7 C 22/2022

Plný text

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudkyní JUDr. Dagmar Grenarovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. Petrem Kazdou sídlem adresa o určení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] stojícího na pozemku parcelní číslo [rok], [rok] v k. ú. [obec], [územní celek], vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví], [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce], sepsaná žalovanou dne 21. 1. 2022, není oprávněná, a je tedy neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku 11 155 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 1. 3. 2022 domáhala určení, že výpověď žalované vůči žalobkyni ze dne 21. 1. 2022, z nájmu bytu [číslo] o velikosti 3+1, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží budovy [adresa], stojící na pozemku parc. č. [rok], [rok], k. ú. [obec], vše zapsáno na LV [číslo] [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ byt“), je neplatná. Žalobkyně uvedla, že dne 30. 9. 2021 uzavřela se žalovanou na shora uvedený byt nájemní smlouvu na dobu určitou, přičemž dne 21. 1. 2022 obdržela od žalované výpověď z nájmu bytu z důvodu hrubého porušení smluvních povinností. Žalobkyně uvedla, že výpověď je neurčitá a nepřezkoumatelná, neboť žalovaná v předmětné výpovědi odkazuje na neexistující ustanovení nájemní smlouvy. Svůj naléhavý právní zájem na přezkoumání citované výpovědi spatřovala ve skutečnosti, že nájmem bytu je naplněna jedna z jejích základních životních potřeb – potřeba bydlení.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí v celém rozsahu. Žalovaná uvedla, že výpověď z nájmu bytu učiněná žalovanou žalobkyni dne 21. 2. 2022, je platná a důvodná, neboť žalobkyně opakovaně porušovala povinnosti plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy; žalovaná neuhradila smluvenou kauci ve výši 9 460 Kč v souladu s čl. IV. bod 7 smlouvy, ani neuzavřela odpovědnostní pojištění v souladu s čl. VI. bod 15 nájemní smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že výpověď z nájmu bytu je určitá, když výpovědní důvod ve vztahu k povinnosti složit jistotu dle čl. IV. bod 7 nájemní smlouvy, je formulován jednoznačně a nezaměnitelně, a sám o sobě je dostatečným důvodem k výpovědi nájemní smlouvy z důvodu zvlášť závažného porušení povinností nájemce. Žalovaná se s žalobkyní opakovaně pokoušela o mimosoudní řešení, avšak žalobkyně odmítla. Žalovaná současně uvedla, že zvlášť závažného porušení povinnosti v případě neuhrazení jistoty spatřuje zejména v tom, že jistota umožňuje pronajímateli snáze se domoci svých nároků z titulu dlužného nájemného nebo náhrady škody způsobené nájemcem v pronajatém bytě. Žalobkyně po dobu trvání nájmu často hradila nájemné se zpožděním a v době podání žaloby ho již nehradila vůbec. Žalovaná se domnívala, že žalobkyně nejednala poctivě, a zneužila svého postavení nájemníka, když jí výpovědní doba uplynula dne 28. 2. 2022 (v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemce), nejpozději však dne 30. 4. 2022 (v případě hrubého porušení povinností nájemce).

3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

4. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 21. 1. 2022 soud zjistil, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu na dobu určitou ze dne 30. 9. 2021, uzavřenou mezi žalovanou a žalobkyní, a to z důvodu hrubého porušení smluvních povinností plynoucích z odd. IV – č. 7 a odd V. č. 15 žalobkyní. Lhůta k odevzdání bytu byla stanovena nejpozději k 28. 2. 2022. Součástí výpovědi bylo i poučení o možnosti přezkumu výpovědi soudem.

5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 30. 9. 2021, bylo zjištěno, že žalobkyně jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel uzavřely shora uvedeného data smlouvu o nájmu bytu [číslo] o velikosti 3+1, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží budovy [adresa], stojící na pozemku parc. č. [rok], [rok], k. ú. [obec], vše zapsáno na LV [číslo] [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou dvanácti měsíců, tj. od 1. 10. 2021 do 30. 9. 2022. Žalovaná se zavázala přenechat shora uvedený byt k užívání žalobkyni, jež se se jí za to zavázala platit nájemné ve výši 5 000 Kč a měsíční zálohy na plnění a služby spojené s užíváním bytu ve výši 4 460 Kč, a to předem vždy k 20. dni měsíce, který předchází měsíci, za který je nájemné hrazeno. Žalobkyně se dále, za účelem zaplacení nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících ze sjednaného nájmu, zavázala složit žalované peněžitou kauci ve výši jednonásobku nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu, tj. částku ve výši 9 460 Kč (čl. IV. bod 7 smlouvy). V čl. VI. bod 15 se žalobkyně dále zavázala uzavřít odpovědnostní pojištění a pojištění domácnosti na částku 1 000 000 Kč a pojistku předložit pronajímateli nejpozději v průběhu prvního měsíce nájmu. Žalobkyně se zavázala mít pojištění v platnosti po celou dobu trvání nájemního vztahu a na výzvu pronajímatele (žalované) pojistku předložit.

6. Z komunikace žalobkyně a žalované prostřednictvím aplikace WhatsApp bylo zjištěno, že žalovaná žalobkyni opakovaně upomínala k úhradě jistoty a předložení smlouvy o pojištění bytu, přičemž žalobkyně vždy přislíbila dlužnou částku uhradit, avšak žalované neuhradila ničeho. Z předložené komunikace dále vyplynulo, že žalobkyně žalované neplatila nájemné řádně a včas, když opakovaně docházelo k prodlení žalobkyně s úhradou nájemného z rozličných důvodů. Žalovaná dne 30. 12. 2021 oznámila žalobkyni, že nemá zájem o prodloužení nájemní smlouvy, neboť byt již nebude dále pronajímat.

7. Po zhodnocení provedených důkazů dospěl soud ke zjištění následujícího skutkového stavu:

8. Žalovaná s žalobkyní uzavřely dne 30. 9. 2021 smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou, tj. do dne 30. 9. 2022. Žalobkyně se v nájemní smlouvě mimo jiné zavázala žalované složit peněžitou kauci ve výši 9 460 Kč (jednonásobek nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu) a uzavřít odpovědnostní pojištění a pojištění domácnosti na částku 1 000 000 Kč, a pojistku předložit žalované nejpozději v průběhu prvního měsíce nájmu. Žalovaná dne 21. 1. 2022 vypověděla žalobkyni nájemní smlouvu, což odůvodnila tím, že se žalobkyně dopustila zvlášť závažného porušení smluvních povinností, když nesložila peněžitou jistotu a neuzavřela požadované pojistné. Žalovaná žalobkyni opakovaně upomínala k úhradě dlužné jistoty a předložení smlouvy o pojištění domácnosti, žalobkyně však neuhradila, ani nepředložila, ničeho. Žalovaná žalobkyni dne 21. 1. 2022 zaslala výpověď z nájmu bytu; žalobkyně však považovala výpověď z nájmu za neurčitou a nepřezkoumatelnou.

9. Dle ust. § 80 o. s. ř. se určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

10. Soud konstatuje, že žaloba na určení neplatnosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu je specifickým případem určovací žaloby, jejíž uplatnění je časově omezeno šedesátidenní lhůtou, která se nemůže uplatnit mimo její rámec. Žalobce (nájemce) nemusí v tomto případě prokazovat naléhavý právní zájem na požadovaném určení (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2009, sp. zn. 26 Cdo 845/2008).

11. Po právní stránce soud posoudil věc následovně:

12. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Podle ust. § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odstavce 2 téhož ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

14. Podle ust. § 2288, odst. 3 o. z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

15. Podle ust. § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

16. Podle ust. § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

17. Podle ust. § 574 o. z., na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako neplatné.

18. Podle ust. § 576 o. z. týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

19. Předně soud uvádí, že žaloba byla podána ve lhůtě dle ust. § 2290 o. z., tedy včas, proto se soud mohl zabývat věcným posouzením uplatněného nároku.

20. Soud shledal, že výpověď z nájmu bytu má náležitou formu, když obsahuje obecné náležitosti stanovené pro právní jednání občanským zákoníkem, a současně v souladu s ust. § 2286 odst. 1 o. z., byla vyhotovena v písemné formě a prokazatelně doručena žalobkyni (nájemci) dne 21. 1. 2022. Žalovaná dále ve výpovědi v souladu s § 2286 odst. 2 o. z. poučila žalobkyni o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

21. Pronajímatel je rovněž povinen ve výpovědi konkretizovat výpovědní důvod, tj. uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Neuvede-li ve výpovědi důvod dostatečně určitým způsobem, k výpovědi se nepřihlíží (jde o nicotnou výpověď).

22. Výpověď z nájmu bytu byla žalobkyni dána z důvodu dle ust. § 2291 odst. 1 o. z., když žalobkyně žalované dle čl. IV. bod 7 nájemní smlouvy neuhradila peněžitou kauci ve výši jednonásobku nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu, tj. částku ve výši 9 460 Kč, a současně neuzavřela odpovědnostní pojištění a pojištění domácnosti na částku 1 000 000 Kč dle čl. VI. bod 15 nájemní smlouvy, v čemž žalovaná spatřovala porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem. S ohledem na shora uvedené, běžela žalobkyni, od prvního dne kalendářního měsíce následujícího, tedy od 1. 2. 2022, měsíční výpovědní doba (§ 2286 odst. 1 o. z.).

23. Žalovaná dle daného poučení navrhla přezkum oprávněnosti výpovědi soudem, když zejména namítala nesrozumitelnost a nepřezkoumatelnost výpovědi, neboť druhý výpovědní důvod (neuzavření pojistné smlouvy) odkazoval na neexistující ustanovení smlouvy. Soud konstatuje, že skutečnost, že jeden ze dvou výpovědních důvodů obsažených ve výpovědi z nájmu bytu učiněné žalovanou žalobkyni je neurčitý a nesrozumitelný, nezakládá automaticky neplatnost celé výpovědi z nájmu bytu. V obecné rovině, v souladu s ust. § 574 o. z., platí, že na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako neplatné, a týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část (§ 576 o. z.). Neplatná část právního jednání je oddělitelná od zbývající části, pokud tato zbývající část může sama o sobě obstát, tedy pokud sama splňuje předpoklady nezbytné pro vznik a platnost právního jednání.

24. Soud se v tomto případě ztotožnil s názorem žalované, že k platnosti přezkoumávané výpovědi z nájmu postačuje, že v předmětné výpovědi byl jasně, srozumitelně a nezaměnitelně formulován alespoň jeden výpovědní důvod, a to porušení povinností plynoucích z nájemní smlouvy, konkrétně z odd. IV. č. 7 nájemní smlouvy. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázané, že povinnosti ve shora uvedeném oddíle jsou zcela jednoznačně a nezaměnitelně formulovány, tudíž námitka žalobkyně stran nesrozumitelnosti přezkoumávané výpovědi není na místě.

25. Nad rámec shora podaného soud uvádí, že z důvodu širší ochrany nájemce, jako slabší strany, lze uvažovat námitku žalobkyně stran nesrozumitelnosti jako relevantní v části, kde žalovaná odkazuje na neplatné ustanovení nájemní smlouvy (seč se zjevně jedná o písařskou chybu), avšak toto bez dalšího nezpůsobuje neplatnost výpovědi jako celku.

26. Posledním nezbytným předpokladem okamžité výpovědi ze strany pronajímatele je neúspěšná výzva nájemci, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popř. odstranil protiprávní stav. Soud má na základě shora uvedeného za prokázané, že žalovaná opakovaně vyzývala žalobkyni k nápravě závadného stavu, žalobkyně však neučinila ničeho.

27. Soud uzavřel, že přezkoumávaná výpověď z nájmu bytu ze dne 21. 1. 2022 je platná, když splňuje všechny zákonem stanovené náležitosti, včetně jednoznačného určení výpovědního důvodu, a proto výrokem I. žalobu zamítl.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 11 155 Kč Tyto náklady se sestávají z náhrady nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle ust. § 9 odst. 3 a ust. § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, (dále jen„ advokátní tarif”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč, sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze třech úkonů uvedených v ust. § 11 odst. 1 a), d), g) advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 21. 4. 2022, účast na jednání soudu dne 26. 7. 2022), včetně třech paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhradě za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu za čtyři cesty na jednání soudu z Nymburka do Kutné Hory a zpět ve výši 300 Kč za celkem 3 započaté půlhodiny po 100 Kč, náhradě cestovních výdajů ve výši 519 Kč za cestu na jednání soudu dne 26. 7. 2022, na trase Nymburk – Kutná Hora a zpět, při ujetých 78 km osobním automobilem BMW xDrive, při průměrné spotřebě 5,4 l na 100 km, ceně nafty 36,10 Kč a základní sazbě náhrady 4,70 Kč za 1 km jízdy (srov. vyhláška č. 116/2022 Sb.), a 21 % DPH z částky 9 219 Kč, tj. DPH ve výši 1 936 Kč.