24 C 29/2020

Plný text

Okresní soud v Liberci rozhodl soudkyní Mgr Ing Danou Semirádovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 20 000 Kč s příslušenstvím a o vzájemné žalobě o zaplacení částky 10 504 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení a úrok ve výši 660 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v rozsahu úroku z prodlení z částky 20 000 Kč od [datum] do [datum].

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované částku 10 504 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 90 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Liberci soudní poplatek za žalobu ve výši 1 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou u soudu dne [datum] žalobkyně nárokovala vrácení jistoty zaplacené dne [datum] ve výši 20 000 Kč v souvislosti s nájemní smlouvou uzavřenou téhož dne se žalovanou jako pronajímatelkou o nájmu bytu na adrese [adresa]. Žalobkyně uvedla, že byt měl spoustu vad, přestože byl prezentován jako zcela nový, bydlení znepříjemňovali psi žalované, žalobkyni nebylo sděleno, že proti bytu má žalovaná prostory k podnikání, bydlení tak rušili její klienti, žalobkyně po nich musela uklízet chodbu, žalobkyně musela uzavřít smlouvu o pojištění domácnosti, tato smlouva se žalované nelíbila, chtěla, aby novou vypracovala její kamarádka, údaje v ní uvedené o podlahové ploše však neodpovídaly skutečnosti, další konflikt vznikl, když chtěla žalobkyně zřídit internetové připojení, bylo jí řečeno, aby si hledala jiné bydlení, což také učinila. V tu chvíli se rozhodla, že všechny tyto skutečnosti jí pouze znepříjemňují bydlení a že se jedná hlavně o šikanu ze strany žalované, žalovaná si přála, aby všechny záležitosti řešila s realitním makléřem, kterého jmenovala správcem, tomu žalobkyně e-mailem zaslala výpověď nájmu, vzápětí jí volal s tím, že ač byt výpověď měla být písemně, přijímá jí i takto elektronicky. Když začali řešit složenou jistotu, kterou žalobkyně potřebovala na nový nájem, bylo jí správcem řečeno, že jí může dostat nejdříve 14 dní po předání bytu, jak je uvedeno v nájemní smlouvě, bylo jí přislíbeno, pokud nebude byt poničený, může jí být do 14 dnů jistota vrácena. Žalobkyně byt předala dne [datum], byl přítomen správce a manžel žalované, správce řekl, že nikdy nepřebíral tak pěkně uklizený byt, pan [příjmení] se všemožně snažil najít nějakou vadu, což se mu nepovedlo, oba pak žalobkyni sdělili, že podala výpověď 14 dní před vystěhováním, a ne měsíc, tak jí jistotu nevrátí. Jistotu žalovaná žalobkyni nevrátila ani přes předžalobní výzvu, žalobkyně tak žalobou požadovala zaplacení částky 20 000 Kč spolu s úroky z jistoty od [datum] a úroky z prodlení od [datum] do zaplacení.

2. Žalovaná se žalobou uplatněným nárokem nesouhlasila, nečinila sporným to, že účastnice uzavřely dne [datum] smlouvu o nájmu předmětného bytu, že téhož dne žalobkyně zaplatila jistotu ve výši 20 000 Kč a že dne [datum] převzala od žalobkyně byt zpět do své dispozice. Na svoji obranu pak uvedla, že žalobkyně vytvářela fiktivní situaci, kdy údajně mělo docházet k hrubému porušování nájemní smlouvy žalovanou, aby dosáhla okamžitého ukončení nájemního vztahu, když to žalovaná odmítla, zaslala žalované e-mailem nepodepsaný elektronický dokument, v němž žádá o ukončení nájemního vztahu ke dni [datum] a vrácení jistoty ke dni [datum] (správně má být rok [rok]), správce bytu v zastoupení žalované žalobkyni sdělil, že žádost nesplňuje podmínky pro platnou výpověď, když nájemní smlouva vyžaduje výpovědní dobu 3 měsíců, nicméně žalovaná připustila možnost jednat o ukončení nájmu dohodou, datum ukončení k [datum] však výslovně odmítla, k jiné dohodě o ukončení nájmu však nedošlo. Dále žalovaná uvedla, že účastnice ujednaly nájemné ve výši 14 500 Kč a platby záloh na služby ve výši 754 Kč, tj. celkem částka 15 252 Kč měsíčně se splatností nejpozději do 20. dne měsíce na měsíc následující, poslední nájemné žalobkyně zaplatila za měsíc [měsíc] [rok], na nájemné za měsíc [měsíc] a [měsíc] [rok] již nezaplatila ničeho, v den splatnosti nájemného za [měsíc] tak v souladu s čl. III odst. 3 a čl. IV odst. 4 nájemní smlouvy došlo k zápočtu jistoty ve výši 10 252 Kč a dne [datum] pak k zápočtu zbývající části jistoty ve výši 4 748 Kč; ve zbývající části nájemného za [měsíc] [rok] ve výši 10 504 Kč má žalovaná nadále pohledávku za žalobkyní. Žalovaná proto navrhla zamítnutí žaloby a současně podáním ze dne [datum] uplatnila vůči žalované vzájemnou žalobou požadavek na zaplacení částky 10 504 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši od [datum] do zaplacení.

3. Soud věc projednal dne [datum] v nepřítomnosti žalobkyně podle ustanovení § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“, vycházeje z obsahu spisu a z provedených důkazů, když žalobkyně svoji nepřítomnost u jednání omluvila, o odročení jednání nežádala, výslechu žalobkyně nebylo pro rozhodnutí věci zapotřebí.

4. Pro rozhodnutí věci bylo podstatnou skutečností, k jakému datu skončil nájem bytu, což byla skutečnost mezi účastnicemi sporná.

5. Podle ujednání čl. II odst. 1 nájemní smlouvy nájem se sjednává na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení písemným dodatkem. Podle ujednání čl. VI nájemní smlouvy nájem končí uplynutím sjednané doby nájmu, obě smluvní strany mohou vypovědět tuto smlouvu písemnou výpovědí v případě, že druhá strana porušila povinnost stanovenou touto smlouvou; pro tento případ platí jednoměsíční výpovědní lhůta, která začíná plynout od data doručení výpovědi; výpověď musí být písemná a zaslána druhé straně doporučeně (bod 1.), obě smluvní strany mohou vypovědět tuto smlouvu písemnou výpovědí bez udání důvodu, pro tento případ platí tříměsíční výpovědní lhůta (bod 2.).

6. Žalobkyně zaslala žalované, resp. jí zmocněné osobě e-mail datovaný [datum] s tím, že:„ tímto nadepsanou smlouvu vypovídám. Vzhledem k tomu, že řádně hradím nájemné, žádám Vás o vrácení složené jistoty – kauce – 20 000 Kč a to nejpozději ke dni skončení nájemního vztahu. … Důvody pro ukončení nájemní smlouvy jsou, že ze strany pronajímatele a správce nebyla dodržena nájemní smlouva a domovní řád. Žádám tedy o vrácení kauce ve výši 20 000 Kč k [datum] a ukončení nájmu k [datum]“. Obě účastnice shodně uvedly, že se jednalo o zaslání e-mailu.

7. Podle ustanovení § 2286 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

8. Nájemce může podle ustanovení § 2287 o. z. nájem sjednaný na dobu určitou vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Toto ustanovení neobsahuje délku výpovědní doby, analogií s výpovědí pronajímatele (§ 2288 odst. 3 o. z.), jakož i s obecnou délkou výpovědní doby pro nemovitosti (§ 2231 o. z.) pak výpovědní doba činí 3 měsíce.

9. Za subsidiární aplikace ustanovení § 2229 o. z. nájem na dobu určitou může nájemce též vypovědět z důvodů, které si s pronajímatelem ujednal v nájemní smlouvě, logicky tak je možné i ujednání, že nájemce může nájem vypovědět i bez udání důvodu, musí se však v těchto případech rovněž sjednat s pronajímatelem délku výpovědní doby.

10. Je v prvé řadě je třeba dát za pravdu žalované v tom, že prostý e-mail není písemným právním jednáním ve smyslu § 561 odst. 1 o. z., v řízení nevyšlo najevo, že by e-mail žalobkyně s datem [datum] coby elektronický dokument, jež měl být výpovědí nájmu, byl podepsán elektronickým podpisem podle zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. Nedodržení obligatorní písemné formy výpovědi nájmu je stíháno její relativní neplatností. I kdyby přesto na tento e-mail bylo nahlíženo jako na výpověď nájmu, zakládalo by jeho doručení žalované, resp. jejímu zmocněnci běh výpovědní doby v trvání 3 měsíců, ať již podle ustanovení § 2287 o. z., či podle ujednání účastnic o možnosti nájemce vypovědět nájem podle čl. VI bod 2. nájemní smlouvy. Nemůže být na e-mail podle jeho obsahu nahlíženo jako na výpověď nájmu podle čl. VI bod 1 nájemní smlouvy s výpovědní lhůtou 1 měsíce, neboť v tom případě by výpověď musela obsahovat popis konkrétního skutku, v němž je spatřováno porušení nájemní smlouvy, aby soud mohl posoudit naplnění uvedeného výpovědního důvodu, a tím i oprávněnost výpovědi, požadavku konkrétního vymezení skutku závadného chování žalované nemůže dostát obecné konstatování, že:„ … ze strany pronajímatele a správce nebyla dodržena nájemní smlouva a domovní řád.“. Tedy doručení e-mailu ze dne [datum] žalované, resp. jejímu zmocněnci mohlo založit nejvýše běh 3 měsíční výpovědní doby, která by tak skončila dne [datum], kdy však tomuto datu předchází skončení nájmu uplynutím doby, na kterou byl sjednán, tj. [datum].

11. Samotné vyklizení bytu žalobkyní a jeho předání zpět do dispozice žalované dne [datum] před uplynutím sjednané doby nájmu nemůže skončení nájmu vyvolat. Soud si je vědom ustanovení § 2292 o. z. věta druhá, je však toho názoru, že jeho smyslem není ustanovit, že nájem je možné skončit i pouhým opuštěním bytu nájemcem, jestliže takové opuštění nevzbuzuje pochybnosti. Takový výklad by vedl k porušení právní jistoty pronajímatelů, neboť nájemcům by umožnil obcházet trvání sjednané doby nájmu nebo běh zákonné či sjednané výpovědní doby, po kterou nájem bytu trvá a spolu s ním i tomu odpovídající povinnost nájemce platit pronajímateli nájemné. Uvedenou větu je třeba, i s přihlédnutím k tomu, že je uvedena v ustanovení o odevzdání bytu, vykládat tak, že v případě, kdy nájem bytu skončil a byt nebyl řádně předán, má se za to, že byl předán dnem skončení nájmu. Eventuálně by nepochybné opuštění bytu nájemcem mohlo být přijato jako způsob skončení nájmu v případě, že by shodnou vůli měl i pronajímatel, což si lze představit např. v situaci, že odstěhovaný nájemce je pro pronajímatele nedohledatelný, není mu kam doručit výpověď či jinak s ním ukončit nájemní poměr, a ani pronajímatel nemusí mít zájem mít nadále právně„ obsazený“ byt do dobu dalších tří měsíců běhu výpovědní doby, zejména jde-li o problémového nájemce. Nicméně v nyní projednávané věci žalovaná zájem na skončení nájmu ke dni, k němuž žalobkyně byt opustila, neměla.

12. Soud proto uzavírá tak, že nájem bytu skončil ke dni [datum] uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

13. Podle ustanovení § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

14. Jistota představuje zvláštní formu zajištění dluhů nájemce (§ 2010 o. z.), zajištěnými pohledávkami jsou pohledávky pronajímatele na zaplacení nájemného a úhrad za služby, jakož i pohledávky na náhradu škody za porušení povinností nájemce (§ 2913 o. z.). Realizaci zajištění řeší zákon pouze v souvislosti se skončením nájmu a povinností vrátit jistotu nájemci, kdy z ustanovení § 2254 odst. 2 o. z. vyplývá, že pronajímatel může provádět započtení (§ 1982 o. z.), když častou budou naplněny všechny předpoklady pro jednostranné započtení, zejména existence vzájemných pohledávek stejného druhu, splnitelnost dluhu pronajímatele (právo na vrácené jistoty) a splatnost jeho pohledávek.

15. Citované ustanovení § 2254 odst. 2 o. z. stanoví, že jistotu je pronajímatel povinen vrátit při skončení nájmu, tj. v poslední den nájmu, jímž byl v dané věci den [datum], v den následující po posledním dni nájmu se stává vymahatelnou pohledávka nájemce na vrácení jistoty. Podle ustanovení § 2235 odst. 1 o. z. se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím práva nájemce podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu, nelze tak přihlížet ani k ujednání účastnic v nájemní smlouvě koncipovanému tak, že pronajímatel je povinen jistotu vrátit zpět nájemci nejpozději do 14 dnů od převzetí předmětu nájmu (čl. IV odst. 4). Bylo proto v dané věci povinností žalované vrátit žalobkyni jistotu ve výši 20 000 Kč dne [datum].

16. Podle ustanovení § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Je-li předmětem nájmu byt přenechávaný k zajištění jeho bytových potřeb nájemce, popř. i členu jeho domácnosti, je třeba aplikovat zvláštní právní úpravu § 2235 a násl. o. z.

17. Závěr soudu o skončení nájmu dnem [datum] dále znamená, že bylo povinností žalobkyně zaplatit žalované nájemné sjednané v čl. III odst. 1 nájemní smlouvy ve výši 14 500 Kč za měsíc [měsíc] [rok], jež bylo splatné dne [datum] (čl. III odst. 3 nájemní smlouvy), a ve výši 14 500 Kč za měsíc [měsíc] [rok], jež bylo splatné dne [datum]. Spolu s nájemným byl povinností žalobkyně zaplatit i zálohy na služby ve výši 752 Kč.

18. Soud dále uzavírá tak, že dne [datum] se stala splatnou pohledávka žalobkyně na vrácení jistoty, zároveň k tomuto datu již byly splatné pohledávky žalované vůči žalobkyni na zaplacení nájemného a záloh na služby za měsíce [měsíc] a [měsíc] [rok]. Mohla proto žalovaná realizovat své právo a vzájemné pohledávky započíst (§ 2254 odst. 2 o. z.), jak také na svoji obranu proti žalobou uplatněnému nároku tvrdila.

19. Podle ustanovení § 1982 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh (odst. 1). Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení (odst. 2).

20. K započtení vzájemných pohledávek však nedochází automaticky, ale je třeba právního jednání, v jehož důsledku (při splnění dalších podmínek) závazek zanikne. Není-li učiněno právní jednání směřující k započtení, závazky, byť téhož druhu a kryjící se, trvají dál. K zániku závazku započtením (kompenzací) dochází předně tehdy, pokud se strany závazkového právního vztahu dohodnou na tom, že si vyrovnají vzájemné pohledávky, což na danou věc nedopadá. Rovněž každá ze stran závazkového vztahu v situaci, kdy věřitel jedné pohledávky je zároveň dlužníkem druhé pohledávky a naopak, může také prohlásit vůči druhé straně, že svou pohledávku započítává proti její, neboli dosáhnout započtení jednostranným právním jednáním (adresovaným druhé straně). Není proto správný názor žalované ten, že k započtení došlo v daném případě bez dalšího v návaznosti na prodlení žalobkyně, aniž by bylo třeba uvědomit o tom žalobkyni. Právě pro absenci jednostranného právního jednání žalované adresovaného žalobkyni, jehož obsahem by bylo vyjádření vůle směřující k započtení pohledávky žalované vůči žalobkyni na zaplacení dlužného nájemného proti pohledávce žalobkyně vůči žalované na vrácení jistoty, nemohlo k započtení pohledávek vůbec dojít a pohledávky trvají i nadále. Neshledal proto soud obranu žalované spočívající v tom, že nárok žalobkyně na vrácení jistoty započtením zanikl, důvodnou.

21. Listina předložená žalovanou ze dne [datum] označená jako vyúčtování kauce, v níž je uvedeno:„ A z tohoto důvodu na Vámi uhrazenou kauci ve výši 20 000 Kč klient započítává úhradu nájemného za měsíc [měsíc] [rok] ve výši 14 500 Kč, úhradu vyúčtování za studenou vodu ve výši 2 003 Kč a poškození bytu ve výši 5 000 Kč za nutné opravy (novou malbu), kdy byt nebyl vrácen ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení (14 500 + 2 003 + 5 000 Kč).“, nemohla vyvolat zánik pohledávek. Jednak jsou zde uvedeny označeny jiné pohledávky žalované, než jaké tvrdila v podání ze dne [datum], jednak součet těchto dílčích pohledávek zde uvedených činí částku 21 503 Kč, která převyšuje částku jistoty 20 000 Kč, aniž by bylo současně zřejmé, které jednotlivé pohledávky a do jaké výše provedeným započtením měly zaniknout. Je takové započtení neurčité, a tedy podle ustanovení § 553 odst. 1 o. z. nejde o právní jednání (viz např. sp. zn. NS 23 Odo 932/2006). Bylo pak ani zapotřebí zabývat se tím, že listina se dostala do sféry dispozice žalobkyně.

22. Soud proto uložil žalované povinnost vrátit žalobkyni jistotu ve výši 20 000 Kč. Jak již bylo vysvětleno výše, tuto povinnost měla žalovaná ke dni [datum], neučinila-li tak, je ode dne následujícího v prodlení s plněním a má žalobkyně právo i na zaplacení úroků z prodlení (§ 1970 o. z.), a to ve výši podle ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Požadavek na zaplacení úroků z prodlení již od [datum] do [datum] důvodný nebyl a v tomto rozsahu soud žalobu zamítl. Má žalobkyně právo i na zaplacení úroků z jistoty (§ 2254 odst. 2 o. z. věta druhá), a to od [datum] do [datum], průměrná úroková sazba u spotřebitelských úvěrů v roce 2019 dosáhla hodnoty 6,51 % (podle Indexu spotřebitelských úvěrů Broker Consulting), což z částky 20 000 Kč představuje za uvedené období úrok ve výši 660 Kč.

23. Soud vyhověl i vzájemnému žalobnímu požadavku žalované na zaplacení dlužného nájemného za měsíc [měsíc] [rok], resp. jeho části ve výši 10 504 Kč spolu s úroky z prodlení v zákonné výši od [datum], když nájemné bylo splatné dne [datum].

24. O nákladech řízení ve vztahu mezi jeho účastnicemi rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř., když žalobkyně měla v řízení úspěch v rozsahu 65 %, čímž po odečtení úspěchu žalované v rozsahu 35 % má právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 30 % Náklady řízení žalobkyně podle obsahu spisu tvoří paušální náhrada hotových výdajů podle ustanovení § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. ve výši 300 Kč za podání žaloby, z čehož 30 % činí 90 Kč. Byť žalobkyně nepředložila předžalobní výzvu, soud jí přiznal právo na náhradu nákladů řízení, když s ohledem na postoj žalované je zřejmé, že výzva by podání žaloby nepředešla (§ 142a odst. 1 a 2 o. s. ř.).

25. Podle ustanovení § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, přechází na žalovanou povinnost zaplatit soudní poplatek za podanou žalobu ve výši 1 000 Kč podle položky 1 bod 1. písm. a) sazebníku, když žalobkyně, která byla osvobozena od soudních poplatků, a soud její žalobě vyhověl.

26. O lhůtě k plnění rozsudkem uložených povinností rozhodl soud podle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř. část věty před středníkem.