5 C 537/2022

Plný text

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Pomichálkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem Mgr. Ing. Michalem Burešem sídlem Jabloňová 2843, 440 01 Louny proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou JUDr. Alenou Bányaiovou, CSc. sídlem Lazarská 13/8, 120 00 Praha 2 o zaplacení 9 030 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 6 389,95 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 6 389,95 Kč od 1. 12. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 2 640,05 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 2 640,05 Kč od 1. 12. 2022 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 15 033,88 Kč k rukám zástupce žalobkyně advokáta Mgr. Ing. Michala Bureše, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice - Okresnímu soudu v Kutné Hoře náhradu nákladů státu, o jejichž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením, v rozsahu 29,2 %, a to do tří dnů od právní moci takového usnesení.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice - Okresnímu soudu v Kutné Hoře náhradu nákladů státu, o jejichž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením, v rozsahu 70,8 %, a to do tří dnů od právní moci takového usnesení.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení žalované částky s příslušenstvím s odůvodněním, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] a žalovaný je podílovým spoluvlastníkem budovy [adresa] stojící na výše uvedeném pozemku. Velikost spoluvlastnického podílu žalovaného na specifikované budově činí 50/1000. Spoluvlastníci budovy včetně žalovaného nemají žádný právní titul k tomu, aby budova byla umístěna na pozemku žalobkyně a mohli pozemek užívat. Užíváním pozemku tak vzniká spoluvlastníkům budovy bezdůvodné obohacení. Znaleckým posudkem byla výše obvyklého ročního nájemného ve vztahu ke shora uvedenému pozemku stanovena na 60 200 Kč, z toho na žalovaného vzhledem k jeho spoluvlastnickému podílu připadá poměrná část ve výši 3 010 Kč ročně. Žalobkyně se domáhá po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení za kalendářní roky 2020, 2021 a 2022. Žalovaný požadovanou částku žalobkyni nezaplatil ani po výzvě žalobkyně. Žalobkyně má nárok na celou žalovanou částku, neboť se v projednávané věci uplatní pasivní věcná solidarita spoluvlastníků budovy, kdy žalobkyně je oprávněna požadovat vydání bezdůvodného obohacení nad rámec výše odpovídající spoluvlastnickému podílu žalovaného, a proto případná nižší cena obvyklého nájemného než byla určena žalobkyní, nemá na výši uplatněného nároku vliv.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že získal spoluvlastnický podíl v bytovém domě od předchozího vlastníka v roce 1999. Předchozí vlastník podíl na vlastnictví pozemku neřešil a dosud nedošlo mezi spoluvlastníky bytového domu a vlastníkem pozemku k úpravě práv k pozemku. Dle zákona vzniklo spoluvlastníkům bytového domu věcné břemeno k užívání pozemku, přičemž právo na náhradu věcného břemene bylo promlčeno ve lhůtě tří let. Uplatněný nárok je proto nedůvodným. Je třeba dodat, že žalobkyně je developerem, který tuto žalobu využil jako taktiku k dosažení svého cíle, aby spoluvlastníci budovy neuplatňovali námitky vůči záměrům žalobkyně v okolí budovy. Proto dosud ani žalobkyně nereagovala na snahu spoluvlastníků domu upravit poměry k pozemku. Žalobkyně tak uplatněním svého nároku v tomto řízení sleduje zcela jiný cíl a jde tedy o zjevné zneužití práva, kterému nelze poskytnout právní ochranu. Žalovaný nesouhlasil ani s požadovanou částkou a znalecký posudek, ze kterého žalobkyně vycházela, považoval za nesprávný z důvodu, že předmětný pozemek byl srovnán s nevhodně zvolenými pozemky.

3. Účastníci před zahájením dokazování učinili nesporným, že budova [adresa] stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, zapsaném u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětný pozemek“), nebyla ke dni 31. 12. 2000 rozdělena na bytové jednotky.

4. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení, a znaleckým posudkem předloženým žalovaným, z nichž zjistil následující skutečnosti:

5. Žalobkyně je výlučným vlastníkem předmětného pozemku, na němž stojí budova [adresa], kdy velikost spoluvlastnického podílu žalovaného na budově činí 50/1000 (prokázáno výpisy z katastru nemovitostí). Žalobkyně před podáním žaloby vyzvala žalovaného k zaplacení žalované částky do 30. 11. 2022 s upozorněním, že nebude-li žalovaný na svůj dluh plnit dobrovolně, bude se žalobkyně zaplacení dlužné částky domáhat soudní cestou (prokázáno výzvou k zaplacení ze dne 3. 11. 2022 včetně poštovního podacího archu).

6. Ze znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba], [číslo] ze dne 4. 4. 2023 a výslechu znalce [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že výše obvyklého ročního nájemného pro předmětný pozemek a další dvě stejné nemovitosti celkově činila za rok 2020 částku 123 100 Kč, za rok 2021 částku 127 600 Kč a za rok 2022 částku 132 700 Kč. Při stanovení obvyklého nájemného znalec postupoval podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., podle které je třeba vycházet z realizovaných transakcí a nepodaří-li se je najít, použijí se pomocné metody, jako např. nabídkové ceny nebo stanovení procentem z ceny nemovitosti. Znalci se podařilo dohledat realizované transakce v registru smluv, kdy ke každému roku se podařilo dohledat vždy tři vzorky, což je minimální počet pro stanovení ceny obvyklé. Při výběru vzorků byly vyhledány územním plánem podobné pozemky se srovnatelným využitím, a to přímo zastavěnou plochu, nebo lokalitu, kde už výstavba proběhla a nejedná se o čistě zastavěný pozemek. Pronajímatelem byl ve všech případech [stát. instituce], který vzhledem k povinnosti zveřejňovat smlouvy razí jednotný přístup, a proto se ceny neliší a jsou stejné. Toto nájemné je každoročně indexováno podle výše meziroční inflace. Nájemní smlouvy jiných pronajímatelů se neevidují a znalec k nim na rozdíl od kupních smluv zanesených v katastru nemovitostí nemá přístup. Ceny u jiných pronajímatelů se určitě liší, nicméně bylo nutno vycházet pouze z nájemních smluv, kde vystupuje jako pronajímatel [územní celek]. Způsob využívání pozemku uvedený v katastru nemovitostí často neodráží skutečný stav. V [obec] jsou stavební pozemky vedeny i jako orná půda. Při zjišťování reálného stavu proto znalec nahlíží do územního plánu, který využití pozemků reguluje, a do dalších podkladů jako jsou stavební snímky nebo fotografie z daného místa. Ke kontrole srovnávaných pozemků podle územního plánu došlo i v tomto případě, jednotlivá uvedená písmena zohledňují využití pozemků z hlediska územního plánování. Způsob využití pozemku by měl ovlivňovat výši nájemného, ale u srovnávaných pozemků je rozptyl nájemného nízký, neboť [územní celek] nezohledňuje rozdíly ve využití pozemků a razí jednotnou cenovou politiku. Nebylo využito odvození výše nájemného z ceny nemovitosti, neboť se jedná právě o pomocnou metodu, která se používá, když není dostatek dat o realizovaných transakcích, což v daném případě, byť se jedná o smlouvy [územní celek], je. Pokud by v registru byly nalezeny nájemní smlouvy i jiných subjektů ke srovnatelným pozemkům, byly by využity jako vzorky, avšak takové smlouvy nebyly v registru nalezeny. Výše obvyklého nájemného je závislá v čase. V nájemních smlouvách jsou zpravidla inflační doložky, které každoročně v závislosti na inflaci upravují výši nájemného. [stát. instituce] nájemné mění také pomocí dodatků ke smlouvám. Při oceňování by se mělo zásadně srovnávat s podobnými vzorky se stejným způsobem využití.

7. Soud vzal uvedené závěry znaleckého posudku za své, neboť znalec své závěry dostatečně obhájil. Lze se sice částečně ztotožnit s námitkou žalobkyně, že znalecké závěry mohou být poněkud zkresleny skutečností, že u srovnávaných pozemků v pozici pronajímatele vystupuje vždy tentýž subjekt, nicméně znalec tento důvod vysvětlil i s ohledem na použitou metodu, kterou při zpracování znaleckého posudku použil. Soud proto při stanovení ceny obvyklého nájemného předmětného pozemku vycházel ze shora uvedených závěrů. Lze jen doplnit, že za této situace nebylo povinností soudu provádět znalecký posudek [číslo] společnosti [právnická osoba] předložený žalobkyní či podrobovat provedený znalecký posudek reviznímu přezkumu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2022, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2016, sp. zn. 29 Cdo 4153/2015). Nad rámec uvedeného je třeba doplnit, že znalecký posudek předložený žalobkyní, byť nebyl k důkazu proveden a soud jej nemohl hodnotit, již v písemném vyhotovení vykazoval důvodné pochybnosti o správnosti použité metody a tím i správnosti závěrů, a proto by provedení tohoto důkazu zřejmě nemělo vliv na rozhodnutí soudu. Soud taktéž zamítl návrh žalobkyně na doplnění dokazování znalecký posudkem [číslo] [rok] zadaným pro účely řízení ve věci vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 65 C 123/2021, neboť tento posudek byl zadán v jiné věci a měl prokazovat nikoliv obvyklou cenu nájemného předmětného pozemku. Nadto byl tento důkaz navržen po uplynutí koncentrační lhůty dle § 118b odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“).

8. Podle § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994, o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ zákon o vlastnictví bytů“), nedojde-li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do 31. prosince 2000, vzniká dnem 1. ledna 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku, a to za náhradu. Obsahem věcného břemene je právo vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky, stává se oprávněným z věcného břemene nabyvatel jednotky.

9. Podle § 2991 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

10. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda žalovanému svědčí právní titul k užívání předmětného pozemku a dospěl k závěru, že nikoliv. Ačkoliv shora uvedené ustanovení § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů předpokládalo vznik věcného břemene k užívání pozemku, toto zákonné věcné břemeno vzniklo jednorázově ke dni 1. 1. 2001, nikoliv později. Předpokladem uplatnění § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů tedy byla skutečnost, že dům stojící na pozemku byl k 31. 12. 2000 rozdělen na jednotky v souladu s ustanovením § 4 zákona o vlastnictví bytů; pouze v takovém případě zde totiž mohl být vlastník jednotky, mezi nímž a vlastníkem pozemku měla být uzavřena písemná smlouva o úpravě práv k pozemku (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 12. 2012, sp. zn. 28 Cdo 728/2012). Pokud tak budova [adresa] stojící na předmětném pozemku nebyla ke dni 31. 12. 2000 rozdělena na bytové jednotky, což nebyla, věcné břemeno užívání pozemku žalovanému (příp. jeho právnímu předchůdci) nevzniklo, čímž je tak předmětný pozemek ve vlastnictví žalobkyně užíván bez právního důvodu, což při jeho zastavění vede k bezdůvodnému obohacení spoluvlastníků budovy, tedy i žalovaného. Jelikož byla žaloba podána dne 20. 12. 2022 za bezdůvodné obohacení žalovaného v letech 2020 - 2022, nelze ani uplatněnou námitku promlčení shledat jako důvodnou, neboť k promlčení by došlo nejdříve dnem 2. 1. 2023. Soud nemůže ani námitku žalovaného, že podanou žalobou se ze strany žalobkyně jedná o zneužití práva, považovat za důvodnou. Žalovaný si již od roku 1999 musí být vědom toho, že vlastní spoluvlastnický podíl na domě, který stojí na cizím pozemku, v důsledku čehož u něj dochází k bezdůvodnému obohacení. Tvrzený postup žalobkyně ohledně jejího zájmu na developerské výstavbě je pak pouze ničím nepodloženou domněnkou žalovaného. Ve skutečnosti je žalobou uplatněný nárok co do svého základu zcela v souladu s právním řádem a soud neshledal ničeho, co by mělo o zneužití práva ze strany žalobkyně svědčit. Podaná žaloba je tedy co do svého základů zcela opodstatněná, neboť na straně žalovaného došlo v období let 2020 až 2022 dle § 2991 odst. 1, 2 o.z. k bezdůvodnému obohacení, jak je uvedeno výše.

11. V případě užívání (části) nemovitosti bez právního důvodu se výše bezdůvodného obohacení poměřuje s obvyklou hladinou nájemného v daném místě a čase. Jestliže pak z objektivního hlediska nelze bezdůvodné obohacení vydat in natura, nastupuje povinnost místo něj poskytnout peněžitou náhradu. Její výše má představovat protihodnotu toho, co nelze vydat, a to podle hodnoty plnění v okamžiku, kdy bylo bezdůvodné obohacení získáno (srovnej ustanovení § 2999 odst. 1 o.z., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2009, sp. zn. 33 Odo 1571/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4756/2010). Uvedené závěry lze aplikovat na všechny případy vzniku bezdůvodného obohacení, a proto tedy bylo nutno zjistit cenu obvyklého nájemného za předmětnou nemovitost v období let 2020 až 2022, přičemž ta byla zjištěna dle v řízení provedeného znaleckého posudku. Ze shora uvedených částek tak na předmětnou nemovitost s ohledem na stejné výměry všech tří oceňovaných nemovitostí připadá výše obvyklého nájemného 41 033 Kč za rok 2020, 42 533 Kč za rok 2021 a 44 233 Kč za rok 2022. Po zohlednění výše spoluvlastnického podílu žalovaného na předmětné nemovitosti, tj. 50/1000, pak na žalovaného připadá dvacetina z uvedených částek, tedy 2 051,65 Kč za rok 2020, 2 126,65 Kč za rok 2021 a 2 211,65 Kč za rok 2022, tj. celkem 6 389,95 Kč. Proto soud žalovanému uložil výrokem I. tohoto rozsudku žalobkyni zaplatit uvedenou částku. Jelikož žalovaný svůj dluh neuhradil v termínu splatnosti dle výzvy k zaplacení dluhu, uložil mu povinnost zaplatit i úrok z prodlení dle § 1970 o.z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ustanovení § 160 odst. 1 věta první o.s.ř., když neshledal důvody pro její prodloužení. Ve zbylém rozsahu, tj. rozsahu převyšujícím výši obvyklého nájemného pro daná období, pak žalobu výrokem II. zamítl. Jen pro doplnění soud dodává, že se nemusel zabývat otázkou pasivní věcné solidarity spoluvlastníků budovy, neboť v takovém případě by žalobkyně byla povinna mj. v koncentrační lhůtě dle § 118b odst. 1 o.s.ř. v rámci skutkových tvrzení tvrdit i totožnost jiných spoluvlastníků včetně velikosti jejich podílů, což neučinila.

12. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 3 o. s. ř. Žalobkyně byla v řízení úspěšná pouze částečně, avšak soud přiznal žalobkyni právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení, neboť rozhodnutí soudu o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. Právní základ nároku byl zcela jednoznačně dán a žaloba byla podána důvodně, a proto dle soudu nelze žalobkyni přičítat k tíži, že soud žalobě v celé její výši nevyhověl. Soud taktéž při posouzení nákladové otázky zohlednil, že žalovaný žalobou uplatněný nárok popíral i co do jeho základu, a ačkoliv užívá spoluvlastnický podíl na předmětné nemovitosti minimálně od 1. 1. 2001, dosud na bezdůvodném obohacení ničeho nezaplatil. Konkrétně má žalobkyně nárok na náhradu částky: -) 1 000 Kč (zaplacený soudní poplatek), -) Žalobkyně učinila v řízení celkem dva úkony: výzva k plnění a návrh ve věci samé (§ 1 odst. 3 písm. a/ vyhlášky č. 254/2015 Sb.), o) Paušální náhrada hotových výdajů nezastoupeného účastníka činí 2 x 300 Kč (§ 151 odst. 3 o.s.ř. a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.), -) Advokát žalobkyně učinil v řízení celkem tři úkony právní služby: příprava a převzetí zastoupení (§ 11 odst. 1 písm. a/; vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu), účast na jednání před soudem ve dnech 3. 3. 2023 a 2. 6. 2023 (§ 11 odst. 1 písm. g/ adv. tarifu), o) Mimosmluvní odměna za tři úkony právní služby činí 3 x 1 500 Kč (§ 7 bod 4. vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu), o) Paušální náhrada hotových výdajů advokáta činí 3 x 300 Kč (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu), -) 3 556,36 Kč - náhrada za jízdu osobním automobilem tov. zn. Ford S-MAX, [registrační značka], při dvou cestách Louny - Kutná Hora a zpět o celkové vzdálenosti 544 Km, při ceně 41,20 Kč za litr pohonných hmot a náhrady 5,20 Kč za kilometr dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., -) 2 000 Kč - náhrada za promeškaný čas advokáta strávený cestou do místa úkonu v celkové délce dvaceti započatých půlhodin (dle § 14 odst. 1 písm. a/, odst. 3 adv. tarifu), -) 2 477,52 Kč (náhrada za 21% daň z přidané hodnoty z výše uvedených položek podle § 137 odst. 3 o.s.ř.). Celkem tak má žalobkyně nárok na úhradu nákladů řízení ve výši 15 033,88 Kč, a to k rukám zástupce žalobkyně ve standardní třídenní lhůtě k plnění s počátkem běhu od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1, § 160 odst. 1 o.s.ř.). Soud nepřiznal žalobkyni náhradu nákladů za dva úkony právní služby advokáta, a to za písemná podání ze dne 19. 5. 2023 a ze dne 30. 5. 2023, neboť žalobkyně v těchto podáních informovala soud o průběhu mimosoudních jednání a přednášela argumenty stran věcné pasivní solidarity spoluvlastníků, které ovšem byly i s ohledem na koncentraci řízení zcela irelevantní, přičemž obsah obou podání se opakoval a soudem ani žalobkyně nebyla k dalšímu přednesu rozhodujících skutečností vyzvána. Takto vzniklé náklady žalobkyně tak soud s ohledem na uvedené považoval za zcela neúčelné.

13. O povinnosti účastníků zaplatit státu na nákladech řízení státu částku, která bude určena samostatným usnesením, soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy stát má toto právo vůči oběma procesním stranám dle míry jejich neúspěchu v řízení, kdy žalobkyně byla neúspěšná co do 29,2 % z žalované částky a žalovaný co do 70,8 % z této částky. Jelikož o základu již soud mohl s ohledem na výsledek řízení rozhodnout, nýbrž o celkové odměně znalecké kanceláře [právnická osoba], nebylo ke dni vyhlášení tohoto rozsudku dosud pravomocně rozhodnuto, bude výše nákladů řízení státu v souladu s § 155 odst. 1 o.s.ř. určena samostatným usnesením.