. jako prodávajícími a žalovanými 2., 3. a Richardem a , jméno FO, jako kupujícími uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovité věci. Dne , datum, uzavřeli žalovaní 2., 3. a Richard a , jméno FO, jako prodávající se společností PASEKA PRODUCTION, s.r.o. jako kupující kupní smlouvu na předmětné nemovité věci. Kupní smlouvou ze dne , datum, prodala společnost PASEKA PRODUCTION, s.r.o. žalovaným 2., 3. id. ½ předmětných nemovitých věcí. S účinností od , datum, došlo ke změně obchodní firmy žalované č. , hodnota, z PASEKA PRODUCTION, s.r.o. na , Jméno zainteresované společnosti 1/0, Prodej předmětných nemovitých věcí pro žalované realizoval , jméno FO, , ten si je prošel s tím, že zjistil, že jsou neoplocené a nachází se na nich pěší stezka a torzo stavby, kanalizační vpusti a následně ve spodní části pozemku byl pozůstatek amfiteátru, letního kina, ocelové trny, na kterých byly usazeny lavičky, a před nimi byl zbytek pódia; o existenci lapolu nevěděl. Předmětné nemovité věci byly nabízeny v inzerci asi od listopadu 2020 s uvedením skutečnosti, že je možné využít jako občanské vybavení.

36. Žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako výlučný vlastník předmětných nemovitých věcí, a to na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , kterou žalovaní , právnická osoba, . prodali žalobkyni předmětné nemovité věci za kupní cenu ve výši , částka, ; dle čl. 2.3 se prodávající zaručili, že na předmětu prodeje neváznou ke dni uzavření smlouvy žádná věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, dluhy, či jiné právní vady či omezení vlastnického práva, ani jakákoli jiná práva třetích osob. Současně prodávající prohlásili, že předmět prodeje netrpí žádnými faktickými vadami, které by samy o sobě nebo ve spojení s jinými vadami bránily jeho řádnému užívání a na něž by dle zákona měli povinnost stranu kupující upozornit. K okamžiku uzavření této kupní smlouvy se na pozemku parc. č. 3922/5 v k. ú. , adresa, již nacházela podzemní stavba LAPOL – odlučovač ropných látek (lapač PHM). Dne , datum, bylo MÚ , adresa, vydáno stanovisko o souladu záměru spočívajícího v nepodsklepené dvoupodlažní stavbě o zastavěné ploše 12 x 10 m s funkčním využitím galerie a komunitního centra, jejíž součástí bude služební byt, s Územním plánem , adresa, . Aleš Tajták spolupracoval s žalobkyní na přípravě projektu galerie, kterou žalobkyně plánovala na předmětných nemovitých věcech postavit; v říjnu nebo počátkem listopadu roku 2021 při zaměření předmětných nemovitých věcí geodetem Aleš Tajták na místě zjistil, že se na pozemcích nachází betonový panel s šachtami a v prosinci roku 2021 se Aleš Tajták dozvěděl od zástupce Krajského ředitelství , adresa, ČR Středočeského kraje, že je lapač na předmětných nemovitých věcech funkční. V prosinci 2021 se , jméno FO, , kamarád s , jméno FO, , jednatelem žalobkyně, který předmětné nemovité věci žalobkyni vyhledal na Sreality.cz, dozvěděl od Aleše Tajtáka, že se na předmětných nemovitých věcech nachází lapač PHM a že jej využívá Policie ČR sousedící na vedlejším pozemku. Dne , datum, žalobkyně vyzvala žalované k zaplacení , částka, jako slevy z kupní ceny z důvodu vady předmětných nemovitých věcí spočívající v existenci stavby lapače PHM, přičemž žalovaní tento nárok odmítli.

37. Dne , datum, požádala žalobkyně , právnická osoba, , adresa, , oddělení vodoprávního úřadu, o místní šetření a dne , datum, vyzval vodoprávní úřad žalobkyni, , jméno FO, republiku – ministerstvo vnitra a Krajské ředitelství policie Středočeského kraje k účasti na vodoprávním dozoru dne , datum, . Dne , datum, potvrdilo Krajské ředitelství Policie Středočeského kraje žalobkyni, že je příslušné hospodařit se stavbami dešťové kanalizace a lapačem PHM v Kutné Hoře.

38. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

39. Vzhledem k okamžiku převodu vlastnictví předmětných nemovitých věcí na žalobkyni ke dni , datum, je třeba projednávanou věc posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do , datum, (dále jen „o. z.“).

40. Podle § 1 odst. 2. věty první zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (dále jen „vodní zákon“) zákon upravuje právní vztahy k povrchovým a podzemním vodám, vztahy fyzických a právnických osob k využívání povrchových a podzemních vod, jakož i vztahy k pozemkům a stavbám, s nimiž výskyt těchto vod přímo souvisí, a to v zájmu zajištění trvale udržitelného užívání těchto vod, bezpečnosti vodních děl a ochrany před účinky povodní a sucha.

41. Podle § 55 odst. 1 písm. c) vodního zákona vodní díla jsou stavby, které slouží ke vzdouvání a zadržování vod, umělému usměrňování odtokového režimu povrchových vod, k ochraně a užívání vod, k nakládání s vodami, ochraně před škodlivými účinky vod, k úpravě vodních poměrů nebo k jiným účelům sledovaným tímto zákonem, a to zejména stavby vodovodních řadů a vodárenských objektů včetně úpraven vody, kanalizačních stok, kanalizačních objektů, čistíren odpadních vod, jakož i stavby k čištění odpadních vod před jejich vypouštěním do kanalizací.

42. Podle § 59a vodního zákona je vlastník pozemku povinen strpět za náhradu na svém pozemku vodní dílo vybudované před 1. lednem 2002 a jeho užívání.

43. Podle § 127 odst. 13 vodního zákona se za vodní díla podle tohoto zákona považují vodohospodářská díla povolená podle dosavadních právních předpisů. Pokud se v jiných právních předpisech užívá pojem "vodohospodářské dílo", rozumí se tím vodní dílo podle tohoto zákona.

44. Podle § 498 odst. 1 o. z. nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

45. Podle § 509 o. z., liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.

46. Podle § 3061 o. z. ustanovení tohoto oddílu (oddíl 5 přechodných ustanovení) se nepoužijí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona, nebo o nemovitou věc podle § 498 odst. 1 věty druhé.

47. Podle § 1920 odst. 1 o. z. předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

48. Podle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

49. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

50. Podle § 2112 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

51. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

52. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odst. 3 nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

53. V obecné rovině je na místě nejprve uvést, že podle judikaturních závěrů (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ) z ustanovení § 498 odst. 1 věty druhé o. z. bez větších výkladových obtíží plyne, že pokud o věci zákon (jiný právní předpis – před novelou provedenou zákonem č. 460/2016 Sb.) stanoví, že není součástí pozemku, ač je s pozemkem pevně spjata a nelze s ní manipulovat bez porušení její podstaty, je třeba tuto věc považovat za samostatnou nemovitost. Smyslem a účelem § 509 o. z. je pak vymezit podmnožinu tzv. superaedifikátů, kterou tvoří liniové stavby a jiné předměty, jež ze své povahy zasahují více pozemků (dříve šlo pouze o inženýrské sítě). Jedná se o výsledky stavební činnosti, které jsou obvykle do pozemku zabudovány, nicméně z hlediska soukromého práva se jedná o samostatné věci v právním smyslu, přičemž jejich vlastníkem může být osoba odlišná od vlastníka pozemku. Určující je jejich hospodářská funkce a stavebně-technická povaha.

54. Soud předně konstatuje, že mezi stranami nebyla sporná existence objektu, který se na povrchu pozemku svou viditelnou částí projevoval, což účastníci shodně považovali za pozůstatky původní stavby amfiteátru. Během řízení bylo prokázáno, že viditelné části jsou částmi jinak podzemní stavby lapače PHM, který je železobetonové konstrukce, je zapuštěn do země a napojen na kanalizační vedení, nachází se tedy pod pozemkem, který byl žalovanými na žalobkyni převeden kupní smlouvou ze dne , datum, , a současně kanalizační potrubí zasahuje do více pozemků. Jedná se o stavbu, která je s pozemkem žalobkyně pevně spjata a nelze s ní manipulovat bez porušení její podstaty. Soud ze skutkových zjištění dovodil, že jde z hlediska hospodářské funkce a stavebně-technické povahy o liniovou stavbu ve smyslu § 509 o. z, která je současně vodním dílem, a tedy podléhá ustanovením zákona č. 254/2001 Sb. (vodní zákon). Stavba lapače PHM byla povolena k užívání v roce 1983 k žádosti Krajské vojenské ubytovací a stavební správy , adresa, a v současné době je ve vlastnictví , jméno FO, republiky s právem hospodaření pro Krajské ředitelství Policie Středočeského kraje. Umístění této liniové stavby pod povrchem pozemku jiného vlastníka způsobuje jak faktickou vadu tohoto pozemku, když ovlivňuje jeho funkčnost, tak i vadu právní spočívající v tom, že kvalita práva nabyvatele k pozemku je omezena, přičemž tuto vadu nebylo možné zjistit z evidence nemovitostí. Jakkoli bylo v řízení tvrzeno i soudem zjištěno, že účastníci věděli o existenci nadzemní části této stavby, současně ani jeden z nich nevěděli o skutečné povaze této stavby, respektive její právní povaze.

55. V návaznosti na shora uvedené podle § 59a vodního zákona je vlastník pozemku povinen strpět za náhradu na svém pozemku vodní dílo vybudované před 1. lednem 2002 a jeho užívání. Není pochyb, že lapač PHM byl vybudován před tímto datem. Podle judikatury (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ) citované ustanovení § 59a vodního zákona zakládá existenci zákonného věcného břemene a představuje řešení situací existujících z doby před účinností vodního zákona (tj. před , datum, ) a spočívajících především v tom, že vodní dílo je umístěno na cizím pozemku bez řádného právního důvodu. Pro vznik věcného břemene podle § 59a vodního zákona je významné, zda k rozhodnému datu (tj. ke dni , datum, ) bylo na dotčeném pozemku umístěno vodní dílo vybudované před , datum, , které se nestalo součástí pozemku (srov. , spisová značka, ). Ke vzniku zákonného věcného břemene (při naplnění hypotézy § 59a vodního zákona) dochází dnem účinnosti zákona, kterým byla daná právní norma včleněna do právního řádu, tedy k , datum, . K tomuto datu vzniká omezení vlastníka pozemku zákonným věcným břemenem (s účinky ex nunc, pro futuro) a dochází taktéž ke vzniku nároku na náhradu za omezení vlastnického práva (viz , spisová značka, ). Nejvyšší soud v rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , vyložil, že vodním dílem se stavba ve smyslu veřejného práva (bez ohledu na to, zda jde již o způsobilý předmět vlastnického práva – věc ve smyslu práva občanského – či nikoliv) stane okamžikem, kdy je způsobilá plnit funkce uvedené v § 55 odst. 1 vodního zákona.

56. Soud vychází z předestřených právních úvah Nejvyššího soudu a v nynější věci k hmotné podstatě namítané vady konstatuje, že jsou předmětné nemovité věci z tohoto pohledu zatíženy (krom vlastní fyzické existence podzemní stavby) i právní vadou (věcným břemenem), tj. že prodávané pozemky nemají (neměli ke dni prodeje i k okamžiku přechodu nebezpečí na věci) vlastnost, která byla prodávajícími (žalovanými) ve smlouvě výslovně uvedena, a to, že na prodávaných pozemcích nevázne žádné věcné břemeno bránící běžnému užívání stavebního pozemku. Věcné břemeno, jak bylo vysvětleno, vzniklo ex lege k , datum, .

57. Pro úplnost v tomto smyslu soud dodává, že i kdyby nebyly naplněny zákonné předpoklady pro definování stavby lapače PHM jako stavby vodního díla, jedná se dle její charakteristiky o samostatnou stavbu v občanskoprávním smyslu, přičemž zákon nevyžaduje, aby právním titulem k umístění stavby na cizím pozemku byla pouze pozemková služebnost, může jimi být i jiné věcné právo (např. vlastnické právo, které později odpadlo), ale také právo obligační či jednostranný souhlas vlastníka pozemku. Předmětné nemovité věci jsou zatíženy vlastnickým právem 3. osoby ke stavbě lapače PHM, vlastnické právo žalobkyně je tak omezeno, což představuje vždy právní vadu. Okolnost, že je právo kupujícího omezeno právy třetích osob v rozporu se smlouvou, je porušením povinnosti prodávajících a důvodem vzniku odpovědnostní povinnosti.

58. Ve vztahu k námitkám žalovaných, že stavbu lapače nabyli vydržením, případně, že se stavba lapače stala součástí pozemku dle § 3058 odst. 2 o. z., soud uvádí, že tyto námitky nejsou opodstatněné. Za situace, kdy soud dospěl k závěru, že se jedná o samostatnou stavbu, je užití § 3058 výslovně vyloučeno ustanovením § 3061 o. z. Ve vztahu k vydržení pak má soud za to, že nebylo třeba přistupovat k prokazování oprávněnosti držby žalovaných, když nebyl naplněn vlastní předpoklad držby, a to skutečnost, že se žalovaní chopili držby dané stavby, když nevěděli, že se zde stavba lapače PHM nachází, neznali její účel, nevěděli o její konstrukci i napojení na kanalizaci, neboť držitelem je ten, kdo vykonává právo pro sebe, přičemž má vůli s věcí nakládat jako s vlastní.

59. Jak vyplývá z § 2103 o. z. věty první kupující by neměl práva z vadného plnění, jednalo-li by se o vadu, kterou by musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Pokud jde o fyzickou existenci lapače PHM jako existujícího stavebního objektu v zemi (již v době před uzavíráním smlouvy), lze požadovat při prohlídce pozemku po kupujícím rozpoznání jeho existence za situace, kdy jsou na povrchu pozemku viditelná betonová torza a mřížovaný vstup do podzemí. Jak vyplývá z § 4 odst. 1 o. z., každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a každý to od ní může v právním styku důvodně očekávat. Avšak podle § 2103 o. z. věty druhé taková ztráta práva z vadného plnění se neuplatní za situace (o kterou jde v nynější věci), když prodávající ve smlouvě výslovně ujistí kupujícího, že věc je bez vad. V článku 2.3 předmětné kupní smlouvy bylo napsáno (mimo jiné), že na předmětu prodeje (nemovitých věcech) neváznou žádná věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, dluhy, jiné právní vady či omezení vlastnického práva, ani jakákoli jiná práva třetích osob. Za této situace, tj. při zjištění třech právních skutečností, jednak že na (v) pozemku je podzemní nemovitá věc se samostatným účelovým určením, že k ní vázne věcné břemeno vzniklé ze zákona, a také, že ve smlouvě bylo prodávajícími deklarováno, že na pozemku nevázne věcné břemeno, či jiné právní vady a omezení vlastnického práva, je naplněna hypotéza § 2103 o. z. věty druhé a dojde tak k negaci § 2103 o. z. věty prvé. Kupující tedy práva z vadného plnění byla zachována (neztratila je).

60. Ze všeho výše uvedeného lze také učinit závěr, že předmětná právní vada je vadu skrytou a soud se tak zabýval otázkou, zda byla prodávajícím oznámena včas po jejím zjištění a dospěl k závěru, že v situaci, kdy se osoba spolupracující s žalobkyní na projektu galerie, , jméno FO, , dozvěděl od Aleše Tajtáka v prosinci 2021 o existenci lapače PHM na předmětných nemovitých věcech a v návaznosti na to pak žalobkyně vyzvala žalované dne , datum, k zaplacení , částka, jako slevy z kupní ceny, lze považovat za dodržení lhůty bez zbytečného odkladu ve smyslu o. z. Zvláště pak to platí v situaci, kdy byla žalobkyni až při místním šetření dne , datum, potvrzena existence a funkčnost stavby lapače PHM a ke které se teprve dne , datum, přihlásilo Krajské ředitelství Policie Středočeského kraje (k právu hospodaření).

61. V souvislosti s výše uvedenými právními závěry je na místě připomenout, že Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. , spisová značka, , , spisová značka, , , spisová značka, , , spisová značka, ), jejichž závěry jsou použitelné i za účinnosti o. z., konstatoval, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo. Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. (nyní § 2106 o. z.) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost.

62. Soud dospěl k závěru, že shora popsaná vada je podstatným porušením kupní smlouvy dle § 2106 o. z. , neboť s ohledem na záměr žalobkyně vystavět na předmětných nemovitých věcech stavbu galerie, se kterým předmětné nemovité věci kupovala, je existence stavby lapače PHM ve vlastnictví třetí osoby natolik zásadní skutečností, o které pokud by žalobkyně při uzavírání kupní smlouvy věděla, tak by smlouvu s žalovanými neuzavřela. Z výslechu znalce soud zjistil, že cena obvyklá pouhého odstranění lapolu činí cca 750 tis. Kč, přičemž současně znalec stanovil cenu obvyklou předmětných pozemků s touto stavbou ve výši asi 230 tis. Kč. Dohodli-li se účastníci a činila-li sjednaná kupní cena částku ve výši , částka, , přičemž v řízení bylo prokázáno, že právní vada zásadním způsobem komplikuje, ba přímo znemožňuje, záměr žalobkyně vystavět zde galerii (přičemž pozemky byly žalovanými nabízeny s uvedením skutečnosti, že slouží k výstavbě občanské vybavenosti), dospěl soud k závěru, že je nárok žalobkyně na zaplacení , částka, jako slevy z kupní ceny zcela přiměřený a po právu. Soud s ohledem na výhrady žalovaných ke znaleckému posudku zdůrazňuje, že k závěru o přiměřenosti výše požadované slevy dospívá i z dalších, v řízení provedených důkazů.

63. V neposlední řadě pak ve vztahu k počátku prodlení žalovaných soud uvádí, že vycházel z výzvy k zaplacení, učiněné žalobkyní dne , datum, , v rámci které bylo žalovaným uloženo zaplatit žalobkyni požadovanou slevu z kupní ceny do , datum, ; ode dne následujícího se tak žalovaní ocitli v prodlení a žalobkyni vzniklo v souladu s § 1970 právo požadovat i úrok z prodlení, jehož výše je stanovena v nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a činila 11,75 % ročně. Proto soud i v tomto žalobě vyhověl.

64. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, ; vzhledem k tomu, že se jedná o společný závazek žalovaných, uložil soud žalovaným povinnost zaplatit citovanou částku žalobkyni společně a nerozdílně. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, návrh ve věci samé, písemné podání na výzvu soudu ze dne , datum, , účast na jednáních nepřesahujících dvě hodiny ve dnech – , datum, , , datum, , , datum, , , datum, ), celkem , částka, . Soud dále přiznal žalobkyni paušální náhradu výdajů 7 x , částka, dle § 13 odst. 4 a. t., celkem , částka, , náhradu za použití silničního vozidla dle vyúčtování a vyhlášky 467/2022 Sb., (85 km x 8 cest na jednání a zpět – , adresa, ), celkem , částka, , náhradu za promeškaný čas dle § 14 a. t. (8 x 3 půlhodiny), celkem , částka, (výrok II.).

65. Pro úplnost soud dodává, že se se zástupcem žalobkyně neshodl ve výčtu úkonů, za které mu náleží odměna, a nepřiznal mu odměnu za 5 vyúčtovaných úkonů právních služeb: 1) vyjádření žalobkyně k odporu žalovaných, neboť nejen, že nebylo vyžádáno soudem, ale i obsahově šlo jen o opakování žalobních tvrzení v reakci na odpor, 2) repliky k podání žalovaných ze dne , datum, a , datum, taktéž neobsahovaly nové skutečnosti, ani nebyly soudem vyžádány (shodně nešlo o informace, které by nemohly zaznít při jednáních, zdvojování úkonů zde není namístě), 3) podání ze dne , datum, bylo sice splněním výzvy soudu k upřesnění (konkretizaci) pozemků funkčně spojených s lapačem PHM, avšak tyto informace měly být splněny již při návrhu žalobkyně na vyžádání si nabývacích titulů k takovým pozemkům. Činit z tohoto doplnění další úkon v tomto kontextu soud nepovažuje za účelný úkon právní služby, 4) písemný závěrečný návrh, který měl být přednesen na jednání dne , datum, (ale nebyl právním zástupcem přednesen pro jeho omluvenou neúčast na posledním jednání), není v tomto kontextu účelným úkonem právní služby, za který by měl soud přiznat odměnu. Pokud by byl zástupce na jednání přítomen a současně přednesl závěrečný návrh, i tak by mu byla přiznána odměna pouze jedenkrát. Nadto soud vzal na vědomí, že bude zaslán závěrečný návrh písemný právě pro svobodnou neúčast zástupce na jednání, nikoli, že by si jej soud vyžádal (srov. přiměřeně usnesení Krajského soudu v , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ). Nelze také odhlédnout, že i rozhodování o nákladech řízení (o odměně zástupce) nesmí být jen mechanickým posuzováním výsledků sporu bez komplexního zhodnocení rozhodnutí v meritu věci. Vůle zástupce žalobkyně zaslat závěrečnou řeč písemně (bez účasti na dalším jednání) zcela zřejmě navazovala na předběžný názor soudu ukazující na úspěch žalobkyně, a i na skutečnost, že nikdo z účastníků neměl dalších návrhů ani po poučení dle 119a o. s. ř.

66. Povinnost k plnění byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.). O splatnosti náhrady nákladů řízení k rukám zástupce žalobkyně soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

67. Dle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

68. Usnesením Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , byla znalci Jiřímu , jméno FO, přiznána odměna ve výši , částka, , proti tomuto usnesení podali žalovaní včasné odvolání, o kterém doposud nebylo rozhodnuto. V souvislosti s tímto řízením tedy vzniknou státu náklady ve výši, kterou nelze v tuto chvíli blíže specifikovat, přičemž stát má následně nárok na jejich náhradu dle úspěchu ve věci po účastnících v souladu s § 148 odst. 1 o. s. ř. Proto bylo žalovaným výrokem III. tohoto rozsudku uloženo uhradit státu náhradu v částce, o jejíž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením po právní moci tohoto rozsudku.