12 C 201/2020

Plný text

Okresní soud v Liberci rozhodl samosoudkyní Mgr. Renatou Urbánkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného oba zastoupeni anonymizováno Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení vlastnického práva

I. Žaloba na určení, že výlučným vlastníkem nemovitostí: pozemek parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), dále pozemek parc. [číslo] (zahrada) a pozemek parc. [číslo] (trvalý travní porost), to vše zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území Rozstání pod Ještědem, obec Světlá pod Ještědem, u katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, je žalobkyně [celé jméno žalobkyně], se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 23 303,39 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Žalobkyně se domáhala určení, že je výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí: pozemek parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), dále pozemek parc. [číslo] (zahrada) a pozemek parc. [číslo] (trvalý travní porost), to vše zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území Rozstání pod Ještědem, obec Světlá pod Ještědem, u katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec (dále také jen„ nemovité věci“).

2. Uvedla, že se žalovanými uzavřela dne 15. 7. 2017 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej nemovitých věcí. Kupní cena byla ve smlouvě sjednána ve výši 2 490 000 Kč, skutečná kupní cena však činila 2 541 000 Kč. Ta byla dle žalobkyně sjednána ústně a rozdíl mezi kupními cenami byl zajištěn směnkou, resp. dohodou o úhradě směnečného dluhu ze dne 15. 7. 2017. K tomuto kroku strany přistoupily, aby žalovaní splnili podmínky pro zisk hypotečního úvěru. Žalovaní uhradili žalobkyni skutečnou kupní cenu (tj. 2 541 000 Kč). Z těchto důvodů považuje žalobkyně kupní smlouvu za absolutně neplatnou. V katastru nemovitostí jsou však přesto jako vlastníci zapsáni žalovaní. Žalovaní navíc po žalobkyni z titulu takto neplatné kupní smlouvy požadují slevu z kupní ceny v celkové výši 1 380 000 Kč, čehož se domáhají v řízení vedeném u Okresního soudu v Karlových Varech pod sp. zn. [spisová značka]. Proto žalobkyni nezbylo jinak, než se domoci svého vlastnického práva k nemovitým věcem.

3. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí. Podle žalovaných jednak není pravdou, že by existoval rozdíl mezi písemně sjednanou a skutečnou kupní cenou. Naopak rozdíl v částkách (51 000 Kč) představuje ústně sjednanou cenu movitých věcí. Eventuálně se jedná o doplatek kupní ceny, která však nemá vliv na platnost kupní smlouvy. I pokud by soud dospěl k závěru o rozdílnosti kupní ceny uvedené v kupní smlouvě a reálné kupní ceny, nemělo by to vliv na platnost kupní smlouvy. Na právní jednání je totiž nově potřeba hledět spíše jako na platné, než jako na neplatné. Tím spíše nejsou splněny podmínky absolutní neplatnosti kupní smlouvy. Relativní neplatnosti by se žalobkyně zase nemohla domoci, jelikož její návrh je spíše zneužitím práva, jež nepožívá právní ochrany. Hlavním účelem jednání žalobkyně je vyhnout se nutnosti zaplatit žalovaným přiměřenou slevu z kupní ceny za vady nemovitých věcí.

4. Z kupní smlouvy ze dne 15. 7. 2017 soud zjistil, že účastníci uzavřeli kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ze žalobkyně na žalované. Ve smlouvě je sjednaná kupní cena ve výši 2 490 000 Kč. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí pak plyne, že žalovaní byli na základě uvedené smlouvy zapsáni jako vlastníci nemovitých věcí do katastru nemovitostí s účinností od 25. 7. 2017.

5. Z dohody o úhradě směnečného dluhu ze dne 15. 7. 2017 soud zjistil, že žalobkyně je řádným majitelem směnky bez protestu na částku 51 000 Kč, kterou jako výstavce podepsala žalovaná a jako ručitel žalovaný. Žalovaní se v dohodě zavázali směnečný dluh splácet na základě pravidelných splátek. Dohodu vyhotovil [anonymizováno] [jméno] [jméno].

6. Účastníci dále učinili nesporným, že žalovaní žalobkyni uhradili jak kupní cenu ve výši 2 490 000 Kč sjednanou v písemném vyhotovení kupní smlouvy, tak částku 51 000 Kč jakožto směnečnou sumu.

7. Z protokolu o jednání před Okresním soudem v Karlových Varech ze dne 10. 3. 2020 soud zjistil, že žalovaná vypověděla, že nad rámec kupní ceny uvedené v písemné kupní smlouvě zaplatila žalobkyni částku 10 000 Kč jako kupní cenu movitých věcí a dále 50 000 Kč jako doplatek kupní ceny nemovitých věcí.

8. Z protokolu o jednání před Okresním soudem v Karlových Varech ze dne 14. 5. 2020 soud zjistil, že žalovaný vypověděl, že část kupní ceny byla hrazena z hypotéky a část z vlastních zdrojů. Nad rámec kupní ceny byla žalobkyni uhrazena další částka. Tak účastníci postupovali, protože by jinak žalovaní nedosáhli na hypotéku. Zprostředkovatelka koupě nemovitých věcí, [jméno] [příjmení], vypověděla, že jí je známo, že účastníci nad rámec kupní smlouvy uzavřeli směnku, resp. dohodu o směnečném dluhu. Bližší okolnosti jí známy nebyly, ale měla k dispozici kopii směnky a dohody o směnečném dluhu. Účastníci tak údajně postupovali, jelikož žalovaní neměli prostředky na zaplacení celé částky kupní ceny.

9. Z protokolu o jednání před Okresním soudem v Karlových Varech ze dne 2. 6. 2020 soud zjistil, že strany učinily v řízení u OS v Karlových Varech nesporným, že sjednaná kupní cena 2 490 000 Kč byla ve skutečnosti o 51 000 Kč vyšší. A to proto, aby žalovaní (v řízení u OS v Karlových Varech žalobci) dosáhli na hypotéku.

10. Na základě provedeného dokazování, kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, a po přihlédnutí ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu; účastníci uzavřeli dne 15. 7. 2017 kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem a stejného dne dohodu o úhradě směnečného dluhu. V písemné kupní smlouvě byla kupní cena sjednána ve výši 2 490 000 Kč a v písemné dohodě se žalovaní zavázali uhradit žalobkyni dalších 51 000 Kč. Takto účastníci postupovali, aby žalovaní získali hypoteční financování a s tímto postupem byli zjevně srozuměni všichni účastníci kupní smlouvy. Vůle účastníků tedy v souladu s § 556 odst. 2 občanského zákoníku směřovala k tomu, aby se prodej nemovitých věcí uskutečnil za souhrnnou částku 2 541 000 Kč, která byla žalobkyni za nemovité věci zaplacena. Tj. kupní cena činí 2 541 000 Kč a de facto se skládá ze dvou výše uvedených částek. Následně žalovaní na základě uzavřené kupní smlouvy nabyli vlastnické právo k nemovitým věcem. Posléze však žalovaní uplatnili práva z vad nemovitých věcí a v řízení před Okresním soudem v Karlových Varech nárokují slevu z kupní ceny nemovitostí. Samotná žalobkyně se v podané žalobě vyjádřila tak, že právě uplatněný nárok na slevu z kupní ceny byl její hlavní motivací k podání žaloby na určení vlastnického práva. Dohodu o úhradě směnečného dluhu vypracoval [anonymizováno] [jméno] [jméno], z čehož soud dovodil, že také kupní smlouva byla vypracována advokátem či jiným profesionálem. Tomu odpovídá také struktura obou smluv.

11. K závěru o skutkovém stavu soud dospěl na základě výše uvedených důkazů, kdy jednotlivé provedené důkazy jsou v souladu a podporují uvedenou skutkovou verzi. Z těchto důvodů soud nepovažoval za nezbytné provádět další dokazování, když uvedený skutkový stav soud považuje za jednoznačný a pokud by jednotliví účastníci a svědci při svém výslechu nyní svou výpověď změnili, nepovažoval by to za věrohodné. Proto soud návrhy účastníků na doplnění dokazování zamítl pro nadbytečnost.

12. Po právní stránce soud hodnotil věc následovně: podle § 574 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

13. Podle § 580 odst. 1 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

14. Podle § 586 o. z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba (odstavec 1). Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné (odstavec 2).

15. Podle § 588 o. z. přihlédne soud i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

16. Podle § 555 odst. 2 o. z. má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

17. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odstavec 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec 2).

18. Na základě výše uvedené právní úpravy dospěl soud k závěru, že podané žalobě na určení vlastnického práva k nemovitým věcem nelze vyhovět, a proto podanou žalobu zamítl.

19. Předně soud posuzoval, zda je vůbec dán naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva, jak vyžaduje ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.). Na tuto otázku soud zodpověděl kladně. Jsou to totiž žalovaní, kteří jsou zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastníci nemovitých věcí, a nikoli žalovaná, která požadovala určit, že vlastníkem nemovitých věcí je právě ona.

20. Stěžejním pro určení, kdo je vlastníkem nemovitých věcí, je otázka (ne) platnosti kupní smlouvy, na základě které žalobkyně převedla své vlastnické právo k nemovitým věcem na žalované.

21. Při výkladů každého právního jednání je přitom zapotřebí vycházet z pravé a skutečné vůle jednajících stran (§ 556 o. z.). Zároveň platí, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné (§ 557 o. z.). Jedná se o naprosto stěžejní zásady výkladu právních jednání, přičemž právní jednání je nutné v případě pochybností interpretovat (v zákonných mezích, tj. konformně s právními předpisy) tak, aby bylo platné, a negativní následek v podobě jeho neplatnosti dovodit až jako poslední řešení (ultima ratio). Ze stejných důvodů platí, že zákon v případě neplatnosti určitého právního jednání favorizuje neplatnost relativní, před neplatností absolutní, která je vyhrazena pouze pro případy, kdy se právní jednání zjevně příčí dobrým mravům, nebo odporuje zákonu a zároveň zjevně narušuje veřejný pořádek, případně zavazuje k plnění od počátku nemožnému (§ 588 o. z.). V posuzovaném případě pak do úvahy přichází pouze jediný důvod neplatnosti (ať už relativní či absolutní), a to neplatnost z důvodu porušení zákona. V takovém případě musí smysl a účel zákona neplatnost právního jednání skutečně vyžadovat (580 odst. 1 o. z.).

22. Výše nastíněný výklad právních jednání odpovídá základním zásadám soukromého práva, včetně preference autonomie vůle smluvních stran, přičemž tyto zásady nabyly na důležitosti spolu s přijetím aktuálně účinného občanského zákoníku. To znamená, že nikoli každá judikatura, která vycházela ze starého občanského zákoníku, bude bez dalšího použitelná i za stávající právní úpravy. Obecně také platí, že je vždy nutné od sebe odlišovat jednotlivé případy a zohlednit konkrétní okolnosti dané věci.

23. Žalobkyně kupní smlouvu považovala za absolutně neplatnou. Poukazovala na judikaturu Nejvyššího soudu, která navazuje a zhusta odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské socialistické republiky ze dne 30. 1. 1975, sp. zn. 1 Cz 129/74. S trochou zjednodušení z této judikatury vyplývá, že pokud je rozpor mezi kupní cenou sjednanou v písemné kupní smlouvě a cenou reálnou, původní písemná smlouva neobstojí v rozsahu ujednání o kupní ceně pro nedostatek vážné vůle a reálné ujednání o kupní ceně neobstojí pro nedostatek písemné formy, jež je vyžadována při právních jednáních, jimiž se zřizují, převádí či zrušují věcná práva k nemovitým věcem. Tomu odpovídá také závěr Nejvyššího soudu, který v rozsudku ze dne 20. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo 2216/2007, vyslovil absolutní neplatnost kupní smlouvy z důvodu rozporu mezi písemně sjednanou kupní cenou a cenou reálnou, a to z toho důvodu, že jiná písemná dohoda účastníků kupní smlouvy o kupní ceně neexistuje, resp. nebyla provedeným dokazováním zjištěna. Ujednání o kupní ceně lze přitom následně změnit, pokud následná dohoda splňuje podmínky vyžadované pro převod nemovitostí zákonem a stane-li se tak dřív, než je právo zapsané do katastru nemovitostí. Je třeba dále podotknout, že se v uvedených případech jednalo o rozdíl v kupních cenách přinejmenším o desítky procent.

24. Jak již bylo uvedeno, v posuzovaném případě skutečná vůle účastníků směřovala k uzavření kupní smlouvy při kupní ceně 2 541 000 Kč. Platí přitom, že dle samotné žalobkyně byly jak kupní smlouva, tak dohoda o úhradě směnečného dluhu, uzavřeny téhož dne a v písemné formě. U obou právních jednání tak byly splněny podmínky § 560 o. z. Za této situace by bylo porušením výše uvedených zásad, kdyby soud na uvedená jednání nenahlížel jako na ucelený celek a jako na ucelenou listinu. Taková totiž byla skutečná vůle smluvních kupní smlouvy, byť byla zastřena do dvou zdánlivě samostatných písemných právních jednání. Proto je třeba předmětnou kupní smlouvu považovat za platnou. A to tím spíše pokud byla povinnost k úhradě reálně kupní ceny žalovanými splněna a pokud rozdíl mezi kupní cenou uvedenou v písemné kupní smlouvě a skutečnou kupní cenou představuje pouze zanedbatelná 2 % celkové kupní ceny.

25. Na okraj soud podotýká, že i pokud by tomu tak nebylo (písemné ujednání o kupní ceně na téže listině), neobstál by v posuzovaném případě závěr o absolutní neplatnosti uvedeného právního jednání. V daném případě by totiž nebylo možné považovat za splněný požadavek zjevného porušení veřejného pořádku. K takovému zásahu do veřejného pořádku totiž dojde v případě, pokud dojde k porušení norem společnosti, na kterých je zapotřebí naprosto bezvýhradně trvat. Při takto marginálním rozdílu mezi kupními cenami tento požadavek nemůže být naplněn.

26. Konečně je namístě vypořádat motivaci žalobkyně k podání žaloby, když už v podané žalobě uvedla, že„ mezi účastníky probíhá u Okresního soudu v Karlových Varech pod sp. zn. [spisová značka] spor o nároky z odpovědnosti za vady prodané nemovitosti, kdy žalovaní požadují slevu ve výši 1 380 000 Kč za vady RD (vybudovaný r. 1900). Žalobkyni tak nezbylo jinak, než touto formou domoci obnovy původního stavu věcí, neboť postup žalovaných v uvedeném řízení považuje za jednání nemorální.“ 27. K tomu soud uvádí, že dle jeho názoru není pochyb o tom, že žalobkyně se nezpochybnitelně podílela na mechanismu sjednání kupní ceny a bylo v jejím zájmu kupní smlouvu a dohodu o úhradě směnečného dluhu uzavřít. Pokud by s tímto postupem nesouhlasila, měla dvě možnosti, ponížit kupní cenu, nebo smlouvu (y) vůbec neuzavřít. Následně žalobkyně zinkasovala celou reálnou kupní cenu a až poté, co proběhla minimálně dvě jednání v řízení před Okresním soudem v Karlových Varech, se rozhodla domoci svého tvrzeného vlastnického práva. Dle mínění soudu nelze uvedené jednání interpretovat jinak, než že hlavní motivací podané žaloby je vyhnout se odpovědnosti za případné vady nemovitých věcí.

28. Takové jednání však naplňuje znaky zjevného zneužití práva, které nepožívá právní ochrany (§ 8 o. z.). Proto i v případě, kdy by soud shledal kupní smlouvu neplatnou, nemohl by podané žalobě vyhovět, neboť nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého jednání nebo protiprávního činu (§ 6 odst. 2 o. z.). To by se však nepochybně stalo, už díky neustále rostoucí ceně nemovitostí, ze které by žalobkyně profitovala. Navíc by se vyhnula své odpovědnosti z případných vad nemovitých věcí. Podaná žaloba dále odporuje také základním principům civilního procesu, jehož účelem je zajištění spravedlivé ochrany soukromých práv a oprávněných zájmů účastníků (§ 1 o.s.ř.), kdy soudy dbají na tom, aby nedocházelo k porušování práv a právem chráněných zájmů a aby práv nebylo zneužíváno (§ 2 o.s.ř.). Také z těchto důvodů tedy nebylo možné žalobě vůbec vyhovět, jelikož by tím soud schválil zneužití práva ze strany žalobkyně a vůči žalovaným rozhodl zjevně nespravedlivě, přičemž žalovaní byli oprávněně v dobré víře, že dokumenty připravené profesionály v oboru povedou ke vzniku jejich vlastnického práva k nemovitým věcem.

29. Zároveň platí, že cílem civilního procesu musí být dalším sporům spíše předcházet, než je vyvolávat. Vyhovění žalobě by přitom založilo celý spletenec vzájemných nároků účastníků řízení. Ze všech výše uvedených důvodů tedy nebylo možné podané žalobě vyhovět.

30. Jelikož byli žalovaní se svým nárokem plně úspěšní, přiznal jim soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř. nárok na náhradu nákladů potřebných k účelnému bránění jejich vlastnického práva v částce 23 303,39 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 3 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 26. 2. 2021, z částky 3 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 24. 5. 2021, z částky 3 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne 20. 5. 2021 a z částky 1 550 Kč za účast při jednání, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t. dne 27. 5. 2021 včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Náklady jsou dále tvořeny cestovní náhradou v celkové výši 3 809 Kč, v souvislosti s cestou realizovanou dne 20. 5. 2021 náhrada 1 904,50 Kč za 214 ujetých km v částce 1 304,50 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 6,1 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., a v souvislosti s cestou realizovanou dne 27. 5. 2021 náhrada 1 904,50 Kč za 214 ujetých km v částce 1 304,50 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 6,1 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. K tomu všemu se připočte náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 19 259 Kč ve výši 4 044,39 Kč.

31. Soud při stanovení výše odměny právního zastoupení vycházel z fixní tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč podle § 9 odst. 3 písm. a), odst. 4 písm. b) a. t. Z ustáleného právního názoru Nejvyššího soudu plyne, že užití tarifní hodnoty mimosmluvní odměny odpovídající ceně určovací žalobou dotčené nemovitosti je možno pouze v případě, lze-li hodnotu nemovité věci vyjádřit v penězích. Na druhou stranu zároveň opakovaně judikoval, že při absenci spolehlivého (ověřitelného) údaje o ceně nemovitosti je vyloučeno užití obecného ustanovení o tarifní hodnotě (§ 8 odst. 1 a.t.) a je třeba aplikovat ustanovení speciální ustanovení § 9 odst. 4 písm. b) a.t. podle něhož činí tarifní hodnota 50 000 Kč. Soud totiž nemá za to, že by toliko dvoustranné ujednání účastníků o kupní ceně bylo dostatečně ověřitelným a určujícím údajem pro stanovení její obvyklé hodnoty. Kupní cena (bez dalšího) ještě nevypovídá o obvyklé ceně převáděné nemovité věci. V daném případě tím spíše, pokud je mezi účastníky veden paralelní spor o slevu z kupní ceny pro vady nemovitých věcí. Za této situace je proto namístě vycházet z fixní tarifní hodnoty podle § 9 odst. 4 písm. b) a. t.