8 C 267/2025

Plný text

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudcem Mgr. Jindřichem Křížem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce JUDr. Gabrielou Krejzovou sídlem Milevská 2094/3, 140 00 Praha proti žalovanému: Jméno žalovaného ., IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o určení vlastnického práva k nemovitostem

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, , se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 3 589 Kč.

1. Žalobce se domáhal určení, že je vlastníkem pozemků uvedených ve výroku I. rozsudku (dále jen „předmětné pozemky“). Žalobce je od roku 1997 vlastníkem pozemku parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , hodnota, a dále pozemků parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, vše k. ú. , adresa, , zapsáno na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . (dále jen “nemovitosti žalobce“). Uvedený rodinný dům č.p. , hodnota, , který vlastní žalobce, byl postaven již v roce 1927 a předmětné pozemky k němu funkčně a fakticky přiléhají. Předmětné pozemky tvoří s rodinným domem a dalšími pozemky ve vlastnictví žalobce ucelený a souvisle užívaný celek, který byl historicky nepřetržitě obhospodařován vlastníky těchto nemovitostí, a od roku 1997 výhradně žalobcem. Když žalobce nabyl nemovitosti žalobce, byl ze strany předchozího vlastníka ujištěn, že zahradu k rodinnému domu tvoří souvislý prostor ohraničený z jedné strany korytem pro odvádění dešťové vody a z protější strany plotem, který patří sousedům žalobce (manželům , jméno FO, ). Historicky byla celá tato souvislá plocha ve svahu nad rodinným domem nepřetržitě obdělávána a udržována majiteli rodinného domu č.p. , hodnota, , na což žalobce po koupi nemovitostí v roce 1997 navázal, a to v dobré víře, že předmětné pozemky jsou součástí jeho vlastnictví. Pozemky nejsou odděleny žádnou přírodní hranicí. Skutečnost, že jsou předmětné pozemky v katastru nemovitostí formálně zapsány jako majetek státu, vyšla najevo až v červnu 2024, a to při místním šetření pracovnic katastrálního úřadu, které bylo prováděno v rámci digitalizace katastrálních map. V daném případě nelze docílit obnovení souladu mezi faktickým a právním stavem jinak než vydáním určovacího rozsudku o tom, že vlastníkem předmětných pozemků je žalobce. Naléhavý právní zájem je tak zjevně dán.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že v daném případě není naplněna podmínka držby předmětných pozemků žalobcem po dobu minimálně 20 let. Předmětné pozemky nejsou oploceny a jsou tedy volně přístupné a netvoří jeden uzavřený funkční celek s nemovitostmi žalobce. Není tedy zřejmé, jakým způsobem měla být ohraničena údajná držba žalobce. Je dán nepoctivý úmysl žalobce, neboť oddělenost pozemků je patrná z katastrální mapy. Pokud žalobcovy pozemky nebyly oploceny a neměly v terénu zřetelně vyznačeny hranice, měl si žalobce při zakoupení ověřit hranice z katastrální mapy. Žalobce neměl žádný rozumný důvod domnívat se, že zakoupil i předmětné pozemky. Žalobce projevil o předmětné pozemky zájem v srpnu 2024, když žádostí ze dne 15. 8. 2024 požádal žalovaného o prodej předmětných pozemků. V žádosti podrobně uvedl důvody, proč má o předmětné pozemky zájem, mj. uvedl, že předmětné pozemky užívá a potřebuje k přístupu k nemovitostem žalobce a k plánované rekonstrukci (expanzi) stavby. Vzhledem k tomu, že žalobce tvrdil, že předmětné pozemky užívá a měl o ně zájem, uzavřeli žalobce a žalovaný dne 8. 10. 2024 nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání předmětných pozemků žalobcem. Dopisem žalovaného ze dne 3. 6. 2025 byl žalobce informován o kupní ceně předmětných pozemků ve výši 523 000 Kč. Po zjištění hodnoty předmětných pozemků začal žalobce namítat vydržení vlastnického práva. Tento obrat v náhledu na věc byl žalovanému sdělen dopisem ze dne 3. 7. 2025, v němž žalobce namítl vydržení předmětných pozemků. Nutno podotknout, že až do 3. 7. 2025 se žalobce vůbec nechoval jako vlastník předmětných pozemků a žádným způsobem nesporoval vlastnictví státu. Na základě výše uvedených skutečností, má žalovaný za to, že jednání žalobce lze kvalifikovat jako účelové zneužívání institutu vydržení, které by nemělo požívat právní ochrany.

3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci:

4. Nemovitosti žalobce nabyl žalobce na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , a to společně se svojí tehdejší manželkou. Nemovitosti žalobce mají celkovou výměru 1052 m2 (prokázáno kupní smlouvou na č. l. 4-5). Žalobce do svého výlučného vlastnictví nabyl nemovitosti žalobce na základě usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví vydaném Obvodním soudem pro Prahu 4 dne , datum, , č. j. , č. j., (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí na č. l. 6).

5. Jako vlastník předmětných pozemků byl ke dni 10. 9. 2025 v katastru nemovitostí evidován žalovaný. Předmětné pozemky mají celkovou výměru 1032 m2 (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí na č. l. 7-9).

6. Žalovaný ke dni 5. 11. 2001 zahrnul předmětné pozemky (resp. všechny pozemky na LV , hodnota, pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, ) do ohlášení týkajícího se změny práva hospodaření (prokázáno ohlášením ze dne 5. 11. 2001 na č. l. 95-96). Žalobce dne 13. 8. 2004 písemně oznámil starostovi rozebrání staré podpěrné zdi, která udržovala část svahu nad pozemkem č. , hodnota, . V oznámení žalobce uvedl, že je vlastníkem nemovitostí žalobce. Žalobce naopak v oznámení neuvedl, že by byl vlastníkem předmětných pozemků (prokázáno oznámením na č. l. 146-147). Žalovaný z předmětných pozemků odváděl mezi lety 2002-2025 daň z nemovitých věcí (prokázáno sdělením na č. l. 100, zprávou Finančního úřadu na č. l. 137). Žalobce v přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2025 předmětné pozemky neuvedl, naopak uvedl pouze nemovitosti žalobce (prokázáno přiznáním k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2025 na č. l. 132-135). Mezi předmětnými pozemky a nemovitostmi žalobce v současné době není plot (prokázáno fotografiemi na č. l. 113-116). Z projektu vodovodní přípojky na č. l. 139-143 má soud za prokázané, že žalobce byl s tímto projektem ze dne 20. 7. 2011, jakož i s přiloženou katastrální mapou a geodetickým zaměřením, seznámen. Na přiložené katastrální mapě jsou jednoznačně uvedeny a odděleny nemovitosti žalobce, včetně parcelních čísel, jakož i předmětné nemovitosti, včetně parcelních čísel.

7. Z výslechu , jméno FO, , syna žalobce, soud zjistil, že svědek vypověděl, že rodiče svědka koupili chalupu v roce 1997. Svědek uvedl, že od zakoupení chalupy tam jezdil sekat zahradu, a to na pozemcích parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, . Rovněž na těchto pozemcích sázel stromy. Svědek uvedl, že katastrální mapy pozemků do roku 2024 neviděl.

8. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že žalobce s manželkou sekali předmětné pozemky. Předmětné pozemky i nemovitosti žalobce byly v minulosti oploceny jedním dřevěným plotem.

9. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že žalobce uvedl, že se nikdy nezajímal o grafické znázornění pozemků. Ze strany prodávající a ze strany sousedky paní , jméno FO, bylo žalobci řečeno, že žalobce zakoupil i předmětné nemovitosti. Nikdy nepadlo ani slovo o tom, že by všechny pozemky nepatřily žalobci. Při vyplňování daňového přiznání k dani z nemovitých věcí žalobce vycházel z pozemků uvedených v kupní smlouvě. Žalobci nebylo divné, že zakoupil pozemky o rozloze přibližně 1 000 m2, které měli s předmětnými nemovitostmi dohromady přibližně 2 000 m2, neboť předmětné pozemky a nemovitosti žalobce jsou ve svahu, a to působí opticky jinak. Žalobce u výslechu potvrdil, že byl seznámen s projektem vodovodní přípojky ze dne 20. 7. 2011, včetně přiložené katastrální mapy.

10. Ačkoli byly v řízení provedeny další důkazy, soud z nich nezjistil žádné pro rozhodnutí ve věci podstatné skutečnosti.

11. Zjištěný skutkový stav soud posoudil následujícím způsobem po stránce právní:

12. Podle § 80 o. s. ř. se lze určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

13. Jelikož se žalobce domáhá podanou žalobou určení vlastnického práva k předmětným pozemkům, zabýval se soud nejprve otázkou, zda je zde dán naléhavý právní zájem na tomto určení, přičemž dospěl k závěru, že ano. Pokud by se žalobcem tvrzené skutečnosti podařilo prokázat, pak by na žalobce za splnění všech okolností přešlo vlastnické právo k předmětným pozemkům, avšak bez akceptování tohoto stavu žalovaným by žalovaný byl nadále zapsán jako vlastník tohoto v katastru nemovitostí. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu obecně shledává naléhavý právní zájem na určení vlastnických či spoluvlastnických poměrů tam, kde prostřednictvím vydaného rozhodnutí má dojít k odstranění neshody mezi stavem skutečným a stavem evidovaným v katastru nemovitostí (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2006, sp. zn. 30 Cdo 3159/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2017, sp. zn. 33 Cdo 2639/2015, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4641/2015, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 22 Cdo 4036/2013). Za té situace tedy žalobci na určení jeho vlastnického práva svědčí naléhavý právní zájem (shodně i rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 3 Odo 137/2002 ze dne 29. 4. 2002).

14. Podle ustanovení § 3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb. dále jen („o. z.“), se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

15. Podle § 989 odst. 1 o. z. vlastnické právo drží ten, kdo se věci ujal, aby ji měl jako vlastník.

16. Podle § 991 o. z. držba je řádná, pokud se zakládá na platném právním důvodu. Kdo se ujme držby bezprostředně, aniž ruší cizí držbu, nebo kdo se ujme držby z vůle předchozího držitele nebo na základě výroku orgánu veřejné moci, je řádným držitelem.

17. Podle § 992 odst. 1 o. z. kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží.

18. Podle § 1089 odst. 1 o. z. drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.

19. Podle § 1089 odst. 2 o. z. nepoctivost předchůdce nebrání poctivému nástupci, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby.

20. Podle § 1090 odst. 1 o. z. k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.

21. Podle § 1090 odst. 2 o. z. nabyl-li zůstavitel nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby držel poctivě. To platí obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby.

22. Podle § 1091 odst. 2 o. z. k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

23. Podle § 1095 odst. 2 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

24. Podle § 134 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost.

25. Pokud má dojít k řádnému vydržení, musí být držba pravá, řádná a poctivá (srov. § 989, § 991, § 992, § 1089, § 1090 o. z.). Pokud má dojít k vydržení mimořádnému, musí být držba alespoň pravá a nikoli v nepoctivém úmyslu (srov. § 1095 o. z.). Soud se tedy v první řadě zabýval tím, zda byla držba předmětných pozemků žalobcem poctivá. Kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží (§ 992). Druhá věta § 1095 staví najisto, že u mimořádného vydržení se požadavek poctivé držby (§ 1089) nahrazuje požadavkem absence nepoctivého úmyslu. Patrně postačí „držba v přesvědčení, že se jí nepůsobí nikomu újma“ (srov. § 1095 [Mimořádné vydržení]. In: PETROV a kol. Občanský zákoník. 2. vydání). Soud dospěl k závěru, že držba předmětných pozemků žalobcem nemohla být nikdy poctivá a naopak, pokud by žalobce předmětné pozemky držel, musela by taková držba být v nepoctivém úmyslu. To plyne ze skutečnosti, že žalobce se musel dozvědět o tom, že mu předmětné pozemky nepatří nejpozději v roce 2011, kdy byl seznámen s projektem vodovodní přípojky, včetně přiložené katastrální mapy, ze které jednoznačně plyne oddělenost nemovitostí žalobce a předmětných pozemků. Držitel není „vzhledem ke všem okolnostem“ v dobré víře v případě, že je sice subjektivně přesvědčen, že mu věc anebo právo patří, avšak při zachování obvyklé opatrnosti by musel vědět, že tomu tak není. Dobrou víru je třeba hodnotit objektivně (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 8. 2018, sp. zn. 22 Cdo 2138/2018 ). Předmětné pozemky jsou rovněž zapsány v katastru nemovitostí. Žalobce o této skutečnosti tedy měl a mohl vědět. Žalobce tak musel objektivně vědět, že mu předmětné pozemky nepatří a jejich případná držba tak musela být v nepoctivém úmyslu.

26. Ze samotného účelu institutu vydržení, kterým je umožnit nabytí vlastnictví držiteli, který věc dlouhodobě ovládá v dobré víře, že je jejím vlastníkem, a uvést do souladu dlouhodobý faktický stav se stavem právním, je zjevné, že nelze o vydržení uvažovat tam, kde právo, jež má být předmětem vydržení, drží samotný vlastník (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 31. 10. 2024, č. j. 27 Cdo 506/2024-169).

27. Dle výše uvedené judikatury nelze o vydržení uvažovat tam, kde právo, jež má být předmětem vydržení, drží samotný vlastník. Žalovaný v řízení prokázal, že ve vztahu k předmětným pozemkům sám vykonával jejich držbu, když žalovaný z předmětných pozemků odváděl mezi lety 2002-2025 daň z nemovitých věcí, byl zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných pozemků a dále ke dni 5. 11. 2001 zahrnul předmětné pozemky do ohlášení týkajícího se změny práva hospodaření. Tedy žalovaný zjevně v průběhu let věděl o tom, že předmětné pozemky vlastní, měl zjevně držební vůli a vykonával i právní panství nad věcí, tedy předmětné pozemky fakticky ovládal (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28. 7. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1310/2025). V souladu s výše uvedenou judikaturou tak žalovaný sám předmětné nemovitosti držel, tedy je nemohl držet žalobce. Právní povahu vztahu žalobce k předmětným pozemkům by soud přirovnal spíše k užívání bez právního důvodu.

28. Odvolací soud konstatoval, že nelze dovodit, že by snad kupující (rodiče žalobkyň) považovali sporný pozemek za část kupovaného pozemku, když kupovaný pozemek měl výměru 435 m2, zatímco sporný pozemek měřil 488 m2. Jinak řečeno, kupující se ujali držby pozemku o dvojnásobné výměře, než jaký koupili a proto nemohli být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že jsou vlastníky celého užívaného pozemku. S takovým závěrem je třeba souhlasit. Stává se, že kupující se ujme na základě různých skutečností držby pozemku o větší výměře, než jaký koupil. Nejde-li o naprosto podstatné překročení výměry, může jít o stav, kdy kupující ani při zachování obvyklé opatrnosti nemusel mít pochybnosti o svém právu. Pokud se však chopí držby plochy více než dvojnásobné, tyto pochybnosti objektivně měl mít (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 2. 9. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2941/2000, rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 9. 2006, sp. zn. 22 Cdo 1395/2005).

29. Ve vztahu k nemovitostem žalobce s celkovou výměrou 1052 m2 jsou předmětné pozemky s celkovou výměrou 1032 m2 bezmála totožné výměry. Žalobce tedy užíval pozemky téměř o dvojnásobné výměře, než jaké koupil. Lze uzavřít, že případná držba předmětných pozemků by byla podstatným překročením výměry ve smyslu judikatury uvedené v předcházejícím odstavci. V takovém případě měl mít žalobce pochybnosti o oprávněnosti domnělé držby. Dle judikatury Nejvyššího soudu České republiky uvedené v předcházejícím odstavci, je tak na místě žalobu zamítnout.

30. Soud shrnuje, že případná držba předmětných pozemků žalobcem a jeho právními předchůdci nemohla být nikdy poctivá (byla vedena nepoctivým úmyslem). Dále žalobce nemohl předmětné pozemky vůbec držet, když je držel samotný žalovaný, a nakonec z hlediska velikosti předmětných pozemků vůči nemovitostem měl mít žalobce pochybnosti o oprávněnosti případné držby. Každý z těchto argumentů sám o sobě postačuje k zamítnutí žaloby, soud se tak dále nemusel zabývat řádností a pravostí držby.

31. Z výše uvedených důvodů soud žalobu zamítl (výrok I.)

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 3 589 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 1 800 Kč představující 450 Kč (srov. rozhodnutí NS ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025) za každý ze čtyř úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (vyjádření ze dne 16. 12. 2025, vyjádření ze dne 25. 2. 2026, účast na jednání dne 27. 1. 2026, účast na jednání dne 31. 3. 2026). A dále cestovní náhrada v celkové výši 1 789 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 27. 1. 2026 náhrada 894,50 Kč za 122 ujetých km (34,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,2 l/100 km a 5,90 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) a v souvislosti s cestou realizovanou dne 31. 3. 2026 náhrada 894,50 Kč za 122 ujetých km (34,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,2 l/100 km a 5,90 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t.