16 C 400/2021

Plný text

Okresní soud v Liberci rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Koškem ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce, žalobkyně a žalované b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce, žalobkyně a žalované oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 639 536 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 639 536 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení ročně z částky 639 536 Kč od 4.10.2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni nahradit žalované náklady ve výši 67 518 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobci se domáhali vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 639 536 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení ročně z částky 639 536 Kč od 4.10.2021 do zaplacení. Žalobu odůvodnili zejména tím, že jako kupující uzavřeli se žalovanou kupní smlouvu, jejíž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku č. [rok] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře [výměra], jehož součástí je budova s [adresa] (rodinný dům), vše zapsáno v evidenci katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedené u [stát. instituce], [stát. instituce], pro katastrální území a [územní celek] (dále jen„ nemovitost“). Několik let po převodu vlastnického práva k nemovitosti však žalobci zjistili, že nemovitost má skryté vady, které spočívají v tom, že nosná konstrukce podlahy nemovitosti technologicky neodpovídá projektové dokumentaci, což se prakticky projevuje tím, že v celém přízemí nemovitosti praská dlažba a odlepuje se. Žalobci začali změny na podlaze pozorovat na konci roku [rok], kdy v rozích vznikaly mezery mezi obkladovou lištou a dlažbou. Informovali o tom pana [příjmení] (bývalého [role v řízení] žalované, který dům stavěl). Stav podlahy se stále zhoršoval, na podzim roku [rok] praskla dlažba po celé délce obývacího pokoje a ve všech místnostech v přízemí se dlažba začala odlepovat. Žalobce pro posouzení věci přizval znalce, který po rozhovoru s panem [příjmení] na místním šetření (v [anonymizováno] [rok]) zjistil, že technologie nosné konstrukce podlahy neodpovídá projektové dokumentaci. Následně žalobce zaslal dne [datum] e-mail panu [příjmení], jehož přílohou byla cenová nabídka společnosti [právnická osoba] na předělání podlahy na vinylovou podlahu v obývacím pokoji, kuchyni a malé chodbě, přičemž žalobce pana [příjmení] v závěru e-mailu vyzval, aby se spolu se žalovanou podívali na přiloženou cenovou nabídku k opravě podlahy, a aby žalobci následně sdělili své stanovisko. Pan [anonymizováno] v reakci na tento e-mail žalobci sdělil, že nabídku ukáže žalované. S ohledem na uvedené vady je zřejmé, že se jedná o tzv. skryté vady nemovitosti, tj. vady, které v době předání nemovitosti již existovaly, ale nebyly pouhým pozorováním zjistitelné, přičemž podstatou skrytých vad je, že se v plné míře projeví až s odstupem. Za daných okolností žalobci písemností ze dne [datum] oznámili žalované skryté vady nemovité věci a v souvislosti s vadným plněním z kupní smlouvy uplatnili vůči žalované ve smyslu § 2106 odst. 1 občanského zákoníku právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti dle § 2106 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku, a to ve výši 152 547 Kč odpovídající cenové nabídce stavební firmy [právnická osoba] Žalovaná v odpovědi ze dne [datum] považovala nárok žalobců za neoprávněný s tím, že její bývalý [role v řízení] byl ve věci ze strany žalobců kontaktován dne [datum] s dotazem na stanovisko k opravě, jehož přílohou byla cenová nabídka společnosti [právnická osoba] na předělání podlahy na vinylovou podlahu v obývacím pokoji, kuchyni a malé chodbě. Vzhledem k tomu, že přílohou emailu nebyl znalecký posudek, ani odkaz na závěry soudního znalce, [role v řízení] žalované údajně vnímal celou věc jako účelovou snahu o proplacení nové vinylové podlahy a žalovanou tím dále nezatěžoval. V návaznosti na odpověď žalované ze dne [datum] žalobci požádali soudního znalce [jméno] [příjmení] (tj. soudní znalec z oboru stavebnictví, specializace vady a poruchy staveb) o zpracování odborné zprávy za účelem posouzení skrytých vad nemovitosti a v případě jejich zjištění rovněž o posouzení jejich rozsahu. Z odborné zprávy č. [anonymizováno] [rok] [číslo] vyplývá, že soudní znalec shledal na nemovitosti následující skryté vady a poruchy: 1/ založení spodní stavby je provedeno v jiném technickém řešení, než jak byla stavba povolena [stát. instituce]; 2/ viditelné praskliny na podlaze (dlažba) v místnosti [číslo]; 3/ viditelný pokles základové desky, a tedy nášlapné vrstvy zhotovené z dlažby v [anonymizováno] NP v místnostech [číslo]. K odborné zprávě č. [anonymizováno] [rok] [číslo] byl současně vyhotoven i rozpočet, kterým byly vyčísleny nutné náklady na odstranění shora specifikovaných skrytých vad nemovitosti, a to v celkové výši 639 536 Kč.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že práva z vadného plnění nelze žalobcům přiznat, neboť k oznámení vad nemovitosti nedošlo ve lhůtě bez zbytečného odkladu, a navrhla žalobu zamítnout. K vytýkané vadě ad 1/ žalovaná uvedla, že žalobci se jako kupující nemohou dovolávat jako skryté vady skutečnosti, že stavba není provedena podle projektu, nebo že je provedena v jiném technickém řešení, než které bylo podkladem pro stavební povolení, neboť nenabyli předmětné nemovitosti na základě smlouvy o dílo, v níž by si dohodli konkrétní způsob provedení stavby, ani si v kupní smlouvě nevymínili žádné konkrétní vlastnosti. Z popisu této vady nevyplývá, v čem konkrétně tato vada spočívá, jakým způsobem má být opravena a z vyjádření znalce je dokonce zpochybněno, že by byla zjištěna nebo prokázána jakákoliv konstrukční porucha základové desky.

3. K vytýkané vadě ad 2/ žalovaná uvedla, souvislost prasklin na dlažbě souvisí s deformací základové desky je domněnkou znalce, který sám uvedl, že přesnou příčinu této poruchy lze vyhodnotit po zpracování nového statického výpočtu. Závěry znalce jsou tedy neurčité a nepřesvědčivé zřejmě z toho důvodu, že dosud nebyla prokázána jakákoliv porucha základové desky. K této závadě lze dále uvést, že se nejedná o skrytou vadu, ale o projev běžného zrání díla, které po zhotovení usedá a jde o projev, který vzniká během užívání stavby, kdy si stavba v důsledku tzv. zrání a užívání nezachovává své vlastnosti ve smyslu § 2113 OZ. Na tuto závadu by se musela vztahovat záruka, kterou však žalovaná smluvně neposkytla. K vytýkané vadě ad 3) žalovaná uvedla, že názor znalce, že pokles základové desky souvisí s její neřízenou deformací, je naprosto nepřezkoumatelný a nedostatečně odůvodněný za situace, kdy znalec uvádí, že porucha základové desky nebyla dosud prokázána. Žalovaná dále poukazovala na to, že žalobci užívají předmětné nemovitosti od [anonymizováno] [rok] na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum], tj. ještě před kolaudací domu a v té době byli detailně seznámeni se stavebně-technickým i právním stavem nemovitostí, včetně skutečnosti, že dům je na rozdíl od projektu podsklepený, kdy obvodové základové pásy jsou provedené ze ztraceného bednění vyplněného betonem a strop ze železobetonové konstrukce, na které je položena železobetonová deska.

4. Na základě provedeného dokazování soud učinil tato zjištění:

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno že kupní smlouva žalovaná jako prodávající převedla na žalobce jako kupující vlastnické právo k nemovité věci – pozemku č. [rok] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře [výměra], jehož součástí je budova s [adresa] (rodinný dům), vše zapsáno v evidenci katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedené u [stát. instituce], katastrální pracoviště Frýdlant, pro katastrální území a [územní celek] za kupní cenu [částka]. Z č. V. odst. 1 kupní smlouvy vyplývá, že prodávající (žalovaná) seznámila kupující se stavem nemovitosti a kupující (žalobci) prohlásili, že si předmětnou nemovitost řádně prohlédli a je jim znám jejich současný stavební i právní stav.

6. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, kdy každý je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti [anonymizováno]

7. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci žalované písemně oznámili, že soudní znalec [jméno] [příjmení] při místním šetření shledal na předmětné nemovitosti podstatné vady a poruchy spočívající v tom, že nosná konstrukce podlahy nemovitosti technologicky neodpovídá projektové dokumentaci, což se prakticky projevuje tím, že v celém přízemí nemovitosti praská dlažba a odlepuje se. Žalobci žalovanou vyzvali k zaplacení částky 152 547 Kč představující přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti ve výši odpovídající cenové nabídce společnosti [právnická osoba] Dle podacího lístku byla zásilka odeslána žalované dne [datum].

8. Z odpovědi na oznámení skrytých vad bylo zjištěno, že žalovaná považovala nárok na zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny za neoprávněný.

9. Ze soupisu prací k odborné zprávě č. [anonymizováno] [rok] [číslo] ze dne [datum] zpracovaného [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že předpokládané náklady na odstranění vad nemovitosti byly vyčísleny na částku 639 536,02 Kč.

10. Z předžalobní upomínky ze dne 3. 10. 2021 soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě částky 639 536 Kč představující přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti, kdy tato částka odpovídá nezbytným nákladům, které je třeba vynaložit na odstranění skrytých vad předmětné nemovitosti. Zásilka byla dne 3. 10. 2021 dodána do datové schránky právní zástupkyně žalované.

11. Z odpovědi žalované na předžalobní upomínku ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná považovala nárok žalobců na neexistující a své stanovisko podrobně odůvodnila shodně jako ve vyjádření k žalobě.

12. Z odborné zprávy č. [anonymizováno] [rok] [číslo] zpracované znalcem [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že znalec při místním šetření provedeném dne [datum] nalezl následující vady a poruchy: 1) založení spodní stavby je provedeno v jiném technickém řešení, než jak je stavba povolena [stát. instituce]; 2) viditelné praskliny na podlaze (dlažba) v místnosti 107+ 3) viditelný pokles podlahy v OP a v kuchyni. Ohledně prasklin podlahy znalec uvedl, že přesnou příčinu poruchy lze vyhodnotit po zpracování nového statického výpočtu. Přílohou zprávy je souhlas [stát. instituce] s provedením ohlášené stavby, Prohlášení stavebního dozoru a výkresy – řezy předmětné stavby.

13. Z emailové komunikace bylo zjištěno, žalobce dne [datum] zaslal panu [příjmení] cenovou nabídku na opravu podlahy v obývacím pokoji, kuchyni a malé chodbě s tím, že další náklady spojené s předěláním podlahy zatím nezná. Přílohou emailu byla cenová nabídka na zhotovení vinylové podlahy. Z emailu pana [příjmení] adresovaného žalobci ze dne [datum] bylo zjištěno, že pan [příjmení] na email žalobce reagoval, kdy žalobci sdělil, že nabídku ukáže žalované. Dále uvedl, že pokud by měl opravu podlahy hradit, vybere zhotovitele sám.

14. Žalobce v účastnické výpovědi uvedl, že nemovitost se žalobkyní kupovali od žalované. Ve věci koupě nemovitosti od počátku vystupoval i pan [příjmení], který je domem několikrát provázel. S převodem nemovitosti žalobci dostali projektovou dokumentaci, žalobce není schopen posoudit, zda byla kompletní. Na podzim roku [rok] praskla dlažba v celé šíři obývacího pokuje. Žalobce si k posouzení případných vad přizval znalce [jméno] [příjmení], na místním šetření se znalcem [příjmení], které proběhlo na podzim roku [rok] byl přítomen i pan [příjmení]. Znalec [příjmení] vyhodnotil, že by se mělo jednat o skrytou vadu nemovitosti. Po schůzce se znalcem [příjmení] di žalobce opatřil podklady ze stavebního úřadu a nechal vypracovat cenovou nabídku na výměnu podlahy, kterou poslal panu [příjmení]. Ohledně nemovitosti vždy komunikoval s panem [příjmení], který dům stavěl a bydlel přes ulici společně s žalovanou. Žalobce nevěděl že pan [příjmení] a paní [celé jméno žalované] nejsou [role v řízení], neboť žili ve společné domácnosti, a neuvědomil si, že na kupní smlouvě je jako prodávající pouze paní [celé jméno žalované]. U kolaudace nebyl, kolaudační rozhodnutí viděl až po schůzce se znalcem [příjmení]. Žalovanou ve věci oslovil až prostřednictvím právníka na [anonymizováno] roku [rok]. Do předmětné nemovitosti se nastěhovali až po uzavření kupní smlouvy. Dle žalobce je možné, před uzavřením kupní smlouvy došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. V době uzavření kupní smlouvy byl dům zkolaudovaný. Žalobci dům kupovali prostřednictvím realitní kanceláře. Pan [anonymizováno] se účastnil téměř každé prohlídky, v domě ještě dokončoval nějaké práce. Před kolaudací si dům prohlíželi, předpokládali, že když byl zkolaudován, tak byl technicky v pořádku a postaven podle projektu. Žalobce věděl, že dům je podsklepený, že je pod základy prostor vysoký asi [anonymizováno] m. Při podpisu smlouvy byli přítomni žalobci, žalovaná, zástupce realitní kanceláře a nejspíš se to podepisovalo u nějaké další osoby. Stav dlažby se postupně zhoršuje, prasklina se rozšiřuje a v celém spodním patře je dlažba odchlípnutá. Znalec [příjmení] žalobci sdělil, že základová deska se hýbe minimálně, není nebezpečí propadnutí podlahy či podobného problému. Žalobce vnímá pohyb základové desky tím, že se rozjíždí dlažba a rovněž„ cvakáním“ při chůzi po dlažbě.

15. Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že nemá žádný vztah k žalobců a je bývalým [role v řízení] žalované, jsou rozvedeni asi [anonymizováno] či [anonymizováno] let. Svědek podniká ve stavebnictví a podílel se na výstavbě domu, a to od počátku kromě fáze stavebního řízení. [ulice] řízení zařizovala žalovaná s projektantem panem [jméno]. Svědek má za to, že žalobci bydleli v domě ještě před převodem vlastnictví. Je možné, že došlo ke změnám v projektové dokumentaci, svědek nejednal s projektantem. Žalobci se ve věci na svědka obrátili na [anonymizováno] roku [rok] z důvodu prasklé dlažby. Místního šetření se znalcem se zúčastnil krátce, asi [anonymizováno] až [anonymizováno] minut. Svědek se znalcem mluvil, ale již neví o čem. Asi v [anonymizováno] roku [rok] ho žalobce kontaktoval a emailem mu zaslal rozpočet na opravu podlahy. S paní [celé jméno žalované] komunikuje, ale nevzpomíná, jestli spolu řešili tento problém. Žalovaná mu po několika měsících říkala, že po ní žalobci nárokovali jakousi částku. Před uzavřením kupní smlouvy žalobcům nemovitost ukazoval, realitní kancelář věděla, že se podílel na stavbě, a oslovila jej, aby se dostavil na prohlídky s kupujícími. Není si jistý, zda se s žalobcem bavil o stavebnětechnickém stavu nemovitosti. Dům byl postavený vyšší kvůli povodni, prostor pod domem měl být zasypaný. Dům stavěl svědek svépomocí, firmy dělali odborné práce, nejspíše i betonování podlah. Žalovaná bydlela v době uzavření kupní smlouvy naproti od předmětné nemovitosti. Svědek žalovanou ohledně cenové nabídky zaslané žalobcem nekontaktoval, nechtěl jí tím zatěžovat a neviděl k tomu žádný důvod, neměl žádné jiné podklady a čekal, že přijde vyjádření od znalce.

16. Soud zamítl návrh žalobců na provedení důkazu znaleckým posudkem k posouzení existence tvrzených vad nemovitosti a jejich případnému ocenění pro nadbytečnost, neboť soud dospěl k závěru, že žalobu je třeba zamítnou z důvodu nikoli včasného oznámení tvrzených vad a z toho proto již není třeba existenci tvrzených vad prokazovat.

17. Mezi emailem pana [příjmení] ze [datum] a jeho svědeckou výpovědí potažmo tvrzením žalované, že pan [příjmení] žalovanou ohledně stanoviska k opravě dlažby nekontaktoval soud neshledává rozpor, neboť pan [příjmení] v emailu napsal, že žalované nabídku ukáže, z čehož však nevyplývá jednoznačný závěr, že tak skutečně učinil.

18. Na základě provedeného dokazování, kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, a po přihlédnutí všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, dospěl soud k těmto skutkovým a právním závěrům:

19. Při svém rozhodnutí soud vycházel z následujícího závěru o skutkovém stavu věci: Žalobci nabyli vlastnictví k předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanou dne [datum]. Na [anonymizováno] roku [rok] se v domě objevila prasklina po celé šíři obývacího pokoje a začala se v celém první patře domu odlepovat dlažba. Žalobci ve věci kontaktovali pana [příjmení], který předmětný dům postavil a je bývalým [role v řízení] žalované. K posouzení vad podlahy si žalovaní přizvali znalce [jméno] [příjmení], který na místě provedl šetření, kterého se zčásti účastnil i pan [příjmení]. Znalec [příjmení] shledal na nemovitosti následující skryté vady a poruchy: 1/ založení spodní stavby je provedeno v jiném technickém řešení, než jak byla stavba povolena [stát. instituce]; 2/ viditelné praskliny na podlaze (dlažba) v místnosti [číslo]; 3/ viditelný pokles základové desky a tedy nášlapné vrstvy zhotovené z dlažby v [anonymizována dvě slova] v místnostech [číslo]. Dne [datum] žalobce a) kontaktoval pana [příjmení] s cenovou nabídkou na opravu podlahy. Pan [anonymizováno] v reakci uvedl, že nabídku ukáže žalované, nabídku jí však neukázal. Žalobci dne [datum] prostřednictvím právního zástupce žalované oznámily skryté vady nemovitosti včetně sdělení, že si jako právo z vadného plnění zvolili přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalovaná v reakci namítala mj. pozdní oznámení existence vad. Pod základovou deskou domu, je prostor vysoký cca 120 cm vzniklý vyvýšením základů jako ochrany před povodní a nezasypáním prostoru pod základovou deskou.

20. Podle ustanovení § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

21. Podle ustanovení § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

22. Podle ustanovení § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

23. Podle ustanovení § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

24. Podle ustanovení § 2121 odst. 1 o. z. nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.

25. Podle ustanovení § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

26. Podle ustanovení § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

27. Podle ustanovení § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

28. Podle ustanovení § 2112 odst. 2 o. z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

29. Podle ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

30. Podle ustanovení § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

31. Předmětem řízení byl nárok žalobců na přiměřenou slevu z kupní ceny jako práva z vadného plnění ve smyslu ustanovení § 2099 odst. 1 o. z. ve spojení s § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. Žalobci vytýkali, že založení spodní stavby je provedeno v jiném technickém řešení, než jak byla stavba povolena [stát. instituce]; na podlaze (dlažba) se objevují viditelné praskliny v místnosti [číslo]; a viditelný pokles základové desky a tedy nášlapné vrstvy zhotovené z dlažby v [anonymizována dvě slova] v místnostech [číslo].

32. Žalovaná v řízení namítala, že právo z vadného plnění nelze žalobcům s ohledem na ustanovení § 2112 o. z. přiznat, neboť žalobci vady neoznámili bez zbytečného odkladu po jejich zjištění, když žalobci žalované oznámili až dopisem právního zástupce ze dne [datum], tedy po více než pěti měsících od okamžiku, kdy vady zjistili.

33. Soud se ztotožnil s názorem žalobců, že vady, které má předmětná nemovitost vykazovat, jsou svou povahou vady skryté. Skrytou vadou se rozumí vada, která kupujícímu nebyla v době převodu známa, a která mu zůstala„ oprávněně“ neznáma i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Skrytá vada má svůj původ v době, kdy nemovitost byla ve vlastnictví prodávajícího či předchozího vlastníka. Vady, které žalobci uplatňují, se projevují prasklinami v podlaze a odlepováním dlažby, které se začaly objevovat v menším rozsahu na [anonymizováno] roku [rok] a výrazně na [anonymizováno] roku [rok]. V době uzavření smlouvy nebylo možné vady běžnou prohlídkou věci identifikovat.

34. Právo z vadného plnění lze za předpokladu, že prodávající namítá, že existence skrytých vad nebyla včas oznámena, přiznat pouze v případě, že kupující oznámí vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, jak vyplývá z ustanovení § 2112 odst. o. z. Na oznámení skrytých vad nemovitosti dopadá rovněž ustanovení § 2129 odst. 2 o. z., který pro oznámení těchto vad stanoví lhůtu pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Toto ustanovení však upravuje lhůtu objektivní, která se uplatní pouze v případě, že se skryté vady v této lhůtě, neprojeví, či lhůta bez zbytečného odkladu v konkrétním případě lhůtu pěti let od nabytí přesahuje. I pro nemovité věci se v souladu s ustanovením § 2131 o. z. uplatní subjektivní lhůta bez zbytečného odkladu vyplývající z ustanovení § 2112 o. z. Vzhledem k tomu., že žalovaná namítla pozdní oznámení vad ze strany žalobců, zabýval soud v prvé řadě tím, zda žalobci jako kupující oznámili žalované existenci skrytých vad bez zbytečného odkladu ve smyslu ustanovení § 2112 odst. 1 o. z.

35. Oznámení vady je jednostranným právním jednáním, které musí být adresované prodávajícímu a kterým mu kupující sděluje existenci konkrétní vady věci. Jednostranný právní úkon se nestane perfektním, pokud není adresovaný druhé straně smlouvy, a to bez ohledu na to, zda se druhá strana smlouvy o odstoupení od smlouvy dozvěděla a na toto odstoupení reagovala (srov. rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26. 4. 2018, sp. zn. 14 Co 168/2017).

36. Lhůtu bez zbytečného odkladu je třeba interpretovat jako velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude vždy záviset na okolnostech konkrétního případu (srov. rozsudek ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012). V kontextu oznámení vad se jedná o lhůtu nepřekračující několik dní od zjištění vady (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020). Lhůta bez zbytečného odkladu by však neměla být interpretována nepřiměřeně v neprospěch kupujícího. Vzhledem k tomu, že by měl vadu v rámci jejího oznámení jasně označit a oznámit každou jednotlivou vadu, je třeba brát v úvahu čas potřebný k identifikaci vady, která zvláště u nemovitých věcí obvykle vyžaduje shlédnutí věci odborníkem.

37. V projednávané věci žalobci zjistili, že nemovitost má pravděpodobně skryté vady, nejpozději na [anonymizováno] roku [rok], kdy se v domě objevila prasklina v podlaze v obývacím pokoji a začala odlepovat podlaha v celém prvním patře domu. Následně si přivzali znalce, který provedl na [anonymizováno] roku [rok] prohlídku nemovitosti. Nejpozději několik dnů po této prohlídce museli být žalobci schopni vady dostatečně jasně označit a popsat. Lhůta bez zbytečného odkladu v projednávané věci vzhledem k okolnostem uběhla několik dnů, maximálně jednotky týdnů po provedení místního šetření znalcem tedy nejpozději v průběhu [anonymizováno] [rok].

38. Aby bylo možné žalobcům přiznat právo z vadného plnění, museli by žalobci vady bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu, se kterým žalobci uzavřeli kupní smlouvu, tedy žalované. Žalobce a) však po zjištění vad nemovitosti kontaktoval bývalého [role v řízení] žalované pana [jméno] [příjmení], který dům stavěl a v průběhu jeho prodeje zjišťoval prohlídky domu se zájemci o jeho koupi. Pan [anonymizována dvě slova] však nebyl v žádném právním vztahu s žalobci, nelze se proto vůči němu dovolávat účinků včasné notifikace vad. Skutečnost, že pan [příjmení] s žalobci prováděl prohlídky domu před jeho koupí, neboť dům stavěl a znal tedy jeho stavebně-technický stav, není pro právní posouzení věci relevantní. Žalobci byli ve smluvní závazkovém vztahu pouze se žalovanou. Žalovaná je tak jedinou osobou, které mohli žalobci adresovat oznámení vady. Žalobci kupní smlouvu osobně podepsali a měli k dispozici její písemné vyhotovení. Bylo jim tak známo, že smlouvu uzavřeli pouze se žalovanou jako jedinou kupující. Pokud žalobce a) vady v [anonymizováno] [rok] oznámil panu [příjmení], nemá toto jednání žalobce a) žádné právní následky. Nadto je nutno uvést, že vady panu [příjmení] oznámil pouze žalobce a) a na žalobkyni b) se jeho jednání nevztahuje. Za oznámení vad ze strany žalobců lze považovat až dopis právního zástupce žalobců adresovaný žalované ze dne [datum], tedy až po více než čtyřech měsících od jejich zjištění. Toto oznámení však nebylo učiněno ve lhůtě bez zbytečného odkladu.

39. Žalobci zjistili existenci tvrzených skrytých vad nemovitosti nejpozději v [anonymizováno] roku [rok], žalované je však oznámili až [datum]. Pro přiznání práva z vadného plnění by žalobci museli vady oznámit ve lhůtě bez zbytečného odkladu od jejich zjištění. Tato lhůta nebyla ze strany žalobců dodržena. Žalobcům proto nelze právo z vadného plnění přiznat s odkazem na ustanovení § 2112 o. z., když žalovaná pozdní oznámení vad namítala.

40. Na základě výše uvedeného soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

41. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce po zaokrouhlení ve výši 67 518 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle ustanovení § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 639 536 Kč sestávající z částky 10 860 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v ustanovení § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne14. 11. 2022, účast na jednání soudu dne 23. 1. 2023 a podání závěrečného návrhu) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle ustanovení § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 55 800 Kč ve výši 11 718 Kč. Náhradu nákladů řízení je žalovaná povinna zaplatit žalobci k rukám jejího advokáta (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

42. Lhůtu k plnění stanovil soud podle ustanovení § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.