18 C 32/2022

Plný text

Okresní soud v Liberci rozhodl samosoudcem Mgr. Kamilem Podholou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o určení nájemného soudem I. [ulice] nájemné za užívání bytu [číslo] o velikosti [anonymizována dvě slova] 1 o podlahové ploše [výměra], v budově [adresa], bytový dům na adrese [adresa žalované], která je součástí pozemku parc. [číslo] pro [katastrální uzemí] ([číslo]), v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], nájemcem, paní [celé jméno žalované], se stanoví na částku 4.680 Kč s účinky ode dne 1. 2. 2022. II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 18 338,63 Kč k rukám právního zástupce do tří měsíců od právní moci rozsudku.

1. Žalováno ve věci bylo [datum] s tím, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], bytový dům na adrese [adresa žalované] (dále jen„ bytový dům“), zapsáno na LV [rok], pro [katastrální uzemí] ([číslo]), v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalovaná jako nájemce užívá byt [číslo] o dispozici [anonymizována tři slova], který je umístěn v bytovém domě o. o podlahové ploše [anonymizováno] m 2 (dále jen„ byt“). [ulice] nájemné v bytě je stanoveno a placeno na základě rozpisu nájemného ze dne [datum], a to částce 3.900 Kč (dále jen„ stávající nájemné”). Žalobkyně se návrhem ze dne [datum] obrátila na žalovanou s návrhem na zvýšení nájmu bytu pronajímatelem a sdělení postupu dle § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., obč. z. (dále jen„ návrh na zvýšení nájemného“). K dodání zásilky ([anonymizováno]) došlo [datum]. Návrhem na zvýšení stávajícího nájemného o minimální částku, jak navýšení předvídá § 2249 odst. 1 obč. z., navrhla žalobkyně navýšení nájemného o 20 %, tj. o částku 780 Kč měsíčně. Po tomto zvýšení mělo nové měsíční nájemné za byt činit částku 4.680 Kč měsíčně (bez záloh na služby) (dále jen„ nové nájemné”). V návrhu na zvýšení nájemného žalobkyně žalovanou informovala o skutečnosti, že navrhované zvýšení stávajícího nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě s tím, že postup pro určení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě je závazně stanoven nařízením vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. V daném místě, resp. v radiu 5 km jsou srovnatelné byty pronajímány za částku měsíčního nájemného ve výši 11.000 Kč. Nájemné v nově navrhované výši tedy srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě zdaleka nedosahuje. Dále žalobkyně žalovanou informovala, že jsou splněny podmínky (byť s ohledem na § 3075 obč. z. pro daný případ nikoli nezbytné), kdy nájemné nesmí být zvýšeno dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž bylo nájemné zvýšeno naposledy (naposledy došlo ke zvýšení oznámením); v daném případě nájemné doposud nebylo nikdy zvyšováno a je placeno na základě rozpisu vystaveného před 9 lety. Žalobkyně žalovanou informovala, že pokud bude s návrhem na zvýšení nájemného souhlasit, nechť začne hradit zvýšené měsíční nájemné, tedy ve výši 4.680 Kč počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití tohoto návrhu, a to s odkazem na § 2249 odst. 3 NOZ. Žalobkyně žalované v návrhu na zvýšení dále sdělila, že pokud s návrhem bude souhlasit, nechť zašle jedno podepsané vyhotovení v místě doložky, která obsahuje projev souhlasné vůle žalované s návrhem na zvýšení nájemného, na adresu [celé jméno žalobkyně], [ulice a číslo], [číslo] [obec] s tím, že žalované bude vystaven nový evidenční list. Žalobkyně žalovanou informovala, že pokud ve lhůtě dvou měsíců ode dne dojití tohoto návrhu nesdělí, že se zvýšením stávajícího nájemného souhlasí, vzniká jí jako pronajímateli dle § 2249 odst. 3 obč. z. právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. Žalovaná na návrh žalobkyně na zvýšení nájemného nikterak nereagovala, přičemž nájemné platí nadále v původní výši, tj. ve výši 3.900 Kč, když dne [datum] uhradila částku 4.370 Kč (tedy nájem včetně poplatků), dne [číslo]. částku 4.370 Kč, dne [číslo]. částku 4.370 Kč.

2. Bylo jednáno podle § 101 odst. 3 o.s.ř. bez přítomnosti žalované, která se omluvila a to z důvodu [anonymizováno] stavu.

3. Své vlastnictví žalobce doložil výpisem z katastru nemovitostí, a pokud jde o stávající nájemné hrazené žalobkyní a tvrzení žaloby týkající se doby, od kdy nebylo zvyšováno, tak rozpisem nájemného z [datum], kde tedy potvrzena stávající část. Pokud jde o návrh žalobkyně na zvýšení nájmu a sdělení postupu dle § 2249 odst. odst. 3 OZ, tak toto bylo k důkazu doloženo a toto tvrzení z něj vyplývá a včetně podacího lístku, resp. relací pošty o sledování zásilky.

4. Ze strany žalované pak byla zejména doložena fotodokumentace poměrně obsáhlá týkající se stavu bytu, kdy zde je zřejmé, že jsou zde zejména tzv. mapy na omítce, kdy k tomuto se žalobkyně vyjádřila tak, že nová žalobkyně, která je vlastnicí asi rok, kdy předchozí majitelé stav bytu neřešili, tedy k zatečení a je to zřejmé i z fotografií došlo před delší dobou, nikoliv tedy za vlastnictví žalobkyně a žalovaná pak o byt nepečuje a dle informací žaloby, kdy k zatečení mělo konkrétně dojít před pěti až deseti lety předchozímu majiteli nebyl byt zpřístupněn k vymalování. Pokud pak ve svých poznámkách k fotografiím žalovaná uvádí, že byt nelze vymalovat, protože s budou měnit nájemníci, tak dle žaloby toto není zákonným důvodem odůvodňujícím stav bytu, který je dále dle fotografií zarovnán různými věcmi. Soud k fotografiím uvádí, že mapy po vytopení zde patrné jsou a je zřejmé, že byt delší dobu vymalován nebyl.

5. Z cenové mapy, a sice z Asociace realitních kanceláří bylo zjištěno, že pro danou oblast je obvyklé nájemné cca 130 Kč/m2 a vyšší. Ze strany žaloby bylo toto zjištění doplněno tvrzením, že v předmětném domě, resp. lokalitě, jsou nájmy cca 8 – 9 000 Kč za obdobný byt.

6. Soud ověřil výpočtem, že navrhované zvýšené nájemné odpovídá cca 111 Kč/m2, což je, jak bylo doplněno tvrzením ze strany žaloby, o 20 Kč méně než je aktuální cenová hladina.

7. Soud zvažoval znalecký posudek, kdy s ohledem na průběh dokazování a fakt, že nájemné požadované žalobkyní se pohybuje pod hranicí obvyklého nájemného dle cenové mapy, tedy soud se rozhodl, že znalecký posudek vypracován nebude, s ohledem na zásadu hospodárnosti řízení. Jde zejména o cenu znaleckého posudku, která by v daném případě dle zkušeností soudu převýšila 2 měsíční nájemné.

8. Pokud jde o zákonnou úpravu zvyšování nájemného, tak na tu již bylo poukazováno, tak jak bylo uvedeno shora v žalobě a tento postup je zrekapitulován i ve výzvě, která byla provedena k důkazu, tedy pokud je zde nájemní vztah, který je upraven v § 2201 a násl. OZ, resp. pokud jde o nájem bytu § 2235 a násl. OZ, kdy tedy nájemné je jednou ze základních povinností nájemce a soud na tomto místě uvádí, že existence nájemního vztahu sporována nebyla, pak pokud jde o zvyšování nájemného, tak podle cit. ust. § 2249 OZ neujednají-li si strany zvyšování nájemného, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. Podle 3. odstavce uvedeného ustanovení nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímatel do dvou měsíců od dojití návrhu, že s vyšší nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby tedy nájemné určil soud a takto i žalobce postupoval. Druhý odstavec uvedeného ustanovení pak odkazuje na prováděcí právní předpis při výši stanovení obvyklého nájemného. V daném případě je jím tedy nař. vl. č. 453/2013 Sb. a zde v § 3 jsou tedy dva způsoby a buď je zde posudek znalce, anebo jsou nejméně tři srovnatelné nájemné, které mají být doloženy. K tomuto soud uvádí, že se domnívá, že toto ustanovení druhého odstavce se vztahuje k prvnímu odstavci a ukládá postup pronajímateli při zvyšování nájemného, ale nevztahuje jako závazný postup na následující ustanovení, což vyplývá i z koncepce tohoto ustanovení, tzn., že soud může stanovit fakticky nájemné i jiným způsobem a v daném případě tak soud postupoval, tzn., vycházel z cenové mapy realitních kanceláří a z toho, že navrhované zvýšení se stále pohybuje pod touto úrovní, také z toho, že nájemné nebylo, tak jak uvedeno shora zvyšováno delší dobu.

9. S odkazem na shora uvedená skutková zjištění a právní závěr soudu se soud rozhodl žalobě vyhovět a zvýšil nájemné od data podání žaloby.

10. Úspěšný žalobce má právo podle § 142 o.s.ř. na náhradu nákladů řízení a to dle vyhl. č. 177/1996 Sb. a ve spojení s nálezem Ústavního soudu č. 116/2013 Sb., a to za 4 úkony právní služby podle § 9 odst. 3 písm. b) AT vyhl. č. 177/1996 Sb. z tarifní hodnoty 35 000 Kč po 2 500 Kč, tedy za 4 úkony 10 000 Kč (úkony jsou: Převzetí a příprava, výzva k zaplacení, žaloba, účast při soudním jednání), k úkonům pak 4 paušální náhrady dle AT po 300 Kč, tedy celkem 1 200 Kč a dále cestovní náhrady za cestu automobilem na trase [obec] [ulice a číslo] – OS v [obec] a zpět (celkem 220 km; kombinovaná spotřeba vozidla 5,9 l /100 km, nafta; tedy při vyhláškové ceně paliva dle vyhl. č. 589/2020 Sb., tedy litr motorové nafty dle vyhl. č. 27,20 Kč a náhrada za používání vozidla 4,70 Kč/km dle § 157 odst. 4b) zák. č. 262/2006 Sb., celkem 1 603 Kč, náhrada ztráty času na cestě (cesta v obou směrech 3 hodin 10 min) tedy dle § 14 odst. 3 AT - 700 Kč, celkem tedy náklady 13 503 Kč, zvýšeno o 21% DPH 2 835,63 Kč dle § 137 o.s.ř. a za zaplacený soudní poplatek 2 000 Kč, celkem 18 338,63 Kč.

11. Podle § 160 o.s.ř. byla s ohledem na finanční situaci žalované, která je osvobozena od soudních poplatků stanovena delší než zákonná třídenní lhůta k plnění, pokud jde o náhradu nákladů řízení.